成都市房地產(chǎn)領(lǐng)域投資潛力綜合分析報(bào)告

機(jī)密資料機(jī)密資料嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載成都市泛房地產(chǎn)領(lǐng)域投資潛力綜合咨詢(xún)報(bào)告日期：2004年8月19日機(jī)構(gòu)：成都尺度房地產(chǎn)顧問(wèn)

目錄TOC\o"1-3"\h\z第一部分成都經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析 5一、前言 5二、成都市2001年在十四個(gè)副省級(jí)都市中的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展進(jìn)度 51、都市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力 52、都市人口進(jìn)展?fàn)顟B(tài)，成都市躍居首位 63、都市居民購(gòu)買(mǎi)力總體狀態(tài) 64、都市居民潛在購(gòu)買(mǎi)力狀態(tài) 75、都市對(duì)外開(kāi)發(fā)程度狀態(tài) 86、都市居民收入狀況 87、固定資產(chǎn)投資狀況 98、房地產(chǎn)投資狀況 10三、成都市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的后期走勢(shì)預(yù)測(cè)（1997-2020年） 101、歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析） 112．相關(guān)指標(biāo)（GDP）的時(shí)刻趨勢(shì)預(yù)測(cè)及擬合狀態(tài)推斷 123．按照擬合模型要求的相關(guān)曲線(xiàn)擬合預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) 13四、成都市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的深度剖析 181、都市化水平至2020年進(jìn)展在三個(gè)水平上的態(tài)勢(shì) 182、人均指標(biāo)至2002年走勢(shì)狀態(tài) 193、都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)速率后期預(yù)測(cè)走勢(shì) 21第二部分2004年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 25一、投資與開(kāi)發(fā) 251、區(qū)域 272、價(jià)格 283、物業(yè)形態(tài) 294、空置面積 30三、土地購(gòu)置情況 311、上半年成都土地供應(yīng)區(qū)域分布 312、2004年上半年成都土地市場(chǎng)特點(diǎn)： 32四、上半年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展存在的問(wèn)題 331、區(qū)內(nèi)商品房供求總量短期失衡 332、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，非住宅比重過(guò)大 343、二手房?jī)r(jià)格漲幅太快 344、租賃市場(chǎng)與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)進(jìn)展不平衡，投資購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)加大 35第三部分舊城改造中的成都都市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）建設(shè)研究 35一、RBD及RBD與CBD的關(guān)系 36二、成都RBD的形成特征 38三、成都都市RBD的形成過(guò)程 401、杜甫草堂片區(qū) 402、武侯祠片區(qū) 413、青羊?qū)m片區(qū) 414、文殊院片區(qū) 425、大慈寺片區(qū) 426、寬窄巷子 43第四部分、成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)研究 50一、波動(dòng)景氣指標(biāo)的選擇 501、房地產(chǎn)業(yè)總量指標(biāo) 512、房地產(chǎn)投資類(lèi)指標(biāo) 513、房地產(chǎn)生產(chǎn)類(lèi)指標(biāo) 524、房地產(chǎn)交易類(lèi)指標(biāo) 525、房地產(chǎn)金融類(lèi)指標(biāo) 526、房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)指標(biāo) 52二、成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析 521、成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù) 53三、成都房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì) 551、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的長(zhǎng)度 552、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的幅度 56第五部分成都中高檔餐飲市場(chǎng)研究 56一、成都大型餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀進(jìn)展趨勢(shì) 561.1成都大型餐飲店要緊集中區(qū)域和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 561.2成都中高檔餐飲市場(chǎng)特點(diǎn) 611.3成都中高檔餐飲行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 631.4成都大型餐飲企業(yè)進(jìn)展趨勢(shì) 66二、居民中高檔餐飲消費(fèi)特征研究 672.1消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 672.2消費(fèi)區(qū)域分析 70第六部分成都休閑娛樂(lè)市場(chǎng)研究 721成都休閑娛樂(lè)市場(chǎng)整體狀況 721.1成都休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的構(gòu)成 721.2成都休閑娛樂(lè)市場(chǎng)特點(diǎn) 721.3成都休閑娛樂(lè)市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì) 732成都休閑娛樂(lè)業(yè)重要業(yè)態(tài)分析 732.1酒吧業(yè) 732.2電影院 75第七部分成都外資零售企業(yè)區(qū)位選址分析 771、成都市外商投資零售企業(yè)的特征 782、成都市外商投資零售企業(yè)的區(qū)位 793、外商投資零售企業(yè)分布模式圖和分布趨勢(shì) 814、外商投資零售企業(yè)的區(qū)位與商業(yè)中心的關(guān)系 835、結(jié)論與意義 84第八部分成都市商務(wù)辦公物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 85一、前言： 85二、供應(yīng)市場(chǎng) 861.供應(yīng)市場(chǎng)的總體狀況 862.差不多數(shù)據(jù)： 873、需求市場(chǎng) 941）差不多情況 942）目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的需求心理分析 953）商務(wù)辦公物業(yè)消費(fèi)群體的需求傾向 96第九部分成都市不墅市場(chǎng)淺 97一、成都市不墅市場(chǎng)概況： 971、區(qū)域位置分布零散 972、檔次之間的差異巨大 983、產(chǎn)品不斷變化 984、整體銷(xiāo)售欠佳局部反差極大 99二、典型案例 991、頂級(jí)不墅代表――草堂之春 992、大眾型不墅代表——君臨天下 1003、綜合社區(qū)的不墅部分（高檔部分）——錦官新城 1014、郊縣不墅（大眾型）——華楠半島 102第十部分成都小戶(hù)型市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告 102一、成都市小戶(hù)型物業(yè)的演變 103二、小戶(hù)型項(xiàng)目各單項(xiàng)指標(biāo)分析 104三、市場(chǎng)供應(yīng)分析 104四、產(chǎn)品差不多類(lèi)型： 105五、需求市場(chǎng)特征 106六、目前成都市小戶(hù)型物業(yè)存在的缺陷 108七、目前成都市小戶(hù)型物業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 1091、小戶(hù)型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域的分布 1092、小戶(hù)型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的環(huán)線(xiàn)分布 1103、小戶(hù)型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方式 1114、小戶(hù)型項(xiàng)目的交房標(biāo)準(zhǔn) 1125、小戶(hù)型項(xiàng)目的建筑形態(tài) 112八、目前成都市小戶(hù)型物業(yè)典型案例分析 113

第一部分成都經(jīng)濟(jì)走勢(shì)深度研究一、前言研究目的：基于有利于項(xiàng)目決策者更清醒地把握成都市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及走勢(shì)的研究，從而為項(xiàng)目決策提供理論信息體系的支持。研究策略：為了充分得到研究目的中的要求，讓項(xiàng)目決策者充分了解成都市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及以后進(jìn)展的可能狀態(tài)，我們從橫向、縱向兩個(gè)方面進(jìn)行了深度的剖析，同時(shí)我們對(duì)成都市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與地產(chǎn)緊密結(jié)合的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行了深層次的研究，以期決策者能夠全面了解成都市經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，為項(xiàng)目決策提供理性宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方向的把握。研究方法：運(yùn)用類(lèi)不分析，解決橫向進(jìn)展形勢(shì)；建立相應(yīng)的時(shí)刻趨勢(shì)預(yù)測(cè)模型，解決縱向經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顟B(tài)；應(yīng)用一系列的數(shù)學(xué)轉(zhuǎn)換的手法，進(jìn)行地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的狀態(tài)分析

二、成都市2001年在十四個(gè)副省級(jí)都市中的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展進(jìn)度1、都市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）排第四位，其相對(duì)進(jìn)展速度與深圳、長(zhǎng)春、西安并列第二位2、都市人口進(jìn)展?fàn)顟B(tài)，成都市躍居首位3、都市居民購(gòu)買(mǎi)力總體狀態(tài)從社會(huì)消費(fèi)品銷(xiāo)售總額角度推斷，成都市居民的購(gòu)買(mǎi)總體實(shí)力位居第三位，其相對(duì)進(jìn)展速度與深圳同步居第四位4、都市居民潛在購(gòu)買(mǎi)力狀態(tài)從居民儲(chǔ)蓄余額角度推斷，成都市居民潛在購(gòu)買(mǎi)力居第四位，其相對(duì)進(jìn)展速度與杭州并列第四位5、都市對(duì)外開(kāi)發(fā)程度狀態(tài)從實(shí)際利用外資角度，成都市的對(duì)外開(kāi)放程度還相當(dāng)落后位居倒數(shù)第三位，但其相對(duì)進(jìn)展速度位居前列，與杭州同步居第五位6、都市居民收入狀況就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市都市居民人均可支配收入水平處于中游，相對(duì)增長(zhǎng)速度也較緩慢，都市居民的收入狀況還有待于進(jìn)一步提高7、固定資產(chǎn)投資狀況成都市固定資產(chǎn)投資位居第四位，其相對(duì)進(jìn)展速度與杭州、哈爾濱、西安并列第二位8、房地產(chǎn)投資狀況成都市房地產(chǎn)投資居第三位，其相對(duì)進(jìn)展速度排第五位，就對(duì)比情況，成都房地產(chǎn)投資對(duì)開(kāi)發(fā)商是專(zhuān)門(mén)有吸引力的三、成都市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的后期走勢(shì)預(yù)測(cè)（1997-2020年）注釋——建立經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后期預(yù)測(cè)模型目的：在保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)在現(xiàn)有狀態(tài)不處于大幅度非正常因素（如戰(zhàn)爭(zhēng)、大規(guī)模騷動(dòng)、政策方向性變化等突發(fā)因素）的情況下，獵取可對(duì)以后至2020年（成都市規(guī)劃方案至2020年）的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況的具體數(shù)據(jù)描述，繼而可推斷以后一段時(shí)期成都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展宏觀(guān)態(tài)勢(shì)的大致?tīng)顩r。方法：就能獵取的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行深度分析，力求找到能進(jìn)行相關(guān)預(yù)測(cè)的指標(biāo)，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，完成以后20年成都市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的數(shù)據(jù)擬合，差不多上在具備統(tǒng)計(jì)學(xué)意義的基礎(chǔ)上對(duì)以后成都經(jīng)濟(jì)進(jìn)展態(tài)勢(shì)有一定的了解。簡(jiǎn)要建模進(jìn)程概要：

1．歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析）

2．相關(guān)指標(biāo)（GDP）的時(shí)刻趨勢(shì)預(yù)測(cè)擬合狀態(tài)推斷（涉及時(shí)刻序列分析、曲線(xiàn)擬合、相關(guān)曲線(xiàn)模型、各檢驗(yàn)指標(biāo)驗(yàn)證）

3．按照擬合模型要求的相關(guān)曲線(xiàn)擬合預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)（涉及線(xiàn)性相關(guān)分析、各檢驗(yàn)指標(biāo)驗(yàn)證）

簡(jiǎn)要建模進(jìn)程描述：1、歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析）考慮國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展歷程以及成都市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顟B(tài)，我們擬采納近5年的歷史經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)作為預(yù)測(cè)引導(dǎo)因子，為了得到統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)變化趨勢(shì)，我們需要找到作為線(xiàn)性相關(guān)擬合的自變量指標(biāo)，對(duì)5年歷史數(shù)據(jù)作相關(guān)性分析（就相關(guān)性分析而言，評(píng)價(jià)指標(biāo)0—1，因素相關(guān)程度越高，指標(biāo)越趨于1），作雙尾檢驗(yàn)，結(jié)果如下：能夠看到，各指標(biāo)的相關(guān)程度都較高，但專(zhuān)門(mén)明顯年份、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的與其他指標(biāo)相關(guān)程度及檢驗(yàn)效果都較其他好，但考慮要建立統(tǒng)一的趨勢(shì)進(jìn)展模型，唯體現(xiàn)都市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的指標(biāo)——國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是最佳的指標(biāo)選擇，故作國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的時(shí)刻序列預(yù)測(cè)推斷以后進(jìn)展?fàn)顟B(tài)。2．相關(guān)指標(biāo)（GDP）的時(shí)刻趨勢(shì)預(yù)測(cè)及擬合狀態(tài)推斷（涉及時(shí)刻序列分析、曲線(xiàn)擬合、相關(guān)曲線(xiàn)模型、各檢驗(yàn)指標(biāo)驗(yàn)證）按照上述推斷前提，我們作出國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）以后20年的時(shí)刻趨勢(shì)預(yù)測(cè)擬合曲線(xiàn)，采納近10種的曲線(xiàn)模型擬合，得到了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的三種大概進(jìn)展走向，如下的評(píng)述方式：

由此，可得到三個(gè)水平（繁榮增長(zhǎng)型、穩(wěn)定進(jìn)展型、經(jīng)濟(jì)蕭條型）上的成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）至2020年的時(shí)刻趨勢(shì)預(yù)測(cè)值。

同時(shí)，對(duì)指標(biāo)預(yù)測(cè)值進(jìn)行了擬合優(yōu)度R2檢驗(yàn)、T檢驗(yàn)、F檢驗(yàn)、D-W殘差檢驗(yàn)，都具備統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。3．按照擬合模型要求的相關(guān)曲線(xiàn)擬合預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)（涉及線(xiàn)性相關(guān)分析、各檢驗(yàn)指標(biāo)驗(yàn)證）針對(duì)三個(gè)水平上的GDP預(yù)測(cè)值，建立于上述兩個(gè)步驟結(jié)論的基礎(chǔ)上，我們作GDP于其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的線(xiàn)性相關(guān)分析，由此，得到統(tǒng)一的在三個(gè)水平上的各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后期至2020年的進(jìn)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，從而得到了整體意義上成都市宏觀(guān)各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后期趨勢(shì)預(yù)測(cè)。

同時(shí)，針對(duì)建立于GDP基礎(chǔ)上的線(xiàn)性相關(guān)分析的各指標(biāo)預(yù)測(cè)值均作了擬合優(yōu)度R2檢驗(yàn)、T檢驗(yàn)、F檢驗(yàn)、D-W殘差檢驗(yàn)，也都具備統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。4、建模簡(jiǎn)要結(jié)論：通過(guò)上述簡(jiǎn)要的建模過(guò)程，我們建立在統(tǒng)計(jì)學(xué)、計(jì)量分析基礎(chǔ)上的趨勢(shì)預(yù)測(cè)得到了三個(gè)水平上的成都市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)后期至2020年預(yù)測(cè)走勢(shì)，大致上反映了以后20年的成都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展在三個(gè)水平上的可能程度，并對(duì)全部預(yù)測(cè)結(jié)果作了各個(gè)程度的檢驗(yàn)，都具備統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，同時(shí)，考慮建立在上述目的所提示的客觀(guān)前提的基礎(chǔ)上，上述分析進(jìn)程所擬合的成都市至2020年各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)是具備決策參考價(jià)值的。1）都市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）至2020年三個(gè)水平上的預(yù)測(cè)走勢(shì)狀態(tài)2）．都市人口進(jìn)展在三個(gè)水平上至2020年走勢(shì)預(yù)測(cè)3）都市居民購(gòu)買(mǎi)力總體狀態(tài)，從社會(huì)消費(fèi)品銷(xiāo)售總額角度推斷，至2020年走勢(shì)狀態(tài)在三個(gè)水平上的預(yù)測(cè)4）都市居民潛在購(gòu)買(mǎi)力狀態(tài)，從居民儲(chǔ)蓄余額角度推斷，至2020年走勢(shì)狀態(tài)在三個(gè)水平上的預(yù)測(cè)5）都市對(duì)外開(kāi)發(fā)程度狀態(tài)，從實(shí)際利用外資角度，至2020年走勢(shì)狀態(tài)在三個(gè)水平上的預(yù)測(cè)6）都市居民收入狀況，就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，至2020年走勢(shì)狀態(tài)在三個(gè)水平上的預(yù)測(cè)7）固定資產(chǎn)投資狀況，成都市固定資產(chǎn)投資至2020年走勢(shì)狀態(tài)在三個(gè)水平上的預(yù)測(cè)

8）房地產(chǎn)投資狀況，成都市房地產(chǎn)投資至2020年走勢(shì)狀態(tài)在三個(gè)水平上的預(yù)測(cè)四、成都市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的深度剖析講明：建立于上述預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)作的一系列相關(guān)性較強(qiáng)的深度剖析，以期對(duì)房地產(chǎn)決策提供理性支撐作用1、都市化水平至2020年進(jìn)展在三個(gè)水平上的態(tài)勢(shì)（采納非農(nóng)化指標(biāo)）注釋?zhuān)憾际谢绞且粋€(gè)都市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展水平的綜合體現(xiàn)，是一個(gè)都市和地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力與現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志；都市化水平的提高，有利于都市經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯改善，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要的動(dòng)力源。就房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)角度，都市化水平的提高，將改善都市居民的總體住宅意識(shí)觀(guān)念，趨向于（都市化水平在50%-60%是分界點(diǎn)）郊區(qū)化旅游住宅概念。2、人均指標(biāo)至2002年走勢(shì)狀態(tài)注釋?zhuān)喝司笜?biāo)，要緊是指人均GDP、人均儲(chǔ)蓄余額、人均消費(fèi)額、人均可支配收入四項(xiàng)指標(biāo)，要緊目的是為了消減掉量化效果（成都市人口量排在副省級(jí)都市首位）反映都市居民的進(jìn)展?fàn)顟B(tài)（人均消費(fèi)額的計(jì)算后有詳解，人均儲(chǔ)蓄余額=都市居民儲(chǔ)蓄余額總值/都市總?cè)丝冢?/p>

3、都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)速率后期預(yù)測(cè)走勢(shì)注釋?zhuān)和瑫r(shí)給出了20年進(jìn)展的平均增長(zhǎng)率，計(jì)算公式為復(fù)利公式。4、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重、GDP比重后期進(jìn)展在三種水平上態(tài)勢(shì)狀況

注釋?zhuān)阂o是通過(guò)上述走勢(shì)狀態(tài)，推斷在現(xiàn)有進(jìn)展速度上房地產(chǎn)投資在后期的進(jìn)展?fàn)顟B(tài)演化過(guò)程的大致程度，以期對(duì)房地產(chǎn)決策提供支持。5、人均消費(fèi)額2001年市四個(gè)副省級(jí)都市狀態(tài)比較，成都市處于倒數(shù)第五位，相對(duì)其它都市而言，后續(xù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的升值空間專(zhuān)門(mén)大

注釋?zhuān)喝司M(fèi)額=社會(huì)消費(fèi)品零售總額/都市人口，若定義都市個(gè)人的消費(fèi)量恒等相近，則該指標(biāo)要緊反映都市間物價(jià)水準(zhǔn)的大致高低變化態(tài)勢(shì)。人均消費(fèi)額越低，反映都市的物價(jià)水平較低，都市后續(xù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的升值空間將更大

第二部分2004年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述一、投資與開(kāi)發(fā)1、投資狀況

上半年，我市固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成383.6億元，比去年同期增長(zhǎng)24.5%，增幅下降16個(gè)百分點(diǎn)。投資增速逐月下降，國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控成效顯現(xiàn)。分投資治理渠道觀(guān)看，基建、技改、房地產(chǎn)分不完成158.73億元、67.23億元、121.4億元。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重去年同期有所上升，占到了上半年固定資產(chǎn)投資的35%。

在基建、技改投資增速回落的情況下，房地產(chǎn)投資健康進(jìn)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出在建規(guī)模增大、開(kāi)發(fā)資金充足、空置面積顯著減少等特點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金充足，定金及預(yù)付款成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的要緊融資渠道。受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的阻礙，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，各家銀行都實(shí)行貸款總量操縱。1-6月，房地產(chǎn)本年資金來(lái)源中銀行貸款為34.05億元，比去年同期減少2.62億元，下降7.1%。購(gòu)房戶(hù)定金及預(yù)付款比去年同期增加37.69億元，所占比例較去年同期提高9個(gè)百分點(diǎn)，為本年資金來(lái)源的47.96%。上半年，我市房地產(chǎn)本年資金來(lái)源合計(jì)190.96億元，比去年同期增加52.09億元，增長(zhǎng)37.5%。房地產(chǎn)到位資金為實(shí)際完成投資的2.06倍，開(kāi)發(fā)資金充足。2、開(kāi)發(fā)狀況

依照成都市建委的數(shù)據(jù)，今年1－6月，在成都市五城區(qū)（含高新區(qū)）范圍內(nèi)核準(zhǔn)開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目317個(gè)。其中：商品住宅938066平方米，職工住宅46327平方米，拆遷安置房45303平方米，工業(yè)項(xiàng)目78690平方米，商業(yè)項(xiàng)目424617平方米，其它項(xiàng)目110336平方米；工程造價(jià)675169萬(wàn)元，同比增加12.9％。全市新開(kāi)工房屋面積536.22萬(wàn)平方米，比去年同期減少30.55萬(wàn)平方米，下降5.4%，相較于1-5月新開(kāi)工面積18.6%的降幅，上半年房屋新開(kāi)工面積不足狀況有所緩解。由上圖不難看出，商品住宅仍然是成都城區(qū)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，然而商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量差不多接近了住宅開(kāi)發(fā)量的一半。待這些商業(yè)項(xiàng)目面市后，如何給這些商業(yè)找到出口，也是開(kāi)發(fā)商需要考慮的問(wèn)題。

二、樓市簡(jiǎn)析

2004年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然供銷(xiāo)兩旺，新開(kāi)工房屋面積為536.22萬(wàn)平方米，商品房在建規(guī)模比去年同期擴(kuò)大390.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.2%，總量達(dá)2148.7萬(wàn)平方米。1—6月成都市新開(kāi)樓盤(pán)57個(gè)，供應(yīng)面積達(dá)到346.709萬(wàn)平方米。1、區(qū)域2004上半年新盤(pán)供應(yīng)仍以城西為主，占新盤(pán)總數(shù)量的1/3，其次是郊縣和中心城區(qū)，分不占新盤(pán)數(shù)量的26%和19%。城東和城南樓市在上半年比較起來(lái)顯得有點(diǎn)沉寂，城北由于藍(lán)光·金荷花等商業(yè)項(xiàng)目的連續(xù)面世使城北樓市供應(yīng)有所提升。2、價(jià)格商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)旺盛。1-6月，全市商品房銷(xiāo)售（現(xiàn)房銷(xiāo)售+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷(xiāo)售）面積301.46萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.6%。商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售均價(jià)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）2355元/平方米，比去年同期上升9.89%。

其中住宅價(jià)格變化有起有落，從第一季度節(jié)節(jié)攀升到第二季度有所回落。一方面是由于年初大量郊區(qū)的樓盤(pán)供應(yīng)使1月價(jià)格處在一個(gè)相對(duì)較低的水平，隨著越來(lái)越多高價(jià)小戶(hù)型和不墅的推出，住宅均價(jià)在4月達(dá)到最高。但在五月由于中心城區(qū)供應(yīng)量銳減，住宅均價(jià)在郊區(qū)樓盤(pán)的拉動(dòng)下下滑了18個(gè)百分點(diǎn)。由于郊區(qū)樓盤(pán)有規(guī)模和價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，加之成都市向東向南進(jìn)展的方針，郊區(qū)樓盤(pán)注定會(huì)在成都樓市中扮演越來(lái)越重要的作用。3、物業(yè)形態(tài)2004上半年，低層、多層和小高層數(shù)量均有不同程度的上漲，其中低層上升尤其明顯，要緊是由于如不墅和體量較大的部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的面市，如萬(wàn)貫五金機(jī)電城。多層和小高層供應(yīng)增長(zhǎng)平緩，增長(zhǎng)率分不為15.83%和13.01%。高層物業(yè)有較大下滑，下滑幅度為78.98%，要緊是城區(qū)土地資源日益缺乏造成高層物業(yè)供應(yīng)體量下降。

多層物業(yè)在樓盤(pán)數(shù)量上比去年同期有所下降，下降比例達(dá)到近1/3，但在體量上卻比去年同期有了15.63%的上升。這要緊是由于主城區(qū)土地的稀缺，多層供應(yīng)向城郊和郊縣偏移，從而能夠進(jìn)行較大規(guī)模地開(kāi)發(fā)。電梯物業(yè)供應(yīng)與去年同期相比上升了13.01%，占了整個(gè)住宅供應(yīng)量的近三成，要緊集中在二環(huán)路內(nèi)。能夠預(yù)見(jiàn)，今后多層物業(yè)的開(kāi)發(fā)將多位于城郊和郊縣，而二環(huán)路以?xún)?nèi)的住宅開(kāi)發(fā)將以電梯物業(yè)為主。4、空置面積由于商品房市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，空置面積連續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2-6月，空置面積分不比去年同期下降7.4%、12.3%、17.9%、20.3%和21.1%。上半年，全市商品房空置157.92萬(wàn)平方米，比去年年底減少了25%。其中，住宅78.3萬(wàn)平方米，同比下降41.4％。從商品房空置的特性來(lái)看，空置期在“一年以?xún)?nèi)”的“待銷(xiāo)房”面積大大降低，待銷(xiāo)面積為70.16萬(wàn)平方米；空置期在一年以上的“滯銷(xiāo)房”和“積壓房”為87.76萬(wàn)平方米?？罩妹娣e總體下降，但空置期在一年以上的“滯銷(xiāo)房”和“積壓房”面積有所上升。在短短六個(gè)月時(shí)刻里，成都的空置商品房面積減少了1/4，不由得令人感慨成都樓市的火爆，在其他都市空置面積不斷增加的時(shí)候，成都樓市熱度不減。不斷減少的空置面積也講明了成都樓市仍然在一條健康的軌道上運(yùn)行，真實(shí)的需求拉動(dòng)了市場(chǎng)的繁榮，令人擔(dān)憂(yōu)的房產(chǎn)泡沫在成都難成氣候。三、土地購(gòu)置情況2004年上半年成都國(guó)土局共拍賣(mài)25塊土地，除2塊流標(biāo)外，其余23塊土地都成功拍賣(mài)。成功拍賣(mài)的面積達(dá)到2327.87畝；成交金額達(dá)到248967.92萬(wàn)元。值得關(guān)注的是，在4月15日拍出了成都至今為止拍賣(mài)的最大地塊，面積達(dá)到1811畝，使成都上半年的土地供應(yīng)量有了大幅上升。1、上半年成都土地供應(yīng)區(qū)域分布數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市國(guó)土局2、2004年上半年成都土地市場(chǎng)特點(diǎn)：1、一環(huán)內(nèi)置換土地速度加快。上半年一環(huán)內(nèi)共提供拍賣(mài)地塊15宗，總面積188.08畝。共成功拍出13塊土地，共計(jì)165.22畝。由于舊城改造的緣故，一環(huán)內(nèi)所拍賣(mài)的土地的特點(diǎn)是數(shù)量較多，面積偏小、價(jià)格較高。

值得重視的是，流標(biāo)的兩塊土地都位于一環(huán)內(nèi)，然而由于價(jià)格較高都未能成功拍賣(mài)。

2、拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。從成交價(jià)與起拍價(jià)比率來(lái)看，在從城中心到三環(huán)外，開(kāi)發(fā)商們都展開(kāi)了激烈的爭(zhēng)奪。第一季度二環(huán)外所拍賣(mài)土地成交價(jià)與起拍價(jià)比率均高于50%；第二季度一環(huán)內(nèi)最高的比率達(dá)到了168%，在一環(huán)到三環(huán)的區(qū)域比率也都達(dá)到了70%以上。從第一季度和第二季度的比率曲線(xiàn)能夠看出，在土地供應(yīng)日趨緊張以及土地出售方式越來(lái)越透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)，今后的土地爭(zhēng)奪可能會(huì)更為激烈。

3、成都市最大塊土地成功拍賣(mài)。在4月15日拍賣(mài)的城西1811畝國(guó)土地是目前成都市推出的一宗面積最大、成交總額最多的地塊，其位于成都市金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)、郫縣犀浦鎮(zhèn)。規(guī)劃總面積約132.42公頃（1986畝）。本次拍賣(mài)出讓地塊的面積約120.73公頃（1811畝），用于建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際社區(qū)。

成都本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有一家能參與最后的競(jìng)拍，暗示著本地開(kāi)發(fā)商將面臨越來(lái)越多外地知名房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)。

4、藍(lán)光壟斷東大街。東大街仍然是藍(lán)光的天下，東大街3號(hào)、4號(hào)商業(yè)金融用地，均以起拍價(jià)成交被藍(lán)光競(jìng)得，共計(jì)約2.38億元。四、上半年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展存在的問(wèn)題成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于健康進(jìn)展的態(tài)勢(shì)，但有些問(wèn)題也值得進(jìn)行重視，要緊表現(xiàn)在以下方面：1、區(qū)內(nèi)商品房供求總量短期失衡據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度五城區(qū)內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售面積114.05萬(wàn)平方米，其中住宅87.94萬(wàn)平方米，同比分不減少21.8%、22.1%，只分不相當(dāng)于同期銷(xiāo)售量的53.2%、47.6%。供銷(xiāo)比有較大幅度的下降，特不是非住宅供銷(xiāo)比在第一季度也下降到了1以下，而去年全年非住宅供銷(xiāo)比還處在1.852的高位。供應(yīng)量的減少和需求量的增加，使供求總量失衡加劇，供求矛盾更加突出，賣(mài)方市場(chǎng)特征明顯，排號(hào)購(gòu)房隨處可見(jiàn)，購(gòu)房成了搶房，消費(fèi)在一定程度上失去了理性。2、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，非住宅比重過(guò)大據(jù)成都市建委數(shù)據(jù)，今年上半年五城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量為424617平方米，差不多接近了商品住宅開(kāi)發(fā)量938066平方米的一半。非住宅供應(yīng)量過(guò)大而住宅供應(yīng)短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理不利于成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康進(jìn)展，需要開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)治理部門(mén)引起足夠的重視。3、二手房?jī)r(jià)格漲幅太快據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，二手房1－4月成交103萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55％，其中住宅增長(zhǎng)幅度達(dá)到64％，成交套數(shù)相當(dāng)于去年上半年的總成交套數(shù)。1－4月二手房?jī)r(jià)格上漲更為迅猛，與同期相比上漲500元/平方米。只是，進(jìn)入5月以來(lái)，市場(chǎng)迅速縮量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量與4月相比減少1000套，市場(chǎng)需求大量萎縮，市場(chǎng)進(jìn)入低谷期。4、租賃市場(chǎng)與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)進(jìn)展不平衡，投資購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)加大從上半年市場(chǎng)進(jìn)展情況看，房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)進(jìn)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于租賃市場(chǎng)，房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格呈逐步攀升趨勢(shì)而租賃價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)，要緊緣故在于部分消費(fèi)者有房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，提早購(gòu)房或加大投資購(gòu)房比重所致。租金售價(jià)比逐步下降，投資購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)加大。第三部分舊城改造中的成都都市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）建設(shè)研究伴隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的進(jìn)展和信息時(shí)代的來(lái)臨，都市越來(lái)越以多樣化的功能顯示出其區(qū)域核心的地位。它不僅擔(dān)當(dāng)著區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化、政治、信息服務(wù)的中心職能，更成為了旅游活動(dòng)的中心，兼具著旅游目的地和客源地的雙重功能。在此過(guò)程之中，一種新興的功能區(qū)——游憩商業(yè)區(qū)逐漸在我國(guó)一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的都市顯露雛形。

西部開(kāi)發(fā)的推進(jìn)給予了成都這座傳統(tǒng)的商貿(mào)都市更寬敞的進(jìn)展空間，都市新一輪的騰飛業(yè)已展開(kāi)，伴隨著舊城改造的步伐，成都的都市游憩商業(yè)區(qū)也正在逐步顯露出其獨(dú)特的魅力?；貞?001～2004年的成都都市建設(shè)中的閃光點(diǎn)，串連起的恰恰確實(shí)是新世紀(jì)伊始，這座古老的歷史文化名城游憩商業(yè)區(qū)的生長(zhǎng)歷程。一、RBD及RBD與CBD的關(guān)系所謂“游憩商業(yè)區(qū)”，即英文RecreationalBusinessDistrict的漢語(yǔ)意譯，縮寫(xiě)為RBD。這一典型的舶來(lái)品最早由西方學(xué)者StansfieldC和RickertJE在1970年研究旅游區(qū)的購(gòu)物問(wèn)題時(shí)，為描述這類(lèi)旅游地的結(jié)構(gòu)和功能特性而提出。

隨著中國(guó)都市游憩商業(yè)區(qū)進(jìn)展進(jìn)程的加劇和對(duì)外學(xué)術(shù)交流的深入，近年來(lái)也有許多國(guó)內(nèi)學(xué)者展開(kāi)了針對(duì)國(guó)內(nèi)都市游憩商業(yè)區(qū)所進(jìn)行的研究,較為突出的有中山大學(xué)旅游進(jìn)展與規(guī)劃研究中心主任、聞名教授保繼剛，他在前人研究的基礎(chǔ)上,結(jié)合國(guó)內(nèi)外建設(shè)的實(shí)際，將都市RBD定義為：都市中以游憩與商業(yè)服務(wù)為主的各種設(shè)施（購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、文化、交往、健身等）集聚的特定區(qū)域，是都市游憩系統(tǒng)的重要組成部分；簡(jiǎn)單的講，確實(shí)是都市內(nèi)具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商業(yè)區(qū)。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)RBD進(jìn)展迅速，較為成型的有：大型購(gòu)物中心型的廣州天河城地段和惠州市步行街、舊城歷史文化改造型的南京夫子廟地段和上海城隍廟地段、新城文化旅游區(qū)型的深圳華僑城和珠海九州城地段。

由于RBD與CBD在名稱(chēng)上極為相似，容易被人混淆，或者認(rèn)為RBD是從CBD眾多功能中分化出來(lái)的，但事實(shí)上，RBD與CBD的關(guān)系是復(fù)雜的。

所謂CBD,即CentralBussinessDistrict,國(guó)內(nèi)通常將之翻譯為“中央商務(wù)區(qū)”。這是20世紀(jì)20年代由都市空間結(jié)構(gòu)的芝加哥學(xué)派代表人物伯吉斯（Buegess.E.W）所提出的概念。CBD位于都市的相對(duì)中心，是都市及都市所在區(qū)域繁榮與進(jìn)展的標(biāo)志和依靠，在都市和區(qū)域規(guī)劃中占據(jù)重要地位。針對(duì)研究中出現(xiàn)的關(guān)于CBD結(jié)構(gòu)功能演變方面的認(rèn)識(shí)分歧，國(guó)內(nèi)的學(xué)者又以20世紀(jì)80年代為分界線(xiàn)，將CBD分為了傳統(tǒng)和現(xiàn)代兩類(lèi)：前者為傳統(tǒng)的CBD，解釋為“中心商業(yè)區(qū)”，與都市中心區(qū)的概念相近；后者為現(xiàn)代CBD，解釋為“中央商務(wù)區(qū)”。傳統(tǒng)與現(xiàn)代兩者能夠并存，然而在職能上存在一定的分工。

RBD是相對(duì)CBD而提出的，所不同的是：在區(qū)位選擇上，CBD通常由商業(yè)的重要性、土地價(jià)格、可進(jìn)入性和經(jīng)濟(jì)地租的相互作用決定，一般位于都市的中心地段；而RBD的區(qū)位則常常取決于自然的或歷史的景點(diǎn)，或者一個(gè)歷史區(qū)域里，旅游點(diǎn)是阻礙RBD區(qū)位的最重要的力量。

在形態(tài)上，相關(guān)于CBD是都市零售設(shè)施高度集中的區(qū)域，大部分的RBD差不多上呈長(zhǎng)條形的，以步行街形式設(shè)計(jì)。在功能上，以旅游者導(dǎo)向的旅游吸引物于服務(wù)設(shè)施所集聚成的RBD與都市CBD可能是相鄰的甚至是重疊的，特不是在歐洲一些古老的歷史場(chǎng)鎮(zhèn)，RBD與CBD常常都集中在傳統(tǒng)的街區(qū)中。

相比而言，CBD講求經(jīng)濟(jì)效益，是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的產(chǎn)物；而RBD則更尊重人的需要，注重人性的進(jìn)展。依照相關(guān)研究，兩者重要特征的比較如下表：

表1CBD與RBD的比較

從上表能夠看出，現(xiàn)代CBD與RBD的聯(lián)系不大，現(xiàn)代CBD的要緊職能是商務(wù)辦公，吸引旅游者只是其附屬功能，一般只是作為現(xiàn)代都市景觀(guān)的代表而吸引游客，加上地價(jià)昂貴，內(nèi)部缺乏進(jìn)展RBD的條件。而傳統(tǒng)的CBD與RBD的關(guān)系則十分緊密，在一定的誘因之下，傳統(tǒng)CBD有轉(zhuǎn)變?yōu)橐晕慰蜑橹?、提供游憩和休閑活動(dòng)的RBD的可能。在下文的論述中，我們將會(huì)看到成都傳統(tǒng)的CBD與新興的都市RBD的共生互動(dòng)的進(jìn)展演變過(guò)程。二、成都RBD的形成特征作為一座2000多年歷史的傳統(tǒng)商貿(mào)都市，成都市的商圈要緊集中在春熙路、鹽市口、騾馬市、天府廣場(chǎng)等舊城核心區(qū)域，這些地段形成了成都傳統(tǒng)CBD的格局；另一方面，由于成都自建城以來(lái)，城址就幾乎沒(méi)有變更過(guò)，因此，幾千年來(lái)積淀的眾多歷史景點(diǎn)也多散布在那個(gè)區(qū)域內(nèi)，如舊城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院，清末明初民居院落寬窄巷子，以及較遠(yuǎn)一點(diǎn)的聞名景點(diǎn)草堂、武侯祠等等……21世紀(jì)初，隨著大規(guī)模舊城改造的展開(kāi)，古老成都的都市面貌開(kāi)始發(fā)生急速的變化，人們一面欣喜著日新月異的繁榮商業(yè)和生活工作環(huán)境，一面惋惜著老成都風(fēng)情味道的消逝，特不是那些凝聚著古老歲月里滄海桑田變遷的歷史街區(qū)越來(lái)越成為外地游客和本地居民最喜愛(ài)游玩的場(chǎng)所。

在如此的專(zhuān)門(mén)情況之下，成都市政府針對(duì)涉及歷史街區(qū)部分的舊城改造制定了新的政策措施：以愛(ài)護(hù)歷史街區(qū)風(fēng)貌為主題，通過(guò)整合包裝的策略，擴(kuò)大文化愛(ài)護(hù)區(qū)的范圍，由政府組織專(zhuān)家設(shè)計(jì)舊城拆遷部分土地使用方案和建筑體概念設(shè)計(jì)方案，再將土地出讓給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)。這種新的舊城改造模式如下圖：

運(yùn)用這項(xiàng)新措施，成都市劃定了最受老百姓關(guān)注的中心城區(qū)三個(gè)重點(diǎn)歷史愛(ài)護(hù)區(qū)——大慈寺、文殊院和寬窄巷子，編制了具有針對(duì)性的專(zhuān)門(mén)愛(ài)護(hù)與開(kāi)發(fā)策略，因此，依托于這三處舊城核心區(qū)域的歷史街區(qū)，成都市的都市游憩商業(yè)區(qū)初具雛形。在下文中，我們將逐一展開(kāi)對(duì)三個(gè)街區(qū)規(guī)劃思路的陳述和評(píng)析。

簡(jiǎn)單的來(lái)講，成都都市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）的形成具有以下特征：

1、具備傳統(tǒng)CBD的商業(yè)及人氣資源優(yōu)勢(shì)；

2、擁有能夠代表都市歷史風(fēng)貌的景點(diǎn)和街區(qū)；

3、在都市經(jīng)營(yíng)時(shí)代大規(guī)模的舊城改造過(guò)程中展開(kāi)；

4、得到了自上而下全面的社會(huì)關(guān)注。三、成都都市RBD的形成過(guò)程如前所述，成都都市RBD建立在傳統(tǒng)CBD的基礎(chǔ)之上，但事實(shí)上，成都核心城區(qū)聞名的旅游景點(diǎn)還有許多，如杜甫草堂、武侯祠、青羊?qū)m等。之因此選擇文殊院、大慈寺和寬窄巷子，是基于同其他景點(diǎn)、街區(qū)的比較優(yōu)勢(shì)：1、杜甫草堂片區(qū)杜甫草堂是唐代大詩(shī)人杜甫為避“安史之亂”而流寓成都時(shí)的居所，并在此留下了《茅屋為秋風(fēng)所破歌》、《恨不》、《病桔》、《枯棕》等膾炙人口的聞名詩(shī)篇，因而后人也把杜甫草堂譽(yù)為中國(guó)文學(xué)史上的一塊圣地。那個(gè)地點(diǎn)常年游人如織，游客們除了感受園林之美外，更多的是來(lái)體會(huì)詩(shī)人“位卑未敢忘憂(yōu)國(guó)”的胸懷。目前，杜甫草堂是成都市內(nèi)一日游的要緊景點(diǎn)之一。

配套設(shè)施：

隨著500多畝浣花溪公園的建成，草堂周邊的古玩、字畫(huà)、餐飲等經(jīng)營(yíng)商家的聚攏，客觀(guān)上差不多形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)商圈。2、武侯祠片區(qū)武侯祠作為紀(jì)念三國(guó)時(shí)期蜀國(guó)武侯諸葛亮的祠堂，歷來(lái)是外地游客巡游成都的必訪(fǎng)之處，其最大的特點(diǎn)是“君臣合廟”，在全國(guó)三國(guó)景點(diǎn)中阻礙力突出，其融合才智文化、兵家文化和儒家文化為一體的文化內(nèi)涵，和后世對(duì)諸葛亮“鞠躬盡瘁，死而后已”精神的崇拜及其才智、韜略的認(rèn)同，使得武侯祠魅力持久。

配套設(shè)施：

武侯區(qū)政府重新審視了武侯祠以及三國(guó)文化對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展帶動(dòng)作用，利用這塊含金量極高的品牌資源和它已有的市場(chǎng)號(hào)召力，加快武侯祠片區(qū)的整體規(guī)劃進(jìn)度，對(duì)以武侯祠為核心的“蜀漢·三國(guó)文化旅游城”的經(jīng)濟(jì)商圈的形成，有巨大的推動(dòng)作用，相關(guān)配套業(yè)已形成。3、青羊?qū)m片區(qū)青羊?qū)m為西南地區(qū)規(guī)模最大、也是成都市內(nèi)建筑年代最久遠(yuǎn)的一座道教宮觀(guān)。宮內(nèi)保存著道教要緊典籍《道教輯要》為全國(guó)僅有。盡管道教文化與佛教文化相比，其阻礙力和覆蓋面遠(yuǎn)不及前者，但由于宗教信仰的差異性以及其歷史的深遠(yuǎn)，其阻礙力也不可小覷。

配套設(shè)施：

緊鄰一環(huán)路，地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施“天然”形成，文化公園、百花潭公園與之毗鄰，琴臺(tái)路的成功改造，加上青羊?qū)m門(mén)票的低廉，該片區(qū)差不多形成融歷史文化、游園、餐飲、休閑于一體的綜合旅游休閑經(jīng)濟(jì)商圈。4、文殊院片區(qū)初建于隋朝，原名信相寺，迄今已有1300多年歷史，文殊院先后出現(xiàn)了慈篤、本圓、能海、寬霖等許多世界聞名的高僧，同時(shí)，寺內(nèi)供奉有唐玄奘法師頂骨，稀有經(jīng)書(shū)等絕世珍寶。由于佛教文化的阻礙力和號(hào)召力，來(lái)此香客川流不息，每年達(dá)200萬(wàn)人次，被譽(yù)為“鬧市中的一片凈土”。5、大慈寺片區(qū)大慈寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”，相傳唐代大師吳道子、前蜀畫(huà)家李升、后蜀畫(huà)家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫(huà)，古稱(chēng)“震旦第一叢林”，是一座極其寶貴的藝術(shù)寶庫(kù)。

地理位置的優(yōu)越：與春熙商圈接攘，坐享成熟商業(yè)區(qū)的商流、人流和消費(fèi)氛圍，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

整個(gè)春熙路－大慈寺片區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)始建成具有國(guó)際阻礙力的新都市商業(yè)中心。

1、國(guó)際化、綜合性現(xiàn)代步行休閑購(gòu)物商業(yè)集群街區(qū)，步行休閑購(gòu)物天堂。

2、原生、原真、原創(chuàng)文化聚落，文化、旅游商業(yè)集群街區(qū)，川蜀文化商業(yè)、文化旅游樂(lè)土。

3、具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感和本土文化特色的都市中心商業(yè)區(qū)和風(fēng)貌展示區(qū)。6、寬窄巷子目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群；

規(guī)劃的目標(biāo)：該區(qū)域有打算結(jié)合長(zhǎng)順街，從而形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)，將成為集歷史、文化、商業(yè)、旅游于一體的新型都市景觀(guān)。

政府的支持：決定了其土地成本較低。

突出優(yōu)勢(shì)：文化價(jià)值較高、形象好以及政府的大力支持。

表2基于都市RBD資源要求的優(yōu)劣勢(shì)比較在大規(guī)模舊城改造進(jìn)行得如火如荼的2001～2004年間，針對(duì)三大歷史街區(qū)的愛(ài)護(hù)開(kāi)發(fā)工作相繼展開(kāi)：

文殊院片區(qū)的拆遷改造工程由成都市住房保障中心牽頭，聘請(qǐng)了聞名的策劃人王志綱與本土地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)協(xié)力展開(kāi)對(duì)文殊院片區(qū)文化價(jià)值和商業(yè)價(jià)值等的全新挖掘詮釋?zhuān)岢隽舜蛟臁岸际械谝欢U林”的主題概念，設(shè)計(jì)了新型的土地開(kāi)發(fā)使用和商業(yè)運(yùn)作模式，將打造成集佛教文化、旅游、餐飲、休閑、購(gòu)物為一體的多功能都市旅游商業(yè)文化區(qū)。伴隨著立即開(kāi)始的土地拍賣(mài)和商業(yè)區(qū)建設(shè)正式破土動(dòng)工，文殊院的全新魅力將呈現(xiàn)在大眾眼前。

寬窄巷子正式提出打造成都“新天地”的設(shè)想，預(yù)示著那個(gè)地點(diǎn)將呈現(xiàn)的是“傳統(tǒng)川西民居+現(xiàn)代時(shí)尚商業(yè)”的完美結(jié)合，其成功運(yùn)作將意味著成都這座古老都市找到了連續(xù)商業(yè)傳統(tǒng)，同時(shí)糅合現(xiàn)代化時(shí)尚元素，展現(xiàn)自身獨(dú)特魅力的極好途徑。

作為地理位置最好，直接連接春熙路黃金商圈的大慈寺愛(ài)護(hù)區(qū)規(guī)劃占地面積相當(dāng)大，商業(yè)基礎(chǔ)也最好。目前，“大圣慈寺”一期恢復(fù)維修工程業(yè)已竣工并已正式對(duì)外開(kāi)放。大慈寺恢復(fù)開(kāi)放籌備小組托付專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)了新的擴(kuò)建方案，這幅大慈寺的以后藍(lán)圖，在規(guī)劃展示中得到了眾多觀(guān)者的一致好評(píng)。

在最近開(kāi)展的成都市民最關(guān)懷的十大規(guī)劃中，文殊院、大慈寺、寬窄巷子三大歷史街區(qū)的改造方案獲得了最大的關(guān)注度，充分證明了三者在大眾心目中的專(zhuān)門(mén)受重視程度。由此，成都都市游憩商業(yè)區(qū)的輪廓日漸明朗，舊城核心區(qū)域，疊和在傳統(tǒng)CBD基礎(chǔ)之上，三足鼎立的RBD核心區(qū)域赫然形成：四、成都RBD內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策略設(shè)計(jì)

成都都市RBD誕生于“都市經(jīng)營(yíng)”理念主導(dǎo)政府行為的專(zhuān)門(mén)時(shí)代背景之下，“經(jīng)營(yíng)”同樣是這些舊城歷史街區(qū)改造更新過(guò)程中相當(dāng)關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)；另一方面，RBD本身的零售商業(yè)區(qū)的屬性也決定了其必須以商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的好壞作為評(píng)判規(guī)劃建設(shè)是否成功的標(biāo)準(zhǔn)。因此，在成都都市RBD的景觀(guān)組成內(nèi)容中，原有的景點(diǎn)即旅游吸引物的愛(ài)護(hù)修葺只是一個(gè)部分，舊城拆遷空出的大量土地上全新的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和休閑娛樂(lè)游憩商業(yè)經(jīng)營(yíng)才是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)內(nèi)容。

成都都市RBD區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的獨(dú)特之處決定了其經(jīng)營(yíng)策略設(shè)計(jì)的獨(dú)特性：

1、之因此要考慮商業(yè)后期物業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略設(shè)計(jì)，是因?yàn)槌啥级际蠷BD的建設(shè)不是靠個(gè)不地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的力量推動(dòng)，而是在都市經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的政府行為主導(dǎo)的結(jié)果，希望打造出能夠代表成都都市風(fēng)貌的景觀(guān)性商業(yè)區(qū)，“整體性和代表性”成為了其區(qū)不于其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵之所在，決定了其關(guān)于經(jīng)營(yíng)治理中“整體風(fēng)格”統(tǒng)一體現(xiàn)的專(zhuān)門(mén)要求。

2、在那個(gè)地點(diǎn)，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略設(shè)計(jì)過(guò)程中要緊需要解決的問(wèn)題同樣是依照具體的項(xiàng)目的特點(diǎn)與整體的市場(chǎng)環(huán)境，處理好投資者、經(jīng)營(yíng)者、治理者的利益關(guān)系。即：協(xié)調(diào)好投資者與開(kāi)發(fā)商之間所有權(quán)的比例分配關(guān)系，明確采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)或是分散經(jīng)營(yíng)方式，明確商業(yè)經(jīng)營(yíng)治理公司在商業(yè)物業(yè)治理中的責(zé)權(quán)界定，以及物業(yè)所有者與物業(yè)治理者之間關(guān)于租金收入的分配問(wèn)題。

比較目前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中的常用經(jīng)營(yíng)策略，能夠發(fā)覺(jué)適合于成都都市RBD區(qū)域商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略。

首先來(lái)看目前在商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中都有哪些典型的經(jīng)營(yíng)方式：方式一是一種最簡(jiǎn)單的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)類(lèi)型，一般適合商業(yè)進(jìn)展的初級(jí)時(shí)期，特不是適合沿街商鋪式的初級(jí)的商業(yè)物業(yè)類(lèi)型。由于國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)尚處于起步與成長(zhǎng)初期，目前商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中采納比較多。

方式二目前在國(guó)內(nèi)采納不多，適合商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)展的高級(jí)時(shí)期。其最終目的在于通過(guò)長(zhǎng)期商業(yè)的良好經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期價(jià)值最大化。

結(jié)合成都都市RBD經(jīng)營(yíng)特征評(píng)價(jià)這兩種經(jīng)營(yíng)方式的優(yōu)劣勢(shì)如下：

表3基于成都都市RBD經(jīng)營(yíng)特征的選擇

專(zhuān)門(mén)明顯，針對(duì)成都都市RBD經(jīng)營(yíng)治理“整體性”的要求，第二種方式更加適宜。相對(duì)的，政府力量的介入能夠消除許多不利的因素，比如對(duì)品牌商家的號(hào)召力和整合力、對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)建筑施工水平的高要求等等。同時(shí)，政策的有利傾向關(guān)于開(kāi)發(fā)資金壓力的減弱也會(huì)具有相當(dāng)?shù)囊饬x。

以后展望

必須要承認(rèn)的是，成都都市RBD的形成尚處于初期時(shí)期，專(zhuān)門(mén)多實(shí)質(zhì)性的工作仍面臨許多難題而不能在短期內(nèi)展開(kāi)。然而基于上述對(duì)其進(jìn)展歷程的闡述，我們能夠看到，成都都市RBD的誕生有著理論基礎(chǔ)上的必定性和合理性，反映了時(shí)代的特征和老百姓的期望，是政府力量適時(shí)推動(dòng)的有益行為，將帶來(lái)都市商業(yè)的升級(jí)，因其符合絕大多數(shù)群體的利益取向，因此必將消除許多不利因素，最終走向成熟和完善。展望建成以后的成都都市RBD，呈現(xiàn)眼前的是一幅人氣涌動(dòng)、商機(jī)無(wú)限的繁榮景象，傳統(tǒng)的商貿(mào)之都將因此邁入全新的商業(yè)世紀(jì)！

最后，讓我們?cè)賮?lái)看一眼立即橫空出世的成都都市RBD的模樣：表4成都都市RBD街區(qū)主題及功能一覽圖第四部分、成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)研究1978年實(shí)行改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和持續(xù)進(jìn)展，以及社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，長(zhǎng)期滯后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)得以漸進(jìn)復(fù)蘇和快速進(jìn)展，迎來(lái)了產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的復(fù)蘇與繁榮時(shí)期。同時(shí)在這一時(shí)期還先后經(jīng)歷了由復(fù)蘇——繁榮——衰退——復(fù)蘇構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)收縮時(shí)期，開(kāi)始形成較為明顯的產(chǎn)業(yè)進(jìn)展周期波動(dòng)現(xiàn)象。

從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度來(lái)觀(guān)看，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的趨勢(shì)曲線(xiàn)與實(shí)際增長(zhǎng)曲線(xiàn)之間，總會(huì)有一定的差距，即房地產(chǎn)實(shí)際增長(zhǎng)曲線(xiàn)總是或多或少地圍繞著房地產(chǎn)增長(zhǎng)趨勢(shì)曲線(xiàn)運(yùn)動(dòng)。房地產(chǎn)實(shí)際增長(zhǎng)曲線(xiàn)與趨勢(shì)曲線(xiàn)的有規(guī)律的偏離現(xiàn)象，實(shí)際上確實(shí)是房地產(chǎn)增長(zhǎng)過(guò)程中的波動(dòng)現(xiàn)象。而且還表明了房地產(chǎn)波動(dòng)的周期特征。房地產(chǎn)周期作為宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程所表現(xiàn)出來(lái)的運(yùn)動(dòng)形態(tài)。

著眼成都，正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的周期波動(dòng)規(guī)律，分析和研究成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律，關(guān)于指導(dǎo)在成都投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)應(yīng)周期運(yùn)行選擇相應(yīng)策略，具有十分重要的意義和作用。一、波動(dòng)景氣指標(biāo)的選擇按照房地產(chǎn)周期波動(dòng)的外部沖擊與內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制，通過(guò)上述對(duì)阻礙我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)阻礙因素的分析，同時(shí)考慮數(shù)據(jù)資料的可獲得性和連續(xù)性，那個(gè)地點(diǎn)在實(shí)證分析、研究成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)時(shí)，選擇了以下16項(xiàng)指標(biāo)體系，包括房地產(chǎn)投資、生產(chǎn)、交易、金融以及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)等，因而能夠較好地反映成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)趨勢(shì)。1、房地產(chǎn)業(yè)總量指標(biāo)作為反映房地產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn).房地產(chǎn)業(yè)增加值是分析房地產(chǎn)周期波動(dòng)最為重要的指標(biāo)。從表中能夠看出隨著成都房地產(chǎn)業(yè)快速進(jìn)展，不但在成都總體經(jīng)濟(jì)中所占的比重相對(duì)穩(wěn)定地保持在一個(gè)較高的水平上，而且對(duì)成都經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用較為明顯，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)就更為突出。2、房地產(chǎn)投資類(lèi)指標(biāo)選用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)兩項(xiàng)指標(biāo)。由于投資因素在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展中具有十分突出的作用，因此從房地產(chǎn)投資波動(dòng)中能夠直接觀(guān)看到房地產(chǎn)周期波動(dòng)趨勢(shì)。在那個(gè)地點(diǎn)，選擇、商品房開(kāi)發(fā)完成投資額，要比固定資產(chǎn)投資更能反映房地產(chǎn)投資的變動(dòng)情況。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)與完成投資相聯(lián)系，還能夠大致反映房地產(chǎn)利潤(rùn)率水平。3、房地產(chǎn)生產(chǎn)類(lèi)指標(biāo)選用商品房施工面積、商品房竣工面積和土地購(gòu)置費(fèi)等三項(xiàng)指標(biāo)，分不反映房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程中的商品房施工、竣工以及土地開(kāi)發(fā)情況。4、房地產(chǎn)交易類(lèi)指標(biāo)選用商品房銷(xiāo)售面積、商品房空置面積兩項(xiàng)指標(biāo)5、房地產(chǎn)金融類(lèi)指標(biāo)那個(gè)地點(diǎn)選用個(gè)人人均住房支出、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金總額三個(gè)指標(biāo)，講明房地產(chǎn)金融狀況。6、房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)指標(biāo)我們選擇具有代表性的商品住宅、商業(yè)用房、辦公用房三個(gè)指標(biāo)。在區(qū)位上選擇成都市。需要講明的是，由房地產(chǎn)自身特征所決定，這三項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)同時(shí)也反映了土地價(jià)格的變動(dòng)情況。二、成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)一樣，房地產(chǎn)周期波動(dòng)也是通過(guò)一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)來(lái)傳遞和擴(kuò)散的，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量本身的波動(dòng)過(guò)程并不代表全部經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)過(guò)程。因此在正確測(cè)定房地產(chǎn)周期波動(dòng)時(shí)，必須綜合考慮不同過(guò)程、不同經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)及其相互阻礙。為此，那個(gè)地點(diǎn)采納經(jīng)濟(jì)周期理論的擴(kuò)散指數(shù)方法（DiffusionIndex,簡(jiǎn)稱(chēng)DI），來(lái)分析成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)。

按照擴(kuò)散指數(shù)理論，當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)向上，大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)上升；當(dāng)景氣達(dá)到頂點(diǎn)，部分指標(biāo)開(kāi)始改變方向，轉(zhuǎn)而向下的指標(biāo)逐漸增多；當(dāng)保持上升的指標(biāo)與轉(zhuǎn)為下降的指標(biāo)均等時(shí)，則表示進(jìn)入擴(kuò)張與收縮的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；隨后當(dāng)下降的指標(biāo)數(shù)占多數(shù)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入蕭條時(shí)期。如此，依照反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各類(lèi)指標(biāo)的變動(dòng)情況，能夠計(jì)算出擴(kuò)散指數(shù)，用以綜合反映在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)交叉作用、相互阻礙下的整體經(jīng)濟(jì)波動(dòng)狀況。

擴(kuò)散指數(shù)的計(jì)算公式：DI=擴(kuò)張指標(biāo)數(shù)/選用總指標(biāo)數(shù)×100%1、成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)依照公式，按照全面所選用的反映成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的16項(xiàng)指標(biāo)，能夠相應(yīng)計(jì)算出歷年來(lái)成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)值。成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)199219931994199519961997199819992000200120022003DI10.8750.81250.93750.750.750.812510.93750.81250.937DI20.81250.750.93750.68750.81250.8750.93750.8750.750.875GDP增長(zhǎng)率0.1760.2060.1520.1250.1160.1150.1010.1020.1070.1310.1310.130

注：DI1為空置面積未調(diào)整時(shí)的擴(kuò)散指數(shù)（空置率面積增加時(shí)計(jì)為上升指標(biāo)）；DI2為空置面積調(diào)整后的擴(kuò)散指數(shù)（空置率面積增加時(shí)計(jì)為下降指標(biāo)）。

結(jié)合擴(kuò)散指數(shù)與景氣指標(biāo)的相互關(guān)系，同時(shí)參照房地產(chǎn)業(yè)增加值、房地產(chǎn)投資等指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)，我們選擇調(diào)整后的擴(kuò)散指數(shù)，DI2用以編制成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)趨勢(shì)圖。依照用擴(kuò)散指數(shù)編制的成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)曲線(xiàn)，能夠看到1993年以來(lái)成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)差不多歷了三個(gè)波動(dòng)周期。

1）1993——1996年為成都第一個(gè)波動(dòng)周期。本次周期共持續(xù)4年，其中擴(kuò)張期三年（1993、1994和1995年），那個(gè)地點(diǎn)要講明的是，盡管從擴(kuò)散指數(shù)上來(lái)看，1994比1993年略有回落，但回落幅度有限，隨后又出現(xiàn)了1996年更高的上升，因此仍把1994年視為上升期。景氣上轉(zhuǎn)折點(diǎn)為1995年，達(dá)到繁榮期（擴(kuò)散指數(shù)為0.9375）；景氣下轉(zhuǎn)折點(diǎn)為1996年，隨擴(kuò)散指數(shù)回落進(jìn)入周期低谷。

2）1997——2001年為第二個(gè)波動(dòng)周期。本周期共持續(xù)5年，其中擴(kuò)張期三年（1997、1998和1999年）。在連續(xù)兩年高位運(yùn)行后于1999年達(dá)到本輪周期的頂點(diǎn)（擴(kuò)散指數(shù)高達(dá)0.9375）。隨后出現(xiàn)兩年的收縮，其中于2001年進(jìn)入景氣下轉(zhuǎn)折點(diǎn)，進(jìn)入低潮。

3）2002年開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)波動(dòng)的第3個(gè)周期，目前仍在進(jìn)行。從2002和2003年的運(yùn)行情況來(lái)看，已開(kāi)始走出上一周期的蕭條時(shí)期進(jìn)入新周期的復(fù)蘇時(shí)期三、成都房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì)1、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的長(zhǎng)度按照波谷—波谷的劃分方法，依照上面的分析，成都房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際進(jìn)展過(guò)程中，存在大約以5年為長(zhǎng)度的周期波動(dòng)。比較國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的研究成果，深圳的房地產(chǎn)業(yè)同樣存在5年左右的短期波動(dòng)現(xiàn)象。成都房地產(chǎn)業(yè)至1993年來(lái)，一共經(jīng)歷了兩個(gè)完整的周期波動(dòng)，這些短期波動(dòng)是否構(gòu)成新的中期循環(huán)，就目前來(lái)看，仍需結(jié)合以后的實(shí)際波動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)一步觀(guān)看分析。但依據(jù)國(guó)內(nèi)外對(duì)經(jīng)濟(jì)周期、房地產(chǎn)周期的深入研究，成都房地產(chǎn)目前所存在的周期波動(dòng)性將客觀(guān)存在，長(zhǎng)度約5年左右。

目前，成都至2002年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展正處在第三個(gè)波動(dòng)周期之中。我們通過(guò)上述研究和分析，在成都市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)運(yùn)行背景下，成都房地產(chǎn)業(yè)在通過(guò)一段時(shí)刻的恢復(fù)進(jìn)展之后呈現(xiàn)出逐步成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，因此能夠可能第三個(gè)波動(dòng)周期的長(zhǎng)度至少在5年左右。2、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的幅度房地產(chǎn)周期波動(dòng)振幅能夠用同一周期內(nèi)峰頂?shù)焦鹊字g的指標(biāo)差來(lái)表示，要緊用來(lái)衡量和反映房地產(chǎn)周期波動(dòng)程度。振幅越大，講明房地產(chǎn)漲落程度越厲害，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行越不穩(wěn)定，反之。通過(guò)上面的分析，成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大起大落的震蕩現(xiàn)象，即使是在波谷，擴(kuò)散指數(shù)仍超過(guò)50%，表明在全部指標(biāo)中仍有超過(guò)一半的指標(biāo)出現(xiàn)上升。能夠預(yù)期，隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)控水平的不斷提高，以后成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中的波動(dòng)振蕩將會(huì)進(jìn)一步減小，房地產(chǎn)也將進(jìn)入更為穩(wěn)定的運(yùn)行過(guò)程。

第五部分成都中高檔餐飲市場(chǎng)研究一、成都大型餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀進(jìn)展趨勢(shì)1.1成都大型餐飲店要緊集中區(qū)域和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀通過(guò)十多年的進(jìn)展和競(jìng)爭(zhēng)，成都餐飲已形成了各具特色的幾大口岸和美食街。其中最聞名的有川菜經(jīng)典美食街(羊市街西延線(xiàn))、鄉(xiāng)土火鍋美食街(府南新區(qū))、詩(shī)圣文化美食街(草堂餐飲娛樂(lè)圈)、生態(tài)休閑美食街(人民南路南延線(xiàn))和巴蜀傳統(tǒng)美食大街(武候祠大街)等。同時(shí)成都中高檔餐飲業(yè)由西往東呈扇形排列：沙西線(xiàn)（沙灣路西延線(xiàn)）、羊西線(xiàn)美食一條街及府南新區(qū)火鍋一條街、草堂餐飲娛樂(lè)圈（包括琴臺(tái)路、錦里西路、芳鄰路和青華路）、武侯祠大街、雙楠美食區(qū)、玉林—中華園美食區(qū)、科華路—領(lǐng)事館路美食街、人民南路南延線(xiàn)休閑餐飲一條街、望平街美食區(qū)等。（見(jiàn)圖）大眾美食———沙西線(xiàn)

這條美食街興起，兩大因素起著重要作用：成都會(huì)展經(jīng)濟(jì)的興起和交大居住區(qū)的進(jìn)展。會(huì)展中心確實(shí)是一座綜合性的餐飲娛樂(lè)城，里面既有餐廳又有茶樓酒吧以及游泳池等設(shè)施，定位在商務(wù)和公務(wù)消費(fèi)，其價(jià)格中偏上；從會(huì)展中心出二環(huán)路就到了交大路，新山城菜根香交大店、佳韻川菜、紅月居、藍(lán)色港灣、鄭連鍋等酒樓差不多上大眾化消費(fèi)的川菜酒樓。此線(xiàn)有每日爆滿(mǎn)的夕陽(yáng)紅老菜館，其大媽紅燒肉、大媽帶魚(yú)等大媽系列菜品傾倒八方食客；家鄉(xiāng)緣川菜館院中有院，小橋流水，還有那川味濃厚的合歡香菇包，脆皮粉蒸肉、江鰱系列菜品；順興老茶館的功夫茶、名小吃、變臉、吐火、滾燈，將川菜、川酒、川茶、川戲之風(fēng)采一并領(lǐng)會(huì)。

經(jīng)典美食———羊西線(xiàn)

羊西線(xiàn)美食一條街早已聞名全國(guó)，承載了成都餐飲的大部分輝煌，品牌餐飲云集，高中低檔紛呈，中餐為主兼有火鍋，它還帶動(dòng)了旁邊的府南新區(qū)火鍋一條街的崛起。羊西線(xiàn)上有一批名噪全國(guó)的餐飲品牌：銀杏、順風(fēng)肥牛、南臺(tái)月、重慶菜根香、福萬(wàn)佳、榮興苑、歡樂(lè)老家、紅杏、大蓉和、陶然居、巴谷園以及毛家飯店等等。銀杏是川菜中餐的頂級(jí)品牌，近十年來(lái)傲立潮頭，羊西店是高檔的潮州菜酒樓；順風(fēng)肥牛、小肥羊和毛家飯店是外來(lái)品牌川化后興盛的典型，紅杏酒家是將傳統(tǒng)川菜做得出神入化而天天排隊(duì)候座的典型，大蓉和是將川菜與湘菜融合的榜樣；陶然居則是重慶川菜品牌到成都來(lái)大獲成功的典型；南臺(tái)月是西延線(xiàn)上歷史最為悠久的品牌餐飲之一，其南臺(tái)月秘制骨等中國(guó)名菜和3．8元一份的宵夜都獨(dú)具特色。

火鍋美食———府南新區(qū)

緊鄰羊西線(xiàn)的府南新區(qū)兩年內(nèi)崛起了嶄新的特色火鍋一條街，有近20家大大小小的火鍋在此營(yíng)業(yè)，食圣黃辣丁火鍋、曾實(shí)記泥鰍王風(fēng)味莊的土泥鰍火鍋、趙老四九尺鵝腸火鍋、壩壩筵生摳土鴨腸火鍋、鮑魚(yú)圣湯火鍋、開(kāi)元和鮮火鍋等品牌火鍋之外，還有筍子雞火鍋、連鍋、盆盆蝦、山珍火鍋、美蛙火鍋等。

文化美食———草堂餐飲娛樂(lè)圈

草堂文化餐飲娛樂(lè)圈包括琴臺(tái)路、錦里西路、芳鄰路和青華路以及清江東路等，緊鄰杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園和百花潭公園，圈內(nèi)還有送仙橋藝術(shù)城，是蓉城文化底蘊(yùn)最為深厚的美食圈。琴臺(tái)故徑投入3000萬(wàn)打造之后，處處透出漢風(fēng)漢韻，路兩邊的酒樓也更加興盛。新子云亭飯莊、獅子樓火鍋與皇城老媽差不多上成都十佳餐飲企業(yè)，文君酒家、飄雪酒樓各具特色，琴臺(tái)北京烤鴨與毗河土鰱魚(yú)莊風(fēng)味獨(dú)特。芳鄰路上有十多家風(fēng)格各異的主題酒吧，是蓉城新興的酒吧一條街；青華路上則有譚魚(yú)頭、老成都公館菜、陳麻婆豆腐、金滿(mǎn)堂等酒樓；清江東路有卞氏菜根香、重慶德莊火鍋、重慶孔亮鱔魚(yú)火鍋、江北老灶、大宅門(mén)年火鍋、金盆地酒樓、重慶盆盆蝦等。

傳統(tǒng)美食———武侯祠大街

武侯大道集中了新山城菜根香、石象湖大酒樓、欽善齋、武福源、大唐人火鍋等一大批特色餐飲店。其中石象湖大酒樓是省內(nèi)首個(gè)舉起生態(tài)餐飲大旗的餐飲企業(yè)；欽善齋以經(jīng)營(yíng)滋補(bǔ)藥膳為主；大唐人火鍋以怪味兔頭出名。外雙楠置信逸都也聚攏了大量餐飲企業(yè)，大衛(wèi)營(yíng)藍(lán)色海岸、新王府大酒樓、高麗軒韓國(guó)烤肉等。

集中美食———美領(lǐng)館美食區(qū)

領(lǐng)事館路是成都餐飲密度最大的地點(diǎn)，那個(gè)地點(diǎn)有魏火鍋、歡樂(lè)老家、玉龍火鍋、趙老四九尺鵝腸火鍋、合記鮑魚(yú)火鍋等風(fēng)味火鍋，有海上海、海上皇、天仁海鮮粵菜館，有經(jīng)營(yíng)杭幫菜的新外灘酒店，有賣(mài)東南亞菜的泰國(guó)魚(yú)翅館，還有陽(yáng)光餐廳、繁華居、大自然河鮮館、毛哥老鴨湯等川菜酒樓。

休閑美食———南延線(xiàn)

人民南路上，中日合資蜀豐百菜百味酒樓的蜀豐霸王宴是中國(guó)名宴，選用產(chǎn)自日本北海道重達(dá)10公斤的鱈場(chǎng)蟹為主料，一桌10萬(wàn)，須提早預(yù)定；巴國(guó)布衣因曾打響了川菜保衛(wèi)戰(zhàn)的第一槍而榮稱(chēng)川菜第一品牌，其文化進(jìn)店和品牌包裝的手法讓川菜絕處逢生。

南延線(xiàn)上，近三十家特色火鍋在那個(gè)地點(diǎn)迅速興起，且多是走的園林式生態(tài)餐飲之路，典型的有南田水鄉(xiāng)、食圣生態(tài)園和龍鷹鴨王火鍋城等，南田水鄉(xiāng)占地200畝，由中國(guó)烹飪大師王開(kāi)發(fā)創(chuàng)新的“水鄉(xiāng)菜”是全新的菜品系列，據(jù)稱(chēng)全是生態(tài)菜品，整個(gè)餐廳屋頂全是通透的玻璃，屋頂上養(yǎng)殖著魚(yú)蝦，儼然在水底世界用餐；占地200多畝的食圣生態(tài)園，其野生黃辣丁與靚蛙火鍋是雙料中國(guó)名火鍋，生態(tài)茶房也是南延線(xiàn)一景；龍鷹鴨王火鍋城是全國(guó)首家前店后廠(chǎng)的生摳鵝腸火鍋，榮獲“中國(guó)火鍋名宴”稱(chēng)號(hào)。

中檔美食———望平美食區(qū)

望平美食區(qū)是成都較早形成的美食區(qū)之一，那個(gè)地點(diǎn)有飄香酒樓、錦官驛酒樓、仁和鯰魚(yú)莊等大型的餐飲場(chǎng)所，更多的依舊中小型的酒樓。錦官驛招牌菜品有湖南風(fēng)味的醬椒魚(yú)頭、滬上風(fēng)味的毛蟹年糕和粵式錦官大王蛇等。北渡魚(yú)莊的包公魚(yú)頭一魚(yú)三吃，小吃也頗具特色。1.2成都中高檔餐飲市場(chǎng)特點(diǎn)·特色餐館和快餐正作為現(xiàn)代餐飲的兩翼并迸進(jìn)展。從成都前20強(qiáng)餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)方面看，特色餐館企業(yè)15家；快餐企業(yè)有3家。盡管快餐只有3家，然而其中的肯德基和麥當(dāng)勞卻占據(jù)了成都餐飲20強(qiáng)的前兩位，在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面品牌快餐要更勝一籌。

·成都中高檔餐飲市場(chǎng)接近“完全競(jìng)爭(zhēng)”的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)者只能是市場(chǎng)價(jià)格的同意者。近幾年，餐飲業(yè)的投資結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化。首先，投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化，各種社會(huì)投資成了餐飲業(yè)進(jìn)展的要緊力量?，F(xiàn)在的餐飲業(yè)，仍然是各路諸侯分占一方的局面。成都餐飲企業(yè)20強(qiáng)的營(yíng)業(yè)額只占全行業(yè)的一小部分，這一市場(chǎng)結(jié)構(gòu)差不多接近“完全競(jìng)爭(zhēng)”市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

賓館餐飲、特色餐館、品牌快餐等多種業(yè)態(tài)按各自的市場(chǎng)定位快速增長(zhǎng)，大眾餐飲消費(fèi)顯示強(qiáng)勁進(jìn)展勢(shì)頭，中高檔餐飲市場(chǎng)呈現(xiàn)多業(yè)態(tài)特點(diǎn)。成都餐飲20強(qiáng)中賓館餐飲2家，特色餐飲15家，品牌快餐3家。

·餐飲業(yè)的企業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)集團(tuán)化趨勢(shì)。在前20強(qiáng)餐飲企業(yè)中，百勝餐飲（成都）有限公司、成都市飲食公司、銀杏餐飲等都以集團(tuán)化形式出現(xiàn)在前20強(qiáng)中，這些企業(yè)在成都餐飲業(yè)里發(fā)揮著龍頭的作用。

·中高檔餐飲店快速改變多年沿用的單店經(jīng)營(yíng)模式，積極進(jìn)展連鎖、配送、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)。成都餐飲20強(qiáng)中，成都皇城老媽酒店有限公司、宋輝天天漁港、紅杏酒家等大批品牌企業(yè)作用突出，其中成都飲食公司高居成都特色餐飲首位，皇城老媽、宋輝天天漁港分列第二、第三位，這些企業(yè)對(duì)開(kāi)拓市場(chǎng)、擴(kuò)大銷(xiāo)售都發(fā)揮著越來(lái)越大的作用。在如此的局勢(shì)下，這些嶄露頭角的中餐品牌會(huì)挾著他們?cè)诓惋嫎I(yè)浸淫多年的優(yōu)勢(shì)向旗艦品牌努力。

·中高檔餐飲業(yè)的進(jìn)展與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平具有強(qiáng)烈的正相關(guān)性。在全國(guó)餐飲業(yè)500強(qiáng)企業(yè)中，分布于27個(gè)省市，其中廣東133家，江蘇45家，上海44家，北京43家，山東45家，浙江32家。另外，對(duì)各大都市50強(qiáng)餐飲企業(yè)的統(tǒng)計(jì)中，北京50強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)額35.1億元，上海50強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)額33.3億元，重慶50強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)額5.3億元，廣州50強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)額28.3億元，武漢50強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)額12.5億元，杭州50強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)額8.1億元。這些地區(qū)的餐飲業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，增幅專(zhuān)門(mén)大，這也與這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展有著緊密的聯(lián)系。

從成都中高檔餐飲的進(jìn)展歷程看，1990年至2000年是成都經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)時(shí)期，也是成都中高檔餐飲業(yè)快速進(jìn)展的時(shí)期。1.3成都中高檔餐飲行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析a)成都餐飲業(yè)在追求特色化經(jīng)營(yíng)中，能夠講是八仙過(guò)海，各顯神通。特色經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)要緊體現(xiàn)在以下方面：

以菜品特色見(jiàn)長(zhǎng)。如成都卞氏菜根香，就以自己開(kāi)發(fā)獨(dú)創(chuàng)的泡椒系列、菜根老壇子泡菜系統(tǒng)的數(shù)百道獨(dú)創(chuàng)菜肴的特色經(jīng)營(yíng)來(lái)占據(jù)市場(chǎng)。

以文化特色見(jiàn)長(zhǎng)。巴國(guó)布衣酒樓以古巴國(guó)文化的裝飾和菜品特色來(lái)吸引客人，并在酒樓外立有“巴蜀鬼才”魏明倫寫(xiě)的《美食銘》。

以裝飾特色見(jiàn)長(zhǎng)。成都的老房子川菜酒樓，以它營(yíng)造的水鄉(xiāng)居民風(fēng)情畫(huà)廊和老房了獨(dú)創(chuàng)的民間風(fēng)味菜來(lái)吸引客人。周大媽夕陽(yáng)紅老菜館則以中西合璧的裝飾風(fēng)格，味美可口的周大媽家常菜的特色，名揚(yáng)蓉城。

以經(jīng)營(yíng)特色見(jiàn)長(zhǎng)。炎黃世家大酒樓，服務(wù)人員腳穿旱冰鞋，手執(zhí)托盤(pán)，服務(wù)于食客的餐桌旁。它的包間隨客人的姓氏而取名為“張府”、“趙府”、“李府”等。紅杏酒樓清一色的光頭服務(wù)人員，私房菜館內(nèi)清一色40歲以上下崗男服務(wù)生，都給人一種經(jīng)營(yíng)上的特色感、新奇感。

以生態(tài)特色見(jiàn)長(zhǎng)。人民南路南延線(xiàn)，道路寬敞，風(fēng)景怡人。有二三十家川菜(火鍋)酒樓在此迅速興起，且多走的是園林式生態(tài)餐飲之路。最典型的有南田水鄉(xiāng)、食圣生態(tài)園和龍鷹鴨王火鍋城、欣園大草坪美食天地等。占地200多畝的南田水鄉(xiāng)，其開(kāi)發(fā)創(chuàng)新的“水鄉(xiāng)菜”均為生態(tài)菜品，整個(gè)餐廳屋頂全是通透玻璃，屋頂上養(yǎng)殖著魚(yú)蝦，客人儼然置身于水族館中用餐。真是獨(dú)具匠心，美食生態(tài)，天人合一。

b)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)

成都美食素以物美價(jià)廉而著稱(chēng)于世。為了在競(jìng)爭(zhēng)中求生存，求進(jìn)展，贏(yíng)得消費(fèi)者，成都餐飲業(yè)普遍采納了走市民化的道路。像銀杏、譚氏宮府菜如此高價(jià)位的品牌酒樓，在成都也只有屈指可數(shù)的十幾家。75%的酒樓、酒店多數(shù)是以市民化、中等消費(fèi)的市場(chǎng)策略來(lái)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、占據(jù)市場(chǎng)、贏(yíng)得市場(chǎng)的。

獨(dú)到的特色菜品、中等實(shí)惠的價(jià)格，是成都眾多餐飲酒樓價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的主導(dǎo)思想。羊市街西延線(xiàn)家常飯酒樓還打出了如此的招牌：第一桌來(lái)酒樓酒費(fèi)的客人2折優(yōu)惠，第二桌4折優(yōu)惠，第桌5折優(yōu)惠，第4—10桌一律六折優(yōu)惠，同時(shí)還有打出租車(chē)來(lái)的第一桌客人，酒樓付車(chē)費(fèi)等。在《成都晚報(bào)》、《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》，每天都能見(jiàn)到各大酒樓、餐館明碼實(shí)價(jià)的促銷(xiāo)價(jià)格廣告及婚宴、壽宴、生日宴、商務(wù)宴、聚會(huì)宴、喬遷新居宴等的廣告宣傳，可見(jiàn)成都餐飲業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)之激烈。各大酒樓餐飲在不斷出特色新菜品的同時(shí)，也在不斷降低或以變相打折的方式來(lái)降低菜品價(jià)格，以吸引消費(fèi)者，爭(zhēng)取一定的利潤(rùn)空間、市場(chǎng)空間。

c)連鎖競(jìng)爭(zhēng)

2000年—2002年是成都餐飲業(yè)傾力打造“川菜王國(guó)”，并迅速掀起前所未有的川菜連鎖熱潮的三年。許多知名的酒餐、餐館都開(kāi)始了占蓉城、出四川、走全國(guó)、闖海外，邁開(kāi)了蓉城餐飲業(yè)前無(wú)古人的連鎖競(jìng)爭(zhēng)步伐和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

截至2002年底，成都譚魚(yú)頭已連鎖經(jīng)營(yíng)90家，卞氏菜根香連鎖30家，巴國(guó)布衣餐飲連鎖23家，成都獅子樓大酒店連鎖18家，成都皇城老媽酒樓連鎖12家，老成都公館菜連鎖8家，而且每家連鎖店的數(shù)量都在以每年10%—15%的速度遞增。連鎖化的競(jìng)爭(zhēng)，使成都餐飲企業(yè)的實(shí)力大為增強(qiáng)，譚魚(yú)頭的年?duì)I業(yè)額已連續(xù)二年突破了3億元大關(guān)，其他連鎖酒樓的收入每年也許多于5000—8000萬(wàn)元。

成都聞名民營(yíng)企業(yè)林鳳集團(tuán)，在看到成都其他知名酒樓迅速連鎖，并制造了良好經(jīng)營(yíng)效益和社會(huì)效益的同時(shí)，決定斥資億元，將其旗下經(jīng)營(yíng)粵菜著稱(chēng)的牡丹閣大酒樓，經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)由潮粵菜轉(zhuǎn)向川菜，并在成都、北京、深圳、上海、廣州等地，推出牡丹閣“精品川菜”酒樓，用3-5年時(shí)刻連鎖國(guó)內(nèi)各大省會(huì)都市。并利用其集團(tuán)跨國(guó)公司的優(yōu)勢(shì)，預(yù)備進(jìn)軍美國(guó)紐約、夏威夷、洛杉機(jī)等建立海外分店，力爭(zhēng)用10年時(shí)刻，完成其“精品川菜”遍布全球要緊大都市的戰(zhàn)略構(gòu)想。

蓉城餐飲業(yè)的連鎖競(jìng)爭(zhēng)，也使許多精明的酒樓老總認(rèn)識(shí)到，只有穩(wěn)扎穩(wěn)打，做好品牌及成都本部酒樓這篇文章，連鎖之路才可能越走越寬廣。1.4成都大型餐飲企業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)·加快調(diào)整餐飲業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)展連鎖經(jīng)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)等現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式，推進(jìn)國(guó)際化戰(zhàn)略，增強(qiáng)大眾化的社區(qū)餐飲服務(wù)功能，擴(kuò)大服務(wù)消費(fèi)領(lǐng)域。

·拓展新的經(jīng)營(yíng)空間，大力進(jìn)展綠色飯店，引導(dǎo)綠色消費(fèi)，重點(diǎn)做好品牌經(jīng)營(yíng)和技術(shù)創(chuàng)新兩篇大文章，發(fā)揮品牌，網(wǎng)絡(luò)、技術(shù)在開(kāi)拓市場(chǎng)中的作用。

·強(qiáng)化餐飲業(yè)治理、加快傳統(tǒng)餐飲業(yè)向現(xiàn)代餐飲業(yè)的轉(zhuǎn)變步伐。

·投資結(jié)構(gòu)開(kāi)始多元化，走集團(tuán)化進(jìn)展道路。

·充分利用假日消費(fèi)和會(huì)展消費(fèi)，逐步擴(kuò)大市場(chǎng)面

成都中高檔餐飲業(yè)盡管繁榮，但還缺少具有全國(guó)阻礙力的大型本土企業(yè)。成都最大的本土餐飲企業(yè)：成都飲食公司在全國(guó)僅排43位（2001年）；第二位的皇城老媽則排在了100位，牽強(qiáng)進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)餐飲企業(yè)隊(duì)伍。從營(yíng)業(yè)額（2001年）上看，成都飲食公司9412.6萬(wàn)元，與全國(guó)特色餐飲第一店北京全聚德34759.2萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額相去甚遠(yuǎn)。成都中高檔餐飲市場(chǎng)的進(jìn)展水平與成都整體經(jīng)濟(jì)水平還不太相稱(chēng)，成都中高檔餐飲業(yè)還有較大的進(jìn)展?jié)摿统砷L(zhǎng)空間。二、居民中高檔餐飲消費(fèi)特征研究2.1消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析1)西式快餐倍受充愛(ài)。

成都餐飲20強(qiáng)一、二名為百勝餐飲和麥當(dāng)勞，這兩家均為國(guó)際聞名快餐企業(yè)，西式快餐是其主營(yíng)項(xiàng)目。西式快餐之因此如此受歡迎，有其存在和進(jìn)展的必定理由。一方面，西式快餐的食品和中國(guó)傳統(tǒng)食品有較大區(qū)不，中國(guó)飲食文化源源流長(zhǎng)，但漢堡炸雞關(guān)于人們卻相對(duì)陌生，這種西式獨(dú)特風(fēng)味吸引了越來(lái)越多人的嘴巴。其次，西式快餐的便捷性也是它的一大優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代人的生活節(jié)奏越來(lái)越快，尤其關(guān)于都市青年人群體，西式快餐的靈活經(jīng)營(yíng)手段迎合了這種消費(fèi)需求，不管堂吃依舊外賣(mài)，即買(mǎi)即吃的快餐特不符合他們的生活節(jié)奏。在一些西式快餐店中，從你點(diǎn)東西到拿到手上只要十幾秒鐘甚至更短，而這對(duì)中式快餐店而言卻是難以匹及的。因此其快捷方便性是其制勝市場(chǎng)的利器。

從消費(fèi)群體的結(jié)構(gòu)來(lái)看，年齡和對(duì)西式快餐的喜好程度呈現(xiàn)出反比，低年齡層次的人群較高年齡層次的群體更熱衷于西式快餐。18歲以下的青青年更是西式快餐消費(fèi)的主力軍，這一群體生長(zhǎng)在我國(guó)改革開(kāi)放的社會(huì)環(huán)境中，他們的成長(zhǎng)受西化的阻礙較深，在生活方式和適應(yīng)上也處于中西交融之中，相對(duì)也更容易受到西式文化和國(guó)外產(chǎn)品的阻礙。盡管這部分群體多數(shù)無(wú)直接經(jīng)濟(jì)來(lái)源，但他們是消費(fèi)寬松群體，西式快餐的商家在營(yíng)銷(xiāo)策略上也以他們?yōu)槟繕?biāo)群體和突破口，在推廣和促銷(xiāo)上的針對(duì)性較強(qiáng)。

除了方便快捷和獨(dú)特而吸引人的口味，西式快餐企業(yè)尤其是大規(guī)模連鎖經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它們?cè)诮?jīng)營(yíng)上明顯區(qū)不于傳統(tǒng)餐飲企業(yè)，在市場(chǎng)化程度和市場(chǎng)意識(shí)上，更貼近市場(chǎng)和消費(fèi)者。在店堂內(nèi)的氣氛營(yíng)造上也給消費(fèi)者以舒適，明亮的感受，歡樂(lè)輕松的氣氛，給人以“家”的溫馨感。消費(fèi)者往往在西式快餐店用完餐后還會(huì)坐一會(huì)兒，許多人將這種快餐店做為自己社會(huì)活動(dòng)的場(chǎng)所，這也是西式快餐吸引消費(fèi)者的一個(gè)地點(diǎn)。

西式快餐的總體消費(fèi)水平低于高檔餐飲消費(fèi)水平（一般每人每次消費(fèi)在20——30元之間），但又接近低檔消費(fèi)水平，這是西式快餐能走向大眾化，但又區(qū)不于平民化飲食的重要價(jià)格操縱手段。

2)特色火鍋是成都最具活力的餐飲業(yè)種。

在成都的8個(gè)餐飲集中區(qū)域里，特色火鍋差不多上重要的餐飲業(yè)種?；疱侂m發(fā)端于重慶，但卻興盛于成都，火鍋在成都專(zhuān)門(mén)好的和蜀文化進(jìn)行了結(jié)合，使火鍋具有了專(zhuān)門(mén)的地域文化內(nèi)涵?；疱佋谀撤N程度上差不多成了成都都市內(nèi)涵的一部分。成都人對(duì)火鍋有著強(qiáng)烈的消費(fèi)偏好，這從成都數(shù)千家火鍋店的繁榮局面和各種特色火鍋店的層出不窮可見(jiàn)一斑。從居民消費(fèi)習(xí)性調(diào)查能夠看出，居民在各種火鍋店的消費(fèi)占據(jù)了其餐飲消費(fèi)的較大分額。火鍋種類(lèi)的快速創(chuàng)新和市場(chǎng)的高同意度，使成都的火鍋店充滿(mǎn)活力。

3)傳統(tǒng)川菜是最為普遍的餐飲消費(fèi)項(xiàng)目。

成都餐飲20強(qiáng)企業(yè)中，一半以上都經(jīng)營(yíng)川菜。川菜各種檔次的菜品齊全，能夠滿(mǎn)足各種層次消費(fèi)者的餐飲消費(fèi)需要。在價(jià)格方面，川菜價(jià)格要明顯低于海鮮、潮州菜等，有比較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也更符合本地消費(fèi)者的餐飲適應(yīng)。川菜是成都餐飲市場(chǎng)上的長(zhǎng)青樹(shù)，也是市場(chǎng)面最廣的餐飲業(yè)種。

4)成都居民的中高檔餐飲消費(fèi)較為頻繁。

通過(guò)消費(fèi)習(xí)性調(diào)查發(fā)覺(jué)，成都居民的中高檔餐飲一周一次的較多，這類(lèi)消費(fèi)者比重達(dá)到了38%。每半月消費(fèi)一次的占到了15%。每次消費(fèi)額普遍在50元以上，其中21%的消費(fèi)者每次消費(fèi)在150—200元之間。（見(jiàn)下圖）

2.2消費(fèi)區(qū)域分析成都的8個(gè)餐飲集中區(qū)域都處于市區(qū)大的中高檔居住板塊內(nèi)部或附近，由此反映出餐飲業(yè)的進(jìn)展繁榮需要依托旺盛的人氣，需要強(qiáng)勁的消費(fèi)需求來(lái)帶動(dòng)；同時(shí)也反映出居民的餐飲消費(fèi)有就近的特點(diǎn)。但高檔餐飲店一般位于商服繁華地段，對(duì)交通條件要求比較高（一般是都市主干道），它們的市場(chǎng)服務(wù)范圍覆蓋整個(gè)市區(qū)，甚至是地區(qū)性的。高檔餐飲店的分布反映出高檔次的商品、服務(wù)必定進(jìn)駐高級(jí)不的中心地這一規(guī)律。中檔餐飲店則偏向于集中在交通便利的大型居住區(qū)周?chē)?，以便滿(mǎn)足居民就近消費(fèi)的需要。

由于餐飲業(yè)內(nèi)部差異化程度較高，一個(gè)專(zhuān)門(mén)有特色的餐飲店本身就具有專(zhuān)門(mén)強(qiáng)的集客能力，在一定程度上又能夠分散經(jīng)營(yíng)。部分強(qiáng)勢(shì)餐飲企業(yè)選擇在都市邊緣相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域開(kāi)設(shè)新店，低租金彌補(bǔ)了客源相對(duì)不足的損失，因此同樣有利可圖。成都私家車(chē)的高保有量，加速了強(qiáng)勢(shì)餐飲企業(yè)都市邊緣化的步伐。

目前成都居民的中高檔餐飲消費(fèi)依舊要緊8個(gè)傳統(tǒng)餐飲集中區(qū)域。其中，羊西線(xiàn)因?yàn)樾纬蓵r(shí)刻早，規(guī)模大，檔次高，交通便利而成為最具吸引力的餐飲核心區(qū)域。光華片區(qū)居民的消費(fèi)習(xí)性調(diào)查也表明了羊西線(xiàn)在成都餐飲業(yè)中的地位（見(jiàn)下圖）。成都居民的餐飲消費(fèi)專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào)特色性，因此特色餐飲場(chǎng)所也對(duì)居民有較強(qiáng)的吸引力。

從餐飲板塊分布來(lái)看，餐飲發(fā)達(dá)區(qū)域幾乎都集中在一、二環(huán)之間的城西和城南地區(qū)，這和這兩個(gè)區(qū)域人口密度大，交通便利，人口消費(fèi)勁較強(qiáng)有專(zhuān)門(mén)大關(guān)系。隨著大量中高檔住宅在城西、城南二環(huán)外的建設(shè)，這些住宅區(qū)周邊區(qū)域差不多成為了許多強(qiáng)勢(shì)特色餐飲店強(qiáng)占的熱點(diǎn)地區(qū)。第六部分成都休閑娛樂(lè)市場(chǎng)研究1成都休閑娛樂(lè)市場(chǎng)整體狀況1.1成都休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的構(gòu)成成都休閑娛樂(lè)市場(chǎng)要緊由茶樓、酒吧、水吧、迪吧、歌城、棋牌室、各種康體中心、電影院等業(yè)態(tài)構(gòu)成。檔次從低到高，跨度較大。以上業(yè)態(tài)成都休閑娛樂(lè)的主力業(yè)態(tài)，它們的市場(chǎng)認(rèn)可度較高。1.2成都休閑娛樂(lè)市場(chǎng)特點(diǎn)?都市休閑娛樂(lè)中心要緊在城南和市中心，它的分布與都市購(gòu)物中心區(qū)域有一定程度的偏離。城南（人南路附近）集中了大量酒吧，市中心集中了成都絕大多數(shù)高檔影院，形成了成都兩大休閑娛樂(lè)中心。

?業(yè)態(tài)種類(lèi)相對(duì)較少，創(chuàng)新能力不強(qiáng)。成都主流的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)僅四類(lèi)：酒吧、茶樓、棋牌室、歌城、迪吧。休閑娛樂(lè)市場(chǎng)缺乏新業(yè)態(tài)的進(jìn)入，市場(chǎng)整體特色不突出。

?酒吧是成都休閑娛樂(lè)市場(chǎng)最具活力的業(yè)態(tài)。酒吧本身專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)特色，其個(gè)性較強(qiáng)，不同特色的酒吧有不同的消費(fèi)人群，其市場(chǎng)適應(yīng)能力專(zhuān)門(mén)強(qiáng)。

?棋牌室、茶樓、康體中心散布于都市各個(gè)區(qū)域

?電影院要緊分布在都市中心和城南

?酒吧要緊集中在川大周邊、玉林片區(qū)和人南路四段附近

?迪吧要緊集中在一環(huán)路西段和南段

?休閑娛樂(lè)業(yè)的集中區(qū)域多數(shù)是都市的中高收入居民聚攏區(qū)域1.3成都休閑娛樂(lè)市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)成都休閑娛樂(lè)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯不同的進(jìn)展趨勢(shì)：大型休閑娛樂(lè)企業(yè)向商服繁華度高、具有全市阻礙力的區(qū)域集中，小型企業(yè)則向消費(fèi)潛力大的新興社區(qū)進(jìn)展。成都首家星級(jí)影院——“紫荊影院”在城南的開(kāi)設(shè)和各種特色酒吧在社區(qū)的進(jìn)展專(zhuān)門(mén)好的反應(yīng)了這兩個(gè)趨勢(shì)。2成都休閑娛樂(lè)業(yè)重要業(yè)態(tài)分析2.1酒吧業(yè)2.1.1成都酒吧業(yè)的特點(diǎn)：

1)以專(zhuān)業(yè)個(gè)性的經(jīng)營(yíng)理念樹(shù)起傳統(tǒng)酒吧典范

2)以明星效應(yīng)和異域文化藝術(shù)引領(lǐng)娛樂(lè)先鋒

3)以交友為主題也成為了個(gè)性酒吧的經(jīng)營(yíng)特色

4)擁有各類(lèi)歌舞組合，民樂(lè)演奏，雜技、雜耍，時(shí)裝表演，抽獎(jiǎng)游戲，組合搖滾，迪斯科等各種娛樂(lè)節(jié)目

5)酒吧業(yè)的繁榮是成都迪吧業(yè)進(jìn)展帶動(dòng)的結(jié)果

6)超大型酒吧常集迪吧、清吧、歌城于一體，具有專(zhuān)門(mén)強(qiáng)的娛樂(lè)城特色。

2.1.2成都酒吧業(yè)的要緊經(jīng)營(yíng)策略

?重視市場(chǎng)的培育。成都酒吧業(yè)還不成熟，需要培育市場(chǎng)，為酒吧業(yè)的長(zhǎng)久繁榮制造條件。

?注重經(jīng)營(yíng)模式的選擇。經(jīng)營(yíng)模式是市場(chǎng)細(xì)分的一種表現(xiàn)形式，有效地使一部分顧客成為那個(gè)地點(diǎn)的?？?，正是酒吧經(jīng)營(yíng)者的成功之處。

?注重經(jīng)營(yíng)者魅力的發(fā)揮。酒吧經(jīng)營(yíng)者的個(gè)人魅力要緊表現(xiàn)在酒吧文化方面，如酒吧取名問(wèn)題和酒吧的裝飾風(fēng)格以及酒吧的經(jīng)營(yíng)模式，都表現(xiàn)了酒吧經(jīng)營(yíng)者個(gè)人智慧和文化素養(yǎng)。不同風(fēng)格的酒吧將具有不同類(lèi)型的消費(fèi)者。

2.1.3成都酒吧業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域正在發(fā)生變化

目前成都酒吧要緊集中在人民南路、玉林片區(qū)和四川大學(xué)周邊三個(gè)區(qū)域。酒吧業(yè)是成都休閑娛樂(lè)業(yè)中唯一出現(xiàn)大規(guī)模集中的業(yè)態(tài)。這是在酒吧業(yè)進(jìn)展初期其顧客要緊集中在這三個(gè)區(qū)域造成的。隨著酒吧業(yè)自身的進(jìn)展，酒吧文化逐漸深入人心，居民收入水平提高生活方式的改變，對(duì)新消費(fèi)方式的認(rèn)可、同意。成都酒吧業(yè)進(jìn)入了一個(gè)高速進(jìn)展的時(shí)期，在分布上表現(xiàn)出了專(zhuān)門(mén)強(qiáng)的離心趨勢(shì)。以后幾年，成都多數(shù)新酒吧將可能走進(jìn)較為成熟的大型新興居住區(qū)，分散經(jīng)營(yíng)；同時(shí)，也可能在部分交通便利，中高收入人群集中的區(qū)域形成新的聚攏區(qū)。2.2電影院2.2.1成都電影院分布特點(diǎn)：?高檔影院集中在春熙路商圈和鹽市口商圈

?中低檔影院散布與都市各功能區(qū)中

?新建的高檔影院要緊在城南地區(qū)

?新建中高檔影院首選居民收入水平高，交通便利的新興大型居住區(qū)。

2.2.2成都電影院經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張新動(dòng)向

成都電影市場(chǎng)要緊有太平洋院線(xiàn)和蛾眉院線(xiàn)兩大影院集團(tuán)操縱。這兩大集團(tuán)近期都在新影院建設(shè)方面有大手筆。省電影公司和太平洋院線(xiàn)公司近200名職工集資6000萬(wàn)元修建的紫荊影院開(kāi)業(yè)，這是成都首家五星級(jí)影院，開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)火爆。峨眉院線(xiàn)也在世紀(jì)電腦城租下了6000平方米的面積，投資5000萬(wàn)元打造東方世紀(jì)電影廣場(chǎng)，擁有16個(gè)放映廳和2000個(gè)座位，同時(shí)在那個(gè)新五星級(jí)影院附近還辟出了四五千平方米招租餐飲娛樂(lè)企業(yè)，出現(xiàn)向綜合性購(gòu)物中心轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。

成都兩大主力院線(xiàn)集團(tuán)的大手筆反應(yīng)出其對(duì)成都電影市場(chǎng)的信心，從其新影院的選址上能夠看出對(duì)交通條件和居民消費(fèi)能力的高度重視。

成都的其他休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)：歌城、迪吧分布較分散，在區(qū)位選擇上較注重交通便利性和區(qū)域內(nèi)人口的消費(fèi)能力。它們的選址類(lèi)似與影院。由于前幾年符合休閑娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)要求的商業(yè)物業(yè)選擇面窄，這一選址要求表