逾期交房與強(qiáng)行交房法律問題講座提綱

逾期交房與強(qiáng)行交房法律問題講座提綱逾期交房是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上屢見不鮮的現(xiàn)象，也是購(gòu)房人投訴較多的問題。雖然房屋交付后還會(huì)遇到各種問題，例如面積誤差、質(zhì)量問題、開發(fā)商擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)、不能辦理產(chǎn)權(quán)證等等，但開發(fā)商能按約按時(shí)交房是解決這些問題的前提，也是衡量開發(fā)商是否履行合同義務(wù)，是否構(gòu)成違約的重要判斷標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在出現(xiàn)較多的情況是開發(fā)商沒有按合同約定的時(shí)間交房，或者其交房的時(shí)候并不符合主管部門規(guī)定的交房條件等。遇到這些情況，購(gòu)房人必須了解四個(gè)問題：1?目前的交房條件有哪些？2?依據(jù)交房條件，哪些情況屬于開發(fā)商逾期交房？3?遇到逾期交房怎么辦？4.雖然延期交房，但是不能追究開發(fā)商的違約責(zé)任的情況有哪些？一、什么情況下，開發(fā)商可以交房（交房條件）1、法律法規(guī)規(guī)定：按照此前有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目必須經(jīng)綜合驗(yàn)收合格方能交付使用；未經(jīng)綜合驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不能交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十八條將綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分為五項(xiàng)：（一）對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，必須經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、人防等部門驗(yàn)收；（二）符合城市設(shè)計(jì)規(guī)劃條件；（三）配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的落實(shí)情況；（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；（五）物業(yè)管理與落實(shí)情況。2004年下半年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國(guó)發(fā)[2004]16號(hào)）中取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收，之后，山西省建設(shè)行政主管部門發(fā)出了《山西省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收與備案管理暫行規(guī)定》，規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足其中的十款條件且備案完畢后方能交付。這十款備案條件包括：（一）完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。（二）施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行自檢，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并向建設(shè)單位提出工程竣工報(bào)告。該報(bào)告應(yīng)當(dāng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位負(fù)責(zé)人審核、簽字、蓋章。（三）對(duì)委托監(jiān)理的工程，監(jiān)理單位對(duì)工程全過程監(jiān)理情況進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，提出工程質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告。該報(bào)告應(yīng)當(dāng)由監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核、簽字、蓋章。未委托監(jiān)理的工程，由建設(shè)單位履行上述職責(zé)。（四）勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察、設(shè)計(jì)文件及設(shè)計(jì)變更進(jìn)行檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。該報(bào)告應(yīng)當(dāng)由該項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核、簽字、蓋章。（五）有完整的工程項(xiàng)目檔案資料，包括監(jiān)理資料、施工質(zhì)量保證資料、管理資料和評(píng)定資料，并符合本省城建檔案業(yè)務(wù)技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)。（六）有市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料。（七）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。（八）有規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。（九）建設(shè)行政主管部門責(zé)令整改的問題全部整改后，有經(jīng)建設(shè)或監(jiān)理單位等認(rèn)可的整改結(jié)果資料。（十）建設(shè)單位已按合同支付工程款。第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格后15日內(nèi)，持有關(guān)資料向縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門或其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān)）備案。2、合同約定合同第八條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在年月日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1?該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2?該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3?該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4?該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。55?。分析：第一項(xiàng)指的是建設(shè)單位也就是開發(fā)商自行組織勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工四家單位進(jìn)行的驗(yàn)收，這種約定符合《建筑法》以及《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，是有效的，但是根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，商品房除了通過工程質(zhì)量驗(yàn)收外，還應(yīng)通過監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保等有關(guān)部門或者單位驗(yàn)收合格方可交付，所以，如果開發(fā)商和買房人約定第一項(xiàng)交付條件，開放商的責(zé)任明顯減小，由于還沒有通過除質(zhì)量以外的其他驗(yàn)收，很可能給將來的正常居住使用帶來不利的影響。第二、第三項(xiàng)不可用。因?yàn)槠湟蟾鼮閲?yán)格且已經(jīng)失去了操作可能。綜合驗(yàn)收和分期驗(yàn)收是根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條的規(guī)定，上面已經(jīng)講過，國(guó)務(wù)院已經(jīng)取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收，使這兩項(xiàng)成為了空中樓閣，不具操作性。第四項(xiàng)，內(nèi)容不明確且很少有人用。第五項(xiàng)是空白項(xiàng)，開發(fā)商可以和買房人自行協(xié)商，律師建議此空白項(xiàng)最好能填寫“該商品房取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》”《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，該表除了能夠反映工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的內(nèi)容外，還反映了規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件、消防驗(yàn)收認(rèn)可文件、環(huán)保驗(yàn)收認(rèn)可文件、綠化驗(yàn)收認(rèn)可文件等許可文件內(nèi)容，這是對(duì)購(gòu)房人權(quán)利最大的保護(hù)，但是由于現(xiàn)在對(duì)工程竣工驗(yàn)收采取備案制度，這需要由建設(shè)單位分別組織多個(gè)部門的驗(yàn)收工作，使得驗(yàn)收工作更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力，由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和施工涉及政府各個(gè)部門，特別是水、電等項(xiàng)目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工，開發(fā)商無法自主把握，加大了開發(fā)商逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人和開發(fā)商約定此條款的難度較大，這就需要購(gòu)房人盡力爭(zhēng)取。二、常見的逾期交房違約情況1、開發(fā)商在商品房買賣合同約定的交付時(shí)間沒有取得工程主體質(zhì)量驗(yàn)收合格而不能交付，從而造成逾期。從最高人民法院關(guān)于商品房解釋和現(xiàn)有的任何有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)銷售的規(guī)定來看，工程主體質(zhì)量驗(yàn)收合格這一條都是強(qiáng)制性規(guī)范。2、工程主體質(zhì)量驗(yàn)收合格了，但尚未取得規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)安全居住方面的驗(yàn)收。這種情況實(shí)踐中比較多，針對(duì)此類情況，購(gòu)房人完全可以拒絕收房，因?yàn)槭菦]有具備強(qiáng)制性安全性的基本交房條件而導(dǎo)致的，所以該期間理應(yīng)屬于開發(fā)商的逾期。訴訟實(shí)踐中，該類觀點(diǎn)是比較明確的。3、工程主體質(zhì)量經(jīng)工程質(zhì)量主管部門驗(yàn)收通過，但約定規(guī)劃范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施未建設(shè)完畢。有關(guān)這一條的辨別是最模糊的，這也成了很多開發(fā)商打交房擦邊球的借口。但只要合同和開發(fā)商的廣告里及原始規(guī)劃里已經(jīng)規(guī)定或約定的項(xiàng)目，開發(fā)商應(yīng)該完成。如果因此造成購(gòu)房人拒收的，也屬于開發(fā)商的逾期。三、逾期交房賠償問題案例：張先生買了某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房，房子是在2008年12月交付的，張先生于09年1月去辦交房手續(xù)，付清了面積差價(jià)和維修基金。但是去現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)多處滲水和漏雨（頂樓），還有開裂。張先生要求物業(yè)通知房產(chǎn)公司立即維修，修好通知他。但是直到現(xiàn)在還沒消息。目前張先生房產(chǎn)證已辦出，但驗(yàn)房一直進(jìn)行不下去。張先生認(rèn)為可以認(rèn)定開發(fā)商延期交房，但開發(fā)商方面否認(rèn)這是延期交房，只承認(rèn)有責(zé)任。在張先生的案例中，很明顯，商品房沒有經(jīng)過工程質(zhì)量主體驗(yàn)收，屬于上面提到的第一種情況。但是，由于張先生已辦理了交房手續(xù)，不能認(rèn)定開發(fā)商延期交房。不過張先生可以要求開發(fā)商維修，或者自己找人修，從收房后到維修完畢的損失由開發(fā)商承擔(dān)。事實(shí)上，如果購(gòu)房者遇到如上提到的三種常見逾期交房違約情況，購(gòu)房人均可拒絕收房，直至達(dá)到法定和約定交付條件為止。對(duì)于逾期造成的損失，可以根據(jù)合同第九條規(guī)定：（1）逾期不超過日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；(2)逾期超過日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起—天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之的違約金。如果合同當(dāng)中沒有約定違約金怎么辦，我們購(gòu)房人也不用怕，可以根據(jù)商品房買賣合同司法解釋第十七條規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。需要強(qiáng)調(diào)的是，適用上述條款的前提是合同有效，如果購(gòu)房時(shí)或起訴前開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證或銷售許可證的，商品房買賣合同無效，合同無效時(shí)，合同中約定的違約責(zé)任也就不能應(yīng)用，對(duì)因合同無效的損失，應(yīng)按過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。我個(gè)人認(rèn)為業(yè)主可以主張銀行同期貨款利息。此處應(yīng)是締約過失責(zé)任，故不能要求按過去與現(xiàn)在的差價(jià)要求賠償損失，締約過失責(zé)任只賠實(shí)際減少的損失而不賠預(yù)期可得利益損失。但如果能夠證明開發(fā)商存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明這種欺詐行為時(shí)，如解除合同則可要求雙倍賠償。四、何種情況下開發(fā)商可免責(zé)案例：王先生購(gòu)買的某樓盤二期整整延期了六個(gè)月才交付。按照此前簽訂的購(gòu)房合同規(guī)定，逾期交付這么長(zhǎng)時(shí)間，應(yīng)賠償各位業(yè)主20萬元左右的違約金。但該開發(fā)商給業(yè)主們發(fā)了一紙通知，表示因?yàn)橛馄诮环?，業(yè)主們可以免交一年的物管費(fèi)，至于賠償問題則絕口不提。業(yè)主們質(zhì)問時(shí)，開發(fā)商稱是因?yàn)橐?guī)劃部門延遲驗(yàn)收造成了逾期交房，責(zé)任在于規(guī)劃部門，屬于免責(zé)范圍。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買受人的；這個(gè)案例牽涉到開發(fā)商的免責(zé)問題，根據(jù)合同第8條第二款規(guī)定，如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買受人的；合同當(dāng)中約定的是開發(fā)商遭遇不可抗力免責(zé)的情況，當(dāng)出現(xiàn)了法律規(guī)定的不可抗力，并且開發(fā)商及時(shí)履行了告知義務(wù)，是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力的要件為：（1）不能預(yù)見，即當(dāng)事人無法知道事件是否發(fā)生、何時(shí)何地發(fā)生、發(fā)生的情況如何。對(duì)此應(yīng)以一般人的預(yù)見能力為標(biāo)準(zhǔn)加以判斷；（2）不能避免，即無論當(dāng)事人采取什么措施，或即使盡了最大努力，也不能防止或避免事件的發(fā)生；（3）不能克服，即以當(dāng)事人自身的能力和條件無法戰(zhàn)勝這種客觀力量。不可抗力的范圍：不可抗力一般包括以下幾種情形：（1）自然災(zāi)害，如臺(tái)風(fēng)、洪水、冰雹；（2）政府行為，如征收、征用；（3）社會(huì)異常事件，如罷工、騷亂。在常先生的案例中，開發(fā)商把規(guī)劃部門延遲驗(yàn)收作為不可抗力是值得商榷的。另外還有兩種情況開發(fā)商是不承擔(dān)責(zé)任的：情況一，是購(gòu)房者違約在先，如提出一些原合同中沒有約定的特殊要求或沒能按時(shí)付款，致使開發(fā)商在合同約定的時(shí)間拒絕將符合交房條件的房屋交給購(gòu)房者，這種情況開發(fā)商是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。情況二，如果是購(gòu)房者主觀上認(rèn)為房屋或小區(qū)的環(huán)境不具備交付的條件而拒絕收房，實(shí)際開發(fā)商已具備合同約定的交房條件，取得了《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，這種原因致使購(gòu)房者延期收房，開發(fā)商也不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。強(qiáng)行交房有些開發(fā)商為了及時(shí)交付房屋、逃避遲延交房的違約責(zé)任，在還沒有取得《建筑工程竣工備案表》的情況下就強(qiáng)行交付。為此，他們往往是不出示或拒絕出示《建筑工程竣工備案表》，或以偽造的《建筑工程竣工備案表》欺騙購(gòu)房人。購(gòu)房人的對(duì)策：1、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)堅(jiān)持要求開發(fā)商出示《建筑工程竣工備案表》原虹對(duì)于那些沒有取得《建筑工程竣工備案表》、不具備交付條件就強(qiáng)行交付的“霸王交付”行為，不但業(yè)主應(yīng)該堅(jiān)決拒絕收房，還可以通過交涉、提起訴訟等方式要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交房的違約賠償責(zé)任。2、對(duì)于故意偽造《建筑工程竣工備案表》的，已經(jīng)構(gòu)成犯罪，我們應(yīng)該向公安部門舉報(bào)，要求追究開發(fā)商偽造國(guó)家公文罪的刑事責(zé)任。開發(fā)商在商品房交付過程中的4大義務(wù)義務(wù)一：將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)房人根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：''房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。”''將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)房人〃包含兩層含義：1■開發(fā)商有義務(wù)向購(gòu)房人交付符合交付使用條件的商品房,這里的交付使用條件應(yīng)包括法定的交付使用條件和合同約定的交付使用條件。目前來說，《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)中制定了相應(yīng)的商品房交付應(yīng)具備的法定條件，但總的來說，這些規(guī)定尚不夠具體明確，實(shí)踐中，對(duì)于商品房交付使用條件主要根據(jù)合同約定。開發(fā)商應(yīng)按照與購(gòu)房人簽訂的《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的約定標(biāo)準(zhǔn)向購(gòu)房人交付商品房，合同約定的交付使用條件一般包括：①商品房的面積、戶型、尺寸、朝向；②商品房的裝飾、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；③上下水、電、燃?xì)?、暖氣等；④小區(qū)道路、綠化、會(huì)所等配套設(shè)施，上述各項(xiàng)均應(yīng)具備交付使用條件。開發(fā)商還有義務(wù)按期向購(gòu)房人交付商品房。開發(fā)商未能按期交付的，應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；超過合同約定的期限，開發(fā)商仍不能交付商品房的，購(gòu)房人還有權(quán)解除合同。義務(wù)二：向購(gòu)房人出示商品房竣工驗(yàn)收合格的文件及房屋實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)1?開發(fā)商在交付商品房時(shí)應(yīng)向購(gòu)房人出示該商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件。根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第四條“工程竣工驗(yàn)收工作，由建設(shè)單位（開發(fā)商）負(fù)責(zé)組織實(shí)施?！备鶕?jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān)）備案。備案機(jī)關(guān)收到開發(fā)商報(bào)送的齊全的竣工驗(yàn)收備案文件后，向其發(fā)放該商品房的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。從以上規(guī)定可知，商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件既可以是建設(shè)單位（開發(fā)商）、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對(duì)竣工工程進(jìn)行驗(yàn)收后出具的《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，也可以是《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。一般的說，后者為政府建設(shè)行政主管部門出具，其公信力更強(qiáng)。若開發(fā)商和購(gòu)房人在合同中約定商品房交付時(shí)必須具備《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，則開發(fā)商在商品房交付時(shí)必須向購(gòu)房人出示，否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任。2.開發(fā)商交付商品房時(shí)，還應(yīng)向購(gòu)房人出示該商品房的實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定：''房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記?！睂?duì)于期房來說，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙測(cè)出來的，商品房建成后的測(cè)繪結(jié)果與合同中約定的面積數(shù)據(jù)有差異，商品房交付時(shí)，開發(fā)商與購(gòu)房人應(yīng)對(duì)面積差異根據(jù)合同約定進(jìn)行結(jié)算；另外，物業(yè)管理公司也是依據(jù)商品房的實(shí)測(cè)面積數(shù)收取物業(yè)管理費(fèi)的。義務(wù)三：向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條：''房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書?！遍_發(fā)商交付房屋時(shí)，若未向購(gòu)房人提供上述兩項(xiàng)文件的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收此房屋,由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。義務(wù)四：通知購(gòu)房人辦理入住手續(xù)并配合購(gòu)房人査驗(yàn)、接收房屋開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同約定的交付日期前向購(gòu)房人發(fā)出《入住通知書》，書面通知購(gòu)房人前來接收房屋?！度胱⊥ㄖ獣芬话銘?yīng)包括以下內(nèi)容：①辦理入住手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)；②購(gòu)房人需攜帶的文件、資料；③購(gòu)房人需交納費(fèi)用的說明；④提醒購(gòu)房人因購(gòu)房人自身原因未能在規(guī)定的期限和地點(diǎn)辦理入住手續(xù)的法律后果；⑤基本流程及相關(guān)注意事項(xiàng)?！度胱⊥ㄖ獣芬話焯?hào)信或特快專遞的形式發(fā)出為宜。購(gòu)房人在入住通知書規(guī)定的時(shí)間前來辦理入住手續(xù)時(shí)，開發(fā)商應(yīng)組織相關(guān)人員配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收房屋。查驗(yàn)房屋符合合同約定的，開發(fā)商應(yīng)與購(gòu)房人簽署《交付合驗(yàn)單》；查驗(yàn)房屋發(fā)現(xiàn)問題的，開發(fā)商應(yīng)請(qǐng)購(gòu)房人填寫《返修單》，組織人員及時(shí)返修并將返修結(jié)果通知購(gòu)房人。商品房交付過程中3大問題及其解決方法貨不對(duì)路，收到“毛病房”怎么辦？這里所說的''毛病房〃包括兩個(gè)方面，一是商品房存在質(zhì)量瑕疵，二是商品房存在權(quán)利瑕疵。商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在問題。目前，商品房交付過程中，購(gòu)房人以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。筆者認(rèn)為，購(gòu)房人能否以此為由拒收房屋，首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定，若合同中明確約定交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同，則購(gòu)房人可以拒絕接收房屋。若合同中沒有明確約定，根據(jù)《合同法》第一百四十八條'因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第三十五條規(guī)定''商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房?！ǜ鶕?jù)上述法律規(guī)定，筆者認(rèn)為，對(duì)于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門窗損壞等質(zhì)量瑕疵的，因其一般不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，購(gòu)房人不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發(fā)商交付存在這樣質(zhì)量瑕疵的房屋就無須承擔(dān)責(zé)任，開發(fā)商對(duì)于交付質(zhì)量瑕疵的房屋，視具體情況不同，應(yīng)承擔(dān)維修、更換、重做等違約責(zé)任，對(duì)于因維修、更換、重做給購(gòu)房人造成損失的，開發(fā)商還須向購(gòu)房人賠償損失。商品房存在權(quán)利瑕疵是指交付的商品房存在抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。《合同法》第一百五十條規(guī)定'出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。”《合同法》第一百五十一條規(guī)定''買受人訂立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百五十條的義務(wù)。〃因此，對(duì)于開發(fā)商交付的商品房存在抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，若開發(fā)商在銷售該商品房時(shí)未明確告知已設(shè)定了抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，商品房交付時(shí)該瑕疵仍然存在的，購(gòu)房人可以拒絕接收房屋。入住時(shí)沒交管理費(fèi)，開發(fā)商不給鑰匙怎么辦？實(shí)踐中，開發(fā)商將商品房的鑰匙交給物業(yè)管理公司，讓購(gòu)房人從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙，而物業(yè)管理公司往往把購(gòu)房人是否交納物業(yè)管理費(fèi)作為領(lǐng)取房屋鑰匙的前提，由此也產(chǎn)生了大量糾紛。筆者認(rèn)為，此種做法是錯(cuò)誤的。購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》并依據(jù)合同向開發(fā)商支付了房?jī)r(jià)款，開發(fā)商應(yīng)按合同的約定向購(gòu)房人交付商品房（即交付房屋鑰匙）。從法律關(guān)系來說，物業(yè)管理公司只是開發(fā)商的代理人，購(gòu)房人只要不存在合同中約定的開發(fā)商可拒絕交付房屋的情形，物業(yè)管理公司就不能拒絕向購(gòu)房人交付房屋鑰匙。物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費(fèi)是基于《房屋使用、維修、管理公約》和《物業(yè)管理委托合同》，購(gòu)房人不交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可依據(jù)上述合約的相關(guān)條款，追究購(gòu)房人相應(yīng)的法律責(zé)任，而不能以此為由拒絕向購(gòu)房人交付房屋鑰匙。購(gòu)房人未按規(guī)定時(shí)間辦理入住怎么辦？在不少項(xiàng)目中，購(gòu)房人因自身原因，未按入住通知書規(guī)定的時(shí)間前來辦理入住手續(xù)，致使商品房未能按期交付，雙方對(duì)此期間發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用的承擔(dān)以及商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)發(fā)生爭(zhēng)議，由此產(chǎn)生了糾紛。依據(jù)《合同法》第一百四十二條規(guī)定''標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！ǎw）因此，因購(gòu)房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)由購(gòu)房人承擔(dān)，商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也由購(gòu)房人承擔(dān)。為減少因此而發(fā)生的糾紛，建議開發(fā)商在簽訂合同時(shí)與購(gòu)房人進(jìn)行明確約定。F面為贈(zèng)送的述職報(bào)告不需要的可以編輯刪除述職報(bào)告尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同仁：大家好！本人被組織任聘為。。。。副校長(zhǎng)已有五年，主抓德育教育工作，分管學(xué)校后勤、德育、藝體、安全、衛(wèi)生、綜合治理等工作。身為副校長(zhǎng)，我努力學(xué)習(xí)黨的教育方針，學(xué)習(xí)鄧小平教育理論。用全新的教育教學(xué)理念武裝自己，努力提高自身教育理論素養(yǎng)。我在黨的組織生活中，學(xué)習(xí)黨建理論；在政治學(xué)習(xí)中學(xué)習(xí)黨的路線、方針、政策、法規(guī)；在業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)中，學(xué)習(xí)人文文化，加強(qiáng)自身政治理論，道德修養(yǎng)，培養(yǎng)高層次的道德感、責(zé)任感。工作幾年來，我以強(qiáng)烈的事業(yè)心、責(zé)任心力抓好德育工作，確保學(xué)校教育教學(xué)工作運(yùn)作正常。我的工作原則是倡導(dǎo)培養(yǎng)“勤奮樂干，善于思索，不斷創(chuàng)新”三種優(yōu)秀品質(zhì)。以獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制為主，及時(shí)勉勵(lì)，激發(fā)老師團(tuán)隊(duì)精神，從而完成教育教學(xué)任務(wù)。其出發(fā)點(diǎn)是一切為了學(xué)生，為了學(xué)校的生存、發(fā)展而不輟勞作。下面我就德育工作管理談?wù)勛约旱淖龇?，將一年工作總結(jié)如下：一、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，聯(lián)系實(shí)際，提高認(rèn)識(shí)教師是一門終身學(xué)習(xí)的職業(yè)。社會(huì)在不斷發(fā)展，不學(xué)習(xí)就會(huì)跟不上時(shí)代的步伐，特別是作為一名校級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和德育工作者，必須始終站在社會(huì)發(fā)展的前列，德育工作更要求緊跟社會(huì)形勢(shì)的發(fā)展。因此，我堅(jiān)持做到每天看新聞和閱讀一小時(shí)的書，提高自己對(duì)政治的敏銳性，提高對(duì)教育的認(rèn)識(shí)和個(gè)人品德修養(yǎng)，提高管理能力。在這一年里，我先后閱讀了《德育文集》、《成功學(xué)校內(nèi)部管理全書》、《教育管理》等各類書籍，這些為我提高思想認(rèn)識(shí)、更新教育理念、加快德育創(chuàng)新提供了扎實(shí)的基礎(chǔ)。（一）嚴(yán)格要求自己，以身作則古人云“直而影正，以己以正而為人之標(biāo)”，作為一名校級(jí)干部，在很多方面都要對(duì)自己有嚴(yán)格的要求，否則就沒有進(jìn)步，就不能為人之標(biāo)，就沒有能力去管理別人。作為校級(jí)領(lǐng)導(dǎo)成員、黨的教育工作者，面對(duì)當(dāng)今變革的時(shí)代，面對(duì)不斷膨脹的知識(shí)信息和日趨多元性的社會(huì)給我們的教育工作帶來的新問題、新情況，常常使我有一種危機(jī)感，因此，我必須不斷努力充實(shí)自己、豐富自己。因此，我對(duì)自己提出了“凡事為先”的工作要求，只有自己身體力行，嚴(yán)以責(zé)己，嚴(yán)以律己才能在師生中樹立良好的形象，才能使工作更好地開展，才能更好的服務(wù)于全校師生。（二）健全德育領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，重視班主任工作（1）加強(qiáng)班主任隊(duì)伍建設(shè)，成功召開班主任經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)和例會(huì)；（2）迎接各類驗(yàn)收，打造學(xué)校品牌。一年內(nèi)，學(xué)校三度受到省級(jí)表彰，先后被評(píng)為“省綠色學(xué)校”、“省先進(jìn)體育學(xué)校”、“省文明單位”；（3）建立德育長(zhǎng)效機(jī)制，注重活動(dòng)育人。先后舉行校第六屆藝術(shù)節(jié)、第六屆校體育運(yùn)動(dòng)會(huì)，開展了“陽(yáng)光體育活動(dòng)”，迎接了省“四個(gè)一”驗(yàn)收并獲一等獎(jiǎng)，開展“感恩教育”系列活動(dòng)成效顯著，舉行元旦文娛晚會(huì)，多次召開家長(zhǎng)會(huì)，宣傳學(xué)校品牌；（4）狠抓學(xué)生常規(guī)管理，養(yǎng)成良好習(xí)慣。中午靜校、桌椅歸位、三禁止等活動(dòng)有聲有色；（5）成功組織高一新生軍訓(xùn)，為學(xué)生奠定了學(xué)習(xí)和生活基礎(chǔ)。三個(gè)年級(jí)在班主任的管理下，教學(xué)秩序穩(wěn)定、教師培訓(xùn)和考核到位，無論教學(xué)工作還是學(xué)生管理都有條不紊，開創(chuàng)地開展了學(xué)生小型體育競(jìng)賽活動(dòng)，使管理工作充滿生機(jī)與活力，且成效顯著。一是健全德育領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。成立了由。。校長(zhǎng)、書記、我、政教處主任、團(tuán)委書記組成的德育工作領(lǐng)導(dǎo)小組。我們定期召開會(huì)議，研究德育工作，由我負(fù)責(zé)具體落實(shí)執(zhí)行。二是建立德育工作網(wǎng)絡(luò)。在德育工作領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，建立了由政教處、年級(jí)組、團(tuán)委、學(xué)生會(huì)、班主任、家長(zhǎng)委員會(huì)組成的德育工作網(wǎng)絡(luò)，覆蓋了學(xué)校的各個(gè)層面。三是重視班主任工作。學(xué)期初，我和政教處的全體同志都要精心挑選班主任，并對(duì)班主任及后備班主任進(jìn)行了2次為期3天的崗位培訓(xùn)。組織召開全校班主任老師工作總結(jié)暨經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)。在學(xué)校閱覽室為班主任老師訂閱了《班主任之友》、《中國(guó)德育》和《德育報(bào)》。通過經(jīng)驗(yàn)交流，崗位培訓(xùn)、教育管理理論學(xué)習(xí)，提高了全體班主任老師對(duì)學(xué)生思想教育工作的理論水平和工作藝術(shù)水平，為我校德育工作奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。二、建立有效的德育機(jī)制，把德育工作落到實(shí)處（一）是規(guī)劃?rùn)C(jī)制。學(xué)校所有規(guī)劃都體現(xiàn)德育為首，都有德育內(nèi)容。1、在我的組織下，政教處編印了《德育工作手冊(cè)》，收錄了我校多年來德育工作的規(guī)定及一年來制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，下發(fā)到全體教師及學(xué)生手中，作為德育工作的導(dǎo)向。2、學(xué)期初我負(fù)責(zé)制定德育工作規(guī)劃和政教處工作計(jì)劃。（二）是管理機(jī)制。德育工作重在管理，重在落實(shí)。目標(biāo)責(zé)任制。我按德育工作目標(biāo)層層分解、層層落實(shí)、層層簽定責(zé)任狀，學(xué)期末總評(píng)兌現(xiàn)。一年來，我和政教處的同志一起以經(jīng)驗(yàn)交流、學(xué)習(xí)材料、請(qǐng)專家做講座等各種形式對(duì)班主任和年級(jí)組長(zhǎng)進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)，也通過加強(qiáng)日常工作情況的檢查和細(xì)化考核內(nèi)容，來提高他們對(duì)德育工作的認(rèn)識(shí)和工作責(zé)任心，鼓勵(lì)班主任、年級(jí)組長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)問題，大膽創(chuàng)新，互相學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短。通過各類學(xué)習(xí)活動(dòng)，豐富了班主任、年級(jí)組長(zhǎng)的工作理論和經(jīng)驗(yàn)，提高了他們的工作水平，大大推進(jìn)了德育工作的進(jìn)程。作為管理者，在日常工作中我盡量仔細(xì)、實(shí)事求是地評(píng)價(jià)教師的工作，抓住細(xì)微的工作亮點(diǎn)去看待其工作，給予充分的肯定和鼓勵(lì)。并經(jīng)常和教師探討研究，進(jìn)一步提高他們的工作實(shí)效。同時(shí)，我建立了學(xué)校德育工作領(lǐng)導(dǎo)小組例會(huì)制度，每周一與政教處成員召開德育工作例會(huì)，商討學(xué)校近期工作，研究學(xué)生發(fā)展?fàn)顩r。（三）是加強(qiáng)管理，提高工作效率1）加強(qiáng)德育隊(duì)伍建設(shè)。德育工作的順利開展，最重要的是培養(yǎng)一支有敬業(yè)精神、能力強(qiáng)，工作有特色，團(tuán)結(jié)互助的以班主任和年級(jí)組長(zhǎng)為主的德育隊(duì)伍。加強(qiáng)班主任和年級(jí)組長(zhǎng)隊(duì)伍的建設(shè)，首先是加強(qiáng)學(xué)習(xí)，其次是挖掘典型，鼓勵(lì)創(chuàng)新。2）完善管理制度。通過幾年德育工作的實(shí)踐，使我認(rèn)識(shí)到，完善的制度能使管理工作游刃有余；明確各項(xiàng)制度，能正確引導(dǎo)教師開展工作。今年，我和政教處的幾位同志，通過研究和探討，調(diào)整了各項(xiàng)考核內(nèi)容，細(xì)化了考核依據(jù)，使班級(jí)考核和班主任考核既有機(jī)結(jié)合，又有所區(qū)別，從一定程度上促進(jìn)了班主任工作的責(zé)任心和積極性，使班主任工作目標(biāo)更明確、更具體。同時(shí)，在管理制度上，充分利用網(wǎng)絡(luò)管理，發(fā)揮年級(jí)組的作用，大膽放心地發(fā)動(dòng)年級(jí)組長(zhǎng)承擔(dān)起組長(zhǎng)的職責(zé)。各個(gè)年級(jí)組長(zhǎng)根據(jù)本年級(jí)的情況，在開學(xué)初和某些重要活動(dòng)中制定了具體詳細(xì)的工作計(jì)劃，使家長(zhǎng)會(huì)、學(xué)生會(huì)議、教師會(huì)議和師生活動(dòng)等各類活動(dòng)順利開展。各個(gè)年級(jí)組在自主管理的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮了個(gè)體作用和主動(dòng)性，積極開展工作，形成了各個(gè)年級(jí)的工作特色。3）構(gòu)建全員德育機(jī)制。拓寬育人渠道，拓展育人隊(duì)伍，構(gòu)建“三位一體”的全員育人機(jī)制，是我校德育工作的長(zhǎng)期目標(biāo)。在校內(nèi)，我著重加強(qiáng)了德育團(tuán)建設(shè)和學(xué)生自主管理建設(shè)，學(xué)生通過自主管理委員會(huì)，能基本參與到學(xué)校的管理；“德育團(tuán)”工作使教師人人都成為了德育工作者，使家長(zhǎng)、學(xué)生成為德育工作者成為可能。在家庭，我著重加強(qiáng)了家校合作途徑的建設(shè)，通過數(shù)次的家委會(huì)會(huì)議，完善了《學(xué)學(xué)生家庭行為準(zhǔn)則》和《學(xué)生家長(zhǎng)行為準(zhǔn)則》，并付諸于實(shí)施，使學(xué)生、家長(zhǎng)的行為都有了明確的目標(biāo)。這一項(xiàng)工作得到了社會(huì)的一致好評(píng)。這一系列的工作，使我校的德育基礎(chǔ)得到進(jìn)一步的鞏固和發(fā)展。4）加強(qiáng)安全管理，完善管理機(jī)制。校園安全工作是學(xué)校各項(xiàng)工作的重中之重，我始終牢固樹立“安全第一”的思想，居安思危，做到警鐘長(zhǎng)鳴，常抓不懈。在校長(zhǎng)和學(xué)?？倓?wù)部門的支持下，我通過落實(shí)和完善各種規(guī)章制度，進(jìn)行嚴(yán)格的系統(tǒng)管理，做到：人員進(jìn)出嚴(yán)格把關(guān)；學(xué)校24小時(shí)有人值班；每月對(duì)學(xué)校的安全設(shè)施進(jìn)行檢查；學(xué)校各項(xiàng)管理措施嚴(yán)格到位；學(xué)校安全知識(shí)宣傳長(zhǎng)期堅(jiān)持。同時(shí)加強(qiáng)與校外力量的合作，與派出所、消防站和區(qū)綜合治理辦建立了長(zhǎng)久的輔導(dǎo)和合作關(guān)系，基本形成了學(xué)校安全管理上的“內(nèi)外合力管理模式”，確保了學(xué)校無重大安全事故的發(fā)生。三、樹立品牌意識(shí)，增強(qiáng)辦學(xué)特色優(yōu)勢(shì)我校在08、09年文體、教學(xué)都取得好成績(jī)的基礎(chǔ)上，明確提出了“以師生同步發(fā)展為本”的辦學(xué)理念；以“打造新農(nóng)村品牌學(xué)?！钡霓k學(xué)方向；以“興文體教育，促學(xué)生全面發(fā)展；強(qiáng)師風(fēng)建設(shè)，促學(xué)?？焖侔l(fā)展”的辦學(xué)特色；師生齊努力，要把我校辦成師資一流、質(zhì)量領(lǐng)先、設(shè)施先進(jìn)的新農(nóng)村品牌學(xué)校。我校的課外活動(dòng)豐富多彩，有男、女籃球隊(duì)，有男、女排球隊(duì)，有美術(shù)繪畫興趣班、有舞蹈、合唱文藝隊(duì)等，學(xué)校為每一個(gè)學(xué)生搭建展示自我才華的舞臺(tái)。09年11月我校舉行秋季田徑運(yùn)動(dòng)會(huì)、學(xué)校藝術(shù)節(jié)活動(dòng)。主題是“攜手共建和諧校園”，（其他德育獎(jiǎng)項(xiàng)）學(xué)校特色更加彰顯，學(xué)校聲譽(yù)日益提高，從而更好地提升了學(xué)校的品牌力和競(jìng)爭(zhēng)力，為學(xué)校的發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。我校還充分利用校園的廣播站、宣傳欄、標(biāo)語(yǔ)、橫幅宣傳黨的政策，勵(lì)志格言等。讓校園處處充滿育人的氣息。今年五月我校被推薦為洛陽(yáng)市“綠色學(xué)校”。今年我校榮獲“河南中小學(xué)衛(wèi)生優(yōu)秀學(xué)校”、“洛陽(yáng)市規(guī)范化管理‘十佳'學(xué)校”、“洛陽(yáng)市基礎(chǔ)教育課程改革先進(jìn)學(xué)校”等榮譽(yù)稱號(hào)。培養(yǎng)我校學(xué)生熱愛祖國(guó)，積極向上，團(tuán)結(jié)友愛，文明禮貌的精神風(fēng)貌?培養(yǎng)學(xué)生強(qiáng)烈的責(zé)任感和集體榮譽(yù)感。讓德育之花在洛陽(yáng)一高校園怒放?？傊瑢W(xué)校各項(xiàng)工作都充滿生機(jī)和活力，成績(jī)的取得是全體教職工團(tuán)結(jié)一心、艱苦創(chuàng)業(yè)、勇于創(chuàng)新、爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)、扎實(shí)工作的結(jié)果。我們也清醒地看到，學(xué)校發(fā)展過程中還存在一些問題和不足。隨著辦學(xué)規(guī)模的擴(kuò)大，生源質(zhì)量的下降，致使學(xué)生管理和教學(xué)工作顯得困難，在今后的工作中需要我們高度重視，并希望在上級(jí)組織的正確領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，依靠廣大教職工的共同努力，認(rèn)真加以解決。而我更應(yīng)該自覺堅(jiān)持馬克思主義的知行統(tǒng)一觀，努力把自己造就成為一名既有正確而穩(wěn)定的管理意識(shí)，又勇于實(shí)踐，善于實(shí)踐的教育管理專家。一、理清工作思路，制定工作要點(diǎn)要當(dāng)好職工代表，首先必須干好本職工作。而工作的好壞，首先必須有一個(gè)好的思路。辦公室承擔(dān)著我局行政、黨委、紀(jì)檢監(jiān)察三項(xiàng)職能，如何在眾多職能中把握規(guī)律，理清頭緒，更好地抓落實(shí)、出成效，必須有一個(gè)清晰的工作思路。因此，辦公室認(rèn)真貫徹全市郵政工作會(huì)和職代會(huì)精神和省局辦公室、黨務(wù)工作部、紀(jì)檢監(jiān)察工作要求，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為指導(dǎo)，按照局領(lǐng)導(dǎo)提出的“嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)格、客觀務(wù)實(shí)、開闊開朗、耐心恒心、機(jī)智靈活”的要求，制定了綜合辦公室“建設(shè)一支隊(duì)伍、突出兩個(gè)重點(diǎn)、強(qiáng)化三大職能、實(shí)現(xiàn)四個(gè)轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)五種意識(shí)”的工作思路，堅(jiān)持在工作中轉(zhuǎn)變觀念，突出重點(diǎn)，明確職責(zé)、強(qiáng)化協(xié)作，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高效率地完成各項(xiàng)工作。同時(shí)，根據(jù)省局黨務(wù)工作部、市直工委、省局監(jiān)察室的有關(guān)要求制定了2006年黨建工作要點(diǎn)和紀(jì)檢監(jiān)察工作要點(diǎn)、黨委中心組理論學(xué)習(xí)計(jì)劃、政研會(huì)工作要點(diǎn)等黨建工作要點(diǎn)和計(jì)劃，從而為全年黨建工作有條不紊推進(jìn)指