北京市政府搬遷通州對(duì)通州的影響分析

一、北京市搬遷通州背景分析中共中央政治局2015年4月30日召開會(huì)議，審議通過(guò)《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，《綱要》首先明確了京津冀區(qū)域的目標(biāo)定位，即要打造成以首都為核心的世界級(jí)城市群。同時(shí)，也對(duì)京津冀三地進(jìn)行了發(fā)展定位，下一步如何在區(qū)域協(xié)同發(fā)展中實(shí)現(xiàn)各自的戰(zhàn)略目標(biāo)，將是工作重點(diǎn)。同時(shí)，《綱要》明確了空間布局，就是要形成“一核、雙城、三軸、四區(qū)、多節(jié)點(diǎn)”，其中，三軸是骨架，包括京津發(fā)展軸、京保石發(fā)展軸、京唐秦發(fā)展軸。四區(qū)中，西部、北部是生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，中部是核心功能區(qū)，南部是功能拓展區(qū)，東部是濱海發(fā)展區(qū)。下一步北京非首都功能疏解就要往這些軸、區(qū)、點(diǎn)上布局，在優(yōu)化空間布局中促進(jìn)協(xié)同發(fā)展。在優(yōu)化空間布局上，首要的重點(diǎn)和難點(diǎn)是北京的非首都功能疏解，它是整個(gè)京津冀協(xié)同發(fā)展的直接動(dòng)力，這一步邁好了，將對(duì)京津冀的產(chǎn)業(yè)布局、交通布局、生態(tài)布局、城鎮(zhèn)布局和公共服務(wù)布局等產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響。非首都功能疏解會(huì)涉及到方方面面和很多問(wèn)題，比如：哪些要疏解，疏解到哪兒去，怎么疏解，如何達(dá)到預(yù)期的效果等，這是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程。此外，《綱要》明確了時(shí)間表和路線圖，包括近期目標(biāo)、中期目標(biāo)和遠(yuǎn)期目標(biāo)。近期目標(biāo)是到2017年，北京的功能疏解要有明顯進(jìn)展，只剩下一年半的時(shí)間，時(shí)間緊、壓力大。中期目標(biāo)是到2020年，也就是5年時(shí)間，在交通、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、城鎮(zhèn)、公共服務(wù)等領(lǐng)域都要有所突破或重大進(jìn)展，而且京津冀協(xié)同發(fā)展、互利共贏的新格局初步形成，特別是到2020年，北京市人口要控制在2300萬(wàn)以內(nèi)，通過(guò)疏解存量、嚴(yán)控增量，把人口規(guī)模有效地控制住。長(zhǎng)期目標(biāo)是到2030年，首都核心功能更加優(yōu)化，京津冀區(qū)域一體化格局基本形成。最重要的是到2030年，京津冀要成為引領(lǐng)和支撐全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和影響力的重要區(qū)域。距離這個(gè)目標(biāo)也就15年時(shí)間，難度很大，任務(wù)艱巨。在京津冀三地各自的內(nèi)在需求方面，北京的發(fā)展已經(jīng)遇到瓶頸，大城市病問(wèn)題特別突出，要想發(fā)揮好北京的首都核心功能，必須通過(guò)功能疏解、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，適當(dāng)減少人口規(guī)模，騰出發(fā)展空間，才能更好地發(fā)揮首都功能，需要周邊的支持。而事實(shí)上，在京津冀協(xié)同發(fā)展的大背景下，北京通州副中心建設(shè)成了關(guān)注的焦點(diǎn)之地。對(duì)此，其實(shí)北京市早就在通州有一塊預(yù)留地，原來(lái)就有打算把市政府搬遷過(guò)去，但是，一直沒(méi)有下定決心，現(xiàn)在時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。北京非首都功能疏解是京津冀協(xié)同發(fā)展的重中之重?！毒V要》要求2017年北京的功能疏解要有明顯進(jìn)展，北京必須帶頭，率先邁出這關(guān)鍵的一步。通過(guò)行政機(jī)構(gòu)搬遷，打造城市副中心，同時(shí)能夠帶動(dòng)相關(guān)的單位，包括公共服務(wù)，央企的事業(yè)性、服務(wù)性機(jī)構(gòu)等搬遷過(guò)去。從北京的發(fā)展角度看，往北是生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，往西靠山也沒(méi)有發(fā)展空間，南邊布局了一個(gè)很大的新機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目，而往東是北京行政功能疏解的最佳選擇。同時(shí)，也是區(qū)位決定的，通州是北京、天津、河北最可以緊密合作的地方，是整個(gè)京津冀的核心區(qū)，京津冀協(xié)同發(fā)展的大戰(zhàn)略給通州帶來(lái)很大的發(fā)展機(jī)遇。另由北京市社會(huì)科學(xué)院及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的《北京藍(lán)皮書2014-2015》發(fā)布會(huì)在京召開。該系列藍(lán)皮書中的《北京公共服務(wù)發(fā)展報(bào)告》建議，北京市應(yīng)將更多的市直機(jī)關(guān)東移通州。“目前，北京公共服務(wù)不均衡狀況依然嚴(yán)重。因此，有必要將更多的市直機(jī)關(guān)東移通州，以提升通州‘副中心’公共服務(wù)整體水平，緩解中心城市人口聚集壓力?！眻?bào)告稱。對(duì)于提出這個(gè)建議的原因，報(bào)告解釋稱，城市發(fā)展新區(qū)是疏解中心城區(qū)人口與產(chǎn)業(yè)的重要區(qū)域，然而，由于這些區(qū)縣集中了眾多人口和產(chǎn)業(yè)，公共服務(wù)供給明顯不足，很難對(duì)中心城區(qū)的人口疏解形成顯著的吸引作用。北京市的發(fā)展需要疏解，疏解的辦法有很多，最好的辦法就是把北京的市直機(jī)關(guān)搬過(guò)去。這樣也可以將通州的短板補(bǔ)充上去。對(duì)此，北京市社科院副院長(zhǎng)趙弘表示，城市副中心的概念本身包含這種內(nèi)涵，副中心承接著僅次于主中心的復(fù)合功能，其中可以有行政功能。通州有合適的區(qū)域條件、比較好的交通條件，而且通州發(fā)展這么多年也急需破局，現(xiàn)在建設(shè)還是不夠快，通過(guò)行政資源的帶動(dòng)可以加快它的建設(shè)。政府資源具有很強(qiáng)的對(duì)外示范效應(yīng)。通過(guò)政府遷移可以向社會(huì)釋放一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，表明政府疏解非首都功能的決心，有積極的意義，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)遷移有一定的影響。未來(lái)的通州建設(shè)要加強(qiáng)城市規(guī)劃，劃定生態(tài)紅線，保證城市規(guī)模適度，避免走老城“攤大餅”的老路。二、北京市搬遷通州行業(yè)影響分析（一）房地產(chǎn)行業(yè)如果北京市政府搬遷通州，有可能北京市委也要往通州搬，那么人大政協(xié)都要往這里搬，這樣才可以真正起到疏散城市功能的作用，如果都這么搬的話，毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)通州來(lái)講是一個(gè)重大的利好，這就意味著，無(wú)論是住宅還是辦公的需求，還是商業(yè)設(shè)施，原來(lái)這樣的一個(gè)建制或者形式，相比即將產(chǎn)生的需求都是嚴(yán)重短缺的，所以未來(lái)一段期間，通州的房?jī)r(jià)將會(huì)呈上漲趨勢(shì)。如果北京市委市政府搬遷通州，今后的通州一定是大搞建設(shè)，因?yàn)橥ㄖ菰瓉?lái)的城市面貌是一個(gè)區(qū)政府，跟一個(gè)區(qū)政府相適應(yīng)的城市面貌，如果北京搬過(guò)來(lái)，這里還是首都，顯然就不匹配了。所以在現(xiàn)有的局勢(shì)上一定要上檔次，搞出很多重大項(xiàng)目，包括現(xiàn)在的一些新老的商貿(mào)中心都會(huì)進(jìn)一步的密集商業(yè)活動(dòng)，進(jìn)一步增加商業(yè)設(shè)施，寫字樓，辦公場(chǎng)所等基礎(chǔ)設(shè)施。在多項(xiàng)利好政策的疊加效應(yīng)下，調(diào)整一年有余的通州樓市明顯回暖。位于通州的首開·緹香郡宣布自6月20日起，價(jià)格將在目前13850元/平米的均價(jià)基礎(chǔ)上，微調(diào)一個(gè)點(diǎn);相比之下，京貿(mào)國(guó)際城售價(jià)漲幅較大，從27300元/平米上調(diào)至31000元/平米，漲幅近10%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前通州在售的樓盤約有40多個(gè)。其中，首開萬(wàn)科臺(tái)湖新城·公園里的住宅部分尚未開盤;京貿(mào)國(guó)際城尚有3棟樓沒(méi)有開工，估計(jì)明后年開售;首開·香溪郡則計(jì)劃在近期開盤;首開·緹香郡共計(jì)4000套房源，目前只開了不到四分之一;京貿(mào)國(guó)際公館共20棟樓，現(xiàn)在僅有3棟樓在售。此外，保利大都匯、華業(yè)新北京中心、世界僑商中心等項(xiàng)目尚未入市。此外，北京“2015重點(diǎn)項(xiàng)目任務(wù)表”中的“彩虹之門”項(xiàng)目，作為通州的新地標(biāo)，也計(jì)劃于2019年竣工。彩虹之門的開工日期為今年11月，竣工日期為2019年12月。彩虹之門項(xiàng)目位于通州新城五河交匯處東南角，規(guī)劃建筑面積為45萬(wàn)平方米，建筑凈高315米，為雙拱形非中心對(duì)稱建筑。建設(shè)內(nèi)容為城市綜合體，包括酒店、辦公、商業(yè)、公寓等。（二）基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)從政府戰(zhàn)略層面來(lái)看，作為“京津冀一體化”發(fā)展的橋頭堡，唯一接壤天津、河北的行政區(qū)，通州在京津冀經(jīng)濟(jì)圈的核心優(yōu)勢(shì)日益明顯。《北京城市副中心行動(dòng)計(jì)劃》最快或于本月公布，將成為北京市建設(shè)北京城市副中心通州的“路線圖”，該路線圖將包羅“一核五區(qū)”、市政交通規(guī)劃、商業(yè)文旅、醫(yī)教等各領(lǐng)域重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容。此外，北京市政府搬遷通州、數(shù)家國(guó)企成立通州副中心建設(shè)指揮部的消息數(shù)次被媒體提及，這也就意味著通州副中心建設(shè)將正式進(jìn)入全面執(zhí)行階段。政策利好的層層推進(jìn)之下，2015通州建設(shè)進(jìn)入快車道，通州區(qū)政府最新公布的“2015重點(diǎn)項(xiàng)目任務(wù)表”披露了40個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目清單：環(huán)球影城項(xiàng)目確定10月正式開工;已規(guī)劃至少4條軌道線會(huì)連接通州，北京東六環(huán)及東向數(shù)條高速路將加建或改造連接通州的出入口;數(shù)所高校分校、附屬中小學(xué)在通州的項(xiàng)目準(zhǔn)備工作已經(jīng)啟動(dòng)。通州也正加緊運(yùn)河核心區(qū)建設(shè)，預(yù)計(jì)3-5年時(shí)間即可建成，屆時(shí)副中心將依托醫(yī)療、教育、文化、旅游等產(chǎn)業(yè)，形成與國(guó)貿(mào)功能相當(dāng)?shù)男BD，創(chuàng)造大量工作機(jī)會(huì)，從而將通州和燕郊跨省上班族吸引至通州副中心。交通上，通州也有大動(dòng)作。在6月5日舉行的“北京影響力”啟動(dòng)儀式及京津冀協(xié)同發(fā)展主題論壇上，北京市發(fā)改委副主任、協(xié)同辦副主任劉伯正表示，京唐城際鐵路將在年內(nèi)開工。在連接京津冀三地的城際鐵路中，目前進(jìn)程較快的線路是北京到唐山的城際鐵路—京唐城際。規(guī)劃顯示，京唐城際北京段的新北京東站，確定落戶通州區(qū)。北京至唐山客運(yùn)專線將從新北京東站始發(fā)，京唐客專也將成為京津冀一體化綜合交通體系中的一條“動(dòng)脈”連通北京和河北重要城市。（三）旅游文化行業(yè)北京市通州區(qū)政府近日公布“2015重點(diǎn)項(xiàng)目任務(wù)表”，環(huán)球影城主題公園、通州新地標(biāo)“彩虹之門”等一批重點(diǎn)工程將于4年后竣工落成。按照任務(wù)進(jìn)度表的規(guī)劃，坐落于北京通州區(qū)的環(huán)球影城主題公園將于今年10月份動(dòng)工開建，今年四季度計(jì)劃完成投資進(jìn)度的5%。預(yù)計(jì)將在2019年竣工。環(huán)球影城主題公園處于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)、張家灣鎮(zhèn)、臺(tái)湖鎮(zhèn)三鎮(zhèn)交會(huì)處，臨近京哈高速和東六環(huán)路交會(huì)處西北角，面積為120公頃，由首寰公司和美國(guó)環(huán)球公司共同投資建設(shè)，預(yù)計(jì)年游客量1000萬(wàn)。該項(xiàng)目還將配套建設(shè)一個(gè)集多樣零售、餐飲和娛樂(lè)設(shè)施于一體的環(huán)球城市大道，以及迄今為止全球首個(gè)以環(huán)球?yàn)橹黝}的度假酒店，形成環(huán)球度假區(qū)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目落地后將成為國(guó)內(nèi)第一家環(huán)球主題公園，全球第五個(gè)開建的環(huán)球主題公園，也是北京建設(shè)的首家國(guó)際一流特大型現(xiàn)代主題公園。三、通州未來(lái)產(chǎn)業(yè)定位分析圖表SEQ圖表\*ARABIC1：通州市一核五區(qū)發(fā)展重點(diǎn)資料來(lái)源：銀聯(lián)信如果北京市政府搬遷至通州，預(yù)計(jì)未來(lái)的通州發(fā)展將在交通、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)協(xié)同領(lǐng)域率先突破。下一步通州的推進(jìn)工作重點(diǎn)是集中力量，加快新區(qū)的建設(shè)，重點(diǎn)謀劃以一核五區(qū)為重點(diǎn)的各項(xiàng)工作，屆時(shí)通州將迎來(lái)脫胎換骨的變化。交通問(wèn)題是制約北京城市內(nèi)環(huán)境的瓶頸，政府搬遷將極大改善市區(qū)交通狀況。未來(lái)的通州一方面將承接北京市主城區(qū)的功能和產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，并發(fā)展未來(lái)規(guī)劃的高端制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；另一方面又向周邊的河北廊坊和天津武清轉(zhuǎn)移目前有但未來(lái)不會(huì)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。北京市政府給通州未來(lái)的產(chǎn)業(yè)定位是：堅(jiān)持總部經(jīng)濟(jì)路線，著力引入汽車零部件、精密設(shè)備等高端裝備制造企業(yè)，加快發(fā)展文化創(chuàng)意特色產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，積極培育環(huán)保新能源、生物醫(yī)藥和新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成“以高端制造業(yè)為重點(diǎn)支柱、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為有力支撐、新興產(chǎn)業(yè)為戰(zhàn)略引擎”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。四、北京市政府搬遷投資機(jī)會(huì)分析圖表SEQ圖表\*ARABIC2：通州相關(guān)標(biāo)的梳理資料來(lái)源：銀聯(lián)信通州新城熱度提升將直接拉動(dòng)當(dāng)?shù)赝恋厣虡I(yè)價(jià)值，從土地儲(chǔ)備/公司市值維度看，中國(guó)武夷、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、首開股份、泰禾集團(tuán)、新華聯(lián)等標(biāo)的受益較為明顯。其中，最看好中國(guó)武夷，公司在通州的土地儲(chǔ)備100萬(wàn)方以上，占公司總土地儲(chǔ)備1/3左右，相當(dāng)于通州區(qū)2014年住宅和綜合用地成交總量的90%。新政府的遷入將使房地產(chǎn)、能源以及基建率先受益。隨著市政府搬遷以及環(huán)球主題公園建設(shè)，擁有大量土地儲(chǔ)備的