購物中心城市綜合體前期策劃難點

購物中心與城市綜合體類

前期策劃難點

→泰盈顧問商業(yè)項目經(jīng)驗與服務(wù)價值購物中心城市綜合體前期策劃難點第1頁購物中心與城市綜合體類項目策劃面臨難點:1.體量做多大?2.適合做什么業(yè)態(tài)?3.財務(wù)收益怎樣?購物中心城市綜合體前期策劃難點第2頁案例1.上河國際商業(yè)廣場中南商業(yè)第一極購物中心城市綜合體前期策劃難點第3頁接手項當前情況掃描1.發(fā)展商從沒涉足商業(yè)地產(chǎn)，拿著JWDA設(shè)計企業(yè)做整體規(guī)劃方案及上海策劃企業(yè)方案后無法推進招商、銷售2.當?shù)卮笮蜕虡I(yè)項目運作不成功,以國中新城為代表以失敗收場，發(fā)展商擔心能否首期銷售成功3.項目開啟時周圍現(xiàn)實狀況環(huán)境差4.招商引進遇瓶頸，對于引入什么業(yè)態(tài)沒方向5.開發(fā)面臨資金短缺前期缺乏系統(tǒng)周詳策劃，項目發(fā)展方向凌亂，對招商、銷售造成很大影響，需要重新提煉整體規(guī)劃及發(fā)展模式購物中心城市綜合體前期策劃難點第4頁前期項目：規(guī)劃求大求全項目地址：萬家麗路與人民路交界處開發(fā)商：湖南天潤五江置業(yè)有限企業(yè)占地面積：15.20萬㎡總建筑面積：50萬㎡商業(yè)面積：22.88萬㎡（首期6萬㎡）酒店面積：4.64萬㎡住宅面積：17.90萬㎡（首期2.8萬㎡）是集購物、娛樂、休閑、居住、商務(wù)、餐飲和觀光等多功效大型商業(yè)街區(qū)。項目規(guī)模龐大功效齊全購物中心城市綜合體前期策劃難點第5頁前期發(fā)展定位不明確案名：上河國際街區(qū)定位：商業(yè)街區(qū)推廣主題：萬般高興事上河皆上品物業(yè)類型：商業(yè)、酒店、住宅和停車場首期商業(yè)業(yè)態(tài)：沒有針對懷細化劃分購物中心城市綜合體前期策劃難點第6頁前期項目周圍環(huán)境惡劣

屬新開發(fā)區(qū)域，周圍臟亂。購物中心城市綜合體前期策劃難點第7頁項目需要處理哪些問題？1、確定方向：依靠市場及消費勁支持，產(chǎn)品怎樣重新進行合理定位？2、處理生存：怎樣處理開發(fā)商資金鏈問題？3、奠定基礎(chǔ)：怎樣創(chuàng)造產(chǎn)品關(guān)鍵競爭力及唯一性4、實踐藍圖：怎樣落實銷售、招商、后續(xù)經(jīng)營管理購物中心城市綜合體前期策劃難點第8頁規(guī)劃分析之城市發(fā)展長株潭快速融城之勢，使長沙成為區(qū)域中心城市，并催生出新城市發(fā)展機遇。購物中心城市綜合體前期策劃難點第9頁規(guī)劃分析之商業(yè)發(fā)展格局長沙市重點打造大東城但大東城缺乏標桿性商業(yè)物業(yè)

購物中心城市綜合體前期策劃難點第10頁市場分析之客戶需求小結(jié)消費者：喜歡休閑消費、體驗消費經(jīng)營者：對大東城發(fā)展前景看好，認為項目應定位在中高檔投資者：認同東區(qū)投資環(huán)境，選擇10～60m2商鋪進行投資購物中心城市綜合體前期策劃難點第11頁怎樣有創(chuàng)造性處理問題？第一步：深入研究市場，覺察客戶需求第二步：圍繞需求進行發(fā)展定位改造，量體裁衣實現(xiàn)商業(yè)價值最大化第三步：業(yè)態(tài)業(yè)種配置，人、車、貨流功效重新分區(qū)設(shè)計第四步：租售組合百分比劃分，到達套現(xiàn)與運行平衡第五步：招商商戶重新梳理第六步：確定可連續(xù)發(fā)展經(jīng)營管理第七步：一炮而紅營銷策略正本清源，循序推進購物中心城市綜合體前期策劃難點第12頁深化定位量體裁衣產(chǎn)品定位：中南最大致驗式國際風情主題街區(qū)MALL地域性：中南商業(yè)地標世界性：建筑景觀、經(jīng)營特色皆表達國際風情，濃縮世界，輻射深遠。文化性：國際文化交流平臺，建筑、藝術(shù)與人文共融。關(guān)鍵性：地段關(guān)鍵，新商業(yè)關(guān)鍵，一個城市絕正確中心磁場。多元性：全業(yè)態(tài)、全業(yè)種，集消費性、服務(wù)性、體驗性、娛樂性于一體。形象定位：中南商業(yè)第一極項目名稱：上河國際商業(yè)廣場購物中心城市綜合體前期策劃難點第13頁整體功效規(guī)劃調(diào)整購物中心城市綜合體前期策劃難點第14頁購物中心城市綜合體前期策劃難點第15頁購物中心城市綜合體前期策劃難點第16頁銷售百分比從50%調(diào)整為18%層數(shù)A區(qū)G1G314943.91961.261683.92593.562046.38——3——————4——————5——————合富提議銷售面積5537.44007.61683.9累計10692合富提議銷售面積與商業(yè)總建筑面積比18%注：20%以下為現(xiàn)時中國許多成功購物中心所采取一個銷售百分比。行界稱之為“銷售黃金百分比”。過了就輕易出現(xiàn)控制權(quán)難題。購物中心城市綜合體前期策劃難點第17頁年5月21日—上河國際商業(yè)廣場正式公開出售商鋪售出395套！公寓售出80套！銷售額超2億！創(chuàng)長沙商業(yè)項目開盤新統(tǒng)計！大事回顧：營銷購物中心城市綜合體前期策劃難點第18頁加上開業(yè)圖片大事回顧：招商與開業(yè)購物中心城市綜合體前期策劃難點第19頁加上開業(yè)圖片大事回顧：招商與開業(yè)購物中心城市綜合體前期策劃難點第20頁常規(guī)操作思緒與模式缺點購物中心城市綜合體前期策劃難點第21頁國內(nèi)常見操作思緒與模式——拍腦袋決議、拍大腿后悔基于本公司多年來積累全國各地項目經(jīng)驗，我們發(fā)覺，在一個商業(yè)項目標早期，開發(fā)商往往先拿地后做直接做規(guī)劃設(shè)計，在操作過程中碰到定位難、招商難、運行難問題。我們看到，絕大部分開發(fā)商習慣于將精力放在規(guī)劃設(shè)計、工程成本控制方面。我們希望業(yè)主重新思索和審閱是：深入有效市場調(diào)研，往往比技術(shù)支持和資金投入對項目標貢獻更大。可行性研究或投融資分析規(guī)劃設(shè)計以及相關(guān)報批手續(xù)立項、建團體招商及投融資各項專業(yè)設(shè)計開工手續(xù)報批其它籌建事宜建造及試運行稍偏功利色彩，倚重于成本層面分析研究輕易被“遺忘”角落——基于市場和運作層面策劃工作？在規(guī)劃設(shè)計及項目立項后，發(fā)覺心里沒底，思前想后，決定回頭“補課”結(jié)果中后續(xù)工作基本“停擺”，已投入資金及其它資源滯怠，方案修改困難，錯失開發(fā)時機惡果購物中心城市綜合體前期策劃難點第22頁市場背景研究區(qū)域經(jīng)濟格局行業(yè)發(fā)展趨勢城市發(fā)展戰(zhàn)略消費市場調(diào)研商業(yè)公寓其它可行物業(yè)區(qū)域功效交通條件資源盤點價值挖掘開發(fā)條件資源挖掘機會分析整體定位價值定位功效定位產(chǎn)業(yè)定位案例研究模式借鑒發(fā)展戰(zhàn)略形象定位案例研究模式借鑒空間結(jié)構(gòu)道路交通功效分區(qū)業(yè)態(tài)組合項目開發(fā)運行計劃開發(fā)時序通盤計劃開啟項目財務(wù)分析形象檔次主題及功效經(jīng)營模式客戶定位租售價格規(guī)劃設(shè)計提議區(qū)域整體定位各物業(yè)功效定位風險判斷概念規(guī)劃提議規(guī)劃及設(shè)計建造及開發(fā)營銷及推廣運行及管理物業(yè)市場調(diào)研我們操作思緒與模式——需求指導方向、策劃確定定位重點包含：可行性分析、發(fā)展模式、開發(fā)周期與分期、招商策略、租售策略、規(guī)劃設(shè)計提議及投融資策略、商業(yè)模式后期運行顧問等策劃服務(wù)顧問服務(wù)主力店招商購物中心城市綜合體前期策劃難點第23頁策劃確定方向，招商實踐藍圖，經(jīng)營創(chuàng)造價值泰盈置業(yè)顧問思緒與方法:購物中心城市綜合體前期策劃難點第24頁項目界定優(yōu)勢劣勢關(guān)鍵問題解析商業(yè)市場研究開發(fā)商目標商業(yè)發(fā)展定位規(guī)模及建筑形態(tài)功效及業(yè)態(tài)設(shè)置主力店設(shè)置商鋪面積間隔區(qū)域價值市場格局消費需求商家需求競爭對手項目發(fā)展要求其它物業(yè)研究定位建筑規(guī)劃及財務(wù)項目整體定位宏觀經(jīng)濟市場大勢城市規(guī)劃區(qū)域資源主題定位形象定位產(chǎn)品定位租售價格及百分比我們操作思緒與研究體系主題定位住宅公寓銷售模式購物中心城市綜合體前期策劃難點第25頁購物中心與城市綜合體發(fā)展策劃研究思緒：項目屬性關(guān)鍵問題解析提出處理方法項目背景開發(fā)目標關(guān)鍵問題問題分解怎樣進行基礎(chǔ)研究？援引哪些案例？定位包含哪些內(nèi)容？規(guī)劃設(shè)計怎么做？租售結(jié)合財務(wù)分析購物中心城市綜合體前期策劃難點第26頁揚州金陽光項目——以“沃爾瑪”為關(guān)鍵商住綜合型項目購物中心城市綜合體前期策劃難點第27頁項目概況江陽路邗江路項目287m216mDABC有待整改河道高壓線邗江大道公車總站居民區(qū)未拆遷用地約28畝高商業(yè)價值地塊占地面積：67500m2土地性質(zhì)：商服用地限高：50m容積率：未定項目位于揚州西部新城區(qū)域內(nèi)，毗鄰邗江路、江陽路兩大城市主干道及省汽車客運站、市公交總站，是揚州西部交通樞紐及未來城市發(fā)展熱點區(qū)域。購物中心城市綜合體前期策劃難點第28頁區(qū)級中心文昌路江陽路邗江大道西部分區(qū)西南分區(qū)老城區(qū)區(qū)級中心項目城市副中心東部分區(qū)區(qū)級中心區(qū)級中心資料起源：揚州市城市總體規(guī)劃（－）項目位于城市非中心區(qū)域上，且偏離當前西區(qū)發(fā)展熱點，但受益于西部分區(qū)快速發(fā)展，具備輻射西南分區(qū)能力和機會老城區(qū)項目城市副中心西部分區(qū)購物中心城市綜合體前期策劃難點第29頁沃爾瑪在項目標進駐條件深入明確項目商業(yè)發(fā)展方向沃爾瑪意向租用東南部約18000m2商業(yè)；其中一層約600m2，二層約7400m2，三層約10000m2；從協(xié)議來看，沃爾瑪進駐商業(yè)體平面最少應為117mx81m；沃爾瑪三層（10000m2)沃爾瑪二層（7400m2)沃爾瑪首層（600m2)81m117m×沃爾瑪購物中心城市綜合體前期策劃難點第30頁城市非中心區(qū)域，含有很好發(fā)展時機和區(qū)位條件綜合性標桿物業(yè)項目標商業(yè)將以沃爾瑪為關(guān)鍵發(fā)展大型集中式商業(yè)體項目將以商業(yè)為重點，商業(yè)定位對項目整體起到至關(guān)主要影響我們對項目理解：購物中心城市綜合體前期策劃難點第31頁關(guān)鍵問題解析購物中心城市綜合體前期策劃難點第32頁項目標商業(yè)物業(yè)將成為企業(yè)久遠發(fā)展依靠：企業(yè)品牌樹立和穩(wěn)定資金起源從市場角度確定合理物業(yè)功效組合，實現(xiàn)項目效益最大化經(jīng)過合理開發(fā)計劃，確保企業(yè)項目健康現(xiàn)金流經(jīng)過前期與開發(fā)商溝通，本項目標開發(fā)目標：購物中心城市綜合體前期策劃難點第33頁結(jié)合項目本身發(fā)展及開發(fā)商目標，本項目重點處理三方面問題：從物業(yè)類型上：經(jīng)過建造最適合本項目標物業(yè)類型，躲避項目發(fā)展風險，充分發(fā)揮地塊價值從定位上：突出項目各類物業(yè)關(guān)鍵競爭力，從產(chǎn)品和形象上實現(xiàn)與競爭項目標差異化競爭從利潤上：經(jīng)過合理物業(yè)類型組合和開發(fā)計劃，實現(xiàn)項目健康現(xiàn)金流和利潤最大化購物中心城市綜合體前期策劃難點第34頁商業(yè)做多大？商業(yè)做什么？商業(yè)怎么做？287m216m項目開發(fā)首要處理問題？沃爾瑪以沃爾瑪為關(guān)鍵組成業(yè)態(tài)之一項目購物中心城市綜合體前期策劃難點第35頁提出處理方法購物中心城市綜合體前期策劃難點第36頁項目策劃技術(shù)思緒項目了解項目其它功效研判項目商業(yè)功效定位規(guī)劃設(shè)計提議項目其它功效定位財務(wù)成本測算商業(yè)應該怎么做其它類型物業(yè)應該怎樣開發(fā)怎樣進行規(guī)劃設(shè)計和合理開發(fā)購物中心城市綜合體前期策劃難點第37頁從消費層面看—解讀消費，洞察需求

？機會，機會，機會在哪里？從商家層面看—傾聽商家，印證機會從宏觀層面看—剖析城市，發(fā)覺方向從競爭層面看—分析競爭，尋找突破

？

？

？

？從項目層面看—掃描項目，挖掘機會展開系統(tǒng)商業(yè)市場研究購物中心城市綜合體前期策劃難點第38頁從消費層面看—偏好時尚時尚，需求強勁從項目層面看—區(qū)級商業(yè)向市級商業(yè)延伸從商家層面看—商家認可項目發(fā)展方向從宏觀層面看—商業(yè)升級，新型化、當代化從競爭層面看—中高檔、主題型、體驗式shoppingmall市級年輕、時尚、當代升級版從各個層面推導出定位方向購物中心城市綜合體前期策劃難點第39頁項目主題定位揚州首個年輕時尚主題型MALL購物中心城市綜合體前期策劃難點第40頁定位系統(tǒng)——從那幾方面來落實？STEP１：市場定位提議STEP2：確定主力店及業(yè)態(tài)組合提議STEP3：適當商業(yè)規(guī)模提議STEP4：建筑形態(tài)及商業(yè)布局提議STEP5：租售百分比提議年輕時尚主題購物中心城市綜合體前期策劃難點第41頁購物中心在項目地塊示意圖依據(jù)項目購物中心基地面積為2萬m2，則項目商業(yè)體占地面積為4萬m2充分考慮項目沿路面商業(yè)價值進行擺放資料起源：江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)要求（版）建筑類型建筑密度容積率商業(yè)建筑多層55％3.5高層50％5.5用地建筑密度、容積率上限指標4萬m2ABAB購物中心城市綜合體前期策劃難點第42頁項目除了商業(yè)以外，還將發(fā)展什么類型物業(yè)？？2.75萬m2物業(yè)類型普通住宅專業(yè)寫字樓酒店公寓項目開發(fā)市場機會高較低普通較高項目用地條件支持支持高星級酒店占地較大，投入成本較大；中低級酒店價值缺損支持回籠資金速度較快較慢經(jīng)營收入為主，慢較快項目發(fā)展研判使用不使用，且小型辦公需求可在公寓實現(xiàn)不使用使用，功效多樣，形式多樣，可有效降低市場風險購物中心城市綜合體前期策劃難點第43頁布局方式用地條件與影響公寓與住宅混合布局公寓對住宅相互影響，管理難度大，住宅居住價值減損公寓單獨布局項目剩下用地規(guī)模過大，市場風險過大商業(yè)上塔樓用地經(jīng)濟，對商業(yè)有一定影響，但可經(jīng)過技術(shù)處理處理物業(yè)布局方式評價：住宅和公寓宜分開布局？？？2.75萬m2項目剩下用地宜用于發(fā)展住宅，塔樓物業(yè)可發(fā)展公寓物業(yè)塔樓物業(yè)契合度研判：塔樓適合發(fā)展公寓物業(yè)住宅公寓建筑結(jié)構(gòu)契合度低；需要設(shè)轉(zhuǎn)換層高；不需過多處理造價成本轉(zhuǎn)換層帶來造價成本高與商業(yè)結(jié)合對造價成本影響不大對環(huán)境要求要求高；環(huán)境對價值影響大要求低；環(huán)境對價值影響不顯著對商業(yè)影響影響大，需要更多底層空間影響小，僅需占用較少底層空間住宅公寓公寓購物中心城市綜合體前期策劃難點第44頁魅力陽光·城市新天揚州首個時尚主題型購物中心，陽光動感，全城時尚時尚匯聚之地；當代精品人文小區(qū)，表達城市當代化時尚住宅，薈萃精彩人文品質(zhì)；揚州首席時尚SOHO公寓，投資自住兩相宜，城市新人類自由空間；整體形象定位這里匯聚了城市時尚菁英和時尚元素：購物中心城市綜合體前期策劃難點第45頁落實各物業(yè)規(guī)劃布局住宅住宅商業(yè)公寓公寓商業(yè)項目總平面示意項目建筑體量示意購物中心城市綜合體前期策劃難點第46頁項目各部分物業(yè)規(guī)模及開發(fā)時序二期公寓普通公寓：17500m2小復式公寓：7500m2二期商業(yè)：40000m2地下車庫：15000m2一期商業(yè)：40000m2地下車庫：15000m2一期公寓普通公寓：17500m2小復式公寓：7500m2一期住宅：44000m2地下車庫：3000m2二期住宅：44000m2地下車庫：3000m2購物中心城市綜合體前期策劃難點第47頁方案一：理想商業(yè)租售比商場總銷售面積租售比利潤1000085：15-8,042萬4F3F2F1FBAA棟首層：10000m2物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售收入（萬元）公寓35,00016,016小復式15,0008,424住宅88,00038,438商業(yè)面積

20,238首層10,00018,236二.三層2,0002,002累計

83,116銷售總收入購物中心城市綜合體前期策劃難點第48頁商場總銷售面積租售比利潤1800075：256,290萬4F3F2F1FBAA棟首層：10000m2B棟首層：8000m2方案二：理想資金回籠物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售收入（萬元）公寓35,00016,016小復式15,0008,424住宅88,00038,438商業(yè)面積

36,958首層18,00034,959二.三層2,0002,002累計

99,836銷售總收入購物中心城市綜合體前期策劃難點第49頁項目操作亮點準確把握開發(fā)商心理需求及項目特質(zhì)，重點處理商業(yè)部分問題，奠定整個項目標基調(diào)；梳理出商業(yè)項目市場研究體系，從區(qū)域、市場、競爭、消費者、商家各個方面進行定位方向推導，得出真正符合市場需求及吻合項目特質(zhì)發(fā)展定位；合理物業(yè)組合及開發(fā)次序，實現(xiàn)現(xiàn)金流健康滾動。購物中心城市綜合體前期策劃難點第50頁12.購物中心與城市綜合體類策劃項目全程操作開發(fā)商主要工作泰盈商業(yè)主要工作進展階段1、接洽階段2、策劃階段3、主力招商階段明確項目開發(fā)意圖明確用地權(quán)屬明確具體策劃與顧問任務(wù)落實針對項目貴我合作方式設(shè)定策劃工作大綱與計劃幫助了解政府意圖幫助了解主力商家意向與需求區(qū)域發(fā)展研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究物業(yè)市場發(fā)展研究開發(fā)模式與相關(guān)案例經(jīng)驗研究項目發(fā)展定位規(guī)劃設(shè)計提議對政府匯報，落實發(fā)展定位簽署主力商家合作協(xié)議財團接洽對政府匯報，落實發(fā)展定位主力店合作引進規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書整合商家資源購物中心城市綜合體前期策劃難點第51頁12.購物中心與城市綜合體類策劃項目全程操作開發(fā)商主要工作泰盈商業(yè)主要工作進展階段4、規(guī)劃與施工階段5、招商與銷售階段6、開業(yè)與運行階段選定規(guī)劃設(shè)計單位委托總體概念規(guī)劃和啟動區(qū)控規(guī)委托啟動開發(fā)項目詳細規(guī)劃依據(jù)策劃對規(guī)劃設(shè)計方釋案規(guī)劃設(shè)計跟進不一樣開發(fā)模式經(jīng)濟估算開啟項目開發(fā)策劃研究成立開發(fā)運行機構(gòu)處理用地開發(fā)手續(xù)、落實基礎(chǔ)設(shè)施及項目建設(shè)形象示范區(qū)及引擎項目開發(fā)營銷推廣、招商引資制訂運行計劃開啟開發(fā)策略銷售\招商推廣策略運行管理顧問推進后續(xù)開發(fā)運行管理商戶調(diào)整運行管理顧問資源整合顧問購物中心城市綜合體前期策劃難點第52頁其它經(jīng)典案例購物中心城市綜合體前期策劃難點第53頁番禺星海文化廣場項目購物中心城市綜合體前期策劃難點第54頁項目概況用地性質(zhì)：商業(yè)金融用地用地面積：36100㎡（含市政道路面積）容積率：2.0建筑密度≤30％建筑高度≤50m用地紅線約32800㎡約3300㎡位于市橋城區(qū)邊緣，屬于“星海文化廣場”商業(yè)配套，快速交通發(fā)達，距城區(qū)中心約10分鐘步行距離。購物中心城市綜合體前期策劃難點第55頁項目開發(fā)具備一定可依靠資源優(yōu)勢地理位置優(yōu)勢：市橋為數(shù)不多城區(qū)型項目交通優(yōu)勢：完善交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)圍繞項目景觀資源優(yōu)勢：緊鄰城區(qū)唯一大型山體公園規(guī)劃前景優(yōu)勢：隸屬區(qū)政府重點發(fā)展星海文化廣場項目開發(fā)條件及環(huán)境但面臨區(qū)域及市場發(fā)展環(huán)境不容樂觀項目區(qū)域現(xiàn)實狀況：商業(yè)發(fā)展情況欠佳，消費支撐不足；項目區(qū)域規(guī)劃：非規(guī)劃商圈，未納入主流商業(yè)規(guī)劃；市場大勢：商用物業(yè)交投市場不旺，價格不高市場大勢：投資型商業(yè)普遍面臨較大經(jīng)營壓力購物中心城市綜合體前期策劃難點第56頁純商業(yè)項目，但物業(yè)發(fā)展方向不明朗物業(yè)發(fā)展方向不明朗：開發(fā)商有各種物業(yè)發(fā)展構(gòu)想，但方向不明朗；缺乏能主導商業(yè)發(fā)展方向主力商家：曾進行初步商家接洽談，但缺乏引導項目發(fā)展強勢商家，且進駐可能性?。毁Y金回收要求強烈：三方投資，要求項目收益最大化，希望盡快收回投資；購物中心城市綜合體前期策劃難點第57頁關(guān)鍵問題解析購物中心城市綜合體前期策劃難點第58頁項目開發(fā)需要處理問題：怎樣有效利用優(yōu)勢資源，突破區(qū)域及市場不利條件，實現(xiàn)項目開發(fā)價值最大化？項目發(fā)展關(guān)鍵問題開發(fā)商對項目標開發(fā)要求：在滿足市場發(fā)展要求前提下，優(yōu)先考慮物業(yè)銷售，實現(xiàn)項目效益最大化？項目發(fā)展關(guān)鍵問題：怎樣尋求合理物業(yè)組合，實現(xiàn)項目開發(fā)價值最大化Q1：項目發(fā)展什么物業(yè)，怎樣組合？（合理組合方案）Q2：怎樣定位，怎樣實現(xiàn)？(發(fā)展定位、開發(fā)提議、財務(wù)測算）購物中心城市綜合體前期策劃難點第59頁提出處理方法購物中心城市綜合體前期策劃難點第60頁項目策劃技術(shù)思緒項目了解項目整體定位物業(yè)發(fā)展類型及組合規(guī)劃設(shè)計提議分物業(yè)定位財務(wù)成本測算發(fā)展何種物業(yè)類型項目發(fā)展方向是什么怎樣進行規(guī)劃設(shè)計和合理開發(fā)購物中心城市綜合體前期策劃難點第61頁總建筑面積：72200㎡建筑基地面積≤10830㎡7層≤建筑層數(shù)≤16層從建筑形式來判斷用地性質(zhì)：商業(yè)金融用地用地面積：36100㎡（含市政道路面積）容積率：2.0建筑密度≤30％建筑高度≤50m裙樓＋塔樓用地紅線約32800㎡約3300㎡購物中心城市綜合體前期策劃難點第62頁對應項目建筑形態(tài)可發(fā)展業(yè)態(tài)及物業(yè)類型裙樓部分塔樓部分集中商業(yè)體形式：空間相對封閉多樓層商場，包含業(yè)態(tài)類型相對單一，空間可塑性小，不利于進行分散銷售；適宜在集中商業(yè)體內(nèi)發(fā)展業(yè)態(tài)有購物中心、百貨、超市、專業(yè)市場;開放商業(yè)街區(qū)形式：聚集了各種類型功效和業(yè)種，共同形成零售性或休閑性開放型（半開放型）商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)靈活多樣，空間可塑性強，有利于進行分散銷售；酒店、公寓、寫字樓？？用地紅線西面地塊約85m約95m約105m約100m約32800㎡約3300㎡購物中心城市綜合體前期策劃難點第63頁項目物業(yè)組合方案方案三：集中商業(yè)體形式+塔樓方案二：商業(yè)街區(qū)形式+塔樓超市+服務(wù)式公寓業(yè)態(tài)多業(yè)態(tài)組合+服務(wù)式公寓超市：整體打包銷售/合作開發(fā)（TESCO模式）服務(wù)式公寓：分拆銷售運行模式商業(yè)街區(qū)：分拆銷售服務(wù)式公寓：分拆銷售業(yè)態(tài)運行模式方案一：商業(yè)街區(qū)形式+塔樓多業(yè)態(tài)組合+高星級酒店+服務(wù)式公寓商業(yè)街區(qū)：分拆銷售高星級酒店：優(yōu)先考慮整體銷售服務(wù)式公寓：分拆銷售業(yè)態(tài)運行模式購物中心城市綜合體前期策劃難點第64頁項目深化研究方向：商業(yè)街區(qū)+高星級酒店+服務(wù)式公寓項目關(guān)鍵問題回顧關(guān)鍵問題：尋求合理物業(yè)組合，實現(xiàn)項目開發(fā)價值最大化?購物中心城市綜合體前期策劃難點第65頁商業(yè)街區(qū)高星級酒店服務(wù)式公寓項目整體提升人氣快速回現(xiàn)展示形象快速回現(xiàn)提升價值經(jīng)營收益提升價值商業(yè)配套客戶多樣性提升價值帶來中高端客戶商業(yè)配套價值標桿形象標桿品質(zhì)標桿怎樣定位？先整體定位后分物業(yè)定位，亦或反之？購物中心城市綜合體前期策劃難點第66頁關(guān)鍵問題：

怎樣深入尋找屬于項目標獨特競爭力，使項目在整個番禺未來商業(yè)發(fā)展中脫穎而出？購物中心城市綜合體前期策劃難點第67頁星海文化廣場在番禺含有唯一性，是項目可重點依靠發(fā)展資源萬畝葵園十八羅漢山森林公園蓮花山余蔭山房大夫山寶墨園門戶形象不顯著：番禺展現(xiàn)組團式發(fā)展，即使快速交通發(fā)達，但市橋不論與廣州連接，還是與洛溪、華南板塊連接，都存在一定阻隔。在整個番禺區(qū)而言，項目標門戶形象不顯著；景觀資源不突出：相對于蓮花山、大夫山、羅漢山等大型森林公園，城北公園景觀資源優(yōu)勢不突出；星海文化廣場優(yōu)勢凸顯：星海文化廣場是“番禺最大文化活動中心”，也是“廣州南部最大文化中心”，在番禺甚至廣州都含有唯一性。洛溪板塊華南板塊沙灣板塊項目華南快速干線購物中心城市綜合體前期策劃難點第68頁依靠星海文化廣場發(fā)展項目定位方向文化價值休閑價值客戶價值賦予項目整體休閑氣質(zhì)，發(fā)展當代休閑商業(yè)帶來可觀客流量，成為項目發(fā)展有力支撐項目vs項目vs項目vs文化將可有效豐富并延伸休閑內(nèi)涵，賦予商業(yè)鮮明性格特征于休閑之上延伸文化并實現(xiàn)與文化相融合含有鮮明性格當代休閑商業(yè)于區(qū)域：充分依靠星海文化廣場發(fā)展并凸顯星海文化廣場文化及休閑價值；于市場：在番禺商業(yè)市場含有唯一性和獨特征，可突破區(qū)域限制實現(xiàn)差異化競爭；于消費者：滿足項目目標消費群體需求。購物中心城市綜合體前期策劃難點第69頁文化可為商業(yè)帶來怎樣影響和競爭力？西湖天地成都錦里園林文化商業(yè)：豐富并延伸了商業(yè)休閑性、體驗性建筑：獨具韻味浙派民居格調(diào)價值：成為著名景點及休閑勝地蜀文化商業(yè)：豐富并延伸了商業(yè)休閑性、體驗性建筑：性格鮮明川西民居格調(diào)建筑價值：成為城市旅游著名景點案例給予項目標借鑒：地域文化與當代商業(yè)結(jié)合將使商業(yè)產(chǎn)生獨特人文魅力，使商業(yè)更具內(nèi)涵和獨特征：1）產(chǎn)品：獨特產(chǎn)品形態(tài)和商業(yè)空間；2）商業(yè)：豐富并提升商業(yè)休閑體驗；3）價值：有效提升項目標可知性。購物中心城市綜合體前期策劃難點第70頁項目整體發(fā)展定位依靠星海文化廣場發(fā)展含有獨特文化氣質(zhì)當代休閑商業(yè)地標購物中心城市綜合體前期策劃難點第71頁含有獨特文化氣質(zhì)當代休閑商業(yè)地標商業(yè)街區(qū)服務(wù)式公寓高星級酒店?整體定位下，項目標各功效物業(yè)產(chǎn)品定位購物中心城市綜合體前期策劃難點第72頁高星級酒店：提議發(fā)展4～5星級酒店，客房總數(shù)200～250間，可視合作企業(yè)要求做適當調(diào)整提議高星級酒店客房數(shù)量在200～250間左右，建筑規(guī)模在1.5~2萬平米之間，底部可擴大建設(shè)（提議基地占地約2千平米，標準層建筑面積約1千平米），滿足酒店必須配套建設(shè)要求。從整體開發(fā)效益看：在確保酒店開發(fā)規(guī)模需求前提下，盡可能降低酒店基地面積和建筑面積，確?？射N售商業(yè)街面積及服務(wù)式公寓建筑面積；酒店每增加1000平米需投入資金約450萬，降低服務(wù)式公寓可銷售金額約為1300萬；從商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗和開發(fā)方式看：依據(jù)商業(yè)經(jīng)驗，4～5星級酒店客房數(shù)量普通在200～300間；可適當降低部分與商業(yè)街同類型配套，充分利用商業(yè)街配套為酒店所用；若酒店方對客房數(shù)量要求較大，可調(diào)整部分服務(wù)式公寓調(diào)作為酒店客房。購物中心城市綜合體前期策劃難點第73頁商業(yè)街區(qū)定位內(nèi)容商業(yè)街區(qū)是展示項目形象主要部分，產(chǎn)品打造、功能及業(yè)態(tài)設(shè)置尤為關(guān)鍵；同時，商業(yè)街區(qū)將是項目快速回現(xiàn)主要路徑，關(guān)鍵問題在于：明確目標客戶？價格怎樣確定？租售比比怎樣設(shè)定？選擇何種運行模式才更有利于商業(yè)良性發(fā)展？產(chǎn)品及功效業(yè)態(tài)設(shè)定目標客戶價格及租售百分比STEP1STEP2STEP3STEP4運行模式購物中心城市綜合體前期策劃難點第74頁服務(wù)式公寓定位內(nèi)容產(chǎn)品打造在滿足市場需求同時提升競爭力戶型怎樣設(shè)計可滿足租戶需求，增強對投資客吸引力？價格怎樣設(shè)置可滿足市場要求同時表達本身價值？怎樣進行產(chǎn)品有效創(chuàng)新，提升競爭力？采取什么樣開發(fā)運行模式可提升項目標銷售吸引力？購物中心城市綜合體前期策劃難點第75頁整體物業(yè)分布空間示意整體物業(yè)分布示意東環(huán)路東環(huán)路購物中心城市綜合體前期策劃難點第76頁項目開發(fā)分期項目分期，需要結(jié)合物業(yè)情況考慮可售產(chǎn)品由三種物業(yè)，其中商業(yè)、公寓是項目標主要銷售產(chǎn)品產(chǎn)品分布分為兩地塊，其中西面大地塊約占80％總貨量項目開發(fā)，必須為首期銷售、物業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好條件從首期銷售考慮項目首期開售需要一定規(guī)模展示區(qū)、及良好配套支持從物業(yè)發(fā)展考慮商業(yè)街區(qū)需要快速成行、從而展現(xiàn)物業(yè)形象、互動發(fā)展整體物業(yè)分布示意綜合各方原因，提議項目同時施工，分期銷售街區(qū)商業(yè)商住物業(yè)公寓物業(yè)商業(yè)街裙樓商業(yè)服務(wù)式公寓高星級酒店購物中心城市綜合體前期策劃難點第77頁項目整體銷售收入項目可銷售貨量共為84,585萬元注：公寓帶裝修及不帶裝修貨量各占50％物業(yè)類型銷售面積（平方米）銷售價格（元/平方米）銷售收入（萬元）商業(yè)

37,389首層8,83033,00029,139二層5,00016,5008,250公寓34,200帶裝修14,30047,196不帶裝修13,300累計

84,585購物中心城市綜合體前期策劃難點第78頁項目操作亮點建筑形式推導物業(yè)類型：從建筑形式出發(fā)，結(jié)合地塊形狀或限制性條件對可能組合物業(yè)類型進行推導，從而明確需進行市場研究物業(yè)類型；先整后分定位體系：論證各物業(yè)類型之間內(nèi)在聯(lián)絡(luò)和相互影響，從內(nèi)部、外部價值挖掘入手，以尋找“獨特競爭力”為根本，進行項目標整體發(fā)展定位及整體定位基調(diào)下分物業(yè)定位；靈活市場研究：靈活利用商業(yè)項目市場研究體系，重點突出價值挖掘及案例借鑒，將使整個研究過程主次分明；購物中心城市綜合體前期策劃難點第79頁分享我們成功案例——襄樊民發(fā)商業(yè)廣場項目位置：偏離主城關(guān)鍵區(qū)新興區(qū)域，交通主干道長虹路和人民路交匯處，未來城市規(guī)劃商業(yè)商務(wù)區(qū)。項目規(guī)模：占地面積4萬平方米，總建筑面積11萬平方米；其中A棟四層，局部五層，B棟五層人民路長虹路民發(fā)關(guān)鍵商圈長虹路人民路購物中心城市綜合體前期策劃難點第80頁項目發(fā)展問題所處商圈——城市次級商圈，商業(yè)基礎(chǔ)和氣氛較微弱；政府規(guī)劃——未來城市發(fā)展方向和新型商務(wù)商業(yè)區(qū)；交通條件——毗鄰兩條交通主干道；長虹路商業(yè)氣氛淡西站商業(yè)形象差南北向主干道——邗江路南北向主干道——長虹路升級與突破是我們面對問題、開發(fā)商完全沒有商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗、決策時沒把握品牌大商家有沒進駐戰(zhàn)略，沃瑪首次進入三四級城市如何平衡資金周轉(zhuǎn)政府有要求

購物中心城市綜合體前期策劃難點第81頁建筑形態(tài)——分為AB兩棟，分期開發(fā)，兩棟之間保持檔次差異和格調(diào)統(tǒng)一；主力商家——沃爾瑪入駐一期；百貨則成為二期主力店；定位：項目形態(tài)和主力商家Ｂ棟業(yè)態(tài)分布名店城沃爾瑪沃爾瑪大型家居賣場1F2F3F4F1F2F3F4F5F天茂百貨天茂百貨天茂百貨天茂百貨及兒童樂園電影院與餐飲美食廣場A棟業(yè)態(tài)分布民發(fā)商業(yè)廣場業(yè)態(tài)分布A棟施工B棟地塊第一期第二期人民路長虹路購物中心城市綜合體前期策劃難點第82頁9月2日公開出售以排隊形式進行，部分客戶提前兩天于8月31日就在售樓部門口排隊，反應熱烈。而且首開襄樊“排隊買商鋪”先河。公開出售火爆購物中心城市綜合體前期策劃難點第83頁A棟于2006底順利開業(yè)，當前經(jīng)營情況良好，B棟武商百貨于年底開業(yè)B棟施工A棟開業(yè)購物中心城市綜合體前期策劃難點第84頁最終工作結(jié)果開發(fā)商擁有了近9萬平方米有形好處：利用不到1.4億自有資金，

年產(chǎn)生約5000萬元現(xiàn)金現(xiàn)金流優(yōu)質(zhì)物業(yè)、市場評定不少于10億，如上市利用杠桿作用威力更大。

無形好處：擁有品牌、可抗政策、金融風險；現(xiàn)時銀行追他貸款、政府拿地有優(yōu)惠待遇等，為企業(yè)上市打下扎實基礎(chǔ)購物中心城市綜合體前期策劃難點第85頁案例瀏覽：北京順義商務(wù)關(guān)鍵區(qū)（商業(yè)約30萬㎡）購物中心城市綜合體前期策劃難點第86頁案例瀏覽：廣州美博城（商業(yè)約5萬㎡）亞洲最大型美容化裝品專業(yè)交易會展中心購物中心城市綜合體前期策劃難點第87頁案例瀏覽：勝芳國際家俱博覽城（總建約50萬㎡）購物中心城市綜合體前期策劃難點第88頁泰盈顧問——專業(yè)成就價值購物中心城市綜合體前期策劃難點第89頁泰盈顧問服務(wù)內(nèi)容承學之上、啟術(shù)之下、運道于中。從宏觀角度切入，利用中觀、微觀研究方法和邏輯推導，當前我們已成功操作了城市運行、產(chǎn)業(yè)研究、區(qū)域開發(fā)、舊城改造、商業(yè)投資、復合地產(chǎn)開發(fā)顧問等眾多顧問服務(wù)專案，為委托方提供創(chuàng)新性和可操作性戰(zhàn)略處理之道。購物中心城市綜合體前期策劃難點第90頁泰盈顧問關(guān)鍵業(yè)務(wù)區(qū)域開發(fā)與城市運行服務(wù)商業(yè)顧問服務(wù)企業(yè)顧問服務(wù)住宅顧問服務(wù)購物中心城市綜合體前期策劃難點第91頁前期立項階段：城市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析、企業(yè)取地策略及經(jīng)濟評價、投資企業(yè)土地獲取及經(jīng)濟評價、商業(yè)項目融資匯報、商業(yè)項目可行性研究發(fā)展策劃階段：針對性商業(yè)市場研究、投資者、經(jīng)營者、消費者專題研究、商業(yè)項目發(fā)展策劃、商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書制訂及招投標組織、商業(yè)項目開發(fā)模式研究、商業(yè)項目成本收益研究規(guī)劃階段：商業(yè)項目規(guī)劃針對性研究、商業(yè)水平及垂直交通動線研究、商業(yè)開發(fā)模式研究營銷及推廣階段（銷售/招商顧問）：定位優(yōu)化及調(diào)整、招商策略提議、銷售策略提議、推廣策略提議、主力商家進駐指導、方案實施指導與監(jiān)督、營銷組織框架及管理制度提議經(jīng)營管理階段（經(jīng)營管理顧問）：商業(yè)經(jīng)營管理體系建立、商業(yè)物業(yè)管理體系建立、經(jīng)營管理可連續(xù)研究項目引入基金運作研究：分類基金企業(yè)運作評定商業(yè)顧問服務(wù)購物中心城市綜合體前期策劃難點第92頁城市運行：市發(fā)展總體戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）發(fā)展戰(zhàn)略、新城區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)園區(qū)（工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、教育園區(qū)、當代服務(wù)園區(qū)等）發(fā)展戰(zhàn)略城市營銷戰(zhàn)略：區(qū)域開發(fā)、區(qū)域物業(yè)市場研究、區(qū)域土地市場研究、區(qū)域土地及資源價值評定、區(qū)域土地增值辦法、區(qū)域整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位、區(qū)域概念性規(guī)劃設(shè)計、區(qū)域開發(fā)模式設(shè)計與評定、區(qū)域開發(fā)經(jīng)濟評價及可行性分析、區(qū)域開發(fā)運行主體及合作者組織形式設(shè)計土地運行：土地市場需求評定、土地底價與出讓方式設(shè)定、土地出讓前地塊分級研究、土地出讓策略、土地開發(fā)時序設(shè)定、土地運行模式設(shè)定、土地包裝與推廣、土地轉(zhuǎn)讓路徑與模式設(shè)定、土地轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟評價舊城改造：城市重建整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略、舊城區(qū)改造發(fā)展策略與方案設(shè)定、開發(fā)強度研究與經(jīng)濟評價方案、歷史文化街區(qū)保護與更新策略、城市捷運系統(tǒng)（地鐵、輕軌、高速公路）沿線物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略復合地產(chǎn)開發(fā)顧問：城市綜合體項目、旅游及文化地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)與城市運行服務(wù)購物中心城市綜合體前期策劃難點第93頁

前期立項階段：城市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預測、城市發(fā)展戰(zhàn)略及區(qū)域經(jīng)濟策略研究、投資企業(yè)土地獲取及經(jīng)濟評價、住宅項目融資匯報、住宅項目可行性研究

發(fā)展策劃階段：針對性住宅市場研究、住宅項目發(fā)展策劃、住宅項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書制訂及招投標組織住宅項目開發(fā)模式研究、住宅項目成本收益研究

規(guī)劃設(shè)計階段：住宅小區(qū)規(guī)劃針對性研究、住宅戶型設(shè)計針對性研究/住宅小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計與開發(fā)設(shè)定

后續(xù)階段：住宅項目營銷策劃、住宅項目銷售顧問、住宅項目物業(yè)管理企業(yè)推薦住宅顧問服務(wù)購物中心城市綜合體前期策劃難點第94頁企業(yè)管理及項目培訓：項目戰(zhàn)略規(guī)劃培訓、項目綜合定位培訓、項目開發(fā)管理培訓、項目組織架構(gòu)及人力資源培訓、項目策劃業(yè)務(wù)培訓、項目營銷業(yè)務(wù)培訓、國內(nèi)外項目針對性觀摩組織企業(yè)管理顧問：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展顧問、企業(yè)組織架構(gòu)顧問、企業(yè)及項目文化發(fā)展顧問、企業(yè)公關(guān)及客戶關(guān)系管理顧問、企業(yè)投資及融資顧問、宏觀政策及法制法規(guī)顧問項目開發(fā)及建設(shè)顧問：項目籌備及運行流程綜合顧問、項目組織架構(gòu)顧問、項目開發(fā)目標管理顧問、項目成本管理顧問、項目規(guī)劃設(shè)計及產(chǎn)品顧問、項目激勵制度建設(shè)顧問、項目銷售現(xiàn)場管理顧問、項目開發(fā)及建設(shè)顧問、項目公關(guān)顧問、項目宣傳推廣顧問企業(yè)顧問服務(wù)購物中心城市綜合體前期策劃難點第95頁泰盈顧問關(guān)鍵團體精英文化貫通整個團體，我們有強勢多專業(yè)整合，涵蓋了房地產(chǎn)經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)及管理、城市規(guī)劃及設(shè)計、建筑及景觀設(shè)計、工程建造、人文地理及規(guī)劃、旅游規(guī)劃、項目管理、工商行政管理、財務(wù)管理等很多行業(yè)領(lǐng)域，擁有包含城市規(guī)劃師、建筑工程師、注冊估價師、MBA及含有多年開發(fā)、工程建造、規(guī)劃設(shè)計等一線豐富工作經(jīng)驗在內(nèi)專業(yè)人士，重視科學嚴謹工作態(tài)度、求實創(chuàng)新服務(wù)觀念，以求向客戶提供符合項目本身特點、定位合理、考慮周密、富于創(chuàng)新、可操作性強全程化房地產(chǎn)顧問咨詢服務(wù)。泰盈置業(yè)顧問有限企業(yè)擁有一批專業(yè)復合、綜合能力強、項目實踐操作經(jīng)驗豐富高素質(zhì)專業(yè)人員，并與國內(nèi)外政府機關(guān)、行業(yè)主管部門、高等院校、科研院所、專業(yè)媒體以及顧問企業(yè)等建立了廣泛合作關(guān)系,并保持了良好學術(shù)溝通、技術(shù)交流及項目往來。購物中心城市綜合體前期策劃難點第96頁林仕飛（先生）泰盈置業(yè)顧問副總經(jīng)理（兼商業(yè)部總監(jiān)）中南財經(jīng)政法大學?工商管理學院?EMBA高級工商管理十二年中國房地產(chǎn)實戰(zhàn)經(jīng)驗，熟悉購物中心、批發(fā)市場、商業(yè)街、酒店、公寓等前期策劃、發(fā)展定位、招商策略、運行管理，與相關(guān)零售大型主力商家、基金與行業(yè)協(xié)會渠道通暢，掌握多業(yè)態(tài)、多品牌大型商業(yè)客戶資源。曾任合富輝煌房地產(chǎn)集團高級商業(yè)顧問、廣州穗正陽實業(yè)有限企業(yè)董事長助理、穗正陽房地產(chǎn)顧問企業(yè)副總經(jīng)理、佛山三水廣場項目總監(jiān)。親歷商業(yè)地產(chǎn)選點考查談判、商圈調(diào)查分析研究、主力商家談判、發(fā)展定位制訂、規(guī)劃方案制訂、功效業(yè)態(tài)業(yè)種組合、租售策略制訂、基金收購談判、經(jīng)營管理方案制訂、小業(yè)主反租交鋪談判等一站式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程。善以投資運行角度，在復雜市場環(huán)境中洞察行業(yè)、消費行業(yè)改變，結(jié)合企業(yè)、商家、投資者等需求，提出適當項目開發(fā)可連續(xù)商業(yè)模式。曾參加及負責商業(yè)地產(chǎn)項目：中華廣場（廣州第二大購物中心）、佛山三水購物廣場（廣東最大公園式購物中心）、錦州國際酒店（廣州首個酒店式公寓）廣州一德路海味批發(fā)市場（亞洲最大海味批發(fā)市場）、長沙上河國際廣場（長沙最大購物中心）、襄樊民發(fā)商業(yè)廣場（襄樊最大購物中心）等。購物中心城市綜合體前期策劃難點第97頁黃艷薇（女士）-泰盈置業(yè)顧問企業(yè)項目經(jīng)理-中山大學信息科學與技術(shù)學院?電子商務(wù)管理曾于廣州國際輕紡城、中華廣場等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任職營銷主任、公關(guān)主任，其中全程參加輕紡城項目標開發(fā)、策劃、招商、運行各階段統(tǒng)籌、執(zhí)行、管理工作，有多年關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃、公關(guān)推廣、招商實施、運行管理等工作經(jīng)歷。含有較強思維分析、市場研究及項目操盤能力，對大型商用物業(yè)全盤規(guī)劃有較深入了解，同時兼具良好行政管理、溝通協(xié)調(diào)、組織實施、監(jiān)督執(zhí)行、總結(jié)反饋等綜合能力。主要項目業(yè)績包含：廣州國際輕紡城（總建30萬㎡，紡織專業(yè)市場發(fā)展策劃、運行）、中華廣場（總建17萬㎡，大型購物商場公關(guān)運行管理）程東山（先生）-泰盈置業(yè)顧問企業(yè)項目經(jīng)理-華南農(nóng)業(yè)大學·資源環(huán)境學院·碩士八年中國房地產(chǎn)實戰(zhàn)經(jīng)驗，有多個商業(yè)地產(chǎn)項目操盤經(jīng)驗。熟悉購物中心、商業(yè)街、酒店、公寓等前期策劃、發(fā)展定位、招商策略、營銷策略、運行管理，掌握多業(yè)態(tài)、多品牌大型商業(yè)客戶資源。親歷商業(yè)地產(chǎn)一站式開發(fā)流程、有多個項目一線操盤經(jīng)驗，把握商業(yè)地產(chǎn)項目標關(guān)鍵點和推進模式，掌握“奇勝正合”策劃理論，具營銷策劃、公關(guān)策劃、運行策劃實戰(zhàn)經(jīng)驗。曾參加及負責商業(yè)地產(chǎn)項目：廣州天河城市廣場（廣州首個小區(qū)MALL）、中信商業(yè)廣場（東莞）、中信森林湖（高端別墅東莞）、廈門匯景新城中心、呼和浩特市長安金座（中國首家婚慶主題商城）、金凱萊國際商務(wù)酒店（中國首家情感體驗式五星級產(chǎn)權(quán)式酒店）、武漢美奇國際兒童城（中國兒童產(chǎn)業(yè)第一平臺項目）、南寧10+1國際風情街（商業(yè)街）、南寧金海灣商城、煙臺佰和廣場、煙臺華新國際大廈、廣州市一德路商業(yè)街整改策劃。泰盈商業(yè)顧問關(guān)鍵組員購物中心城市綜合體前期策劃難點第98頁泰盈顧問成功商業(yè)項目案例（部分）項目名稱規(guī)模負責工作廣州美博城項目總建5平方米前期策劃、招商代理湛江國貿(mào)城市廣場項目總建9萬平方米前期策劃龍江亞洲國際家俱博覽城總建120萬平方米前期策劃勝興地產(chǎn)國際家俱博覽城項目總建50萬平方米前期策劃上海大成投資四川項目總建11.4萬平方米雙匯地產(chǎn)漯河商業(yè)項目 總建10萬平方米前期策劃南京仙林國際汽車城總建16萬平方米營銷代理東易達鄂爾多斯北物流園區(qū)項目占地1400畝前期策劃天興置業(yè)鄒平商業(yè)項目總建12萬平方米前期策劃主力店引進開元集團開封金明池項目總建6.9萬平方米前期策劃湖北民發(fā)商業(yè)廣場項目總建12萬平方米前期策劃、營銷策劃代理、招商策劃代理開元集團杭州加州陽光MALL總建5.6平方米招商策劃代理宏府集團西安北大街嘉會廣場項目 總建18萬平方米前期策劃、招商顧問、營銷顧問江蘇鹽城繽紛亞洲項目總建6萬平方米前期策劃、營銷代理金陽光揚州邗匯路項目占地100畝前期策劃天潤五江集團長沙上河國際廣場總建49萬平方米前期策劃、營銷代理、招商顧問襄樊錦繡廣場項目總建2.7萬平方米前期策劃、招商代理購物中心城市綜合體前期策劃難點第99頁長沙珠江實業(yè)珠江花城項目佛山奧園湛江國貿(mào)城市廣場項目江蘇鹽城繽紛亞洲項目廣佛地鐵沿線物業(yè)研究新會駿凱豪庭佛山蘭桂路項目大連軟件園項目龍崗亞洲國際家俱博覽城民發(fā)集團襄樊漢江大道項目廣東控股集團珠江新城項目合肥旭日地產(chǎn)明珠湖畔項目東方有色集團北京新聞中心項目廣海地產(chǎn)廣?；▓@三期項目環(huán)宇地產(chǎn)東營項目金廈集團天津水語花都項目中海集團佛山萬錦豪園項目總建77萬平方米總建70萬平方米總建9萬平方米總建6萬平方米總建30萬平方米總建83萬平方米總建9萬平方米占地2.98平方公里總建120萬平方米總建20萬平方米總建14.4萬平方米總建11.3萬平方米總建13萬平方米總建2.5萬平方米總建100萬平方米總建120萬平方米總建70萬平方米勝興地產(chǎn)國際家俱博覽城項目珠江實業(yè)珠江新城項目上海大成投資四川項目海口城投西海岸項目廣州華僑投資項目金地集團金地荔湖城合肥華澳行(古井)項目雙匯地產(chǎn)漯河商業(yè)項目昆明恒森地產(chǎn)廣州項目南京仙林國際汽車城中房集團花都天馬河項目開封開元集團金明池項目東易達鄂爾多斯北物流園區(qū)項目天興置業(yè)鄒平商業(yè)項目金陽光揚州邗匯路項目礦業(yè)集團淮南老龍眼項目廣州康王地鐵商業(yè)項目總建50萬平方米總建15萬平方米總建11.4萬平方米總建100萬平方米總建6.6萬平方米總建312萬平方米總建3萬平方米總建10萬平方米總建7萬平方米總建16萬平方米總建41萬平方米總建8萬平方米占地1400畝總建12萬平方米占地100畝總建130萬平方米總建6.9萬平方米泰盈顧問我們部分業(yè)績購物中心城市綜合體前期策劃難點第100頁泰盈顧問我們部分業(yè)績廣州康王地鐵商業(yè)項目廣州寶崗大道項目鑫遠集團長沙藝術(shù)花都鑫遠集團長沙世紀城湖北民發(fā)商業(yè)廣場項目湛江榮基集團榮基國際廣場湛江榮基集團翠堤灣項目東方有色集團北京首都花園利港置業(yè)合肥銀河新城項目光大集團呼和浩特項目開元集團杭州加州陽光MALL天潤五江集團長沙上河街區(qū)西安高科半坡湖項目西安高科城市風景項目霸州勝興地產(chǎn)霸州項目佛山高富地產(chǎn)江南新區(qū)項目武漢雙環(huán)科技項目?？谒抉R坡島項目?？诮鹕碁稠椖肯宸\繡廣場項目總建6.9萬平方米總建10.7萬平方米總建34萬平方米總建56萬平方米總建12萬平方米總建11萬平方米總建23萬平方米總建68萬平方米總建44萬平方米占地4平方公里總建5.6萬平方米總建16萬平方米總建73萬平方米總建9.6萬平方米總建19萬平方米總建245萬平方米總建10萬平方米占地1.5平方公里占地4平方公里總建2.7萬平方米光信實業(yè)太原帝景項目光信實業(yè)太原北張項目唐山南堡開發(fā)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究山東順馳濟南緯十二路項目華凱地產(chǎn)三亞項目民發(fā)集團南寧項目中泰集團衡陽項目河北霸州工業(yè)園區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究淮南礦務(wù)局淮南老龍眼項目嘉和地產(chǎn)杭州小和山項目西寧周家泉舊城改造宏府集團西安北大街商業(yè)項目青島天泰城項目廣州從化溫泉度假村項目河北勝芳揚芬港開發(fā)區(qū)項目上海保集集團天津項目沈陽華潤萬象城項目北京摩林地產(chǎn)順義新城項目。。?？偨?3萬平方米總建22萬平方米占地390平方公里總建35萬平方米總建3萬平方米總建45萬平方米總建30萬平方米占地51平方公里總建83萬平方米總建16萬平方米占地1平方公里總建18萬平方米占地1380畝1400畝占地22平方公里占地14平方公里總建約70萬平方米占地約500畝。。。購物中心城市綜合體前期策劃難點第101頁泰盈顧問我們部分客戶購物中心城市綜合體前期策劃難點第102頁中國房地產(chǎn)開發(fā)集團企業(yè) 中海地產(chǎn)天津津投金廈房地產(chǎn)發(fā)展股份有限企業(yè)金地(集團)股份有限企業(yè)順馳集團/山東志成房地產(chǎn)安徽旭日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中國光大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣州珠江實業(yè)集團有限企業(yè)云南昆明恒森房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限企業(yè)廣州市番禺粵海房地產(chǎn)有限企業(yè)香港新鴻基集團湖北襄樊昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)青島天泰集團大連億達集團億達房地產(chǎn)河北婦興房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè) 杭州開元房地產(chǎn)集團有限企業(yè)西安高科房產(chǎn)西安宏府房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限企業(yè) 海南省土地開發(fā)整理中心/?？谕恋刭A備中心 中泰國際集團云南新龍基房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)淮南礦業(yè)集團廣州廣海房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)香港東方有色集團有限企業(yè)佛山市高富房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)湛江市情誼房地產(chǎn)有限企業(yè)河南合肥華澳行置業(yè)有限企業(yè)香港東方有色集團有限企業(yè)上海保集集團湖南天潤五江置業(yè)有限企業(yè)湖南鑫遠投資集團有限企業(yè)湖北民發(fā)實業(yè)集團有限企業(yè)湖北雙環(huán)科技企業(yè)?？谑谐鞘薪ㄔO(shè)投資有限企業(yè)青島環(huán)宇房地產(chǎn)發(fā)展有限企業(yè)河南信陽三方房產(chǎn)利港置業(yè)(合肥)發(fā)展有限企業(yè)雙聚集團山東鄒平天興置業(yè)有限企業(yè)山西光信實業(yè)有限企業(yè)廣東榮基集團有限企業(yè)江蘇揚州金陽光房地產(chǎn)佛山市合創(chuàng)盈科房產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)廣州市華僑房屋開發(fā)企業(yè)華潤集團霸州市勝興房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)上海大成投資泰盈顧問我們部分客戶購物中心城市綜合體前期策劃難點第103頁聯(lián)合國內(nèi)，聯(lián)手國外——資源整合企業(yè)整體實力快速加強購物中心城市綜合體前期策劃難點第104頁合作搭檔——決議資源集團決議資源集團是中國地產(chǎn)界著名“資源＋專業(yè)”型企業(yè)。集團以“投資開發(fā)中心、營銷中心、研究中心”