九江香榭麗舍可行性研究報告

2022年九江香榭麗舍可行性爭辯報告名目前言第一局部決策背景一、

九江概述二、

經濟進展統(tǒng)計指標分析三、

城市建設現(xiàn)狀和城市規(guī)劃進展對工程影響其次局部市場分析一、

政策導向分析及風險評估二、

九江房地產市場分析1、整體進展概述2、房地產現(xiàn)狀分析三、

區(qū)域市場分析1、區(qū)域市場特點2、競爭態(tài)勢分析四、

房地產市場前景推想第三局部工程分析一、工程概況二、工程資源分析1、周邊環(huán)境資源2、自身資源三、工程SWOT分析四、工程商業(yè)、辦公局局部析五、工程市場目標客戶層爭辯1、主力客戶定位2、目標客戶描述第四局部工程開發(fā)爭辯一、

工程價值初步評估二、

工程進展建議第五局部投資收益分析第六局部工程開發(fā)經營風險分析及策略一、

工程盈虧平衡分析二、

敏感性分析三、

工程開發(fā)經營主要風險及對策分析第七局部結論和建議

附：銷售打算

前言

“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”?？尚行誀庌q報告的撰寫是在房地產工程開發(fā)前期入手，其結果直接影響到投資工程的決策方向，為工程市場價值的實現(xiàn)供給有價值的參考依據(jù)。在本次報告的撰寫期間，我們對九江市的經濟、文化、房地產市場特征進展了充分調查與分析，并對本工程現(xiàn)狀進展了細致講究，對周邊樓盤進展慎密調研后，取得了大量一手資料。同時結合本案的目標客戶，在對其行為特征的準確把握根底之上，為本案制定了切實可行的開發(fā)方案。其目的是為了標準工程前期操作，提高工作效率、躲避風險、提升工程競爭力，最大限度縮短銷售周期和實現(xiàn)工程市場價值最優(yōu)化。由于時間倉促，疏漏錯誤之處難免，敬請批判指正。

第一局部決策背景一、九江概述1、概況：九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風景名勝治理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長270公里，南北寬140公里，總面積1.88萬平方公里，人口450萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，建成區(qū)面積48.4平方公里，市區(qū)人口51萬人。2、交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位。京九、武九〔至武漢〕、合九〔至合肥〕和馬上開工興建的銅九〔至銅陵〕、景九〔至景德鎮(zhèn)〕等五條鐵路干線在此交匯；大路有105國道(北京-珠海)、316國道(福州-蘭州)過境，昌九高速大路，九景高速大路等；長江水運上通重慶，下達上海并延長海外。區(qū)位優(yōu)勢格外明顯，是一個極具潛力的開放城市。3、歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。九江的山水不僅培育出了陶淵明、黃庭堅、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不行勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。九江現(xiàn)有國家級風景名勝區(qū)1處，省級風景名勝區(qū)8處。2022年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。廬山為國家重點風景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國教科文組織批準為中國唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產名錄》。4、經濟進展：據(jù)統(tǒng)計九江市在“十五”期間國內生產總值年均遞增１３．６％，２００５年到達４２８．９２億元，。人均生產總值年均增長12.7%，2022年到達9230元。財政總收入年均遞增１４．２％，２００５年到達３９．８１億元。政府估量到2022年，實現(xiàn)GDP940億元，人均生產總值到達2200美元。全國百強市排名，九江位列75位5、生活水平：2022年城市居民可支配收入為8713元，同期增長１1.4％，政府推想年均增長率保持在8%以上，估量到2022年城市居民可支配收入可達14000元。二、經濟進展統(tǒng)計指標分析收入快速穩(wěn)步增長，處于小康階段2022年城市居民可支配收入為8713元，同期增長１1.4％，政府推想年均增長率保持在8%以上，估量到2022年城市居民可支配收入可達14000元。九江城鄉(xiāng)居民存款余額在2022年到達249.49億元，比上年增長37.32元，增長率達17.59%。從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的進展相當快速和穩(wěn)健。2022年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為４４．２％，農村為48.8%。依據(jù)國際上通行標準恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富有，低于30%為最富有的標準可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。在解決了溫飽問題后，必定期望得到更好的生活質量，而居住是人們最先期望改善之一。

個私經濟進展快速

從上表可以看出，2022年，九江市民營經濟上交稅金15.32億元，銷售收入283．6億元，增長４１．６％，對財政的奉獻率到達60．8％。目前，九江的個體工商戶已超過75000戶，個私經濟的迅猛進展將帶動九江市一局部居民走上富有的道路。

固定資產投資增長較快

九江市2022年完成固定資產投資〔不含跨地區(qū)工程和農村固定資產投資〕190.2億元，比上年增長32.6％，增速比上年高出14.8個百分點。固定資產投資的加速進展使城市面貌進一步改善，對房地產的開發(fā)起到了確定的利好作用九江經濟形勢的根本特征

民營經濟得到進展，當?shù)卣罅Ψ龀?/p>

城市建設、經濟開發(fā)區(qū)成為一輪經濟進展重點

經濟構造開頭轉變，對外貿易進展快速

居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質量有了進一步需求

三、城市建設現(xiàn)狀和城市規(guī)劃進展對工程影響九江城市進展總體規(guī)劃九江市政府對于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。圍圍著這一目標，九江著力于搞好城市經營，擴大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市根底設施相繼建成，為九江城市化進程快速進展奠定了根底。九江市委八屆四次全會提出了“圍繞八里湖，建設九江”的經濟進展和城市建設的戰(zhàn)略設想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區(qū)內水系穿插眾多，城市進展受限。因此，在一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長江岸線由東向西拓展，在兩湖〔甘棠湖·南門湖——八里湖〕之間再造一個九江的進展方向。隨著城市重心的不斷西移和根底配套設施的不斷投入，一個嶄的城市中心地帶有望逐步形成并完善。

城市規(guī)劃進展對本工程影響從對九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市進展方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批建工程拔地而起，大規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，本工程并不處于九江的開發(fā)重點區(qū)域。但本工程所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財政對于街區(qū)根底建設的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來了確定的利好因素。同時與開發(fā)區(qū)內眾多樓盤扎堆的狀況不同，本案所在的潯陽區(qū)內競爭對手較少，這為本工程的開發(fā)成功供給了比較好的外部因素。

其次局部市場分析一、

政策導向分析及風險評估由于房地產業(yè)的特別性，因此政府的政策導向對于房地產的進展有著風向標的作用，對于當?shù)胤康禺a政策的分析能更有效的躲避一些工程的開發(fā)風險。目前國家對于某些地區(qū)房地產過熱的狀況在整體政策上處于調控狀態(tài)，這在確定程度上制約了房地產交易和投資的熱度。在九江，房地產作為政府吸引外地資金投資，加快城市進展的一個重要產業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有確定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為：1、建立和健全公積金治理，提高公積金的按揭額度2、加快了城市的拆遷步伐上述政策都是對房地產交易有著相對的利好作用，政府對于支持房地產進展有著比較良好的愿望，這為工程的成功來發(fā)供給了良好的外決條件。宏觀政策對九江市房地產市場的影響分析1、對于起步較晚的九江市房地產來說，房價整體水平照舊較低。市區(qū)商品房成交均價在05年僅1800元/㎡左右，這較市場興盛城市仍有較大的差距，也給市場房價供給了較大的增長空間。2、在房地產需求方面，目前九江市大局部購房者以自住為主，投機成分極少。這也給了九江房地產市場供給了良性進展的市場空間。3、宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房價，抑制房產投機及炒作行為，保證房地產市場的良性進展，因此，就目前九江的市場狀況而言，國家宏觀政策不會對九江房地產市場產生較大影響，整體市場將依城市及經濟進展而進展。二、

九江房地產市場分析1、整體進展概述⑴概況：目前，九江房地產開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的進展態(tài)勢，根本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。老城區(qū)房地產投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；長虹大道房地產投資目前主要沿長虹大道兩側呈帶狀分布，開發(fā)區(qū)房地產投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層一般住宅為主。⑵住宅價格：物業(yè)價格是一個地區(qū)房地產市場進展狀況的反映，同時也是衡量當?shù)鼐用裣M力量的尺度。從市場數(shù)據(jù)得出結論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價格照舊是以地段價值為尺度。主要分為三個層次：

老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。銷售均價：2500元/平方米以上；

長虹大道兩側。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其四周，且緊臨火車站，使得這一帶近年來成為開發(fā)熱點，生活配套日趨成熟。銷售均價：1700~2300元/平方米；

九龍街開發(fā)區(qū)一帶。隨著九江城市西拓，圍繞八里湖建設九江進展戰(zhàn)略確實立，該區(qū)域將成為今后九江進展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在區(qū)域內配套設施尚不完善，人氣有待結聚。銷售均價：1800~2100元/平方米。⑶住宅品質：住房作為一項大的消費支出，人們投入的關注度往往有別于一般商品，更加留意居住產品品質，其內容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質量、產品布局安排以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)境的講究甚少，產品本身缺乏合理的功能，采光、通風等微小因素也不能有效實現(xiàn)。

2、房地產現(xiàn)狀分析1〕市場運行狀況：供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度削減2022年，九江市區(qū)批準商品房預售工程共36個，同比下降20%，批準預售面積55.88萬平方米，同比上漲6.26%，其中住宅39.68萬平方米。同期九江市的商品房成交面積為39.24萬平方米，其中住宅34.44萬平方米，成交金額84216萬元，成交面積和成交金額比2022年分別下降了51.58%和40.02%。附：商品房成交面積比較表單位：萬平方米

2022年2022年2022年與2022年比較商品房81.0439.24-51.58%其中：住宅68.934.44-50.01%商鋪8.433.51-58.36%

附：商品房成交金額比較表單位：萬元

2022年2022年2022年與2022年比較商品40.02%其中：住宅8738464441-26.26%商鋪4772017726-62.86%

二手房交易活潑，增長快速2022年二手房成交3198套，成交面積30.73萬元。存量房成交面積首次超過商品房。附：存量房〔住宅〕買賣比較表

2022年2022年2022年與2022年比較套數(shù)〔套〕1798319878%面積〔萬平方米〕20.0430.7353%金額〔萬元〕213533598068.5%單價〔元/平方米〕106611709.76%

住宅價格上漲快速，商鋪價格略有下調2022年商品房價格較2022年上漲19.82%，其中住宅價格上漲較快，到達了44.03%。而商鋪價格略有下調較上年下鐵10.69%附：商品房成交單價比較表單位：元

2022年2022年2022年與2022年比較商品房1791214619.82%其中：住宅1299187144.03%商鋪56585053-10.69%

2〕、土地市場分析●

土地供給不平衡雖然2022年九江市土地供給量到達了創(chuàng)紀錄的1808.82畝，比2022年的1743.4畝增加了3.75%，但長江大道與八里湖之間地塊面積達1200畝，占了全年土地供給的66.34%。大宗土地前期預備時間和開發(fā)周期都較長，因此短時間內，商品房市場供給量并不充裕。從拍賣土地的分布來看，開發(fā)區(qū)共拍賣土地1504.79畝，占83.19%，老城區(qū)土地供給相對緊急?！?/p>

土地價格上漲，本錢提高2022年九江市土地綜合價格每畝52.28萬元，比2022年上漲了5.45%，剝去長江大道與八里湖之間地塊，土地平均單價為72.54萬元/畝，較04年剝去“柴桑春天”后的土地平均單價64.37萬元/畝，上漲了12.69%附：九江市2022年國有土地出讓一覽表序號受讓單位土地位置土地來源供地方式土地用途土地面積(畝)容積率起始價成交價簽訂出讓合同時間1九江市潯陽房地產開發(fā)公司十里大道323-321企業(yè)托付掛牌商住3.413.068120409.22九江市潯陽房地產開發(fā)公司企業(yè)托付掛牌居住5.271.87071374.173九江市潯陽房地產開發(fā)公司北司路68號企業(yè)托付掛牌居住6.61.553553634三里街支巷貯存掛牌市場倉儲25.91.037.4237.42969.1785王剛企業(yè)托付掛牌居住2.082.043.7343.7390.95846九江市派拉蒙房地產開發(fā)企業(yè)托付掛牌商住8.00222.47070560.1547九江柴桑房地產開發(fā)九蓮北路332號貯存掛牌居住251.832328008江西省高氏置業(yè)九瑞大道轉盤南側貯存掛牌商住95.312.044444193.649江西運通汽車貿易貯存掛牌市場用地29.940.718.818.8562.87210九江金泰房地產開發(fā)貯存掛牌市場用地100.718.818.818811九江潯海實業(yè)向湖一路28號貯存掛牌居住52.322.048482511.3612長江大道與八里湖之間貯存掛牌12002.042425040013九江市房地產測繪隊九江市房地產建筑公司托付掛牌商業(yè)0．377594．593〔總價〕94．593〔總價〕94．593〔總價〕94．5932022．10．18

3、

市場總結

整體市場進展相比照較安康，價格上漲較快

土地供給市場充分，將來開發(fā)量大

樓盤品質提高，市場競爭開頭猛烈

購房者期望值上升，更留意樓盤的性價比，品質好、價格優(yōu)的樓盤成為追棒的對象。

房型面積回歸理性，120平方米以下經濟套型比重增加

三、

區(qū)域市場分析1、

區(qū)域介紹目前九江房地產開發(fā)，根本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大區(qū)域。本案所處的區(qū)域為長虹大道，區(qū)域位置包括沿長虹大道兩側至開發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內有市政府、火車站等眾多企事業(yè)單位，由于長虹大道屬于市政府形象大道，因此根底設施建設較好，市民的認可度較高。

2、

區(qū)域房地產市場特點本案所屬的長虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產開發(fā)中的熱點區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場供給開頭緊急，目前開發(fā)的工程除本案外，只有火車站邊上一三幢多層工程和信華寫字樓工程，綜合起來有以下幾個特點：●開發(fā)工程較少，住宅供給稀缺●區(qū)域內工程整體檔次、環(huán)境一般●套型多在120平方米以上，設計一般●與九江開的幾個大盤相比營銷企業(yè)水平普遍較低●工程規(guī)模普遍較小●小高層面積普遍較大，去劃速度相對多層較慢●多層尾房價格多在2022元/平方米以下，居小高層價格在2100-2500元/平方米之間

3、競爭對手分析本工程區(qū)域內目前開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競爭對手主要是目前在開發(fā)區(qū)內的幾個高品質大盤，以下是對本案競爭對手的具體分析：主要潛在主力競爭對手：案名：湖·柴桑春天開發(fā)商：九江湖遠洲置業(yè)基地規(guī)模：953畝建筑面積：95萬M2、一期13萬M2綠化率：40%規(guī)劃設計：加拿大泛太平洋景觀設計：雅克筑景物業(yè)治理：上海湖物業(yè)戶型面積：80-140平方米，主力面積116平方米，復式面積130-200平方米套型設計合理有用，主力以三房兩廳為主樓盤特點：樓盤品質在九江首屈一指，提倡大盤時代的降落，套型以比較有用的中小套為主。售樓處面積近1000平方米，營銷投入巨大。整個樓盤估量開發(fā)跨度將近6年左右，年均開發(fā)量在15萬平方米左右。價格：估量一期價格將與周邊市場價格持平綜合述求：“CLD中心居住區(qū)”概念，主要訴求樓盤品質和規(guī)模

案名：水木清華開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)基地規(guī)模：150畝建筑面積：17萬M2、一期1.8萬M2容積率：1.8規(guī)劃設計：美國累土景觀設計：上海逸景建筑商：九江信華戶型面積：84-144平方米，主力面積125平方米，復式面積140-220平方米套型設計合理有用，主力以三房兩廳為主樓盤現(xiàn)狀：2022年十月份開盤，多層銷售率80%以上，目前小高層選擇較多。二期將于近期開盤，多層預定狀況良好，估量價格將有二三百元每平方米的上揚。價格：小高層2100元起步價，樓層差50元左右多層1900元起步價綜合述求：提出兆龍教育基金會，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃

其他在售熱銷樓盤：工程名稱：城市領秀地理位置：九瑞大道2號，九瑞大道與龍開河路交界處占地面積：8畝總建面積：1.7萬平方米工程類型：復式挑高5米小戶型公寓面積范圍：30-75平方米估量均價：3500元/平方米

工程名稱：天溢華庭地理位置：九瑞大道總建面積：18499平方米，共96套銷售狀況：2022年10月開盤，已銷62套工程類型：16層二梯四戶，商住樓銷售均價：1980元起步價，樓層差30-50元

周邊工程尾房龍鑫花園開發(fā)商：九江華龍房地產開發(fā)建筑面積：總120220平方米，五期三幢多層18000平方米規(guī)劃戶數(shù)：1028戶綠化率：45%建筑形態(tài)：歐式規(guī)劃產品：多層，7層+閣樓出售日期：分五期開發(fā)，第五期于2022年2月開盤面積范圍：80-135平方米主力面積：100平方米價格范圍：1500-1900元/平方米均價：1800元/平方米主力總價：18萬物業(yè)治理：住宅0.3元/平方米/月商鋪0.6元/平方米/月每層差價：40-60元/平方米銷售率：99%

富華小區(qū)開發(fā)商：九江富華房地產開發(fā)建筑面積：分三期開發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃8642平方米綠化率：35%建筑形態(tài)：無明顯建筑傾向規(guī)劃產品：多層，7層+閣樓出售日期：2022年5月開盤面積范圍：55-140平方米主力面積：95平方米價格范圍：1460-1800元/平方米均價：1600元/平方米主力總價：15萬銷售率：98%

東方俊園開發(fā)商：九江東方實業(yè)代理商：武漢瑞地房地產籌劃代理建筑面積：25694平方米規(guī)劃戶數(shù)：156戶建筑形態(tài)：28層高層出售日期：2022年11月面積范圍：150-200平方米主力面積：150平方米價格范圍：1900-2800元/平方米均價：2200元/平方米主力價格：35萬得房率：75%銷售率：70%左右分析：本案與龍鑫花園相鄰，與本案僅長虹大道一路之隔，由武漢一家銷售代理公司代理，可能由于本錢的關系，其在當?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。由于本案的產品屬于高層在建筑本錢上較高，而其單價與僅比龍鑫花園高出200元/平方米左右，雖然價格不高，但由于其產品面積較大，主力房型面積都在150平方米以上，得房率低，總價較高，因此銷售狀況并不樂觀。

競爭市場總結

多層銷售速度明顯快于高層

單套144平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長

競爭樓盤的多層主力面積多在120平方米左右的三房套型

價格高、品質差的樓盤銷售不暢

開發(fā)商更留意樓盤包裝，有專業(yè)的代理籌劃公司進展整體籌劃

在規(guī)劃設計上請知名的設計公司進展設計

在開發(fā)上實行滾動開發(fā)的模式

競爭策略分析品質取勝品質是工程的生命。在九江目前在多層樓盤中還沒有消滅一個相對高品質的小區(qū)，本案周邊的競爭對手品質都格外平凡，這是市場的空白，也是本案難得的時機。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及治理等方面，本案仍可做出當?shù)仄焚|一流的樓盤，從而給消費者眼前一亮的感覺，在當?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放?、第一品質的堅實形象。

低總價，高性價比從我們對九江的房地產市場的分析我們可以看到總價的凹凸將直接打算客戶面。九江當?shù)氐臉潜P銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經濟實力，能承受高總價的客戶相對較少，因此無論在品質上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價樓盤。從銷售狀況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費較低，在建筑本錢在房價中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價格高，所以九江的一般客戶更傾向于購置多層。綜上所述，我們認為高品質加低總價將對吸引客戶有著格外重要的影響。

用營銷和標準的案場治理打動客戶一個精彩的籌劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場執(zhí)行中，利用確定的銷控手段及銷講資料將更有效的打動準客戶，有利于樓盤的銷售。在九江市目前銷售的樓盤中，除遠州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置治理外，各樓盤的營銷手段和案場治理都屬于較低層次。在樓盤銷售的案場，很難見到一個標準的案場執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到房地產廣告。抓住這一市場空白點，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們在競爭樓盤更有優(yōu)勢。

四、房地產市場前景推想就九江市現(xiàn)狀而言，經濟進展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產市場的進展還沒有到達城市建設應有的空間，但依據(jù)經濟建設的正常軌道，隨著建設步伐的加快，市民經濟收入的不斷增長，可以推想九江市的房地產市場潛力無限，隱蔽著巨大的進展空間?！?〕房地產市場連續(xù)保持旺盛需求從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已到達70%以上，大局部城鎮(zhèn)居民已經通過房改或購置商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購置其次套住房投資將是需求的重要來源。依據(jù)九江市政府最規(guī)劃推想，到2022年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為125萬人，九江每年平均增人口4.5萬，以2022年人均居住面積24.44m2測算，今后九江每年至少將平均增住房需求109.98萬m2，市場需求旺盛?！?〕樓市房價仍將穩(wěn)步攀升依據(jù)九江市有關部門統(tǒng)計,至2022年底，九江市共完成房地產投資24.43億元，比上年同期增長11.67%。其中住宅投資13.45億元，比上年同期增長29.08%。商品房屋需求旺盛，房屋價格大幅攀升，上半年商品房屋銷售額2.48億元，增長23.1%，平均銷售單價1408元/平方米，比上年同期增加了399元，增長43.9%。在2022年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產均價已從2022年的900元/㎡漲至1800元/㎡,但此價格與周邊同類城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤品質的不斷提升，需求的不斷加大，可以預見九江房價仍有較大的增長空間。

〔3〕居民對住宅品質需求提高隨著城市化進程的推動，近幾年來九江房地產開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為工程面積小、格局呆板的一般公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經濟的快速進展，人民生活水平日益提高，寬闊居民對住宅品質需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及秀麗的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進展考慮。

〔4〕房地產市場競爭進一步加劇04、05年九江土地拍賣面積超過3500畝，而今年可供的土地面積有4500畝，據(jù)國土資源局的相關人員表示，06年九江的土地供給量在2022畝左右，可見市場供給相當充分，隨著前幾年拍賣的土地間續(xù)開發(fā)，市場供給將會大幅增加，各樓盤間的競爭也會日趨猛烈。

〔5〕商品房價格水平低，有確定進展空間2022年九江商品房均價為1800元/平方米左右，與國內興盛城市的房價相比較，還有極大的進展空間。隨著城市建設的不斷完善，經濟持續(xù)增長，房地產市場逐步的成熟，商品房價格將有確定程度的上漲。

第三篇：工程篇一、工程概況地理位置：本案位于九江市形象街區(qū)長虹大道東段603車隊地塊，長虹大道北側〔長虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越〕，占據(jù)九江東區(qū)要沖,路網興盛,交通便捷,出門不遠即可上高速大路，距九江火車站約600米距離、長途客運站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程；12、17、18、23、101、102、103等多路公交車經本區(qū)通往各地；緊臨高等學府—九江師專，四周銀行、學校、醫(yī)院等市政配套設施齊全，生活格外便利。經濟指標：總用地面積：38701M2總占地面積：11830M2總建筑面積：69661M2其中：住宅面積：48885.4M2商業(yè)面積：7930M2社區(qū)效勞配套用房：971M2設備用房：402M2商業(yè)〔辦公〕面積：7626M2商業(yè)建筑內停車庫：3845M2容積率：1.8建筑密度：31%綠地率：35%住宅戶數(shù)：388戶多層住宅內停車庫：1165M2二、工程資源分析1、周邊環(huán)境資源

區(qū)域位置：本工程地處九江市政府形象大道——長虹大道，區(qū)域內企事業(yè)單位眾多，進展?jié)摿薮?/p>

自然環(huán)境：本工程區(qū)塊地勢與長虹大道有確定落差，但小高層在確定高度可看到南門湖，視野比較開闊。

交通資源：本工程臨九江的主干道長虹大道，12、17、18、23、101、102、103等多路公交車經本區(qū)通往各地，出門不遠即可上高速大路，距九江火車站約600米距離、長途客運站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程，交通格外便捷。

商業(yè)氣氛：本工程周邊商業(yè)已形成確定規(guī)模，四星級雅閣泰大酒店與本案毗鄰，四周的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。

教育資源：南湖幼兒園、三里街小學近在咫尺，更有高等學府——九江師專，為本案供給了良好的教育資源和文化氣氛。

升值潛力：潯陽區(qū)內土地資源的稀缺，市民認可度高，升值潛力巨大。

2、工程本身資源

工程案名：”香榭麗舍”

開發(fā)規(guī)模：69661M2

規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，呈現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然風光作為小區(qū)特色的主基調，給合原有的地形地貌，通過改造、整合，通過不同的手法呈現(xiàn)植物的意念，將整個環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求，同時把文化主題貫穿于小區(qū)的每個細節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗到本小區(qū)獨特的自然景觀與文化內涵，使整個小區(qū)更有生命力。

物業(yè)形態(tài)：本工程規(guī)劃建有多層公寓、小高層、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產品構造必將適合不同消費者的需求，同時凹凸錯落、疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。

戶型設計：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層形態(tài)，并在景觀、采光、通風等方面充分實現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十平方米至兩百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。

三、工程swot分析S：優(yōu)勢1、靠近城市主干道長虹大道，交通便利2、長虹大道屬于是市政府形象大道，政府對周邊建設支持3、龍鑫花園、富華小區(qū)等興住宅小區(qū)的興建，形成確定的板塊效應4、雅閣泰大酒店的開業(yè)提升地塊的檔次5、地塊周邊的配套相比照較齊全

W：劣勢1、地塊沿長虹大道，車流較多，有確定的噪音污染2、目前經營產業(yè)多為汽配對小區(qū)的環(huán)境和品質提高有確定的影響。3、地塊有落差對小區(qū)規(guī)劃有確定影響

O：時機1、長虹路的不斷完善，吸引市民的目光2、市區(qū)一類地段，成塊的空地較少，拆遷政策調整導致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類地段可供開發(fā)的多層住宅稀缺3、九江經濟的進展、市民收入的提高必定帶動市民對品質樓盤需求的加大4、本工程在規(guī)劃上、設計上、籌劃上和物業(yè)治理上都是九江房地產市場上一流的，這將對九江的消費者產生較大的吸引力5、九江目前城市化水平不高，隨著城市建設的推動，旅游及經濟的進展，城市化水平將逐步提升，房產市場也將面臨很好的進展機遇。6、房地產市場價格水平低，目前九江房地產成交均價相對較低，給市場足夠的進展空間。

T：威逼1、隨著九江城市化進程步伐的加快,特別是八里湖區(qū)的大面積開發(fā),一方面可以提高城市品嘗,帶動市場需求,但另一方面,由于政府開發(fā)資金有限,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會增加土地投放量,給市場帶來確定壓力。2、后期宏觀調控的加劇，給整體房地產市場帶來的負面影響將延緩一局部人的購房打算

四、工程商業(yè)、辦公局局部析1、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租狀況分析汽配一條街漸漸成形從我們對長虹大道周邊的業(yè)態(tài)調查狀況來看，汽配修理在各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例到達67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于接近火車站，因此餐飲賓館也占了一局部到達10%左右，而周邊眾多的興小區(qū)則帶動了建材經營，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均到達95%以上，空關狀況相當少，商業(yè)氣氛較濃，我們對承租業(yè)主進展的調查中，普遍認為經營狀況不錯。

2、租金及回報狀況分析售價上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報率有所提高

本案與龍鑫花園僅一街之隔，主力單間面積在50-60平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更到達100%。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強的可比性，因此具有較大的參考價值。從龍鑫花園的價格走勢來看，2022年底到2022年底之間由于受房價整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價格上漲較快，上漲幅度到達了35%，而到了2022年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右。租金價格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在25%左右。從租金回報率看，按一間店鋪50平方米計算，2022年底，該段商鋪的年回報率為4.1%，2022年底的時候為4.04%，目前為4.4%。目前龍鑫花園的店鋪出租狀況格外良好，由于供不應求，因此店鋪的租金也一路上揚，局部店鋪甚至到達了2022元/月/間，同時由于房價上揚的狀況有所遏制，因此回報率的上揚也使龍鑫目前的店鋪銷售狀況比較良好。

3、抗性及應對策略a)

抗性1〕國家宏觀調控使投資市場日趨冷淡2〕案量較大b)

應對策略國家宏觀調控使投資市場日趨冷淡策略：鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶〔汽配經營商〕列為本案商業(yè)局部的主力客戶。案量較大策略：1、分批次推出，緩解一次性推出的銷售壓力2、適當調整產品的面積，利用相對較低的總價吸引更多的客戶

4、小辦公市場分析辦公市場整體需求量少、市場不標準，但市場空白有確定的進展空間在九江，單純寫字樓的工程格外少，除荷花苑推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購外，幾乎沒有純寫字樓工程，而一些如濱江花園、步紅花園等工程都推出商住樓概念，宜商宜居。目前九江并沒有出臺類似寧波的辦公場所治理標準，很多辦公區(qū)域都集中在小區(qū)內，而純寫字樓在當?shù)夭]有形成確定的概念。雖然由于九江產業(yè)的匱乏，九江寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案處于市政形象大道——長虹大道，廣告優(yōu)勢明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有確定市場。

五、工程客戶層爭辯1、主力客戶定位從工程自身的動身，結合九江市的政治文化、經濟收入、消費特征，以及對整個九江市房地產市場的調查爭辯與綜合分析，我們認為本案的主流目標消費群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級投資人士】

2、目標客戶描述〔1〕產品A--住宅的目標客戶：

機關公務員、教師、金融、IT、聞媒介工作者此類消費群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對穩(wěn)定，有較高的固定收入來源，因而對上檔次、高品質的大型居住區(qū)極為歡送。

外來經商者及本地私營業(yè)主九江有眾多的外地投資、經商者，如浙商、閩商、粵商等，這類客商長期在九江投資經商，并被九江的自然山水與人文氣氛所感染，有意投資或定居者甚多。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強。這類客戶經濟收入高，對高檔物業(yè)特別青睞。

九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員據(jù)我們市調了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購房較多，主要是一來城里有房有個落腳點便利辦事，二來購一套房政策規(guī)定可以解決假設干城市戶口。抓住這類消費者還可帶動農村消費群體。

二次置業(yè)者二次置業(yè)者也是本案消費群體之一，他們現(xiàn)多居于市內，但對目前的住房不是很滿足，有想通過現(xiàn)有房屋的租賃或出售來換取居的欲望。

〔2〕產品B—商業(yè)鋪面的目標客戶：

實力型投資企業(yè)或個人他們留意本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，對物業(yè)地段進展?jié)摿?、較高的升值空間與投資回報率有著糊涂的生疏，此類投資者多為本地的企業(yè)主或外地的投資客商，經濟實力強，往往依據(jù)自身狀況自己經營或是以高價租賃的方式進展運作。

本地塊原有業(yè)主本地塊原有商業(yè)街的經營戶原來就經營良好，因此在商業(yè)街重建立后會考慮重進駐。

零散性投資業(yè)主多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別。

第四局部工程開發(fā)爭辯一、

工程價值初步評估本案地處城市中心居住區(qū)，地塊綜合價值高，表達在：地段尊貴性——中心居住區(qū)，中心的地段尊貴性突出；品質可塑性——產品形態(tài)及社區(qū)品質可塑性較強；交通便利性——本案接近市政形象大道--長虹大道，交通便利；區(qū)域完善性——在配套、居住氣氛及消費信念層面有良好的優(yōu)勢，區(qū)域的成熟度被寬闊市民認可；

土地增值性——由于老城區(qū)地塊供給稀缺，潯陽區(qū)的土地價格一路上漲，〔最掛牌的南湖廣場原田徑場東側地塊，價格高達300萬/畝，甘棠南路西側地塊掛牌價格也有181萬/畝?！骋虼吮镜貕K的土地價值增值潛力不行限量。二、工程進展建議〔1.〕產品形態(tài)市場化如前市場表達，多層產品銷售狀況較好，客群承受度較高；而小高層產品也漸漸被市民所承受，故在充分結合工程的地塊特點及容積率要求的狀況下，我司建議以多層為主，小高層為輔結合社區(qū)商鋪配套的產品組合形態(tài)，保證較好的銷售速度，同時可利用小高層的規(guī)劃提高工程綠化率，從而提升本案整體的產品品質。(2.)戶型設計多樣化區(qū)域市場及客群調查中覺察：①自住型需求明顯，三房供給及需求比例突出；②區(qū)域市場的供給中戶型面積多數(shù)相對較大；③隨著房價的逐步攀升，市民購房對總價敏感度也會越來越高，因此在結合市場狀況及本案的定位下，提出本案簡約大戶的戶型定位，即以100M2-125M2三房為主力產品，同時以較為豐富的產品類型以實現(xiàn)工程梯級化產品銷售;④在戶型構造上考慮了空中入戶花園、(雙)露臺、飄窗、底層私家花園等創(chuàng)構造，以及南北朝向、戶內觀景效果等系列產品品質上的深入挖掘，也為產品力求在競爭力上有較大的突破，從而獲得市場競爭優(yōu)勢。(3.)物業(yè)治理人性化高品質的物業(yè)治理效勞是物業(yè)售出后保值增值的關鍵籌碼，也是社區(qū)內外環(huán)境綜合素養(yǎng)營造的根底。所以人性化的物業(yè)治理將成為將來品質樓盤的方向標之一，建議聘請專業(yè)參謀公司介入，以提升物業(yè)效勞的品質，使之成為本案重要賣點?！?．〕社區(qū)配套智能化當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為進展的必定趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活潮流，建議引進有線電視、電信、三網合一線路并全部承受地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，供給自動抄表，多媒體效勞、網絡教育等多方位的網絡效勞。(5)、園林設計藝術化隨著人們生活水平的不斷提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所承受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個核心賣點之一。建議聘請知名園林景觀設計公司介入，以提升園林品質及形象。在小區(qū)整體綠化設計上表達均好性和可入性原則：1、均好性：環(huán)境設計將依據(jù)園區(qū)地理特色，留意環(huán)境對每位住戶的均好性。在環(huán)境布置上承受了泛中心化的方法，把綠地、植物、小品分散到園區(qū)的各個角落，讓每位住戶都能享受到宜人的環(huán)境。2、可入性：在草種選擇、植物選擇、水系安排中都充分考慮到住戶“親身體會“的要求，使小區(qū)住戶能觸摸自然、感受生活?！?〕、其他建筑外觀——是消費者購房心理的重要因素之一，應留意建筑的圍合，建筑、園林風格的和諧統(tǒng)一；其它方面——會所是將來社區(qū)檔次的標志之一，建議設置社區(qū)會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、消遣室等休閑活動設施。

第五局部投資收益分析

第六局部工程開發(fā)經營風險分析及策略

1、工程盈虧平衡分析工程經營本錢=11742.8〔萬元〕，保本點=11742.8/(18609.4-1079.3)=67%即銷售收入達推想收入的67%時，工程處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上工程盈虧平衡點在開發(fā)經營各階段是不同的，這是依據(jù)計算期平均狀態(tài)計算的結果。針對本案的狀況，假定完全銷售，銷售僅需到達68.21%，即可保持財務平衡。從靜態(tài)指標來看，可以認為該方案的抗風險力氣較強。以下為各產品類別在本案總銷售額中所占比例示意：

產品類別占總銷的比例車庫4．13%11F小高層5.53%多層55.12%沿長虹大道一層商業(yè)20.15%沿長虹大道負一層商業(yè)1.92%北側規(guī)劃路1F+2F商業(yè)2.90%2F/3F商業(yè)(辦公)10.24%

2、敏感性分析影響本工程財務效益的主要因素為總開發(fā)本錢和銷售價格。針對前面所述評價指標，分別計算出當增加或削減5%和10%的本錢〔或售價〕時，對主要經濟指標的影響程度，詳見下表：一、售價的影響估量售價估量售價估量售價估量售價估量售價敏感系數(shù)〔×100%〕95%90%105%110%銷售均價(元/m2)2,6712,5382,4042,8052,939營業(yè)收入186,093,800176,789,110167,484,420195,398,490204,703,180稅后利潤52,289,75248,940,06440,175,04660,775,62969,261,506內部收益率%44.53%41.68%34.21%51.76%58.98%

二、本錢的影響

估算本錢估算本錢估算本錢估算本錢估算本錢敏感系數(shù)

〔×100%〕95%90%105%110%單位本錢(元/m2)1,685.701,601.421,517.131,769.991,854.27總投資117,427,793.68111,556,404.00105,685,014.31123,299,183.37129,170,573.05稅后利潤52,289,751.9258,161,141.6063,738,961.8046,418,362.2340,546,972.55內部收益率%44.53%52.14%60.31%37.65%31.39%

從上述指標來看，該工程具有較好的抗風險力氣，開發(fā)本錢、售價+_10%的單方面變動都不會使工程賠本。比照工程的本錢與收入的敏感性分析狀況，工程的本錢因素更為敏感。因此，在工程的開發(fā)經營中，要認真做好工程的本錢把握工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作，以確保預期目標的實現(xiàn)。

3、工程開發(fā)經營主要風險及對策分析房地產開發(fā)經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，依據(jù)本報告關于工程開發(fā)經營的環(huán)境分析、工程定位、工程的技術經濟分析，可以看出，工程具有較強的抗風險力氣。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。1、市場風險本案的定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最根本的居住需求，而是具有較高居住品，表達對人的關心和敬重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給工程公司帶來兩個方面的要求，一方面，在工程設計中，如何精雕、細刻，使得將來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在寬闊的市場與顧客面前呈現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。從產品構造、類型等方面考慮，目前在同一區(qū)位〔潯陽區(qū)〕、同一檔次的物業(yè)供給量相比開發(fā)區(qū)體量明顯減小，但將來整體的市場開發(fā)容量是相當大的。因此，本工程須在同檔、差異、變化中表達共性以謀求市場的同時，還須更加把握開發(fā)的進度。隨著區(qū)域進展和完善，將大大促進工程所在區(qū)域周邊環(huán)境的改善，促使目標客流量的增加，親熱留意目標客戶群的變化，跟蹤調查，作出應變。2、企業(yè)風險企業(yè)風險包括經營不善、銷售不力、治理水平低下等方面。因此，公司對本工程的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得格外重要。

第七篇：結論與建議1、工程擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定進展、住房制度改革的深入，九江市良好的房地產市場環(huán)境，政府對公司開發(fā)本工程的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購置力水公正等，這些根本方面為本工程供給了一個較好的投資環(huán)境與機遇。2、工程在經濟上具有較強的可行性工程總建筑面積：696661萬平方米工程總投資：11728.9萬元工程財務凈現(xiàn)值:5229萬元工程投資酬勞率:44.53%以上指標顯示，本工程具有良好的經濟效益，投資酬勞率較高，且投資開發(fā)商具有較強的房地產開發(fā)力氣和良好的信譽，所以本工程的抗風險力氣較強。另外，由于本工程的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險力氣強，完全可以充分利用經濟效應，在前期階段爭取確定數(shù)量的貸款，加快建設進度，以獵取更高的投資回報?！采鲜鼋洕笜耸且罁?jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果?！?、工程具有的突出優(yōu)勢?工程的定位屬中等檔次，在供需圈內具有廣泛的目標客戶。?工程較好的地理位置〔包括交通、人文等環(huán)境〕。?工程所處地塊的進展前景較好?！查L虹大道為市政形象大道〕?區(qū)域相對競爭個案較小及潛在需求量較大。4、工程開發(fā)經營風險較小本工程土地開發(fā)使用權取得費用相對較低，地塊綜合價值較高.〔相對目前周邊個案在土地本錢上會有較大優(yōu)勢〕且在開發(fā)運作過程中可享受政府供給的諸多優(yōu)待政策，只要在實施中輔以全過程科學決策把握，應能穩(wěn)獲預期投資收益。5、強化工程進程中的投資、質量、進度把握。抓住市場空隙，加快工程進度，留意對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的推想與防范對策，以保證工程按期完成。

附：銷售執(zhí)行方案一、

本方案擬訂的條件

為使本發(fā)案之表述更為直觀，現(xiàn)擬訂相關數(shù)據(jù)準時間。具體的數(shù)據(jù)準時間將依據(jù)以后之實際操作狀況作出準確更正。一〕、擬訂拿到預售證的日期為7月初〔也就是說，從7月份開頭便可以進展正式銷售〕。本方案建議在正式開盤前于六月中旬進展內部認購〔后詳〕。二〕、擬訂之開盤日為7月28日。三〕、擬訂之：總戶數(shù)：388戶，總建筑面積約：48887平方多層建筑面積約：44600M2多層開盤均價為：2300元/平方米合計：10258萬小高層建筑面積約：4287M2小高層開盤均價為：2400元/平方米合計：1028.88萬〔四〕本案商業(yè)(辦公)總建筑面積為：15556平方米。其中長虹大道一層商鋪建筑面積約：3750M2估量均價：10000元/平方合計：3750萬地下一層建筑面積約：2380M2估量均價：買一層送地下一層合計：0萬二層/三層商鋪(辦公)建筑面積約：7626M2估量均價：2400元/平方合計：1830.24萬規(guī)劃路一層+二層商鋪建筑面積約：1800M2估量均價：3000元/平方合計：540萬車位面積合計：5010M2累計總銷約：17407.12萬元*〔車位未計入〕〔以上測算數(shù)據(jù)最終以確認施工圖紙及測繪面積為準〕。

二、銷售把握總體策略〔一〕推盤手法的把握策略選擇1、本案的整體銷售策略結合本案具體狀況，住宅總戶數(shù)約388戶，主力面積在100-125平方，在該區(qū)域目前同期競爭個案量較少，產品優(yōu)勢較為明顯，如何盡快去化是下階段的主要目標。而由于北側規(guī)劃路及東南側長虹大道商鋪占本案的體量較大，加之二、三層及北側規(guī)劃路段商業(yè)人氣明顯缺乏，針對該局部商業(yè)如何推廣將成為本案運作順暢與否的關鍵?？紤]到工程原為汽配中心的先天優(yōu)勢，建議在運作初期結合當?shù)卣茝V招商工作〔為期約二個月〕。視市場反響對產品構造及銷售方案作進一步調整。商鋪銷售應和住宅推廣分步進展。建議在七月開盤前期以住宅為主，輔以商鋪統(tǒng)一招商、內部銷售的策略，住宅局局部階段推出。本方案總體上將本案分為內部認購期、開盤熱銷期、續(xù)銷期、收盤期四個階段推出〔具體的方案后詳〕。

〔二〕推盤時機的把握策略在本案拿到預售證的時候，可依據(jù)前期推廣的客源進展內部認購。內部認購是為正式銷售查找突破口、同時確定本案的價格認可度及樓盤承受度，準時調整自己的銷售策略，在內部認購一階段后，才開頭正式進開放盤銷售。1、原則上分二個階段去化，前期內部認購推廣以1-6號樓為主，力求在開盤前有效去化該五幢多層，有效回籠前期資金。開盤后主推7-15號樓，因當?shù)囟鄬拥臉菍酉禂?shù)相差不大，原則對三四層局部銷控。2、商鋪前期以長虹大道上一層商業(yè)為主力帶動地下一層商業(yè)銷售大原則，結合招商爭取地下一層引入大賣場，其后以單價差距為主要推動手段，將二、三層及東側單價拉開，以較低的總價吸引投資客及賣家；前期主力商鋪高價熱銷配以吸人眼球的價差及招商人氣，來帶動該局部商業(yè)的去化速度，為商鋪的整體清盤做預備。3、按產品類型適當區(qū)分推出的時間。

三、銷售把握執(zhí)行方案〔一〕銷售部前期預備工作1、打算時間：06.4月15日——6月15日2、執(zhí)行內容：a、案場內外〔售樓處和樣板房〕全部布置完成，物品到位〔申請，安裝完成，各類印刷品、銷售道具運至案場，擺放到位〕b、業(yè)務員培訓打算和內容編導c、銷講交資料的編導，初步銷售圖紙到位d、統(tǒng)一銷售說辭的編導e、人員進場，清掃衛(wèi)生f、銷售講習g、銷售人員根底培訓完成h、安排銷售人員進展市場調查，把握當?shù)胤慨a市場最動態(tài)，在匯總之后完成市場報告i、安排銷售人員生疏當?shù)氐纳顧C能，交通路線j、在實際狀況允許的條件下做好產品的亮相工作k、銷售演練〔接待禮儀、銷控、說辭的運用以及各個留意事項〕l、各種案場規(guī)章制度制定完成〔權責范圍、衛(wèi)生、紀律、接待流程等〕m、銷售用各種表格落實完成〔客戶資料登記表、案場報表、房源表、空白價目表、獎品領取登記表、合同領取登記表、工程聯(lián)系單〕n、大定、小定單落實到位，標準合同草稿落實到位o、初步價格確定p、基價和差價系數(shù)確定q、付款方式和優(yōu)待條件、方式確定r、銷售人員優(yōu)待權力、額度確定、案場獎金制度確定完成s、銷售人員統(tǒng)一制服、胸牌、名片落實到位t、銷售人員生疏本案、進展產品優(yōu)缺點分析、答客問，產品賣點提煉u、開盤活動籌劃，獎品選擇，贈獎品方式確定v、開盤期間媒體宣傳活動籌劃，擬定廣告預算(設計、文案、報紙版面設計、TV、公交車身廣告等)w、開盤必要證件落實x、最終銷售圖紙確定并由甲方簽字簽約生效y、內部認購工作擬定(說辭、工作范圍、確定范圍內廣告宣傳活動)z、醞釀期上門客戶狀況分析(購房目的、心理承受價位、購置力、客戶抗性、是否真正購置等)銷售配套工作內容確定(保安、財務、法律詢問、銀行及各職能部門連接工作等)

內部客戶認購1、打算時間06.6月15日——8月15日2、執(zhí)行內容：1〕

內部認購工作開放，工作細則開頭實施操作程序:6月17日(星期六)通知全部關系戶到售樓處進展選房.住宅定金:一萬,商鋪定金二萬.于開盤七日內辦理簽約手續(xù),逾期不享受內部優(yōu)待價.2〕

內部認購期優(yōu)待措施(待定)確定并在確定客源范圍內開放3〕

內部認購期客戶狀況分析,通過對客戶狀況的分析以最終確定開盤時的最終價格(單價、上浮系數(shù)、總價)及商鋪的推廣方案修正4〕

確定保存房源并在房源登記表上登記確定并由甲方簽字生效5〕

銷售人員培訓內容反復演練做到得心應手6〕

開盤預備工作全面開放7〕廣告內容，費用最終確定8〕

報紙廣告內容定位，報紙版面定位9〕電視廣告內容，時間段定位10〕

公交車身廣告落實并投入運行11〕

銷售道具到位狀況最終驗收12〕

銷售資料到位狀況最終驗收13〕

銷售配套并作到位狀況最終驗收14〕

開盤活動到位狀況最終驗收15〕

銷售人員工作狀況最終審核注:內部認購銷控1、內部認購推出的房源由認購時具體狀況而定。3、執(zhí)行步驟：〔1〕6月15日前，預備銷售資料有：樓書、宣傳單頁〔折頁〕、認購須知，認購流程圖等?！?〕8月25日，銷售部進展內部認購銷售總結——銷售部整理銷售總結的房源資料及總結銷售的價格、從人員組織、廣告效應、工作環(huán)節(jié)處理等方面對內部認購效果進展總結。

內部認購執(zhí)行打算及目標：推出單元：1-6號樓合計，