2022年司法考試卷四預(yù)測五

司法考試卷四預(yù)測五九、（本題21分）案情：甲開發(fā)商為籌集款項，將一棟正在建設(shè)中的別墅抵押給乙銀行，貸款1000萬元，但未辦理登記。在別墅建好后，甲又將該別墅賣給了客戶丙，作價1000萬元，丙一次性預(yù)付500萬元，（天星司考）余款分5年付清。待付清款項后，甲將該別墅交付給丙。丙預(yù)付500萬元后，甲辦理了過戶手續(xù)。隨后，甲故意隱瞞該別墅上設(shè)定的抵押權(quán)和別墅過戶的事實，又將該別墅賣給了丁客戶，并簽訂了買賣合同。丁客戶按約預(yù)付了500萬元。在此期間，甲又與戊簽訂了別墅的租賃合同，租期5年，戊將該別墅裝飾成茶藝館進(jìn)行經(jīng)營。第四年，因泥石流蓋別墅被掩埋。經(jīng)查：甲一次性收取了戊的5年租金50萬元，（天星司考）且戊經(jīng)甲批準(zhǔn)，對該別墅投入了50萬元的裝修費。因甲不能歸還銀行貸款，及不能給付房屋而引起糾紛。問題：1.甲與乙銀行之間的抵押合同效力如何？乙銀行對該別墅與否享有抵押權(quán)？為什么？2.在別墅毀損之前，該別墅的所有權(quán)屬于誰？理由是什么？3.丙與否可以規(guī)定甲返還1000萬元及其利息？為什么？4.丁可否主張撤銷合同？丁與否可以規(guī)定甲返還1000萬元及其利息？為什么？5.該別墅毀損的損失應(yīng)有誰承當(dāng)？為什么？6.戊對甲與否享有合同解除權(quán)？并規(guī)定甲返還10萬元的租金，為什么？7.戊投入的50萬元的裝修費應(yīng)如何承當(dāng)？為什么？參照答案：1.第一問：抵押合同有效。依法成立的合同自成立時生效，沒有辦理物權(quán)登記的不影響合同的效力。第二問：乙銀行不享有對別墅的抵押權(quán)。由于未辦理抵押權(quán)登記。2.屬于丙。理由是買賣合同（天星司考）有效，且辦理了過戶登記。3.不能。由于甲與丙簽訂合同步?jīng)]有欺詐行為，且丙獲得了房屋所有權(quán)，因此丙不能主張懲罰性補償即增長不超過已付購房款一倍的補償。丙只能規(guī)定甲返還500萬元及利息。4.可以。有權(quán)規(guī)定甲返還1000萬元及其利息。由于甲隱瞞了房屋已通過戶給丙的事實，且丁因甲的欺詐不也許獲得別墅的所有權(quán)，故可規(guī)定甲承當(dāng)懲罰性補償責(zé)任即增長不超過已付購房款一倍的補償，可以規(guī)定甲返還1000萬元及利息。5.由甲承當(dāng)。由于該別墅并未交付給丙，交付前的風(fēng)險由出賣人甲承當(dāng)。6.戊享有合同解除權(quán)。（天星司考）由于租賃物因不可抗力已經(jīng)滅失，致使租賃合同的目的不能實現(xiàn)。戊行使解除權(quán)后可規(guī)定甲返還租賃合同還沒有履行的1年剩余租期所波及的租金10萬元。7.由甲分?jǐn)?萬元，戊分?jǐn)?5萬元。經(jīng)出租人甲批準(zhǔn)進(jìn)行裝修的合理費用由承租人承當(dāng)，因不可歸責(zé)于雙方的因素而解除租賃合同的，由雙方分擔(dān)損失。因此租賃合同已經(jīng)履行的4年所分?jǐn)偟?0萬元裝修費用應(yīng)當(dāng)由戊承當(dāng)；對于租賃合同沒有履行的1年所分?jǐn)偟馁M用10萬元有甲和戊合理分?jǐn)?，各分?jǐn)?萬元，因此甲分?jǐn)?萬元，戊分?jǐn)?5萬元。十、（本題20分）案情：3月1日，四達(dá)公司與五洋建筑公司簽訂一份施工合同，商定由五洋公司為四達(dá)公司建筑一棟辦公樓，工程價款400萬元，按施工進(jìn)度分期打款，由五洋公司自備水泥等建筑材料，施工期限1年。為購買建筑工程所需水泥，五洋公司與六合公司與同年3月20日簽訂一分買賣合同，商定：六合公司向五洋公司供應(yīng)水泥50噸，交貨日期為同年5月30日之前。五洋公司向六合公司支付定金2萬元，發(fā)貨前5天，即5月25日五洋公司支付貨款的50%，（天星司考）剩余部分待貨到驗收后立即支付。5月20日，六合公司致電五洋公司，告之因設(shè)備因素?zé)o法在5月30日前交貨，祈求將交貨日期推遲一種月。五洋公司立即答復(fù)可以推遲一種星期。六合公司回電稱推遲一種星期絕無也許交貨。雙方未再接洽。6月10日，五洋公司從另一水泥廠購進(jìn)了所需水泥。6月30日，六合公司將50噸水泥發(fā)往五洋公司，同步電告五洋公司，五洋公司稱不要發(fā)貨。貨到后，五洋公司回絕接貨并致電六合公司立即將貨拉回去，六合公司不批準(zhǔn)，水泥被放置在工地數(shù)十日，部分水泥因水濕成團(tuán)而無法使用。五洋公司因水泥等建筑材料供貨商交貨遲延而最后導(dǎo)致辦公樓延期交工1個月。同步，四達(dá)公司拖欠五洋公司工程進(jìn)度款220萬元。問題：根據(jù)以上案情，結(jié)合《合同法》和有關(guān)法律制度，分別分析本案中各當(dāng)事人可以行使的權(quán)利和也許承當(dāng)?shù)呢?zé)任。參照答案：1.四達(dá)公司與五洋公司的之間（天星司考）的建設(shè)工程施工合同糾紛的解決：①五洋公司遲延交付辦公樓1個月，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)對四達(dá)公司承當(dāng)違約損害補償責(zé)任。根據(jù)合同相對性原理，五洋公司不能以六合公司遲延交貨而作為抗辯理由來回絕承當(dāng)對四達(dá)公司的違約責(zé)任。②四達(dá)公司拖欠五洋公司工程款220萬元，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)對五洋公司承當(dāng)違約損害補償責(zé)任。③就四達(dá)公司拖欠工程款的違約行為，五洋公司可以根據(jù)合同法的規(guī)定對該辦公樓享有優(yōu)先受償權(quán)。發(fā)包人未按照商定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，承包人可以與發(fā)包人合同將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。④四達(dá)公司與五洋公司互相違約，對于違約損失可以根據(jù)合同法的規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)抵銷。2.五洋公司與六合公司水泥買賣合同糾紛的解決：①六合公司應(yīng)當(dāng)向五洋公司雙倍返還定金4萬元。六合公司與五洋公司之間就合同履行期限的變更沒有達(dá)到合同，因此合同的履行期限沒有變動。六合公司沒有按照合同的商定交付水泥應(yīng)當(dāng)承當(dāng)雙倍返還定金的違約責(zé)任。②六合公司應(yīng)當(dāng)向五洋公司承當(dāng)違約損害補償責(zé)任。六合公司沒有根據(jù)合同的商定履行交付水泥的義務(wù)構(gòu)成違約，（天星司考）應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約損害補償責(zé)任。已經(jīng)雙倍返還的定金中的2萬元可以用于彌補損害補償。③五洋公司沒有根據(jù)合同商定先付50%的貨款的行為不構(gòu)成違約，是行使不安抗辯權(quán)的行為。由于六合公司與五洋公司之間就合同履行期限的變更沒有達(dá)到合同，因此合同的履行期限沒有變動，且六合公司事前已經(jīng)明確表