住宅項目定價方法

住宅項目定價方案一、概述案重點分析的是實用性較強的類比量化定價法1、成本加成定價法：它指的是在項目單位成本的基礎上加上一定比例的目標P=C×(1+η)[1],住宅要么賣不出去要么企業(yè)不能獲取較大的利潤；2、差別定價法：它指房地產開發(fā)商經常根據顧客、房屋形式或形象、時間、異、房屋形象差異來定價更像是一種促銷手段；3、競爭定價法：素進行市場細分，故在項目定價實際應用中將會遇到障礙。此外，還有尾數定價法，這種定價方法使得消費者感覺到開發(fā)商是如別墅，其目的是為了體現(xiàn)消費者身份和地位。在本案中，主要分析一種能夠運用于房地產開發(fā)企業(yè)中實際可操作的定價方法，它其實是對競爭定價法的一種深化和延伸。在這里，姑且稱之為類比量化定價法。二、類比量化定價法該定價方法指的是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別向等進行價格調整確定出每一單元的擬售價格。通過調查對比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動性都比較大，而且充分考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況。三、影響因素、指標及其分值的確定1212345。分值越大，表示等次1。表1住宅項目影響因素、指標與分值[2]定級因素定級因素指標分值位置距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近價格A、最差（遠、很差（遠C、一般3；D、很好（近）4；E、最好（近）5A、百元以上為登記劃分基礎。B、價A、最高1；B、很高2；C、一般3；格是否具有優(yōu)勢。 D、很低4；E、最低5配套A、城鎮(zhèn)基礎設施：供水、排水、供電A、最不完善1；B、不完善2；C、等；B、社會服務設施：文化教育、醫(yī)一般3；D、很完善4；E、最完善5療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地等交通 A、大、中、小巴士數量；B、距公交A、最少（遠、很少（遠站遠近；C、站點數量；D、大眾小巴C、一般3；D、很多（近）4；E、舒適程度。 最多（近）5。物業(yè)管理ABCDA、最差、很差、一般E（元D4；E5。/月）F、是否人車分流。G、物業(yè)管理商資質。周邊環(huán)境A、是否有良好的景觀資源，如ft景、A、最差1；B、很差2；C、一般3；江景、視野等；B、是否有空氣、噪音、D、很好4；E、最好5。廢物、廢水污染。城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠中近期）；B、規(guī)劃A1；B2；C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程一般、很完善、最完善5度；D、規(guī)劃現(xiàn)狀。樓盤規(guī)模A、總建筑面積（在建及未建）；B、A、最小、很小、一般總占地面積；C、戶數。 D、很大4；E、最大5。建筑風格及立面戶型

A、是否醒目、是否新穎、是否A、最差、很差、一般高檔；D、感官舒適程度。 D、很好4；E、最好5。AB、廚房A、最差、很差、一般和廁所的結構關系；C、是否有暗房；D4；E5。D、實用率大小。發(fā)展商品A資產及資質開發(fā)樓盤多少、A、最差、很差、一般牌及實業(yè)樓盤質量；D、品牌。 D、很好4；E、最好5。廣告 A、版面大小、廣告頻率、廣告A、最差（小、很差（小創(chuàng)意。 C、一般3；D、很好（大）4；E、最好（最好）5。四、權重的確定0～92。影響因素影響因素位置價格配套交通理境劃模建筑風位置價格配套交通物管周邊環(huán)境城市規(guī)劃樓盤規(guī)模建筑風格及立面戶型開發(fā)商品牌廣告得分權重×4.5566667889974.50.1254.5×566667889974.50.12544×55556778864.00.108334×4.54.54.55667754.50.0923344.5×4.54.55667754.50.0923344.54.5×4.55667754.50.0923344.54.54.5×5667754.50.0922234444×556645.00.07611233334×4.55534.50.058格及立面戶型112333344.5×5534.50.058開發(fā)商品牌0012222344×4.524.50.041廣告00122223444.5×24.50.041合計594.01五、項目均價的確定2公式得出各項目的總分，其中n表示項目影響因素的項數，Wi3。影響因數權重影響因數權重（Wi）擬售項目分值(Fi)1值(Fi1)2值(Fi2)……位置0.125價格0.125配套0.108交通0.092物業(yè)管理0.092周邊環(huán)境0.092城市規(guī)劃0.092樓盤規(guī)模0.076建筑風格及立面0.058戶型0.058開發(fā)商品牌0.041廣告0.041合計13P=a+bS[4]，PSab即可得擬售項目的均價。六、住宅項目各單元定價1、項目位置價格調整系數些，如表4所示。表4項目位置價格調整系數表樓棟號樓棟號A＋mB＋kC－kD－m…………備注：m、k5％15％2、項目樓層價格調整系數5。住宅形式樓層數住宅形式樓層數二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓高層樓1F-1%-2%-2%-3%-3%-2%-(N/2)m2F0+2%+2%+1%+1%+1%-(N/2-1)m3F0+3%+4%+3%+3%-(N/2-2)m4F-3%+2%+4%+4%-(N/2-3)m5F-4%0+1%-(N/2-4)m6F-5%-2%-(N/2-5)m7F-5%-(N/2-6)m(n/2-1)F(n/2-1)F(N/2)F(N/2+1)F-m0+m(N-2)F(N-1)FNF+(N/2-2)m+(n/2-1)M+N/2m備注：、m=k/N，k10％～15；、如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數會根據項目位置價格調整系數和項目樓層價格調整系數，利用公式類比量化法的樓宇均價×（1+項目位置價格調整系數）×（1+項目樓層價格調整系數）得出各棟樓各層的均價，筆者將此價格稱之為樓層均價。3、項目水平價格調整系數、項目區(qū)位價格調整系數1％。、戶型價格調整系數3％。、單元朝向價格調整系數整系數見表6。單元單元單元向單元朝向單朝向單元朝向南朝向北朝向東朝向西調整系數+4%-4%+2%-2%朝向南北向東西向單朝向單元調整系數+3%-3%朝向東南西北東北西北單朝向單元調整系數+4%+2%-2%-4%景觀價格調整系數水景、ft15％，20％。7表7項目水平價格調整系數表單元號項目區(qū)位戶型朝向景觀合計

01 02 03 ……然后用每棟樓的各層樓的樓層均價×（1+項目水平價格調整系數，即得各單元的初步價格。七、各單元價格的微調