專業(yè)化的酒店設(shè)計與酒店項目的投資

從營運流線談酒店內(nèi)部場所布局設(shè)計一般來說，酒店的前期建設(shè)與酒店的后期經(jīng)營管理基本上是兩套1995年，筆者參加了花園國際大酒店基建，在此期間也得到了則。一、酒店經(jīng)營的基本流線設(shè)計中還要兼顧考慮酒店動靜部分和有效合理劃分前后場區(qū)域。首先是指客人活動線。賓客活動線主要指住店客和非住店客在酒亦是酒店的門面，一般要求設(shè)計寬敞、舒適，而且其設(shè)計風(fēng)格和布局安排為整個酒店的設(shè)計確定了基調(diào)，對于整個酒店的形象舉足輕重，OK其次是員工活動線。它主要是酒店員工工作服務(wù)時的活動范圍，是酒店員工進行服務(wù)、督查、加工等經(jīng)營活動的路線。酒店內(nèi)部場所布局還必須符合經(jīng)營管理的要求，有效的避免顧客和員工路線的沖40再次是物品流動線。它是指酒店各部門使用物品的進出路線以及二、酒店內(nèi)部場所設(shè)計布局的基本原則1、首先要明確酒店經(jīng)營管理的定位，分清并確定酒店的類型。2、在酒店規(guī)劃設(shè)計中要選擇具有一定設(shè)計水平的設(shè)計公司，為工作包給了施工公司，由施工公司總承包。3、必須從滿足賓客需要出發(fā)，保證酒店賓客的私密性、安全性正常進行。4、從經(jīng)濟效益的角度考慮，必須按合理的比例來布局酒店各功所占面積及投資比例應(yīng)和功能區(qū)所能獲取的營業(yè)收入及是否屬于客5、根據(jù)不同區(qū)域要求，按不同的成本設(shè)計裝修，以達到降低成綜上所述，酒店是一個具有特殊運作及經(jīng)營規(guī)律和特點的企業(yè)。要是圍繞著這樣一個目的，既滿足賓客需要，又便于經(jīng)營管理，能獲專業(yè)化的酒店設(shè)計與酒店項目投資贏利的關(guān)系眾所周知，資本的目標就是追求贏利和增值，在市場經(jīng)濟中，任何投資經(jīng)營行為的目的都是追求“投資價值最大化益2003121日開始執(zhí)行的《中華人民共和國旅游飯店星級的劃分與評定標準》（GB/T14308-2003，簡稱三標）中，已明確將酒店評分項目內(nèi)容在星評標準中對“專業(yè)化專業(yè)化的酒店設(shè)計公司，不僅可以降低酒店建設(shè)投資，更有助于提高酒店硬件的運行效率，降低運行成本，增強市場競爭力，提高入住率，增加經(jīng)濟收益。那么專業(yè)化的酒店設(shè)計公司到底是怎樣一種形態(tài)呢？它是怎樣運行和工作的呢？作為專業(yè)化的酒店設(shè)計公司必須具備以下幾個條件：一、 完全或主要以酒店項目設(shè)計做為公司的專業(yè)方向和經(jīng)營內(nèi)容？等方面的專業(yè)知識和硬件專家；而另一方面,作為一間設(shè)計公司,從經(jīng)營角度出發(fā),如果入研究和探討，針對酒店項目，盡管設(shè)計單位有建設(shè)部頒布的“旅館建筑設(shè)計規(guī)范”（JGJ-62-90）及相關(guān)的建筑設(shè)計規(guī)范（如防火、給排水、暖通、電氣等）但是此類規(guī)范僅對酒店項目的基本硬件條件提出量性要求，對酒店的規(guī)劃，不同星級GB/T14308-200，比較全面地對酒店的功能規(guī)劃、本上避免酒店建筑設(shè)計從一開始就存在這樣那樣的問題，等到酒店按星評標準評星二、專業(yè)化的酒店設(shè)計公司，其設(shè)計班底涵蓋酒店顧問、星評指導(dǎo)、建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計等方面的專業(yè)人才以及包含中央空調(diào)、計算機系統(tǒng)、強弱電等共用系統(tǒng)在內(nèi)的各專業(yè)班子和設(shè)計師隊伍，相互分工協(xié)作又整體統(tǒng)一，每一設(shè)計工種都熟悉該專業(yè)對于不同星級酒店的技術(shù)要求和設(shè)計規(guī)范。在設(shè)計中，除了充分滿足酒店的經(jīng)營管理和運轉(zhuǎn)需求外，還須在設(shè)計階段就能夠評估項目設(shè)計能否達到預(yù)定星級水平，甚至還以各功能條件和硬件配置的星評分值做為設(shè)計和設(shè)備選型的目標，以此來指導(dǎo)酒店的前期工作，從根本上保障和達到酒店的功能要求與硬件配置，避免設(shè)計上走彎路和后期建設(shè)的調(diào)整修改。能和實踐經(jīng)驗，是不可能做到的。三、 專業(yè)化的酒店設(shè)計公司，其設(shè)計師班底和顧問團隊，是一個典型的“傘形結(jié)構(gòu)，它的服務(wù)體系就包括項目前期、中期、后期、外圍。前期為項目的可行性論證、項目咨詢、項目規(guī)劃等；中期包括建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、共用系統(tǒng)以及設(shè)施設(shè)備選型、各項物理條件的滿足等等后期包括施工指導(dǎo)星評指導(dǎo)設(shè)施設(shè)備采購監(jiān)理等等而外圍，其核心為供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)和配套設(shè)計工作；供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)不僅能根據(jù)設(shè)計師的要求為酒店提供個性化的量身定做產(chǎn)品，更為重要的是，該網(wǎng)絡(luò)具備產(chǎn)品價格上的優(yōu)勢，使酒店節(jié)約投資，該供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)涵酒店專業(yè)化產(chǎn)品的方方面面。另外，酒店配套設(shè)計是指包括酒店導(dǎo)向系統(tǒng)、員工及管理層服裝、藝術(shù)品、陳設(shè)等方面的設(shè)計與制作工作。專業(yè)化的酒店設(shè)計公司可以通過以下途徑為酒店項目節(jié)約投資：一、通過合理的規(guī)劃和設(shè)計，避免工程的重復(fù)建設(shè)和調(diào)整修改，從而降低工程造價，減少資金投入，從根本上達到節(jié)約投資的目的?，F(xiàn)代酒店的發(fā)展，對酒店的規(guī)劃和設(shè)計提出了更高的要求，酒店設(shè)計和建設(shè)除了遵循它固有的規(guī)范和特性外，設(shè)計師還必須熟悉酒店的管理和運行，甚至還必須懂酒店的市場、營銷、經(jīng)營路線等等。一個好的酒店設(shè)計師必須熟悉和了解酒店的方方面面，必須具備建筑、規(guī)劃、環(huán)保、室內(nèi)設(shè)計、酒店管理、市場營銷等各方面的綜合知識。然而，遺憾的是，在中國大陸，這一類型的專業(yè)酒店設(shè)計師與酒店設(shè)計機構(gòu)非這就使得“既懂得建筑設(shè)計規(guī)劃，又懂酒店規(guī)范”的設(shè)計師和設(shè)計機構(gòu)在中國本土幾乎成為空白。幾乎所有酒店項目業(yè)主和酒店管理公司都面臨過這樣的尷尬：酒店建筑設(shè)計完成后，要么面臨著不合理的平面規(guī)劃和結(jié)構(gòu)框架，花費大量的資金和時間進行調(diào)整和改動；要么面對已經(jīng)完成的結(jié)構(gòu)框架無從改動而抱憾終身。二、 專業(yè)的酒店設(shè)計能夠延長硬件壽命降低維護成本從而提高酒店收益和贏利能力由于專業(yè)化酒店設(shè)計是建立在對酒店運行和管理的充分了解和熟練掌握基礎(chǔ)之效的手段防止硬件的老化和降低維護難度都有很大關(guān)系。三、專業(yè)化酒店設(shè)計能夠兼顧星評標準與贏利項目之間的合理配置，增加收入渠道，提高酒店收益，以最少的投入獲得盡可能大的經(jīng)濟效益。酒店項目由于其特有的客戶群及經(jīng)營管理需要，在功能配置時，必須以客房作為酒店的核心功能，同時，配套項目的設(shè)計和選擇也必須圍繞住店客人的需求和酒店星級水平相適應(yīng)的檔次進行配置，所有功能和項目的設(shè)計都必須考慮到相對長久星級酒店的功能配套和項目選擇，絕不可能類似于非星級酒店的經(jīng)營項目那樣“靈活但是，酒店作為一項長遠的投資項目，最終目的是追求贏利，那么如何在相同的投資預(yù)算內(nèi)，尋求能夠兼顧“星級檔次”和“贏利能力”之間的平衡就成為許多酒店經(jīng)營所追求的目標。一個優(yōu)秀的酒店設(shè)計師，他不僅熟悉星級標準，更應(yīng)該懂得不同星級酒店項目的合理配置，擅于組合并增加贏利項目。而且必須具有超前的眼光和預(yù)測能力，能夠適時地在設(shè)計項目中推出引領(lǐng)市場潮流的經(jīng)營項目，并引導(dǎo)酒店消費時尚，為投資項目增加收益。四、 專業(yè)化的酒店設(shè)計，能夠提高酒店的舒適度，營造獨特的藝術(shù)氛圍，不僅提高酒的入住率，更有助于賣出較高的房價，增強酒店競爭力。設(shè)計優(yōu)秀的酒店，它是基于完善的功能規(guī)劃，細致入微的配套設(shè)施以及獨具一格的藝術(shù)風(fēng)格。今天的酒店項目，不僅要吸引商旅客人，更要吸引本地消費者，因此，酒店項目成為客人“體驗”和“享受服務(wù)”的場所，設(shè)計優(yōu)秀的酒店往往成為時尚與潮流的前沿，更是檔次與品味的象征，它完善的功能，細致的配套設(shè)施和獨特的風(fēng)格都會成為吸引客人的因素，而且有助于培養(yǎng)起一個忠實而穩(wěn)定的客戶群，同樣，舒適的環(huán)景結(jié)合、高雅的格調(diào)更有助于賣出更高的價格，使客人覺得物有所值。而專業(yè)的酒店設(shè)計，正是基于對酒店大到建筑結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)、客流動線方面的合理規(guī)劃，小到燈光設(shè)計、家具制作、藝術(shù)品布置乃至于牙膏、牙刷、毛巾、皂液、鑰匙牌等細致入微的細節(jié)等各方面的精心設(shè)計才能營造出舒適宜人的空間與環(huán)境。它既反映出設(shè)計師與酒店管理與經(jīng)營方面在認識上的高度統(tǒng)一，更體現(xiàn)出酒店設(shè)計師的創(chuàng)造力和匠心獨具，是非專業(yè)的酒店設(shè)計者所難以企及的。五、專業(yè)化的酒店設(shè)計公司，不僅限于設(shè)計服務(wù)，還能為業(yè)主提供一個完整的酒店用品和設(shè)施設(shè)備的供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)，該網(wǎng)絡(luò)的供應(yīng)商系統(tǒng)避開了任何中間環(huán)節(jié)和代理機構(gòu)，能夠以無可比擬的價格優(yōu)勢向酒店業(yè)主提供設(shè)施設(shè)備和酒店產(chǎn)品，從而使酒店項目大幅度降低投資。除產(chǎn)品的價格優(yōu)勢外，該供應(yīng)商系統(tǒng)還能根據(jù)設(shè)計公司和酒店業(yè)主的需求，為酒店項目提供獨一無二、量身定造的個性化產(chǎn)品，充分滿足酒店項目別具風(fēng)格、獨具特色的個性化需求。中國大陸專業(yè)化酒店設(shè)計的現(xiàn)狀目前中國大陸的酒店設(shè)計現(xiàn)狀大致分為三種狀況：一、 境外設(shè)計公司：這和我們國內(nèi)酒店業(yè)建設(shè)僅二十余年的歷史而言，確實有一定的差距。但是，另一方面，境外的設(shè)計公司高昂的設(shè)計收費和酒店項目巨大的投資額，往往使非高星級酒店無法承受。這也是境外設(shè)計公司基本上僅涉足有限的五星級酒店設(shè)計的原因。二、 由常規(guī)的建筑設(shè)計院和室內(nèi)設(shè)計或裝飾公司擔(dān)綱：和失誤，都會影響酒店的舒適度和客人的忠誠度，更會影響酒店收益。因此，這些問題和現(xiàn)象的存在，也是國內(nèi)酒店業(yè)投資所面臨的無奈的現(xiàn)狀。三、國內(nèi)本土的專業(yè)化酒店設(shè)計公司：隨著中國酒店業(yè)投資建設(shè)需求的增長，已開始出現(xiàn)中國本土的“酒店設(shè)計專業(yè)而其中專業(yè)化程度高，設(shè)計水平與境外公司相當(dāng)、經(jīng)驗豐富的公司，就更是鳳毛麟角。從專業(yè)角度出發(fā)，中國本土優(yōu)秀的酒店設(shè)計公司，比外資的酒店公司更具有競爭優(yōu)勢，一方面設(shè)計費取費相對低一些，而他們更熟悉中國星級標準，了解地方特點，設(shè)計項目投資額相對較少。這對于動輒上億的酒店項目而言，哪怕節(jié)約百分之幾的投資額，都是幾百、上千萬