鼎新購物廣調(diào)研定位報告

萍鄉(xiāng)市上栗縣頂峰悅天街項(xiàng)目調(diào)研報告項(xiàng)目定位報告

本報告為創(chuàng)世商業(yè)團(tuán)隊(duì)受江西省萍鄉(xiāng)市金峰集團(tuán)委托，對萍鄉(xiāng)市上栗縣頂峰悅天街商業(yè)發(fā)展進(jìn)行調(diào)研。根據(jù)前期市場研究及項(xiàng)目發(fā)展方向研判，重點(diǎn)對項(xiàng)目商業(yè)建筑平面規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局等進(jìn)行客觀定位，為項(xiàng)目未來的發(fā)展方向提供客參考與借鑒。前言項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于九江市的北部，靠近九江長江大橋，有長虹北路，濱江路、花果園北路、廬峰東路、白水湖公園等環(huán)繞周邊，有絕對的地理優(yōu)勢。距離九江火車站4公里，距離昌九高速和瑞杭高速僅3公里，距離廬山機(jī)場20公里，交通聯(lián)系便捷。距離潯陽區(qū)政府3公里，距離廬山區(qū)政府7公里，距離九江市政府4公里。項(xiàng)目周邊有花果園小區(qū)、長盛錦江小區(qū)、潯陽江畔、御江一品、陽光公館、朝陽里momΛ、公園一號、第一人民醫(yī)院（規(guī)劃中）、潯陽小學(xué)、潯陽區(qū)第一幼兒園、白水湖公園、潯陽大市場、九江市海事局、交通銀行、工商銀行、等超10萬公務(wù)、住宅、休閑人群。本次研究工作之思路主要通過項(xiàng)目外部市場環(huán)境和內(nèi)部經(jīng)營資源兩個方面的分析發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的發(fā)展優(yōu)劣勢以及機(jī)會和挑戰(zhàn)，從著眼于未來的思路來進(jìn)行本項(xiàng)目的商業(yè)定位和具體規(guī)劃項(xiàng)目論證思路外部市場環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展商業(yè)發(fā)展商圈發(fā)展商業(yè)企業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析城市發(fā)展規(guī)劃分析商業(yè)市場分析內(nèi)部經(jīng)營資源市場競爭財務(wù)分析立地條件地塊研究競爭分析財務(wù)分析外部市場環(huán)境商業(yè)概念發(fā)展建議市場定位建筑平面規(guī)劃建筑動線規(guī)劃業(yè)態(tài)布局建議城市綜合情況商業(yè)主題這位商業(yè)組合模式項(xiàng)目定位依據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)布局財務(wù)預(yù)測分析項(xiàng)目形象推廣定位模塊

九江市自然環(huán)境九江位于江西省最北部，介于東經(jīng)113°57'~116°53'、北緯28°47'~30°06'之間，全境東西長270公里，南北寬140公里，總面積18823Km2，東與上饒市鄱陽縣和安徽省池州市東至縣毗鄰，南接南昌市新建縣、安義縣、靖安縣、奉新縣和宜春市銅鼓縣等五縣，西與湖南省平江縣和湖北省崇陽縣、通城縣、通山縣、陽新縣等四縣搭界，北與湖北省黃岡市武穴市、黃梅縣及安徽省安慶市宿松縣、望江縣等兩縣隔江相望。九江交通便利，鐵路、公路、水運(yùn)、民航齊全。地處長江黃金水道中下游，是京九鐵路與長江交會處。九江途通五嶺，南鄰鄱陽湖，北頻長江，右鄰鄱陽湖，左連洞庭湖，京九鐵路與長江黃金水道在這里構(gòu)成了中國南北、東西交流的軸心。城市綜合情況潯陽區(qū)，廬山區(qū)，八里湖區(qū)將是未來九江的核心都市區(qū)，旅游風(fēng)貌區(qū)，最佳居住區(qū)，針對這一設(shè)想，將逐步形成三大核心商圈。開發(fā)區(qū)及西部地區(qū)，廬山區(qū)東部及南部的若干重鎮(zhèn)將來是九江特色產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的橋頭堡，是撐起九江實(shí)力及影響力的骨架。目前急需重點(diǎn)打造第一批現(xiàn)代都市風(fēng)貌區(qū)，有效提升九江整個的城市形象，比如加快推進(jìn)三大核心商圈的建設(shè)和規(guī)劃。以周邊核心城鎮(zhèn)為據(jù)點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)合理布局，各區(qū)工業(yè)有效互動，重點(diǎn)打造高精尖產(chǎn)業(yè)，大力扶植創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，同時做大物流倉儲。

九江市城市發(fā)展城市綜合情況行政區(qū)劃：轄九江縣、武寧縣、修水縣、永修縣、德安縣、星子縣、都昌縣、湖口縣、彭澤縣等九縣，瑞昌市，潯陽、廬山兩區(qū)，九江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、共青城市、廬山風(fēng)景名勝區(qū)管理局、廬山西海風(fēng)景名勝區(qū)和八里湖新區(qū)。工商經(jīng)濟(jì)：全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1779.96億元，比上年增長10.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值136.72億元，增長4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值984.95億元，增長11.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值658.29億元，增長10.4%。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為3.5%、63.5%和33.0%。人均生產(chǎn)總值37097元，增長9.9%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為7.7：55.3：37.0。第三產(chǎn)業(yè)占比較上年提高1.2個百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值1126.71億元，增長10.5%，占GDP的比重為63.3%，比上年提高0.1個百分點(diǎn)。

九江市工商經(jīng)濟(jì)城市綜合情況

交通條件

九江“途通五嶺、勢拒三江”，具有“七省通衢的戰(zhàn)略地位。是人員流和物流中心城市，長江是中國最大、最長的東西向水上大通道，京九鐵路是我國最長、現(xiàn)代化程度最高的南北向陸上運(yùn)輸大通道，兩條大動脈在九江市區(qū)交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)?，F(xiàn)代水陸空交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。九江港是長江流域十大港口之一，年客、貨運(yùn)量分居長江各港口第二位和第四位。鐵路有京九、大沙、合九、銅九和南九城際高速“五龍”會聚九江；公路有昌九、九景兩條高速公路以及105、316國道穿境而過。九江廬山機(jī)場按４Ｃ級機(jī)場設(shè)計(jì)，可停泊波音747等各種大型飛機(jī)，已開通上海、廣州、北京、廈門等地航線。在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中，九江是東部沿海開發(fā)向中西部推進(jìn)的過渡地帶，是京九、長江兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的交叉點(diǎn)，處于極為重要的位置。從長江流域的格局看，九江是滬、漢兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，又是長江段贛、鄂、湘、皖四省結(jié)合部；從京九沿線看，九江是唯一的水陸交通樞紐，溝通東西南北；從江西省的發(fā)展看，九江是唯一通江達(dá)海的外貿(mào)港口城市，是聯(lián)結(jié)全省與長江開發(fā)帶和沿海開放帶的“北大門”。城市綜合情況九江市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)查表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2011年2012年2013年2014年數(shù)值同比增長數(shù)值同比增長數(shù)值同比增長數(shù)值同比增長全市生產(chǎn)總值（億元）1256.4113.2%1420.112%1601.7310.4%1779.9610.3%第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）107.694.2%118.294.2%130.054.0%136.724.6%第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）735.9415.5%808.8413.1%898.2412.0%984.9511%第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）412.7811.7%492.9712.2%573.449.1%658.2910.4%人均生產(chǎn)總值（元）2646412.6%2978511.5%3350010.1%370979.9%工業(yè)增加值（億元）618.5517.9%679.8713.9%784.8313.3%945.512.5%社會消費(fèi)品零售總額（億元）329.7418.1%382.6616.1%435.6313.8%496.413.9%金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額（億元）125515.4%1494.6919.6%1759.0417.7%1864.546%其中個人存款余額（億元）680.1517.2%826.5821.4%975.3618%1065.179%財政總收入（億元）161.838.7%220.8636.5%280.2026.9%328.517.20%稅收收入（億元）140.3936.6%184.131.1%235.4427.9%276.0617.3%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1791113.6%2033013.5%2250410.7%2507710.2%農(nóng)村居民人均純收入（元）677721.3%778514.9%880513.1%1013911.3%職工年人均工資（元）2945219%3389715.1%3951316.6%//城市綜合情況

潯陽區(qū)位于江西省北部，是省轄市——九江市中心城區(qū)。潯陽區(qū)位于北緯29°41′至45′，東經(jīng)115°55′至116°5′。轄域面積為50平方公里，全區(qū)轄7個街道：甘棠街道、湓浦街道、人民路街道、白水湖街道、金雞坡街道、西二路街道、濱興街道，共有85個居委會、8個行政村。潯陽區(qū)經(jīng)濟(jì)情況城市綜合情況潯陽區(qū)人口規(guī)模逐步增加，2014年末全區(qū)常住人口達(dá)到38.5萬.2011年至2014年常住人口規(guī)模

單位：萬人

潯陽區(qū)

經(jīng)濟(jì)情況城市綜合情況潯陽區(qū)生產(chǎn)總值至2014年末全區(qū)GDP達(dá)349.76億元，同比增長31.08億元，增長9.6%。2011年至2014年生產(chǎn)總值單位：億元潯陽區(qū)經(jīng)濟(jì)情況城市綜合情況

2014年全年固定資產(chǎn)72.23億元，同比上年增長了12.44億元，上升21%。2011年至2014年固定資產(chǎn)投資單位：億元潯陽區(qū)經(jīng)濟(jì)情況城市綜合情況2014年全年全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額173.8億元，同比增長20.7億元，增長13.5%.2011年至2014年社會消費(fèi)品零售總額單位：億元潯陽區(qū)經(jīng)濟(jì)情況城市綜合情況2014年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28727元，比上年增收3085元，增長12%；農(nóng)村居民人均收入15096元，比上年增收1619元，增長12%。2011年至2014年城鎮(zhèn)居民人均可支出收入單位：元潯陽區(qū)經(jīng)濟(jì)情況城市綜合情況全年全區(qū)到2013年末第一產(chǎn)業(yè)為0.62億元，同比增長10.7%；第二產(chǎn)業(yè)為115.75億元，同比增長6.3%；第三產(chǎn)業(yè)為200.44億元，同比增長11.7%。2011年至2013年三大產(chǎn)業(yè)總值單位：億元潯陽區(qū)經(jīng)濟(jì)情況城市綜合情況小結(jié)九江市作為江西省四大城市經(jīng)濟(jì)體之一，與省會南昌接壤，昌九一體化及城鄉(xiāng)一體化建設(shè)進(jìn)一步推動了九江市宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在以消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)增長的大趨勢下，消費(fèi)需求必將得到極大的推動。尋陽區(qū)作為九江的核心區(qū)，是市政府重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，其經(jīng)濟(jì)地位在九江市占據(jù)主導(dǎo)地位。著名的廬山風(fēng)景區(qū)造就了九江，鐵路、航運(yùn)發(fā)達(dá)，交通極為便利，旅游是九江市的一個重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，外來游客必將為九江的消費(fèi)帶來活力。九江市整體經(jīng)濟(jì)趨于穩(wěn)定而持續(xù)走高的態(tài)勢，居民收入的增長，帶來的是居民消費(fèi)能力增強(qiáng)。隨著城鄉(xiāng)一體化的不斷加快，城市建設(shè)及配套日趨完善，城區(qū)人口不斷增長，項(xiàng)目周邊新建住宅樓宇增多，在三五年內(nèi)入駐率將達(dá)到90%以上，也為本項(xiàng)目帶來巨大的消費(fèi)需求。項(xiàng)目周邊小區(qū)林立，以社區(qū)為主，以家庭消費(fèi)為主；居民收入中等偏低，應(yīng)以服務(wù)于固定消費(fèi)群體為重點(diǎn)，保證商場的持續(xù)經(jīng)營能力。商業(yè)主題定位體驗(yàn)式精品購物廣場

以生活超市及農(nóng)貿(mào)市為主力店，以兒童娛樂，餐飲為次主力店，百貨、休閑類為輔的體驗(yàn)式精品購物廣場，為周邊居民提供全方位的點(diǎn)對點(diǎn)服務(wù)，打造九江零售商業(yè)名片。植入文化，注重檔次，配套齊全，錯位經(jīng)營突出風(fēng)格，關(guān)注休閑，定點(diǎn)服務(wù)，體驗(yàn)營銷商業(yè)主題定位商業(yè)組合模式鼎新購物廣場培訓(xùn)健身精品百貨兒童娛樂餐飲農(nóng)貿(mào)市場精品生活超市商業(yè)組合模式精品百貨目標(biāo)客戶群體：企業(yè)類之消費(fèi)群體；周邊社區(qū)消費(fèi)群體；游客；九江市年輕消費(fèi)群體經(jīng)營范圍：化妝品時尚精品潮流服飾商業(yè)主題定位百貨類以聯(lián)營扣點(diǎn)形式合作，業(yè)態(tài)占比15%左右，目標(biāo)商戶為國內(nèi)一二線品牌，以二線品牌為主。因受電商及周邊競爭對手影響和本項(xiàng)目周邊居民消費(fèi)水平的影響，我們建議錯位經(jīng)營，不作為商場主營業(yè)態(tài)。商業(yè)組合模式餐飲目標(biāo)客戶群體：企業(yè)類之消費(fèi)群體；周邊社區(qū)消費(fèi)群體；游客；九江市年輕消費(fèi)群體經(jīng)營范圍：中餐；火鍋；西餐、壽司；特色餐飲商業(yè)主題定位餐飲類以租賃為主，聯(lián)營扣點(diǎn)為輔，業(yè)態(tài)占比20%左右，目標(biāo)商戶為國內(nèi)及省內(nèi)品牌，以連鎖品牌為主。隨著居民收入的提高，人們的消費(fèi)模式也在發(fā)生改，大部分家庭就餐會選擇就近的可味餐廳解決，特別是來客人的時候居多。餐飲業(yè)會一直保持一個良好經(jīng)營態(tài)勢，贏利點(diǎn)也相對較高。商業(yè)組合模式生活超市目標(biāo)客戶群體：企業(yè)類之消費(fèi)群體；周邊社區(qū)消費(fèi)群體；游客；九江市年輕消費(fèi)群體經(jīng)營范圍：日化用品；食品；精品蔬果；小百貨等生活必需品；商業(yè)主題定位生活超市以自營為主，招各品類供應(yīng)商，自主定價，部分聯(lián)營扣點(diǎn)，業(yè)態(tài)占比30%左右。生活快消品一是受效期及保鮮的限制，電商沖擊很小，二是居民生活必需品，消耗量大且快，三是價值和價格相對較低，四是民生工程，能解決就來，國家對生鮮類商品有一定資金扶持，所以生命力強(qiáng)，聚客效應(yīng)強(qiáng)，只要經(jīng)營管理到位都賺錢，同時會有一定量的營業(yè)外收益，且能給開發(fā)商帶來大量的現(xiàn)金流，這也是不少開發(fā)商選擇自營超市的目的。商業(yè)組合模式休閑娛樂商業(yè)主題定位目標(biāo)客戶群體：0-12歲兒童；周邊社區(qū)消費(fèi)群體；公司職員；年輕消費(fèi)群體經(jīng)營范圍：兒童娛樂；兒童百貨；培訓(xùn)、體驗(yàn)；影院；兒童類以聯(lián)營為主，商家資源豐富。受中國傳統(tǒng)文化影響，兒童在家庭中的地位相當(dāng)重，每個家庭在自己孩子成長方面的投資驚人，兒童消費(fèi)潛力具大，目前系朝陽行業(yè)，前景看好。目標(biāo)消費(fèi)群體經(jīng)營業(yè)態(tài)對比消費(fèi)人群分析定位分析SWTO分析項(xiàng)目定位依據(jù)項(xiàng)目定位依據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體潛在的商業(yè)機(jī)遇和結(jié)論（從權(quán)重高到低排列）何種消費(fèi)者可能被吸引至本案？周邊小區(qū)的居民鄰近區(qū)域的居民政府、企事業(yè)單位工作人員、上班人士休閑娛樂互動人群在建小區(qū)未來入住的居民消費(fèi)者有機(jī)會采用何種消費(fèi)？休閑、體驗(yàn)式消費(fèi)豐富的餐飲服務(wù)便利、完善的生活服務(wù)全方位的售后服務(wù)項(xiàng)目定位依據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)對比九方購物中心

聯(lián)盛奧特萊斯聯(lián)盛購物廣場

太平洋百貨崇尚百貨

沃爾瑪購物廣場大潤發(fā)廣場九方購物中心項(xiàng)目地址九江市八里湖新區(qū)長虹西大道101號(與長江大道交匯處)總建筑面積11萬㎡業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)一樓：男裝、餐飲、、鞋包；二樓：女裝、鞋包、內(nèi)衣、精品店；三樓：母嬰幼童、生活配套；四樓：戶外運(yùn)動服飾、餐飲、休閑裝；五樓：餐飲娛樂。負(fù)一樓：超市、停車場主力店中影國際影城、麥德龍、KFC經(jīng)營模式聯(lián)營租金價格扣點(diǎn)12%左右項(xiàng)目定位依據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)對比項(xiàng)目定位依據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)對比聯(lián)盛奧特萊斯項(xiàng)目地址九江市威家鎮(zhèn)廬山大道浸谷小鎮(zhèn)廬山北門總建筑面積2.2萬㎡業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)一樓：鞋包、化妝品、男女裝二樓：時尚休閑、鞋包三樓：戶外、男裝、兒童樂園、餐飲。主力品牌耐克、匡威，新秀麗折扣店經(jīng)營模式聯(lián)營租金價格扣點(diǎn)12%左右項(xiàng)目定位依據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)對比聯(lián)盛購物廣場項(xiàng)目地址潯陽路19號-23號總建筑面積1.8萬㎡業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)負(fù)一樓：精品超市；一樓：珠寶、化妝品、鞋包；二樓：少淑女裝、飾品、化妝品、女包；三樓：女裝、文胸內(nèi)衣、家居服；四樓：男裝、女鞋、男士精品；五樓：運(yùn)動休閑服飾、箱包；六樓：母嬰幼童用品、家居家紡、家電主力店麥當(dāng)勞、周大福、百麗、綾致集團(tuán)經(jīng)營模式聯(lián)營租金價格扣點(diǎn)20%左右項(xiàng)目定位依據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)對比太平洋百貨項(xiàng)目地址九江市潯陽區(qū)潯陽東路356號總建筑面積1.2萬㎡業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)一樓：黃金珠寶、化妝品、女鞋、手表；二樓：內(nèi)衣、女包、少淑女裝；三樓：女裝；四樓：男裝、女裝；五樓：男女休閑裝；六樓：運(yùn)動、床品，小家電、兒童樂園，童裝重點(diǎn)品牌KFC、百麗、綾致集團(tuán)、拉夏主力店百貨經(jīng)營模式聯(lián)營租金價格扣點(diǎn)18%左右崇尚百貨項(xiàng)目地址南湖路108號南湖國際北面1-3樓總建筑面積4.6萬㎡業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)百貨區(qū)在進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計(jì)9月份之前調(diào)整完。重點(diǎn)品牌德克士、佐祐餐飲集團(tuán)，主力店人人樂超市經(jīng)營模式聯(lián)營+租賃租金價格扣點(diǎn)16%左右，租金：60-90元項(xiàng)目定位依據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)對比沃爾瑪購物廣場項(xiàng)目地址潯陽區(qū)廬山南路265號名湖廣場2-3樓總建筑面積3.6萬㎡業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)一樓：餐飲，百貨，步行街；二樓：超市；數(shù)碼小家電；精品三樓：超市重點(diǎn)品牌麥當(dāng)勞、國美電器、寶島眼鏡主力店沃爾瑪超市經(jīng)營模式租賃租金價格110元/月/平方項(xiàng)目定位依據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)對比項(xiàng)目定位依據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)對比大潤發(fā)(大潤發(fā)廣場)項(xiàng)目地址九瑞大道53號金晨大廈（移動通信大樓西側(cè)）總建筑面積13.13萬㎡業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)負(fù)一樓：超市、皮具箱包、女裝、化妝品。一樓：超市黃金珠寶，男女鞋二樓：影院、金融機(jī)構(gòu)三樓：兒童教育，美容SAP重點(diǎn)品牌KFC、達(dá)芙妮、中國黃金主力店大潤發(fā)超市、時代華納影城經(jīng)營模式租賃租金價格30-110項(xiàng)目周邊主要商業(yè)街概述大中路步行街

潯陽路

潯陽東路

長虹北路

廬峰東路

濱江路

大中路步行街全長2100米，路寬10到14米，含支巷若干，與潯陽路商業(yè)街共組大中路商圈，其規(guī)模和商業(yè)人氣在江西省首屈一指，與南昌中山路步行街并稱為江西省兩大商業(yè)步行街。金融機(jī)構(gòu)有九江銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、郵政儲蓄。商鋪形態(tài)住宅底層，部分2至3層。租金單價平均55元/㎡/月—160元/㎡/月。經(jīng)營種類百貨60%；餐飲30%；娛樂10%。主力商業(yè)品牌肯德基，必勝客、麥當(dāng)勞，蘇寧電器等主力店面積1000㎡主力店密集度平均每10米項(xiàng)目周邊主要商業(yè)街概述大中路步行街項(xiàng)目周邊主要商業(yè)街概述潯陽路

潯陽路與大中路相鄰，也是九江市最繁華的商業(yè)街。大型賣場分布有太平洋購物廣場，聯(lián)盛購物廣場，女人街商場；金融機(jī)構(gòu)分布有交通銀行、工商銀行、九江銀行、建設(shè)銀行。整條街手機(jī)數(shù)碼品牌占比很大。商鋪形態(tài)樓宇底層，部分2至3層。租金單價平均55元/㎡/月—160元/㎡/月。經(jīng)營種類手機(jī)數(shù)碼60%；百貨30%；餐飲娛樂10%。主力商業(yè)品牌羅萊家紡、三星、蘋果、聯(lián)想等主力店面積500㎡主力店密集度平均每5米項(xiàng)目周邊主要商業(yè)街概述潯陽東路

潯陽東路位于甘棠路口和長虹立交橋之間，中段商鋪稀少，商業(yè)空白區(qū)占50%。百貨集中在西段，其余區(qū)域主要以餐飲為主。商鋪形態(tài)住宅底層，部分2層。租金單價平均35元/㎡/月—70元/㎡/月。經(jīng)營種類餐飲60%；休閑娛樂7%；百貨33%。主力商業(yè)品牌蘋果體驗(yàn)店、元祖等。主力店面積80㎡主力店密集度平均每500米。項(xiàng)目周邊主要商業(yè)街概述長虹北路

長虹北路北接濱江路，南至長虹立交橋。商鋪以底商為主且間隔距離較長。最典型的商業(yè)有占地約500多畝的國家級京九農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場。商鋪形態(tài)住宅底層，部分2至3層。租金單價平均30元/㎡/月—60元/㎡/月。經(jīng)營種類批發(fā)市場及其他類50%；餐飲40%；休閑娛樂10%。主力商業(yè)品牌無主力店面積無主力店密集度無項(xiàng)目周邊主要商業(yè)街概述廬峰東路

廬峰東路總長度約1.5Km，商業(yè)占整個路段的五分之三，其余部分為商業(yè)空白區(qū)。分布有潯陽區(qū)白水湖街道服務(wù)中心、潯陽區(qū)社會服務(wù)中心、九江市第七中學(xué)、解放軍171醫(yī)院、廬峰花園社區(qū)、廬園小區(qū)、信華城市廣場等。商鋪形態(tài)住宅底層，部分2層。租金單價平均25元/㎡/月—80元/㎡/月。經(jīng)營種類餐飲50%；百貨30%；休閑娛樂10%；其他類10%。主力商業(yè)品牌好吃屋、淘寶貝、特百惠、廣靈大藥房、卡斯維諾女裝、文君美容會所。主力店面積50㎡——300㎡主力店密集度每300米

濱江路休閑場所就有白水湖公園、潯陽江廣場、親水廣場；長江大堤與白水明珠、潯陽樓、鎖江樓等人文景觀，休閑娛樂人群密集。商鋪形態(tài)住宅底層，部分2至3層。租金單價平均30元/㎡/月—60元/㎡/月。經(jīng)營種類餐飲40%；洗浴按摩20%；娛樂10%；其他店鋪30%主力商業(yè)品牌俏湘潯、君悅會所、金色年代娛樂等主力店面積2000㎡以上主力店密集度每500米項(xiàng)目周邊主要商業(yè)街概述濱江路項(xiàng)目周邊主要商業(yè)街概述各街區(qū)平均租金街區(qū)平均租金大中路步行街160元/月/平米潯陽路150元/月/平米長虹北路40元/月/平米濱江路45元/月/平米潯陽東路50元/月/平米花果園北路30元/月/平米

圍繞項(xiàng)目的長虹北路、濱江路、花果園北路、化工廠路、廬峰東路等街道日人均流量達(dá)37000人次。周邊的長盛錦江、水電廠小區(qū)、潯陽江畔、御江一品、信華城市花園、陽光公館、花果園小區(qū)、公園1號、世豪名置、廬園小區(qū)、廬峰花園、廬峰苑等住宅小區(qū)，達(dá)3.5萬長住人群。潯陽小學(xué)、潯陽區(qū)第一幼兒園、潯陽區(qū)法院、九江市海事局、九江市水上分局、廬峰學(xué)校、九江市第七中學(xué)、中瀚商務(wù)中心、解放軍171醫(yī)院等固定的在校師生、辦公商務(wù)人士達(dá)9946人。（不包括商務(wù)來往流動人群和接送學(xué)生的家長陪護(hù)病人家屬）在建的滿庭春MOMΛ1期、2期、3期、潯陽城和籌建中的人民醫(yī)院為項(xiàng)目后期帶來源源不斷的客流和商機(jī)。項(xiàng)目周邊主要商業(yè)街概述輻射范圍小區(qū)人口消費(fèi)人群分析小區(qū)名稱規(guī)劃戶數(shù)入住率現(xiàn)有小區(qū)人數(shù)備注公園一號83070%1743/柘電廠小區(qū)1624100%4872/長盛錦江70040%840/潯陽江畔95570%2005/御江一品190715%8586月30日交房，現(xiàn)在有15%的業(yè)主在裝修信華城市花園280380%6728/陽光公館36960%664/花果園小區(qū)122030%1098/長虹北社區(qū)1486100%4458/廬園小區(qū)750100%2250/廬峰花園1800100%5400/滿庭春2294//在建世豪名置42790%1152/化工廠社區(qū)1232100%3696/潯陽城1353//在建，預(yù)計(jì)一期交房時間為2015年12月31日合計(jì)18818/35764/項(xiàng)目周邊人、車流消費(fèi)人群分析位置時間日人流量約（小時/人）日車流量約（小時/輛）濱江路18:30-19:30722300010:00-11:005202880花果園北路19:30-20:309006609：00-10:00600410化工廠路18:30-19:30108043411：00-12:00600360長虹北路19:30-20:30840264015：00-16:006603300廬峰東路19:00-20:00780168014：00-15:007201800合計(jì)日總流量3711085820項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位消費(fèi)人群分析名稱人數(shù)位置潯陽小學(xué)學(xué)生991名、教職工98人潯陽區(qū)花果園北路潯陽區(qū)第一幼兒園教職工56名、幼兒950名潯陽區(qū)花果園北路100號潯陽區(qū)法院91名干警潯陽區(qū)濱江路967號九江市海事局約300余人潯陽區(qū)濱江路261號九江市水上分局41名警力潯陽區(qū)濱江路256號廬峰學(xué)校教職工150名、學(xué)生1850人潯陽區(qū)廬峰東路14號九江市第七中學(xué)教職工150人、學(xué)生1350人潯陽區(qū)長虹北支巷26號中瀚商務(wù)中心約119名商務(wù)辦公人員潯陽區(qū)長虹北路與廬峰東路交匯處解放軍171醫(yī)院床位800位、職工家屬3000人潯陽區(qū)廬峰東路18號九江市人民醫(yī)院籌建中潯陽區(qū)花果園北路合計(jì)9946人消費(fèi)人群分析年齡結(jié)構(gòu)43.1%3.9%52.9%3公里范圍內(nèi)城區(qū)范圍城區(qū)外15.5%14.1%11.4%28.4%18-24歲31-35歲41-54歲

30.7%25-30歲35-40歲37.72%16.67%20.18%24歲以下

25.44%25-30歲31-40歲41歲以上3公里內(nèi)消費(fèi)者構(gòu)成愿意來本區(qū)域消費(fèi)的消費(fèi)者構(gòu)成3公里外城區(qū)消費(fèi)者構(gòu)成有意向前往本區(qū)域消費(fèi)的客群主要來自3公里內(nèi)，分24歲以下、25-40歲及41歲以上等3部分。項(xiàng)目周邊3公里以私營業(yè)主與住宅家庭為主，人口結(jié)構(gòu)以3-4口之家為主，達(dá)76.7%，其中3口之家占49.5%，4口之家占27.2%項(xiàng)目周邊3公里職業(yè)構(gòu)成20.5%4.4%6.1%8.8%

8.8%私營業(yè)主企業(yè)中高級管理人員機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員學(xué)生教師、醫(yī)生自由職業(yè)者

0.0%2.6%49.5%27.2%14.9%0.9%0.9%1人2人3人4人5人

6人6人以上項(xiàng)目周邊3公里家庭結(jié)構(gòu)8.8%37.7%5.3%其他小區(qū)居民消費(fèi)人群分析職業(yè)構(gòu)成消費(fèi)人群分析個人月收入3.6%21.9%

29.0%21.9%7.0%6.1%6.1%0.9%0.0%0.0%3.5%1500元以下1501-2999元3000-3999元4000-5499元5500-7499元

7500-8999元9000-10499元10500-11999元12000-13499元13500-14999元15000元以上項(xiàng)目周邊3公里個人收入11.4%14.6%

21.1%15.8%11.4%11.4%6.1%8.2%4000-4999元5000-6499元6500-7999元8000-9499元9500-10999元11000-12499元12500-14999元15000元以上項(xiàng)目周邊3公里家庭收入項(xiàng)目周邊3公里消費(fèi)者家庭收入6500-9499為主流項(xiàng)目周邊3公里消費(fèi)者購物、餐飲、娛樂支出占總體區(qū)間為：購物40%-50%；餐飲30-40%；娛樂10%-20%50%30%購物項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)20%餐飲娛樂消費(fèi)人群分析支出分析1.8%9.7%26.3%

15.8%

7.9%

12.3%小于200200-300301-600801-10001201-14001601-18001800以上項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)項(xiàng)目周邊3公里消費(fèi)者支出消費(fèi)金額集中在300-1000元/月之間，301-600元/月26.3%，601-800元/月占17.5%，801-1000元/月占15.8%17.5%601-8001001-12001401-16006.1%1。8%0.9%消費(fèi)人群分析消費(fèi)金額分析消費(fèi)人群分析購物頻率11.1%18.42%

22.2%35.96%

1.75%0.70%11.40%幾乎每天都去每周3至5次每周2次每周1次每兩至三周1次每月1次更少項(xiàng)目周邊3公里項(xiàng)目周邊3公里消費(fèi)者購物頻率其中每周2次以上占35.96%消費(fèi)人群分析購物金額購物以201-600元為主，占比達(dá)60%左右21.5%59.8%13.1%

2.8%

2.8%200元以下201-600元601-1000元1001-1500元

1500元以上項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)項(xiàng)目周邊3公里消費(fèi)者外出就餐頻率較高，每周3-5次占17.54%，每周2次占18.42%，每周一次占29.82%2.63%17.54%18.42%

9.65%11.40%10.53%幾乎每天都去每周3至5次每周2次每周1次每兩至三周1次每月1次更少周邊三公里29.82%消費(fèi)人群分析就餐頻率項(xiàng)目周邊3公里消費(fèi)者餐飲消費(fèi)金額集中在200-600之間，200-400元占29.8%，401-600占21.1%14.9%29.8%21.1%10.5%

6.1%0.0%

0.0%

0.0%4.4%小于200200-400401-600601-800801-10001001-12001201-1400

1401-1600

1601-1800項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)

13.2%消費(fèi)人群分析餐飲消費(fèi)金額40.4%10.5%7.0%200-400401-600

601-800

801-1000

1001-1200

1201-1400

1401-1600

1601-1800

1800以上項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)樣本量小于20021.1%9.7%7.0%0%

0.9%0%

4.4%

消費(fèi)人群分析文化娛樂類支出項(xiàng)目周邊3公里消費(fèi)者娛樂支出主要為400元以內(nèi)，支出小于200元占40%，200-400元21.1%，401-600元占7%，601-800元占10.5%

高檔中高檔

中檔

中低檔占比約12%占比約44%占比約25%占比約18%

高檔中高檔

中檔

中低檔目前核心商圈消費(fèi)者構(gòu)成2017年核心商圈消費(fèi)者構(gòu)成占比約15%占比約56%

占比約16%

占比約13%未來核心商圈消費(fèi)者檔次以

中檔/中高檔為主，其中獨(dú)特性導(dǎo)向約占15%，生活方式導(dǎo)向約占56%，價值導(dǎo)向約占16%，價格導(dǎo)向約占13%消費(fèi)人群分析未來商業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)分析顯示，29.8%的消費(fèi)者希望本項(xiàng)目為高檔，33.1%的消費(fèi)者希望本項(xiàng)目為中高檔，27.6%的消費(fèi)者希望本項(xiàng)目為中檔

項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)

消費(fèi)人群分析項(xiàng)目定位分析29.8%33.1%27.6%

9.5%

0.0%高檔中高檔中檔中低檔低檔項(xiàng)目周邊3公里消費(fèi)者認(rèn)為百貨、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)是本項(xiàng)目必須有的品類79.0%80.7%53.5%47.4%43.0%49.1%43.0%43.9%43.9%40.4%傳統(tǒng)小吃本地菜現(xiàn)代快餐地方特色咖啡店60.5%47.4%39.5%30.7%32.5%電影院KTV電器美容美發(fā)家居用品購物餐飲娛樂鞋時裝數(shù)碼電子產(chǎn)品雜貨皮具消費(fèi)人群分析項(xiàng)目定位分析1項(xiàng)目打造九江市城市體驗(yàn)式精品購物廣場，為周邊居民創(chuàng)造高品質(zhì)生活。根據(jù)調(diào)研周邊3公里消費(fèi)者90%愿意來本項(xiàng)目消費(fèi)，消費(fèi)指數(shù)平均可達(dá)4.5分以上；項(xiàng)目周邊3公里消費(fèi)者傾向結(jié)伴消費(fèi)，3人同行占比38,9%，2人同行占比32.7%，4人同行占比28.4%2數(shù)據(jù)分析29.8%的消費(fèi)者希望本項(xiàng)目為高檔，33.1%的消費(fèi)者希望本項(xiàng)目為中高檔，27.6%的消費(fèi)者希望本項(xiàng)目為中檔3購物品類：時裝、鞋、皮具、個人數(shù)碼；電器、日常用品、傳統(tǒng)小吃、地方特色小吃、兒童游樂場、電影院、KTV、美容美發(fā)、家居用品、等業(yè)態(tài)；手表、家電、飾品、化妝品、箱包、面包店、果汁吧、茶坊、湘菜、川菜、本地菜、、劇院、為項(xiàng)目未來可豐富業(yè)態(tài)45娛樂品類：生活超市、電影院、KTV、兒童游樂場、圖書館、劇院為項(xiàng)目需要的業(yè)態(tài)5項(xiàng)目周邊3公里購物消費(fèi)主要為200-600元/人.次，200-400元占比26.3%，401-600占比24.6%；餐飲消費(fèi)以400元以內(nèi)為主，小于200占比33.3%，200-400占比30.7%；娛樂消費(fèi)主要為小于200元/人.次，占比48.3%4小結(jié)項(xiàng)目SWTO分析優(yōu)勢（Strengths）

1、周邊休閑場所和自然景觀豐富；2、交通區(qū)位優(yōu)勢，投資價值較高；3、周邊有多個已建和建小區(qū)，企事業(yè)單位；4、改造片區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅?、目前區(qū)域缺乏大型集中式商業(yè)，尚處于空白階段。項(xiàng)目SWTO分析劣勢（Weaknesses）

1、項(xiàng)目整體體量較??；業(yè)態(tài)創(chuàng)新性及可塑性弱；

2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱、技術(shù)落后；

3、區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)尚處于待開發(fā)階段；4、國際、國內(nèi)連鎖品牌在該區(qū)域關(guān)注度偏低。

項(xiàng)目SWTO分析威脅（Threats）

1、整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境將趨緊；

2、項(xiàng)目周邊消費(fèi)群體消費(fèi)意識需要提高；

3、目前城市交通體系欠缺，項(xiàng)目公共交通工具抵達(dá)性較低；

4、該區(qū)域?qū)儆诟脑炱瑓^(qū)，商業(yè)培育期較長；5、新舊商業(yè)模式交替并存，新商業(yè)所受的風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于舊商業(yè)模式。項(xiàng)目SWTO分析機(jī)會（Opportunities）1、國家相關(guān)優(yōu)惠政策扶持；2、城市城建迅猛，城市競爭力逐漸增強(qiáng)，吸引投資商入駐；3、城市商業(yè)區(qū)域的劃分，突出項(xiàng)目位置重要性；

4、城市居民消費(fèi)理念正在改善、消費(fèi)力正在提升；

5、周邊小區(qū)，企事業(yè)單位增多，消費(fèi)人群成增長趨勢；

項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合見項(xiàng)目1-6層規(guī)劃圖招商對象時尚百貨招商對象品牌餐飲招商對象品牌餐飲招商對象兒童娛教招商對象休閑娛樂結(jié)論依據(jù)調(diào)研的相關(guān)數(shù)據(jù)及周邊居民走訪反饋的信息，我們認(rèn)為：1、項(xiàng)目目前周邊商業(yè)氛圍不夠，需要二至三年的培育期，但前景看好；2、項(xiàng)目周邊三公里范圍內(nèi)缺少較大型的商業(yè)體，本項(xiàng)目的開發(fā)能有效滿足周邊消費(fèi)需求；3、根據(jù)周邊居民消費(fèi)能力及本項(xiàng)目本身體量分析，本項(xiàng)目應(yīng)定位為以中檔消費(fèi)為主的零售商業(yè)體，其中又以家庭日常消費(fèi)為主，所以應(yīng)以生

活超市為重點(diǎn)，其它如餐飲、娛樂等為輔的業(yè)態(tài)組合較為合理；4、超市自營是一個很好的決策。超市前期投入雖然較大，2000平左右的超市約需800萬投入，包括貨品庫存。但是能帶來穩(wěn)定的收益，還能提

供較多的現(xiàn)金流，且供應(yīng)商結(jié)款一般為月結(jié)，現(xiàn)金結(jié)算較少，開發(fā)商至

少有40天的商場營業(yè)收入存量；5、商場采用以聯(lián)營為主，租賃為輔的合作模式；結(jié)論6、百貨類商品受電商及目前經(jīng)濟(jì)形勢影響，以及周邊競爭對手壓力，比重不

宜太高，應(yīng)作為配套設(shè)計(jì)，與競爭對手形成差異化經(jīng)營；兒童業(yè)態(tài)屬朝陽

產(chǎn)業(yè)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注；餐飲行業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定，消費(fèi)潛力較大應(yīng)與影院等配套業(yè)

態(tài)作為商場吸客的重要手段；7、根據(jù)財務(wù)預(yù)測分析，商場開業(yè)經(jīng)營后，除去固定資產(chǎn)折舊，每年大概有300

多萬收益。8、目前零售業(yè)已經(jīng)不再是價格的時代，所以后期對管理團(tuán)隊(duì)的要求較高，營銷

手段要跟得上時代的脈絡(luò)。我們應(yīng)該就商場環(huán)境的塑造，售后服務(wù)的完善，

商品豐富度及價格敏感度進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)和管理，開成自己的特色才能持續(xù)發(fā)

展。