聚豪灣業(yè)主公約

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔xxx業(yè)主公約（討論稿）x物業(yè)管理有限公司二零零二年十一月

xx業(yè)主公約xx（地址：廣東省x市）“業(yè)主公約”（簽約單位：單位）本公約由以下當事人于年月日簽訂：（一）x市x鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司（以下簡稱為“發(fā)展商”） 地址：（二）（以下簡稱為“第一購置者”） 通訊地址：（三）xx物業(yè)管理公司（以下簡稱為“管理者”） 地址：x市x鎮(zhèn)新城區(qū)方正大道x豪園

目錄前言……………3第一章定義…………………4第二章總則…………………6第三章發(fā)展商的權(quán)利………………………7第四章業(yè)主權(quán)利及責任…………………9第五章管理………………15第六章該別墅區(qū)或部分受損不宜使用時的規(guī)定………21第七章業(yè)主大會及業(yè)主委員會…………22附錄一承諾書……………26附錄二公共地方圖則……………………27前言本公約制定的目的在于通過本公約的實施，以界定各業(yè)主對位于x市x鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路x（以下簡稱“該小區(qū)”）及其設(shè)備、服務(wù)設(shè)施、儀器的管理、保養(yǎng)、保險及維修訂立規(guī)定，達到對該小區(qū)的統(tǒng)一管理，以保證該小區(qū)的所有業(yè)主有效地使用其購置的物業(yè)及規(guī)定各業(yè)主對該小區(qū)的管理及公共開支所須負責的適當比例。本公約自以上當事人簽署后即生效，該小區(qū)的其他業(yè)主亦將會簽署本公約附錄一的承諾書，因此，該小區(qū)的所有業(yè)主（不論現(xiàn)在或?qū)恚┚鶗艿奖竟s各條文的約束。第一章定義在本公約中，除文意另有所指外：“該土地”：指根據(jù)x市國有土地使用證編號為“”約平方米的土地?！霸撔^(qū)”：指座落于該土地上的x或其任何部分?！肮驳胤健保褐冈谠搫e墅區(qū)內(nèi)或該土地內(nèi)由發(fā)展商根據(jù)本公約所指定的公共地方。其中包括各樓梯間、行人道、行車道、衛(wèi)生間、梯臺、天臺、綠化區(qū)及休息地方、管理者辦事處及各監(jiān)控室、電表房、鍋爐房、電掣房、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防及保安設(shè)備控制室、電話機房、消防泵房、光井、水箱、發(fā)電機房及為該土地及該小區(qū)的業(yè)主和租戶及訪客而設(shè)并供其共用的其他地方或范圍，但不包括任何業(yè)主獨立擁有所有權(quán)的地方?！肮卜?wù)設(shè)施”：指為該小區(qū)的利益而安裝的設(shè)備、儀器、電機、裝置、樹木、管道、電纜、電線。但任何只供個別業(yè)主及租戶使用的設(shè)施不包括在內(nèi)?！巴鈮Α保褐冈撔^(qū)的所有或部份外墻?！把b修規(guī)則”：指管理者（如以下所定義）就各業(yè)主在其所屬單元（如以下定義）的裝修、更改、改進、加建及裝飾等所作的規(guī)定?！坝脩羰謨浴保褐腹芾碚吒鶕?jù)本公約的規(guī)定制定要求各業(yè)主及租戶使用其所擁有的單元及該小區(qū)公共地方及設(shè)施時遵守的細則。“綠化區(qū)”：指根據(jù)政府當局依照有關(guān)法令所要求或由發(fā)展商所設(shè)計規(guī)劃在該土地上實施綠化的地區(qū)?！肮芾眍A(yù)算”：指根據(jù)本公約和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定而為該小區(qū)預(yù)備的管理預(yù)算?！肮芾碣M用”：指由業(yè)主繳納的，用于管理及保養(yǎng)該小區(qū)而引起的所有費用和開支?！肮芾矸蓊~”：指為使各業(yè)主分攤并繳納管理費用而分配給各單元的份額?！肮芾碚摺保褐副话l(fā)展商x市x鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司聘用為管理該別墅區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)法人。“業(yè)主”：指合法擁有或共同擁有該小區(qū)的單元所有權(quán)的人士，并包括其日后通過合法程序而成為當時的合法繼承人或當時的承讓（包括但不限于變賣、贈與及互易等）人。如果該單元已被合法抵押，則“業(yè)主”應(yīng)包括該抵押人和受押人（抵押權(quán)人）；但以上所述受押人（抵押權(quán)人）只是在受押人（抵押權(quán)人）占有該有關(guān)單元或收取該單元的租金及利益下才算是業(yè)主?！鞍l(fā)展商”：指該小區(qū)的發(fā)展商x市x鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司?！吧虉鰡卧保褐父鶕?jù)本公約規(guī)定作為商場用途的單元。“車位”：指根據(jù)本公約規(guī)定作為停泊車輛用途的地方。“單元”：指該小區(qū)內(nèi)各業(yè)主獨立擁有所有權(quán)的單位，包括小區(qū)單元、公寓單元、商鋪單元或其部分?！氨竟s”：指上述當事人（即發(fā)展商、第一購置者與管理者）于上述日期簽署的本公約，并包括其補充協(xié)議及附署文件。“土地批文”：指有關(guān)的國有土地使用批文，編號為“”及有關(guān)的文件及修訂?！敖桓妒褂猛ㄖ獣保褐赴l(fā)展商于該小區(qū)可以交付給各業(yè)主使用時發(fā)給各業(yè)主的通知書。“業(yè)主委員會”：指各業(yè)主按照本公約及有關(guān)法規(guī)不時召開的業(yè)主大會（如以下定義）中所委任或選出的業(yè)主委員會?！皹I(yè)主大會”：指按照本公約第七章舉行及有關(guān)法規(guī)所定義的業(yè)主大會。“攤分費”：指因該別墅區(qū)在管理及維修上的需要而作出一次性的支出，并當按有關(guān)法規(guī)成立之管理基金增值部分不足以支付任何大型設(shè)施維修或更新的情況下，管理者向各業(yè)主收取用以支付前述支出的金額。在本公約中（在文義許可或要求下），表示單數(shù)的字眼應(yīng)包括眾數(shù)，相反亦同；表示陽性的字眼應(yīng)包括陰性和中性，相反亦同；表示人的字眼應(yīng)包括自然人、法人及社團。第二章總則公共地方是為各業(yè)主的利益而設(shè)置的，可由每一位業(yè)主及其租客、雇員，訪客及其受許者使用。各業(yè)主此后一切時候均須遵守和履行本公約所載的保證、規(guī)定及限制，并受其約束。該保證、規(guī)定及限制的保障和約束附帶于該土地及該小區(qū)的每個部分。每個業(yè)主對其單元有全權(quán)的處理權(quán)，包括出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、按揭、出租、批準享用或以其他方式處置或變賣，而無須其他業(yè)主或?qū)υ撔^(qū)有任何權(quán)益的人士同意，但該處理須明確地受本公約限制和保障。若任何業(yè)主出租其單元給任何租客或租戶，須就該租客或租戶適當履行及遵守本公約的條款向其他業(yè)主負責。另有其它約定（如反租協(xié)議），則應(yīng)受該約定的約束。第三章發(fā)展商的權(quán)利發(fā)展商將保留以下權(quán)利：發(fā)展商有權(quán)在其認為合適的情況下更改該小區(qū)的名稱或其中任何部分的名稱及編號。在進行上述更改前，發(fā)展商應(yīng)提前三個月以書面通知所有業(yè)主，并無須就因此而引致的任何損失、費用或開支向其他業(yè)主賠償。發(fā)展商及其承建商、代理人及其他經(jīng)許可人因為根據(jù)政府批準的圖則、完成該物業(yè)的工程或須進行發(fā)展商對該小區(qū)責任范圍內(nèi)的維修，包括但不限于公共地方及公共服務(wù)設(shè)施，有權(quán)攜帶一切必須的設(shè)備、機器及材料進入該別墅區(qū)任何一部分，但須預(yù)先通知（緊急情況除外）有關(guān)的業(yè)主或使用人。發(fā)展商有權(quán)對本公約簽訂時存在的該小區(qū)建筑規(guī)劃及藍圖進行更改、修訂、增訂或改動而無須任何其他業(yè)主或其他擁有該小區(qū)權(quán)益的人同意或批準。但上述更改、修訂、增訂或改動須事先獲得有關(guān)政府當局的批準。所有有關(guān)更改、修訂、增訂或改動并不賦予任何業(yè)主針對發(fā)展商訴訟的權(quán)利。惟上述更改、修訂、增訂或改動不得妨礙任何業(yè)主使用其單元的權(quán)利。發(fā)展商有權(quán)于該別墅區(qū)所有權(quán)并未出售的部分安裝、架設(shè)、更改、保養(yǎng)及拆去煙囪、招牌、廣告、天線、桅桿、避雷針、照明設(shè)施及其他各種固定設(shè)施。并在事先給予各業(yè)主書面通知后（緊急情況除外）于一切合理時間帶同或不帶同工人及設(shè)備進入該小區(qū)任何部分，以便進行上述有關(guān)工程，及按發(fā)展商認為適當?shù)臈l款準許或批準或授權(quán)其他人進行上述工程。惟上述工程不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬的單元。發(fā)展商有權(quán)將其于該小區(qū)及該土地擁有所有權(quán)的部分在其認為適當?shù)臅r間內(nèi)劃作額外的公共地方，并立約聲明。在聲明指定的時間內(nèi)，該等額外地方構(gòu)成公共地方的一部分，各業(yè)主須按其管理份額的比例負責該等額外地方的保養(yǎng)及維修。惟在行使上述權(quán)利時，發(fā)展商不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬單元。發(fā)展商有權(quán)將在該小區(qū)擁有所有權(quán)的任何部分轉(zhuǎn)讓或贈予，而無須其他業(yè)主同意。發(fā)展商有權(quán)在其認為合適的情況下將管理份額分配作出更改或重新安排，并有權(quán)以發(fā)展商的名義簽署任何有關(guān)文件，而無須其他業(yè)主同意，但須以不改變各業(yè)主之間的管理份額比例為原則。發(fā)展商有權(quán)向政府有關(guān)部門申請對土地批文作出發(fā)展商認為適當?shù)男抻?、改動或修改，并就此事與政府磋商，達成協(xié)議，而無需其他任何業(yè)主同意或批準及可以以發(fā)展商的名義簽署任何有關(guān)文件。惟此項權(quán)利的行使不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬的單元。發(fā)展商有權(quán)擴大或重新劃定該土地的界限，就此事與政府磋商及達成協(xié)議，而無須其他任何業(yè)主同意或批準。在受本公約的限制和保障下，發(fā)展商有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準占用、或以其他任何方式處置該小區(qū)并未出售的任何部分，而不須任何業(yè)主同意。發(fā)展商可委派代理人行使本公約保留予發(fā)展商的任何權(quán)利。發(fā)展商可按其認為適當?shù)臈l件將本公約保留予發(fā)展商的全部或部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓予發(fā)展商認為適當?shù)娜耸炕蚬?。在不抵觸本公約條款的前提下，發(fā)展商可就該小區(qū)任何部分另行訂立副公約及其他有關(guān)管理該小區(qū)的文件。本公約所載發(fā)展商的其他權(quán)利。第四章業(yè)主權(quán)利及責任業(yè)主的權(quán)利在各業(yè)主遵守政府訂立的有關(guān)法例、本公約的所有規(guī)則，并按期繳交有關(guān)費用的前提下，各業(yè)主將享有下述權(quán)利：各業(yè)主、租客及其雇工人、中介人或許可人對公共地方均有通行權(quán)。各業(yè)主有權(quán)享有小區(qū)結(jié)構(gòu)對其單元或車位的支持，且不論此等結(jié)構(gòu)是在公共地方或在其他業(yè)主的單元內(nèi)。各業(yè)主、租客及其雇工人、中介人或許可人均能享用該小區(qū)的公共管道，包括所有下水道、污水渠、糞渠、食水喉、通風管道、氣體供應(yīng)管道及所有高壓、低壓及微壓電纜或電線。各業(yè)主、其家人及租客均有權(quán)享用該小區(qū)的公共康樂設(shè)施。各業(yè)主均享有其所屬單元的絕對所有權(quán)。業(yè)主的責任：各業(yè)主承諾在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的單元時，須于有關(guān)購買者簽署買賣合同或租賃合同之日起十五日內(nèi)就該單元的使用權(quán)變化情況以書面通知管理者，并應(yīng)將本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件及簽署本公約附錄一之承諾書，以確保有關(guān)購買者或租客遵守本公約內(nèi)的一切條款，并受其約束。有關(guān)業(yè)主須對該單元在辦妥前述之轉(zhuǎn)讓文件前產(chǎn)生的管理費用、其他有關(guān)費用及一切有關(guān)的事項負有責任。有關(guān)業(yè)主在辦妥前述之租賃文件前，須對該單元的管理費用、其他有關(guān)費用及一切有關(guān)的事項負有責任。在辦妥此等文件后，業(yè)主與租客分別及同時對該單元的管理費用、其他費用及有關(guān)事項負有責任。在任何時候，管理者均有權(quán)對任何一方，包括承讓人、租客或業(yè)主追討其在該小區(qū)內(nèi)引起之損失。各業(yè)主需及時交納因其擁有完全所有權(quán)的單元而產(chǎn)生的現(xiàn)有及將來的各種費用、稅收、攤分費和支出。各業(yè)主應(yīng)在每月底前將其單元應(yīng)繳的當月管理費用交與管理者。各業(yè)主須主動并及時通知其他業(yè)主或管理者有關(guān)單元內(nèi)的損壞，并應(yīng)合理地防范單元受天災(zāi)所損害。各業(yè)主亦應(yīng)負責單元內(nèi)的維修，如因有關(guān)業(yè)主未能辦到而引起對其他業(yè)主的損失、騷擾及/或所擁有單元的破壞，管理者有權(quán)進入有關(guān)單元施工而該業(yè)主須負擔一切引起的費用。在未獲得管理者書面同意前，各業(yè)主不得在其單元中安裝或拆除任何增加物、附屬物而損害小區(qū)的結(jié)構(gòu)，如任何業(yè)主在安裝或拆除任何增加物或附屬物時未獲得有關(guān)管理者的書面同意，則管理者有權(quán)以該業(yè)主的費用將有關(guān)加建物或附屬物拆除或重建；而在得到管理者書面同意后，各業(yè)主可自費執(zhí)行其所申請的工程，惟不可因此項工程引致小區(qū)任何結(jié)構(gòu)性損害，及干預(yù)該小區(qū)任何一部分的使用，損害公共服務(wù)設(shè)施。而日后如發(fā)現(xiàn)該項工程有違國家法律規(guī)定，該業(yè)主必須立刻自費拆除該附加物或重修拆除物。在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得變更或改動其單元的結(jié)構(gòu)，亦不得對公共地方或公共服務(wù)設(shè)施及其保養(yǎng)作出或造成任何改動、損害、破壞或干擾。在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得改變該小區(qū)的外貌。在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得在該小區(qū)的外墻上安裝任何戶外遮光簾、遮蓬、花架、金屬枝、旗桿、招牌或其他任何伸出物或結(jié)構(gòu)，不得堵塞任何窗戶及在窗外懸掛任何物品。各業(yè)主不得在天臺架設(shè)或安裝獨立天線或容許獨立天線伸出該小區(qū)任何部分。各業(yè)主不得利用該小區(qū)走廊、樓梯間或其他公共地方曬晾衣物或懸掛、放置或棄置任何垃圾桶、家私、垃圾及其他物品。嚴禁從空中拋棄任何物品，否則須承擔因故意或過失向地面墜棄物品而產(chǎn)生的一切后果的責任。各業(yè)主不可堵塞、切割、損壞、更改、干擾、妨礙任何水、電或煤氣等的供應(yīng)及排水道、暗渠、喉管、電纜、通訊設(shè)施、固定裝置或小區(qū)任何公共設(shè)施，亦不可擅自更改，移位或增大用電或用水的負荷。各業(yè)主不得涂污公共地方或公共服務(wù)設(shè)施，在未得到管理者書面同意前，各業(yè)主不得張貼任何招貼、通告、招牌、廣告或其他物件于該小區(qū)外圍、公共地方或公共服務(wù)設(shè)施等。除事前經(jīng)管理者書面同意，各業(yè)主不得飼養(yǎng)任何家禽、動物或?qū)櫸?。各業(yè)主若因其設(shè)置的器材需在其單元裝設(shè)獨立冷氣機提供空調(diào)，必須先獲得管理者同意并按所指定的位置及規(guī)則安裝。各業(yè)主不得做出違背本公約，而令小區(qū)的保險成為無效或令該等保險的保金提高的行為。如有前述事情發(fā)生，則違約的業(yè)主對因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠及要求或因此引起的額外或增加的保險費對其他業(yè)主須負有責任。如因該業(yè)主違約的行為令致該小區(qū)或其中一部分被損毀，而所投保項下的全部或部分保險金無法得到賠償，則違約的業(yè)主應(yīng)立即將全部重建或修復(fù)損毀部分的再建或重修費用支付給管理者或其他業(yè)主。各業(yè)主須對因本身的疏忽引致水、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢，損害他人或其財產(chǎn)而產(chǎn)生的訴訟、索賠和要求全部負責。各業(yè)主須對其本人、租客、雇工人、中介人或許可人等的行為、疏忽和錯誤向管理者及其他業(yè)主負責，支付所有因此而產(chǎn)生的費用或負責賠償。在前述情況下，如損害或損失是由管理者負責修復(fù)、補償?shù)?，則費用由管理者收??；非管理者負責修復(fù)、補償?shù)?，則費用由受害者收取。各業(yè)主不得破壞或容許其他人以任何方式妨害公共地方及公共服務(wù)設(shè)施或?qū)е掠嘘P(guān)的保養(yǎng)合約無效。各業(yè)主不得在該小區(qū)內(nèi)屬其所有的單元內(nèi)，作出或容許或容忍其他人士在該部分作出對其他業(yè)主構(gòu)成損失或損害的行為或疏忽行為，并須負責修復(fù)或彌補因此而引致的任何損失或一切費用及支出。各業(yè)主須要確保本人、其租客、受許可人、代理人、雇員、訪客及其他使用者在任何時候均應(yīng)遵守和履行該別墅區(qū)的各項管理規(guī)則及其他由管理者按照管理需要而制定的規(guī)則，并對前述有關(guān)人士的行為負連帶責任。各業(yè)主不得在該小區(qū)任何部分存放任何武器、彈藥、煙花、任何危險及易燃物品，或存放可能觸犯當時的任何法規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)主及使用者構(gòu)成滋擾或危險的其他物品。各業(yè)主不得將其單元用作非法或不道德，或與土地批文、政府用途許可，交付使用通知書或本公約條款相抵觸的用途，亦不得有滋擾、損害其他業(yè)主的事情發(fā)生。垃圾處理只能依該小區(qū)內(nèi)商場單元、住宅單元、停車場等區(qū)域和公共地方的有關(guān)管理規(guī)則及其他按管理需要而制定的規(guī)則中有關(guān)部分由管理者規(guī)定的辦法處理。該小區(qū)的泊車位及行車通道只可用作停泊車輛或車輛通道用途。該小區(qū)內(nèi)商場單元只可用作商業(yè)用途。該小區(qū)內(nèi)住宅單元只可用作住宿用途。該小區(qū)的綠化區(qū)及休息設(shè)施只可用作休息及觀賞用途。各業(yè)主在其單元進行任何裝修工程前，必須取得管理者的書面同意，并須遵守有關(guān)的裝修守則及將一筆管理者指定的款項以管理者指定的方式交付管理者。如進行裝修工程的業(yè)主違反管理者訂立的《裝修手冊》或因裝修工程引起任何追討、損失或法律責任，管理者可從該筆款項中扣除管理者認為合適的款項作為賠償。如有不足之數(shù)，管理者亦應(yīng)向有關(guān)業(yè)主追討。該筆款項或其余款會在裝修工作完成后免息交還給有關(guān)業(yè)主。各業(yè)主無權(quán)要求管理者或其員工提供與該小區(qū)管理無關(guān)的服務(wù)。各業(yè)主無權(quán)直接懲罰管理者屬下的職員，如業(yè)主對管理員工不滿，應(yīng)向管理者提出，由管理者采取其認為合適的必要行動。園內(nèi)花圃，草坪皆為美化業(yè)主工作與生活環(huán)境而種植，所有業(yè)主均應(yīng)愛惜花草樹木，保持清潔衛(wèi)生，請勿坐臥草地，損壞花草樹木須賠償栽種費用。使用車位時，亦應(yīng)遵守如下規(guī)則：各車位業(yè)主必須遵守管理者不時訂定及修改的車場規(guī)則、交通標志及管理人員的指示，并要對疏忽或故意引起的損失負責賠償。各車位業(yè)主或其使用者須對蓄意或非蓄意破壞車場設(shè)施負責，并要對任何疏忽或故意引起的損失賠償。各車位業(yè)主駛進車庫或停泊車輛期間均有責任向管理者證明其身份及停泊車輛的權(quán)利。各業(yè)主的車輛必須泊于指定車位內(nèi)，每一車位只限泊車一輛。各車位業(yè)主不得在車位周圍裝上鐵枝、圍欄、門閘或鎖鏈。各車位的業(yè)主或其使用者只可將車位用作停泊符合停泊要求中小型客貨車及私家車；所有大型車輛（包括貨車、貨柜車、巴士等）除在管理者準許的情況下暫時停泊于指定車位外，均不得停泊于此等車位中，各業(yè)主亦不得在車位內(nèi)放置貨物或其他物件。各車位業(yè)主不得在車位內(nèi)洗車或修車，亦不得使用車場內(nèi)的消防喉作私人用途。各車位業(yè)主的個人或車輛資料如有更改，或遺失任何經(jīng)管理者發(fā)出的許可證，須及早通知管理者，以便管理者維持對有關(guān)業(yè)主的服務(wù)及避免引起損失。不得妨礙本車場其他車輛出入。管理者可直接對違反本公約有關(guān)使用車場規(guī)定或不時制定的車場守則的人士進行鎖車，直至有關(guān)人士重新對違反本公約的行為負責及對引起的損失作出賠償。各業(yè)主于處理垃圾或裝修廢料亦須按下述規(guī)章進行：不得阻塞、棄置垃圾或存放物件（如垃圾桶或家私等）于公共地方；如需要額外清潔、垃圾處理或搬運服務(wù)，須通知管理者。所有裝修期工程所產(chǎn)生的垃圾及廢料只可棄置到指定的位置。所有因日常操作所產(chǎn)生的垃圾，可棄置到指定的位置。不得亂推放物品，丟棄垃圾，高空拋物，所有體積龐大的垃圾，例如棄置家私、木箱、器材或任何大型裝置，不能隨意棄置在該別墅區(qū)范圍內(nèi)，各業(yè)主須自行安排清潔公司清除或向管理公司要求安排額外清潔服務(wù)。所有有危險性、有毒、易燃或有爆炸性的廢料（例如：石棉、天拿水、強水、酒精、汽油）未經(jīng)批準不能棄置在別墅區(qū)任何地方，不論該廢料是否有恰當?shù)氖⑤d器。對上述物料，有關(guān)業(yè)主須安排清潔公司或其他合適的專業(yè)人士清除或向管理公司申請安排額外清潔服務(wù)。第五章管理一般事項：該小區(qū)由管理者根據(jù)本公約進行管理。首任管理者由發(fā)展商任命。業(yè)主委員會有權(quán)于業(yè)主大會通過多數(shù)決議案后給予管理者不少于三個月的書面通知終止其職務(wù)；管理者亦可給業(yè)主委員會三個月的書面通知辭去其職務(wù)。管理者的責任在于管理和維護該小區(qū)的每一部分，管理者受本公約的約束，并須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行的責任及義務(wù)。管理者將被視為全部業(yè)主的集體代理人，而非個別代理。每一個業(yè)主將被視為已不可撤銷地任命管理者為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。管理者的權(quán)利及責任在不抵觸本公約第三章及第四章的前提下，管理者被完全的授權(quán)去做所有為該小區(qū)有效管理和維護所必須做的事情，并為此負責，其中包括（但不限于）下列事項：檢查、視察該小區(qū)，必要時包括所有單元的內(nèi)部。從事任何必要工作，以保持小區(qū)及其每一個部分處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。維修公共地方中破損的玻璃、門、窗或設(shè)備及破損的公共服務(wù)設(shè)施。保持所有公共地方照明良好。保持該小區(qū)及其所有部分（單元除外）清潔、衛(wèi)生。將所有垃圾排出該小區(qū)及其每個部分，定期安排垃圾清理，保證垃圾收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)。防止任何垃圾淤積、侵蝕或傾倒于任何公共道路（若有）或政府物業(yè)上。如有前述情況發(fā)生，則負責將垃圾清除，并應(yīng)向有關(guān)的人士要求并收取因此而引起的費用。清除任何不符合本公約規(guī)定的建立物或安裝物，向應(yīng)負責的人士要求并收取清除費用及要求賠償因此而引起的損害。保持該小區(qū)所有公共下水道、水管或其他管道清潔、暢通。保持所有公共地方內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施，包括（但不限于）機房、機械及設(shè)備處于良好工作狀態(tài)，并須按有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。安排保養(yǎng)該小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施，并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)的要求。為該小區(qū)每一個部分提供及保持一支保安力量（包括保安及看守人員），并在管理者認為合適的情況下，安裝、運用并維護保安設(shè)施。控制該小區(qū)內(nèi)所有車輛停放、行人交通，拖離所有違反該小區(qū)用戶手冊、停車場規(guī)則或本公約所準許停泊于停車場內(nèi)的車輛，并向該等車輛的車主收取拖離及有關(guān)費用，包括本章第五部分第（二）條規(guī)定的滯納金和手續(xù)費。維護并改進所有公共服務(wù)設(shè)施及其服務(wù)質(zhì)量，使該小區(qū)的各業(yè)主及使用者更有效使用該小區(qū)。在所有有關(guān)該小區(qū)的法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表。防止任何人未經(jīng)管理者書面同意或未能按本公約的規(guī)定而私自占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。采取一切必要措施以遵守政府對于該小區(qū)的要求。防止任何人對該小區(qū)或其公共服務(wù)設(shè)施進行有害的變更及損害。按本公約規(guī)定，要求并收取所有該小區(qū)業(yè)主應(yīng)付的款項，支付所有因該小區(qū)管理及維護而產(chǎn)生的應(yīng)付款項。為該小區(qū)的公共地方（包括公共服務(wù)設(shè)施及小區(qū)整體基建架構(gòu)）投保，其投保額及險種由管理者根據(jù)小區(qū)所需而決定。投保須以管理者本身及小區(qū)發(fā)展商代表的名義，由管理者從管理費收入中支付保費，以使該等保險有效。安排綠化區(qū)的綠化工作。向業(yè)主報告所有因該小區(qū)的管理及維護工作所引起與政府、公民及有關(guān)個人的往來事宜。雇用或解雇有關(guān)職員，使管理者得以履行其職責。為該等雇用職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的設(shè)備。防止任何人在該小區(qū)非法叫賣，并有權(quán)將該等叫賣者驅(qū)出該小區(qū)外。節(jié)日期間可裝飾該小區(qū)入口及外墻（已出售的部分除外），包括燈光及其他飾物。如管理者認為必要，可以組織該小區(qū)內(nèi)的文娛活動。修理該小區(qū)的主要結(jié)構(gòu)、天臺及公共地方等，確保其維修良好。采取一切措施防止該小區(qū)任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻塞的物件。采取一切措施制止及糾正各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約的規(guī)定或該小區(qū)規(guī)則，包括（但不限于）：在該小區(qū)內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違約細節(jié)；書面通知違約業(yè)主糾正錯誤，并在通知后十四天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤，帶同或不帶同工人進入該違約業(yè)主的單元并采取相應(yīng)的行動。如屬緊急情況，可不必書面通知；透過民事訴訟向每名違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付的任何款項；管理者認為合適的其他方法。就管理者的一切酬金及履行本公約規(guī)定的職責而支出及支取的一切款項預(yù)備妥善的帳目記錄。代表全體業(yè)主聘請、撤換及付酬予律師、建筑商、會計師及其他專業(yè)顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人及其他工作人員。在不抵觸本公約的規(guī)定下，作出其他行動使到該小區(qū)有妥善管理和維修。管理者有權(quán)制定、修改及替代該小區(qū)的屋宇管理規(guī)則（包括商場、住宅及車庫）、裝修規(guī)則及其他按管理需要而制定的規(guī)則。以上的規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該小區(qū)告示欄。管理者根據(jù)本公約做出的行動及決定，在各方面對所有業(yè)主均屬有效。管理者及其雇員在下列情況下無需對業(yè)主及其使用者負責：為履行本公約所做出的一切行為，惟涉及刑事責任、不誠實、嚴重過失及故意違約的不包括在內(nèi)。因下列原因造成的服務(wù)中斷：因任何設(shè)施、裝置必要的保養(yǎng)及維修；臺風、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其他不可抗力的損害、毀滅；無法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺；管理者所無法控制的其他一切原因。管理者應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對該小區(qū)的管理和維護的職責。管理者酬金管理者酬金即管理者因履行本公約的職責而收取的報酬。在業(yè)主委員會未成立前，該酬金由發(fā)展商擬定。在業(yè)主委員會成立后，管理者酬金將由業(yè)主委員會擬定。管理者無須從管理者酬金中支付因招聘任何職工作為該小區(qū)管理、運作、會計、核數(shù)等的一切直接開支費用。管理者酬金于每月第一日由業(yè)主支付其上月應(yīng)付的管理酬金。管理及其他費用為確定業(yè)主應(yīng)付的管理費用，管理者應(yīng)在每年十月底前為下一年度準備一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示該小區(qū)總體上在管理與維修保護方面的估計開支（包括管理者酬金）和估計收入。為確定管理預(yù)算，第一會計年度應(yīng)由該小區(qū)經(jīng)x市政府有關(guān)部門檢驗合格之日開始，截至該年的十二月三十一日。其后的會計年度即自每年一月一日始，至該年十二月三十一日止。管理費用包括（但不限于）下列各項：應(yīng)付政府的稅金、租金及其他應(yīng)付款項及開支；履行本公約項下的管理者職責的費用；為該小區(qū)的恰當及有效管理，由管理者決定應(yīng)購置或租用的所有必需的設(shè)備、機械、車輛等的費用；聘用及解聘協(xié)助該小區(qū)管理的行政及監(jiān)督職員的費用；聘用及解聘任何管理該小區(qū)所必需的看更、守衛(wèi)、保安員、技術(shù)員、電工、花匠、清潔工、分判商或其他人士，以及為該等人士提供制服、工作服、工具、材料、設(shè)備的費用；該小區(qū)公共地方所使用或耗用的水、電、煤氣、電話服務(wù)的收費及其類似收費及支出；管理者的酬金；處理垃圾的費用；操作、修理、保養(yǎng)、更換或清潔公共地方或公共服務(wù)設(shè)施的支出和費用；因安裝、改善或更換該別墅區(qū)內(nèi)任何公共服務(wù)設(shè)施所需的非經(jīng)常性開支；本公約第五章第二項（一）20條所提及的保險金；管理者為履行本公約規(guī)定的職務(wù)或行使本公約規(guī)定的權(quán)利而支出的法律、會計、核數(shù)或其他專業(yè)費用；管理者應(yīng)繳納的國內(nèi)營業(yè)稅；每月預(yù)留的管理基金；攤還發(fā)展商墊付的管理者開辦費及其他開展費。各業(yè)主應(yīng)按照管理預(yù)算及其所屬單元所占的管理份額，支付管理費用。管理工作及/或管理費用如因為個別業(yè)主的要求及/或行為而增加，管理者有權(quán)向該等業(yè)主征收合理的附加費用。管理者有權(quán)在其認為必要的情況下，在獲得業(yè)主大會的許可增加各業(yè)主每月應(yīng)付的管理費金額，以滿足有關(guān)年度修改后的估計開支，并不需如以下第（七）款所規(guī)定須準備一份預(yù)算更改，但應(yīng)提前一個月書面通知業(yè)主。該增加的款項將構(gòu)成各業(yè)主每月應(yīng)付的管理費用的一部分。如管理者認為有關(guān)會計年度所收的款項將不足以支付有關(guān)會計年度發(fā)生的所有開支，則管理者可準備一份修改后的管理預(yù)算，并經(jīng)業(yè)主大會批準，確定每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)目。管理者可運用該筆每月加收的款項彌補不足的部分。在特殊情況下，如果管理者認為合適，并經(jīng)業(yè)主大會批準，該筆款項亦可以一次性總付的方式收取。如有關(guān)會計年度出現(xiàn)盈余，則該盈余部分即視為下一會計年度的收入。各業(yè)主均須繳交管理費用，無論是否空置、出租或自用。各業(yè)主須以預(yù)繳方式向管理者支付其應(yīng)付的管理費用部分，日期自發(fā)展商向其發(fā)出關(guān)于該單元的交付使用通知書之日起。管理費用及其滯納金的繳付每一業(yè)主應(yīng)于每月第一日或以前預(yù)先向管理者繳付其單元當月應(yīng)付的管理費，管理者另有規(guī)定的除外。任何業(yè)主如果未能于本公約規(guī)定應(yīng)付的款項到期日起十五天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項，則管理者有權(quán)采取下列措施并收取附加費用：收取未繳付的款項自應(yīng)付之日起至支付日的滯納金。收取手續(xù)費作為因違約引起管理者額外工作的賠償，該手續(xù)費將由管理者按年調(diào)整。所有以滯納金及手續(xù)費方式付給管理者的款項，均應(yīng)存入管理帳戶中以支付日常管理開支。任何業(yè)主如果在應(yīng)付管理費當日起兩個月內(nèi)尚未能繳交管理費及/或其他水電費且無任何解釋，管理者有權(quán)采取適當措施追討有關(guān)費用或依法向人民法院起訴。各業(yè)主按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項連同前條所述的滯納金及手續(xù)費以及其他所有因收取前述費用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費用，管理者可通過強制執(zhí)行或民事訴訟予以收回，而在該等訴訟中管理者可要求與訟方支付律師費用及管理者作為一方當事人的費用。違約業(yè)主對該等費用應(yīng)負責任。在該等訴訟中，管理者將無可置疑地被視為代表整體業(yè)主的代理人。所有在上述訴訟中索回的款項應(yīng)存入管理費用戶口，管理者可隨時作為管理開支而運用。第六章該小區(qū)或部分受損不宜使用時的規(guī)定倘若該小區(qū)因火災(zāi)、臺風、地震、地陷或其他原因而破壞，以致大部分不宜居住及/或使用，則管理者須召開業(yè)主大會，會上可由出席并投票的業(yè)主所有權(quán)份額百份之七十五（75%）多數(shù)票通過決議案，如由于保險賠償金不足、建筑法例及/或規(guī)例改變或任何其他情況，致使修復(fù)或重建該小區(qū)已不可行時，在此情況下，各業(yè)主須將其所擁有所有權(quán)的單元交于管理者托管，管理者須立即將其以公開拍賣或私人條約的方式變賣，并將變賣所得的凈收益根據(jù)認可測量師或估價師按各業(yè)主原先持有的單元市值比例確定分配與該等業(yè)主。該測量師或估價師的任命可在上述業(yè)主大會中動議并以超過半數(shù)的所有權(quán)份額多數(shù)票決定。因該小區(qū)購買了保險而取得的一切保險賠償金須按管理份額比例分配予各業(yè)主。在此種情況下，各業(yè)主在本公約項下的一切權(quán)利、特權(quán)、責任及保證均予撤銷，每名業(yè)主須放棄本公約所載的一切權(quán)利和特權(quán)。惟若議決修復(fù)該小區(qū)，每名業(yè)主須按其持有的管理份額的比例支付修復(fù)該損毀部分所需費用，以支付超出該小區(qū)的保險額賠償金的數(shù)目。第七章業(yè)主大會及業(yè)主委員會在物業(yè)已交付使用的建筑面積達百分之五十（50%）以上（或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，并使用已超過一年的，由管理公司負責及時召開該小區(qū)的業(yè)主大會，選出主席及業(yè)主委員會，并可決定業(yè)主委員會的職務(wù)、人數(shù)（惟應(yīng)包括下述二（7）的職位及人數(shù)）及其他事項等。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會：管理者及/或業(yè)主委員會每年須召開不少于一次業(yè)主大會。如果經(jīng)有百分之二十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會在接受提議后十日內(nèi)應(yīng)當召開臨時業(yè)主大會，以便討論或決定任何影響或關(guān)于該土地及/或商業(yè)區(qū)的事項，或為全體業(yè)主的利益就該土地及該別墅區(qū)的保養(yǎng)及管理向管理者提供意見。每次召開會議須至少提前七天發(fā)出書面通知，列明開會時間、地點及討論事項。會議的法定人數(shù)為過半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主，業(yè)主可派代表出席。出席者達法定人數(shù)，會議方可進行。每年第一次會議中業(yè)主委員會主任可自動當選為是次業(yè)主大會的主任。主任須確保將出席者及會議程序記錄存檔。如投票票數(shù)相等，主任可投第二票或決定性的一票。業(yè)主可親自或派代表投票，未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。委任代表的文書須由業(yè)主簽署；如業(yè)主乃一法人，則須蓋章。委派代表的文件須于開會前一天交予管理者。業(yè)主委員會的職責：召集和主持業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況；草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或者修訂草案，并報業(yè)主大會通過，監(jiān)督業(yè)主公約的實施；通過公開招標等方式選聘物業(yè)管理者，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托合同，經(jīng)業(yè)主大會同意后負責履行；聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督管理者的管理服務(wù)活動；監(jiān)督共用設(shè)備、設(shè)施、場地的使用和維護；與管理者協(xié)商有關(guān)管理費之確定，并交有關(guān)部門審批。住宅業(yè)主每戶有一投票權(quán)，商業(yè)單位業(yè)主按建筑面積計算投票權(quán)。在正式召開的會議上由親自或委派代表出席及投票的業(yè)主多數(shù)票通過的任何有關(guān)該土地及該小區(qū)的事項的決議案對全體業(yè)主均有約束力，惟：開會通知須指出擬就該事項提出決議案。除非全體業(yè)主均親自或派代表出席會議，否則會上就其他事項所通過的任何決議案均屬無效。抵觸本公約或土地批文的決議案均屬無效。在非故意的情況下，漏發(fā)上述開會通知予任何業(yè)主不足以令任何