物業(yè)工程管理工作手冊(cè)

國(guó)際研發(fā)園PAGE14PAGE69國(guó)際研發(fā)園PAGE73文件編號(hào)：JSHGENG-GZ(SC)-2012-A版版本：_______________________受控狀態(tài)：_______________________審批人：_______________________

目錄：1、物業(yè)工程部的組織架構(gòu)圖2、物業(yè)工程部的職責(zé)2.1工程部質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)、指標(biāo)2.2部門主要職責(zé)2.3工程部班組職責(zé)2.4工程部各崗位職責(zé)3、物業(yè)工程部的管理制度3.1客戶報(bào)修及投訴處理管理制度3.2入戶維修服務(wù)規(guī)范3.3設(shè)備日常報(bào)修制度3.4月報(bào)告、年報(bào)告制度3.5能源管理制度3.6設(shè)備技術(shù)檔案管理制度3.7新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度3.8工具、耗材和備品備件采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理制度3.9工具管理制度3.10設(shè)備維修或工程施工對(duì)外承包招標(biāo)制度34頁(yè)3.11報(bào)告制度3.12安全運(yùn)行管理制度3.13高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定3.14有毒物品的處理規(guī)定3.15密閉地方的工作規(guī)定3.16發(fā)生意外時(shí)的處理規(guī)定3.17安全用電管理制度3.18防火及消防安全管理制度3.19值班及交接班制度3.20機(jī)房管理制度3.21機(jī)房安全防火管理規(guī)定3.22水泵房、水箱間管理規(guī)定3.23配電室管理規(guī)定3.24機(jī)房鑰匙管理制度3.25機(jī)電設(shè)備房出入管理制度3.26設(shè)備故障處理規(guī)定3.27運(yùn)行事故分析3.28設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度3.29設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度3.30設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度3.31工程部人員調(diào)配制度3.32設(shè)備修理計(jì)劃的變更、檢查與考核制度3.33影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng)3.34公共部位巡檢制度3.35二次裝修管理制度54頁(yè)3.36梯子的使用規(guī)范4、工程部重點(diǎn)工作流程圖4.1承接查驗(yàn)流程圖4.2客戶入住流程圖57頁(yè)4.3維修工作單流程圖4.4二次裝修管理程序59、60頁(yè)4.5設(shè)備、工具、維修器材的采購(gòu)、保管和領(lǐng)用程序4.6工程部設(shè)備管理總運(yùn)行程序4.7冷水機(jī)組操作規(guī)程a、開機(jī)前檢查流程圖b、開機(jī)流程圖c、關(guān)機(jī)流程圖4.8鍋爐安全操作規(guī)程a、啟爐前檢查程序b、啟爐運(yùn)行程序c、正常停爐及緊急停爐操作程序5、年度設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃與定期維護(hù)作業(yè)書6、相關(guān)記錄表格

物業(yè)工程部的組織架構(gòu)工程經(jīng)理工程經(jīng)理（1人）王德生工程副經(jīng)理（1人）黃廣偉工程庫(kù)管（1人）郭會(huì)敏工程文員（1人）侯志新強(qiáng)電主管（1人）李海峰弱電主管（1人）楊帆空水主管（1人）汪忠平綜修主管（1人）楊世彬強(qiáng)電技工（3人缺編一1）王佳偉張志輝配電室運(yùn)行人員（分包商8人）曹高玉、張瑞東、常志鵬、李剛、尹文靜、劉洪良、張超、曹守?？账脊ぃ?人缺編1人）樓宇技工（2人）于雪峰、馬文強(qiáng)中央空調(diào)運(yùn)行人員（分包商10人）劉寶、董武、鍋東、呂路路、趙飛飛、胡琳濤、牛紅飛、李波、秦澤峰、肖紅領(lǐng)綜合維修技（3人，缺編1人）馬義、索長(zhǎng)春人員編制：工程物業(yè)人員15人；分包商運(yùn)行人員18人，共計(jì)33人

2.物業(yè)工程部的職責(zé)2.1工程部質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)、指標(biāo)：工程部1、實(shí)現(xiàn)水氣聲渣達(dá)標(biāo)排放2、挖掘電能潛力，降低電能消耗1、執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)；《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》一類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》三級(jí)排放限值2、單位面積電能消耗同比節(jié)約1%1、報(bào)修處理及時(shí)率100%，返修率不高于1%；2、設(shè)備完好率96%1、實(shí)現(xiàn)操作零違章2、人員零傷害3、設(shè)備零事故2.1.1工程部目標(biāo)指標(biāo)及實(shí)施措施目標(biāo)、指標(biāo)：報(bào)修處理及時(shí)率100%，返修率不高于1%；實(shí)現(xiàn)水氣聲渣達(dá)標(biāo)排放，執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)；《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》一類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》三級(jí)排放限值；挖掘電能潛力，降低電能消耗，單位面積電能消耗同比節(jié)約1%；實(shí)現(xiàn)操作零違章、人員零傷害、設(shè)備零事故；加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，合理使用設(shè)備，保持設(shè)備完好率96%。實(shí)現(xiàn)目標(biāo)、指標(biāo)的措施：工程部人員在日常工作中，積極配合、齊心協(xié)力，確保用戶的服務(wù)需求在第一時(shí)間內(nèi)得到更專業(yè)的解決方案，做到第一時(shí)間上門服務(wù)，確?？蛻魸M意，操作人員提高專業(yè)技能，服務(wù)意識(shí)，、完滿完成維修運(yùn)行的工作，有效提升服務(wù)的及時(shí)性?？蛻舻拿宽?xiàng)需求，都將在系統(tǒng)內(nèi)備案，客服人員將按客戶需求分級(jí)處理，對(duì)處理時(shí)間上有嚴(yán)格要求，有效保障客戶報(bào)修的及時(shí)解決。規(guī)定完善的投訴跟蹤系統(tǒng)，對(duì)受理的每項(xiàng)報(bào)修、投訴，都將由管理處進(jìn)行回訪；對(duì)水氣聲污染物采取污染控制措施，制定、實(shí)施空氣質(zhì)量控制、化學(xué)危險(xiǎn)品物資管理辦法、資源、能源、降耗控制規(guī)定、廢水排放控制程序、固體廢棄物管理規(guī)定、噪聲控制規(guī)定，滿足達(dá)標(biāo)排放清潔服務(wù)的環(huán)保要求開展節(jié)能、節(jié)電知識(shí)宣傳，強(qiáng)化節(jié)約用電意識(shí),積極倡導(dǎo)節(jié)約用電，挖掘用電潛力，和對(duì)相關(guān)方施加影響、執(zhí)行、配合業(yè)主提出的改造耗能設(shè)備等有能力實(shí)施控制，（選擇優(yōu)質(zhì)的電光源、選擇節(jié)電的照明電器配件、采用變頻調(diào)速技術(shù)，推廣高效節(jié)能電器，改造耗能設(shè)備（解決大馬拉小車）；采用能耗控制系統(tǒng)（時(shí)鐘、周期性負(fù)荷、算計(jì)機(jī)控制系統(tǒng)等）；重大不可接受風(fēng)險(xiǎn)要嚴(yán)格控制，對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)工作環(huán)境、人員防護(hù)、設(shè)備安全實(shí)施控制，關(guān)注特種設(shè)備管理、供電、化學(xué)品管理、應(yīng)急設(shè)備狀態(tài)、運(yùn)轉(zhuǎn)情況配置。對(duì)關(guān)鍵部位、操作用電、操作機(jī)具、高空作業(yè)等要執(zhí)行安全操作規(guī)程、嚴(yán)格檢查；加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，合理使用設(shè)備，防止空轉(zhuǎn)超負(fù)荷使用，加強(qiáng)異常情況檢查。2.2 部門主要職責(zé)2.2.1對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)，負(fù)責(zé)監(jiān)管消防系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行及維護(hù)日常運(yùn)行管理對(duì)租戶開展的維修服務(wù)對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容：2.2.2在總物業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。2.2.3定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。2.2.4負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施、運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。2.2.5負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。2.2.6加強(qiáng)系統(tǒng)項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高維修的經(jīng)濟(jì)效果。2.2.7根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。2.2.8制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2.2.9根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、直燃機(jī)房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時(shí)值班。2.2.10有計(jì)劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。2.2.11如遇有緊急事件，工程部負(fù)責(zé)組織應(yīng)急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總物業(yè)經(jīng)理、總工程師及班組工程師，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。2.2.12以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電、燃 氣、制冷和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制。2.2.13負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。2.2.14收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。2.2.15負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件定制、訂貨和供應(yīng)。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的。2.2.16經(jīng)常總結(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識(shí)問答等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識(shí)和水平。2.2.17檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理中心所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。2.2.18解答物業(yè)管理中心一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)對(duì)物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。2.2.19制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。2.2.20外判維修保養(yǎng)及施工把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫(kù)存，皆外判給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長(zhǎng)?？赏馀芯S修或施工的設(shè)備及工程有：扶梯燃?xì)忮仩t樓宇自控系統(tǒng)電話交換機(jī)系統(tǒng)消防設(shè)備及報(bào)警系統(tǒng)保安監(jiān)控、車場(chǎng)管理及技術(shù)防范系統(tǒng)水處理系統(tǒng)及生活水箱清洗電腦系統(tǒng)中、大型樓宇養(yǎng)護(hù)、翻修工程及裝修改造工程設(shè)備系統(tǒng)改造工程及設(shè)備的大中修樓宇自控及衛(wèi)星電視系統(tǒng)中央空調(diào)及高壓變配電系統(tǒng)其他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無(wú)法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營(yíng)的維修或施工。

2.3工程部班組職責(zé)2.3.1空調(diào)、給排水與綜合維修班組的職責(zé)范圍：望京國(guó)際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有空調(diào)及采暖系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、土建與防水、裝修及家具等；上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設(shè)備）；望京國(guó)際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施；望京國(guó)際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部的家具、陳設(shè)的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。2.3.2強(qiáng)、弱電班組職責(zé)范圍：望京國(guó)際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等；上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機(jī)房本身的土建、裝修、門窗、空調(diào)、通風(fēng)等）；望京國(guó)際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。2.3.3熟悉所屬系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，減低能耗。2.3.4做好所屬設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)處理。如果無(wú)法處理時(shí)，應(yīng)迅速報(bào)班組工程師或總工程師，并詳細(xì)分析故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。2.3.5負(fù)責(zé)本班組報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好本班組維修報(bào)表，對(duì)《工作單》進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí)掌握維修的進(jìn)展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。2.3.6制定月、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報(bào)。2.3.7做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。2.3.8做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，處理應(yīng)急事故。2.3.9班組員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對(duì)于無(wú)法處理或重要問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告班組工程師及總工程師，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。2.3.10做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。2.3.11做好所屬系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收希瑧?yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成損失。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格執(zhí)行。2.3.12做好所屬設(shè)備機(jī)房及所屬設(shè)備的清潔和維護(hù)保養(yǎng)工作，做到無(wú)污跡，無(wú)灰塵，無(wú)垃圾，無(wú)雜物，設(shè)備內(nèi)外整潔，做到無(wú)線頭、無(wú)故障、管線完好、保溫完整、無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象。2.3.13做好所屬機(jī)房的管理工作，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，對(duì)必須進(jìn)入機(jī)房的人員按規(guī)定進(jìn)行登記。2.3.14認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部及總工程師、班組工程師下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。2.3.15配合物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。2.3.16負(fù)責(zé)對(duì)所屬設(shè)備維修保養(yǎng)承包商或施工單位進(jìn)行監(jiān)督管理。2.3.17做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。2.4工程部各崗位職責(zé)2.4.1工程經(jīng)理的崗位職責(zé)直接上級(jí)：總物業(yè)經(jīng)理直接下屬：副經(jīng)理、各專業(yè)主管、文員、庫(kù)管崗位職責(zé)：貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對(duì)總物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。主持部門工作例會(huì)，檢查班組工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。審定班組工作計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案，報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。參加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)解決各種問題。負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。培訓(xùn)下屬員工，定期對(duì)下屬進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購(gòu)進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外判公司的工作。根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)管理中心其他部門關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會(huì)上的良好形象。確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測(cè)試和保養(yǎng)。為每年之工程開支和能源費(fèi)作出預(yù)算案，并提交總物業(yè)經(jīng)理審批。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.2工程副經(jīng)理的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 工程部經(jīng)理直接下屬： 各專業(yè)主管、文員、庫(kù)管崗位職責(zé)：貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理和工程部經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對(duì)總物業(yè)經(jīng)理和工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)。協(xié)助工程部經(jīng)理主持部門工作例會(huì)，檢查班組工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源，在工程部經(jīng)理不在的情況下主持工作例會(huì)，擔(dān)負(fù)部門的管理全部責(zé)任。全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。審定班組工作計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案，提交工程部經(jīng)理審核后報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。參加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)協(xié)助各專業(yè)解決各種問題。負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，提交工程部經(jīng)理審核后并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。培訓(xùn)下屬員工，定期對(duì)下屬進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購(gòu)進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外判公司的工作。根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。協(xié)調(diào)同物業(yè)管理中心其他部門關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會(huì)上的良好形象。確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測(cè)試和保養(yǎng)。協(xié)助工程部經(jīng)理為每年之工程開支和能源費(fèi)作出預(yù)算案，并提交總物業(yè)經(jīng)理審批。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.3工程部文員的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 工程部經(jīng)理、副經(jīng)理直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：在工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作的接待及來訪客人。幫助經(jīng)理及副經(jīng)理翻譯、整理、打印各類報(bào)告、文件資料及技術(shù)資料等。提醒工程部經(jīng)理、副經(jīng)理按時(shí)參加計(jì)劃中的各種會(huì)議。填報(bào)有關(guān)報(bào)表，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字后上報(bào)總物業(yè)經(jīng)理。負(fù)責(zé)部門內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱回收和存檔工作。負(fù)責(zé)本部門人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎(jiǎng)金、加班費(fèi))、勞保用品的申報(bào)、領(lǐng)取和發(fā)放。負(fù)責(zé)現(xiàn)金報(bào)銷和支票的辦理。接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。參加本部門例會(huì)及與業(yè)主、租戶的會(huì)議，做好準(zhǔn)確的會(huì)議記錄并整理下發(fā)。負(fù)責(zé)技術(shù)檔案及對(duì)內(nèi)對(duì)外發(fā)文的整理和存檔。負(fù)責(zé)工程部日常或月度采購(gòu)的結(jié)款工作。負(fù)責(zé)接聽報(bào)修電話，并準(zhǔn)確安排到各專業(yè)。負(fù)責(zé)每日的工單統(tǒng)計(jì)及向物業(yè)前臺(tái)的返單工作。負(fù)責(zé)協(xié)助工程部經(jīng)理、副經(jīng)理或?qū)I(yè)主管完成每周能源的統(tǒng)計(jì)及分析工作，形成電子版以郵件形式上報(bào)經(jīng)理，并對(duì)分析后的能源統(tǒng)計(jì)進(jìn)行存檔。負(fù)責(zé)月報(bào)、年報(bào)的整理上報(bào)工作。按照合同約定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)為分包商完成付款程序，并上報(bào)總辦。負(fù)責(zé)本部門員工勞保用品及辦公用品的采購(gòu)申請(qǐng)及發(fā)放工作。負(fù)責(zé)審核分包商的考勤和其他支付維?？畹乃枋掷m(xù)是否符合。負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用與預(yù)算剩余情況的對(duì)比，上報(bào)工程部經(jīng)理。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.4工程部庫(kù)管的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 工程部經(jīng)理、副經(jīng)理直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)工程庫(kù)房的日常管理，每月做好庫(kù)存盤點(diǎn)，并將盤點(diǎn)表提交財(cái)務(wù)，確保庫(kù)存狀態(tài)與報(bào)表一致。保證庫(kù)房?jī)?nèi)的工具、材料分專業(yè)整齊碼放，標(biāo)識(shí)清晰保持庫(kù)房的清潔。以工作單為出庫(kù)依據(jù)，完成物品領(lǐng)出的出庫(kù)程序。入庫(kù)前組織各專業(yè)主管進(jìn)行驗(yàn)貨，確認(rèn)無(wú)誤后辦理入庫(kù)手續(xù)。配合每年業(yè)主方的財(cái)務(wù)審計(jì)工作。負(fù)責(zé)按照工程部已審批的各專業(yè)采購(gòu)計(jì)劃，聯(lián)系供貨商進(jìn)行報(bào)價(jià)工作，報(bào)價(jià)及比價(jià)程序完成后交與工程文員，工程文員提交采購(gòu)申請(qǐng)，物業(yè)總經(jīng)理批復(fù)采購(gòu)申請(qǐng)后工程文員及時(shí)通知庫(kù)管，庫(kù)管立即通知供貨商送貨。負(fù)責(zé)聯(lián)系供貨和退貨以及到期未送貨的催促工作。負(fù)責(zé)向供貨商所要各類貨品的產(chǎn)品合格證、使用說明書、衛(wèi)生合格證、質(zhì)保承諾并存檔。負(fù)責(zé)記錄供貨商的違規(guī)行為及不合格產(chǎn)品量。負(fù)責(zé)每年供貨商的年底評(píng)核工作。按照財(cái)務(wù)要求做好庫(kù)房的出入庫(kù)和各項(xiàng)管理工作。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。

2.4.5 空調(diào)、給排水主管崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程經(jīng)理直接下屬： 空調(diào)運(yùn)行維修技工、給排水維修技工崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)本物業(yè)鍋爐設(shè)備、空調(diào)采暖、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)及設(shè)備、軟化水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及監(jiān)管工作，確保所屬系統(tǒng)的正常運(yùn)行。認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的運(yùn)行記錄，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)，提供節(jié)能運(yùn)行方案，提交工程部經(jīng)理或副經(jīng)理審定后組織實(shí)施。認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，必要時(shí)提交事故報(bào)告，并向部門理或副經(jīng)理報(bào)告。負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的備品備件采購(gòu)計(jì)劃，并上報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。按照所測(cè)定的室外溫度和相對(duì)濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)緊急故障時(shí)，及時(shí)組織人力搶修，在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)其使用功能。要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過程中的工作狀態(tài)。根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，提出對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計(jì)劃安排，上報(bào)工程部經(jīng)理審批后組織實(shí)施。培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報(bào)。設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程部經(jīng)理的批準(zhǔn)。管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期提交工程部。每月計(jì)算本專業(yè)的本年度的實(shí)際開支和預(yù)算的對(duì)比，上報(bào)工程部，每年年底擬定下一年度的預(yù)算，并上報(bào)工程部經(jīng)理。重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報(bào)價(jià)單的審核，上報(bào)工程部經(jīng)理。監(jiān)管承包商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程或維修保養(yǎng)工作，以確保其安裝水平或工作質(zhì)量合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗(yàn)收。負(fù)責(zé)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。做好能源用量消耗統(tǒng)計(jì)和分析工作，做好大廈的節(jié)能工作。做好中央空調(diào)系統(tǒng)的調(diào)整和節(jié)能運(yùn)行工作。按時(shí)做好設(shè)備年檢、計(jì)量工具及儀表的年檢工作。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.6綜合維修主管的崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程經(jīng)理直接下屬： 綜合維修工崗位職責(zé)：保證望京國(guó)際研發(fā)園項(xiàng)目?jī)?nèi)所有公共區(qū)域、辦公區(qū)域、衛(wèi)生間、茶水間、車場(chǎng)等全部裝飾裝修、陳設(shè)、家具設(shè)施、排水設(shè)施的完好無(wú)損，包括天花、內(nèi)外墻面、地面、門窗、玻璃，以及所有附屬配件。按照維修檢修制度的規(guī)定，提出對(duì)裝飾裝修、陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)等進(jìn)行巡視、維修及保養(yǎng)的計(jì)劃安排，每年按時(shí)上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。負(fù)責(zé)安排所屬設(shè)施的巡視檢查工作，并認(rèn)真檢查巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并工程經(jīng)理或副經(jīng)理報(bào)告。負(fù)責(zé)每月提供所屬設(shè)施備品備件采購(gòu)計(jì)劃，并上報(bào)工程經(jīng)理批準(zhǔn)。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。裝飾陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)出現(xiàn)損壞，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間完成修復(fù)，必要時(shí)需提交事故報(bào)告。培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報(bào)。所屬設(shè)施維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程經(jīng)理批準(zhǔn)。管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。管理使用好本專業(yè)的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并上報(bào)工程部文員處。負(fù)責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗(yàn)收。負(fù)責(zé)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.7 強(qiáng)主管的崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬： 配電值班運(yùn)行電工、電力系統(tǒng)低壓維修電工崗位職責(zé)：全面負(fù)責(zé)物業(yè)的變配電室的運(yùn)行和管理，以及電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)及監(jiān)管工作，確保電力系統(tǒng)的正常運(yùn)行，為物業(yè)經(jīng)營(yíng)提供動(dòng)力、照明、電能是強(qiáng)電主管的首要職責(zé)。檢查供電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，同時(shí)提供節(jié)能運(yùn)行方案，提交工程部經(jīng)理審定后組織實(shí)施。認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，必要時(shí)提交事故報(bào)告，并向工程部經(jīng)理報(bào)告。根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)電力設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的年度計(jì)劃，上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)每月備品備件采購(gòu)計(jì)劃，并上報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過程中的工作狀態(tài)。熟悉掌握所屬設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。貫徹執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。確保所管設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故，保證所屬配電室、配電間、電梯機(jī)房及其設(shè)備的干凈整潔符合公司要求。做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報(bào)。做好技術(shù)檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程部經(jīng)理的批準(zhǔn)。做好與供電局、電梯維保承包商等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。組織及監(jiān)管電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。提交每月電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停電、停電梯的特別通告。管理使用好本班的工具及儀表，按時(shí)檢測(cè)高壓用具，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。做好所屬人員的排班安排及考勤工作，提交工程文員處。負(fù)責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗(yàn)收。負(fù)責(zé)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.8弱電主管的崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬： 弱電技工、樓宇自控值機(jī)技工崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)項(xiàng)目電視系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及其各種設(shè)備的日常巡視、維修和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。檢查各弱電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)容和時(shí)間。負(fù)責(zé)物業(yè)重大活動(dòng)的攝像、音響工作，并分類歸檔保存。檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報(bào)。組織所屬設(shè)備系統(tǒng)的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。提交每月的弱電系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停止系統(tǒng)運(yùn)行的特別通告。負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)每月備品備件采購(gòu)計(jì)劃，并上報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，必要時(shí)提交事故報(bào)告，并向工程部經(jīng)理報(bào)告。做好能源用量消耗統(tǒng)計(jì)和分析工作，做好大廈的節(jié)能工作。負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行，監(jiān)管設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保系統(tǒng)所有設(shè)備24小時(shí)處于正常狀態(tài)。負(fù)責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗(yàn)收。負(fù)責(zé)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.9鍋爐運(yùn)行技工的崗位職責(zé)（服務(wù)商）直接上級(jí)： 空水主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：嚴(yán)格遵守操作程序，保證直燃機(jī)、鍋爐、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、采暖系統(tǒng)、軟化水系統(tǒng)等設(shè)備及其相關(guān)附屬設(shè)備的正常運(yùn)行，同時(shí)負(fù)責(zé)上述設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)部所有設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。及時(shí)向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購(gòu)手續(xù)。按照上級(jí)主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時(shí)、按質(zhì)、按量對(duì)所屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并嚴(yán)格執(zhí)行維修保養(yǎng)操作規(guī)定。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、安全運(yùn)行規(guī)程、操作規(guī)程等，確保人身和設(shè)備安全。堅(jiān)守崗位，按時(shí)巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄、值班記錄、巡視檢查記錄等各類報(bào)表，并對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)在本班發(fā)生的所有事件負(fù)責(zé)。嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防止小隱患釀成大故障。發(fā)生事故時(shí)，運(yùn)行人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報(bào)告，交上級(jí)主管審閱。按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。負(fù)責(zé)清潔和保持所屬機(jī)房及設(shè)備的整潔，負(fù)責(zé)維護(hù)值班工具和儀表，保證其良好狀態(tài)。按時(shí)參加項(xiàng)目組織的各種培訓(xùn)，考試達(dá)標(biāo)。認(rèn)真履行合同內(nèi)的條款，保證鍋爐的安全正常運(yùn)行，確保冬季大廈內(nèi)的溫度符合國(guó)家規(guī)定。負(fù)責(zé)配合主管對(duì)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.10空調(diào)、給排水運(yùn)行維修技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 空水主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：按照主管的安排，依據(jù)年度維修保養(yǎng)計(jì)劃和維保合同內(nèi)容的要求，對(duì)所屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取解決措施。及時(shí)向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購(gòu)手續(xù)。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種數(shù)據(jù)，填好巡檢表格上報(bào)主管。發(fā)生緊急事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助領(lǐng)班填寫事故報(bào)告，交主管審閱。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。確保冷水機(jī)組、冷卻塔及其他中央空調(diào)制冷設(shè)備的安全正常運(yùn)行。確保所管機(jī)房干凈整潔，遇有照明或其他問題及時(shí)報(bào)修，保證一些設(shè)施正常。保證大廈上下水系統(tǒng)及設(shè)備的正常。負(fù)責(zé)配合主管對(duì)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.11綜合維修技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 綜合維修主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成每項(xiàng)工作任務(wù)。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)所屬設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)領(lǐng)班，并盡快回到值班地點(diǎn)待命。負(fù)責(zé)配合主管對(duì)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.12配電運(yùn)行電工的崗位職責(zé)（服務(wù)商）直接上級(jí)： 強(qiáng)電主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動(dòng)物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運(yùn)行。認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施并立即上報(bào)，防止隱患釀成大故障。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級(jí)安排，定期進(jìn)行設(shè)備內(nèi)部清潔。堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交主管審閱。按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.13強(qiáng)電維修電工的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 強(qiáng)電主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。服從主管的工作安排，保證按質(zhì)按量完成工作任務(wù)。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)所屬系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點(diǎn)必須牢固，絕緣及防水處理必須可靠。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。負(fù)責(zé)配合主管對(duì)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.14 樓宇自控值機(jī)技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 弱電主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行，監(jiān)管設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保系統(tǒng)所有設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行。按照主管的指示和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃。熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，及時(shí)進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)正常運(yùn)行。堅(jiān)守崗位，每天對(duì)所屬系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)和巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)主管并及時(shí)處理。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。協(xié)助主管做好中央空調(diào)系統(tǒng)的調(diào)整和節(jié)能運(yùn)行工作。保證大廈弱電系統(tǒng)的正常。負(fù)責(zé)配合主管對(duì)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.15 弱電維修技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 弱電主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：服從主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)所屬弱電系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。負(fù)責(zé)保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、車場(chǎng)管理系統(tǒng)、電話等所有弱電系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和監(jiān)管工作，確保所有弱電系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報(bào)告，交主管審閱。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。負(fù)責(zé)配合主管對(duì)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。3.物業(yè)工程部的管理制度3.1客戶報(bào)修及投訴處理管理制度正常情況下，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向物業(yè)部提出，由物業(yè)部填寫《工程維修單》，交工程部執(zhí)行?？蛻艨梢灾苯酉蛭飿I(yè)部提出，也可以向招商部、總服務(wù)臺(tái)、工程部、總物業(yè)經(jīng)理辦公室或其他任何一個(gè)部門，以及任何物業(yè)管理中心的員工提出。任何一個(gè)部門或員工接到報(bào)修或投訴，應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部，由物業(yè)部立即發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認(rèn)為必要時(shí)可將情況向總物業(yè)經(jīng)理報(bào)告。嚴(yán)禁推托現(xiàn)象，回答客人問題時(shí)嚴(yán)禁說“對(duì)不起，我不知道?！?、“對(duì)不起，這不是我們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上級(jí)匯報(bào)，由上級(jí)判斷并組織力量排除。如遇設(shè)備比較復(fù)雜，一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來的狀況，應(yīng)該認(rèn)真修復(fù)，使客人滿意。如設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，或是產(chǎn)品質(zhì)量問題，應(yīng)向客人說明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問題。如是設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到客人的要求，應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù)，進(jìn)行友好的解釋，嚴(yán)禁使用生硬的口氣答復(fù)客戶，“沒有辦法”，“就是這樣”等等。3.2入戶維修服務(wù)規(guī)范凡進(jìn)戶工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，要將進(jìn)戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程。正常情況下入戶維修應(yīng)先預(yù)約，說明進(jìn)戶工作內(nèi)容，得到客戶的同意。對(duì)客戶，即使事先已有約定，在進(jìn)戶前仍應(yīng)由物業(yè)部先行電話聯(lián)系，與客戶確認(rèn)。除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進(jìn)戶工作。若在預(yù)約維修工作時(shí)，發(fā)現(xiàn)客戶已全部外出；應(yīng)通過門縫留下《維修到訪通知》。員工到達(dá)客戶單元門口應(yīng)輕輕敲門?？蛻糸_門后，員工應(yīng)說“先生（小姐、太太），需要對(duì)XX設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進(jìn)來嗎？”得到主人同意后應(yīng)說“謝謝！”如進(jìn)入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)高于地面一定距離。到達(dá)工作地點(diǎn)后，將干凈的保護(hù)用品（舊床單、帆布或塑料布）鋪在地面，用于擺放工具和需要拆卸的零件，不得將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪音。實(shí)在無(wú)法避免時(shí)應(yīng)事先向主人打招呼，并說一聲“非常對(duì)不起”。如工作中將會(huì)出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一邊吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向主人介紹維修保養(yǎng)情況，并告訴客戶正確地使用設(shè)備的注意事項(xiàng)，并請(qǐng)驗(yàn)收，客戶感到滿意后方可離開。例行檢查也應(yīng)告訴客戶具體情況良好或有什么問題，及注意事項(xiàng)等。離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)離開地面一定距離，至門口，應(yīng)回身面對(duì)客戶說：“謝謝，再見！”整個(gè)工作期間不得收受客戶的任何饋贈(zèng)物品及小費(fèi)，也不能借用客戶的工具、抹布、家具等等。3.3設(shè)備日常報(bào)修制度設(shè)備的日?！豆こ叹S修單》是工程部進(jìn)行維修工作的依據(jù)，必須留存。《工作維修單》由物業(yè)部負(fù)責(zé)填寫，一式四聯(lián)，第一聯(lián)由物業(yè)部留存?zhèn)洳?，其余交工程部。工程部由綜合維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)接單簽字，并根據(jù)報(bào)修內(nèi)容和重要性，填寫開工日期和預(yù)計(jì)工時(shí)，分派檢修工人檢修。檢修工人在檢修完工后，需經(jīng)報(bào)修部門或客戶簽字認(rèn)可。綜合維修領(lǐng)班在收到檢修工人送回的《工作維修單》后，核實(shí)耗用材料和實(shí)用工時(shí)，每天定時(shí)將《工作維修單》匯總后交上級(jí)主管簽字確認(rèn)，并將第三聯(lián)交回物業(yè)部核銷。如有費(fèi)用發(fā)生，應(yīng)將第二聯(lián)交與財(cái)務(wù)，第四連本部門留存。在核銷《工作維修單》時(shí)，如發(fā)現(xiàn)缺漏時(shí)，應(yīng)追查原因；凡因各種原因一時(shí)完不成的項(xiàng)目，應(yīng)通知物業(yè)部預(yù)計(jì)完成時(shí)間。當(dāng)情況復(fù)雜，報(bào)請(qǐng)總物業(yè)經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部門或客戶對(duì)工程部的投訴時(shí)，應(yīng)以《工作維修單》為據(jù)。在接到報(bào)修電話后，對(duì)一般故障，應(yīng)及時(shí)修理，對(duì)一時(shí)難以修復(fù)的，應(yīng)進(jìn)行應(yīng)急處理，并在值班日記上記錄報(bào)修時(shí)間及修理內(nèi)容，第二天由總工程師或班組工程師安排檢修；在必需夜間緊急檢修而人力不足時(shí)，可向值班經(jīng)理匯報(bào)，采取應(yīng)急措施，組織人力進(jìn)行搶修。3.4月報(bào)告、年報(bào)告制度工程部月度工作報(bào)告由工程經(jīng)理負(fù)責(zé)編寫；各班組主管負(fù)責(zé)編寫本班組月度工作報(bào)告，提交總工程部。月報(bào)告的主要內(nèi)容人員變動(dòng)情況本系統(tǒng)各設(shè)備的運(yùn)行情況。本月《工作維修單》的數(shù)量、故障原因、維修結(jié)果及完成率。零配件的更換及使用情況，庫(kù)存情況。操作規(guī)程是否存在改善意見。維修計(jì)劃完成情況，如有未完成事項(xiàng)，必須寫明未完成原因。人員工作的服務(wù)態(tài)度、勞動(dòng)紀(jì)律、工作標(biāo)準(zhǔn)及積極性等。能源的使用情況。特別事故。是否有明顯須改進(jìn)的工程事項(xiàng)。整體意見。年報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容在整體上對(duì)一年來物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進(jìn)行評(píng)估，評(píng)價(jià)其操作性、有效性，制定下一年度的工作目標(biāo)。目標(biāo)應(yīng)詳細(xì)具體且經(jīng)過努力確實(shí)能夠達(dá)到。設(shè)備運(yùn)行方案之改進(jìn)意見設(shè)備功能的加強(qiáng)、設(shè)備運(yùn)行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。重大維修保養(yǎng)、改造工程的進(jìn)行及維修保養(yǎng)計(jì)劃。環(huán)保節(jié)能管理計(jì)劃。人員管理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面的改進(jìn)。3.5能源管理制度工程部應(yīng)進(jìn)行每周能耗統(tǒng)計(jì)并繪制成圖表，以進(jìn)行不同年份不同周、月份的能耗比較。供配電系統(tǒng)應(yīng)對(duì)無(wú)功負(fù)荷進(jìn)行補(bǔ)償，以提高功率因數(shù)。功率因數(shù)應(yīng)控制在0.9以上。應(yīng)根據(jù)變壓器負(fù)荷變化情況，按技術(shù)特性，選擇最佳運(yùn)行方式。變壓器負(fù)載率經(jīng)常小于30%時(shí)，應(yīng)退出運(yùn)行；應(yīng)經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流的平衡。制冷機(jī)組應(yīng)安裝節(jié)電控制裝置，根據(jù)不同負(fù)荷要求，開、停部分機(jī)組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運(yùn)行效率?？照{(diào)機(jī)組運(yùn)行時(shí)應(yīng)對(duì)于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風(fēng)比例，以減少新風(fēng)處理能耗；對(duì)于非24小時(shí)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，應(yīng)進(jìn)行風(fēng)量調(diào)節(jié)，根據(jù)負(fù)荷的大小來改變送風(fēng)量。照明系統(tǒng)燈具應(yīng)定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。工程部應(yīng)在所有使用部門安裝相應(yīng)的計(jì)量?jī)x表，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。工程部應(yīng)派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行教育并懲罰。工程部各級(jí)管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運(yùn)行情況，以及各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。工程部應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識(shí)和方法，不斷對(duì)用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。充分應(yīng)用樓宇自動(dòng)化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時(shí)間、天氣等變化因素，時(shí)刻調(diào)整設(shè)備運(yùn)行參數(shù)。加強(qiáng)管道保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。照明燈具應(yīng)盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。在可能情況下，通過技術(shù)改造，使電梯/電扶梯達(dá)到智能管理和運(yùn)行。盡可能在公共區(qū)域采用節(jié)能控制照明開關(guān)，如:聲控開關(guān)、光控開關(guān)、時(shí)間控制開關(guān)、延時(shí)控制開關(guān)等。合理使用設(shè)備，使其最大限度的達(dá)到工作效率。經(jīng)常檢修設(shè)備，使設(shè)備保持良好的潤(rùn)滑、密封的運(yùn)行狀態(tài)。每周抄錄水、電、燃?xì)庥昧浚懗龇治鰣?bào)告。3.6設(shè)備技術(shù)檔案管理制度各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊(cè)，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定借用程序借用。每一臺(tái)設(shè)備應(yīng)設(shè)立一張《設(shè)備登記卡》，并按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊(cè)?！对O(shè)備登記卡》應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。設(shè)備應(yīng)每年按《設(shè)備登記卡》進(jìn)行一次全面的清點(diǎn)核對(duì)，應(yīng)該做到帳物相符。每一獨(dú)立客戶單元需設(shè)立一張《單元設(shè)備檔案卡》，以便于掌握對(duì)客戶設(shè)備的完好程度及設(shè)備返修率程度的了解。所有技術(shù)檔案如需復(fù)印，必須經(jīng)工程部總工程師批準(zhǔn)。工程部技術(shù)檔案管理人員必須嚴(yán)格執(zhí)行本制度，不得遺失技術(shù)檔案，未經(jīng)總工程師批準(zhǔn)，不得隨意復(fù)印、外借，否則應(yīng)按《員工守則》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。3.7新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請(qǐng)，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實(shí)后，報(bào)請(qǐng)上級(jí)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。工程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。新增設(shè)備驗(yàn)收后，驗(yàn)收資料及技術(shù)文件，由工程部存檔，工具由使用部門保管。物業(yè)設(shè)備需改裝、移位時(shí)，對(duì)一般容易改裝、移位的設(shè)備，由使用班組提出申請(qǐng)，報(bào)請(qǐng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部安排計(jì)劃進(jìn)行。當(dāng)改裝工程較大，技術(shù)復(fù)雜性和價(jià)格較高或需對(duì)原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門經(jīng)理報(bào)請(qǐng)上級(jí)批準(zhǔn)，并由工程部提出方案后再進(jìn)行施工。設(shè)備改裝的資料及審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)施的改裝、移位的資料除存檔外，還應(yīng)對(duì)相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說明備案。凡任意改裝、移位設(shè)備或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責(zé)任。相同設(shè)備的更新和報(bào)廢必須同時(shí)辦理。設(shè)備的報(bào)廢必須遵循以下原則：政府指定的淘汰產(chǎn)品已超過使用期限，損壞嚴(yán)重；或是雖能運(yùn)轉(zhuǎn)，但是有嚴(yán)重隱患，而修理成本昂貴的設(shè)備。因?yàn)槭鹿蕮p壞，而修理費(fèi)用接近或超過原價(jià)值的設(shè)備無(wú)法修復(fù)的設(shè)備設(shè)備的報(bào)廢，應(yīng)由使用部門提出申請(qǐng)，由工程部進(jìn)行技術(shù)鑒定后，方可辦理報(bào)廢手續(xù)。價(jià)值較大的設(shè)備，應(yīng)經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)。3.8工具、耗材和備品備件采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理制度日常手用工具應(yīng)由庫(kù)房管理人員根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。日常手用工具的初次領(lǐng)用，必須經(jīng)總工程師批準(zhǔn)；需要更新時(shí)，必須以舊換新，并經(jīng)班組工程師批準(zhǔn)。日常維修材料和備件，由各班組根據(jù)需按月填寫《采購(gòu)申請(qǐng)單》，制定月度采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)總工程師審批后提交行政人事部匯總，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后由行政人事部負(fù)責(zé)采購(gòu)。特殊情況下，計(jì)劃采購(gòu)未包含的，并且?guī)旆繘]有存貨時(shí)，可以提出臨時(shí)采購(gòu)申請(qǐng)，由工程部各班組填寫《采購(gòu)申請(qǐng)單》，經(jīng)總工程師和總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后，交行政人事部執(zhí)行采購(gòu)。所有采購(gòu)物品必須交庫(kù)房管理員驗(yàn)收并辦理入庫(kù)登記手續(xù)。班組員工需領(lǐng)料時(shí)，應(yīng)填寫領(lǐng)用單，完成報(bào)修后，填寫材料耗量單。主管或領(lǐng)班對(duì)領(lǐng)用量和耗用量進(jìn)行核銷，由班組工程師簽字，并由總工程師確認(rèn)。對(duì)進(jìn)口備件或其他價(jià)值較高的物品應(yīng)采用以舊換新的制度。材料使用后要在工作單上填寫清楚，并經(jīng)主管確認(rèn)。多余材料必須退回庫(kù)房。3.9工具管理制度本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個(gè)人工具三部分。工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。公用工具歸庫(kù)管員負(fù)責(zé)保管及借出（各種電動(dòng)工具原則上由庫(kù)房統(tǒng)一保管），需要時(shí)應(yīng)進(jìn)行使用登記。專業(yè)自用工具由班組工程師負(fù)責(zé)保管及使用，機(jī)房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，值班工具應(yīng)作為交接班內(nèi)容之一。根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個(gè)人保管使用。所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機(jī)具的正常使用。公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用程序，借用人必須認(rèn)真填寫《工具借用記錄單》，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需繼續(xù)使用時(shí)，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。借用公用工具歸還時(shí)，須由庫(kù)管員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無(wú)法確定使用人時(shí)，造成公用工具的遺失或損壞，由庫(kù)管員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。專業(yè)自用工具必須由班組工程師進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償，如未能確定使用人，則由班組工程師照價(jià)賠償。全體員工必須愛護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償。所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)總工程師批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。不得使用任何工具干私活。所有工具要愛惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期報(bào)廢時(shí)。

3.10設(shè)備維修或工程施工對(duì)外承包招標(biāo)制度所有對(duì)外承包的設(shè)備維修或工程施工，必須以“公平、公開、公正”為原則，按照招投標(biāo)程序進(jìn)行。招標(biāo)前必須成立臨時(shí)性的招標(biāo)評(píng)審小組，并制定統(tǒng)一的標(biāo)書。正常情況下，任何人員不得影響評(píng)審過程及評(píng)審結(jié)果。合同簽署后，當(dāng)次招標(biāo)評(píng)審小組自動(dòng)解散。招標(biāo)評(píng)審小組成員必須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員、行政人員組成，招標(biāo)評(píng)審小組成員必須保守秘密，必須以公平、公正的態(tài)度認(rèn)真參與評(píng)審，不得營(yíng)私舞弊。對(duì)外承包的范圍必須按《物業(yè)工程部的職責(zé)》中的《部門主要職責(zé)》第2.1.19條執(zhí)行。嚴(yán)格執(zhí)行總公司的《采購(gòu)管理守冊(cè)》。3.11報(bào)告制度各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或值班記錄中書面報(bào)告上級(jí)主管：所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時(shí)間。所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。零部件更新、代換、或加工修理。運(yùn)行人員因公離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。運(yùn)行人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等。各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告上級(jí)主管：執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。重要零部件的更換、代替或加工修理。系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等。3、各系統(tǒng)主管在下列情況下必須書面報(bào)告本班組工程師：重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。變更運(yùn)行方式。主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。系統(tǒng)故障或正常檢修。零部件更新、改造、或加工修理。領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等。須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。4、班組工程師在下列情況下必須以書面形式報(bào)告總工程師：重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客戶使用。應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。系統(tǒng)運(yùn)行方式改變。影響本物業(yè)運(yùn)行（如停電、停水、停空調(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。設(shè)備零部件的更新、代換或加工維修。系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。所屬人員請(qǐng)假、換班、倒休、加班等。對(duì)外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整。每周工作小結(jié)及月度工作報(bào)告。5、除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級(jí)匯報(bào)。3.12安全運(yùn)行管理制度工程部全體員工必須把安全防范意識(shí)放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。各班組均應(yīng)有專人任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)隨時(shí)消除不安全因素，并須立即上報(bào)領(lǐng)班、工程師或總工程師。應(yīng)根據(jù)勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定，組織對(duì)電工、電梯工、司爐工、電(氣)焊工等特殊工種工作進(jìn)行技術(shù)考核，持有操作證的才能上崗。根據(jù)勞動(dòng)安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育，在進(jìn)行高危險(xiǎn)性的設(shè)備檢修、工作時(shí)，主管(值班工程師)或經(jīng)理應(yīng)親自到場(chǎng)指揮。在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備檢修、操作時(shí)應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無(wú)關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。如電梯檢修時(shí)應(yīng)在所有電梯出入口放置“請(qǐng)勿使用”標(biāo)志等。對(duì)變配電、鍋爐、電梯及壓力容器，必須進(jìn)行年度檢驗(yàn)。對(duì)中央空調(diào)、變配電、鍋爐的壓力表、保險(xiǎn)閥等，必須定期送有關(guān)單位進(jìn)行校驗(yàn)。易燃、易燃物品必須存放在危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)，并應(yīng)控制最大存放量。水箱、蓄水池的入口處，機(jī)房、技術(shù)設(shè)施層、配電室等均應(yīng)上鎖，在無(wú)人時(shí)必須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。鑰匙應(yīng)由專人保管，無(wú)關(guān)人員不得借用。各機(jī)房門、設(shè)備門（蓋）、倉(cāng)庫(kù)門之鑰匙的配制，必須向總工程師提出書面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。重要機(jī)房如變配電室、鍋爐房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。木工作業(yè)場(chǎng)地嚴(yán)禁吸煙，并要每天清除木屑。避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測(cè)試檢查，對(duì)銹蝕部分要敲鏟上漆。對(duì)各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。物業(yè)內(nèi)進(jìn)行電、氣焊，必須取得動(dòng)火證。電梯維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)遵守安全規(guī)定，維修人員必須互相配合并應(yīng)注意聯(lián)絡(luò)。3.13高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定從事高空作業(yè)的人，必須進(jìn)行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。遇有5級(jí)以上大風(fēng)或打雷、下雨等可能發(fā)生危險(xiǎn)的情況，應(yīng)停止露天高空作業(yè)及清洗外墻。對(duì)高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期或在作業(yè)前檢查吊繩等安全裝置，定期檢查腳手架等設(shè)施的安全性能。高空作業(yè)前，必須認(rèn)真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施。作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，設(shè)置明顯標(biāo)志劃出危險(xiǎn)禁區(qū)，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，以防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。作業(yè)人員應(yīng)正確使用安全裝置確保安全，一塊跳板上只能站一人，且不要站在跳板兩端。盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時(shí)工作，如無(wú)法避免則必須做好防護(hù)工作。高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。廢棄物要集中存放，禁止隨手亂扔。高空作業(yè)區(qū)的沿口、孔洞處，應(yīng)設(shè)置護(hù)欄和標(biāo)志，防止失足踏空。嚴(yán)禁在高空作業(yè)時(shí)嬉戲打鬧，嚴(yán)禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。操作人員在2米以上檢修設(shè)備，必須帶好安全帽，梯子要有防滑措施，要有人扶擋及監(jiān)護(hù)。3.14有毒物品的處理規(guī)定對(duì)懷疑有毒、有害的物品應(yīng)注意保管，與其他物品分開單獨(dú)放置，并設(shè)置明顯的危險(xiǎn)品標(biāo)志，并嚴(yán)防泄漏。要積極聯(lián)系有關(guān)部門確認(rèn)該物品性質(zhì)，掌握其特點(diǎn)及應(yīng)急處理方法，以便于日后正確的保存及使用該種物品。建立完善的保管領(lǐng)用制度，隨時(shí)掌握庫(kù)存量，防止有毒物品的散失。使用剩余的危險(xiǎn)品必須及時(shí)退回庫(kù)房，所產(chǎn)生的廢棄物嚴(yán)禁隨意拋棄，須收集包裝好交回庫(kù)房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。3.15密閉地方的工作規(guī)定當(dāng)欲進(jìn)入密閉的場(chǎng)所進(jìn)行工作時(shí)，嚴(yán)禁未經(jīng)安全測(cè)試而直接進(jìn)入該地方?？刹捎没鹧嬖囼?yàn)、活性生物試驗(yàn)或使用氣體分析儀來檢測(cè)該密閉場(chǎng)所是否含有有害氣體。但可能含有可燃?xì)怏w、可燃物的地方嚴(yán)禁采用火焰試驗(yàn)。若檢測(cè)發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣，則不能允許任何人員進(jìn)入。應(yīng)利用適當(dāng)設(shè)備進(jìn)行處理直至安全檢測(cè)合格，如采用風(fēng)機(jī)通風(fēng)為熱力管溝降溫、清除有害氣體。工作過程中應(yīng)隨時(shí)注意環(huán)境的監(jiān)測(cè)，一旦發(fā)現(xiàn)異常立即將撤離，確保人員安全。工作照明應(yīng)選用36V安全電壓，工作進(jìn)行中要注意用電安全，防止觸電。3.16發(fā)生意外時(shí)的處理規(guī)定應(yīng)對(duì)員工進(jìn)行急救及消防知識(shí)的教育和考核。對(duì)外單位施工人員，必須進(jìn)行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書。應(yīng)在施工中進(jìn)行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，要保持鎮(zhèn)定，監(jiān)護(hù)人員立即關(guān)閉相關(guān)機(jī)具停止工作。應(yīng)盡快將傷員撤離工作區(qū)放置在安全地帶，采取適當(dāng)?shù)募本却胧瑫r(shí)請(qǐng)求其他員工的幫助。撤離過程中應(yīng)注意搬運(yùn)傷員的方法，防止不正確的搬運(yùn)造成傷害的進(jìn)一步擴(kuò)大。搶救人員應(yīng)注意自身的安全，不要盲目冒進(jìn)。根據(jù)傷員的傷情決定是否送醫(yī)院治療，同時(shí)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)以利于保險(xiǎn)索賠。出具事故報(bào)告，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，處理事故有關(guān)責(zé)任人員，避免類似事故的再次發(fā)生。3.17安全用電管理制度嚴(yán)禁各部門私接或移動(dòng)電氣設(shè)備和設(shè)施。確因生產(chǎn)或改善服務(wù)質(zhì)量需要，應(yīng)經(jīng)所在部門經(jīng)理批準(zhǔn)，報(bào)請(qǐng)工程部核實(shí)，并由工程部登記注冊(cè)；各部門需架設(shè)臨時(shí)線，應(yīng)由工程部派電工安裝。使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。臨時(shí)線路應(yīng)符合“低規(guī)”要求，時(shí)間一般不超過一星期。如使用后確需長(zhǎng)期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案?？陀脜^(qū)一般不準(zhǔn)加臨時(shí)線。物業(yè)強(qiáng)電系統(tǒng)維修時(shí)，應(yīng)該根據(jù)不同的危險(xiǎn)程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時(shí)，應(yīng)遵循下列三項(xiàng)要求：根據(jù)工作內(nèi)容和需要，填寫工作票。除特殊情況外，原則上應(yīng)有兩人或兩人以上在一起工作。應(yīng)有完成保證工作人員安全的組織措施和技術(shù)措施。在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時(shí)，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施：斷開電源。在工作場(chǎng)所必須斷開電源的設(shè)備，包括需檢修設(shè)備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于0.7m(10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無(wú)遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。在斷開電源時(shí)，必須使檢修設(shè)備至少有一個(gè)明顯的斷開點(diǎn)，高壓柜的手動(dòng)機(jī)均處于斷開位置時(shí)，都應(yīng)用鎖鎖住。驗(yàn)電。檢驗(yàn)電氣設(shè)備上有無(wú)電壓時(shí)，必須使用合格的驗(yàn)電器，驗(yàn)電應(yīng)在電氣設(shè)備的兩側(cè)的各相分別進(jìn)行。裝設(shè)接地線。將檢修設(shè)備的三相短路并接，可以放掉檢修設(shè)備的剩余電荷，這也是防止突然來電，保護(hù)工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由兩人進(jìn)行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關(guān)接地。懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。在工作點(diǎn)四周應(yīng)安設(shè)標(biāo)示牌和遮欄，有關(guān)的操作開關(guān)手柄上應(yīng)懸掛“禁止合閘”標(biāo)示牌。電氣操作及維修必須執(zhí)行下列安全組織措施工作票制度。在對(duì)物業(yè)各類電氣設(shè)備進(jìn)行檢修時(shí)，應(yīng)根據(jù)工作需要，填寫工作票。工作票的簽發(fā)人應(yīng)為電氣班組工程師，且簽發(fā)人應(yīng)對(duì)工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務(wù)程度進(jìn)行全面的考慮。工作許可制度。在高壓電氣設(shè)備上進(jìn)行檢修工作，須經(jīng)過許可手續(xù)。工作許可人為總工程師，許可人應(yīng)對(duì)工作票上的有關(guān)內(nèi)容及安全措施進(jìn)行檢查，并會(huì)同工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。工作監(jiān)護(hù)制度。完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人(監(jiān)護(hù)人)應(yīng)向工作者交待工作現(xiàn)場(chǎng)的情況和有關(guān)安全措施，并應(yīng)始終在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)護(hù)，及時(shí)糾正錯(cuò)誤或違反安全的操作。監(jiān)護(hù)人一般不得參加工作班工作(全部停電除外)。工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。在電氣設(shè)備檢修工作間斷或工作人員暫時(shí)撤離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，所有安全措施應(yīng)保持不動(dòng)，工作票仍由工作負(fù)責(zé)人執(zhí)存。間斷后可繼續(xù)工作，無(wú)需重新通過許可。工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個(gè)地點(diǎn)工作，開工前的安全措施可一次做完，但工作負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時(shí)，應(yīng)向工作人員交待新工作點(diǎn)的有關(guān)情況和注意事項(xiàng)。在檢修工作完成后，應(yīng)清掃現(xiàn)場(chǎng)后撤離。由工作負(fù)責(zé)人會(huì)同運(yùn)行值班人員共同檢查，并交待檢修項(xiàng)目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結(jié)時(shí)間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。在此之前，任何人不得將檢修設(shè)備送電運(yùn)行(因檢修工作需要試運(yùn)行者除外)。3.18防火及消防安全管理制度1、在中央保安監(jiān)控室，應(yīng)具備以下資料及鎖匙：一套完整準(zhǔn)確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報(bào)系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括：煙感/溫感探測(cè)器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯位置，消防栓箱破玻璃按鈕和警鈴位置，消防栓和噴淋系統(tǒng)外接消防接合器位置、噴淋泵和消防泵位置等。一套清楚及準(zhǔn)確的建筑平面圖，圖內(nèi)明確表示各防火卷閘、隔火墻、危險(xiǎn)倉(cāng)、防煙門、走火梯及太平門等。一套各種消防設(shè)備之備件清單。一套完整之排煙通風(fēng)圖。一套完整的天然氣管道分布圖及閥門位置圖。緊急情況時(shí)聯(lián)絡(luò)人的電話、手機(jī)號(hào)碼等聯(lián)系表。所有公共通道門鑰匙。2、所有吸煙人員必須在指定地點(diǎn)吸煙，煙灰、煙蒂要丟進(jìn)煙缸。3、維修工作中需要使用易燃材料時(shí)，應(yīng)特別小心。各班組不得存放易燃油料1公斤以上。4、不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時(shí)報(bào)告。5、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)警報(bào)，各人員一定要認(rèn)真處理，直到確定火警熄滅或確認(rèn)是誤報(bào)為止。各員工遇事時(shí)請(qǐng)保持冷靜，行動(dòng)時(shí)不要過于急躁。任何人士如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，應(yīng)先用對(duì)講機(jī)或電話報(bào)告發(fā)生火警的位置和本人的動(dòng)向。各工程人員在巡查時(shí)，嗅到異味或懷疑煤氣/石油氣泄漏時(shí)，不得在現(xiàn)場(chǎng)使用對(duì)講機(jī)、電話或開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。到達(dá)安全地帶后，立即向上級(jí)或消防控制中心匯報(bào)。任何租戶的二次裝修和工程部外判施工必須遵循《施工安全防火管理制度》。如發(fā)生火災(zāi)，工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵，正壓風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行，保證供水供電，并及時(shí)通知保安滅火。發(fā)生火災(zāi)時(shí)，工程部應(yīng)做好以下工作：總工程師前往消防控制室協(xié)調(diào)救火工作。迅速?gòu)南缊?bào)警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報(bào)之種類。通知工程師有關(guān)情況。通知所有當(dāng)值員工，尤其是身處地庫(kù)及機(jī)房之員工。當(dāng)消防員到場(chǎng)，立刻配合保安/管理員向他們報(bào)告所知情況。其他當(dāng)值工程人員留守崗位候命戒備。班組工程師應(yīng)做好：立即通知大廈直燃機(jī)房和配電室發(fā)生火警警報(bào)，關(guān)閉直燃機(jī)。確保各消防系統(tǒng)運(yùn)作正常。向消防指揮員提供技術(shù)意見。通知與消防操作無(wú)關(guān)的工程人員在工程部或本崗位候命。根據(jù)情況改變以下設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)：開啟適當(dāng)位置的排煙系統(tǒng)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)：在正常情況下，應(yīng)將發(fā)生火災(zāi)之樓層、其上兩層和下一層之空調(diào)和送風(fēng)系統(tǒng)關(guān)閉，以防止?jié)鉄熉?。根?jù)消防控制室的指揮，停止客用電梯和扶手電梯。根據(jù)消防控制室的指揮，開啟或停止消防系統(tǒng)水泵運(yùn)行。根據(jù)消防控制室的指揮，關(guān)閉正常照明，保證應(yīng)急照明。在直燃機(jī)房之員工應(yīng)：立刻察看全機(jī)房范圍，確定警報(bào)是否源自直燃機(jī)房。如火災(zāi)在機(jī)房?jī)?nèi)，不要冒險(xiǎn)；在可能情況下，關(guān)閉直燃機(jī)，用現(xiàn)有滅火器將火撲滅。如不能把火撲滅，應(yīng)立刻離開現(xiàn)場(chǎng)。當(dāng)值工程人員發(fā)現(xiàn)所屬區(qū)域發(fā)生火情時(shí)應(yīng)：立刻上報(bào)，不要獨(dú)自冒險(xiǎn)，在可能情況下，用手提滅火器嘗試把火撲滅。如發(fā)覺火勢(shì)蔓延，應(yīng)盡快離開現(xiàn)場(chǎng)，與工程部保持聯(lián)絡(luò)及依照上級(jí)之指示行動(dòng)。當(dāng)火被撲滅或確證是誤報(bào)后：將火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)及其它消防、噴淋系統(tǒng)重置還原，如有消防局官員在場(chǎng)，須征得其同意才可行動(dòng)。如噴淋系統(tǒng)正在灑水，應(yīng)將分層閥關(guān)上，以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設(shè)備，使系統(tǒng)盡快恢復(fù)正常。檢查受影響的樓層，并拍照作好記錄。盡快寫出報(bào)告連照片和出事原因呈交總物業(yè)經(jīng)理。3.19值班及交接班制度1、值班人員應(yīng)按規(guī)定時(shí)間提前15分鐘到達(dá)工作崗位，進(jìn)行交接班前工作檢查，如接班人未到，當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位。2、交班：第一交設(shè)備，即設(shè)備運(yùn)行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題，并做好清潔與保養(yǎng)；第二交使用工具；第三交場(chǎng)地，交班前需進(jìn)行清洗工作；第四交運(yùn)行記錄、值班記錄和巡視檢查記錄。3、接班：必須查看當(dāng)天告示牌或值班記錄內(nèi)是否有特別任務(wù)及安排，核對(duì)設(shè)備狀況，必要時(shí)進(jìn)行空車試運(yùn)轉(zhuǎn)。對(duì)由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負(fù)責(zé)；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權(quán)拒絕接班，并報(bào)告班組工程師或總工程師處理。4、接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作：查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。檢查所轄設(shè)備之運(yùn)行情況是否良好，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入值班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。查看值班記錄中是否有上級(jí)主管及工程師發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在值班記錄上簽字。在下列情況時(shí)不得交班：接班人員未到崗時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)主管或工程師，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或工程師，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。交接班人員對(duì)所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時(shí)，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。當(dāng)發(fā)生事故正在處理時(shí)，禁止交接班，接班人員應(yīng)配合當(dāng)班人員工作，待事故處理完畢后方可進(jìn)行交接班。必須認(rèn)真填寫值班記錄，雙方認(rèn)可后，共同在記錄上簽字。值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。值班人員隨時(shí)對(duì)設(shè)備、管線進(jìn)行巡視檢修，提高設(shè)備完好率。每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。值班人員每天要認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄、值班記錄、巡視檢查表及其他相關(guān)表格。當(dāng)工作需要離開崗位時(shí)，須向主管請(qǐng)示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，在早、午、晚和夜餐時(shí)間所有運(yùn)行機(jī)房應(yīng)有人值班。值班電話為工作電話，不得談?wù)撆c工作無(wú)關(guān)的話題，談?wù)摴ぷ魇乱艘?jiǎn)明扼要，不得打私人電話。上班時(shí)間內(nèi)不得喝酒、打牌、做與工作無(wú)關(guān)的一切活動(dòng)。須按計(jì)劃及工程師之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無(wú)力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)主管或工程師。當(dāng)發(fā)生重大意外事故時(shí)（如火災(zāi)等），要冷靜處理，及時(shí)向主管和保安部匯報(bào)。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭(zhēng)取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。值班人員須做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生，清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。3.20機(jī)房管理制度1、冷凍機(jī)房、變配電室、水泵房、鍋爐房、各樓層設(shè)備機(jī)房、豎井等，是工程部重要設(shè)備場(chǎng)所，也是最容易出重大事故的地方。因此機(jī)房?jī)?nèi)的操作人員，必須持有勞動(dòng)部門頒發(fā)的操作證。2、工程部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各機(jī)房的管理，建立、健全嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和設(shè)備操作規(guī)程，并要求操作人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行詳細(xì)記錄和執(zhí)行嚴(yán)格的交接班制度，以確保設(shè)備的安全和正常運(yùn)行。3、各設(shè)備機(jī)房、中控室值班室必須注重內(nèi)部的清潔工作，保持室內(nèi)整齊，無(wú)衛(wèi)生死角。4、無(wú)人值守機(jī)房、豎井等必須上鎖。5、非本專業(yè)人員不得進(jìn)入機(jī)房，因工作需要確需進(jìn)入的必須取得本班組工程師或總工程師的書面認(rèn)可，并須在來訪記錄上登記簽字。本專業(yè)人員不得私自允許他人入內(nèi)，不得在值班室內(nèi)會(huì)客，對(duì)強(qiáng)行入內(nèi)者有權(quán)制止。不得將食品及非工作物品帶入機(jī)房。要定期打掃機(jī)房?jī)?nèi)的衛(wèi)生，隨時(shí)清理檢修后的雜物，保持機(jī)房?jī)?nèi)良好的環(huán)境。機(jī)房?jī)?nèi)機(jī)器設(shè)備由運(yùn)行人員負(fù)責(zé)操作，其他人不得操作，除須檢查或意外緊急事故，未經(jīng)班組工程師同意，不得隨意打開或關(guān)閉系統(tǒng)中所有的電氣開關(guān)及閥門，不得隨意拆卸任何設(shè)備零件。不得擅自改動(dòng)機(jī)房線路、器材。若需改動(dòng)或臨時(shí)接線，要經(jīng)過班組工程師批準(zhǔn)，再由專業(yè)電工接線，嚴(yán)禁非電工操作。臨時(shí)線路要有可靠的安全措施，進(jìn)入水池內(nèi)操作時(shí)必須采用符合規(guī)定的低壓安全照明。所有相關(guān)規(guī)章制度、值班表、檢修計(jì)劃等均應(yīng)打印成表格，張貼于值班室內(nèi)明顯位置。設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)管理，設(shè)備標(biāo)識(shí)分一般設(shè)備和關(guān)鍵設(shè)備。關(guān)鍵設(shè)備名牌：紅底黑字的標(biāo)牌，標(biāo)注“未經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)任何人不得操作！”以下是樣板：關(guān)鍵設(shè)備注：未經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)任何人不得操作！●一般設(shè)備:白底白字的標(biāo)牌，標(biāo)注設(shè)備名稱及編號(hào)，以下是設(shè)備卡片樣板：編號(hào)：***望京國(guó)際研發(fā)園物業(yè)管理處設(shè)備卡設(shè)備名稱：服務(wù)區(qū)域：設(shè)備編號(hào)：資產(chǎn)編號(hào)：型號(hào)：技術(shù)參數(shù)：產(chǎn)地：出廠日期：生產(chǎn)編號(hào)：投入使用日期：維保單位：望京國(guó)際研發(fā)園物業(yè)管理處責(zé)任人：聯(lián)系電話：

3.21機(jī)房安全防火管理規(guī)定認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家消防法規(guī)，嚴(yán)格遵守物業(yè)管理中心相關(guān)制度。機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁動(dòng)用明火，嚴(yán)禁閑雜人員入內(nèi)或會(huì)客，機(jī)房?jī)?nèi)要保持良好通風(fēng)。嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查維修設(shè)備。配電室值班人員應(yīng)認(rèn)真監(jiān)護(hù)電壓負(fù)荷的變化情況；定期清掃變壓器、開關(guān)柜等，防止灰塵造成短路。堅(jiān)持執(zhí)行倒閘操作規(guī)程，必須一人操作一人監(jiān)護(hù)。嚴(yán)禁約時(shí)送電、停電，嚴(yán)禁非電氣