探討物業(yè)管理行業(yè)的稅負(fù)問題

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔探討物業(yè)管理行業(yè)的稅負(fù)問題一、物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)問題的提出我國的物業(yè)管理是住房制度改革和住房商品化的產(chǎn)物,自從1981年深圳誕生了中國第一家物業(yè)管理企業(yè),市場化、社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理就開始逐漸替代傳統(tǒng)的福利制的房屋管理模式。伴隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量的增長和物業(yè)管理覆蓋率的提高,逐漸在我國孕育出一個(gè)嶄新的行業(yè)——物業(yè)管理行業(yè)?？偨Y(jié)近三十年物業(yè)管理的發(fā)展歷史,我們在肯定物業(yè)管理行業(yè)在改善人居環(huán)境、增加住房消費(fèi)、解決就業(yè)問題、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面發(fā)揮了不可替代作用的同時(shí),還應(yīng)當(dāng)看到物業(yè)管理在市場化過程中,面臨著諸多發(fā)展中的問題和困難,例如:國家政策扶持力度不足,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏彈性,業(yè)主欠費(fèi)現(xiàn)象普遍,物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營困難,老舊住宅小區(qū)以及保障性住房缺乏物業(yè)管理資金來源等。以上問題和困難究其實(shí)質(zhì),都是業(yè)主和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)問題,而稅負(fù)是其中直接而重要的影響因素之一。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)2007年在全國范圍內(nèi)對近4600家物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展行業(yè)生存狀況調(diào)查表明,大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營狀況艱難,被調(diào)查者普遍反映物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)政策不合理,加重了業(yè)主和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。因此,從維護(hù)業(yè)主的切身利益和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā),對物業(yè)管理行業(yè)的稅負(fù)問題進(jìn)行深入的研究,并在此基礎(chǔ)上提出切實(shí)可行的解決方法和政策建議,具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。2008年7月中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)行業(yè)發(fā)展研究中心成立后,正式組建課題組,專項(xiàng)研究物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)問題。二、物業(yè)管理行業(yè)的稅負(fù)現(xiàn)狀現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的稅種、稅目與稅率如下:1.營業(yè)稅:稅率5%。2.城建稅:按營業(yè)稅的7%計(jì)稅。3.教育費(fèi)附加:按營業(yè)稅的4%計(jì)稅。4.企業(yè)所得稅:按調(diào)整后利潤總額計(jì)算納稅額,稅率:25%。5.車船使用稅:車船使用稅是以應(yīng)稅車船為征稅對象的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)為計(jì)稅依據(jù),實(shí)行定額征收。6.印花稅:印花稅共有13個(gè)稅目,如:購銷合同、建筑安裝工程承包合同、借款合同、營業(yè)帳簿等。稅率分為:(1)比例稅率:萬分之0.5、萬分之3、萬分之5、千分之1。(2)定額稅率:按件貼花,稅額5元。7.代扣代繳的個(gè)人所得稅:計(jì)稅依據(jù)工資、薪金。適用九級超額累進(jìn)稅率,稅率為5%—45%。8.防洪費(fèi):半年征收一次,按半年累計(jì)收入的萬分之九征收。9.殘疾人保障基金:每年征收一次,征收額=(上年度在職人員總數(shù)×1.6%-上年度殘疾職工總數(shù))×所在地職工年平均工資×60%三、物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)存在的問題分析1.稅率偏高目前,物業(yè)管理歸屬“服務(wù)業(yè)”,適用5%的稅率,相對交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。鑒于物業(yè)管理行業(yè)區(qū)別于其他服務(wù)行業(yè)的根本之處在于它具有非常明顯的準(zhǔn)公共服務(wù)的居民服務(wù)業(yè)的特征,不宜對其適用一般服務(wù)業(yè)的稅率。2.稅基不盡合理物業(yè)管理行業(yè)具備“取之于民,用之于民”的經(jīng)濟(jì)利益特征,其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是用“以支定收”的方式確定的,具有明顯的代理業(yè)性質(zhì)。在酬金制收費(fèi)模式下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)酬金兩部分構(gòu)成,其中物業(yè)服務(wù)支出屬代業(yè)主收取并用于支付維持清潔、維護(hù)秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)日常開支,具有代收代付的能源消耗費(fèi)(水電費(fèi)、取暖費(fèi)和煤氣費(fèi)等)同樣性質(zhì),不應(yīng)作為稅基。稅務(wù)部門應(yīng)以物業(yè)服務(wù)酬金為稅基向物業(yè)服務(wù)企業(yè)計(jì)征營業(yè)稅及其附加,而目前各地稅務(wù)部門均以物業(yè)服務(wù)資金為稅基向企業(yè)征稅,無疑加重業(yè)主和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。3.重復(fù)征稅隨著社會(huì)專業(yè)化分工的日趨細(xì)化,目前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多存在不同程度的專業(yè)分包。如屬于國家法律法規(guī)規(guī)定、消防維保,電梯維保等必須委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位承擔(dān);中央空調(diào)維保,日常專業(yè)保潔,專業(yè)安防,專業(yè)外墻清洗等專項(xiàng)服務(wù),分包委托給其他專業(yè)公司完成。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)分包公司之間實(shí)際應(yīng)存在稅項(xiàng)抵扣,在申報(bào)本企業(yè)營業(yè)稅時(shí),應(yīng)允許將外包服務(wù)的支出從物業(yè)服務(wù)資金收入中予以扣減,剩余的服務(wù)收入作為計(jì)征營業(yè)稅的依據(jù)。而目前稅務(wù)機(jī)關(guān)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照收入全額計(jì)征營業(yè)稅,不允許就各分包專業(yè)公司的發(fā)票部分作為稅前抵扣項(xiàng)目,明顯存在重復(fù)征稅的問題,加重了物業(yè)管理的稅收負(fù)擔(dān)。四、當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)面臨困境及對民生與社會(huì)穩(wěn)定的影響近幾年來,隨著物價(jià)上漲和人力成本的提高,以及物業(yè)管理收費(fèi)水平難以得到同步調(diào)整,行業(yè)生存狀況不容樂觀。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)于2007年二季度開始,通過網(wǎng)上填報(bào)的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止當(dāng)年12月底,完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報(bào)的企業(yè)總數(shù)為4600家,調(diào)查面覆蓋了全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市,共涉及128個(gè)城市和地區(qū)。調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映,4118家填報(bào)企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)總值4010501.3萬元,平均資產(chǎn)總值973.9萬元;4190家填報(bào)企業(yè)2006年經(jīng)營總收入過2769375.3萬元,平均經(jīng)營收入660.9萬元;3727家填報(bào)企業(yè)完成營業(yè)稅金及附加150393.83萬元,平均完成營業(yè)稅金及附加40.4萬元;1581家填報(bào)企業(yè)上繳企業(yè)所得稅金42352.54萬元,平均上繳企業(yè)所得稅金26.8萬元;2006年盈利企業(yè)為1825家,占調(diào)查企業(yè)的39.7%,實(shí)現(xiàn)利潤總額達(dá)149797.5萬元,平均利潤額82.1萬元。以上數(shù)據(jù)反映,物業(yè)管理行業(yè)平均營業(yè)稅金及附加實(shí)際稅負(fù)率6.1129%。僅有40%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤,且利潤額低,60%的企業(yè)虧損或持平。這些數(shù)據(jù)反映出多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難,行業(yè)缺乏可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),近年來不少城市呈現(xiàn)行業(yè)整體萎縮趨勢,由此帶來一系列的社會(huì)問題。1.部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)為降低成本,采取削減人員或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等,導(dǎo)致服務(wù)水平明顯下降,引發(fā)業(yè)主和住戶的不滿,引起矛盾和糾紛,各類物業(yè)上訪、信訪以及到法院訴訟的案件呈現(xiàn)上升趨勢;2.部分城市頻繁出現(xiàn)因物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出而被迫退出在管的虧損項(xiàng)目(大多為低收入人群居住,物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低且收費(fèi)率偏低的老舊住宅小區(qū))的情況。造成小區(qū)內(nèi)垃圾堆積成山,可防性偷盜案件頻發(fā),水電供應(yīng)不正常,直接影響了廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活,多次發(fā)生群體上訪,影響到社區(qū)穩(wěn)定和社會(huì)和諧,也給城市政府帶來了很大的壓力;3.隨著一些企業(yè)對在管項(xiàng)目的撤離,大量員工被裁減,使得目前嚴(yán)峻的就業(yè)形勢雪上加霜;4.按照《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)的精神,近年來很多城市對老舊住宅小區(qū)進(jìn)行了整治和改造,盡管政府和各方面投入了大量整治改造經(jīng)費(fèi),但居民的居住條件仍得不到根本改善。主要原因在于業(yè)主和住戶(多為低收入群體)無力承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用,使得物業(yè)管理的推行缺乏經(jīng)費(fèi)保障,住宅小區(qū)整治改造的成果難以保持。上述問題在全國不少城市屢屢發(fā)生,使各地政府進(jìn)一步意識(shí)到物業(yè)管理的貢獻(xiàn)不僅在于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展,直接拉動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長和改善了人居狀況,更直接的體現(xiàn)在與保民生、保就業(yè)、保穩(wěn)定的關(guān)系。盡管物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損面加大的直接影響體現(xiàn)在行業(yè)整體經(jīng)營效益下降和生存困境上,但由此帶來的對民生和社會(huì)穩(wěn)定的影響不容忽視。五、制定扶持物業(yè)管理行業(yè)稅收政策的現(xiàn)實(shí)意義1.當(dāng)前形勢對調(diào)整物業(yè)管理稅收政策的選擇。物業(yè)管理生存發(fā)展的前提是盡快改變行業(yè)大面積虧損的狀況,在目前情況下,最簡捷有效的途徑有兩條:一是通過適當(dāng)提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),二是適當(dāng)減輕物業(yè)管理稅負(fù)。而在當(dāng)前全球性的金融危機(jī)影響下,中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)與考驗(yàn)。國家出臺(tái)了一系列“保增長、保就業(yè)、保民生、保穩(wěn)定”的政策措施,在這種大環(huán)境下,提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),增加業(yè)主和住戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)顯然不可行,要做到在不增加業(yè)主和住戶經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí),又能保證物業(yè)服務(wù)的正常開展,調(diào)整物業(yè)管理稅收政策,扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展,應(yīng)是當(dāng)前最好的政策選擇。2.制定扶持物業(yè)管理行業(yè)稅收政策的現(xiàn)實(shí)意義。1)推進(jìn)物業(yè)管理能增加就業(yè)崗位。黨中央、國務(wù)院高度重視就業(yè)工作,提出就業(yè)是民生之本、安國之策。據(jù)初步統(tǒng)計(jì),物業(yè)管理作為一個(gè)新興的勞動(dòng)密集行業(yè),從業(yè)人員中的秩序維護(hù)員、清潔員、工程維修和綠化養(yǎng)護(hù)人員等通常占企業(yè)總?cè)藬?shù)的95%以上。而在這些基層員工中,農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員占52%,復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)人員占17.8%,下崗職工占6.7%,大中專畢業(yè)生占3.8%。目前,城鎮(zhèn)商品住房年竣工量在6億平方米左右,按新增2000平方米吸納一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員算,每年物業(yè)管理行業(yè)可以吸納30萬就業(yè)人員,占全國新增就業(yè)人口的2.69%。此外,隨著各地物業(yè)管理覆蓋率的逐步提高,物業(yè)管理行業(yè)吸納的就業(yè)人群還將與日俱增。這對改善低收入人群的生活,為各級政府分憂解難,解決民生問題都將作出更加積極的貢獻(xiàn)。2)實(shí)施物業(yè)管理有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。黨中央在十六屆六中全會(huì)上提出的建設(shè)和諧社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo),具有深遠(yuǎn)的意義。從微觀來看,居民家庭是社會(huì)的細(xì)胞,由其組成了社區(qū),由無數(shù)社區(qū)組成社會(huì)。物業(yè)管理的開展,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主的委托,按照管理規(guī)約對管理區(qū)域的公共事務(wù)進(jìn)行管理,對業(yè)主提供各項(xiàng)服務(wù),開展社區(qū)文化活動(dòng),宣傳互助友愛、促進(jìn)鄰里和睦、有利于打造安全、寧靜、舒適的社區(qū)環(huán)境和建立社區(qū)的和諧氛圍。3)扶持物業(yè)管理能更好發(fā)揮其對維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要作用。物業(yè)管理對公共秩序的維護(hù)和協(xié)助政府開展安全防范職能的發(fā)揮,在減少刑事發(fā)案率,促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定方面發(fā)揮著十分重要的作用。據(jù)公安網(wǎng)報(bào)道,實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)與沒有實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)每萬戶發(fā)案比例為1∶38,每萬戶刑事發(fā)案率比例為1∶10。在2008年北京舉辦的奧運(yùn)會(huì)期間,北京市的各物業(yè)服務(wù)企業(yè)均與奧組委和北京市政府簽訂確保一方平安責(zé)任狀,通過精心制定管理方案,細(xì)致研究應(yīng)急措施,做了大量保穩(wěn)定、促和諧的工作,確保奧運(yùn)會(huì)各項(xiàng)活動(dòng)的順利開展和比賽的圓滿進(jìn)行,顯示了物業(yè)管理與社區(qū)管理的結(jié)合是保障中國社會(huì)穩(wěn)定的有效促進(jìn)機(jī)制。稅收政策應(yīng)具備調(diào)整利益分配關(guān)系和扶持社會(huì)健康發(fā)展的雙重功能。調(diào)整利益分配關(guān)系,就是要求堅(jiān)持公平稅制的原則,國家在以稅收形式取得財(cái)政收入,安排稅收負(fù)擔(dān)時(shí),應(yīng)處理好國家與納稅人之間的關(guān)系,創(chuàng)造公平稅收環(huán)境,鼓勵(lì)競爭。公平稅負(fù)不是平均稅負(fù),而是應(yīng)給予納稅人大體相同的稅收環(huán)境,并使稅收負(fù)擔(dān)與納稅人的負(fù)擔(dān)能力相適應(yīng)。從這個(gè)角度講,重新評估物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用,通過調(diào)整國家的稅收政策,減低物業(yè)管理行業(yè)的稅負(fù)和平衡利益分配,不失為扶持物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的有效舉措。不僅可以減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān),更好地發(fā)揮物業(yè)管理在城市管理中的作用,而且可以減緩物業(yè)服務(wù)費(fèi)短期內(nèi)無法提高所帶來的壓力,使業(yè)主得到實(shí)惠,真正體現(xiàn)黨中央的惠民政策。六、完善物業(yè)管理行業(yè)稅收政策的具體建議1.降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅稅率建議比照郵電通信業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、文化體育業(yè),將物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅由現(xiàn)行5%的稅率調(diào)低為3%的稅率,以扶持物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。2.確立合理的物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)稅征收范圍建議比照旅游業(yè)將全部的旅游收入扣減替旅游者支付給其他單位的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、門票或者支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營業(yè)收入計(jì)征營業(yè)稅;及比照廣告代理業(yè)以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發(fā)布者(包括媒體、載體)的廣告發(fā)布費(fèi)后的余額為營業(yè)收入計(jì)征營業(yè)稅,將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入扣除支付給其他專業(yè)服務(wù)單位支出(如:專業(yè)消防維保、電梯維保、中央空調(diào)維保、外墻清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、專業(yè)安保等外包支出)后征稅,以體現(xiàn)合理稅基,避免重復(fù)征稅。建議根據(jù)上述意見,就國家稅務(wù)總局“關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知”(國稅法【1998】第217號文)和財(cái)政部國家稅務(wù)總局“關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知”(財(cái)稅【2003】16號文)做出相應(yīng)的政策調(diào)整。3.盡快明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在繳納所得稅時(shí)的應(yīng)納稅所得額新企業(yè)所得稅稅法從2008年1月1日執(zhí)行,比原企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)率減輕8%。建議,國家稅務(wù)總局能夠盡快出臺(tái)相關(guān)政策,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項(xiàng)不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的項(xiàng)目,作為應(yīng)納稅所得額,計(jì)征企業(yè)所得稅。關(guān)于征收方式,課題組經(jīng)過