第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究課件

第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究本章要點:根據(jù)可行性研究的目的不同，可行性研究可分為投資決策使用的可行性研究、立項審批使用的可行性研究和向金融機構(gòu)貸款使用的可行性研究。本章以投資決策使用的可行性研究為例，介紹了可行性研究的涵義、可行性研究的工作程序、可行性研究的依據(jù)、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測、開發(fā)項目投資、成本、費用的估算、項目收入估算與資金籌措、經(jīng)濟評價、不確定性分析、可行性研究報告的基本構(gòu)成和正文的寫作要點，本章的重點是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價。第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究1第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資、成本、費用的估算

房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的基本構(gòu)成

第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述22.1概述

可行性研究的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究作用

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段劃分

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的工作程序

房地產(chǎn)開發(fā)項目可性研究的主要依據(jù)

2.1概述可行性研究的內(nèi)涵3房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項目可行性研究是指在房地產(chǎn)項目投資前期，通過房地產(chǎn)投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查分析，對擬開發(fā)項目若干個開發(fā)經(jīng)營方案進行評價，判斷擬開發(fā)項目的可行性。房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)涵房地產(chǎn)項目4房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究作用

為投資決策提供依據(jù)作為資金籌措的依據(jù)為項目實施提供開發(fā)經(jīng)營方案作為項目立項審批的依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究作用為投資決策提供依據(jù)5房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段劃分

機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評價房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段劃分機會研究6房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的工作程序

針對目標地塊，明確擬開發(fā)項目性質(zhì)組建可行性研究的組織機構(gòu)或簽訂咨詢合同市場調(diào)查與預測提出開發(fā)經(jīng)營方案開發(fā)經(jīng)營方案的評價與選擇編制可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的工作程序針對目標地塊，明確擬開發(fā)7房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的主要內(nèi)容項目概況市場調(diào)查與預測規(guī)劃設計方案的選擇項目開發(fā)經(jīng)營周期的確定項目投資估算項目收入估算投資計劃與資金籌措計劃經(jīng)濟評價不確定性分析結(jié)論與建議

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的主要內(nèi)容項目概況82.2房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測

房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預測房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測的方法

2.2房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測的主92.3房地產(chǎn)開發(fā)項目投資、成本、費用的估算

房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的構(gòu)成

經(jīng)營成本費用

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資、費用的估算方法

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目投資、成本、費用的估算房地產(chǎn)開10房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的構(gòu)成

房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經(jīng)營目標而預先墊支的資金。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用；經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設投資在開發(fā)建設過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的構(gòu)成房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹11房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式出售出租自營房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式出售12出售型房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營周期0123456開發(fā)期經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期出售型房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營周期0123456開發(fā)期經(jīng)營期開發(fā)13出售型、出租型房地產(chǎn)項目總投資估算表

出售型、出租型房地產(chǎn)項目總投資估算表14自營自用型房地產(chǎn)項目總投資估算表

自營自用型房地產(chǎn)項目總投資估算表15經(jīng)營成本開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。經(jīng)營成本經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。經(jīng)營成本開發(fā)產(chǎn)品成本16費用

運營費用修理費用期間費用費用運營費用17運營費用

出售型房地產(chǎn)項目，經(jīng)營期的運營費用主要包括：管理費用、銷售費用、財務費用等。當房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，應估算項目經(jīng)營期間的運營費用。運營費用通常包括：人工費，公共設施設備運行、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔費用，保安費用，辦公費，固定資產(chǎn)折舊費、保險費，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預見費。運營費用出售型房地產(chǎn)項目，經(jīng)營期的運營費用主要包括：管理費18期間費用

開發(fā)項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設投資中的管理、財務和銷售費用，現(xiàn)房銷售期的期間費用計為運營費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設投資，經(jīng)營期的期間費用計為運營費用。期間費用開發(fā)項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部19房地產(chǎn)開發(fā)項目投資、費用的估算方法

土地費用估算前期工程費用估算基礎設施建設費估算建筑安裝工程費估算公共配套設施費估算開發(fā)間接費用估算管理費用的估算財務費用的估算銷售費用的估算開發(fā)期稅費的估算其他費用的估算不可預見費的估算經(jīng)營資金的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資、費用的估算方法土地費用估算財務費用的20開發(fā)期間稅費估算表

開發(fā)期間稅費估算表21其他費用估算表

其他費用估算表222.4房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措

房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算

資金籌措計劃的編制

2.4房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措房地產(chǎn)開發(fā)項23租售收入的估算租售方案租售價格租售收入收款方式租售收入的估算租售方案24銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表25出租收入及經(jīng)營稅金估算表

出租收入及經(jīng)營稅金估算表26資金籌措計劃的編制

投資計劃與資金籌措計劃編制借貸資金還本付息計劃資金籌措計劃的編制投資計劃與資金籌措計劃編制27投資計劃與資金籌措表

投資計劃與資金籌措表28房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價

房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價分為財務評價和綜合評價。對于一般的房地產(chǎn)項目只需進行財務評價；對于重大的、對區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目，如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目、成片開發(fā)項目，在作出決策前應進行綜合評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價房地產(chǎn)項目經(jīng)濟29房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)項目評價中的基本財務報表

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務盈利能力的評價指標

房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力的評價指標

房地產(chǎn)開發(fā)項目單方案的財務可行性分析房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營方案的比選

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的內(nèi)涵30房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項目財務評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測、項目策劃、投資估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎上，通過編制基本財務報表；計算財務評價指標，對房地產(chǎn)項目的財務盈利能力、清償能力、資金平衡等情況進行分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的內(nèi)涵房地產(chǎn)項31房地產(chǎn)開發(fā)項目評價中的財務評價報表

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表。一些基礎性數(shù)據(jù)(如成本、收入等)都存儲于輔助報表中，這些輔助報表通過某種對應關系生成基本報表。通過基本報表就可以對項目進行財務盈利能力分析、財務清償能力分析及資金平衡分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目評價中的財務評價報表房32基本財務報表現(xiàn)金流量表資金來源與運用表損益表資產(chǎn)負債表在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產(chǎn)負債表?；矩攧請蟊憩F(xiàn)金流量表33全部投資現(xiàn)金流量表

該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎。全部投資現(xiàn)金流量表該表不分投資資金來源，以全34全部投資財務現(xiàn)金流量表

全部投資財務現(xiàn)金流量表35資本金現(xiàn)金流量表

資本金現(xiàn)金流量表是從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。資本金現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表是從投資者整36資本金財務現(xiàn)金流量表

資本金財務現(xiàn)金流量表37資金來源與運用表

資金來源與運用表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于資金平衡分析、選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃。資金來源與運用表資金來源與運用表反映房地產(chǎn)項38資金來源與運用表

資金來源與運用表39損益表

損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算利潤、投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標。損益表損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的40損益表

損益表41房地產(chǎn)開發(fā)項目財務盈利能力的評價指標

盈利能力指標，是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。其中：靜態(tài)指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用。動態(tài)指標，則考慮了資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標。動態(tài)評價指標，能比較全面的反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目財務盈利能力的評價指標盈42靜態(tài)評價指標利潤總額投資利潤率資本金利潤率資本金凈利潤率靜態(tài)投資回收期靜態(tài)評價指標利潤總額43動態(tài)評價指標

在計算動態(tài)評價指標時，應列出項目的凈現(xiàn)值函數(shù)。凈現(xiàn)值函數(shù)：NPV（i）=

動態(tài)評價指標在計算動態(tài)評價指標時，應列出項目的凈現(xiàn)值函數(shù)。44動態(tài)評價指標財務凈現(xiàn)值（FNPV）財務內(nèi)部收益率（FIRR）動態(tài)投資回收期動態(tài)評價指標財務凈現(xiàn)值（FNPV）45房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力的評價指標

借款償還期利息備付率償債備付率房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力的評價指標借款償還期46房地產(chǎn)開發(fā)項目單方案（開發(fā)經(jīng)營方案）的財務可行性分析

一般情況下，利用動態(tài)評價指標對項目開發(fā)經(jīng)營方案的財務可行性進行分析。若可行性研究的目的是為了給投資決策提供依據(jù)，可在財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率中任選一個指標對單方案的財務可行性進行評價。（1）財務內(nèi)部收益率指標設MARR為投資者可接受的最低收益率（或者是投資者設定的目標收益率），ic為基準收益率。若FIRR≥MARR或FIRR≥ic，即認為該方案盈利能力已滿足最低要求，在財務上可以考慮接受。（2）財務凈現(xiàn)值（FNPV）指標若某開發(fā)經(jīng)營方案的FNPV≥0，則該方案盈利能力在財務上是可以考慮接受的。房地產(chǎn)開發(fā)項目單方案（開發(fā)經(jīng)營方案）的財務可行性分析47房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營方案比選的步驟

進行房地產(chǎn)項目策劃，提出各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案對各單方案的財務可行性進行分析對各財務可行的開發(fā)經(jīng)營方案進行比選，選擇出一個最滿意方案和一個備選的較滿意方案對最滿意方案進行不確定性分析房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營方案比選的步驟進行房地產(chǎn)項目策劃，提出各48多方案比選的指標及方法

差額投資內(nèi)部收益率（ΔIRR）凈現(xiàn)值（NPV）等額年值（AW）多方案比選的指標及方法差額投資內(nèi)部收益率（ΔIRR）49開發(fā)經(jīng)營期異同時比選指標的選擇

①當可供比較的方案開發(fā)經(jīng)營期相同時比選指標的選擇可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值中的一項指標進行方案比選。②當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時比選指標的選擇一般宜采用等額年值指標進行比選。開發(fā)經(jīng)營期異同時比選指標的選擇①當可供比較的方案開發(fā)經(jīng)營50房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價

對于重大的、對區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目，如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目、成片開發(fā)項目，在作出決策前應進行綜合評價。綜合盈利能力分析社會影響分析房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價對于重大的、對區(qū)域社會512.6房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析

房地產(chǎn)項目不確定性分析是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險。不確定性分析是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的重要組成部分，對房地產(chǎn)項目投資決策的成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)項目的不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制。2.6房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析房地產(chǎn)項目不確定性分析52房地產(chǎn)項目不確定性分析的方法

敏感性分析臨界點分析概率分析房地產(chǎn)項目不確定性分析的方法敏感性分析53第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究本章要點:根據(jù)可行性研究的目的不同，可行性研究可分為投資決策使用的可行性研究、立項審批使用的可行性研究和向金融機構(gòu)貸款使用的可行性研究。本章以投資決策使用的可行性研究為例，介紹了可行性研究的涵義、可行性研究的工作程序、可行性研究的依據(jù)、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測、開發(fā)項目投資、成本、費用的估算、項目收入估算與資金籌措、經(jīng)濟評價、不確定性分析、可行性研究報告的基本構(gòu)成和正文的寫作要點，本章的重點是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價。第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究54第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資、成本、費用的估算

房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的基本構(gòu)成

第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述552.1概述

可行性研究的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究作用

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段劃分

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的工作程序

房地產(chǎn)開發(fā)項目可性研究的主要依據(jù)

2.1概述可行性研究的內(nèi)涵56房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項目可行性研究是指在房地產(chǎn)項目投資前期，通過房地產(chǎn)投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查分析，對擬開發(fā)項目若干個開發(fā)經(jīng)營方案進行評價，判斷擬開發(fā)項目的可行性。房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)涵房地產(chǎn)項目57房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究作用

為投資決策提供依據(jù)作為資金籌措的依據(jù)為項目實施提供開發(fā)經(jīng)營方案作為項目立項審批的依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究作用為投資決策提供依據(jù)58房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段劃分

機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評價房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段劃分機會研究59房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的工作程序

針對目標地塊，明確擬開發(fā)項目性質(zhì)組建可行性研究的組織機構(gòu)或簽訂咨詢合同市場調(diào)查與預測提出開發(fā)經(jīng)營方案開發(fā)經(jīng)營方案的評價與選擇編制可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的工作程序針對目標地塊，明確擬開發(fā)60房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的主要內(nèi)容項目概況市場調(diào)查與預測規(guī)劃設計方案的選擇項目開發(fā)經(jīng)營周期的確定項目投資估算項目收入估算投資計劃與資金籌措計劃經(jīng)濟評價不確定性分析結(jié)論與建議

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的主要內(nèi)容項目概況612.2房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測

房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預測房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測的方法

2.2房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測的主622.3房地產(chǎn)開發(fā)項目投資、成本、費用的估算

房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的構(gòu)成

經(jīng)營成本費用

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資、費用的估算方法

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目投資、成本、費用的估算房地產(chǎn)開63房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的構(gòu)成

房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經(jīng)營目標而預先墊支的資金。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用；經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設投資在開發(fā)建設過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的構(gòu)成房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹64房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式出售出租自營房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式出售65出售型房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營周期0123456開發(fā)期經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期出售型房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營周期0123456開發(fā)期經(jīng)營期開發(fā)66出售型、出租型房地產(chǎn)項目總投資估算表

出售型、出租型房地產(chǎn)項目總投資估算表67自營自用型房地產(chǎn)項目總投資估算表

自營自用型房地產(chǎn)項目總投資估算表68經(jīng)營成本開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。經(jīng)營成本經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。經(jīng)營成本開發(fā)產(chǎn)品成本69費用

運營費用修理費用期間費用費用運營費用70運營費用

出售型房地產(chǎn)項目，經(jīng)營期的運營費用主要包括：管理費用、銷售費用、財務費用等。當房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，應估算項目經(jīng)營期間的運營費用。運營費用通常包括：人工費，公共設施設備運行、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔費用，保安費用，辦公費，固定資產(chǎn)折舊費、保險費，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預見費。運營費用出售型房地產(chǎn)項目，經(jīng)營期的運營費用主要包括：管理費71期間費用

開發(fā)項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設投資中的管理、財務和銷售費用，現(xiàn)房銷售期的期間費用計為運營費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設投資，經(jīng)營期的期間費用計為運營費用。期間費用開發(fā)項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部72房地產(chǎn)開發(fā)項目投資、費用的估算方法

土地費用估算前期工程費用估算基礎設施建設費估算建筑安裝工程費估算公共配套設施費估算開發(fā)間接費用估算管理費用的估算財務費用的估算銷售費用的估算開發(fā)期稅費的估算其他費用的估算不可預見費的估算經(jīng)營資金的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資、費用的估算方法土地費用估算財務費用的73開發(fā)期間稅費估算表

開發(fā)期間稅費估算表74其他費用估算表

其他費用估算表752.4房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措

房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算

資金籌措計劃的編制

2.4房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措房地產(chǎn)開發(fā)項76租售收入的估算租售方案租售價格租售收入收款方式租售收入的估算租售方案77銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表78出租收入及經(jīng)營稅金估算表

出租收入及經(jīng)營稅金估算表79資金籌措計劃的編制

投資計劃與資金籌措計劃編制借貸資金還本付息計劃資金籌措計劃的編制投資計劃與資金籌措計劃編制80投資計劃與資金籌措表

投資計劃與資金籌措表81房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價

房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價分為財務評價和綜合評價。對于一般的房地產(chǎn)項目只需進行財務評價；對于重大的、對區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目，如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目、成片開發(fā)項目，在作出決策前應進行綜合評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價房地產(chǎn)項目經(jīng)濟82房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)項目評價中的基本財務報表

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務盈利能力的評價指標

房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力的評價指標

房地產(chǎn)開發(fā)項目單方案的財務可行性分析房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營方案的比選

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的內(nèi)涵83房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項目財務評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測、項目策劃、投資估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎上，通過編制基本財務報表；計算財務評價指標，對房地產(chǎn)項目的財務盈利能力、清償能力、資金平衡等情況進行分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的內(nèi)涵房地產(chǎn)項84房地產(chǎn)開發(fā)項目評價中的財務評價報表

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表。一些基礎性數(shù)據(jù)(如成本、收入等)都存儲于輔助報表中，這些輔助報表通過某種對應關系生成基本報表。通過基本報表就可以對項目進行財務盈利能力分析、財務清償能力分析及資金平衡分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目評價中的財務評價報表房85基本財務報表現(xiàn)金流量表資金來源與運用表損益表資產(chǎn)負債表在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產(chǎn)負債表?；矩攧請蟊憩F(xiàn)金流量表86全部投資現(xiàn)金流量表

該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎。全部投資現(xiàn)金流量表該表不分投資資金來源，以全87全部投資財務現(xiàn)金流量表

全部投資財務現(xiàn)金流量表88資本金現(xiàn)金流量表

資本金現(xiàn)金流量表是從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。資本金現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表是從投資者整89資本金財務現(xiàn)金流量表

資本金財務現(xiàn)金流量表90資金來源與運用表

資金來源與運用表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于資金平衡分析、選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃。資金來源與運用表資金來源與運用表反映房地產(chǎn)項91資金來源與運用表

資金來源與運用表92損益表

損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算利潤、投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標。損益表損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的93損益表

損益表94房地產(chǎn)開發(fā)項目財務盈利能力的評價指標

盈利能力指標，是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。其中：靜態(tài)指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用。動態(tài)指標，則考慮了資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標。動態(tài)評價指標，能比較全面的反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目財務盈利能力的評價指標盈95靜態(tài)評價指標利潤總額投資利潤率資本金利潤率資本金凈利潤率靜態(tài)投資回收期靜態(tài)評價指標利潤總額96動態(tài)評價指標

在計算動態(tài)評價指標時，應列出項目的凈現(xiàn)值函數(shù)。凈現(xiàn)值函數(shù)：NPV（i）=

動態(tài)評價指標在計算動態(tài)評價指標時，應列出項目的凈現(xiàn)值函數(shù)。97動態(tài)評價指標財務凈現(xiàn)值（FNPV）財務內(nèi)部收益率（FIRR）動態(tài)投資回收期動態(tài)評價指標財務凈現(xiàn)值（FNPV）98房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力的評價指標

借款償還期利息備