2021年東莞房地產(chǎn)市場研究報告【地產(chǎn)年報】

2021年東莞房地產(chǎn)市場簡報中原地產(chǎn)研究院2021.12.24目

錄宏觀市場1CONTENTS中觀市場2東莞市場3后市展望4宏觀市場01宏觀市場：受經(jīng)濟放緩、銀根緊和嚴(yán)調(diào)控影響，全國樓市高位回落

2021年受全球疫情持續(xù)反復(fù)、能源供需失衡等因素影響，中國出口、投資和消費三駕馬車的增速持續(xù)放緩。金融改革，銀根收緊，包括三道紅線、房貸集中度管理機制；嚴(yán)查經(jīng)營貸、嚴(yán)查消費貸、嚴(yán)查首付款來源等，今年銀行利率普遍上浮、放款周期拉長。今年全國樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，包括多限政策加碼、地房聯(lián)動機制、二手房參考價發(fā)布機制、新房搖號、22個城市分3次集中供地等，調(diào)控力度加大、更全面。受經(jīng)濟放緩、銀根緊和嚴(yán)調(diào)控的影響，全國土拍市場降溫，3次集中供地中，第二批和第三批次用地城市流拍率大幅上升，溢價率大跌，市場需求回歸理性、回歸自住，投資投機需求受抑，全國樓市從高位快速降溫回落，成交量價下行。近三年全國“三駕馬車”累計同比增速變化走勢2010-2021年11月中國M1及M2同比增速走勢對比M2增速

M1增速2021年全國3次集中供地情況%100第三批溢價率（%）流拍率第二批溢價率（%）流拍率25.43第一批溢價率（%）城市廈門成都福州無錫天津長春濟南青島北京沈陽上海南京蘇州杭州合肥武漢廣州深圳重慶長沙寧波鄭州流拍率50%18%5%0%_投資消費出口2.714.613.290.05_0%8%8%0%3%24%0%0%0%7%0%2%4%0%0%6%52%5%12%10%39%0%0%0%6%0%0%8%5%3%0%0%0%0%0%2%0%2%13%0%0%8%0%0%29.377.39M1：狹義貨幣供應(yīng)量，即M0+企事業(yè)單位活期存款；2.1914.684.120.650.4M2：廣義貨幣供應(yīng)量，即M1+企事業(yè)單

定期存款+居民儲蓄存款。50018.0912.3910.653.2531.1013.70

30%5.20__17%7%_0.20.72_010.781.91-500.464.130.813.355.981.264.624.670.41

8

3

10

5

12

7

2

9

4

11

6

1

8

3

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5

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7

2

92010201120122013201420152016201720182019202020216.41-20%__10.20%2%0%0%24%0%24%0%26%_2.523.390.66.994.6204.922020-2021年11月各能級城市住宅成交面積走勢18.157.04總體二線28個一線4個三四線8個25.9919.26174000300020001000000.8212.050.06011.7130.94.650.4_38.827.48__0.262.4525.0910.73__數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)中觀市場02經(jīng)濟：前三季度灣區(qū)九市經(jīng)濟普遍向好，東莞今年有望邁入萬億俱樂部從前10個月各城經(jīng)濟數(shù)據(jù)看，大灣區(qū)各城經(jīng)濟普遍向好，分化明顯，東莞經(jīng)濟增速倒數(shù)第二，且增速低于全國平均增速9.8%，但東莞前三季度GDP達(dá)7694.62億元，同比增速9.1%，今年仍有望邁入萬億俱樂部。2021年1-10月粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)2021年前三季度GDP2020年前三季度GDP同比增速2021年前三季度第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重規(guī)模以上工業(yè)增加值固定資產(chǎn)投資總額社會消費品零售總額同比增速同比增速同比增速同比增速出口總額同比增速城市總量香港深圳廣州佛山東莞惠州珠海江門中山澳門肇慶172922179120029848976943490275623252527139218466.5%7.1%-7.2%2.6%——————4081435740031680108110471130——701——5.1%————————————1785——————1540——-3.1%17.4%14%——77758355299634591631858——————63.7%72.1%42.5%45.0%41.9%55.4%48.2%46.8%——13.4%

15170

13.2%9.9%1.0%9.3%12.0%11.1%15.7%15.7%17.7%12.0%11.6%——5316429978611737154911841789——20119.0%36.9%17.8%29.4%20.8%32.4%23.8%——11.4%9.1%-2.3%0.2%13.1%10.9%15.8%11.5%16.5%14.4%——10.1%24.9%3.3%12.0%9.1%0.3%0.6%10.3%11.5%34.4%14.0%0.3%5.9%10671274——967-1.4%-59.8%0.5%19.8%——41.8%23.4%17.4%9.5%2.5%注：規(guī)模以上工業(yè)增加值/投資/消費/出口數(shù)據(jù)為前10個月數(shù)值數(shù)據(jù)來源：各地區(qū)統(tǒng)計局市場：大灣區(qū)各城整體分化回落，東莞樓市進(jìn)入深度調(diào)整

2021年大灣區(qū)整體市場降溫回落，五個城市供需齊降，多個城市呈現(xiàn)供過于求或供求平衡，消化周期拉長，分化明顯；深圳樓市供需放量，廣州和珠海成交有所上升，惠州和東莞成交跌幅灣區(qū)最大；灣區(qū)多市房價漲幅大幅收窄或趨穩(wěn)，肇慶房價明顯回落，更多方案資料關(guān)注公眾號：精英策劃圈。12月底商住地成

成交住宅供應(yīng)

住宅供應(yīng)

住宅成交住宅成交庫存消

住宅成交

住宅均

地房價城市交樓面價供求比2021年樓市表現(xiàn)（萬）同比

（萬）㎡同比化周期（月）均價

價同比比㎡(萬）㎡惠州佛山廣州中山8473214

13588844

1020-16%-13%-3%102011241145560-39%-15%5%1.30.91.01.12612142313022173664%4%0.25

投資客減少，成交量大幅回落，房價趨穩(wěn)10430.510.400.34市場趨向供求平衡，房價平穩(wěn)供需平衡，房價上漲1496

13246

114533138

10%15900

17%35382054011463352959046058915%-4%政策相對寬松，市場供過于求肇慶-31%500-18%0.91563008322-5%2%0.230.42供需同比大幅回落，房價下跌供需下行，市場供過于求江門東莞258465-7%548480-9%1.11.12016794

5209216

37917664

610-15%-36%12.527107

14%25389

6%60650

14%0.62

供需大幅萎縮，市場供過于求，房價陰跌樓市較為火熱，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求，成交珠海深圳218556-11%13%51654127%20%0.71.11570.360.29量大幅上漲市場供應(yīng)放量，推動成交量上升注：以上數(shù)據(jù)為中原分公司研究部對當(dāng)?shù)貥鞘袛?shù)據(jù)2021年全年的預(yù)估值，其中江門數(shù)據(jù)截止2021年11月數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：中原集團東莞市場032021年東莞樓市走勢呈現(xiàn)“過山車”，由高溫到快速退燒，一手市場快速降溫進(jìn)入寒冬，二手市場進(jìn)入冰封狀態(tài)高溫樓市進(jìn)入寒冬2020年2021年2021年·東莞樓市大數(shù)據(jù)商住地供應(yīng)商住地成交商住地樓面價一手住宅供應(yīng)一手住宅成交一手住宅成交均價一手住宅庫存/去化周期二手住宅成交二手住宅成交均價32宗466萬㎡（建面）31宗444萬㎡（建面）（名義樓面價）27107元/㎡375萬㎡12.5個月17500套12895元/㎡45785套520萬㎡41407套480萬㎡18900（可售樓面價）16794元/㎡187萬元/㎡㎡同比（建面）同比（建面）同比（可售樓面價）同比（面積）同比（面積）同比（均價）同比（面積）同比（套數(shù)）同比（均價）-13%-18%19%-15%

-35%8%26%-33%13%注：本報告住宅不含商業(yè)公寓；商住地不含商住人才房2021年12月一二手?jǐn)?shù)據(jù)為預(yù)估值商住地數(shù)據(jù)截止2021年12月22日政策：東莞房地產(chǎn)政策全面收緊，調(diào)控力度前所未有

為穩(wěn)控市場預(yù)期、穩(wěn)控房價，2021年東莞房地產(chǎn)政策調(diào)控實行全面收緊，限購限貸限價等政策升級加碼，調(diào)控范圍廣及調(diào)控力度前所未有，并加強信息公開透明引導(dǎo)市場預(yù)期，包括發(fā)布商品房住房價格地圖、二手住房交易參考價格、啟用購房意向登記系統(tǒng)等。2021年東莞房地產(chǎn)政策梳理銀根收緊市場規(guī)范地房聯(lián)動市場監(jiān)管稅費調(diào)整限購限貸限價限售限簽①非本市戶籍限

①首套：無房無

①首批首次按成本+利潤合積

分

排2.6萬元/㎡以上房

源

限簽排簽嚴(yán)

查

首

付

①發(fā)布商品住房

①

實

行

嚴(yán)格落實從

二

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增

值款

資

金

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價格地圖，地圖

“

限房

價

、

業(yè)人員實名

稅

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，

銀

行

中標(biāo)識價格作為

控

地

價

、

登記制度；

限

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2年房

貸

利

率

未來住宅用地限

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質(zhì)

”

嚴(yán)厲打擊炒

變5年普

遍

上

浮

，

房價出讓的重要

新

型

土

地

作學(xué)區(qū)房、購2套（含一二

貸首付3成，無

理定價，全年以“整盤一價”

序

公

證手），二套社保

房有貸已結(jié)清首

銷售，同一批次不同樓幢均延長至3年；

付4成；

價的價差不超過10%，同一②夫妻離異任何

②二套：有房有

幢價差不超過25%；協(xié)議等一方自離異之日

貸已結(jié)清首付4

獲取的項目，可售樓面價參起兩年內(nèi)購房的，成，有房有貸未

考所在鎮(zhèn)區(qū)或周邊鎮(zhèn)區(qū)上一擁有住房套數(shù)按

結(jié)清首付5成；

年平均地價的90%；后續(xù)批離異前家庭總套

③非普通住房除

次價格上漲不超過5%且不搖

號

銷售

搖

號房限售5年放

款

周

期

參考；出

讓模

式

；

以捆綁服務(wù)延

長

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個

②建立二手住房

②

規(guī)

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方式亂收費別

銀

行

暫

交易參考價格發(fā)

合

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土

地

的行為；禁停

二

手

住

布機制；競

買

，

房

止中介違規(guī)數(shù)計算；無房無貸首付4

高于計算成本價；未售出新宅貸款③啟用購房意向

企

出

資

比

使用個人信登記系統(tǒng)，客房

例

不

得

低

息，過度聯(lián)③企業(yè)購房須登

成外，其它情況

房上調(diào)價格時間半年延長至記注冊滿兩年后

均首付6成方可購房；④暫停向個體工商戶銷售商品住房；一年，上調(diào)幅度從5%收窄至3%；明確明年新上市項目參照區(qū)域基準(zhǔn)價來備案，成本法測算不考慮配建、配套設(shè)施成本；比

<1

無

需

公

正

于50%搖

號

選

房

，

1<客

房

比

<3

直

接公正搖號選房，客

房

比

>3

實

行積分排序公正搖號選房系買家⑤法拍房納入限購②商業(yè)比例將不作為核定住宅申報價格的考慮因素土拍：土地市場供求回落，先熱后冷，第四季度降溫明顯今年土拍市場先熱后冷，由于2020年東莞各鎮(zhèn)街房價上漲促使2021年土地定價大幅上漲，又因去年市場火熱促使許多房企資金充裕，推動2021年上半年土拍持熱，多宗地塊刷新紀(jì)錄。下半年隨著政策持續(xù)加碼，土地降溫明顯，出現(xiàn)流拍和終止現(xiàn)象，從而導(dǎo)致2021年全年土拍市場先熱后冷，整體供需同比下滑，其中商住用地掛牌34宗，提前終止掛牌2宗，流拍1宗，出讓成交31宗，成交總建面約444萬㎡，同比下降18%；出現(xiàn)12宗地塊觸及終次報價，誕生17宗地王，17個鎮(zhèn)街樓面價刷新紀(jì)錄，全市整體可售樓面價16794元/㎡，同比上漲19%；整體溢價率23%，同比下跌7個百分點，更多方案資料關(guān)注公眾號：精英策劃圈。2014年以來東莞商住地供需量價情況東莞2021年土地供需及溢價率月度走勢供應(yīng)面積成交面積成交金額實際可售樓面價供應(yīng)建面成交建面萬㎡160萬㎡/億元60%50%40%30%20%10%0%元/㎡1679470018000160001400012000100008000600040002000014012010080600500400300200100057346644460402001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

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9月

10月

11月

12月注：數(shù)據(jù)截止至2021年12月22日規(guī)模：樓市高溫退燒，一二手整體成交規(guī)模比調(diào)控前回落六成

據(jù)中原研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年東莞樓市與去年相比可謂冰火兩重天，隨著今年2.27新政出臺，高燒的樓市開始明顯退燒，疊加多項調(diào)控新政的陸續(xù)出臺，市場成交進(jìn)一步下行，今年2月-11月一手住宅月均成交量3111套，比去年下半年月均量下降57%；2月-11月二手住宅月均成交量1658套，比去年下半年月均量下降65%，市場整體規(guī)模比去年下半年行情萎縮6成。2020年6月-2021年11月一二手住宅網(wǎng)簽成交量月度走勢套16000一手成交量二手成交量14000120001000080006000400020000月均12087套月均4769套6月8月9月

10月

11月

12月

1月2020年3月4月5月6月7月9月

10月

11月7.25新政2.27新政8.2莞八條2021年注：以上住宅包括洋房和別墅；2021年1月網(wǎng)簽成交大部分是去年市場余熱的體現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：東莞住建局每月11日公示數(shù)據(jù)供需：供求雙雙大幅回落，市場快速轉(zhuǎn)向供過于求

受市場調(diào)整的影響，許多新盤入市放緩，整體供應(yīng)大幅放緩，同比下降1.5成。調(diào)控政策持續(xù)加碼，疊加嚴(yán)查首付款來源等，抑制投資投機需求，市場回歸自住，造成市場有效需求大幅縮減，成交量大幅萎縮至480萬㎡，同比去年萎縮3.5成，創(chuàng)近11年新低

。經(jīng)歷三年的供不應(yīng)求之后，在今年開始逐步趨向供過于求，供求比1.08。東莞市2011-2021年新房住宅供需量年度走勢供應(yīng)面積成交面積住宅參考金額供求比25002000150010005001.401.201.000.800.600.400.200.001.080.970.820.80130152048002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年注：前11月為實際網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，12月為預(yù)估值，從而估算全年總量價格：調(diào)控政策顯效，東莞房價出現(xiàn)震蕩下行調(diào)整

據(jù)中原大數(shù)據(jù)顯示，2021年東莞整體房價同比上漲約8%，漲幅明顯收窄，全年月度房價走勢呈現(xiàn)震蕩下行，年內(nèi)住宅網(wǎng)簽均價降幅約9%，同時應(yīng)證了中原年報預(yù)判的上下半年兩次波動，年初房價水平處于高位，超29000元/㎡，經(jīng)歷近一年的市場調(diào)整后，3-4月份回落到2.3-2.4萬/平，然后臨近年中，隨著新增高價項目集中上市，價格走高，下半年8-9月份價格回落到2.6萬/平，隨后年底隨著新增高價項目集中上市，價格有所回升；如果按照房價中位數(shù)計算，更加準(zhǔn)確的反映了房價震蕩下行的走勢，年內(nèi)降幅約6%。2021年東莞住宅網(wǎng)簽均價和洋房成交中位數(shù)價格走勢2017年以來東莞新房住宅網(wǎng)簽均價走勢元/㎡元/㎡洋房中位數(shù)價格住宅均價30000350008%住宅網(wǎng)簽均價走勢

：年內(nèi)降幅9%??

洋房中位數(shù)價格走勢：年內(nèi)降幅6%2500020000150001000015%300002500020000150001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月2017年2018年2019年2020年2021年數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)庫存：庫存積壓快速走高，消化周期拉長至12.5個月

據(jù)中原大數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷三年的供不應(yīng)求之后，在今年開始逐步趨向供過于求，年底住宅庫存375萬㎡，消化周期快速拉長至12.5個月，對比年初的低位拉長了9個月。東莞市2016年至今新房住宅庫存及去化周期月度走勢萬㎡月60016存量消化周期1412500400300200100037510864202016年2017年2018年2019年2020年2021年注：區(qū)域數(shù)據(jù)截止2021年11月，面積單位為萬㎡二手：受銀根緊和嚴(yán)調(diào)控影響較大，二手成交量萎縮創(chuàng)11年新低

今年東莞市場經(jīng)歷了限購限貸加碼、二手房交易增值稅免征年限從2年變5年、二手房交易參考價發(fā)布機制建立等嚴(yán)調(diào)控，疊加大部分銀行暫停二手房信貸業(yè)務(wù)，二手房市場受到了比較大的沖擊，二手住宅交易進(jìn)入冰封狀態(tài)，成交量萎縮至2011年以來低谷，同比下降33%，今年二手房月均成交量約1458套，比2020年高峰值下降60%。2011年-2021年東莞二手住宅成交量走勢成交套數(shù)700006000050000400003000017500200001000002011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)二手：限購后成交持續(xù)大幅萎縮；價格經(jīng)歷一年滯漲后，在第四季度出現(xiàn)大幅跳水

從月度走勢來看，2020年7月25日東莞二手限購后，疊加2021年受多項政策調(diào)控加碼影響，東莞二手住宅成交大幅萎縮，2021年前11個月的月均成交量1827套，對比去年下半年月均量4618套下降60%。年初二手住宅成交均價1.8萬元/平，價格經(jīng)過一年的滯漲后，在第四季度出現(xiàn)明顯跳水，10-11月跌至1.5-1.6萬元/平，年內(nèi)降幅達(dá)到15%。2020年6月以來東莞二手住宅成交量價走勢成交套數(shù)成交均價套元/㎡10000200001800016000140001200010000800080006000400020000月均4618套月均1827套600040006月

7月

8月

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10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月2020年2021年數(shù)據(jù)來源：東莞住建局每月11日公示網(wǎng)簽成交后市展望03全國市場預(yù)判：整體市場仍處于下行調(diào)整期，成交有所放量，房價繼續(xù)調(diào)整分化

成交預(yù)判：1、從12月6日中央政治局會議定調(diào)看，提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，反映政策底已過；2、房地產(chǎn)股市觸底反彈上漲，也預(yù)示市場底的到來；3、11月作為市場風(fēng)向標(biāo)的一線城市樓市已逐步有所回升，再結(jié)合以下房價研判分析，預(yù)計整體呈現(xiàn)以價換量行情，綜合研判下階段全國樓市成交或逐步有所回升，從一線城市往二三線城市傳導(dǎo)，但基于后疫情經(jīng)濟增長放緩，居民購買意愿及購買力下降，預(yù)判回暖幅度有限，整體成交規(guī)模低位運行。

房價預(yù)判：房價走勢或繼續(xù)調(diào)整分化，主要由于：1、全球通脹，各國銀根收縮趨勢比較明顯，我國貨幣政策收緊壓力上升，預(yù)計明年銀根仍然偏緊。2、12月15日央行上調(diào)外匯存款準(zhǔn)備金率后