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物業(yè)管理行業(yè)研究:物業(yè)管理行業(yè)研究入門手冊

1.板塊子行業(yè)

空間的運營與服務:

空間服務行業(yè),包括住宅物管、公建商寫物管和城市服務,分別針對居民、單一企事業(yè)單位及地方政府,為居住空間,非居建筑空間和建筑外城市空間提供服務。

空間運營行業(yè),則是面對購物中心通過業(yè)主端運營收入提成的生意,在會員體系的協(xié)同、空間服務的打通方面與物管行業(yè)存在混業(yè)協(xié)同,因而中國的商管和物管通常整體上市,如華潤萬象生活和寶龍商業(yè)。我們常常把不動產經營也納入廣義的“物業(yè)管理服務”行業(yè)研究。

2.住宅物業(yè)管理公司的收入拆解

2.1住宅物業(yè)管理公司的收入是怎么構成的?

在住宅物業(yè)管理行業(yè),各大公司的收入主要是由基礎服務、業(yè)主增值服務和非業(yè)主增值服務構成。2021年上半年,樣本企業(yè)基礎服務、業(yè)主增值服務和非業(yè)主增值服務及其他收入分別占55.3%、16.8%、27.9%。業(yè)主增值服務收入占比從2018年的10.6%迅速上升到2021年上半年的16.8%

2.2基礎服務=物業(yè)費x收費面積

物業(yè)費的影響因子有繳費率和提價幅度。各家品牌公司的繳費率都不低,因而未來提升空間不大。一般來說提價幅度比較小,但由于業(yè)委會的推進,政策鼓勵優(yōu)質優(yōu)價,提價更普遍了。如上海市2021年8月提出《關于推動形成按質論價、質價相符、優(yōu)質優(yōu)價物業(yè)服務市場價格機制的指導意見》。

收費面積則包括了關聯(lián)方交付的面積和第三方的面積。大多數公司的第三方面積已經占了相當的比重。第三方面積則由可能來自于收并購和第三方外拓。

第三方面積則由可能來自于收并購和第三方外拓。保利物業(yè)、華潤萬象生活,綠城服務、中海物業(yè)等公司,上半年幾乎純依賴于市場直拓;金科服務等公司只是在并購方面小試牛刀;碧桂園服務、世茂服務并購占比不低,但市場直拓也進步明顯。收并購本身沒有好壞,關鍵看整合。收并購是快速實現(xiàn)規(guī)模經濟的一種出路。

2.3業(yè)主增值服務收入占比也呈上升趨勢

社區(qū)增值服務的收入增速要顯著超越基礎服務增速。2021年上半年,樣本企業(yè)實現(xiàn)業(yè)主增值服務收入同比增長111%,遠超物業(yè)管理在管面積和基礎服務收入增長。毛利占比提升到26%,較去年同期上升21%,首次在毛利中占比突破1/4。在管規(guī)模的擴張是橫,增值服務收入增長(ARPU值提高)是縱。

3.非住宅物業(yè)管理公司收入詳解

3.1非住宅物業(yè)管理服務包括公建、商寫、城市服務

以收費面積和物業(yè)費為單位的:商寫及部分公建;以合同和標段為單位的:城市服務及部分公建;前者是針對建筑物空間,后者是針對建筑物以外的空間。

3.2公建及商寫:單價高、服務走向專業(yè)性和綜合性

非住宅物業(yè)的收費水平更高,提價相對容易,但需要通過優(yōu)質服務來保續(xù)約率;部分公建類物業(yè),如機場、學校等,物業(yè)費和收費面積,可能和住宅物管不同,因為包含一體化綜合服務的內容。

走向專業(yè)化和綜合化,區(qū)域運營效率隨業(yè)務濃度而提升。我們認為國內的公建物管和商企服務公司還能跨越對不動產服務的邊界,針對企事業(yè)和企事業(yè)員工的日常需求,提供后勤化服務保障方案(團餐、會所、人事福利等)。相關的增值服務,可能會垂直延伸演變?yōu)閷I(yè)化服務(團餐、設施維保)。

3.3城市服務:政策支持,內容廣泛

基層治理剛需,藍海市場,盈利水平低于住宅物業(yè)管理,和住宅協(xié)同。對象傳統(tǒng)建筑物之外空間的物業(yè)管理,比如河道、公園乃至更廣闊的全域城市空間。其服務是訂單制的,不再有物業(yè)費,也不再有收費面積的概念。故而部分公司將城市服務面積計算入在管面積,使得面積本身不再可比。城市服務的收入,則既包括了一次性收取再分包的服務行為收入,又包括自營服務的收入,后者主要是環(huán)衛(wèi),垂直整合環(huán)衛(wèi)產業(yè)鏈是行業(yè)趨勢。

4.物業(yè)管理公司成本詳解

4.1物業(yè)管理公司成本vs小區(qū)運維成本

小區(qū)運維成本并不等于物業(yè)管理公司成本。交付前期的開發(fā)企業(yè)保修支出和交付后期的提取業(yè)主維修資金,是覆蓋小區(qū)運維成本的重要組成部分。小區(qū)公區(qū)收入(剔除傭金,不進物業(yè)管理公司表內)能對沖運維成本。業(yè)主維修資金利用率過低,公區(qū)利用水平過低是造成此前單盤盈利曲線隨時間惡化的重要原因。

4.2小區(qū)運維成本的外部資金來源

歷史上業(yè)主維修資金提取困難,政府舊改投入不多,和公區(qū)收益不夠。各地政策不斷鼓勵提取維修資金。老舊小區(qū)改造,社區(qū)運營,物業(yè)管理逐漸結合起來,補貼空間和補貼資金并存。

開發(fā)商既然獲得銷售收入,理應承擔售后責任,也可能為品牌付出超額保修責任。不同的項目,保修期一般為2年、5年或更長。品牌開發(fā)企業(yè)對園區(qū)公共設施負有義務,更新園區(qū)公共設施是品牌實力提升的重要渠道。

4.3物業(yè)管理公司的成本,主要是人工成本

成本構成:物管公司是勞動密集型行業(yè),主要成本為人力成本(包括分包成本)和場地和設備成本。從業(yè)務類型看,也可以分為基礎物業(yè)服務的四保一服成本和增值服務的專項成本

4.4人工成本=用工數量x單位人工成本

物管行業(yè)人力成本并非剛性上漲,這可能是資本市場最大的誤會。物管行業(yè)的單人人工成本是上漲的。新科技的應用和管理創(chuàng)新,逐漸替代原來傳統(tǒng)的操作界面,帶來效率的提升。物業(yè)管理是收入和客戶滿意度不變情況下,用工數量可能大幅下降的勞動密集型行業(yè)。

4.5社區(qū)稟賦影響成本

不同的物業(yè)管理項目而言,單位收費面積的成本高低取決于多個因素。容積率的高低:容積率越低,公攤越多,單位收費面積成本越高;可利用公區(qū)空間,比如廣告位的價值(這并不是物業(yè)管理公司的收入,而是小區(qū)運維成本的抵減項目,算業(yè)主共同所有);建筑物營建過程中是否考慮后期運維需要(比如是否預設了智慧安防所需要的傳感器,是否選擇了容易脫落形成安全問題的材料和設備)。對不同樓盤來說,同樣收費所能取得的服務效果一定是不同的,不存在“一分價格一分服務”。

5.優(yōu)秀物業(yè)管理公司的基因

5.1價值觀+胡蘿卜

所有好公司,在管理界面的優(yōu)秀,都是價值觀加胡蘿卜。所謂胡蘿卜,就是員工激勵;所謂價值觀,就是公司員工文化認同。

5.2科技應用

科技賦予的管理能效提升,使得服務和管理標準化,跳脫出傳統(tǒng)的增長曲線。科技主力的服務體系,降低了對個體主觀能動性的依賴,服務的快速復制和標準化復制成為可能。管理顆粒化、標準化、網格化,也是大規(guī)模復制有品質的服務的基礎。

5.3底層提效

底層提效,即物業(yè)管理行業(yè)是區(qū)別于其他勞動密集型行業(yè),底層具備顯著提效空間。員工的操作界面日新月異,專業(yè)化和智能化推動成本曲線不斷下移,客戶滿意度卻不斷提升。

5.4專業(yè)孵化

專業(yè)孵化,是指從空間、資產和客戶出發(fā),物業(yè)管理公司透過內部創(chuàng)業(yè)或外部并購,培育全新的增值服務能力。憑借居住空間管理的天然優(yōu)勢,不少企業(yè)內生孵化出增值服務能力,如社區(qū)團購、旅居服務、到家服務等。也藉由收并購或參股等方式跨入更加專業(yè)但能夠產生協(xié)同的垂直領域。

6.商管行業(yè)的運行

6.1市場空間

我們測算,當前購物中心行業(yè)總租金收入規(guī)模約5000億元,2030年我國購物中心銷售額將達9.6萬億元,對應租金1.3萬億元

6.2重奢資源:護城河最強的稀缺資源

單城市重奢購物中心容量極為有限。在市場容量有限的情況下,先發(fā)優(yōu)勢最為顯著。

6.3運營能力:實現(xiàn)規(guī)模的基礎,突圍競爭的保障

場的租管費收入=(單位客流量x成交轉化率x客單價)x面積x租售比。單位客流量一方面與商場的定位、運營成效有關,也與商場所在的城市區(qū)位能級有關。商場的客單價則主要由商場的定位和運營成效決定。

6.4規(guī)模布局:先發(fā)卡位和規(guī)模經濟鞏固護城河

商管行業(yè)的規(guī)模效應:網絡化招商資源優(yōu)勢;規(guī)模先發(fā)和卡位優(yōu)勢;會員資產的挖掘潛力。

6.5輕資產模式:品牌第三方外拓彈性明顯

重資產是起點,輕資產是未來。輕資產合同可拓展空間大,且拓展后穩(wěn)定性高。

(獲取優(yōu)質報告請登錄:未來智庫)

7.重點公司介紹

碧桂園服務

業(yè)績表現(xiàn)靚麗。公司2021年上半年收入115.6億元,同比增長84.3%,毛利38.6億元,同比增長65.5%,股東應占利潤21.1億元,同比增長60.7%。公司上半年利潤表中并未包含嘉寶服務,僅在資產負債表中體現(xiàn)。

規(guī)模領先同業(yè)??紤]嘉寶服務及三供一業(yè),公司中報期末收費面積6.44億平米,合約面積12.05億平米。不考慮二者,則分別為4.29億平米和9.01億平米。不考慮嘉寶服務并購,公司上半年新增0.80億平米合約面積及0.52億平米在管面積。公司新增合約面積中55.7%來自第三方外拓,即品牌直拓已相當于去年全年的62%。

大并購后的整合,決定公司資金運用有效性。公司公告收購彩生活的住宅物業(yè)管理核心資產,對價33億元,對應2020年10.7倍PE。公司公告收購富力物業(yè),對價為70億元(僅考慮現(xiàn)有在管面積0.86億平米,若考慮潛在交付面積0.66億平米,則對價為100億元),對應2021年14倍PE。我們認為,當前并購市場可能出現(xiàn)的標的不少,收購標的不是具備獨立發(fā)展能力的資產,但卻有可能和碧桂園服務充分協(xié)同。第一,公司廣告等增值服務急需更大的規(guī)模,規(guī)模本身意味著協(xié)同;第二、公司具備提升一部分項目滿意度和盈利水平的專業(yè)能力,且具備這樣的經驗;第三、萬象美物業(yè)系出名門,管理項目地理位置上一般臨近購物中心,此前從未實現(xiàn)和中國規(guī)模最大商管公司的協(xié)同,但我們認為依托碧桂園服務的經營能力,其打通會員體系等雙贏協(xié)同是可能出現(xiàn)的。

華潤萬象生活

公司業(yè)績實現(xiàn)快速增長。2021年上半年,公司實現(xiàn)營業(yè)收入40.1億元,同比上漲28.1%,歸母凈利潤實現(xiàn)8.1億元,同比上漲138.1%,核心歸母凈利實現(xiàn)7.8億元,同比增長115.6%。此外,自2020年7月購物中心物業(yè)管理模式由包干制轉為酬金制,剔除這一部分影響,整體收入增速達44.0%。

商業(yè)運營第三方外拓超預期。公司上半年商業(yè)運營及物業(yè)管理板塊實現(xiàn)收益16.2億元,同比增長11.7%,剔除部分項目包干制改酬金制的影響,則同比增長46.1%。購物中心運營及物管收入實現(xiàn)9.3億元,較去年同期下降7.2%,主要為收費模式變化影響,剔除該影響則同比增長42.6%。上半年購物中心新開7家,當前在營共計66家(含兩個分租),上半年重奢/品質購物中心零售額分別平均增長88.5%/82.4%,各產品線業(yè)績均好。值得一提的是,公司上半年完成簽約8個第三方(含集團)購物中心,已完成年初制定簽約10個第三方目標的80%,第三方外拓超預期發(fā)展。

人才為本深鑄護城河,生態(tài)挖掘釋放商業(yè)潛力。公司清楚認識到人才是輕資產管理公司的核心資產,通過突破性嘗試內部員工購股計劃、專項激勵、獎金分配等方式充分激勵員工,并賦能員工打造各類專家人才,重視人才戰(zhàn)略將有助于進一步鞏固其管理運營護城河。另一方面,公司以各方面均好的生態(tài)為基礎,打通大會員體系,推動多業(yè)態(tài)會員交互。上半年購物中心會員達到1,929萬,較2020年底增幅19.8%,會員貢獻零售額占比56.6%。其中購物中心和住宅重疊會員達到23萬,較2020年底提升17%,且重疊會員消費水平要好于普通會員,表明公司打通會員體系成效顯著。

金科服務

業(yè)績實現(xiàn)高速增長。2021年上半年,公司實現(xiàn)營業(yè)收入25.86億元,同比增長88.8%;實現(xiàn)歸母凈利潤5.30億元,同比增長80.4%,業(yè)績增長強勁;實現(xiàn)毛利率32.5%、凈利率20.95%,較2020年底分別上升2.8、2.1個百分點,盈利能力進一步提升。

二次機遇窗口打開。公司歷史上率先認識到物業(yè)管理行業(yè)的獨立發(fā)展意義,較早開展第三方外拓,較早提升區(qū)域密度和布局增值服務體系,在市場競爭尚不激烈的情況下,把握了第一次機遇窗口(合約面積中第三方超過55%)。公司有望憑借充裕的表內資金、小試牛刀的整合協(xié)同能力和具備價值的增值服務體系,把握二次成長窗口,進一步提升競爭力,躋身行業(yè)頭部公司之列。

補強團隊,積極外拓。

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