綠城藍(lán)色海岸項(xiàng)目銷售價(jià)格建議及營銷工作思路160P

一、2011年宏觀市場解析二、2009-2011年區(qū)域市場分析三、2011年工作推廣回顧四、2012年推廣形象溝通五、2012年全新視覺表現(xiàn)目錄02021/8/30星期一一、2011年宏觀市場解析12021/8/30星期一（一）一級市場供求分析年度供應(yīng)幅數(shù)供應(yīng)占地面積(M2)供應(yīng)建筑面積(M2)成交幅數(shù)成交占地面積(M2)成交建筑面積(M2)成交總價(jià)(元)2009年84763,155,62077,240,87074757,597,19069,942,26076,872,160,0002010年88563,384,54078,693,50080857,639,86070,116,92090,197,000,0002011年98961,426,66075,318,64095961,124,46073,845,83082,592,600,000

從上述圖表分析來看，一級土地供應(yīng)量近三年來相對穩(wěn)定，總量基本持平受政策影響不大，但從各區(qū)域供求分析來看，供求量多集中于環(huán)城四區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣，城市化進(jìn)程腳步加快；同時隨著濱海新區(qū)的建設(shè)量增加，2011年供求大多集中在濱海新區(qū)。注：2011年各區(qū)域土地供求表22021/8/30星期一2011年土地供求月度情況月份供應(yīng)幅數(shù)供應(yīng)占地面積(M2)供應(yīng)建筑面積(M2)成交幅數(shù)成交占地面積(M2)成交建筑面積(M2)成交總價(jià)(元)2011年1月754,586,9326,637,169825,519,5766,780,9058,795,560,0002011年2月554,541,6814,076,355563,031,4674,293,5213,013,730,0002011年3月642,206,5292,448,069755,701,1105,853,2194,974,103,0002011年4月535,046,2348,691,730642,481,5802,632,4962,598,173,0002011年5月936,974,7287,565,366434,269,7696,720,8165,112,860,0002011年6月1007,656,4397,802,632966,994,6628,102,9456,419,960,0002011年7月1066,939,9437,096,6051037,890,6008,274,43910,594,380,0002011年8月1206,174,3288,129,2411046,591,5886,639,2676,080,404,0002011年9月995,176,9387,560,9441165,903,5247,921,81217,217,390,0002011年10月391,572,9191,779,399713,217,2164,243,4035,012,260,0002011年11月886,441,3598,501,478512,720,9693,679,0823,756,950,0002011年12月974,108,6405,029,653986,802,3998,703,9279,016,820,000總計(jì)98961,426,67075,318,64195961,124,46073,845,83282,592,590,000數(shù)據(jù)來源于克爾瑞系統(tǒng)，上述統(tǒng)計(jì)包含全部類型的土地成交情況，平均樓面單價(jià)為1118.45元。32021/8/30星期一（二）二級市場供求分析

供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)供求比供應(yīng)面積成交面積供求比成交均價(jià)成交金額2009123,733144,64985.5%12,477,54015,121,12982.5%7588114,740,553,0002010160,776114,732140.1%16,721,08812,216,134136.9%9735118,924,471,0002011201,284103,824193.9%21,486,82110,872,049197.6%10127110,103,063,000

從上表可以看出，2011年天津市整體市場供大于求，市場存量房增加。但是成交數(shù)量減少并非需求減少，而是受到調(diào)控政策的影響，導(dǎo)致非投資客戶成交周期延長，投資客戶的投資行為減少。42021/8/30星期一52021/8/30星期一62021/8/30星期一（三）三級市場供求分析72021/8/30星期一82021/8/30星期一（四）小結(jié)2011年受政府宏觀政策的調(diào)整和對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，天津商品房銷售面積和銷售金額都出現(xiàn)下滑,但全年成交均價(jià)較2010年有小幅上漲。2011年市內(nèi)中心區(qū)新推盤數(shù)量較少，熱銷項(xiàng)目多集中于環(huán)城四區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

2011年土地成交面積高于前兩年，同時存量房數(shù)量增速加快，預(yù)計(jì)2012年天津市商品房銷售面積和銷售金額將持續(xù)下降，成交均價(jià)增長速度減緩。非剛性需求產(chǎn)品銷售困難進(jìn)一步加大。92021/8/30星期一二、2009-2011年區(qū)域市場分析102021/8/30星期一1、曠世國際曠世國際由五礦置業(yè)（天津）濱海新區(qū)有限公司開發(fā)。項(xiàng)目總用地20786平方米，地上26層，地下2層。地上1-4層為集中商業(yè)，A座4-26層為寫字樓，B座4-11層為酒店式公寓，12-26層為SOHO辦公?？偨ㄖ娣e182657平方米，商業(yè)24600平方米，寫字樓63759平方米，酒店式公寓19280平方米，SOHO辦公38542平方米，地下36476平方米。無會所。項(xiàng)目物業(yè)公司為第一太平戴維斯。112021/8/30星期一優(yōu)勢：地理位置好，響螺灣商務(wù)區(qū)進(jìn)入必經(jīng)之路；項(xiàng)目品質(zhì)較高，產(chǎn)品舒適度及裝修標(biāo)準(zhǔn)較高；產(chǎn)品線豐富，可選性多樣。劣勢：售價(jià)較高，去化率較低；無酒店支撐產(chǎn)品品質(zhì)。122021/8/30星期一2、濱海浙商大廈濱海浙商大廈由濱海浙商投資控股有限公司開發(fā)（股東浙江商會）。項(xiàng)目總用地1.47萬平方米，地上1-2層商業(yè)，A座3-30層為國際5A級寫字樓和SOHO辦公空間，B座3-26層為酒店公寓。目前項(xiàng)目已售罄于2010年6-30日入住。項(xiàng)目地上總建筑面積13萬平方米，其中公寓42692平方米，寫字樓76968平方米，商業(yè)10332平方米。無會所。項(xiàng)目設(shè)計(jì)由加拿大班申設(shè)計(jì)公司完成，物業(yè)管理公司是第一太平戴維斯。132021/8/30星期一優(yōu)勢：響螺灣商務(wù)區(qū)內(nèi)第一個發(fā)售的項(xiàng)目，具有唯一性；購房贈送精裝修、全套家具家電，配置全，綜合性價(jià)比較高；在響螺灣地區(qū)交通優(yōu)勢明顯；入市早，抓住地緣型客戶。劣勢：裝修簡單，品質(zhì)一般；入住時周邊生活配套設(shè)施不完善。142021/8/30星期一3、濱海華貿(mào)中心濱海華貿(mào)中心由濱海浙商投資控股有限公司開發(fā)。地上樓體46層，其中1-2層商鋪，3-10層為復(fù)式公寓，11-29層酒店式公寓、30-46層為寫字樓。酒店式公寓主推50平方米左右戶型，復(fù)式結(jié)構(gòu)主推50-80平方米戶型，最大100平方米。2010年4月開盤，2010年12月售罄，于2012年6月30日入住。152021/8/30星期一優(yōu)勢：延續(xù)浙商大廈的客戶資源及認(rèn)知度；購房贈送精裝修、全套家具家電，配置全，綜合性價(jià)比較高；一線河景資源。劣勢：裝修簡單，品質(zhì)一般；戶型較小，舒適度較差。162021/8/30星期一4、濱海國泰大廈濱海國泰大廈位于響螺灣中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的南入口，緊鄰天津大道與迎賓大道，是車流和人流的黃金交匯點(diǎn)。項(xiàng)目占地面積18282平方米，總建筑面積為158173平方米。由A、B、C三座構(gòu)成，1-2層為情景商街；A座為主體塔樓，200米，3-37層為全Loft寫字樓；B座3-11層、C座3-6層為mini家。于2011年1月8日開盤，目前屬于持銷期，銷售均價(jià)為12000元/平米。172021/8/30星期一優(yōu)勢：性價(jià)比高，宜投戶型為主；迎賓大道主干線，靠近天津大道，交通優(yōu)勢明顯。劣勢：裝修簡單，品質(zhì)一般；戶型較小，舒適度較差。182021/8/30星期一5、中惠熙元廣場中惠熙元廣場占地面積為約4.1萬平方米，容積率7.27?？偨ㄖ娣e約24.3萬平方米，其中地上建筑面積約19.7萬平方米，地下建筑面積約4.7萬平方米，商務(wù)寫字樓52層高度216.25米；1、2、3號塔樓分別為31層平層公寓及l(fā)oft、11層SOHO和27層全精裝酒店式公寓，樓座裙房為2層臨街商業(yè)，約1200個車位，外立面設(shè)計(jì)呈現(xiàn)出了“波浪”、“階梯”的視覺感受。項(xiàng)目于2011年7月亮相，2011年11月21日開盤，銷售均價(jià)15567元/平米。192021/8/30星期一優(yōu)勢：一線河景資源；產(chǎn)品品質(zhì)較高；產(chǎn)品戶型較為豐富，可選性多樣。劣勢：產(chǎn)品性價(jià)比較差；家電配置不高。202021/8/30星期一6、寶龍國際中心（于家堡金融區(qū)）天津?qū)汖垏H中心總建筑面積40萬平方米，包括超高層甲級寫字樓、大型購物中心，高檔服務(wù)公寓等多種業(yè)態(tài)，融合精品購物、商務(wù)會議、休閑娛樂、餐飲、居住等功能于一體，目前為于家堡區(qū)域首開項(xiàng)目。項(xiàng)目于2011年3月亮相，2011年11月20日開盤，首推產(chǎn)品為小戶型精裝酒店式公寓，銷售均價(jià)15434元/平米。212021/8/30星期一優(yōu)勢：緊鄰解放路商圈地理位置優(yōu)越；于家堡第一個發(fā)售的項(xiàng)目；自身商業(yè)定位中高端，可滿足自身需要，具有投資價(jià)值。劣勢：產(chǎn)品性價(jià)比優(yōu)勢不明顯；戶型浪費(fèi)面積較大。222021/8/30星期一2011年響螺灣區(qū)域內(nèi)13個項(xiàng)目亮相，目前僅有濱海國泰大廈、中惠熙元廣場開盤銷售，其余11個項(xiàng)目仍處于蓄客階段，對市場呈觀望態(tài)勢，濱海國貿(mào)中心及新岸大廈兩個項(xiàng)目在現(xiàn)場無接待中心，其余10個項(xiàng)目均在現(xiàn)場設(shè)有接待中心。通過對區(qū)域內(nèi)市場調(diào)研，除2011年已有在售及亮相項(xiàng)目外2012年還將新增富力廣東大廈、盤錦和興大廈等項(xiàng)目進(jìn)行推廣銷售，由于區(qū)域熱度受市場環(huán)境影響關(guān)注度逐漸減少，目前各項(xiàng)目蓄客情況均不理想，目前區(qū)域內(nèi)總計(jì)有10個項(xiàng)目取得銷售許可證。232021/8/30星期一（二）區(qū)域市場亮相項(xiàng)目比較項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積（㎡）建筑面積（㎡）物業(yè)形態(tài)銷售狀況曠世國際五礦置業(yè)(天津)濱海新區(qū)有限公司22800141800寫字樓、公寓、商業(yè)在售中惠熙元廣場深圳和利豐投資公司29205300000寫字樓、酒店、公寓在售國泰大廈天津?yàn)I海國泰投資有限公字樓、酒店式公寓、商業(yè)在售極地海洋世界大連海昌集團(tuán)187600225100公寓、商業(yè)未售中華文化會館中華文促字樓、公寓、商業(yè)未售天齊國際廣場天津天齊投資有限公司

1190095000寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)未售金銀塔香港輝信集字樓、酒店式公寓、商業(yè)未售濱海國貿(mào)中心天津晉商投資有限公司6335.8791000寫字樓、商業(yè)未售云濱大廈天津市云濱置業(yè)投資有限公司10014.597000寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)未售新岸大廈濱海聯(lián)合發(fā)展有限公司6437148000寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)未售潤德匯天津融瀚投資公司1110078500寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)未售王相大廈秦皇島市華盾房產(chǎn)8437.581000寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)已亮相寶龍國際中心（于家堡區(qū)域）天津?qū)汖埥痱E房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司30000400000寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)在售242021/8/30星期一（三）區(qū)域內(nèi)在售及售罄項(xiàng)目比較

200920102011成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額去化率成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額去化率成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額去化率濱海浙商大廈1153895878950￥801,788,78060.6%56778913598￥105,917,9155.3%4111410800￥12,031,0300.8%濱海華貿(mào)中心000￥0.000.0%6375216711268￥587,837,55051.1%2261541311168￥172,132,67115.1%曠世國際000￥0.000.0%3395022017421￥874,879,19927.7%841864913329￥248,569,60410.3%中惠熙元廣場000￥0.000.0%000￥0.000.0%1045015567￥7,005,2870.2%國泰大廈000￥0.000.0%000￥0.000.0%1791936513922￥269,589,02112.2%寶龍國際中心（于家堡金融區(qū)）000￥0.000.0%000￥0.000.0%57338415434￥5,229,6401.1%年度區(qū)域成交均價(jià)及成家率1153895878950￥801,788,78060.6%103211017614237￥1,568,634,66428%5605837512240￥714,557,2536.62%首次推盤項(xiàng)目成交價(jià)格及成交率1153895878950￥801,788,78060.6%97610238714286￥1,462,716,74939.4%2462319912148￥281,823,9484.5%數(shù)據(jù)來源于克爾瑞系統(tǒng)，上述統(tǒng)計(jì)中濱海浙商大廈、濱海華貿(mào)中心、曠世國際項(xiàng)目還有部分寫字樓和商業(yè)面積未簽約備案，但根據(jù)市場調(diào)研上述三個項(xiàng)目已經(jīng)售罄。252021/8/30星期一1、寫字樓業(yè)態(tài)去化率比較

200920102011成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額去化率成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額去化率成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額去化率濱海浙商大廈279376337845￥295,214,709.0048.89%2127807864￥21,860,783.003.61%35968024￥4,782,140.000.77%濱海華貿(mào)中心000￥0.000.00%324309609610￥297,513,652.0060.71%110897210510￥94,292,120.0044.77%國泰大廈000￥0.000.00%000￥0.000.00%40784411334￥88,903,518.0020.93%曠世國際000￥0.000.00%1072170412616￥273,824,681.0030.21%601661912940￥215,055,340.0023.13%中惠熙元廣場000￥0.000.00%000￥0.000.00%000￥0.000.00%寶龍國際中心000￥0.000.00%000￥0.000.00%000￥0.000.00%總計(jì)279376337845￥295,214,709.0048.89%4525544410699￥593,199,116.0034.19%2133403111843￥403,033,118.0023.60%262021/8/30星期一2、商業(yè)業(yè)態(tài)去化率比較

200920102011成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額去化率成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額去化率成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額去化率濱海浙商大廈19724917158￥124,375,390.0062.60%9313821497￥67,456,510.0027.10%151813994￥7,248,890.004.47%濱海華貿(mào)中心000￥0.000.00%45692319618￥135,815,950.0085.41%16118316695￥19,750,696.0014.59%國泰大廈000￥0.000.00%000￥0.000.00%25615319566￥120,389,950.0061.53%曠世國際000￥0.000.00%291399827231￥381,180,350.0056.90%128624493￥7,005,000.002.70%中惠熙元廣場000￥0.000.00%000￥0.000.00%000￥0.000.00%寶龍國際中心000￥0.000.00%000￥0.000.00%000￥0.000.00%總計(jì)19724917158￥124,375,390.0062.60%832405924292￥584,452,810.0011.92%43814018967￥154,394,536.0035.43%272021/8/30星期一3、公寓業(yè)態(tài)去化率比較

200920102011成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額去化率成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額去化率成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額去化率濱海浙商大廈792413708563￥354,256,994.0095.89%3017718913￥15,785,377.004.11%000￥0.000.00%濱海華貿(mào)中心000￥0.000.00%2681428410817￥154,508,021.0052.90%100525811048￥58,089,842.005.79%國泰大廈000￥0.000.00%000￥0.000.00%114536811232￥60,295,533.0014.51%曠世國際000￥0.000.00%2001433715142￥217,092,766.0024.80%128624493￥7,005,000.002.70%中惠熙元廣場000￥0.000.00%000￥0.000.00%1045015567￥7,005,287.000.57%寶龍國際中心000￥0.000.00%000￥0.000.00%57338415434￥52,229,640.003.38%總計(jì)792413708563￥354,256,994.0095.89%4983039212746￥387,386,164.0035.10%2821474612520￥184,625,302.005.43%282021/8/30星期一（四）區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目重點(diǎn)分析時間項(xiàng)目亮相時間開盤時間蓄客時間蓄客數(shù)量成交比優(yōu)惠政策2008年濱海浙商大廈2008-6-12008-12-216個月430026%全款優(yōu)惠5.5%，貸款優(yōu)惠4%2010年濱海華貿(mào)中心2009-10-12010-4-106個月370017%全款優(yōu)惠5%，貸款無優(yōu)惠曠世國際2009-8-12010-4-87個月35009.70%全款優(yōu)惠3%，貸款優(yōu)惠2%2011年國泰大廈2010-10-212011-1-83個月29006.20%全款優(yōu)惠3%，貸款優(yōu)惠2%中惠熙元廣場2011-7-272011-11-214個月15000.73%全款優(yōu)惠5%，貸款優(yōu)惠3%寶龍國際中心2011-3-42011-11-208個月21002.71%開盤前驗(yàn)資優(yōu)惠15萬元，目前全款優(yōu)惠5%，貸款優(yōu)惠1%1、各銷售項(xiàng)目蓄客及成交比分析注：以上部分?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來自于克爾瑞系統(tǒng)。292021/8/30星期一2、各銷售項(xiàng)目營銷手段及營銷費(fèi)用分析

報(bào)紙雜志短信網(wǎng)絡(luò)DM直投戶外銷售物料總計(jì)成交金額效能比濱海浙商大廈62487.64004504530031.31937.99302448.00濱海華貿(mào)中心600.753.72703166030027.6162876065.646.72國泰大廈733.84735020060230201640.82720616.58曠世國際421.2373103001080301188.211234594.55中惠熙元廣場115.335701601517053618.3700.51.13寶龍國際中心（于家堡金融區(qū)）52.7221463312110045717.75383.67.50單位：萬元注：以上部分?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來自于克爾瑞系統(tǒng)。302021/8/30星期一（五）區(qū)域市場分析結(jié)論

隨著宏觀政策調(diào)控力度加大，響螺灣區(qū)域市場的投資熱情已經(jīng)消耗殆盡，從2011年新開盤項(xiàng)目成交來看市場已然接近冰點(diǎn)。區(qū)域逐漸轉(zhuǎn)冷，各項(xiàng)目相互觀望，并無形成合力；區(qū)域配套遲遲未能形成支撐；區(qū)域內(nèi)客群以投資客為主，目前投資者觀望情緒濃烈，與市內(nèi)中心區(qū)同類項(xiàng)目相比無價(jià)格優(yōu)勢，區(qū)域無吸引力刺激；市場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，各項(xiàng)目爭相亮相。312021/8/30星期一（六）本項(xiàng)目與競品項(xiàng)目對比弱勢工期滯后，前期客戶信心喪失；項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃與區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目相比優(yōu)勢差距不大；項(xiàng)目無交通、景觀等明顯優(yōu)勢；工地現(xiàn)場展示面沖擊力不足。322021/8/30星期一三、2011年工作推廣回顧332021/8/30星期一《《2011年的推廣中，主要完成以下幾大方面工作一、一、與當(dāng)?shù)卣P(guān)，使首次進(jìn)入天津的綠城·藍(lán)色海岸得到政府的支持。二、與天津地產(chǎn)主流媒體打成一片，維系關(guān)系，塑造出良好的業(yè)內(nèi)口碑。三、市場推廣中，以“綠城中國17年精品”及“中國私人酒店物業(yè)代表作”作為市場切入點(diǎn)，讓綠城品牌和“私人酒店物業(yè)”特征在客戶心中留下了一個較清晰的印記，贏得客戶的認(rèn)同，為未來的開盤銷售，打下了一定的基礎(chǔ)。關(guān)鍵詞：政府公關(guān)業(yè)內(nèi)口碑積極蓄客

342021/8/30星期一《《2011年推廣脈絡(luò)及工作成果在市場調(diào)研、考察及密切溝通之后，在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)全盤調(diào)性把控下，系統(tǒng)的完成了基礎(chǔ)物料工作，并自3月開始，至6月逐步進(jìn)行較為密集的市場推廣，初步樹立起高端項(xiàng)目形象和綠城品牌形象！STEP12011年3月—5月VI視覺識別系統(tǒng)、工地圍擋、項(xiàng)目宣傳冊、擎天柱STEP22011年6月—8月VI應(yīng)用物料、戶型單頁、擎天柱、網(wǎng)站、短信、網(wǎng)絡(luò)廣告、天津主流媒體見面會、杭州零距離體驗(yàn)活動STEP32011年9月—12月樓書、營造者之旅手冊、樓市內(nèi)刊、IPAD項(xiàng)目解讀、短信、電梯廣告、三折頁、記憶2010、藍(lán)色海岸杯高爾夫邀請賽關(guān)鍵詞：達(dá)目標(biāo)樹形象352021/8/30星期一一、從推廣效果看，戶外、短信等帶來的關(guān)注非常明顯，與網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣在重要營銷節(jié)點(diǎn)集中發(fā)力時將帶來更顯著的成效。二、從宏觀市場看，2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策頻出，觀望迷霧彌漫全國。天津作為房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)監(jiān)控的一線城市，限購令政策頒布后，客戶購房意向趨向于住宅產(chǎn)品。藍(lán)色海岸位于濱海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)，屬于商業(yè)產(chǎn)權(quán)，雖然暫時未受到限購令政策的調(diào)控，但是酒店式公寓類產(chǎn)品的投資屬性導(dǎo)致客戶關(guān)注程度降低。三、從微觀市場來看，響螺灣區(qū)域同質(zhì)化競爭極為慘烈——目前計(jì)劃在今年開盤的競品項(xiàng)目達(dá)15個之多！如何突圍市場？在營銷手段、推廣形象方面必須進(jìn)行重新思考！區(qū)域競爭慘烈/形象升級勢在必行《《2011年推廣工作小結(jié)362021/8/30星期一附：2011年綠城·藍(lán)色海岸形象推廣工作回顧372021/8/30星期一手提袋382021/8/30星期一信封392021/8/30星期一便箋402021/8/30星期一412021/8/30星期一422021/8/30星期一432021/8/30星期一442021/8/30星期一452021/8/30星期一462021/8/30星期一472021/8/30星期一482021/8/30星期一492021/8/30星期一502021/8/30星期一512021/8/30星期一522021/8/30星期一532021/8/30星期一542021/8/30星期一552021/8/30星期一562021/8/30星期一572021/8/30星期一582021/8/30星期一592021/8/30星期一602021/8/30星期一612021/8/30星期一622021/8/30星期一632021/8/30星期一642021/8/30星期一652021/8/30星期一內(nèi)頁662021/8/30星期一背景板活動物料1672021/8/30星期一簽到板682021/8/30星期一邀請函封面邀請函內(nèi)文692021/8/30星期一邀請函活動物料2702021/8/30星期一主背景板712021/8/30星期一道旗練習(xí)場背板722021/8/30星期一四、2012年推廣形象溝通732021/8/30星期一新年促銷1月開始進(jìn)入蓄水期9月中下旬康萊德之夜9月底或10月初盛大開盤1月10月12月2012營銷與工程節(jié)點(diǎn)銷售任務(wù)：2億推廣費(fèi)用：600萬三大重要節(jié)點(diǎn)：

一、9月起開始強(qiáng)攻，向全天津、全濱海釋放項(xiàng)目信息售樓處、樣板間同時開放；二、開盤前康萊德之夜活動舉行，在開盤前重磅出擊；二、9月底或10月初，盛大開盤。9月起開始強(qiáng)推售樓處、樣板房開放742021/8/30星期一形象升級思考與其費(fèi)力尋找400位酒店式公寓客戶，不如攻關(guān)寫字樓！寫字樓商業(yè)投資型公寓（人有我強(qiáng)）酒店（人無我有）752021/8/30星期一762021/8/30星期一形象升級思考我們有四架馬車——酒店式公寓、商業(yè)及寫字樓，以及康萊德酒店。通過考察區(qū)域內(nèi)大量競品我們發(fā)現(xiàn)，最大優(yōu)勢就在于康萊德酒店!——以北京華貿(mào)中心為例，最吸引普通消費(fèi)者的是新光天地，而站在投資者角度，最具因?yàn)橛辛薐W萬豪和麗思卡爾頓酒店，華貿(mào)的寫字樓必定水漲船高！欲賣寫字樓/先要“賣”酒店772021/8/30星期一

中國私人酒店物業(yè)城市綜合體康萊德酒店酒店式公寓形象遞進(jìn)圖項(xiàng)目形象定位從“中國私人酒店物業(yè)”上升到轉(zhuǎn)向主推寫字樓和酒店的<城市綜合體>，先期炒作康萊德酒店，形成非常規(guī)操作，最終帶動酒店式公寓銷售。782021/8/30星期一成功的城市綜合體案例鑒賞華貿(mào)中心萬象城

792021/8/30星期一華貿(mào)中心圍擋802021/8/30星期一報(bào)廣812021/8/30星期一萬象城822021/8/30星期一832021/8/30星期一842021/8/30星期一圍擋852021/8/30星期一862021/8/30星期一報(bào)廣872021/8/30星期一報(bào)廣882021/8/30星期一892021/8/30星期一2012營銷指導(dǎo)方針走出去請進(jìn)來全員營銷，主動出擊；單兵作戰(zhàn)，以一敵十！走出售樓處，把客戶請進(jìn)來！注明：2—8月開拓寫字樓（公司行為）的客群，以寫字樓和酒店的客群帶動公寓客群。置業(yè)顧問分梯隊(duì)到區(qū)域繁華地段展開推介，設(shè)置點(diǎn)位派發(fā)宣傳單頁等，進(jìn)行產(chǎn)品推介。在渠道拓展開后，再開展產(chǎn)品說明會（康萊德之夜）。902021/8/30星期一2012拓客營銷思路星星計(jì)劃“星星計(jì)劃”主要圍繞著兩個“星”展開：第一個，“星”是深挖所在市場的星級客戶、明星客戶的拓客。結(jié)合到藍(lán)色海岸項(xiàng)目這個商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)，主要是針對商業(yè)投資人群、大型企業(yè)、國企及外省市商貿(mào)企業(yè)駐津辦事處設(shè)立的拓展，以及對投資客群進(jìn)行公寓業(yè)態(tài)產(chǎn)品的拓客。深入挖掘區(qū)域內(nèi)潛力客戶的同時充分貫徹集團(tuán)“走出去，請進(jìn)來”的營銷思路進(jìn)行外埠拓客。關(guān)鍵詞：第一外挖星級客戶912021/8/30星期一2012拓客營銷思路星星計(jì)劃第二個，“星”旨在深挖營銷隊(duì)伍單兵作戰(zhàn)能力，激勵營銷團(tuán)隊(duì)每個人的斗志。結(jié)合藍(lán)色海岸項(xiàng)目這個以商業(yè)業(yè)態(tài)為主的項(xiàng)目，在2012年我們要充分學(xué)習(xí)SOHO中國的營銷模式，更加鍛煉銷售人員的單兵作戰(zhàn)能力，挖掘各自潛力拓展客戶，形成尖刀式營銷模式，積極地走出去對周邊區(qū)域大型企業(yè)及投資客群進(jìn)行重點(diǎn)拓展銷售。同時制定有效激勵制度，發(fā)揮每個人在業(yè)內(nèi)的關(guān)系及影響力進(jìn)行以點(diǎn)帶面的銷售模式。關(guān)鍵詞：第二內(nèi)塑銷售明星922021/8/30星期一拓客具體實(shí)施思路2012年項(xiàng)目營銷拓客思路主要以兩個產(chǎn)品業(yè)態(tài)分別展開。1、商業(yè)及寫字樓

商業(yè)是投資熱點(diǎn)，相對公寓更好消化。拓客重點(diǎn)在寫字樓的客群。2、酒店式公寓932021/8/30星期一拓客實(shí)施思路1、商業(yè)及寫字樓1）積極與塘沽區(qū)工商聯(lián)、開發(fā)區(qū)商會、浙商商會、溫州商會、徽商商會等企業(yè)商會組織進(jìn)行拓展，搭建平臺對會員企業(yè)進(jìn)行拓客推廣；2）借助濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)招商局組建招商辦公室，對招商優(yōu)惠政策進(jìn)行解讀，以招商引資形式對企業(yè)進(jìn)行拓客；3）積極拓展周邊省市商貿(mào)企業(yè)在天津分公司，積極與中石化、天津港、中石油等大型國有企業(yè)中下游企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系拓客；4）對周邊省市的企業(yè)，深入當(dāng)?shù)匾痪€進(jìn)行拓客說講。5）針對濱海新區(qū)已入駐世界500強(qiáng)企業(yè)中的173家企業(yè)的生產(chǎn)工廠進(jìn)行拓展，同時包括這些企業(yè)的上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)，如：一汽豐田、雀巢食品、諾和諾德中國制藥、維斯塔斯風(fēng)力設(shè)備、中美史克、馬牌輪胎等等。聯(lián)合商會/覆蓋濱海新區(qū)及周邊省市942021/8/30星期一拓客實(shí)施思路2、酒店式公寓1）拓客方向主要有以下幾個思路：2）針對區(qū)域內(nèi)高端汽車4S店聯(lián)動，如：捷豐奧迪、天津之星奔馳、百得利保時捷等；3）針對區(qū)域內(nèi)主流媒體主編、文化名人、知名主持人、業(yè)內(nèi)知名企業(yè)副總經(jīng)理以上高管等進(jìn)行圈層營銷及零距離體驗(yàn)活動；4）對周邊外埠區(qū)域市場進(jìn)行拓客行動，制定合理激勵機(jī)制聯(lián)動外埠銷售公司進(jìn)行聯(lián)動銷售拓客。對外圈層營銷/聯(lián)動外埠拓客952021/8/30星期一房子，最省心的投資方式在中國，有36%的超級富豪投資的是房地產(chǎn)962021/8/30星期一傳播原則善詮涵義巧傳真實(shí)972021/8/30星期一傳播戰(zhàn)略一步到位群龍首借力巧攻出奇兵

982021/8/30星期一濱海商務(wù)頭等艙國際甲級寫字樓高端商業(yè)現(xiàn)正咨詢中代言響螺灣強(qiáng)調(diào)綜合價(jià)值包裝康萊德強(qiáng)調(diào)高端價(jià)值借勢康萊德偷換酒店價(jià)值992021/8/30星期一代言響螺灣強(qiáng)調(diào)綜合價(jià)值包裝康萊德強(qiáng)調(diào)高端價(jià)值借勢康萊德偷換酒店價(jià)值做濱海生意駐藍(lán)色海岸天津?yàn)I海綜合體代表作1002021/8/30星期一