8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站案例分析

酉陽(yáng)縣土苗族自治縣資源和房屋管理局公開(kāi)出售城北新區(qū)B1-2國(guó)有土地使用權(quán)估價(jià)重慶興立信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估400015資格號(hào) 號(hào)20065000088號(hào)：土地使用權(quán)公開(kāi)出售估價(jià)是土地估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源之一本文就日常業(yè)務(wù)中遇到的行政部門(mén)擬公開(kāi)出讓土地使用權(quán)估第一部 評(píng)估項(xiàng)目的背一、估價(jià)目出售城北新區(qū)B1-2國(guó)有土地使用權(quán)提供價(jià)值參考依據(jù)。二、宗地概估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日2008年11月8記載土地使用權(quán)利人為酉陽(yáng)縣土苗族自治縣資源和房屋管理局，規(guī)劃用途為綜合（住宅、商業(yè)用地。使用權(quán)類型為出讓，宗地使用權(quán)面積為2.95公頃（9002，規(guī)劃容積率24,建筑密度0%,控高40米,綠地率5%,土地使用權(quán)年限為50年，土地級(jí)別為44項(xiàng)權(quán)利限制位置：重慶市酉陽(yáng)土苗族自治縣城北新 B1- 號(hào)地塊土地用途：商土地面積：宗地紅線內(nèi)面積2.95公頃(29500平方米別，確定該宗地為重慶市商業(yè)14住宅14重慶市房地證：酉315房地證200602668 發(fā)證日期：20063估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日2008年11月8記載土地使用權(quán)利人為酉陽(yáng)縣土苗族自治縣資源和房屋管理局，規(guī)劃用途為綜合（住宅、商業(yè)用地。使用權(quán)類型為出讓，宗地使用權(quán)面積為2.95公頃（9002，規(guī)劃容積率24,建筑密度0%,控高40米,綠地率5%,土地使用權(quán)年限為50年，土地級(jí)別為44第二部 評(píng)估項(xiàng)目估價(jià)方法的技術(shù)難點(diǎn)及解決方一、估價(jià)方法確定選用采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本近法綜合評(píng)定土地價(jià)值較為二、估價(jià)過(guò)程中的但部門(mén)辦具體事宜關(guān)于土地權(quán)屬資料等實(shí)際為部門(mén)基經(jīng)估價(jià)實(shí)地踏勘和向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門(mén)尋求提供的資料顯示（后經(jīng)委托方認(rèn)可后并加蓋公章后由委托方提供：委估對(duì)象為不規(guī)則四邊形,至估價(jià)基準(zhǔn)日待估宗地上已經(jīng)拆除原建筑物并進(jìn)行了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前的準(zhǔn)備。宗地紅線外土地開(kāi)發(fā)程度為“三通（電通（路、水、電通和場(chǎng)地平整，標(biāo)，查詢有關(guān)文件，并根據(jù)《重慶市房管局〈重慶通知》(渝房管發(fā)(2002)486號(hào)文7.3)規(guī)定，土地供應(yīng)前事前公示規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不明確時(shí),商住綜合用地按商業(yè)占10%,住宅90%。本（按當(dāng)?shù)刈罱徒牟疬w補(bǔ)償價(jià)格，再扣除新建商品房的建筑安造價(jià)，并按以上兩項(xiàng)直接成本的30%計(jì)算開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)進(jìn)入開(kāi)發(fā)4、資料難以搜集：由于此次土地估價(jià)委托方為酉陽(yáng)苗族土資源局，他們負(fù)責(zé)該地塊的招拍掛，而基本沒(méi)有關(guān)于此地塊設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本近法中用到的當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)費(fèi)文件資料盡力從5、對(duì)土地增值收益的計(jì)算不太熟悉。土地增值收益主要權(quán)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和地價(jià)（渝府[2002]76號(hào)）和重慶市房管局重慶市國(guó)有土地使用權(quán)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則調(diào)〉（渝房管發(fā)(2002)486號(hào)0.7小于0.3。特殊處理要說(shuō)明原因第三部分評(píng)估項(xiàng)目的啟一、培養(yǎng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)回避認(rèn)真核實(shí)委估房地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：對(duì)委估房地產(chǎn)情況確實(shí)難以了解時(shí)或者說(shuō)委托方的無(wú)理要求進(jìn)行三、實(shí)際估價(jià)中，嚴(yán)格按規(guī)范操；出，或按XX市造價(jià)管理站的查得。3、利息計(jì)算時(shí)，銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用不能利息計(jì)算時(shí)，均勻發(fā)生的續(xù)建費(fèi)用等計(jì)息在期中，即：要將時(shí)段除以。而待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)計(jì)息起點(diǎn)是估價(jià)5、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)計(jì)算各種費(fèi)用（如和投資利息、利潤(rùn)計(jì)算）時(shí)，如果計(jì)算定為各