學(xué)生公寓物業(yè)管理方案

某某高校學(xué)生公寓物業(yè)管理整體運(yùn)作方案第一章某某高校學(xué)生公寓簡介3號樓由南北兩樓組成。南樓6層，每室住4人，共90個房間，北樓6層，每室住4人，共881788679712473631394556874036建筑面積為6355平方米，南樓學(xué)生公寓每層25間15間住610間住4人，共有150780這些學(xué)生公寓內(nèi)除學(xué)生宿舍外，還配有配電房、開水間、學(xué)生活動室、物業(yè)值班室、接待室等，學(xué)生宿舍內(nèi)配有組合式寫字臺、書櫥、多用柜、臉盆架、床、椅子、電話機(jī)等，稱求。高校學(xué)生公寓物業(yè)管理不同于社會的專業(yè)性物業(yè)管理的物業(yè)管理中實(shí)現(xiàn)“管理、服務(wù)、育人”三位一體化的物業(yè)管理模式，因此在學(xué)生公寓的物的高素養(yǎng)、企業(yè)的文化品位、人性化的管理來達(dá)到育人的根本目的。根本上實(shí)現(xiàn)了“管理、服務(wù)、育人”三位一體化的物業(yè)管理模式，我公司信任我們有能力管理好學(xué)生公寓，有能力在課余時間照顧好學(xué)生的生活起居。第二章我公司對學(xué)生公寓管理的優(yōu)勢第一節(jié)公司簡介略第二節(jié)公司托管物業(yè)項(xiàng)目展示略第三節(jié)業(yè)主意見和來賓留言（摘錄）略第四節(jié)我公司托管學(xué)生公寓的優(yōu)勢略一、我公司早期介入高校并熟悉高校整體情況的優(yōu)勢二、有多種類型學(xué)生公寓物業(yè)管理閱歷的優(yōu)勢三、人才優(yōu)勢四、實(shí)際管理閱歷優(yōu)勢第三章學(xué)生公寓物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃第一節(jié)學(xué)生公寓物業(yè)管理投標(biāo)宗旨、總目標(biāo)及主要思路針對某某高校的各項(xiàng)要素，我們進(jìn)行了深入廣泛的實(shí)地研究和分析辯論，在總結(jié)閱歷對某某高校物業(yè)管理的投標(biāo)宗旨、總體目標(biāo)和主要思路。一、物業(yè)管理的投標(biāo)宗旨承高校傳統(tǒng)，管一流物業(yè)，樹高校形象，創(chuàng)一流品牌二、總體目標(biāo)在學(xué)生公寓的物業(yè)管理中，能否管出最佳效果，能否實(shí)現(xiàn)“管理、服務(wù)、育人”三位一體化管理，對某某高校、對我公司的影響都很大。我公司將本著對學(xué)校高度負(fù)責(zé)的精神，瞄準(zhǔn)三項(xiàng)目標(biāo)，發(fā)奮沖刺。我們的三項(xiàng)管理目標(biāo)是：1、力爭服務(wù)“零投訴”為質(zhì)量管理目標(biāo)，經(jīng)過專業(yè)化的管理，規(guī)范化的服務(wù)，貫穿“以人為本”的服務(wù)思想，致力在學(xué)生公寓內(nèi)制造一個舒心、安心、順心的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。2、自接管學(xué)生公寓物業(yè)管理之日起，按優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，做到管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，師生無怨言。3、我公司已經(jīng)過了ISO9001：2000國際質(zhì)量體系認(rèn)證，學(xué)生公寓物業(yè)管理從正式接管后全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系，規(guī)范學(xué)生公寓的物業(yè)管理，提升學(xué)生公寓物業(yè)管理的內(nèi)涵。三、主要思路下幾個關(guān)口，確保學(xué)生公寓物業(yè)管理各項(xiàng)工作的正常開展，以求得最佳的管理效果。(一)、把好安全關(guān)，確保安全有序常常性加強(qiáng)管理站員工的安全意識教育，運(yùn)用各種手段，確保安全工作萬無一失。1、統(tǒng)籌規(guī)劃布置。把學(xué)生公寓的安全管理方案統(tǒng)籌考慮，全盤規(guī)劃布置，以形成下緊上松、內(nèi)緊外松的防護(hù)體系。2、突出防范重點(diǎn)。依據(jù)學(xué)生公寓的安全防范特點(diǎn)，并結(jié)合學(xué)生公寓的實(shí)際情況，確定學(xué)生公寓的治安防范重點(diǎn)部位。保證學(xué)生公寓24小時值班，每秒鐘不脫人，建立閉鎖門窗交接制度、夜間值班巡查制度。主動協(xié)作學(xué)生處和校保衛(wèi)處工作，加強(qiáng)消防和安全用電、用水工作，常常性檢查水、電、消防器材和設(shè)備設(shè)施，確保狀態(tài)良好。對待違章用電、用水的同學(xué)要加強(qiáng)管理和教育。3、制訂學(xué)生公寓突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。設(shè)想可能在學(xué)生公寓內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件（如盜竊、火災(zāi)等）制定相應(yīng)的應(yīng)急處理預(yù)定方案。(二)、把好設(shè)備關(guān)，確保高效運(yùn)行并記錄在案，對出現(xiàn)的任何不良苗頭不行疏忽大意，準(zhǔn)確記錄及時匯報(bào)，妥善處理，并定期作好清潔工作，確實(shí)像愛惜自己眼睛一樣愛惜各種設(shè)備。（三、把好衛(wèi)生關(guān)，確保保潔質(zhì)量潔凈的環(huán)境，是學(xué)生公寓管理最根本的要求。我公司將把環(huán)境潔凈作為提升學(xué)生公寓環(huán)境的綠化保潔工作。1、嚴(yán)格規(guī)定各部位清掃作業(yè)制度，發(fā)覺不潔現(xiàn)象，隨時處理。嚴(yán)格遵守質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，真正做到無可挑剔，人人滿足。2、嚴(yán)格檢查考核，經(jīng)過每日的巡視和不定期檢查，經(jīng)過公司和公寓管理處的定期考本職工作。3110發(fā)覺不潔現(xiàn)象隨時處理。（四、把好服務(wù)關(guān)，確保工作秩序依據(jù)學(xué)校作息時間，由管理人員開關(guān)公寓出入口。每班設(shè)管理員、值班員，并且每位員工要做到像照顧自己的孩子一樣無微不至的關(guān)懷學(xué)生的生活有記錄，事事有依據(jù)，始終注重謙遜禮貌，熱情周到，主動接受師生的監(jiān)督。第二節(jié)物業(yè)管理理念在某某高校學(xué)生公寓的物業(yè)管理經(jīng)過中，我們提倡以下物業(yè)管理理念。110：亦稱“首問負(fù)責(zé)制”或“一話通服務(wù)”，其核心思想即為：管理處的員工，不分彼此，不分份內(nèi)份外，全員均為物管110會做到事事有交待，件件有落實(shí)，其目的是形成110便利、快捷、全方位的服務(wù)。二、零干擾管理員不進(jìn)入私人隱密區(qū)域；管理站在不干擾學(xué)生的情況下提供服務(wù)等。三、人性化管理務(wù)同時，生活上多關(guān)懷協(xié)助、思想上多溝通，培育學(xué)生樂觀向上樂觀的思想、健康心理，互幫互助、愛心的培育，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感，以高校為榮，傾心營造“崇尚文明、同學(xué)親善、親切自然、共建校園”的人性化理念。四、親情化管理一位同學(xué)都能夠感覺到家庭的溫暖。五、點(diǎn)滴管理生都要做到寓內(nèi)的的每一位學(xué)生。六、一分鐘反應(yīng)作都能及時準(zhǔn)確的落實(shí)到位。七、品牌服務(wù)們在學(xué)習(xí)、休息時真正的感到舒心、安心、放心、稱心。八、溝通零距離第三節(jié)擬實(shí)行的管理方式是我們作為管理公司所確定管理方式的重要課題生公寓物業(yè)管理的管理方式。四部分組成。一、組織機(jī)構(gòu)1、組織系統(tǒng)1人公司 學(xué)院管 值 學(xué)院 保 維2、組織構(gòu)圖說明 班 潔 修員 員 員 工從學(xué)1高校的領(lǐng)導(dǎo)人6 5人人 人 人管理員、值班員、保潔員和維修工，其編制力求精干，其人員力求一專多能。在擬制規(guī)劃、組織領(lǐng)導(dǎo)和對各項(xiàng)工作檢查指導(dǎo)協(xié)調(diào)等方面由站長直接負(fù)責(zé)排，各管理人員向站長負(fù)責(zé)。這樣的結(jié)構(gòu)使權(quán)力集中、責(zé)任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，工作高效。保潔員負(fù)責(zé)學(xué)生公寓公共部位的保潔；管理員和值班員負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)的日常服務(wù)工作以及安全、消防、設(shè)備管理，分兩班24維修員負(fù)責(zé)各類設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作。二、運(yùn)作程序系統(tǒng)1、運(yùn)作程序示意圖各類工種崗位培訓(xùn)建立各種規(guī)章制度學(xué)生公寓驗(yàn)收與接管日常管理服務(wù)與維護(hù)2管理服務(wù)人員開展管理服務(wù)與設(shè)施養(yǎng)護(hù)工作管理員 保潔員 維修工完善各類配套設(shè)施及各部門關(guān)系的管理協(xié)調(diào)工作起到承上啟下，相互制約的作用。在整體運(yùn)作經(jīng)過中，始終堅(jiān)持全經(jīng)過管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避開了缺漏和盲點(diǎn)。整體運(yùn)作的各個環(huán)節(jié)管理處逐步依據(jù)ISO9001：2000版的質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)絡(luò)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)智能化管理。三、信息反饋系統(tǒng)1、信息反饋示意圖組織指揮機(jī)構(gòu)監(jiān)督執(zhí)行實(shí)施機(jī)構(gòu)（站長、管理人員）組織指揮機(jī)構(gòu)監(jiān)督執(zhí)行實(shí)施機(jī)構(gòu)（站長、管理人員）檢查監(jiān)督機(jī)構(gòu)反饋信息反饋渠道信息傳遞(管理運(yùn)行機(jī)制圖)2、信息反饋示意圖說明信息也是資源，學(xué)生公寓物業(yè)管理站的信息來源于執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和信息反饋渠道。監(jiān)督機(jī)構(gòu)分別為：學(xué)生處、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主投訴、專職檢查員。公司將設(shè)立核查反饋控制點(diǎn)來加強(qiáng)日常的監(jiān)管力度。在監(jiān)督機(jī)構(gòu)控制方式中，我們實(shí)行A管理模式中的例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的管理反饋方式，而監(jiān)督控制的措施有預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合。四、激勵系統(tǒng)1、激勵系統(tǒng)示意圖激勵機(jī)制激勵機(jī)制工資福利機(jī)制獎懲機(jī)制培育提升機(jī)制文化活動機(jī)制思想工作機(jī)制2、激勵系統(tǒng)示意圖說明激勵是物管部內(nèi)部對員工管理的主要方式。每個員工的個人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作樂觀性，從而能夠在肯定程度上獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。思想工作機(jī)制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工的個人樂觀性，的集體活動和家訪等。獎懲機(jī)制應(yīng)以表揚(yáng)獎勵為主、懲處為輔的原則，但獎懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊(duì)伍，在獎勵類型上，要堅(jiān)持以精神鼓舞為主，物質(zhì)獎勵為輔。工資福利機(jī)制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，制造業(yè)績和發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)向上的團(tuán)隊(duì)精神。培育提升機(jī)制在實(shí)際工作中缺一不行，其培育的目標(biāo)是使員工有較強(qiáng)的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。把培育提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等工作有機(jī)地結(jié)合在一塊使之形成一種人才培育的良性循環(huán)氛圍。文化活動機(jī)制是溝通物管部內(nèi)部員工的橋梁，經(jīng)過文化活動的開展增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一塊。第四節(jié)工作規(guī)劃依據(jù)擬定的管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作規(guī)劃分為前期管理工作和進(jìn)入正常運(yùn)行期的管理工作，依據(jù)輕重緩急有序進(jìn)行，詳細(xì)規(guī)劃如下：一、前期管理工作規(guī)劃序序項(xiàng)目內(nèi)容時間號1、成立投標(biāo)工作小組；2、認(rèn)真閱讀招標(biāo)文件；一擬訂物業(yè)管理方案3、對學(xué)生公寓展開深入的調(diào)查研究；4、針對學(xué)生公寓特點(diǎn)，擬訂管理方案；5、選配主要管理人員。1、人員的選拔；二組建物業(yè)管理隊(duì)伍2、人員的培訓(xùn)；3、人員的上崗。1、布置管理用房；三完善管理及辦公條件2、布置員工宿舍3、預(yù)備管理用物質(zhì)裝備。依據(jù)學(xué)生公寓的實(shí)際情況修改制定切合實(shí)際的各項(xiàng)四制定管理規(guī)章制度規(guī)章制度；五物業(yè)的驗(yàn)收與接管1、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)覺問題，督促整改；2、辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。2、辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。二、正常運(yùn)行期的管理工作規(guī)劃序號項(xiàng)目學(xué)生公寓公共設(shè)施維內(nèi)容1、制定學(xué)生公寓養(yǎng)護(hù)和維修規(guī)劃方案；時間學(xué)生公寓交付之一修保養(yǎng)2、學(xué)生公寓的維修管理；日起3、學(xué)生公寓的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。1、設(shè)備的資料管理；2、設(shè)備的運(yùn)行管理；二設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)同步進(jìn)行3、設(shè)備的維修管理；4、設(shè)備能源和安全管理。1、治安管理；三安全管理同步進(jìn)行2、消防管理；1、綠化管理；四環(huán)境衛(wèi)生管理2、清潔衛(wèi)生管理；同步進(jìn)行3、環(huán)保管理。1五物資管理同步進(jìn)行2、物資收發(fā)。六CIS全面導(dǎo)入CIS同步進(jìn)行七質(zhì)量管理體系全面導(dǎo)入ISO9001:2000同步進(jìn)行八員工培訓(xùn)全面實(shí)行員工崗中培訓(xùn)同步進(jìn)行第四章物業(yè)管理承諾指標(biāo)及實(shí)行的相應(yīng)措施第一節(jié)物業(yè)管理承諾指標(biāo)序號 指標(biāo)體系 國家標(biāo)準(zhǔn)承諾標(biāo)準(zhǔn)學(xué)生公寓配套設(shè)施完好率 98%98%工程維修質(zhì)量合格率 100%100%維修質(zhì)量回訪率 100%100%清潔保潔率 99%99%道路、公共設(shè)施完好率 95%98%學(xué)生公寓內(nèi)治安案件年發(fā)生率 1‰以下0火災(zāi)年發(fā)生率 1‰以下0業(yè)主有效投訴率 2‰以下1‰以下業(yè)主有效處理率 95%以上100%以上業(yè)主有效回訪率 95%以上100%以上業(yè)主綜合服務(wù)滿足率 90%90%以上綠化完好率 95%98%以上管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 80%第二節(jié)擬實(shí)行的相應(yīng)措施85%以上其主要指標(biāo)及實(shí)施措施如下：主要指標(biāo)主要指標(biāo)實(shí)施措施1、加強(qiáng)管理員消防安全學(xué)問，落實(shí)責(zé)任人負(fù)責(zé)巡視，發(fā)覺隱患、苗頭及時處理；學(xué)生公寓無火災(zāi)事件發(fā)生

2、制定火災(zāi)事故應(yīng)急措施，定期演練；3、杜絕室內(nèi)明火和使用大功率電器；4、定期宣揚(yáng)，讓學(xué)生認(rèn)識防火學(xué)問，組織由學(xué)校、物業(yè)、學(xué)生共同參加的消防演練。1入學(xué)生公寓；安全管理

學(xué)生公寓

2、對學(xué)生公寓內(nèi)物品的出入實(shí)行登記放行手續(xù)；無偷盜案件發(fā)生 3、執(zhí)行24小時值班巡查制度，確保無偷盜案件發(fā)生；4、制定公寓鑰匙管理規(guī)定，鑰匙的登記、領(lǐng)用有序；5、加強(qiáng)法制宣揚(yáng)、教育、培育學(xué)生知法、守法的意識。1入寢室；學(xué)生公寓無男女同寢、斗毆等事件發(fā)生

2強(qiáng)學(xué)生凝聚力。組織學(xué)生之間的溝通，培育學(xué)生“互幫互助”的思想；3、制定斗毆事件的應(yīng)急程序和解決措施，定期演練。學(xué)生公寓保持潔凈衛(wèi)生，學(xué)生公寓保持潔凈衛(wèi)生，1積土、雜物、不漏收垃圾、2、嚴(yán)格依據(jù)保潔工作程序操作，加強(qiáng)監(jiān)督檢查；不亂倒垃圾“五凈”即 3、保證對垃圾實(shí)行袋裝化；路面凈、路沿凈、人行道41、保潔員為學(xué)生進(jìn)行衛(wèi)生清潔指導(dǎo)，協(xié)助學(xué)生做好寢室衛(wèi)環(huán)境衛(wèi)生生；管理學(xué)生寢室內(nèi)2、管理員把握肯定的室內(nèi)美化技能，不定期為學(xué)生進(jìn)行保持衛(wèi)生和美化室內(nèi)美化指導(dǎo)；3、對學(xué)生寢室定期監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)，對不合格的發(fā)出限期整改通知單，并跟蹤復(fù)查。作好傳染病序處理，發(fā)覺問題及時向?qū)W校匯報(bào)；的預(yù)防與處理2、宣揚(yáng)傳染病防治學(xué)問，加強(qiáng)學(xué)生身體健康檢查；3、定期請學(xué)校醫(yī)務(wù)處醫(yī)生為學(xué)生進(jìn)行健康教育。1溝通解決；維修服務(wù)管理

學(xué)生公寓設(shè)施設(shè)備完好98%以上

2、依據(jù)ISO9001:2000質(zhì)量管理體系，制定嚴(yán)格的維修、保養(yǎng)制度；3、落實(shí)責(zé)任人，定期對水、電設(shè)施進(jìn)行巡查，發(fā)覺問題及時處理，做好詳細(xì)記錄；4、制定完善的維保規(guī)劃，利用節(jié)假日實(shí)施。1、加強(qiáng)維修人員的培訓(xùn)，提升專業(yè)技能；2、執(zhí)行24小時搶修制度，設(shè)立報(bào)修電話（值班室，接到學(xué)生公寓設(shè)施維修及時、妥善

報(bào)修及時通知維修人員，并做好相關(guān)記錄；3零星維修及時完成；4、維修后，進(jìn)行跟蹤回訪，對維修質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)確認(rèn)1內(nèi)部管理

保證管理人員精神飽滿，有良好服務(wù)意識和態(tài)度

著裝，佩帶工號牌，并不斷的加強(qiáng)培訓(xùn)；2、聘請專業(yè)人員講課，增強(qiáng)管理人員的服務(wù)水平；3、組織學(xué)習(xí)勞動模范的事跡，增強(qiáng)服務(wù)意識；4、組織服務(wù)競賽，鼓舞管理人員爭創(chuàng)服務(wù)標(biāo)兵。1、學(xué)校布置的工作，由管理站站長親自指揮負(fù)責(zé)，保證按時完成；完成學(xué)校布置的工作，執(zhí)行學(xué)校的規(guī)章制度

2和學(xué)校制度相抵觸；3、加強(qiáng)與學(xué)校各處室、各院系的溝通與溝通，認(rèn)識工作的不足之處，認(rèn)真改進(jìn)。1、加強(qiáng)平常的管理與培訓(xùn)，遇到突發(fā)事件，不慌不忙，冷靜處理；突發(fā)事件處理

作好對突發(fā)事件的處理工作

2預(yù)案程序處理；3的調(diào)查。1、樂觀主動協(xié)作學(xué)校宣揚(yáng)部、學(xué)工處，以及各院系組織開展的學(xué)生文化、娛樂活動；公寓文化建設(shè)

保證學(xué)生公寓文化氛圍的營造

2、聯(lián)合自管會，發(fā)掘有特長的學(xué)生，樂觀開展各項(xiàng)座談、競賽、表演、講座等活動；34、支持協(xié)作學(xué)生自行組織的有意義的文體活動。1重大節(jié)日組織公寓學(xué)生開展活動，營造節(jié)日氣氛

布置活動；2、逢重大節(jié)日，布置專人負(fù)責(zé)學(xué)生公寓的裝點(diǎn)，如有需要公司總部提供資金并派人支援；3、樂觀協(xié)作學(xué)校有關(guān)重大節(jié)日的工作布置。第五章學(xué)生公寓的日常服務(wù)項(xiàng)目及實(shí)行的措施第一節(jié)概 述針對某某高校學(xué)生公寓的特點(diǎn)點(diǎn)，猜測管理中可能出現(xiàn)的問題，預(yù)備相應(yīng)的方案，真正做到防患于未然定各類與貴校相關(guān)的接管文件。裝但尚未調(diào)試設(shè)備的調(diào)試、開通與運(yùn)行等工作·在甲方授權(quán)范圍內(nèi)，協(xié)作甲方參加設(shè)備安裝、裝飾等工程的竣工驗(yàn)收工作。在甲方授權(quán)范圍內(nèi)，從物業(yè)管理之角度，對已安裝的設(shè)備提出可改善的可行性建議，以使今后設(shè)備能夠高效地運(yùn)行，并為實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理帶來便利。在甲方授權(quán)范圍內(nèi)，協(xié)作甲方做好學(xué)生公寓內(nèi)裝修監(jiān)管工作。可提供所托物業(yè)管理施工樓層的安全管理服務(wù)。協(xié)作甲方，依據(jù)檔案管理的要求，建立與完善所托物業(yè)的各項(xiàng)工程技術(shù)資料。管理前期介入服務(wù)運(yùn)作實(shí)施方案》第二節(jié)常規(guī)期的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及措施一、投訴管理與師生之間的良性關(guān)系。為此我們制定了詳細(xì)的投訴處理流程管理規(guī)定。師生投訴由管理站的控制中心統(tǒng)一處理，詳細(xì)管理思路如下：（一）投訴接收（二）投訴處理24責(zé)任部門，并及時與師生商定回復(fù)時間（最長回復(fù)時間不超過三個工作日，臨時無法解決的問題將制定相關(guān)規(guī)劃向師生進(jìn)行說明決措施。對待因管理原因產(chǎn)生的投訴，每半個月進(jìn)行總結(jié)并提出改進(jìn)的詳細(xì)方案。此外，我（三）投訴回訪時在《業(yè)主意見登記表》上做好回訪記錄，我們要求回訪率為100%。二、安全消防（一、依據(jù)貴校學(xué)生公寓的特點(diǎn)，為了確保同學(xué)的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全，我公司特制定了以下學(xué)生公寓安全管理方式。124期的監(jiān)控。2、對通道、樓梯等部位設(shè)置明顯的標(biāo)識，以利于人員的進(jìn)出。3、值班人員要禁止陌生人和閑雜人員進(jìn)入學(xué)生公寓，來訪客須在公寓大廳等候，學(xué)生家長進(jìn)入公寓內(nèi)必需登記。每日晚上對學(xué)生公寓寢室進(jìn)行抽查，杜絕外來人員留宿。4、對遲歸和不歸的同學(xué)進(jìn)行登記，及時教育，并將情況報(bào)告學(xué)生處。5、嚴(yán)禁學(xué)生在寢室內(nèi)使用明火和大功率電器。6、消防管理是學(xué)生公寓管理的一項(xiàng)極其重要的內(nèi)容，尤其是學(xué)生公寓中易燃物品比較加強(qiáng)巡邏，加強(qiáng)監(jiān)控，同時做好消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作，保證設(shè)備隨時能用。消防工作貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針。我公司在平常的公寓管理經(jīng)過中，樂觀向?qū)W生開展放火宣揚(yáng)，普及消防學(xué)問；對員工每半年進(jìn)行消防學(xué)問的培訓(xùn)，落實(shí)有關(guān)消防措施；制定詳盡的《學(xué)生公寓突發(fā)火警火災(zāi)反應(yīng)預(yù)案》以及《刑事突發(fā)事件反應(yīng)預(yù)案施，確保學(xué)生公寓內(nèi)的學(xué)生的人身安全。三、設(shè)施維護(hù)業(yè)主服務(wù)。（一）給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理防水泵、污水排放管道設(shè)施等。浮球閥、泵房等。2、維修組水工工作職責(zé)之一就是巡視檢查，一般每日不少于一次。巡視檢卡住、泵房水泵壓力、電機(jī)運(yùn)行有無異樣等。一旦發(fā)覺問題，及時維修解決。（二）供電系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理1、所托物業(yè)內(nèi)部的配電房首先要符合“四防一通風(fēng)”要求。2、所托物業(yè)配電房的巡視要做到“一看二聞“，即看各種儀表是否正常，異味，發(fā)覺問題要及時查明原因，立刻處理解決。（三）電器設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理電器設(shè)備除變配電設(shè)備外，還有公共照明、熱水器、消防系統(tǒng)等部分。值；安全出口燈的好壞；公共地方照明燈的完好等等，詳細(xì)要求如下：、所有巡檢都應(yīng)有詳實(shí)的記錄；、公共地方的照明燈應(yīng)定期更換；、公共地方的電源插座、接線盒箱等應(yīng)無脫落和缺蓋2、協(xié)作校保衛(wèi)對消防及電機(jī)半年進(jìn)行一次試運(yùn)行；3、消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)；、消防設(shè)施設(shè)備平常要著重加油，防止銹蝕。、對待管道和閥門，要檢查管道有無滲漏，閥門是否漏水，開關(guān)是否靈活，關(guān)閉是否嚴(yán)實(shí)等。、定期檢查消防水龍帶、接口是否老化，管帶是否霉變和發(fā)脆，如查出不合格現(xiàn)象要及時更換。、滅火機(jī)應(yīng)定期檢查壓力，對待過期失效的滅火機(jī)要及時更換。1-2，使人人都會使用消防器具，都能處理火災(zāi)事件。附：設(shè)備故障維修工作程序設(shè)備出現(xiàn)故障NO填寫《維修保養(yǎng)任務(wù)單中進(jìn)行記錄填寫 能否自行設(shè) 維修備 協(xié)作業(yè)主共同聯(lián)系保修單

YES臺 位（或供應(yīng)商）排除故障 按帳 維修結(jié)果反饋 NO 設(shè)備四、環(huán)境保潔 維修程1、保潔作業(yè)要求 序進(jìn)行我們將逐步依據(jù)ISO9001：2000版的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和依據(jù)學(xué)生公寓的清潔保潔特點(diǎn)，我們將嚴(yán)格堅(jiān)持“高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，做到眼看無垃圾、手摸無塵，確保學(xué)生公寓垃圾日項(xiàng)目要求項(xiàng)目要求作業(yè)步驟、方式1天臺、地面清掃潔凈。并將樓層的垃圾收至地面周轉(zhuǎn)站，洗凈垃圾桶，套上垃圾袋，放回原處。室外地面、樓梯的保潔1、地面無雜物、無積塵、無積水、無明顯污漬。2、每日用清潔水拖干擦凈有污跡的樓層地面及2、路燈、招牌、廣告欄無積塵、無水銹、無污漬。垃圾桶存放地面，并拖抹和擦抹一次通道和3、明暗溝、污水井內(nèi)無雜物、無積沙堵塞。樓梯扶手。4、無衛(wèi)生死角，無亂堆亂放。35、窗戶及玻璃立面無積灰、無污染。消防栓、公共窗臺和玻璃、指示燈箱、開關(guān)盒、信箱、電表箱等。4燈具，用掃帚清掃天花板等公共部位。保潔員將依據(jù)學(xué)生公寓保潔區(qū)域劃分責(zé)任范圍，落實(shí)責(zé)任人；依據(jù)各保潔環(huán)節(jié)的不同，潔工作，實(shí)行全天候保潔。(1)做好保潔工作的監(jiān)督、檢查。保潔員在工作經(jīng)過中，依據(jù)保潔工作要求進(jìn)行自查。(2)站長對保潔工作進(jìn)行日檢、周檢，發(fā)覺保潔工作質(zhì)量問題，及時督促保潔員予以糾正，并做好檢查記錄。并定期組織保潔員對保潔工作中存在的問題進(jìn)行研究、總結(jié)，整改。2、保潔作業(yè)規(guī)范書11、地面無雜物、灰塵、污染。1、每次起床后將被子放整齊。2、家私、電器無灰塵、擺值班室的清潔2、室內(nèi)家私、電器隨時擺放整齊，擦抹潔凈。放整齊。3、每日兩次清掃地面，拖抹潔凈；瓷磚墻面每3、墻面無亂貼、亂掛、亂半月清抹一次，粉墻面每半月掃灰塵一次；寫劃。4、隨時清除室內(nèi)蜘蛛網(wǎng)。4、衣服、鞋、帽、褲子擺放整。化、細(xì)化、量化，目標(biāo)就是不留死角、入住的學(xué)生滿足。3、保潔綜合管理生公寓的發(fā)生。(1)隨地吐痰，亂丟果皮、煙頭、紙屑等雜物；(2)亂倒垃圾、煤灰、淤泥、污水、污物。(3)亂豎廣告欄、指路牌和亂張貼標(biāo)語、廣告、海報(bào)，亂涂亂畫。(4)損壞公共衛(wèi)生設(shè)施和花草樹木。(5)向室外（窗外、陽臺）傾倒污水、垃圾、雜物等。5、綠化管護(hù)與環(huán)境營造依靠我公司的人才優(yōu)勢，做好所托物業(yè)周邊的綠化工養(yǎng)護(hù)和管理，做到花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害，及時除草，整齊美觀。保證一年四季鮮花不斷，我們還要經(jīng)過租綠、擺綠的方式，竭力營造一種清潔、寧靜、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境。五、檔案管理件等都建立相應(yīng)的管理檔案。、資料收集料收集。、資料分類收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真，依據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。、資料歸檔的管理環(huán)境必需做到“三防、檔案運(yùn)用收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。檔案資料大體分為物業(yè)管理政策、法規(guī)資料，竣工驗(yàn)收資料、學(xué)生公寓的單體竣工圖、維修檔案、巡視記錄、運(yùn)行記錄、運(yùn)行檔案、投訴與回訪記錄、其它管理服務(wù)活動記錄及檔案。六、日常服務(wù)我公司在做好日常的安全管理和環(huán)境保潔外業(yè)管理服務(wù)。（一）維修服務(wù)做到維修工作及時、規(guī)范、有效，如管道漏水、下水道不通、門鎖失靈、更換燈泡等，行檢查，確保正常。（二）心理咨詢服務(wù)（開學(xué)、考的形式開展心理學(xué)問學(xué)習(xí)活動。（三）提示服務(wù)生提供一個便利的信息源。（四）飲食服務(wù)24小時供應(yīng)開水。為學(xué)生提供飯菜等食品的加熱服務(wù)，對生病的同學(xué)預(yù)定病號飯，并親自送到學(xué)生的所在寢室。（五）物品、工具借用服務(wù)購置一些常用物品、工具，如雨傘、針線、小維修工具等，建立物品、工具借用點(diǎn)，使學(xué)生在需要的時候，能夠及時使用到這些東西，使他們感到我們服務(wù)的周到。（六）醫(yī)藥急救服務(wù)時，通知學(xué)校醫(yī)務(wù)處或緊急召搶救車前來急救。（七）送溫暖服務(wù)家一般的溫暖。（八）提供無償和有償服務(wù)類別編號項(xiàng)目內(nèi)容無償10和14類別編號項(xiàng)目內(nèi)容01使用活動室02代學(xué)生購應(yīng)急物品03代訂牛奶04代叫出租車無償服務(wù)0506電話留言服務(wù)代寄、代領(lǐng)郵件07提供報(bào)刊、雜志閱讀08臨時代為保管小件物品09義務(wù)宣揚(yáng)公寓安全用電常識，宣揚(yáng)消防常識10定期組織文化活動有償服務(wù)11安裝玻璃12安裝吊扇13安裝燈具14換鎮(zhèn)流器15拆換燈管16拆換插座線17換門鎖18換水龍頭（4）19換水表面（4）20換門窗玻璃21木門維修22簡易家具維修23疏通地漏、廁所管道（房間內(nèi)）七、學(xué)生管理24疏通排污管（房間內(nèi)）在做好學(xué)生公寓物業(yè)管理服務(wù)工作的前提下理、服務(wù)、育人”三位一體化的公寓管理模式。1、指導(dǎo)、支持各站自管會開展學(xué)生日常教育的宣揚(yáng)工作，讓學(xué)生時刻在學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度的要求下開展自我教育、自我管理、自我服務(wù)，創(chuàng)良好文明行為。2、定期、不定期的對日常行為、違紀(jì)情況進(jìn)行檢查、督促，曉之以理、動之以情，在教育的同時及時向?qū)W生處及所在院系匯報(bào)。3、每日對學(xué)生寢室進(jìn)行抽查，表揚(yáng)好的，教育差的，要求同學(xué)遵守《某某高校學(xué)生公寓管理方式（試行4、認(rèn)真記錄日常管理評分，定期向?qū)W生處、所在院系匯總學(xué)生的加減分情況，作為學(xué)生年終考評依據(jù)。5、嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)生離校準(zhǔn)假制度，每晚堅(jiān)持抽查學(xué)生宿舍，格外對遲歸和夜不歸宿的同的作用。6、定期與學(xué)生進(jìn)行溝通與溝通，及時的認(rèn)識學(xué)生的思想和動態(tài)，便于管理人員更好的有針對性的對學(xué)生進(jìn)行管理。八、公寓文化建設(shè)學(xué)生公寓文化建設(shè)是校園文化建設(shè)的重要組成部分寓文化創(chuàng)建的詳細(xì)設(shè)想和做法如下：（一）優(yōu)化環(huán)境1、在硬件設(shè)施上繼續(xù)投入肯定的人力和財(cái)力，搞好公寓環(huán)境美化工作（包括保潔、綠化、安全、裝飾、生態(tài)、舒適、高雅等，全力支持自管會搞好學(xué)生活動室的美化布置。2、在軟件管理建設(shè)上，突顯管理人員的自身素養(yǎng)和日常的優(yōu)質(zhì)服務(wù)管理在關(guān)懷、照顧同學(xué)上體現(xiàn)，以形成良好的人際環(huán)境。3、主動協(xié)調(diào)自管會辦好墻報(bào)、宣揚(yáng)欄、讀報(bào)欄、才藝展示等。4、指導(dǎo)學(xué)生開展室內(nèi)美化評比活動，開展“溫馨小家”評比活動。（二）協(xié)作、聯(lián)合學(xué)生處、團(tuán)委、宣揚(yáng)部、院系、學(xué)生會和自管會搞好各項(xiàng)日常文體娛樂活動，充分發(fā)揮現(xiàn)代傳媒和文化娛樂活動的文化功能。（三制造條件，逐步形成具有江蘇高校社區(qū)服務(wù)有限責(zé)任公司特色的系列學(xué)生公寓文化活動。（四）借助寬帶網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)同學(xué)與同學(xué)之間的信息溝通與溝通，提升物業(yè)管理行為的單位參觀溝通，提倡親善、守法、敬業(yè)觀念，使大家從中受到有益的啟發(fā)。第六章物業(yè)管理人員配置、培訓(xùn)及管理一、學(xué)生公寓管理人員的配備干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)問也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)10%淘汰率，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。注：人員配備詳見組織機(jī)構(gòu)圖。二、員工的培訓(xùn)1、培訓(xùn)目標(biāo)從而提升員工的素養(yǎng)、技能及管理水平，以達(dá)到企業(yè)的進(jìn)展目標(biāo)。2、培訓(xùn)方式培訓(xùn)的組織方式：由下至上可分為班組自行組織、物管部組織和公司組織三種方式。培訓(xùn)的形式及內(nèi)容：培訓(xùn)形式：1、實(shí)行講課與自學(xué)相結(jié)合；2、實(shí)行走出去與請進(jìn)來相結(jié)合；3、實(shí)行有用與超前相結(jié)合；學(xué)生公寓年度物業(yè)管理人員培訓(xùn)規(guī)劃崗位 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)時間 要求1、公司進(jìn)展?fàn)顩r《員工手冊、職業(yè)道德教育；2、某某高校概況、組織機(jī)構(gòu)、院系情況介管理站全體員工

紹；3、學(xué)生公寓物業(yè)管理理念及管理要求；4、有用禮儀、服務(wù)語言技巧；5、消防安全和普法學(xué)問；6、ISO90017、怎么切實(shí)提升服務(wù)質(zhì)量；8、學(xué)校各項(xiàng)學(xué)生公寓管理要求。

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1行培訓(xùn)；2、定期對員工進(jìn)行崗中培訓(xùn)和相關(guān)崗位學(xué)問考核；管理站站長

1、公司質(zhì)量手冊、程序文件及各類工作手冊；2、物業(yè)管理法規(guī)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；3、站長崗位描述；4、管理技巧和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)；5、物業(yè)管理進(jìn)展趨勢；6、學(xué)生公寓管理特點(diǎn)。

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1、管理站站長須參加物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)，并取得相關(guān)資格證書；2、熟悉質(zhì)量管理體系文件及各物業(yè)管理崗位的運(yùn)作流程，熟悉物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī)、條例，全面把握高校物業(yè)管理特點(diǎn)，不斷提升業(yè)務(wù)學(xué)問和管理水平。1、崗位描述、管理規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、ISO9001管理員、2、消防設(shè)備設(shè)施操作方式、緊急情況處理值班員 預(yù)案；3、學(xué)生心理特點(diǎn)、日常行為管理技巧；4、學(xué)生公寓秩序維護(hù)、安全防范。

1、熟悉把握各項(xiàng)工作流程，熟悉管理站的情況，認(rèn)識學(xué)生的自然情8月上旬況，并認(rèn)真做好相關(guān)記錄；2、定期組織消防演習(xí)、緊急情況處理演習(xí)等。1、取得相關(guān)格外工種崗位資格證1、相關(guān)崗位的崗位描述、工作記錄、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)、ISO9001

書；熟悉把握本專業(yè)設(shè)備設(shè)施情況；維修員

2、設(shè)備設(shè)施管理、登記、性能、自然情況、操作、保養(yǎng)規(guī)程、故障排除等；3、各設(shè)備設(shè)施應(yīng)急處理規(guī)章制度；4、專業(yè)技術(shù)的提升。

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2、熟悉操作技巧，熟悉水、電消防設(shè)備，并定期進(jìn)行實(shí)踐演習(xí)和考核；3、做好各項(xiàng)維修記錄和相關(guān)表單記錄。保潔員

1、本崗位的崗位描述、各類工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)；2、保潔技巧；3、形象教育。

1、熟悉把握各類工作流程