華工房地產(chǎn)法學(xué)授課本科課件

《房地產(chǎn)法學(xué)》授課提綱劉國(guó)臻（2011年9月）前言一、課程性質(zhì)、考核范圍和授課形式二、房地產(chǎn)法學(xué)教學(xué)與研究狀況（見房地產(chǎn)法教學(xué)參考資料之一）三、教材和參考書目1.程信和、劉國(guó)臻編著：《房地產(chǎn)法》，北京大學(xué)出版社2010年9月第二版，國(guó)家“十一五”規(guī)劃教材。2.李延榮、周珂著：《房地產(chǎn)法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2008年7月第三版。3.金儉主編：《房地產(chǎn)法學(xué)》，科學(xué)出版社2008年年3月版。4.陳耀東主編《房地產(chǎn)法》，復(fù)旦大學(xué)出版社2009年10月版。5.吳慶寶主編：《民事裁判標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》，人民法院出版社2006年1月版。四、我國(guó)房地產(chǎn)立法的總體評(píng)價(jià)（一）立法新現(xiàn)行立法1990年以后出臺(tái)。（二）繁雜從建國(guó)到現(xiàn)在房地產(chǎn)立法文件上千個(gè)。（三）效力層次低法律少、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方立法和規(guī)章司法解釋多。（四）經(jīng)濟(jì)法學(xué)特色名稱、立法目的、內(nèi)容和法律法規(guī)匯編。（五）滯后按揭、物權(quán)、土地征收。五、如何購(gòu)房（一）房地產(chǎn)的兩大價(jià)值（功能）（二）購(gòu)房的目的性（三）風(fēng)險(xiǎn)防范第一章房地產(chǎn)法概述第一節(jié)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的法律含義(一)現(xiàn)實(shí)生活中的房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地、房屋的財(cái)產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)與地產(chǎn)有時(shí)可分，有時(shí)不可分?！胺康禺a(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時(shí)指土地或房屋，有時(shí)指土地和房屋。（二）法律意義上的房地產(chǎn)在我國(guó)現(xiàn)階段，土地所有權(quán)為國(guó)家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)兩種。房屋方面，我國(guó)存在三（四）種所有權(quán)：國(guó)家所有，集體所有，個(gè)人所有。綜合起來說，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中，當(dāng)土地單獨(dú)作為地產(chǎn)時(shí)，指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨(dú)作為房產(chǎn)或者出租時(shí)，指的是房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)；當(dāng)土地與房屋連為一體時(shí)，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其發(fā)展（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念和特征我國(guó)現(xiàn)時(shí)所稱房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。土地和房屋這兩種生產(chǎn)要素，已逐步成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一般市場(chǎng)的共性，如要求貫徹平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；但作為一類特殊商品交換，它又具有自己的若干特性。表現(xiàn)在：1.綜合功能2.多級(jí)市場(chǎng)3.法定形式4.部分限制5.國(guó)家適度干預(yù)（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展1978年12月中共十一屆三中全會(huì)，正是在這種新的社會(huì)歷史條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展。第二節(jié)房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整一、房地產(chǎn)關(guān)系（一）房地產(chǎn)關(guān)系的概念房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管理土地、房屋而形成的社會(huì)關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系本質(zhì)上屬于經(jīng)濟(jì)關(guān)系，因?yàn)樗哂兄苯拥奈镔|(zhì)內(nèi)容。房地產(chǎn)關(guān)系又是一類特殊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，其一是土地資源的稀缺；其二是土地、房屋的不可位移；其三是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的法定要求。房地產(chǎn)關(guān)系，按其法律特征，可分解為民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。（二）房地產(chǎn)關(guān)系的分類上述兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，有時(shí)各自單獨(dú)存在，有時(shí)又交織在一起而構(gòu)成綜合性經(jīng)濟(jì)關(guān)系。無論采用行政處理，抑或采用司法處理，首先都需要對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行分類。1.《行政復(fù)議法》第6條規(guī)定：“有下列情形之一的，公民、法人或者其他組織可以依照本法申請(qǐng)行政復(fù)議：對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的關(guān)于確認(rèn)土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的決定不服的”。第30條第2款規(guī)定：“根據(jù)國(guó)務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府對(duì)行政區(qū)劃的勘定、調(diào)整或者征用(收)土地的決定、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的行政復(fù)議決定為最終裁決?！币勒丈鲜鲆?guī)定，因?qū)π姓C(jī)關(guān)就土地、礦產(chǎn)、森林的權(quán)利歸屬處理不服而引起的爭(zhēng)議應(yīng)列為行政管理性質(zhì)的關(guān)系。2.最高人民法院1992年11月25日發(fā)出的《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》。該《通知》提出了三點(diǎn)意見：第一，凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭(zhēng)的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。第二，公民、法人和其他組織對(duì)人民政府或者其主管部門就有關(guān)土地的所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬的處理決定不服，或?qū)θ嗣裾蛘咂渲鞴懿块T就房地產(chǎn)問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理。第三，凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于:(1)歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，(2)因行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，(3)因單位內(nèi)部建房、分房而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬地人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請(qǐng)解決。按照以上意見，當(dāng)事人之間的房地產(chǎn)權(quán)益屬于民事性質(zhì)的關(guān)系；行政相對(duì)人與行政管理機(jī)關(guān)之間就房地產(chǎn)管理事項(xiàng)引起的關(guān)系屬于行政性質(zhì)的關(guān)系；至于歷史遺留問題、體制變動(dòng)問題、單位內(nèi)部問題，因其情況過于復(fù)雜，不屬于人民法院受案范圍，可由各有關(guān)部門、單位自行處理，但分析起來，還是可能分別屬于民事權(quán)益關(guān)系或者行政管理關(guān)系的。舉例：德國(guó)雞事件。3.最高人民法院1996年7月24日在其《關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等條件的批復(fù)》中提出：第一，公民、法人或者其他組織對(duì)人民法院或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為行政案件受理。第二，拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭(zhēng)議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。以上意見，也是把平等主體之間的民事（商品）性質(zhì)的關(guān)系與不平等主體之間的行政管理性質(zhì)的關(guān)系明確地區(qū)分開來。二、我國(guó)房地產(chǎn)立法發(fā)展及概況（一）新中國(guó)成立到1978年12月1949-1958年，我國(guó)的土地制度發(fā)生了巨大的變化。首先是通過實(shí)施1950年6月28日的《土地改革法》。從總體上看，到1978年12月，房地產(chǎn)方面稱得上是“立法”的規(guī)范性文件甚少，主要是依靠大量政策和行政文件進(jìn)行管理。（二）十一屆三中全會(huì)以來1．憲法《憲法》規(guī)定了土地實(shí)行國(guó)家所有和集體所有；規(guī)定保護(hù)公民的合法的房屋所有權(quán)。1988年4月12日國(guó)家修改《憲法》，規(guī)定：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！?．法律1986年6月25日的《土地管理法》，1994年7月25日的《城市房地產(chǎn)管理法》等，2002年8月29日通過的《農(nóng)村土地承包法》，2007年3月16日通過的《物權(quán)法》。此外，還有：1989年12月26日的《城市規(guī)劃法》（《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》）；1997年11月12日的《建筑法》；1999年8月30日的《招標(biāo)投票法》；1989年12月26日的《環(huán)境保護(hù)法》；1993年7月2日的《農(nóng)業(yè)法》（2002年12月28日作了修正）；1991年6月29日的《水土保持法》；以及其他相關(guān)的法律。3．行政法規(guī)《土地管理法實(shí)施條例》，《基本農(nóng)田保護(hù)條例》，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，《土地復(fù)墾規(guī)定》，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，《住房公積金管理?xiàng)l例》以及其他相關(guān)的行政法規(guī)。4．地方性法規(guī)5．規(guī)章又分兩類：一是國(guó)務(wù)院有關(guān)部、委，包括建設(shè)部、國(guó)土資源部及原國(guó)家土地管理局在本部門權(quán)限范圍內(nèi)制定的有關(guān)規(guī)章；另一類是省、自治區(qū)、直轄市和較大的市，它們的人民政府制定的有關(guān)規(guī)章。6．司法文件1988《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》，1995《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》，2003《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，2004《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》2005《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》物權(quán)法司法解釋有兩個(gè)：1、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》2、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》7．政策文件第三節(jié)房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則一、房地產(chǎn)法的概念（一）房地產(chǎn)法的含義房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。（二）房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容1．土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系2．土地利用和管理關(guān)系3．城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系4．城市房地產(chǎn)管理關(guān)系5．城市物業(yè)管理關(guān)系二、房地產(chǎn)法的體系房地產(chǎn)法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產(chǎn)法典；也可以由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成為一個(gè)整體。中國(guó)同許多國(guó)家和地區(qū)一樣，目前采取后一種立法模式。我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系按其內(nèi)容分布劃分，應(yīng)由三部分立法組成：一是綜合法，《憲法》、《民法通則》等法律中的有關(guān)規(guī)定；二是專門的法，《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《城市房地產(chǎn)管理法》。三是相關(guān)的法，《合同法》、《擔(dān)保法》等法律中的有關(guān)規(guī)定。三、房地產(chǎn)法的地位有人認(rèn)為房地產(chǎn)法是民法的內(nèi)容，有人認(rèn)為房地產(chǎn)法是經(jīng)濟(jì)法的內(nèi)容，有人認(rèn)為房地產(chǎn)法應(yīng)成為一個(gè)獨(dú)立的法律部門。房地產(chǎn)法的全部規(guī)范，兼具民法、經(jīng)濟(jì)法的某些特征、即兼有私法、公法的因素，是一個(gè)綜合性的法律體系。廣東電視臺(tái)有房產(chǎn)頻道。四、房地產(chǎn)法的基本原則（一）我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件中的表述《土地管理法》中沒有使用“基本原則”的用語(yǔ)，但使用了“制度”、“基本國(guó)策”、“原則”等概念?！痘巨r(nóng)田保護(hù)條例》中使用了“方針”的概念?！锻恋貜?fù)墾規(guī)定》中提出：土地復(fù)墾，實(shí)行“誰破壞，誰復(fù)墾”的原則。《城市房地產(chǎn)管理法》中使用了“制度”、“原則”等詞?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中使用“原則”。國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想、目標(biāo)和基本原則?；驹瓌t是：“堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅(jiān)持國(guó)家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持‘新房新制度、老房老辦法’，平穩(wěn)過渡，綜合配套?！保ǘ?duì)我國(guó)房地產(chǎn)法的基本原則的分析1．土地公有原則2．土地有償使用原則3．十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則4.房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則5.城鎮(zhèn)住房商品化原則6.宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則第四節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系

一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念和特征房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系，即房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系是房地產(chǎn)法律調(diào)整的對(duì)象，而房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系則是房地產(chǎn)法律調(diào)整的結(jié)果。房地產(chǎn)法律關(guān)系具有以下法律特征：1．范圍的有限性2．客體的確定性3．種類的多樣性二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的要素房地產(chǎn)法律關(guān)系包含以下三個(gè)要素：（一）主體（二）客體（三）內(nèi)容三、房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容第五節(jié)房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系一、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關(guān)系根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，規(guī)劃行政主管部門對(duì)城市建設(shè)必須堅(jiān)持“一書兩證”制度：第一，選址意見書。第二，建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第三，建設(shè)工程規(guī)劃許可證。從特定意義上說，城鄉(xiāng)規(guī)劃法的部分規(guī)范也可列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。二、房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系從特定意義上說，建筑法也可列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。三、房地產(chǎn)法與住宅法的關(guān)系我國(guó)缺少住宅法。要不要制定一部住宅法或者城市住宅法？國(guó)家有關(guān)部門正在考慮這一問題?！蹲》勘Ｕ戏ā贰５诙路康禺a(chǎn)管理體制第一節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)管理體制的沿革一、從建國(guó)初期到“文革”期間的管理體制1950年成立了地政局，1953年地政和房產(chǎn)合并為人民政府領(lǐng)導(dǎo)下的地政房地產(chǎn)管理委員會(huì)，之后改名為房地產(chǎn)管理局。至“文革”時(shí)，各省、自治區(qū)、直轄市和各地（市）、縣人民政府都設(shè)立了土地管理機(jī)構(gòu)。1950年中央人民政策設(shè)內(nèi)務(wù)部，在內(nèi)務(wù)部下設(shè)民政司和地政司，分管全國(guó)的房產(chǎn)和地產(chǎn)；各地方人民政府分別設(shè)立地政局或地政處。從1953年起，全國(guó)各大中城市先后設(shè)立了房地產(chǎn)管理局，負(fù)責(zé)對(duì)城市住宅和部門非住宅的房屋進(jìn)行管理。1957年，國(guó)務(wù)院成立國(guó)家城市服務(wù)部，統(tǒng)管全國(guó)的房地產(chǎn)；1958年，該部并入國(guó)家第二商業(yè)部，成為第二商業(yè)部下設(shè)的房地產(chǎn)管理局，分管全國(guó)城市房地產(chǎn)。1963年，國(guó)務(wù)院下設(shè)直屬機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)管理局，管理全國(guó)的房地產(chǎn)，各大城市還相繼設(shè)立了區(qū)縣一級(jí)的房地產(chǎn)管理分局以及房管所、房管部等基層機(jī)構(gòu)。二、改革開放以來的管理體制1986年8月1日，根據(jù)國(guó)務(wù)院的決定，國(guó)家土地管理局正式成立，作為國(guó)務(wù)院的直屬機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)全國(guó)土地的統(tǒng)一管理工作。爾后，各省、市、縣人民政府相繼設(shè)立專門的土地管理機(jī)構(gòu)。1979年成立了隸屬國(guó)家建設(shè)總局的房產(chǎn)住宅局，負(fù)責(zé)全國(guó)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)管理工；1982年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)成立之后，全國(guó)房產(chǎn)管理工作由該部歸口管理；1988年后國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革，設(shè)立建設(shè)部，負(fù)責(zé)全國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理。第二節(jié)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制

一、房地產(chǎn)管理體制（一）國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院即中央人民政府，領(lǐng)導(dǎo)和管理全國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)?！锻恋毓芾矸ā反_定：土地的全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。這就解決了長(zhǎng)期以來國(guó)有土地權(quán)益代表多元化的混亂現(xiàn)象。國(guó)務(wù)院對(duì)全國(guó)土地實(shí)行宏觀調(diào)控。國(guó)務(wù)院制定全國(guó)城鎮(zhèn)住房的基本制度、統(tǒng)一政策。（二）地方人民政府地方人民政府在國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)下，管理本地方的城鄉(xiāng)建設(shè)。（三）土地行政主管部門1．國(guó)務(wù)院土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)1998年3月國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革，設(shè)立國(guó)土資源部。2．2004年開始地方人民政府土地行政主管部門垂直領(lǐng)導(dǎo)3．2006年在全國(guó)建立土地督察制度，由國(guó)土資源部派駐9個(gè)土地督察局。（四）房產(chǎn)行政主管部門1．國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)2．地方人民政府建設(shè)行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)（五）建設(shè)行政主管部門2008年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。二、房地產(chǎn)管理體制改革1.在房地產(chǎn)管理工作中，是實(shí)行房地兩證合一，還是房地兩證分離？2.土地管理部門實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo).第三章土地權(quán)屬制度第一節(jié)國(guó)有土地所有權(quán)一、國(guó)有土地所有權(quán)的概念和特征1.概念2.特征(1)主體的唯一性。(2)權(quán)能的完整性(3)轉(zhuǎn)移中的單向流入性二、國(guó)有土地所有權(quán)的范圍1.憲法2.土地管理法3.土地管理法實(shí)施條例4.規(guī)章：1995.3.11國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》三、國(guó)有土地所有權(quán)的行使“國(guó)家統(tǒng)一所有，政府分級(jí)管理”。第二節(jié)建設(shè)用地（國(guó)有土地）使用權(quán)一、國(guó)有土地使用權(quán)的概念、內(nèi)容與特征1.概念第一百三十五條建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

兩種。第二種廣義、狹義。2.內(nèi)容四（三）大權(quán)能3.特征（1）權(quán)利的派生性（2）客體的有限性（3）目的的特殊性（4）取得的法定性（5）使用的期限性二、國(guó)有土地使用權(quán)的取得、變更和終止1.取得2.變更3.終止第三節(jié)農(nóng)民集體土地所有權(quán)一、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的概念和特征1.概念2.特征（1）權(quán)能的不完整性（2）主體地位的不平等性（3）權(quán)能的可分離性（4）轉(zhuǎn)移中的單向流出性二、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的范圍1.憲法2.法律：土地管理法、民法通則3.規(guī)章：《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》三、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的行使1.立法規(guī)定2.村民委員會(huì)第四節(jié)

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念二、農(nóng)村土地承包的原則公開、公平、公正。三、家庭承包1.發(fā)包方的權(quán)利義務(wù)2.承包方的權(quán)利義務(wù)四、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)五、其他方式的承包六、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度存在不足與完善1.不足：（1）缺乏競(jìng)爭(zhēng)；（2）流轉(zhuǎn)制度不健全；（3）期限。2.完善第五節(jié)

關(guān)于土地發(fā)展權(quán)1.問題的提出2.國(guó)外制度設(shè)計(jì)第四章房屋權(quán)屬制度

第一節(jié)房屋所有權(quán)一、房屋權(quán)屬概念房屋所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。二、房屋所有權(quán)的種類（1）國(guó)有房屋所有權(quán)（2）集體房屋所有權(quán)（3）房屋房屋所有權(quán)（4）外產(chǎn)房屋所有權(quán)（6）其他性質(zhì)的房產(chǎn)所有權(quán)另外，房屋所有權(quán)還可以氣概其他標(biāo)準(zhǔn)作出分類，如根據(jù)房屋所有權(quán)主體的不同，可將房屋所有權(quán)分為獨(dú)有房屋所有權(quán)和共有房屋所有權(quán)；根據(jù)權(quán)利主體享有房產(chǎn)的充分性，可將房屋所有權(quán)分為完全所有權(quán)和部門所有權(quán)；等等。三、房屋共有（一）房屋共有的概念和特征1.房屋共有的概念房屋共有是指兩個(gè)以上主體對(duì)同一房屋共同享有所有權(quán)。共有與公有不同，房屋公有的主體是單一的，它只能是國(guó)家或某一集體組織；而房屋共有的主體為兩個(gè)或兩個(gè)以上。2.房屋共有具有以下特征：（1）主體有兩個(gè)或兩個(gè)以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有。（2）客體是同一項(xiàng)房產(chǎn)。（3）房屋共有存在著對(duì)內(nèi)、對(duì)外兩種關(guān)系。（三）房屋共有的形式房屋共有的形式有兩種，即共同共有和按份共有（四）房屋共有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)1.概念2.我國(guó)立法規(guī)定（1）《民法通則》78條第三款：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！?/p>

（2）按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

（3）最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！?.房屋共有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的特征（1）由法律直接規(guī)定；（2）請(qǐng)求權(quán)；（3）期待權(quán)；（4）附條件形成權(quán)。4.適用條件（1）共有關(guān)系存在（我國(guó)必須是按份共有，共同共有必須是一個(gè)整體或配套使用）；（2）在同等條件下（何為同等條件）；解讀：最高法院2009.6.22關(guān)于房屋租賃司法解釋第24條。具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。（3）一定期限內(nèi)。5.沖突與協(xié)調(diào)

第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征（一）幾種有代表性的主張1.一元論說2.二元論說3.新一元論說4.三元論說（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征具有如下特征：（1）復(fù)合性。（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。（3）一體性。（4）權(quán)利主體身份的多重性。二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部門是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部門。建設(shè)部提出的、于1995年12月1日起實(shí)施的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，套內(nèi)建筑面積由三部分組成：套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均歸共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分是供區(qū)分所有人共（公）用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有部分是由法律直接規(guī)定屬于共有的部分。約定共有部分是由區(qū)分所有人約定使某專有部門成為共有部分。建設(shè)部1989年11月21日公布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》（2001年8月15日修改）第6條規(guī)定，第8條規(guī)定.第6條規(guī)定：“所有人和使用人對(duì)共有、共用的門廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓面、廚房、廁所以及院落、上下設(shè)施等，應(yīng)當(dāng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)當(dāng)?shù)牧x務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占?！钡?1條規(guī)定：“公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算……各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e?！比?、住房部分產(chǎn)權(quán)在房改一章介紹。第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。依據(jù)、登記證、登記機(jī)關(guān)。二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能（一）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能（二）公示功能（三）管理功能三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力模式在世界各國(guó)的立法中，關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力主要有兩種：一種成立要件主義；二是對(duì)抗要件主義。成立要件主義認(rèn)為，房屋權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在，在登記之后才能認(rèn)為是完成產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移或者權(quán)利的設(shè)立；未經(jīng)登記，則對(duì)房屋交易的權(quán)利受讓方來說只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。對(duì)抗要件主義認(rèn)為，房屋是一種特定物，其產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)與其他權(quán)利的設(shè)定應(yīng)當(dāng)與債權(quán)的成立同步，即在登記之前權(quán)利就已經(jīng)轉(zhuǎn)移或者設(shè)立，登記只是對(duì)抗第三人的要件，申請(qǐng)登記的權(quán)利只有在登記完成之后才能受法律的全面保護(hù)。

與上述兩種立法主義相適應(yīng)，各國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記及其效力的規(guī)定，大致有三種模式。1.德國(guó)法模式德國(guó)法模式以登記作為物權(quán)變動(dòng)的要件。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)除了當(dāng)事人之間的合意外，還要進(jìn)行登記。2.托倫斯（RobertTorrens）模式這種模式也強(qiáng)調(diào)登記對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或者設(shè)定具有絕對(duì)的效力，但在登記方式上與德國(guó)模式略有不同。它規(guī)定將房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)記載于依法制成的地券上，一式兩份，一份由權(quán)利人保存，一份由登記機(jī)關(guān)存查，權(quán)屬狀態(tài)發(fā)生變化時(shí)，登記申請(qǐng)人應(yīng)將舊地券交回，由登記機(jī)關(guān)重新頒發(fā)新地券。登記具有公信力。以上兩種模式與成立要件主義相適應(yīng)。3.法國(guó)法模式該種模式以登記作為公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法，在登記方法上與德國(guó)法模式基本相同，所不同的是登記在當(dāng)事人之間不具有絕對(duì)的效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，依當(dāng)事人之間的合意而產(chǎn)生法律效力。法國(guó)法模式與對(duì)抗要件主義相適應(yīng)。上述三種模式，德國(guó)法模式和托倫斯模式比較嚴(yán)密，而法國(guó)法模式則有明顯的漏洞。例如，對(duì)同一宗房屋先后存在兩個(gè)買賣合同，先存在的未經(jīng)登記，在當(dāng)事人之間仍然有效；后存在的經(jīng)過了登記，不但在當(dāng)事人之間有效，而且對(duì)任何人均可主張有效。按照法國(guó)法的觀點(diǎn)，后一個(gè)受讓人完全享有房屋產(chǎn)權(quán)，對(duì)包括先一個(gè)受讓人在內(nèi)的任何人均可主張權(quán)利，先一個(gè)受讓人無權(quán)抗辯。同樣，按照法國(guó)法的觀點(diǎn)，先一個(gè)受讓人也享有房屋產(chǎn)權(quán)，但無權(quán)對(duì)后一個(gè)受讓人主張權(quán)利。這就表明，法國(guó)法模式對(duì)這種沖突的存在，難以合理地解決。而德國(guó)法模式和托倫斯模式以登記為房屋物權(quán)變動(dòng)的成立要件，則有助于克服上述弊端。四、我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力物權(quán)法第9條:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外。物權(quán)法第15條:當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。五、登記與公信力所謂公信力，是指在登記為房屋權(quán)利變動(dòng)的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實(shí)質(zhì)的房屋權(quán)利不符，但對(duì)相信記載內(nèi)容的善意第三人也予以保護(hù)。我國(guó)房產(chǎn)立法是否承認(rèn)登記的公信力，學(xué)者們存在不同看法：一種意見認(rèn)為，我國(guó)房屋登記具有公信力；另一種意見認(rèn)為，我國(guó)房產(chǎn)立法并未體現(xiàn)登記具有公信力。筆者認(rèn)為，我國(guó)房產(chǎn)立法是承認(rèn)登記具有公信力的，但規(guī)定得不夠明確。(1)《房屋所有權(quán)證》是權(quán)利人管理物業(yè)的法律憑證，受法律保護(hù)。(2)我國(guó)房產(chǎn)立法承認(rèn)登記為房產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的成立要件，不登記即無房產(chǎn)權(quán)，這就意味著登記具有公信力。(3)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)中實(shí)際上已開始承認(rèn)善意取得制度。登記具有公信力是保障交易安全的前提，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀要求。不過，畢竟我國(guó)房產(chǎn)立法尚處于逐步發(fā)展階段，現(xiàn)行立法中對(duì)某些事項(xiàng)的規(guī)定尚不周全，關(guān)于登記的公信力即是一例。第二節(jié)城市房屋權(quán)屬登記一、房屋權(quán)屬登記的種類1.總登記2.初始登記3.轉(zhuǎn)移登記4.變更登記5.他項(xiàng)權(quán)利登記6.注銷登記二、房屋權(quán)屬登記的程序1.登記收件2.勘丈繪圖3.產(chǎn)權(quán)審查4.繪制權(quán)證5.稅費(fèi)發(fā)證第三節(jié)土地權(quán)屬登記一、土地權(quán)屬登記的種類1.初始登記2.變更登記二、土地地權(quán)屬登記程序1.初始登記的程序（1）申報(bào)。（2）地籍調(diào)查。（3）權(quán)屬審核。（4）注冊(cè)登記。（5）頒發(fā)土地證書。2.變更登記的程序（1）變換調(diào)查。（2）變換調(diào)查。（3）變更審核。（4）變更登記注冊(cè)、發(fā)證。第四節(jié)房地產(chǎn)預(yù)告登記一、預(yù)告登記的含義預(yù)告登記,是指為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記。二、預(yù)告登記的效力保全的效力?！段餀?quán)法》20條規(guī)定。（1）對(duì)抗第三人的效力；（2）順位的效力；（3）排除處分的效力。三、預(yù)告登記的范圍四、預(yù)告登記的強(qiáng)制性三、預(yù)告登記的失效1.債權(quán)消滅。2.自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的。第五章耕地保護(hù)制度第一節(jié)耕地保護(hù)制度概述一、切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策二、土地用途管制三、占用耕地補(bǔ)償制度第二節(jié)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度一、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的劃定二、基本農(nóng)田的保護(hù)三、土地開發(fā)與復(fù)墾第六章房地產(chǎn)征收第一節(jié)土地征收概述一、土地征收的概念和特征（一）土地征收的概念（二）土地征收的特征二、土地征收補(bǔ)償（一）按用途補(bǔ)償（二）補(bǔ)償?shù)姆秶?.耕地2.其他土地（三）補(bǔ)償方法三、我國(guó)土地征收的程序（一）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批（二）土地征收審批權(quán)限（三）公告、登記（四）聽證（五）政府裁決第二節(jié)我國(guó)土地征收制度改革

一、我國(guó)土地征收制度的不足1.現(xiàn)行立法對(duì)土地征收的“公共利益”目的規(guī)定不統(tǒng)一，甚至矛盾。2.土地征收補(bǔ)償制度存在不足。3.土地征收程序存在缺陷。二、我國(guó)土地征收的法定條件設(shè)計(jì)土地征收是國(guó)家強(qiáng)制取得農(nóng)民集體土地所有權(quán)的行為，稍有不慎即可造成農(nóng)民集體嚴(yán)重侵害，因此，必須由法律嚴(yán)格規(guī)定土地征收的法定條件。從境外立法例來看，土地征收的法定條件有三個(gè)：一是為了公共利益的目的；二是必須予以公正補(bǔ)償；三是必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的程序。（一）“公共利益”目的邊界劃定公共利益目的是世界主要國(guó)家或地區(qū)土地征收的法定條件之一。從我國(guó)目前土地征收立法和實(shí)踐來看，土地征收的公共利益目的并不明確，甚至互矛盾。關(guān)于土地征收的公共利益目的必須進(jìn)一步確定和統(tǒng)一，否則，難以保證土地征收真正出于公共利益目的。關(guān)于何為“公益利益”，至今沒有統(tǒng)一的答案，這與各國(guó)或地區(qū)的意識(shí)形態(tài)、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化以及法律傳統(tǒng)有密切聯(lián)系。不僅法學(xué)家、哲學(xué)家視野中的公共利益并不一致。各國(guó)或地區(qū)立法對(duì)公共利益的界定也不完全相同。英國(guó)立法主要從目的性方面對(duì)公共利益進(jìn)行界定。1965年生效的《土地征收條例》規(guī)定，只有為公用目的的出發(fā)而利用土地的，才符合征收的實(shí)質(zhì)要件，才具有公益性；附帶結(jié)果是否具有公眾接受因素，并不影響公共利益目的的構(gòu)成。美國(guó)對(duì)公共利益的理解比英國(guó)立法規(guī)定的寬泛，不僅從征收行為的目的，而且從征收行為后果涉及權(quán)利人之外的多數(shù)人，都認(rèn)為符合公共利的需要。法國(guó)以是否為“公共需要”作為制定公共利益的標(biāo)準(zhǔn)。德國(guó)對(duì)“公共利益”的界定使用了“社會(huì)福利”一詞。德國(guó)《基本法》第14條第3款規(guī)定：“只有為了社會(huì)福利才能允許征用”。日本以列舉方式具體規(guī)定了“公共利益”的范圍。日本《土地收用法》第3條規(guī)定了35項(xiàng)共49種可予以行政征用的具有公共利益的事業(yè)。我國(guó)香港地區(qū)對(duì)公共利益的范圍的規(guī)定也采用從列舉方式。香港《土地征用條例》規(guī)定，下列情況屬于公共利益范圍：①為使物業(yè)欠佳的衛(wèi)生情況得以改善，或重新修建經(jīng)改善了衛(wèi)生情況的居所或建筑物；②由于建筑物接近或連接其他建筑物，嚴(yán)重干擾空氣或建筑物的狀況不適合人居??；③與軍隊(duì)有關(guān)部門的任何用途；④總督會(huì)同行政局決定為公共用途的任何類別用途而作的征用。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”從公共事業(yè)的角度規(guī)定了公共利益范圍。臺(tái)灣“土地法”規(guī)定，因公共事業(yè)之需要，依法征收私有土地，但征地范圍，應(yīng)以其事業(yè)所必需者為限。①國(guó)防建設(shè)；②交通事業(yè)；③公共事業(yè)；④水利事業(yè)；⑤公共衛(wèi)生；⑥政府機(jī)關(guān)，地方自治組織機(jī)關(guān)及其他公共建筑；⑦教育學(xué)術(shù)及慈善事業(yè)；⑧國(guó)營(yíng)事業(yè)；⑨其他由政府興辦，以公共利益為目的事業(yè)。境外立法經(jīng)驗(yàn)之借鑒：一是大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)土地征收的公共利益的范圍包括五個(gè)方面：①交通事業(yè)，如道路、公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)等；②公共建筑，如學(xué)校、圖書館、博物館、醫(yī)院等；③軍事設(shè)施，如軍事基地等；④公共設(shè)施，如電力設(shè)施、煤氣管線、水力設(shè)施等；⑥公園、體育設(shè)施等。二是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)“公共利益”范圍較狹榨，發(fā)展中國(guó)家“公共利益”范圍較寬泛。一個(gè)國(guó)家或地區(qū)，不同歷史階級(jí)對(duì)“公共利益”也有不同界定，總的趨勢(shì)是，早期立法或判例對(duì)“公共利益”規(guī)定較寬泛，晚期立法或判例對(duì)“公共利益”范圍的規(guī)定較嚴(yán)格。三是私有制國(guó)家與公有制國(guó)家相比較，私有制國(guó)家更強(qiáng)調(diào)對(duì)私產(chǎn)的保護(hù)；公有制國(guó)家更關(guān)注國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。如何界定“公共利益”盡管國(guó)外對(duì)公共利益的界定尚未取得一致意見，但為了防止濫用公共利益概念，各國(guó)對(duì)其范圍都有界定。(1)立法模式選擇境外關(guān)于“公共利益”界定的立法模式，歸納起來有三種，一是概括式，亦稱概念式，即僅籠統(tǒng)地規(guī)定土地征收是為了“公共利益目的”。二是列舉式，即把可以發(fā)動(dòng)土地征收行為的事業(yè)在法律中一一列舉出來，在法律列舉之列的事業(yè)屬于“公共利益目的”范圍，否則，則不屬于“公共利益目的”范圍。三是概括加列舉式，即先作出概括式的規(guī)定，然后再列舉出一些具體的公共利益的事業(yè)，如韓國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣采用這種模式。第一種模式僅作概括性規(guī)定，彈性較大，不易操作，但具有相當(dāng)?shù)撵`活性；第二種模式僅采用列舉方式，可能缺乏靈活性，但容易操作，有利于防止土地征收權(quán)的濫用；第三種模式，一般認(rèn)為兼具以上兩種模式之優(yōu)點(diǎn)，既易于操作，又具有靈活性。據(jù)此，有相當(dāng)部分學(xué)者主張對(duì)土地征收目的規(guī)定，應(yīng)采取第三種模式，國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條：為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。（二）土地征收的公正補(bǔ)償1.法律依據(jù)（1）《土地管理法》第47條、48條、49條。（2）《土地管理法實(shí)施條例》第25條、26條。（3）國(guó)土資源部《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜土地管理法＞和＜土地管理法實(shí)施條例＞若干問題的意見》第五部分。（4）《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第三部分等有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章比較集中地規(guī)定了土地征收補(bǔ)償問題。2.土地征收補(bǔ)償立法內(nèi)容（1）按用途補(bǔ)償（2）耕地補(bǔ)償費(fèi)的范圍（3）土地補(bǔ)償費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)的最高標(biāo)準(zhǔn)3.土地征收補(bǔ)償制度的特點(diǎn)上述土地征收補(bǔ)償法律規(guī)定具有如下特點(diǎn)。1．強(qiáng)調(diào)土地征收為國(guó)家行為2．征地補(bǔ)償以使被征收土地單位的農(nóng)民生活水平不降低為原則3．征收補(bǔ)償方法為產(chǎn)值倍數(shù)法4.境外立法例及經(jīng)驗(yàn)之借鑒（1）土地征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)規(guī)則（2）土地征收補(bǔ)償范圍較寬（3）土地補(bǔ)償方式多元化5.土地征收補(bǔ)償之改革（1）土地征收補(bǔ)償原則——遵循市場(chǎng)原則。（2）擴(kuò)大土地征收補(bǔ)償范圍增加對(duì)土地所有權(quán)的補(bǔ)償；健全對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償增加對(duì)土地發(fā)展權(quán)的補(bǔ)償（三）依照法律規(guī)定的程序1.法律規(guī)定土地征收程序的意義：（1）防止土地征收權(quán)濫用；（2）確保土地權(quán)利人的知情權(quán)和參與權(quán)；（3）實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益與公民個(gè)人利益之間的平衡；（4）提高行政效率。2.國(guó)外土地征收程序立法例及經(jīng)驗(yàn)之借鑒不同國(guó)家由于國(guó)情的差別，土地征收程序也不完全一樣。就同一國(guó)家的不同時(shí)期，隨著時(shí)代的變化土地征收程序也有所變化。從國(guó)外土地征收程序的立法例，不難看出以下帶規(guī)律性的經(jīng)驗(yàn)，值得借鑒。（1）立法對(duì)土地征收程作了較為嚴(yán)密的規(guī)定（2）土地征收程序具有公開性（3）補(bǔ)償金確定的協(xié)議性（4）土地征收程序設(shè)置司法救濟(jì)途徑3.如何完善我國(guó)土地征收程序（1）減少土地征收審批環(huán)節(jié)，增加確認(rèn)土地征收公共利益目的程序設(shè)計(jì)（2）征地公告環(huán)節(jié)提前（3）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)采用司法救濟(jì)方式第二節(jié)房屋征收與補(bǔ)償

一、制定的總體思路1.統(tǒng)籌兼顧——公共利益與個(gè)人利益2.公平補(bǔ)償——標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)足、獎(jiǎng)勵(lì)3.完善制度——程序、評(píng)估、監(jiān)督、司法救濟(jì)二、適用范圍第二條為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。三、公共利益的界定第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。概括、列舉、主體、司法。實(shí)體標(biāo)準(zhǔn)、程序標(biāo)準(zhǔn)（14條）。第十四條被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

四、取消行政強(qiáng)拆1.司法強(qiáng)拆的條件第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。2.原因（1）《行政強(qiáng)制法（草案）》，行政強(qiáng)制有法律規(guī)定。（2）問題。五、公眾參與度提高第10條、11條、12條、13條、14條。1.征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見。第10條。第十條房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。2.聽證。第11條。第十一條市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

3.政府常務(wù)會(huì)議討論。第12條。第十二條市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩?/p>

4.征收決定公告。第13條。第十三條市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作?/p>

房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

5.行政復(fù)議或訴訟。第14條。第十四條被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

六、補(bǔ)償原則——市場(chǎng)價(jià)格（一）范圍第17條第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（1）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選定20條（1）1.被征收人協(xié)商選定。2.多數(shù)決定。3.隨機(jī)選定。（三）評(píng)估機(jī)構(gòu)工作要求及責(zé)任1.獨(dú)立、客觀、公正。20條（2）。2.評(píng)估機(jī)構(gòu)虛假或重大差錯(cuò)要擔(dān)責(zé)。警告、罰款、吊銷證書、賠償、刑責(zé)。34條。（四）評(píng)估專家委員會(huì)鑒定19（2）七、暴力拆遷入刑31條。八、補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)合法化17條。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

九、不足與商榷之處1.沒有對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償13條房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

2.沒有對(duì)承租人的補(bǔ)償只規(guī)定給予被征收人補(bǔ)償，未提承租人。3.評(píng)估機(jī)制有待改進(jìn)不能另行委托，只能申請(qǐng)復(fù)核，評(píng)估專家委員會(huì)鑒定。4.補(bǔ)助沒有具體措施對(duì)什么人補(bǔ)助如何獎(jiǎng)勵(lì)——群眾斗群眾5.補(bǔ)償協(xié)議的法律性質(zhì)（民事合同、行政合同）第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。6.公平與效率（略）第七章房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)法律制度第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念（二）房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)開發(fā)的分類三、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的事項(xiàng)（原則）第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地一、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度(一)房地產(chǎn)開發(fā)用地的概念房地產(chǎn)開發(fā)用地，是指進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。注意幾點(diǎn)問題。（二）房地產(chǎn)開發(fā)用地制度的確立（三）我國(guó)現(xiàn)行土地使用制度的特征1.國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償出讓及保持少量必要行政劃撥。2.供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地，只轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，國(guó)家仍然享有土地所有權(quán)。3.土地使用權(quán)已經(jīng)成為具有獨(dú)立意義的物權(quán)。4.國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)的管理。二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓的概念和特征1.土地使用權(quán)出讓的概念是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓如給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2.特征(1)經(jīng)濟(jì)法律行為（見下一個(gè)問題）（2）有限制（期限、開發(fā)限制）。（二）土地使用權(quán)出讓的法律性質(zhì)1.行政行為2.民事行為3.經(jīng)濟(jì)法律行為（三）土地使用權(quán)出讓方式1.拍賣2.招標(biāo)3.協(xié)議（掛牌）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，已經(jīng)2002年4月3日國(guó)土資源部第4次部務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2002年7月1日起施行。

三、土地使用權(quán)劃撥（一）土地使用權(quán)劃撥的概念和特征1.概念是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后，將該副地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者實(shí)用的行為。2.特征（1）土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為。（2）土地使用權(quán)劃撥是一種無償行為。（3）可以有期限，也可以無期限。（4）劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。（《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》45條除外）《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》45條，企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人對(duì)其使用的劃撥土地，領(lǐng)有國(guó)有土地使用證，具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明，并補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同的條件下，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。解讀：5個(gè)條件。（見后）（二）土地使用權(quán)劃撥的范圍下列建設(shè)用地的使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)劃撥：1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。（三）劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押只有一種情況，其條件是：（1）企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（4）補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同；（5）經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)。（四）劃撥土地使用權(quán)的收回1.《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條規(guī)定兩種情況。2.《土地管理法》58條規(guī)定五種情況。（不限于劃撥）（五）國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處理1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓或者租賃。42.土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）。3.保留劃撥方式。4第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和種類1.專營(yíng)企業(yè)2.兼營(yíng)企業(yè)3.項(xiàng)目公司二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量控制2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的資質(zhì)審批（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理4項(xiàng)。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理1.資質(zhì)一級(jí)企業(yè)2.資質(zhì)二級(jí)企業(yè)3.資質(zhì)三級(jí)企業(yè)4.資質(zhì)四級(jí)企業(yè)5.資質(zhì)五級(jí)企業(yè)第四節(jié)建設(shè)工程管理（略）一、建筑許可管理二、建設(shè)工程的承包與發(fā)包管理三、建設(shè)工程監(jiān)理四、建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理五、建設(shè)工程質(zhì)量管理六、建設(shè)工程合同1.建設(shè)工程“黑白”合同2.工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)3.FIDIC條款的含義FIDIC是國(guó)際咨詢工程師聯(lián)合會(huì)的法文縮寫。FIDIC條款是一種國(guó)際慣例。它把土木工程技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)、法規(guī)有機(jī)結(jié)合在一起，用合同的形式固定下來。由于FIDIC條款的科學(xué)性、公正性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在國(guó)際上得到廣泛認(rèn)可和使用。世界銀行、亞洲開發(fā)銀行和外國(guó)政府貸款項(xiàng)目都使用FIDIC條款進(jìn)行項(xiàng)目管理。我國(guó)“黃河小浪底”水利樞紐工程運(yùn)用FIDIC條款進(jìn)行管理。1998年蘇州中級(jí)法院審理FIDIC條款工程案件。國(guó)內(nèi)工程適用FIDIC條款時(shí)注意問題。第八章城市房地產(chǎn)交易第一節(jié)城市房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易的含義和特征二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的原則（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓（二）房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)抵押第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件

1．不符合法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)2．有關(guān)機(jī)關(guān)依法限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)3．依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)4．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的房地產(chǎn)5．權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)6．未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)7．法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形（二）允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件1.出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件《城市房地產(chǎn)法》第38(39)條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

2.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件原則上不允許轉(zhuǎn)讓；（《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》45條除外）

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同（一）出讓合同與轉(zhuǎn)讓合同的關(guān)系（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同效力案例。見后。開發(fā)商甲于2004年1月通過出讓方式取得10萬平方米城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金2億元人民幣。經(jīng)過3年多開發(fā)建設(shè)，于2007年5月取得商品房預(yù)售許可證。購(gòu)房者乙于2007年9月與甲簽訂商品房預(yù)售合同，認(rèn)購(gòu)甲開發(fā)建設(shè)的A棟501、502兩套住宅，各100平方米，每套150萬元人民幣。合同還約定2008年8月1日交樓。合同簽訂后該市房地產(chǎn)價(jià)格一路下跌，到2008年8月上述兩套房產(chǎn)價(jià)格已下跌30％，乙要求甲減少購(gòu)房款30