拆遷政策法規(guī)講義

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心

趙路興

研究員2011年3月

房屋征收與補償及相關問題的處理最新房地地產調控控政策解解讀一、加大大保障性性安居工工程建設設力度，，對房屋屋征收補補償及安安置提出出新要求求三次房地地產調控控提出的的增加住住房供應應、保障障性安居居工程目目標，對對國有土土地上房房屋征收收、補償償及被拆拆遷人員員的安置置問題提提出了新新任務、、新要求求一、保障障性住房房建設與與增加住住房供應應，對房房屋征收收、搬遷遷補償提提出的新新要求（一）加加快推進進保障性性建設，，房屋征征收與補補償安置置責任重重大1.房屋征收收補償是是加大保保障性安安居工程程建設力力度的前前提條件件2011年目標任任務：廉廉租住房房、公共共租賃住住房、經經濟適用用住房、、限價商商品房約約1000萬套，5億平方米米。中央加大大對保障障性安居居工程建建設的支支持力度度，提高高對中西西部地區(qū)區(qū)廉租住住房建設設的補助助標準，，2011年共補助助1400萬元。

（一）加加快推進進保障性性建設，，房屋征征收與補補償安置置責任重重大

2.《國務院辦辦公廳關關于進一一步做好好房地產產市場調調控工作作有關問問題的通通知》（國辦辦發(fā)〔2011〕1號）要求求：各地要通通過新建建、改建建、購買買、長期期租賃等等方式，，多渠道道籌集保保障性住住房房源源，逐步步擴大住住房保障障制度覆覆蓋面。。3.增加土地地有效供供應保障性住住房、棚棚戶區(qū)改改造住房房和中小小套型商商品住房房用地不不低于住住房建設設用地供供應總量量的70%;;保障性住住房用地地做到應應保盡保保;商品住房房用地供供應計劃劃總量不不得低于于前2年年均實實際供應應量;推廣以““限房價價、競地地價”方方式供應應中低價價位普通通商品住住房用地地。（一）加加快推進進保障性性建設，，房屋征征收與補補償安置置責任重重大4.公共租賃賃住房是是增加保保障性住住房供應應的重點點供應對象象：中低低偏下收收入住房房困難家家庭，新新職工、、居住一一定年限限的外來來務工人人員租金水平平：統籌籌考慮住住房市場場租金水水平和供供應對象象的支付付能力等等因素合合理確定定，一般般低于市市場租金金租賃期限限：一般般為3至5年面積標準準：嚴格格控制在在60平方米以以下政策支持持：土地地、資金金、稅收收、金融融等多項項優(yōu)惠政政策（二）調調整完善善房地產產相關信信貸、稅稅收政策策1.發(fā)揮稅收收政策對對住房消消費和房房地產收收益的調調節(jié)作用用上海、重重慶二城城市的房房產稅征征收試點點調整個人人轉讓住住房營業(yè)業(yè)稅政策策加強對土土地增值值稅征管管情況的的監(jiān)督檢檢查加大應用用房地產產價格評評估技術術加強存存量房交交易稅收收征管工工作的試試點和推推廣力度度嚴格執(zhí)行行個人轉轉讓房地地產所得得稅征收收政策（二）調調整完善善房地產產相關信信貸、稅稅收政策策2.強化差別別化住房房信貸政政策（限貸政政策）對貸款購購買第二二套住房房的家庭庭，首付付款比例例不低于于60%，貸款利利率不低低于基準準利率的的1.1倍。可根據當當地政府府新建住住房價格格控制目目標和政政策要求求，在國國家統一一信貸政政策的基基礎上，，提高第第二套住住房貸款款的首付付款比例例和利率率。（三）合合理引導導住房需需求直轄市、、計劃單單列市、、省會城城市和房房價過高高、上漲漲過快的的城市，，要從嚴嚴制定和和執(zhí)行住住房限購購措施（限購政政策）1.原則上對對已有1套住房的的當地戶戶籍居民民家庭、、能夠提提供當地地一定年年限納稅稅證明或或社會保保險繳納納證明的的非當地地戶籍居居民家庭庭，限購購1套住房。。2.對已擁有有2套及以上上住房的的當地戶戶籍居民民家庭、、擁有1套及以上上住房的的非當地地戶籍居居民家庭庭、無法法提供一一定年限限當地納納稅證明明或社會會保險繳繳納證明明的非當當地戶籍籍居民家家庭，暫暫停在本本行政區(qū)區(qū)域內向向其售房房。（四））落實地地方政府府責任，，住房保保障和穩(wěn)穩(wěn)定房價價的問責責機制1.2011年各城市市政府要要根據經經濟發(fā)展展目標、、人均可可支配收收入增長長速度和和居民住住房支付付能力，，確定本本地區(qū)年年度新建建住房價價格控制制目標，，并于一一季度向向社會公公布（限限價政策策）。2.對于執(zhí)行行差別化化住房信信貸、稅稅收政策策不到位位，房地地產相關關稅收征征管不力力，以及及個人住住房信息息系統建建設滯后后等問題題，也納納入約談談問責范范圍。

二、國有有土地上上房屋征征收補償償有關法法規(guī)及政政策演變變（一）國國有土地地上房屋屋征收補補償應當當遵循的的法律原原則1.《中華人民民共和國國憲法》有關保護護公民私私有財產產的規(guī)定定憲法是國國家的根根本大法法，其中中有關規(guī)規(guī)定是規(guī)規(guī)范房屋屋征收補補償行為為的最高高法律原原則。2004年十屆全全國人大大二次會會議通過過的《憲法（修修正案））》第22條規(guī)定：：“公民民合法的的私有財財產不受受侵犯””，“國國家為了了公共利利益的需需要，可可以依照照法律規(guī)規(guī)定對公公民的私私有財產產實行征征收或者者征用并并給予補補償”。。2.《土地管理理法》有關土地地性質、、征收與與補償的的規(guī)定國家為了了公共利利益的需需要，可可以依法法對土地地實行征征收或者者征用并并給予補補償（第第二條））。城市市區(qū)區(qū)的土地地屬于國國家所有有。農村村和城市市郊區(qū)的的土地，，除由法法律規(guī)定定屬于國國家所有有的以外外，屬于于農民集集體所有有；宅基基地和自自留地、、自留山山，屬于于農民集集體所有有（第八八條）。。

3.《城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法》有關規(guī)劃劃建設管管理的規(guī)規(guī)定《城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法》從規(guī)劃的的編制到到組織實實施，始始終貫穿穿著對耕耕地、自自然資源源、文化化遺產資資源、風風景名勝勝資源的的保護，，而且對對規(guī)劃區(qū)區(qū)內的各各類資源源進行多多種形式式的保護護。4.《城市房地地產管理理法》有關開發(fā)發(fā)活動的的規(guī)定房地產權權利人的的合法權權益受法法律保護護，任何何單位和和個人不不得侵犯犯;城市房屋屋應當包包括“土土地上的的房屋等等建筑物物及構筑筑物”；；國家根根據社會會、經濟濟發(fā)展水水平，扶扶持發(fā)展展居民住住宅建設設，逐步步改善居居民的居居住環(huán)境境。5.《物權法》中有關所所有權保保護的規(guī)規(guī)定《物權法》是社會主主義市場場經濟條條件下規(guī)規(guī)范財產產關系的的基本法法律。所所有權是是所有制制在法律律上的表表現，是是物權的的核心和和基礎。?！盀榱斯怖嬉娴男枰勒照辗梢?guī)規(guī)定的權權限和程程序可以以征收集集體所有有的土地地和單位位、個人人的房屋屋及其他他不動產產”,應給予拆拆遷補償償、維護護被征收收人的合合法權益益，征收收個人住住宅的還還應當保保障被征征收人的的居住條條件。但但這一一法律規(guī)規(guī)定的權權限和程程序并未未得到即即時確定定（第42條）。《物權法》對土地征征收，包包括房屋屋拆遷都都規(guī)定了了補償款款，其中中“足額支付付”，是針對對補償款款不到位位提出的的?！段餀喾ā芬?guī)定：要要安排被被征地農農民的社社會保障障費用，，要保證證城市居居民被拆拆遷人的的居住條條件。在在有關征征收法律律出臺前前，通過過修改《城市房地地產管理理法》，授權國國務院就就征收國國有土地地上單位位、個人人房屋與與拆遷補補償先制制定行政政法規(guī)。?！冻鞘蟹康氐禺a管理理法》（修正案案）總則則中增加加第六條：為了公公共利益益的需要要，國家家可以征征收國有有土地上上單位和和個人的的房屋，，并依法法給予拆拆遷補償償，維護護被征收收人的合合法權益益；征收收個人住住宅的，，還應當當保障被被征收人人的居住住條件。。具體辦辦法由國國務院規(guī)規(guī)定。（二）城城市房屋屋征收與與拆遷補補償有關關法律法法規(guī)政策策的演變變發(fā)展《1990年條例》與《2001年條例分分》分析2004年以來，，在房地地產調控控、住房房保障的的一系列列文件中中，國家家在保障障民生方方面作出出了重大大的制度度性安排排，在房房屋拆遷遷和土地地征收問問題上作作出了許許多保障障城市居居民和廣廣大農民民合法權權益的規(guī)規(guī)定。2.《國有土地地上房屋屋征收與與拆遷補補償條例例》難點，在國家發(fā)發(fā)展與私私權保護護間尋求求協調與與平衡2001年《拆遷條例例》缺陷：首首先，補補償是征征收合法法有效的的構成要要件，應應當在房房屋拆遷遷之前完完成，實實踐中卻卻將應在在征收階階段完成成的補償償延至拆拆遷階段段解決。。其次，，征收、、補償主主體是國國家，征征收補償償法律關關系是行行政法律律關系；；而條例例卻將補補償主體體定位為為拆遷人人，將拆拆遷補償償關系界界定成民民事法律律關系。。第三，，對房屋屋進行拆拆遷，必必須先依依法對房房屋進行行征收，，條例卻卻授權房房屋拆遷遷管理部部門在沒沒有依法法征收的的前提下下就可給給予拆遷遷人拆遷遷許可。。新的《國有土地地上房屋屋征收與與拆遷補補償條例例》修改涉及及利益重重大，條條例修改改的最大大難點在在于尋求求城市經經濟發(fā)展展與私權權保護的的平衡協協調問題題。（1）征收補補償條例例解讀公共利益益界定。。公共利利益的界界定有兩兩種方式式，一種種是立法法列舉，，我國更更多是用用這種方方式，把把盡可能能的情況況列舉出出來；另另一種是是法院判判例制度度，即在在立法不不能窮盡盡的地方方，法院院判例有有法律效效應，我我國目前前還沒有有法院判判例制度度，所以以立法列列舉更現現實。新新的《條例》在征收環(huán)環(huán)節(jié)采取取列舉的的方式界界定公共共利益。。征收決定定的程序序。征收、拆拆遷主體體是政府府；在拆拆遷過程程中，政政府將專專門設定定拆遷部部門，具具體負責責拆遷和和補償的的工作。。補償標準準。按不低于于市場價價格進行行補償。。實踐上上，補償償有貨幣幣補償和和房屋產產權調換換兩種方方式。都都應當按按房產的的市場評評估價確確定被拆拆遷房產產的補償償金額。。市場評評估價以以何種方方式計算算出需認認真研究究。三、城市市房屋征征收與補補償概述述（一）基基本概念念1.“房屋拆拆遷”概概念向““征收與與拆遷補補償”的的演變發(fā)發(fā)展“房屋拆拆遷”是是指因國國家建設設、城市市改造、、整頓市市容和環(huán)環(huán)境保護護等需要要，經政政府主管管部門批批準，由由建設單單位或個個人，對對現有建建設用地地上的房房屋及其其附屬物物進行拆拆除，對對房屋所所有人和和承租人人進行動動遷、補補償等一一系列活活動的總總稱。應應注意以以下四點點：首先先，拆遷遷活動的的發(fā)生是是由對土土地用途途的變化化需求而而引發(fā)的的；其次次，拆遷遷所涉及及的房屋屋坐落在在城市規(guī)規(guī)劃區(qū)內內的國有有土地上上；第三三，拆遷遷是一系系列活動動的總稱稱，其實實質是涉涉及到拆拆遷當事事人的經經濟關系系，而不不僅僅是是拆除房房屋這一一行為本本身；第第四，拆拆遷行為為的發(fā)生，，會導致致經濟權權益的重重新調整整和重新新分配，，既有經經濟行為為，又有有法律行行為、行行政行為為。城市功能能區(qū)的重重新合理理布局，，舊城區(qū)區(qū)、棚戶戶區(qū)或危危房的改改造，新新興住宅宅小區(qū)、、工業(yè)園園區(qū)、商商業(yè)區(qū)、、科技區(qū)區(qū)等的建建設，公公共交通通、公用用設施、、公共綠綠地的改改擴建，，以及城城市向農農村滲透透、農村村日益城城鎮(zhèn)化等等，都牽牽扯到土土地或房房屋的征征收與拆拆遷。就就整體而而言，這這些對于于農村村村民、城城市居民民的生活活福祉改改善是有有利的。。然而，，過于偏偏重城市市發(fā)展，，忽視個個人財產產保護，，尋求“土地財政政收入”的增長，，急功近近利地進進行城市市開發(fā)、、發(fā)展，，片面地地追求經經濟效率率和GDP的增長，，忽視社社會公平平。導致致了制度度上偏向向于拆遷遷、未區(qū)區(qū)分公共共利益與與商業(yè)利利益，導導致了拆拆遷人與與被拆遷遷人行為為的不規(guī)規(guī)范。隨隨著國家家關注民民生和法法治進程程，一些些偏差應應該糾正正過來。2．拆遷當當事人。。是拆遷活活動的參參與者，，包括拆拆遷人、、被拆遷遷人與被被拆遷房房屋的承承租人。。具體而而言，拆拆遷非出出租房屋屋，拆遷遷當事人人是指拆拆遷人與與被拆遷遷人；拆拆遷出租租房屋，，拆遷當當事人是是指拆遷遷人、被被拆遷人人和被拆拆遷房屋屋的承租租人。拆遷人：：是指依法法取得拆拆遷資格格證書，，自行或或接受拆拆遷人委委托對被被拆遷人人進行拆拆遷動員員，組織織簽訂和和實施補補償、安安置協議議，組織織拆除房房屋及其其附屬物物的單位位。拆遷遷人獲得得了待拆拆遷房屋屋所占土土地的國國有土地地使用權權并獲準準在該土土地上興興建建設設項目，，可能是是專門從從事房地地產開發(fā)發(fā)經營的的房地產產公司，，也可能能是沒有有房地產產開發(fā)資資質的企企業(yè)、機機關、團團體等建建設單位位。拆遷遷人的基基本義務務，是在在拆遷活活動中依依法對拆拆遷人給給與補償償安置。。被拆遷人人：是指被拆拆遷房屋屋的所有有人。即即對被拆拆遷房屋屋擁有所所有權的的人，包包括自然然人和法法人。在在整個拆拆遷范圍圍內擁有有房屋產產權的人人都是被被拆遷人人。被拆拆遷人的的基本義義務，是是搬遷期期限內完完成搬遷遷.房屋承租租人：是與被被拆遷人人訂有房房屋租賃賃合同的的房屋使使用人。。按照《城市房屋屋拆遷管管理條例例》規(guī)定，房房屋承租租人不屬屬于被拆拆遷人。。但由于于拆遷涉涉及到房房屋承租租人的利利益，在在租賃關關系沒有有解除，，且房屋屋所有人人不能對對房屋承承租人進進行安置置的情況況下，拆拆遷人應應與被拆拆遷人、、房屋承承租人一一起簽訂訂拆遷補補償安置置協議，，并對房房屋承租租人進行行安置拆遷活動動是一種種民事活活，也是是一種行行政行為為。被拆拆遷人通通過放棄棄被拆遷遷房屋及及其附屬屬物，以以貨幣形形式或者者產權調調換房屋屋的形式式而取得得拆遷補補償；而而承租人人通過與與被拆遷遷人解除除租賃關關系，或或者與被被拆遷人人就產權權調換的的房屋達達成租賃賃協議而而遷出租租賃協議而而遷出租租賃房屋屋；拆遷遷人通過過對被拆拆遷人進進行拆遷遷補償而而取得拆拆除被拆拆遷人房房屋及其其附屬物物的權利利，從而而為進一一步開發(fā)發(fā)建設打打下基礎礎。在新新的條例例草案中中，以““被征收收人”概概念取代代“被拆拆遷人””概念，，充分體體現了社社會的進進步。（二）城城市房屋屋拆遷的的原則一是要符符合城市市規(guī)劃的的要求；；二是要要有利于于城市舊舊區(qū)改造造；三是是要有利利于生態(tài)態(tài)環(huán)境的的改善；；四是要要保護文文物古跡跡。四條條原則要要按照時時代要求求，進行行調整1．房屋拆拆遷必須須符合城城市規(guī)劃劃。《城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法》第三章第第二十八八條規(guī)定定：地方方各級人人民政府府應當根根據當地地經濟社社會發(fā)展展水平，，量力而而行，尊尊重群眾眾意愿，，有計劃劃、分步步驟地組組織實施施城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃。規(guī)規(guī)劃是建建設城市市和管理理城市的的基本依依據。它它是指為為了實現現一定時時期內城城市的經經濟和社社會發(fā)展展目標所所確定的的城市性性質、發(fā)發(fā)展規(guī)模模和發(fā)展展方向，，科學合合理地利利用城市市土地，，協調城城市的空空間布局局，對城城市內各各項建設設的總和和部署和和具體安安排。在在拆遷過過程中，，拆遷人人首先要要取得建建設用地地規(guī)劃許許可證后后方能進進入拆遷遷程序，，而且，，拆遷人人的拆遷遷行為必必須符合合城市規(guī)規(guī)劃的要要求。2．房屋拆拆遷要與與舊區(qū)（（棚戶區(qū)區(qū)）改造造相結合合。《城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法》第三十一一條規(guī)定定：舊城城區(qū)的改改建，應應當保護護歷史文文化遺產產和傳統統風貌，，合理確確定拆遷遷和建設設規(guī)模，，有計劃劃地對危危房集中中、基礎礎設施落落后等地地段進行行改建。。城市房屋屋拆遷是是對舊區(qū)區(qū)進行改改造的最最有效的的方式，，城市棚棚戶區(qū)改改造，城城市有機機更新發(fā)發(fā)展，都都要求拆拆除舊有有的房屋屋。城市市舊區(qū)一一般都是是低收入入群體密密集、商商業(yè)密集集、交通通擁擠的的地段，，拆遷的的難度相相當大。。為了加加快舊城城區(qū)的改改造速度度，許多多城市都都制定了了對舊城城區(qū)危改改項目的的扶持政政策，鼓鼓勵棚戶戶區(qū)改造造的政策策，允許許在舊城城區(qū)建設設更多的的商業(yè)、、服務設設施，允允許適當當地提高高容積率率，在開開發(fā)稅費費上適當當減免等等，通過過這些政政策，可可以激活活土地市市場，充充分發(fā)揮揮土地級級差地租租的作用用，既可可以改善善城市的的面貌，，又可以以改善老老百姓的的居住環(huán)環(huán)境和居居住質量量，實現現土地資資源的優(yōu)優(yōu)化配置置。3．房屋拆拆遷應當當有利于于生態(tài)環(huán)環(huán)境的改改善。《城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法》第三十條條規(guī)定：：城市新新區(qū)的開開發(fā)和建建設，應應當合理理確定建建設規(guī)模模和時序序，充分分利用現現有市政政基礎設設施和公公共服務務設施，，嚴格保保護自然然資源和和生態(tài)環(huán)環(huán)境，體體現地方方特色。。生態(tài)環(huán)境境是人類類生存和和發(fā)展的的基本條條件，也也是我國國一項重重要的基基本國策策。城市市房屋拆拆遷的實實施，應應該與生生態(tài)環(huán)境境的改善善相結合合，如保保護城市市綠地和和樹木、、整治河河道水渠渠、減少少拆遷垃垃圾、修修舊利廢廢、減少少三廢污污染等，，在拆遷遷時要格格外注意意。4．房屋拆拆遷要保保護文物物古跡。。城市房屋屋拆遷的的原則是是建設和和保護并并重。文文物古跡跡是指革革命遺址址、紀念念性建筑筑物、古古文化遺遺址、古古墓葬、、古建筑筑、石窟窟、石刻刻等有歷歷史、藝藝術、科科學、人人文價值值的文物物。對此此，1991年《文物保護護法》已經有了了詳細的的規(guī)定。。在拆遷遷過程中中，拆遷遷人要完完全按照照有關法法律文件件，在進進行項目目選址、、工程設設計時，，將涉及及到的文文物，會會同文化化行政管管理部門門確定保保護措施施，列入入設計計計劃書。。因建設設工程特特別需要要而必須須對文物物進行遷遷移或拆拆除的，，應當根根據文物物保護單單位的級級別，經經該級人人民政府府和上一一級文化化管理部部門同意意。全國國重點文文物保護護單位的的遷移或或拆除，，由省、、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市人民民政府報報國務院院決定。。上述四個個基本原原則是所所有的拆拆遷當事事人和各各級管理理機構必必須共同同遵守的的。拆遷遷行政主主管部門門在實施施對拆遷遷的管理理、審批批拆遷人人的拆遷遷方案和和拆遷計計劃時，，都要按按此四項項原則對對本次拆拆遷予以以審查和和管理。。（三）城城市房屋屋拆遷估估價1.城市房屋屋拆遷估估價的原原則為房屋拆拆遷目的的進行的的房地產產價格評評估，要要遵循以以下原則則：（1）合法原則則。房地產估估價應以以估價對對象的合合法權益益為前提提進行。。合法權權益包括括合法產產權、合合法使用用、合法法處分等等方面。。在合法法產權方方面，應應以房地地產權屬屬證書和和有關證證件為依依據；在在合法使使用方面面，應以以城市規(guī)規(guī)劃、土土地用途途管制等等為依據據；在合合法處分分方面，，應當以以法律、、行政法法規(guī)或合合同等允允許的處處分方式式為依據據。（2）最高最最佳使用用原則。。最高最佳佳使用是是指法律律上許可可、技術術上可能能、經濟濟上可行行，經過過充分合合理的論論證，能能使估價價對象的的價值達達到最大大的一種種最可能能的使用用（3）替代原原則。替代原則則要求房房地產估估價結果果不得明明顯偏離離類似房房地產在在同等條條件下的的正常價價格。類類似房地地產是指指與估價價對象處處在同一一供求范范圍內，，并在用用途、規(guī)規(guī)模、檔檔次、建建筑結構構等方面面與估價價對象相相同或相相近的房房地產。。（4）估價時時點原則則。估價時點點原則要要求房地地產估價價結果應應是估價價對象在在估價時時點時的的客觀合合理價格格或價值值。房地地產市場場是不斷斷變化的的，在不不同的時時間，同同一宗房房地產會會有不同同的價格格，因此此房地產產價格具具有很強強的時間間性。估估價通常常求取估估價對象象某個時時點上的的價格。。2.城市房屋屋拆遷估估價的方方法常用的房房地產價價格評估估的方法法包括市市場比較較法、成成本法、、收益法法、假設設開發(fā)法法、長期期趨勢法法等。房房屋拆遷遷的補償償標準是是以房地地產市場場評估價價格確定定。因此此在房屋屋拆遷的的價格評評估宜選選用市場場比較法法。市場場比較法法應用的的前提是是房地產產市場發(fā)發(fā)展到一一定程度度，需要要有大量量真實、、可靠的的交易實實例，才才能評估估出客觀觀合理的的價格。。對于市市場交易易案例較較少的公公益事業(yè)業(yè)用房的的評估，，可采用用成本法法，對經經營性用用房的評評估可采采用收益益法。（1）市場比比較法。。市場比較較法是將將估價對對象與在在估價時時點的近近期有過過交易的的類似房房地產進進行比較較，對這這些類似似房地產產的成交交價格做做適當的的修正，，以此估估算估價價對象的的客觀合合理價格格或價值值的方法法。運用用市場比比較法估估價應按按下列步步驟進行行：搜集集交易實實例；選選取可比比實例；；建立價價格可比基礎礎；進行行交易情情況修正正；進行行交易日日期修正正；進行行區(qū)域因因素修正正；進行行個別因因素修正正；求出出比準價價格。（2）收益法法。收益法是是求取估估價對象象未來的的正常凈凈收益，，選用適適當的資資本化率率將其折折現到估估價時點點后累加加，以此此估算估估價對象象的客觀觀合理價價格或價價值的方方法。運運用收益益法估價價應按下下列步驟驟進行：：（1）搜集有有關收入入和費用用的資料料；（2）估算潛潛在毛收收入；（3）估算有有效毛收收入；（4）估算運運營費用用；（5）估算凈凈收益；；（6）選用適適當的資資本比率率；（7）選用適適宜的計計算公式式求出收收益價格格。（3）成本法法。成本法是是求取估估價對象象在估價價時點時時的重新新購建價價格，然然后扣除除折舊，，以此估估算估價價對象的的客觀合合理價格格或價值值的方法法。運用成本本法估價價應按下下列步驟驟進行：：搜集有有關成本本、稅費費、開發(fā)發(fā)利潤等等資料；；估算重重置價格格或重建建價格；；估算折折舊；求求出積算算價格。。（4）假設開開發(fā)法。。假設開發(fā)發(fā)法是預預計估價價對象開開發(fā)完成成后的價價值，扣扣除預計計的正常常開發(fā)成成本、稅稅費和利利潤等，，以此估估算估價價對象的的客觀合合理價格格或價值值的方法法。假設設開發(fā)法法適用于于具有投投資開發(fā)發(fā)或再開開發(fā)潛力力的房地地產的估估價。運運用此方方法應當當把握待待開發(fā)房房地產在在投資前前后的狀狀態(tài)，以以及投資資開發(fā)后后的房地地產的經經營方式式。待開開發(fā)房地地產在投投資開發(fā)發(fā)前的狀狀態(tài)，包包括生地地、毛地地、熟地地、舊房房和再建建工程等等；投資資開發(fā)后后的狀態(tài)態(tài)，包括括熟地和和房屋等等；投資資開發(fā)后后的房地地產經營營方式，，包括出出售、出出租和自自營等。。運用假假設開發(fā)發(fā)法估算算的待開開發(fā)房地地產價值值應為開開發(fā)完成成后的房房地產價價值扣除除開發(fā)成成本、管管理費用用、投資資利息、、銷售稅稅費、開開發(fā)利潤潤和投資資者購買買待開發(fā)發(fā)房地產產應負擔擔的稅費費。運用用假設開開發(fā)法必必須考慮慮資金的的時間價價值。在在實際操操作中適適宜采用用折現的的方法。。在難以以采用折折現方法法時，可可采用計計算利息息的方法法。（5）基準地地價修正正法?；鶞实貎r價修正法法是政府府確定公公布了基基準地價價的地區(qū)區(qū)，由估估價對象象所處地地段的基基準地價價調整得得出估價價對象宗宗地價格格的方法法。基準準地價修修正法是是我國土土地估價價的主要要方法之之一，其其估價過過程是，，利用政政府已經經確定公公布的基基準地價價，依據據替代原原理，通通過交易易日日期、區(qū)區(qū)域因素素和個別別因素的的比較修修正，由由基準地地價調整整得出估估價對象象宗地價價格。由由于房地地產市場場具有區(qū)區(qū)域性的的特點，，加上城城市規(guī)模模大小不不一，各各地的基基準地價價水平之之間可比比性差，，在運用用基準地地價修正正法評估估宗地價價格時，，應以當當地政府府公布的的基準地地價水平平和基準準地價修修正系數數為準進進行評估估。3.城市房屋屋拆遷估估價的具具體依據據（1）區(qū)位。。是指某一一房屋的的地理位位置，包包括在城城市或區(qū)區(qū)域中的的地位，，與其他他地方往往來的便便捷性，，與重要要場所（（如市中中心、機機場、港港口、車車站、政政府機關關、同業(yè)業(yè)等）的的距離，，周圍環(huán)環(huán)境、景景觀等。。（2）用途。。是指被拆拆遷房屋屋所有權權證書上上標明的的用途，，所有權權證書未未標明用用途的，，以產權權檔案中中記錄的的用途為為準。產產權檔案案也未記記錄用途途的，以以實際用用途為準準。實際際用途的的界定以以是否依依法征得得規(guī)劃等等部門同同意，是是否取得得合法手手續(xù)為依依據。拆拆遷人與與被拆遷遷人對被被拆遷房房屋的性性質或者者面積協協商一致致的，可可以按照照協商結結果進行行評估。。對被拆拆遷房屋屋的性質質不能協協商一致致的，應應當向城城市規(guī)劃劃行政主主管部門門申請確確認。按用途劃劃分，房房屋可分分為：（（1）住房，，包括普普通住宅宅、公寓寓、別墅墅；（2）非居住住用房，，可分為為經營性性與非經經營性兩兩類，經經營性用用房包括括商業(yè)營營業(yè)用房房、寫字字樓等。。非經營營性用房房包括政政府辦公公樓以及及公益事事業(yè)用房房等。（3）建筑面面積。被拆遷房房屋建筑筑面積的的認定，，以《房屋所有有權證》上載明的的建筑面面積為準準；公有有住宅房房屋用《公有住房房租賃合合同》中載明的的計租面面積換算算成建筑筑面積；；被拆遷遷房屋的的所有權權證上未未標明面面積的，，以產權權檔案中中的記錄錄為準。。各地對對被拆遷遷房屋的的面積認認定有特特別規(guī)定定的，從從其規(guī)定定；拆遷遷人與被被拆遷人人對被拆拆遷房屋屋面積協協商一致致的，可可以按照照協商結結果進行行評估。。對被拆拆遷房屋屋的面積積不能協協商一致致的，可可以向依依照《房產測繪繪管理辦辦法》設立的房房屋面積積鑒定機機構申請請鑒定；；沒有設設立房屋屋面積鑒鑒定機構構的，可可以委托托具有房房產測繪繪資格的的房產測測繪單位位測算。。拆遷補償償是以建建筑面積積為計算算單位的的，建筑筑面積是是套內建建筑面積積和公攤攤面積之之和。目目前建筑筑面積的的計算有有兩個規(guī)規(guī)則，為為《建筑面積積計算規(guī)規(guī)則》和《商品房銷銷售面積積計算及及公用建建筑面積積分攤規(guī)規(guī)則》。（4）其他因因素。包括被拆拆遷房屋屋的成新新程度、、權益狀狀況、建建筑結構構形式、、使用率率、樓層層、朝向向等。4.城市房屋屋拆遷評評估機構構的選擇擇房地產評評估結果果的準確確與否，，與房地地產評估估機構的的水平、、評估人人員的水水平有著著密切的的關系，，因此對對房地產產評估機機構應當當有更高高的要求求。根據據國家的的有關規(guī)規(guī)定，各各地都制制定了相相應的拆拆遷評估估單位的的準入制制度，使使拆遷人人能夠選選擇水平平比較高高、社會會信譽比比較好的的房地產產評估機機構進行行城市房房屋拆遷遷評估。。城市房房屋拆遷遷管理部部門應當當向社會會公布一一批資質質等級高高、綜合合實力強強、社會會信譽好好的評估估機構，，供拆遷遷當事人人選擇。。拆遷評評估機構構的確定定應該體體現公開開、透明明的原則則，采取取拆遷人人與被拆拆遷人共共同確定定、被拆拆遷人投投票或者者拆遷當當事人抽抽簽等方方式。房房屋拆遷遷許可證證確定的的同一拆拆遷范圍圍內的被被拆遷房房屋，原原則上由由一家評評估結構構評估。。需要兩兩家或兩兩家以上上評估機機構評估估的，估估價機構構之間應應當就拆拆遷估價價的依據據、原則則、程序序、方法法、參數數選擇等等進行協協調并執(zhí)執(zhí)行共同同的標準準。房屋屋拆遷管管理部門門應當加加強對評評估機構構的管理理，發(fā)現現評估機機構在拆拆遷評估估中有惡惡意串通通一方當當事人，，損害另另一方當當事人利利益，或或者其他他違法違違規(guī)行為為的，應應當按照照有關規(guī)規(guī)定。吊吊銷評估估機構的的資質或或評估師師的資格格。四、城市市房屋征征收、搬搬遷補償償中的幾幾個具體體問題（一）、、城市房房屋拆遷遷評估問問題1.城市房屋屋拆遷評評估中存存在的問問題由于拆遷遷糾紛的的核心問問題是拆拆遷補償償金額的的多少，，而拆遷遷評估是是確定拆拆遷補償償金額的的重要依依據（盡盡管評估估機構作作出的拆拆遷補償償估價只只是為拆拆遷人、、被拆遷遷人協商商確定被被拆遷房房屋的貨貨幣補償償金額提提供參考考，并不不能理所所當然地地被視為為被拆遷遷房屋的的貨幣補補償金額額，但實實踐中該該估價是是拆遷當當事人雙雙方協商商被拆遷遷房屋貨貨幣補償償金額的的基礎）），拆遷遷補償金金額與拆拆遷評估估直接相相關，因因此，城城市房屋屋拆遷評評估已經經成為當當前拆遷遷糾紛的的焦點。。在實踐踐中，存存在大量量不規(guī)范范的非市市場化的的拆遷評評估行為為，主要要表現在在以下幾幾個方面面：（1）估價方方法問題題。房屋拆遷遷估價應應盡量使使用市場場比較法法。前些些年，由由于到部部分城市市拆遷量量較大，為為了加快快評估進進度，減減少評估估工作量量，有些些省份在在地方條條例中規(guī)規(guī)定了““基準價價格＋修修正”的的估價方方法。但但在實踐踐中，地地方城市市政府往往往并未未根據城城市房價價變化及及時調整整基準價價格，造造成評估估價格與與市場價價格相差差甚遠。。如浙江江省某市市在拆除除繁華地地段的營營業(yè)用房房時，按按照政府府規(guī)定基基準價格格進行補補償，與與市場價價相差近近一倍，，造成被被拆遷人人多次到到京上訪訪。有的城市市不經過過市場評評估，而而是由政政府公布布區(qū)位價價、房屋屋重置價價、裝修修補償標標準等，，造成補補償標準準背離市市場價格格。如在在東部某某省按其其城市房房屋拆遷遷管理條條例，以以上一年年商品住住宅價格格為基準準測算拆拆遷評估估標準價價，每年年3月公布。。但在實實踐中，，該標準準價由地地方政府府確定，，由于目目前大量量拆遷仍仍是政府府行為，，存在地地方政府府為推進進建設速速度、降降低拆遷遷成本而而壓低標標準價的的可能。。另外，，由于房房價上漲漲過快，，而標準準價調整整滯后，，導致按按地方條條例補償償計算方方法計算算的價格格遠低于于市場價價。（2）估價機機構缺乏乏獨立性性，正常常估價活活動受到到干擾一是政府府制定補補償標準準，干預預拆遷評評估。有有的城市市政府為為了降低低補償標標準，直直接干預預評估價價格。如如河南省省某縣政政府為了了確保““政府工工程”，，要求拆拆遷評估估機構的的評估價價格不得超超過300元/平方米。。有的中中小城市市以沒有有評估機機構為借借口，由由政府制制定補償償價格。。二是拆遷遷單位干干預拆遷遷評估。。長期以以來，拆拆遷評估估項目的的承接一一直沿用用托關系系、找門門路、給給回扣等等一些不不規(guī)范的的方法，，評估項項目的配配置和流流向在較較大程度度上未能能體現““優(yōu)勝劣劣汰”的公平競競爭原則則，有時時甚至需需要通過過暗箱操操作才能能得到。。這就很很難保證證評估人人員能始始終奉行行獨立客客觀公正正的執(zhí)業(yè)業(yè)原則，，直接影影響了評評估結果果的客觀觀公正性性，也不不利于培培育健康康的評估估市場。。由于地地方保護護主義或或拆遷單單位的利利益驅動動，拆遷遷單位利利用房屋屋拆遷占占據主動動地位，，手中擁擁有評估估業(yè)務發(fā)發(fā)包權，，指定評評估機構構，越位位干預估估價人員員的工作作，甚至至直接參參與評估估，給房房地產估估價單位位施加壓壓力，迫迫使房地地產估價價單位采采用拆遷遷單位提提供的結結論，使使房屋拆拆遷的評評估結果果偏離公公開、公公正、公公平原則則，估價價結論失失去應有有的公信信力。（3）拆遷評評估混亂亂無序一是不具具備拆遷遷評估資資格的機機構做評評估。二是評估估機構為為了承攬攬評估業(yè)業(yè)務，違違規(guī)出具具虛假評評估報告告。有些些評估機機構經不不住利益益的誘惑惑，按照照委托人人的要求求或與拆拆遷人串串通，做做不實評評估，評評估價格格與市場場價格差差距較大大，損害害被拆遷遷人的合合法權益益。而目目前對禁禁止串通通評估損損害拆遷遷當事人人利益的的規(guī)定過過于原則則，不能能從根本本上扼制制串通評評估的現現象?！冻鞘蟹课菸莶疬w管管理條例例》第十七條條規(guī)定：：“在同同一拆遷遷項目評評估中，，評估機機構不得得與房屋屋拆遷管管理部門門、拆遷遷入與被被拆遷入入有利害害關系。。評估機機構不得得串通一一方當事事人，損損害另一一方當事事人的利利益?！薄钡谑啪艞l規(guī)定定：“對對被拆遷遷房屋進進行房地地產評估估的費用用，由拆拆遷入承承擔。””評估機機構付出出的是有有償勞動動，必定定要從拆拆遷人那那里得到到相應的的報酬，，而拆遷遷人往往往從自己己的成本本出發(fā)，，自然希希望給被被拆遷入入的補償償越少越越好，少少數評估估者職業(yè)業(yè)道德的的疏離、、評估市市場激烈烈的競爭爭和利益益的驅動動使得他他們常常常會迎合合拆遷人人的要求求，壓低低評估價價格。三是部分分城市評評估存在在不正當當競爭現現象。拆拆遷估價價機構之之間進行行競爭，，有利于于實現優(yōu)優(yōu)勝劣汰汰，激勵勵估價機機構提高高自身服服務質量量，是市市場經濟濟條件下下充分發(fā)發(fā)揮競爭爭機制的的要求。。但是，，對于這這種自發(fā)發(fā)性的市市場競爭爭，必須須進行有有效的引引導和適適度的管管理，將將其置于于透明的的環(huán)境中中，否則則就容易易導致行行業(yè)內部部的惡性性競爭，，不利于于拆遷估估價行業(yè)業(yè)的健康發(fā)展展，不利利于保護護拆遷當當事人的的合法權權益。由由于房地地產估價價市場的的不規(guī)范范，特別別是房地地產估價價分支機機構設立立的條件件低，致致使各地地紛紛成成立分支支機構，，各房地地產估價價單位展展開了不不正當競競爭，有有時甚至至相互拆拆臺，導導致房地地產估價價市場的的混亂，，產生不不必要的的房地產產估價糾糾紛，給給房屋拆拆遷工作作帶來負負面影響響。2.市場化是是城市房房屋拆遷遷評估的的基本原原則按現行規(guī)規(guī)定，貨貨幣補償償的金額額，根據據被拆遷遷房屋的的區(qū)位、、用途、、建筑面面積等因因素，以以房地產產市場評評估價格格確定。。這就確確立了城城市房屋屋拆遷評評估的市市場化原原則。建建設部《城市房屋屋拆遷估估價指導導意見》，對拆遷遷評估有有了更明明確的規(guī)規(guī)定。房房屋拆遷遷補償安安置按被被拆除房房屋的房房地產市市場評估估價補償償，可以以充分反反映房屋屋及其土土地使用用權的實實際價值值，保障障房屋所所有人的的利益。。具體來來說，拆拆遷評估估市場化化應包含含以下幾幾方面內內容：（1）拆遷評評估價格格市場化化。房屋屋拆遷評評估價格格為被拆拆遷房屋屋的房地地產市場場價格，，拆遷估估價的價價值標準準為公開開市場價價值，不不考慮房房屋租賃賃、抵押押、查封封等因素素的影響響。（2）拆遷評評估方法法市場化化。拆遷遷估價一一般應當當采用市市場比較較法。不不具備采采用市場場比較法法條件的的，可以以采用其其他估價價方法，，并在估估價報告告中充分分說明原原因。拆遷估價價應當參照類類似房地地產的市市場交易易價格和和市、縣縣人民政政府或者者其授權權部門定定期公布布的房地地產市場場價格，，結合被被拆遷房房屋的房房地產狀狀況進行行。市、、縣人民民政府或或者其授授權的部部門應當當根據當當地房地地產市場場交易價價格，至至少每年年定期公公布一次次不同區(qū)區(qū)域、不不同用途途、不同同建筑結結構的各各類房屋屋的房地地產市場場價格。。（3）拆遷評評估機構構運作市市場化。。拆遷估估價機構構的確定定應當公公開、透透明，采采取被拆拆遷人投投票或拆拆遷當事事人抽簽簽等方式式。大型型城市建建設拆遷遷項目要要推行房房屋拆遷遷招投標標制度。。估價機機構開展展拆遷估估價活動動應當堅堅持獨立立、客觀觀、公正正、合法法的原則則。任何何組織或或者個人人不得非非法干預預拆遷估估價活動動和估價價結果。。3.實現市場場化拆遷遷評估，，切實保保障被拆拆遷戶的的利益拆遷評估估準確與與否，直直接關系系到拆遷遷補償是是否公平平、公正正，關系系到被拆拆遷人的的合法權權益能否否得到有有效保證證。因此此，要按按照房地地產市場場的運行行規(guī)律和和“等價價、有償償、公開開、公平平、公正正”等原原則，完完善房屋屋拆遷評評估方法法和程序序，規(guī)范范房屋拆拆遷補償償評估行行為，建建立市場場化的評評估機制制和體系系。（1）建立城城市房地地產價格格體系。。為了確保保房地產產評估公公正、科科學、合合法，保保證權威威性，要要加強對對房屋拆拆遷的評評估業(yè)務務的監(jiān)督督與控制制，建立立一套完完整的監(jiān)監(jiān)督與約約束機制制，消除除行政手手段對房房屋拆遷遷評估的的干預與與制約，，保證行行政行為為的公正正性。比比較合理理的做法法是建立立一個符符合區(qū)域域經濟發(fā)發(fā)展狀況況，同時時考慮房房屋區(qū)位位、用途途、結構構等主要要因素的的城市房房地產價價格體系系，增加加城市房房地產價價格評估估的透明明度，維維護拆遷遷當事人人的合法法權益。。同時，，也便于于房地產產行政主主管部門門或房地地產交易易主管部部門對城城市房地地產評估估價格的的管理，，減少不不必要的的房地產產評估糾糾紛。（2）規(guī)范評評估項目目承接制制度，實實行招標標制或抽抽簽制，，源頭上上抑制價價值操縱縱。大型城市市建設拆拆遷項目目要推行行房屋拆拆遷招投投標制度度。大型城市市建設項項目（如如城市道道路工程程、基礎礎設施建建設等））在進行行房屋拆拆遷時，，具有業(yè)業(yè)務量大大、涉及及面廣、、社會影影響大等等特點，，被拆遷遷人往往往處于弱弱勢。為為了保護護被拆遷遷人利益益，應按按照《中華人民民共和國國招投標標法》和有關規(guī)規(guī)定和程程序，在在拆遷中中引入市市場競爭爭機制，，實行拆拆遷項目目招投標標管理，，按照公公開、公公正、公公平、透透明的原原則，確確定建設設拆遷項項目的拆拆遷單位位、評估估單位和和房屋拆拆除施工工單位。。具體做法法是，拆拆遷管理理部門將將拆遷評評估的信信息以公公告的方方式告知知各評估估事務所所，并制制定公開開競標的的程序，，在拆遷遷人和被被拆遷人人的監(jiān)督督下組織織公開招招標，同同時邀請請公證部部門參加加。這樣樣既有利利于消除除被拆遷遷人的抵抵觸情緒緒；也不不會打擊擊拆遷人人的積極極性，進進而影響響城市改改造和建建設。如如北京市市奧運場場館區(qū)建建設拆遷遷項目已已成功地地全面實實行招投投標管理理。被拆遷房房屋價格格的評估估，必須須由獨立立的房地地產評估估事務所所進行。房屋拆遷遷評估機機構不應應由政府府指定的的，而應應有多家家不同的的機構可可供市民民選擇。。選擇的的方式可可采取被被拆遷人人投票或或拆遷當當事人抽抽簽等方方式。在在被拆遷遷人選擇擇評估機機構時，，政府不不能設置置任何障障礙，不不能對評評估機構構進行地地域限制制。（3）完善城城市房屋屋拆遷估估價方法法對住宅房房屋的評評估主要要采用市市場比較較法；對對非住宅宅的評估估，首選選市場比比較法，，結合成成本法與與收益法法，按照照其性質質與用途途分類后后，進行行市場化化評估。。對于采采用“基基準價格格＋修正正”方法法的地區(qū)區(qū)，應從從三方面面加以完完善，一一是房屋屋拆遷補補償基準準價格的的制定，，要依據據當地的的房地產產市場實實際情況況，真正正體現出出房屋的的區(qū)位、、用途、、結構、、樓層、朝朝向和建建筑面積積等因素素；二是是基準價價格的制制定要公公開、透透明，建建議采取取包括房房地產開開發(fā)商、、普通居居民和土土地、房房屋等部部門專業(yè)業(yè)人員在在內的聽聽證會方方式；三三是基準準價格要要定期修修訂，房房價變化化較快的的地區(qū)可可半年修修訂一次次，一般般地區(qū)應應每年修修訂一次次。針對根據據基準價價或區(qū)位位價偏低低的問題題，地方方政府認認為，基基準價或或區(qū)位價價提高之之后，商商品房價價格隨之之水漲船船高，對對此，地地方政府府主要實實行“暗暗補”的的方法，，即補償償價格低低，安置置房價格格也低，，政府通通過優(yōu)惠惠手段控控制安置置房價格格。如紹紹興市安安置房在在1900－2100元/平方米左左右，回回購商品品房2400元/平方米，，中間政政府貼了了400－500元。另外外，為了了鼓勵貨貨幣安置置，對選選擇購買買商品房房的，住住宅加20％，商業(yè)業(yè)加15％。在房地產產經濟發(fā)發(fā)達，拆拆遷量大大而中低低價位住住宅供應應又相對對緊缺的的地區(qū)，，的確存存在商品品房價格格隨基準準價或區(qū)區(qū)位價提提高的可可能，但但不能因因為該理理由拒絕絕落實《城市房屋屋拆遷管管理條例例》按市場標標準進行行拆遷房房屋評估估的要求求：在短短期內，，應該根根據市場場價格及及時調整整評估基基準價標標準，從從長期看看，應該該完全按按市場化化原則進進行評估估。當然然，為了了防止商商品房價價格隨基基準價或或區(qū)位價價“水漲漲船高””，應該該將加大大經濟適適用房或或中低價價位商品品房的供供應作為為必要的的配套措措施。（4）加強對對房地產產評估人人員和機機構的監(jiān)監(jiān)督管理理加強房地地產評估估行業(yè)自自律管理理。在規(guī)規(guī)范房地地產估價價市場工工作中，，要從方方便顧客客出發(fā)，，加強房房地產估估價機構構內部管管理，樹樹立品牌牌，提高高市場競競爭力，，強化職職業(yè)道德德教育，，建立健健全各項項規(guī)章制制度，完完善自我我約束機機制。一一是要求求收費自自律，明明碼標價價，不能能亂收費費，或高高收費搞搞回扣；；二是從從業(yè)人員員自律，，不能亂亂聘人。。不能聘聘請房地地產行政政管理部部門、拆拆遷管理理部門、、拆遷單單位的工工作人員員以及被被拆遷人人從事兼兼職的房房屋拆遷遷評估業(yè)業(yè)務人員員；三是是估價結結論自律律，不能能亂評估估，要對對自己評評估結果果負責，，不在公公共場所所評議或或指責他他人的估估價結論論。規(guī)范房地地產評估估機構和和從業(yè)人人員的監(jiān)監(jiān)督管理理制度。要規(guī)范房房地產評評估市場場，關鍵鍵要加強強對房地地產評估估機構和和估價從從業(yè)人員員的監(jiān)督督管理，，建立與與房地產產評估市市場相適適應的監(jiān)監(jiān)督管理理制度。。一是加強強對房地地產評估估機構和和估價從從業(yè)人員員的動態(tài)態(tài)管理，，如設立立《房地產評評估機構構管理手手冊》和《房地產估估價從業(yè)業(yè)人員管管理手冊冊》，包括正正本一本本，副本本若干本本，記載載房地產產評估機機構和人人員的從從業(yè)情況況，并實實行年檢檢。通過過有效的的評估監(jiān)監(jiān)督管理理機制，，避免拆拆遷人與與評估機機構相互互串通，，損害被被拆遷人人的合法法權益。。二是對評評估機構構的評估估質量進進行監(jiān)控控。如對對經專家家認定誤誤評、錯錯評報告告數量達達全年評評估總量量一定比比例（如如10％）的評評估機構構，取消消其評估估資質，，規(guī)定此此后不得得從事評評估業(yè)務務。建立拆遷遷評估機機構和從從業(yè)人員員市場準準入和退退出機制制。對有下列列行為之之一的估估價機構構和估價價人員，，依據《城市房地地產中介介服務管管理規(guī)定定》、《房地產估估價師注注冊管理理辦法》等規(guī)定進進行處罰罰，或記記入其信信用檔案案：出具具不實估估價報告告的；與與拆遷當當事人一一方串通通，損害害對方合合法權益益的；以以回扣等等不正當當競爭手手段獲取取拆遷估估價業(yè)務務的；允允許他人人借用自自己名義義從事拆拆遷估價價活動或或者轉讓讓、變相相轉讓受受托的拆拆遷估價價業(yè)務的的；多次次被申請請鑒定，，經查證證，確實實存在問問題的；；違反國國家標準準《房地產估估價規(guī)范范》和本意見見其他規(guī)規(guī)定的；；法律、、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其其他情形形。要重點防防止房地地產評估估機構有有無同拆拆遷人互互相串通通損害被被拆遷人人利益的的行為，，一經查查實，依依據有關關規(guī)定予予以降級級或吊銷銷資質證證書，對對負有責責任的估估價師，，依法追追究其責責任，情情節(jié)嚴重重的，要要撤銷其其注冊。。對構成成犯罪的的，依法法追究刑刑事責任任。給他他人造成成損失的的，依法法承擔賠賠償責任任。四、城市市房屋征征收、搬搬遷補償償中的幾幾個難點點問題（一）“住改非““問題1.什么是““住改非非”。是指合法法用途(產權證標標明的)為住宅，，而實際際用于商商業(yè)或其其他經營營的房屋屋，如商商店、飯飯店、美美發(fā)廳等等。這類類房屋在在縣(市)、鎮(zhèn)區(qū)普普遍存在在，大多多為磚木木或磚混混平房，，其土地地使用權權性質為為劃撥，，一般臨臨街或處處于商業(yè)業(yè)較繁華華地帶，，有較高高的收益益，其租租金收益益或市場場交易價價格高于于同區(qū)域域住宅房房屋。按按照《城市房屋屋拆遷管管理條例例》規(guī)定，拆拆遷經營營性用房房，應以以城市規(guī)規(guī)劃部門門的合法法有效的的文件為為依據，，或按產產權登記記的用途途為準，，按其批批準面積積或產權權登記面面積補償償安置。。因此，，“住改改非”在在拆遷補補償時是是按住宅宅用途對對待還是是按商業(yè)業(yè)用途對對待，成成為縣(市)、鎮(zhèn)房屋屋拆遷的的矛盾和和焦點之之一。從從地方實實際工作作看，各各地有關關這方面面的規(guī)定定差別較較大，有有的態(tài)度度模糊；；有的承承認其為為“非住住宅”；；有的不不承認；；有的部部分承認認。2.“住改非非”形成成原因分分析——歷史原因因。上世世紀80年代初期期，為解解決城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民住住房困難難問題，，我國政政府鼓勵勵個人買買房、建建房，縣縣(市)、鎮(zhèn)土地地資源相相對豐富富，私人人住房大大量建成