房地產(chǎn)融資管理實(shí)務(wù)課件

房地產(chǎn)融資管理實(shí)務(wù)01融資概況02融資涵義及目的03融資方式04融資流程目錄05銀企談判06貸后管理01融資概況全國(guó)融資結(jié)構(gòu)圖融資概況0102融資涵義及目的

房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集，運(yùn)用和清算。

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。房地產(chǎn)融資02廣義狹義融資目的02①對(duì)公司的項(xiàng)目開發(fā)而言，融資到位將能對(duì)項(xiàng)目商業(yè)模式的運(yùn)作提供關(guān)鍵支持，以最小投入獲得最大產(chǎn)出；②從公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和全局來(lái)看，融資貸款到位是公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的保障，是打造公司未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵；③從當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，公司面臨著國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)監(jiān)管日趨嚴(yán)格和房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)峻形勢(shì)的考驗(yàn)，只有解決好了公司的融資貸款問(wèn)題，是確保公司戰(zhàn)勝環(huán)境挑戰(zhàn)的關(guān)鍵步驟。

03融資方式銀行類融資證券類融資股權(quán)類融資融資方式03￥開發(fā)貸固定資產(chǎn)貸款票據(jù)業(yè)務(wù)流動(dòng)資金貸款銀行貸款銀行類融資03經(jīng)營(yíng)物業(yè)貸款………………房地產(chǎn)開發(fā)貸款經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款3.1、土地一級(jí)開發(fā)貸款是指用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款。貸款額度不超過(guò)所購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%。審貸條件為：①貸款主體要有政府（或部門）一級(jí)土地開發(fā)授權(quán)；②該地塊具有政府的征地、拆遷批文；③該地塊具有項(xiàng)目立項(xiàng)批文,總規(guī)意見書；④該地塊具有拆遷或征地合同；⑤項(xiàng)目前期投入的自有資金原則上要占預(yù)算總投資的25%，其余部分可貸款；⑥提供物業(yè)作為貸款抵押物、并能落實(shí)還款來(lái)源。銀行類融資-開發(fā)貸033.2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中所需的貸款。主要審批條件為：①公司資信可靠，項(xiàng)目可行：公司整體經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)較好、現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)良好，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)；項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)反映真實(shí)準(zhǔn)確，無(wú)明顯不合理現(xiàn)象；在各家銀行評(píng)比、授信優(yōu)良，未出現(xiàn)過(guò)貸款逾期情況；上市公司無(wú)明顯關(guān)聯(lián)交易；無(wú)違法違規(guī)現(xiàn)象等；②項(xiàng)目“四證具備”（ａ、國(guó)有土地使用證；ｂ、用地規(guī)劃許可證；ｃ、工程規(guī)劃許可證；ｄ、項(xiàng)目施工許可證）；有立項(xiàng)批文；環(huán)評(píng)報(bào)告；建筑施工單位資質(zhì)與承建合同；且項(xiàng)目已經(jīng)開始動(dòng)工；③項(xiàng)目前期投入的自有資金要占預(yù)算總投資的25%-30%（商業(yè)地產(chǎn)50%）；④項(xiàng)目提供抵押或者集團(tuán)上市公司保證擔(dān)保（部分項(xiàng)目需要提供抵押加擔(dān)保），抵押率（項(xiàng)目貸款額占抵押物總評(píng)估值的比值）需控制在55-70%；⑤貸款額約為項(xiàng)目總投資的70%以下（商業(yè)地產(chǎn)50%）；⑥貸款周期根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期和資金回收期來(lái)測(cè)定，一般情況下為1-3年；針對(duì)開發(fā)面積大、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目可適當(dāng)申請(qǐng)更長(zhǎng)的貸款周期）。銀行類融資-開發(fā)貸033.3、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款是指已竣工驗(yàn)收、辦理了產(chǎn)權(quán)證的寫字樓、商場(chǎng)、酒店等商用經(jīng)營(yíng)物業(yè)，以商業(yè)物業(yè)的凈現(xiàn)金流作為保障，以此物業(yè)作抵押，以經(jīng)營(yíng)收入作還貸來(lái)源，向銀行申請(qǐng)的中、長(zhǎng)期貸款。這種貸款方式最重要的是要有長(zhǎng)期的租約，能夠取得穩(wěn)定的租金收益。該貸款可置換前期的項(xiàng)目開發(fā)貸款。主要審批條件為：①該物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，未來(lái)發(fā)展形勢(shì)良好，具有持續(xù)穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入；②可貸款額約為項(xiàng)目總投資的70-90%（具體條件可與銀行商談確定）；③貸款期限一般情況下為5-12年（根據(jù)項(xiàng)目投資的經(jīng)營(yíng)回收期來(lái)測(cè)算）；④該物業(yè)作抵押。銀行類融資-經(jīng)營(yíng)貸03銀行項(xiàng)目公司借款項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)客戶銷售/出租銷售（租金）回款還款/付息抵押大股東保證擔(dān)保銀行類融資-結(jié)構(gòu)圖03①發(fā)行公司債券②資產(chǎn)證券化證券類融資03

公司債券是指公司依照法定程序發(fā)行的，約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。公司債券是公司債的表現(xiàn)形式，基于公司債券的發(fā)行，在債券的持有人和發(fā)行人之間形成了以還本付息為內(nèi)容的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系。因此，公司債券是公司向債券持有人出具的債務(wù)憑證。證券類融資-公司債03

資產(chǎn)證券化

是指以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過(guò)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)進(jìn)行信用增級(jí)，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券（Asset-backedSecurities,ABS）的過(guò)程。

它是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。資產(chǎn)證券化僅指狹義的資產(chǎn)證券化。自1970年美國(guó)的政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，首次發(fā)行以抵押貸款組合為基礎(chǔ)資產(chǎn)的抵押支持證券-房貸轉(zhuǎn)付證券，完成首筆資產(chǎn)證券化交易以來(lái)，資產(chǎn)證券化逐漸成為一種被廣泛采用的金融創(chuàng)新工具而得到了迅猛發(fā)展，在此基礎(chǔ)上，現(xiàn)在又衍生出如風(fēng)險(xiǎn)證券化產(chǎn)品。證券類融資-證券化03發(fā)行人提交資料申請(qǐng)發(fā)行債券發(fā)行人批準(zhǔn)同意發(fā)行不同意發(fā)行承銷券商委托合格投資者銷售債券購(gòu)買債券放款證監(jiān)會(huì)審核、提交資料申請(qǐng)發(fā)行債券還本/付息證券交易所證券類融資-流程圖03按大類來(lái)分，企業(yè)的融資方式有兩類，債權(quán)融資和股權(quán)融資。所謂股權(quán)融資是指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權(quán)，通過(guò)企業(yè)增資的方式引進(jìn)新的股東的融資方式。股權(quán)融資所獲得的資金，企業(yè)無(wú)須還本付息，但新股東將與老股東同樣分享企業(yè)的贏利與增長(zhǎng)。股權(quán)融資的特點(diǎn)決定了其用途的廣泛性，既可以充實(shí)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金，也可以用于企業(yè)的投資活動(dòng)。在具體實(shí)操中，我司會(huì)采用將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目公司引入私募股權(quán)投資基金增資的方式完成股權(quán)融資。此方式亦可以用于引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的合作方等，共同開發(fā)，相互之間取長(zhǎng)補(bǔ)短。股權(quán)類融資03私募基金項(xiàng)目公司大股東保證擔(dān)保/回購(gòu)股權(quán)投資分紅基金管理人（GP）投資人（LP1…）投資+管理投資募集投資人（LP）不超過(guò)50個(gè)股權(quán)類融資-結(jié)構(gòu)圖0304融資流程融資流程04（一）貸款資料前期準(zhǔn)備階段（二）貸款方案報(bào)審階段（三）銀行審查與審批階段（四）放款階段融資流程04第一階段：前期準(zhǔn)備

第二階段：貸款方案報(bào)審第三階段：銀行審查與審批第四階段：放款貸款基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)備。包括公司資料、項(xiàng)目資料以及擔(dān)保/抵押公司資料；編寫貸款申請(qǐng)和可行性研究報(bào)告，進(jìn)行投資分析；選擇合適的貸款合作銀行；項(xiàng)目融資方案填制《融資方案報(bào)審表》報(bào)集團(tuán)在兩個(gè)工作日內(nèi)審批通過(guò)后下發(fā)執(zhí)行；項(xiàng)目報(bào)貸款資料至各銀行審查。相關(guān)資料提交目標(biāo)合作銀行；支行、分行、信貸業(yè)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查與分析，形成信貸報(bào)告；銀行后臺(tái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查分析，形成項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告；銀行審貸會(huì)，討論審批，出審貸批文，行長(zhǎng)簽字。評(píng)估抵押物或辦理保證擔(dān)保手續(xù)；會(huì)簽、出董事會(huì)決議，簽合同；公證、抵押、放款；貸款的提取和使用。和內(nèi)部單位配合事項(xiàng)：向資料室配合搜集基礎(chǔ)資料；向開發(fā)部溝通獲得開發(fā)節(jié)點(diǎn)進(jìn)度；向設(shè)計(jì)部門溝通了解產(chǎn)品特點(diǎn)，收集展示總規(guī)圖；向營(yíng)銷部門溝通獲得產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷計(jì)劃；向工程部門溝通了解項(xiàng)目的工程進(jìn)度。注意事項(xiàng)和控制節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目簽訂土地出讓合同即與各銀行洽談融資方案，申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行初審評(píng)級(jí)，原則上要求同時(shí)向兩家以上銀行申請(qǐng)貸款；項(xiàng)目基本確定融資方案后，即報(bào)集團(tuán)審批，通過(guò)、下發(fā)后執(zhí)行.如方案調(diào)整需重新報(bào)批；嚴(yán)格按照集團(tuán)要求控制貸款規(guī)模和貸款成本。注意事項(xiàng)和控制節(jié)點(diǎn)：結(jié)合開發(fā)部證照取得情況，跟蹤貸款審批過(guò)程；取得土地證和用地規(guī)劃證后報(bào)支行；取得工程規(guī)劃證后報(bào)分行，必要時(shí)報(bào)總行審批；取得施工證，辦理相關(guān)抵押手續(xù)后放款。和關(guān)聯(lián)單位溝通事項(xiàng)：辦理抵押物評(píng)估，評(píng)估價(jià)值可能根據(jù)貸款需求和評(píng)估所溝通；提前和開發(fā)部溝通，做好抵押登記前期準(zhǔn)備工作，確保條件成熟快速辦理抵押；和施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位提前溝通，及時(shí)提供用款依據(jù)材料。融資流程0405銀企談判銀企談判05（一）要從經(jīng)營(yíng)一個(gè)公司的角度，吃透項(xiàng)目定位及贏利點(diǎn)，分析銀行政策控制點(diǎn)，展示我司優(yōu)勢(shì)和閃光點(diǎn)（二）談判過(guò)程應(yīng)思路清晰、注重條理、充分展示集團(tuán)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目亮點(diǎn)（三）落實(shí)談判結(jié)果要緊密跟蹤和著力推進(jìn)，步步緊跟，搶時(shí)間、搶規(guī)模，只爭(zhēng)朝夕，工作提前到位銀企談判051234怎樣確定項(xiàng)目融資方案融資方案的主要內(nèi)容編寫融資項(xiàng)目可行性分析報(bào)告落實(shí)融資方案的時(shí)間安排06貸后管理

完善的融資管理工作，除了做好上述融資業(yè)務(wù)外，還需要做好縝密的貸后管理。貸后管理主要包含以下幾點(diǎn)：

①按照合同約定定時(shí)按期付息；支付相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用；

②配合銀行、金融機(jī)構(gòu)貸后定期現(xiàn)場(chǎng)以及不定期其他形式檢查；

③主動(dòng)向甲方交流積極的貸款資金流向、工程開發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目銷售情況、公司整體資金運(yùn)營(yíng)情況等等；

④結(jié)合銀行貸后監(jiān)管要求，有針對(duì)性、靈活性的報(bào)銀行審查，維護(hù)合作關(guān)系，為自身創(chuàng)造良好的信用。貸后管理06要與銀行經(jīng)營(yíng)好長(zhǎng)期合作關(guān)系：貸款到位后，決不意味著合作關(guān)系的結(jié)束，反而，我們應(yīng)該更加重視并經(jīng)營(yíng)這種合作關(guān)系，把銀行發(fā)展成為我們的一個(gè)經(jīng)營(yíng)者，一個(gè)投資者，實(shí)現(xiàn)雙方的長(zhǎng)期合作共贏。

合作關(guān)系往往需要付諸長(zhǎng)期精力給予維護(hù)，要經(jīng)?；ハ鄿贤?，加強(qiáng)認(rèn)知，公司要經(jīng)常了解銀行出臺(tái)了什么政策，對(duì)我們的項(xiàng)目貸款有什么影響，有沒(méi)有一些最新的合作方案可以拿出來(lái)合作，雙方經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)發(fā)展如何等等，要做到知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝。

成功的貸款并不僅僅是貸回來(lái)多少錢，還在于能用多少錢，用多久的問(wèn)題。換言之，我們要經(jīng)常向銀行宣傳項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，上市公司披露情況，給予銀行投資回報(bào)的信心。同時(shí)多了解這個(gè)銀行可能比較關(guān)注或忌諱的是什么，提早做好準(zhǔn)備，及時(shí)規(guī)避貸后檢查中的可能出現(xiàn)的不規(guī)范等問(wèn)題；要加強(qiáng)投入產(chǎn)出比的概念：一筆貸款要還款，我們?cè)谶@之前就要考慮怎么提早把這筆錢從別的地方先貸出來(lái)，要做到有產(chǎn)出才能投入。特別是當(dāng)前各銀行放貸規(guī)模緊，我們不但要盡快把每筆錢搶進(jìn)來(lái)放到賬上，對(duì)于貸款到期要還款的，必須找到項(xiàng)目找充分的理由爭(zhēng)取借新貸款還舊貸款，或者申請(qǐng)延期還款，對(duì)于非到期貸款的還款盡可能嚴(yán)格把握還貸速度，把握好融資的主動(dòng)權(quán)，把信貸額度牢牢抓在我們自己手上。公司后臺(tái)部門的大力配合：一筆貸款到位后還非常有賴于公司開發(fā)部門、營(yíng)銷部門、設(shè)計(jì)公司、施工單位、工程部門等的高度配合。因?yàn)殂y行需要及時(shí)了解公司的相關(guān)情況，在辦理業(yè)務(wù)時(shí)就需要我們統(tǒng)一對(duì)外口徑，所有對(duì)外的數(shù)據(jù)和信息批露都必須有標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范，并要結(jié)合公司情況和市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，做好及時(shí)的內(nèi)容更新。貸后管理-穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)06案例分析-項(xiàng)目收購(gòu)06Thankyou！問(wèn)：在二級(jí)項(xiàng)目（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）開發(fā)貸中，項(xiàng)目“四證具備”指的是哪四證？答：A.ａ、土地使用證；ｂ、工程規(guī)劃證；ｃ、施工證；ｄ、環(huán)保許可證

B.ａ、開發(fā)資質(zhì)證書；ｂ、土地使用證；ｃ、工程規(guī)劃證；ｄ、施工證；

C.ａ、土地使用證；ｂ、工程規(guī)劃證；ｃ、施工證；ｄ、預(yù)售證

D.ａ、用地規(guī)劃證；ｂ、土地使用證；ｃ、工程規(guī)劃證；ｄ、施工證；正確答案:D.ａ、用地規(guī)劃證；ｂ、土地使用