桂林旅游股份有限公司收購(gòu)桂林漓江大瀑布飯店可行性報(bào)告

桂林旅游：收購(gòu)桂林漓江大瀑布飯店工程可行性分析報(bào)告

收購(gòu)桂林漓江大瀑布飯店工程可行性分析報(bào)告

桂林旅游股份收購(gòu)桂林漓江大瀑布飯店

工程可行性分析報(bào)告

為進(jìn)一步完善公司旅游產(chǎn)品鏈，形成完整的旅游接待體系，同時(shí)配套公司擬

收購(gòu)的桂林“兩江四湖”環(huán)城水系工程，打造水上游桂林一代旅游精品，桂林旅

游股份〔以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本公司”〕擬通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行股票募集資金向控股股

東桂林旅游進(jìn)展總公司〔以下簡(jiǎn)稱(chēng)“旅游總公司”〕收購(gòu)其下屬全資企業(yè)桂林漓江

大瀑布飯〔以下簡(jiǎn)稱(chēng)“漓江大瀑布飯店”〕100%權(quán)益。本次收購(gòu)實(shí)行協(xié)議定價(jià)，

以經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)治理部門(mén)核準(zhǔn)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為根底，結(jié)合交割審計(jì)結(jié)果確定。同

時(shí)，本公司視本次非公開(kāi)發(fā)行募集資金狀況，擬利用募集資金歸還漓江大瀑布飯

店向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行桂林象山支行借取的全部或局部長(zhǎng)期貸款。

一、桂林漓江大瀑布飯店根本狀況

企業(yè)名稱(chēng)：桂林漓江大瀑布飯店

注冊(cè)地址：杉湖北路1

號(hào)

法定代表人：李克強(qiáng)

注冊(cè)資金：人民幣2617

萬(wàn)元

經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：國(guó)有企業(yè)

經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)住宿、飲食效勞，兼營(yíng)洗衣、理發(fā)、廣式月餅的生產(chǎn)銷(xiāo)售。

桂林漓江大瀑布飯店原名漓江飯店，系于1976

年8

月10

日設(shè)立的全民全部

制企業(yè)，隸屬于桂林市旅游局。旅游總公司組建后，由政府劃撥給旅游總公司。

為適應(yīng)旅游市場(chǎng)進(jìn)展需要，漓江飯店于2022

年2

月歇業(yè)，由旅游總公司按

五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展全面改擴(kuò)建，共投入資金4.16

億元。2022

年11

月，改擴(kuò)建工程

完工并投入試營(yíng)業(yè)，桂林漓江飯店正式更名為“桂林漓江大瀑布飯店”。

漓江大瀑布飯店是目前廣西規(guī)模最大、設(shè)施設(shè)備最豪華的五星級(jí)飯店，地處

桂林市黃金地段的中心廣場(chǎng)一側(cè)，東臨秀麗的漓江，正對(duì)碧波蕩漾的杉湖，南鄰

象山公園，北望獨(dú)秀峰、疊彩山，環(huán)境怡人，距機(jī)場(chǎng)25

公里，火車(chē)站3

公里〔參

見(jiàn)圖一〕。飯店現(xiàn)有各類(lèi)客房652

間，并配有中、西餐廳、多功能廳、會(huì)議室、

商場(chǎng)等。除商場(chǎng)、文物商店、康體水療、大玩家〔經(jīng)營(yíng)根雕、奇石、名家名畫(huà)等收購(gòu)桂林漓江大瀑布飯店工程可行性分析報(bào)告

2

高檔次藝術(shù)品的場(chǎng)所〕對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)外，其余經(jīng)營(yíng)工程均由酒店自營(yíng)。

圖一：桂林漓江大瀑布飯店地理位置圖

二、漓江大瀑布飯店的經(jīng)營(yíng)狀況

漓江大瀑布飯店從2022

年開(kāi)業(yè)以來(lái)至2022

年底，共接待來(lái)賓94.32

萬(wàn)人次，

出租客房86.75

萬(wàn)個(gè)夜間，累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.01

億元，2022

年、2022

年分別

實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)729.04

萬(wàn)元、1370.24

萬(wàn)元，2022

年雖受南方局部地區(qū)凍災(zāi)、四川汶

川大地震及全球金融危機(jī)等一系列不行控因素影響，仍實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)27.91

萬(wàn)元。

根本經(jīng)營(yíng)狀況如下：

〔一〕接待狀況

漓江大瀑布飯店自2022

年改擴(kuò)建對(duì)外營(yíng)業(yè)以來(lái)，平均客房出租率和床位利

用率呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，2022

年分別為79.82%和74.19%；2022

年分別為79.51%

和73.22%，2022

年平均客房出租率和床位利用率仍分別到達(dá)57.77％、51.29％。

漓江大瀑布飯店平均房?jī)r(jià)逐年上升，2022

年平均房?jī)r(jià)為556.65

元/間。漓江

大瀑布飯店客源以入境游客為主，占客源總量的70%，其中，港、澳、臺(tái)和華僑

游客約占客源總量的40%，歐美等境外游客約占客源總量的30%；境內(nèi)游客占

客源總量的比例約為30%。從客源構(gòu)造分析，目前影響漓江大瀑布飯店經(jīng)營(yíng)的主收購(gòu)桂林漓江大瀑布飯店工程可行性分析報(bào)告

3

要因素為全球金融危機(jī)導(dǎo)致的入境游市場(chǎng)下滑。

表一：漓江大瀑布飯店游客接待狀況表

年度

2022年

2022年2022年

2022年2022

年

2022

年1－6

月

平均客房出租率(%)

62.06

72.38

79.81

79.51

57.93

39.88

平均床位利用率(%)

54.76

64.89

74.19

73.22

51.29

36.41

外賓

440.59

470.17

498.63

510.72

573.12

538.42

四種人

331.59

345.50

371.51

425.77

495.65

444.66

客

源

類(lèi)

型

內(nèi)賓

565.22

599.78

595.26

692.84

711.15

691.53

團(tuán)隊(duì)

296.22

298.31

338.52

400.10

375.33

散客

619.56

631.54

717.79

735.49

723.01

客

源

結(jié)

構(gòu)

會(huì)議

469.93

523.31

621.02

661.28

628.96

平

均

房

價(jià)

(元/間.夜)

合計(jì)

401.68

406.60

479.9

556.65

562.80

外賓

29,486

33,403

37,135

46870

31906

8112

四種人

90,637

120,390

90,101

67627

64936

21680

內(nèi)賓

38,999

43,158

46,453

47298

49447

21194

主要客源

地(人次)

合計(jì)

159,122

196,951

173,689

161795

146289

50986

注:四種人是指來(lái)自港、澳、臺(tái)及華僑

〔二〕收入狀況

從收入狀況看，2022

年到2022

年飯店總收入和各項(xiàng)收入均保持較快增長(zhǎng)，

2022

年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.40

億元，創(chuàng)歷史高。2022

年及2022

年1－6

月受南方

局部地區(qū)凍災(zāi)、四川汶川大地震及全球金融危機(jī)一系列不行控因素影響，營(yíng)業(yè)收

入有所下降，分別為1.22

億元、4178.49

萬(wàn)元。

從收入構(gòu)造看，主要包括房費(fèi)收入、餐費(fèi)收入和其他收入三塊。房費(fèi)收入為

飯店的主要收入來(lái)源，約占收入總額的64%；其次為餐費(fèi)收入，約占收入總額的

30%；其他收入主要為門(mén)面租賃、會(huì)議場(chǎng)租、健身效勞收入，約占收入總額的6%。

表二：漓江大瀑布飯店收入狀況表

單位：萬(wàn)元

年份

房費(fèi)

收入

同比

增長(zhǎng)

餐費(fèi)

收入

同比

增長(zhǎng)

其他

收入

同比

增長(zhǎng)

總收入

同比

增長(zhǎng)

2022

年

3,214.42

---

1,412.35

---

311.87

---

4,938.64

---

2022

年

5,706.11

77.52%

2,279.82

61.42%

543.16

74.16%

8,529.09

72.70%

2022

年

6,840.64

19.88%

2,986.84

31.01%

594.42

9.44%

10,421.90

22.19%

2022

年

7,635.01

11.61%

3,736.31

25.09%

730.58

22.91%

12,101.90

16.12%

2022

年

8,956.09

17.30%

4,249.14

13.73%

821.55

12.45%

14,026.78

15.91%

2022

年

7,608.13

-15%

3,711.26

-12.66%

836.0

1.76%

12,155.39

-13.34%收購(gòu)桂林漓江大瀑布飯店工程可行性分析報(bào)告

4

2022

年1-6

月

2690.14

-30.38%

1156.58

-33.56%

331.77%

-20.11

4178.49

-30.59%

〔三〕盈利狀況

由表三可知，2022

年飯店虧損122.86

萬(wàn)元，2022

年扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)

729.04

萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率為15.90%；2022

年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為1370.24

萬(wàn)元，凈

資產(chǎn)收益率為23.0%，飯店呈現(xiàn)出了盈利力氣持續(xù)增加的良好進(jìn)展態(tài)勢(shì)。2022

年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)27.91

萬(wàn)元，盈利下降的主要緣由是：2022

年一系列的重大大事影

響了客源市場(chǎng)。2022

年受南方局部地區(qū)凍災(zāi)、四川汶川大地震及全球金融危機(jī)

等不行控因素影響，游客接待量特別是入境游客接待量下降幅度較大，但酒店仍

實(shí)現(xiàn)了盈利27.91

萬(wàn)元。

同時(shí)，還需留意的是，漓江大瀑布飯店主要實(shí)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式。至2022

年底、2022

年底、2022

年底，飯店負(fù)債總額分別為42,801

萬(wàn)元、38,839

萬(wàn)元、

37,250

萬(wàn)元。由表四可知，最近三年飯店利息支出占飯店財(cái)務(wù)費(fèi)用的95%以上，

利息支出占營(yíng)業(yè)收入20%以上。如能歸還局部債務(wù)，改善飯店資產(chǎn)構(gòu)造，轉(zhuǎn)變當(dāng)

前的負(fù)債經(jīng)營(yíng)方式，飯店盈利力氣將進(jìn)一步提高。

表三：漓江大瀑布飯店盈利狀況表

項(xiàng)

目

2022

年度

2022

年度

2022

年度

2022

年度

營(yíng)業(yè)收入〔萬(wàn)元〕

12,155.39

14,026.78

12,101.91

10,421.90

營(yíng)業(yè)本錢(qián)〔萬(wàn)元〕

5,207.57

5,630.41

5,371.07

4,827.54

治理費(fèi)用〔萬(wàn)元〕

2,607.94

2,542.51

2,459.32

2,411.89

財(cái)務(wù)費(fèi)用〔萬(wàn)元〕

3,112.84

3,218.78

2,537.94

2,411.03

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

〔萬(wàn)元〕

96.34

1,372.33

720.70

-87.30

利潤(rùn)總額

〔萬(wàn)元〕

65.72

1,370.24

729.04

-122.86

凈利潤(rùn)

〔萬(wàn)元〕

27.91

1,370.24

729.04

-122.86

凈資產(chǎn)收益率〔攤薄〕

0.48%

23.0%

15.90%

-3.18%

營(yíng)業(yè)本錢(qián)/營(yíng)業(yè)收入

43%

40.14%

44.38%

49.12%

治理費(fèi)用/營(yíng)業(yè)收入

21%

18.13%

21.57%

24.54%

財(cái)務(wù)費(fèi)用/營(yíng)業(yè)收入

26%

22.95%

22.32%

24.53%

表四：漓江大瀑布酒店的最近三年的利息支出狀況

工程

2022

年度2022

年度2022

年

利息支出〔萬(wàn)元〕

3,006.61

3,113.10

2,452.02

利息支出/財(cái)務(wù)費(fèi)用

97%

96.72%

96.61%

利息支出/營(yíng)業(yè)收入

25%

22.19%

20.26%收購(gòu)桂林漓江大瀑布飯店工程可行性分析報(bào)告

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三、漓江大瀑布飯店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

〔一〕競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

1、品牌優(yōu)勢(shì)

漓江大瀑布飯店是目前廣西規(guī)模最大、設(shè)施設(shè)備最豪華的五星級(jí)飯店,其擁

有的大型人造瀑布——九天銀河瀑布，列入大世界基尼斯紀(jì)錄,是迄今為止最大

的人造瀑布。漓江大瀑布飯店已成為桂林標(biāo)志性建筑和高檔酒店的代表，九天銀

河瀑布成為桂林市的標(biāo)志性景觀，在國(guó)內(nèi)外享有較高知名度。

2、位置優(yōu)勢(shì)

漓江大瀑布飯店位于桂林城中區(qū)，又處于杉湖與漓江的交匯處，從商業(yè)區(qū)位

而言，飯店地處桂林市黃金地段中心廣場(chǎng)，東西兩側(cè)是桂林最繁華的旅游購(gòu)物休

閑街——正陽(yáng)步行街和中山步行街，南面是桂林“兩江四湖”環(huán)城水系旅游路線的

駁船點(diǎn)之一和桂林水上公園的入口，集合了桂林市最密集的人流、客流和商流；

從自然景觀而言，飯店?yáng)|臨秀麗的漓江，正對(duì)碧波蕩漾的杉湖，南鄰象山公園，

北望獨(dú)秀峰、疊彩山，堪稱(chēng)“江山會(huì)景處”，風(fēng)光宜人。

3、規(guī)模優(yōu)勢(shì)

漓江大瀑布飯店是廣西客房數(shù)量最多的五星級(jí)酒店，規(guī)模優(yōu)勢(shì)打算了漓江大

瀑布飯店在高檔酒店市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。目前飯店已成為桂林市接待入境游客數(shù)量

最多的星級(jí)酒店；曾屢次成功舉辦過(guò)包括博鰲亞洲旅游論壇、世界旅游組織目的

地開(kāi)發(fā)與治理地區(qū)合作研討會(huì)、中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)高層論壇在內(nèi)的國(guó)際性、高

規(guī)格會(huì)議；2022

年飯店成為廣西首家收入過(guò)億元的高星級(jí)飯店。

〔二〕市場(chǎng)機(jī)遇

1、中國(guó)和桂林旅游業(yè)正處于黃金進(jìn)展期

中國(guó)旅游業(yè)進(jìn)展快速，依據(jù)世界旅游組織2022

年進(jìn)展規(guī)劃的推想，中國(guó)將

躍居為世界第一大旅游目的地和第四大客源市場(chǎng)。雖受南方局部地區(qū)凍災(zāi)、四川

汶川大地震及全球金融危機(jī)等不行控因素影響，2022

年中國(guó)旅游業(yè)陷于臨時(shí)低收購(gòu)桂林漓江大瀑布飯店工程可行性分析報(bào)告

6

迷，但2022

年上半年國(guó)內(nèi)旅游消滅了恢復(fù)性增長(zhǎng)，中國(guó)旅游業(yè)仍將在相當(dāng)一個(gè)

時(shí)期內(nèi)處于進(jìn)展的黃金期。

桂林是廣西旅游業(yè)的龍頭，旅游業(yè)是桂林市最具城市優(yōu)勢(shì)、最具品牌效應(yīng)、

最具綜合競(jìng)爭(zhēng)力、最具進(jìn)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。桂林已提出了建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際旅游城市

的總目標(biāo)，建成中國(guó)旅游強(qiáng)市的近期目標(biāo)。桂林大規(guī)模城市改造完成后，旅游城

市配套功能進(jìn)一步完善，環(huán)境有了根本改觀，桂林旅游業(yè)迎來(lái)了難得的進(jìn)展機(jī)遇。

2、桂林旅游產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)將轉(zhuǎn)變酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局

為改善桂林旅游環(huán)境，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)，桂林市政府自2022

年起投入巨

資進(jìn)展城市改造，完成中山中路、中心廣場(chǎng)、解放橋、國(guó)際會(huì)展中心等一大批重

點(diǎn)工程，特別是“兩江四湖”工程竣工后，城市面貌煥然一，旅游城市功能日趨

完善，桂林旅游產(chǎn)業(yè)具備了由傳統(tǒng)的觀光旅游產(chǎn)品向休閑度假、歷史文化、會(huì)展

商務(wù)、民族風(fēng)情等多元化復(fù)合型旅游產(chǎn)品升級(jí)的根底設(shè)施條件。政策上，桂林市

旅游業(yè)進(jìn)展規(guī)劃明確將“加快推動(dòng)山水觀光、休閑度假、歷史文化、會(huì)展商務(wù)、

體育健身、民俗風(fēng)情、城市旅游、紅色旅游八大類(lèi)系列旅游產(chǎn)品建設(shè)”作為將來(lái)

的重點(diǎn)工作。同時(shí)，桂林市提出了優(yōu)化中部，進(jìn)展西部，再造一個(gè)桂林的城市

進(jìn)展戰(zhàn)略，城市中心區(qū)將主要作為休閑、購(gòu)物的區(qū)域，通過(guò)優(yōu)化提升后，為旅游

者供給一個(gè)良好的旅游空間。

隨著桂林旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)造升級(jí)，休閑度假和會(huì)展商務(wù)等高端旅游市場(chǎng)快速發(fā)

展，酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局也將發(fā)生巨大變化，高品質(zhì)的、多功能的酒店效勞勢(shì)必取

代傳統(tǒng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，成為贏得高端客戶的核心競(jìng)爭(zhēng)力。漓江大瀑布飯店作為桂林

市規(guī)模最大、功能設(shè)施最齊備、最具品牌的高星級(jí)酒店，具有接待大規(guī)模高端商

務(wù)游客和休閑度假游客、舉辦各等規(guī)模商務(wù)會(huì)議和會(huì)展、供給全方位高品質(zhì)旅游

效勞的先天優(yōu)勢(shì)，將在桂林酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。

3、交通通達(dá)性的改善為漓江大瀑布飯店帶來(lái)重要的進(jìn)展時(shí)機(jī)

桂林至賀州高速大路已于2022

年2

月全線貫穿，廣州至賀州高速大路估量

2022

年底通車(chē)；通往湖南的桂林至黃沙河高速大路估量于2022

年底建成通車(chē)；

昆明至汕頭高速大路已開(kāi)工建設(shè)，估量2022

年底開(kāi)通；湘桂鐵路復(fù)線已開(kāi)工〔設(shè)

計(jì)時(shí)速200

公里〕，估量2022

年底建成；設(shè)計(jì)時(shí)速250

公里/小時(shí)的貴陽(yáng)至廣州

高速鐵路桂林至廣州段將于2022

年10

月開(kāi)工建設(shè)，估量將于2022

年10

月全線收購(gòu)桂林漓江大瀑布飯店工程可行性分析報(bào)告

7

通車(chē)。桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)以跑道延長(zhǎng)為主的擴(kuò)建工程已于2022

年8

月完工并啟

用，可起降波音747、A380

等大型客機(jī)。目前，通航桂林機(jī)場(chǎng)的中外航空公司

已達(dá)48

家，機(jī)場(chǎng)開(kāi)通航線48

條，掩蓋8

個(gè)國(guó)際〔地區(qū)〕城市、30

個(gè)國(guó)內(nèi)城市。

隨著上述工程間續(xù)建設(shè)完成，整個(gè)大桂林的交通條件進(jìn)一步改善，景區(qū)通達(dá)性的

提高將推動(dòng)國(guó)內(nèi)外游客特別是珠三角及東南亞游客的增長(zhǎng)。

桂林至賀州高速大路已通車(chē)，廣州至賀州高速大路的通車(chē)后，由珠三角地區(qū)

駕車(chē)4

小時(shí)即可抵達(dá)桂林；貴陽(yáng)至廣州高速鐵路桂林至廣州段通車(chē)后，由廣州乘

火車(chē)至桂林僅需3

小時(shí)。上述兩線交通線路通車(chē)后，桂林作為珠三角后花園的旅

游度假功能將進(jìn)一步加強(qiáng)，這將直接刺激珠三角地區(qū)自駕游和大路客運(yùn)游游客數(shù)

量的增長(zhǎng)，拉動(dòng)桂林周末休閑度假旅游產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。

四、本次收購(gòu)的目的和意義

〔一〕是完善公司旅游產(chǎn)品鏈、形成一體化經(jīng)營(yíng)的需要

目前公司旅游業(yè)務(wù)架構(gòu)已形成漓江游船、景區(qū)經(jīng)營(yíng)、旅游汽車(chē)客運(yùn)、出租車(chē)

效勞等業(yè)務(wù)，但尚未有獨(dú)立于景區(qū)的酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。漓江大瀑布飯店收購(gòu)的完成

將填補(bǔ)公司在高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中的空白，并可以與公司景區(qū)中的酒店，如龍

勝溫泉中心酒店、豐魚(yú)巖貴賓樓等在客源和市場(chǎng)上形成聯(lián)動(dòng)和互動(dòng)，使公司的旅

游產(chǎn)品鏈條更加完善和飽滿。公司可以對(duì)所屬的景區(qū)〔景點(diǎn)〕、酒店及旅游車(chē)、

游船進(jìn)展有機(jī)組合，在市場(chǎng)上推出適合不同客源市場(chǎng)需求的完整的旅游產(chǎn)品，以

一體化的運(yùn)營(yíng)和銷(xiāo)售，獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。

〔二〕是配套和完善桂林“兩江四湖”環(huán)城水系旅游工程的需要

作為本次公開(kāi)發(fā)行股票募集資金的主要投資方向之一，公司擬收購(gòu)桂林“兩

江四湖”工程。收購(gòu)?fù)瓿珊?，公司將整合“兩江四湖”環(huán)城水系旅游資源，實(shí)現(xiàn)桂

林水上環(huán)城一日精華游，開(kāi)創(chuàng)水上游桂林、水上游“三山兩洞”〔象鼻山、伏波山、

疊彩山、七星巖、蘆笛巖〕型巡游模式。漓江大瀑布飯店位于“兩江四湖”巡游

線上，飯店前有供客人巡游“兩江四湖”的專(zhuān)用碼頭。漓江大瀑布飯店和“兩江四

湖”環(huán)城水系聯(lián)動(dòng)進(jìn)展，可以實(shí)現(xiàn)住、游一體化——住漓江大瀑布飯店、游“兩江

四湖”，于閑暇之時(shí)在飯店欣賞“千峰環(huán)野立，一水抱城流”的“兩江四湖”夜景，

還可以使漓江大瀑布飯店和“兩江四湖”的旅游品牌相得益彰，擴(kuò)大其市場(chǎng)影響收購(gòu)桂林漓江大瀑布飯店工程可行性分析報(bào)告

8

力。

〔三〕是公司實(shí)施高端客戶細(xì)分市場(chǎng)戰(zhàn)略的需要

目前，公司已開(kāi)發(fā)以水療文化為特色、融休閑度假、康體保健為一體的龍

勝溫泉產(chǎn)品；致力于將公司現(xiàn)有的銀子巖景區(qū)和賀州溫泉由原來(lái)的單一性產(chǎn)品

改造升級(jí)為集景區(qū)觀光、休閑度假、汽車(chē)宿營(yíng)于一體的休閑旅游度假中心；將

漓江游船打造為型、環(huán)保、舒適的，滿足高檔消費(fèi)群體、商務(wù)客人需要，適

合漓江親水、休閑、度假游的一代游船。漓江大瀑布飯店以境內(nèi)外高端游客

和商務(wù)游客為主，收購(gòu)漓江大瀑布飯店填補(bǔ)了公司在高端酒店市場(chǎng)的空缺，是

公司實(shí)施高端客戶細(xì)分市場(chǎng)戰(zhàn)略的重要支撐點(diǎn)。

五、漓江大瀑布飯店的財(cái)務(wù)狀況和評(píng)估結(jié)果

〔一〕財(cái)務(wù)狀況

經(jīng)大信會(huì)計(jì)師事務(wù)審計(jì)，漓江大瀑布飯店最近三年如下表所示。

1、資產(chǎn)負(fù)債表

表五：2022-2022

年資產(chǎn)負(fù)債表主要信息

單位：萬(wàn)元

項(xiàng)

目

2022

年底

2022

年底

2022

年底

流淌資產(chǎn)

13,37.50

1,3013.32

1,007.71

非流淌資產(chǎn)

41,694.25

43,494.63

46,379.84

其中：固定資產(chǎn)

37,635.13

39,465.27

41,369.88

無(wú)形資產(chǎn)

3,845.61

3,976.97

4,108.33

資產(chǎn)總計(jì)

43,031.75

44,795.94

47,387.55

流淌負(fù)債

6,750.43

3,839.20

---

非流淌負(fù)債

30,500.0

35,000.00

---

其中：長(zhǎng)期借款

30,500.0

35,000.00

---

負(fù)債合計(jì)

37,250.43

38,839.20

42,801.06

股東權(quán)益合計(jì)

5,781.31

5,956.74

4,586.50

2、利潤(rùn)表

表七：最近三年利潤(rùn)表主要信息

單位：萬(wàn)元

項(xiàng)

目

2022

年

2022

年

2022

年度

營(yíng)業(yè)收入

12,155.39

14,026.78

12,101.91

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

96.34

13,72.33

720.7

利潤(rùn)總額

65.72

13,70.24

729.04收購(gòu)桂林漓江大瀑布飯店工程可行性分析報(bào)告

9

凈利潤(rùn)

27.91

1,370.24

729.04

〔二〕評(píng)估結(jié)果

依據(jù)北京國(guó)友大正資產(chǎn)評(píng)估和北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估出具

的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，截止收購(gòu)評(píng)估基準(zhǔn)日〔2022

年3

月31

日〕，漓江大瀑布飯店

總資產(chǎn)的評(píng)估值為49,776.15

萬(wàn)元，總負(fù)債的評(píng)估值為37,366.19

萬(wàn)元，凈資產(chǎn)的

評(píng)估值為12,409.96

萬(wàn)元，其中土地使用權(quán)的評(píng)估值為9,577.81

萬(wàn)元。

六、募集資金用途

〔一〕收購(gòu)方案

1、收購(gòu)標(biāo)的：漓江大瀑布飯店

2、收購(gòu)資金來(lái)源

本公司擬通過(guò)本次非公開(kāi)發(fā)行股票募集本次收購(gòu)所需資金。

3、定價(jià)原則

本次收購(gòu)的交易價(jià)格將以2022

年3

月31

日為評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估的資產(chǎn)凈值為

根底確定?？紤]到本公司是通過(guò)發(fā)行股票募集資金作為收購(gòu)資金來(lái)源，從評(píng)估基

準(zhǔn)日到實(shí)際交割的期間較長(zhǎng)，因此，到本次收購(gòu)的資產(chǎn)實(shí)際交割時(shí)，再特地對(duì)漓

江大瀑布飯店自評(píng)估基準(zhǔn)日到交割審計(jì)日的盈虧數(shù)額進(jìn)展交割審計(jì)。交易雙方同

意：自評(píng)估基準(zhǔn)日到交割審計(jì)日，漓江大瀑布飯店所產(chǎn)生的盈利或虧損由旅游總

公司享有或擔(dān)當(dāng)；自評(píng)估基準(zhǔn)日到交割審計(jì)日，漓江大瀑布飯店假設(shè)發(fā)生虧損，則

本次評(píng)估凈值扣減虧損的數(shù)額和有關(guān)資產(chǎn)的折舊，為本公司應(yīng)付的最終轉(zhuǎn)讓價(jià)

款；假設(shè)漓江大瀑布飯店產(chǎn)生盈利，則本次評(píng)估凈值加盈利的數(shù)額再減有關(guān)資產(chǎn)的

折舊，為本公司應(yīng)付的最終轉(zhuǎn)讓價(jià)款。即最終應(yīng)付轉(zhuǎn)讓價(jià)款＝評(píng)估價(jià)值＋評(píng)估基

準(zhǔn)日到交割審計(jì)基準(zhǔn)日期間的盈虧值－評(píng)估價(jià)值增減值在評(píng)估基準(zhǔn)日到交割審

計(jì)基準(zhǔn)日期間的變化。

4、債權(quán)債務(wù)的處理

本次收購(gòu)?fù)瓿珊?，漓江大瀑布飯店的全部資產(chǎn)、負(fù)債以及業(yè)務(wù)均由本公司承

繼。收購(gòu)桂林漓江大瀑布飯店工程可行性分析報(bào)告

10

5、相關(guān)人員安排

本次收購(gòu)?fù)瓿珊?，漓江大瀑布飯店成為本公司的全資下屬公司，為保證業(yè)務(wù)

經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性，所涉及的人員全部進(jìn)入本公司。

〔二〕歸還漓江大瀑布飯店向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行桂林象山支行借取的長(zhǎng)期貸款

2022

年4

月30

日，漓江大瀑布飯店以房產(chǎn)、土地作抵押與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行桂

林象山支行簽訂了為期10

年的借款合同，借款金額為35,000

萬(wàn)元，至2022

年3

月31

日借款余額31,000

萬(wàn)元，其中2022

年10

月漓江大瀑布飯店還將歸還銀行

借款500

萬(wàn)元。為此，漓江大瀑布飯店每年需支付銀行貸款利息2022

多萬(wàn)元，

高額的財(cái)務(wù)費(fèi)用嚴(yán)峻制約了漓江大瀑布飯店的效益水平。

為減輕漓江大瀑布飯店的債務(wù)負(fù)擔(dān)、改善財(cái)務(wù)構(gòu)造，充分挖掘漓江大瀑布飯

店的盈利力氣，本公司擬通過(guò)本次發(fā)行募集資金歸還漓江大瀑布飯店向中國(guó)農(nóng)業(yè)

銀行桂林象山支行借取的貸款余額30,500

萬(wàn)元或局部貸款余額，具體實(shí)施狀況

需待募集資金到位后確定。

七、收購(gòu)后的經(jīng)營(yíng)方針與戰(zhàn)略

本次收購(gòu)?fù)瓿珊?，漓江大瀑布飯店將成為公司的全資下屬公司，共同整合到

公司的一體化經(jīng)營(yíng)體系中。

〔1〕整合公司的景區(qū)、旅游車(chē)、船、飯店等資源，實(shí)施一體化經(jīng)營(yíng)，提高

公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益。

〔2〕以漓江大瀑布飯店的品牌、治理閱歷、人力資源為根底，培育公司的

酒店治理模式，逐步打造公司酒店治理品牌。

〔3〕通過(guò)產(chǎn)品打包，供給一條龍接待、效勞體系，加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)聯(lián)系，

進(jìn)一步拓展高端會(huì)議、會(huì)展、商務(wù)、公務(wù)市場(chǎng)；加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂及其他自主銷(xiāo)售活

動(dòng)，擴(kuò)大散客接待量，進(jìn)一步優(yōu)化飯店客源構(gòu)造，提高飯店平均房?jī)r(jià)和附加收入，

進(jìn)一步提升飯店經(jīng)濟(jì)效益。

〔4〕本次收購(gòu)?fù)瓿珊螅緦⒋蛩汩g續(xù)歸還漓江大瀑布飯店的銀行貸款，

改善飯店資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)造，逐步降低財(cái)務(wù)費(fèi)用；同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)本錢(qián)費(fèi)用把握，提

高經(jīng)營(yíng)運(yùn)作效率，提升飯店整體盈利水平。收購(gòu)桂林漓江大瀑布飯店工程可行性分析報(bào)告

11

八、投資效益分析

〔一〕主要依據(jù)和假設(shè)

1、2022

年漓江大瀑布飯店的平均客房出租率79.51%；受一系列非正常因素

影響，2022

年平均客房出租率下降為57.93%，估量2022

年平均客房出租率為

48%；2022

年及之后各年，估量國(guó)際金融危機(jī)影響逐步消退，同時(shí)在上海世博會(huì)

的促動(dòng)下，境內(nèi)外市場(chǎng)恢復(fù)正常并穩(wěn)步增長(zhǎng)，估量2022

年至2022

年，平均客房

出租率分別為63%、66.74％、69.35％、71.5％。

2、2022

年飯店平均房?jī)r(jià)約為556.65

元，由于受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響，商務(wù)、

會(huì)議及散客等高端市場(chǎng)削減，估量2022

年平均房?jī)r(jià)為548.13

元；2022

年為市場(chǎng)

全