房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識培訓(xùn) 2課件

上海印象首屆房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)

—馬貴明中國現(xiàn)行的土地制度全部土地都為社會主義公有制全民所有制（國有土地）：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；集體所有制（集體土地）：村農(nóng)民集體；國有土地使用權(quán)出讓國家土地使用者土地使用權(quán)（一定年限）土地使用權(quán)出讓金只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷國有土地出讓方式：招標(biāo)\掛牌\拍賣國有土地使用權(quán)出讓年限：居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)房地產(chǎn)特性1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同；

3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；

4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。

房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語建筑用地面積建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制?？偨ㄖ娣e總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。容積率總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比

。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。容積率越高，利用率越高；國家對容積率有限制，別墅≤1，多層在1-1.5，小高層、高層在1.5以上，如果在1.8以上肯定有高層房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語建筑密度（建筑覆蓋率）用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑物垂直投影面積，國家對密度有限制，密度肯定小于1房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語房屋層數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語層高層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語多層建筑物高度高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。小高層介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。高層高層住宅為18層及以上。超高層百米以上別墅高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。復(fù)式躍層錯層房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語建筑面積也稱銷售面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻所圍成的空間水平面積，包括可用面積、樓梯走道面積、墻體柱體占地面積、其它公攤面積公攤面積公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積之和以及各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%

套內(nèi)建筑面積建筑面積減去公攤面積，套內(nèi)面積又等于套內(nèi)使用面積

+

套內(nèi)墻體面積

+

陽臺建筑面積

房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語使用面積建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和

使用面積系數(shù)用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積

結(jié)構(gòu)建筑面積建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和

輔助面積建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和

房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語使用率使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低實用率套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比

房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語建筑物的建筑結(jié)構(gòu)劃分--磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。建筑物的建筑結(jié)構(gòu)劃分--磚木結(jié)構(gòu)

磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。

建筑物的建筑結(jié)構(gòu)劃分--鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。

房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語開間住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適)進(jìn)深一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)

一般大開間案小進(jìn)深最優(yōu)房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)三通一平

通常指施工現(xiàn)場達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。

七通一平

大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語建筑風(fēng)格1-歐式建筑風(fēng)格2-現(xiàn)代簡約式（一般）3-西班牙建筑〖托斯卡納，法式建筑風(fēng)格，后現(xiàn)代派，巴洛克建筑風(fēng)格等〗外立面面磚、住宅墻面涂料、高級涂料，玻璃幕墻，1-2層商鋪干掛石材，物業(yè)現(xiàn)狀1-3號樓封頂，4號樓678號樓挖地基。房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語預(yù)售房必須五證齊全1-建設(shè)用地規(guī)劃許可證2-國有土地使用證3-建設(shè)工程規(guī)劃許可證4-建筑工程施工許可證5-商品預(yù)售許可證房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語交房需提供的兩書1-《商品房質(zhì)量保證書》2-《商品房使用說明書》

房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語按揭

是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)

契稅

指房屋所有權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人所征收的一次性稅費。它是針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的