物業(yè)管理法律糾紛案例解析

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔值得關(guān)注的社區(qū)物業(yè)管理糾紛隨著我國住房制度改革的不斷深入，在住房商品化和住房管理商品化的“兩化”過程中，產(chǎn)生了許多新的矛盾和糾紛，物業(yè)費收繳率不足值得關(guān)注。一、糾紛的類型1、業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)管理費用。業(yè)主因種種原因不滿物業(yè)公司的管理而拒付物業(yè)管理費引發(fā)糾紛的居大多數(shù)。在此類糾紛中，物業(yè)公司往往是原告，業(yè)主以種種理由行使抗辯權(quán)。如：原告上海市楊浦區(qū)一物業(yè)公司訴被告田某等七人一案，田某等人認為物業(yè)公司未能全面履行其義務，在維修、保潔、綠化等方面均存有問題，不同意支付物業(yè)管理服務費用，物業(yè)公司遂訴請要求業(yè)主支付管理服務費；在另一案中，業(yè)主辯稱原告物業(yè)公司擅自提價，且入住后，房屋漏水、窗無法關(guān)，多次向原告報修未果，加之開具的物業(yè)管理費收據(jù)不符合稅務機關(guān)的規(guī)定，故拒付物業(yè)管理費。2、業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)而致糾紛。此類糾紛也較為常見，如某物業(yè)公司訴謝某等人一案，該案中業(yè)主在平臺上搭建衛(wèi)生間，拒絕拆除搭建物遂致糾紛；與此類似的糾紛還有寧波路某小區(qū)房屋物業(yè)委員會訴張某案，由于張某在供小區(qū)居民生活用水的泵房頂部平臺上違章搭建淋浴房及水斗，導致生活污水滲入蓄水池而引發(fā)糾紛。3、因物業(yè)管理收費標準不規(guī)范而引發(fā)訴訟。因物業(yè)管理公司單方面提高收費標準、隨意增加收費項目、收費標準不規(guī)范或業(yè)主以種種理由單方面要求降低管理費用等導致糾紛。如原告上海輕工物業(yè)管理有限公司訴李某一案，被告李某購置售后公房一套，由原告進行物業(yè)管理。該物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)的房屋性質(zhì)各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，還有一般的商品房。2001年1月起，被告未交納物業(yè)管理費。原告遂訴至法院，要求被告按照商品房的標準支付所欠物業(yè)管理費及逾期付款的滯納金。4、業(yè)主以小區(qū)未成立業(yè)主委員會造成前期物業(yè)管理時間延長為由拒付管理費。因房產(chǎn)公司在開發(fā)前期多由其自己成立物業(yè)公司或委托其他公司進行物業(yè)管理，物業(yè)公司期滿后仍舊繼續(xù)履行前期合同，后業(yè)主對原物業(yè)公司所履行義務不予承認而拒付物業(yè)管理費，這類糾紛近來亦時有發(fā)生。如原告上海天馨物業(yè)管理服務有限公司訴被告董某一案，原告與案外人凱通公司于1998年簽訂了前期物業(yè)管理服務合同，凱通公司委托原告對天馨花園的商品房進行前期物業(yè)管理，在該合同約定的服務期限屆滿后，開發(fā)商凱通公司未與原告重新簽訂物業(yè)管理服務合同，但原告仍對物業(yè)進行了管理。被告董某以該物業(yè)小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會等原因進行抗辯，拒絕承擔后期的物業(yè)管理費。5、物業(yè)公司中標后未簽訂物業(yè)管理合同，因認定標準不一而致糾紛。如原告僑陽公司訴被告丁某一案。原告于1998年與上海僑益房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務合同》，雙方約定由僑陽公司受上海僑益房地產(chǎn)有限公司的委托對陽明新城實行物業(yè)管理，物業(yè)管理費為建筑面積每平方米人民幣8.00元，并根據(jù)實際情況調(diào)整，委托管理期限為3年，后僑陽公司將物業(yè)管理費調(diào)整為每建筑平方米3.50元。2001年4月，陽明新城小區(qū)成立業(yè)主委員會并決定招標選聘物業(yè)管理公司。僑陽公司以每建筑平方米3.00元中標，但未與業(yè)主委員會簽訂合同。故此，丁某其后未再向僑陽公司支付物業(yè)管理費。后眾業(yè)主要求僑陽公司自其中標之月起按投標價3.00元／平方米收取物業(yè)管理費。僑陽公司訴至法院，要求丁某按照每月3.50元／平方米的標準物業(yè)管理費及滯納金。6、因業(yè)主委員會工作人員私分維修基金導致糾紛。如原告萬峰業(yè)主委員會訴被告朱某一案。朱某系萬峰業(yè)主委員會第一屆委員，從1998年起任職，1999年2月，朱某領(lǐng)取了小區(qū)建設獎勵費1000元。2001年，萬峰小區(qū)一期業(yè)主代表大會通過決議，認為第一屆業(yè)主委員會成員領(lǐng)取活動費和獎勵費未經(jīng)業(yè)主代表大會決議通過，且維修基金不可擅自動用，應予退還，并于2001年6月向朱某送達要求返還活動費的通知，但遭朱某拒絕，萬峰業(yè)主委員會遂訴諸法院。一審法院判令朱某限期返還萬峰業(yè)主委員會1000元并支付利息。7、因小區(qū)防盜系統(tǒng)未及時開通致使業(yè)主家中遭竊，業(yè)主要求房產(chǎn)商承擔賠償責任。如原告周某訴被告上海佳泰房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司、上海富苑物業(yè)管理有限公司一案。該案中房產(chǎn)公司與原告簽訂的購房合同附件中對安全系統(tǒng)作了明確的約定。2001年5月，房產(chǎn)公司將房屋交付原告使用。由于小區(qū)分期建造，原告所在小區(qū)許多設施因系統(tǒng)體系緣故不能完整移交投入使用。同年9月，佳泰公司聘請的上海富苑物業(yè)管理有限公司在小區(qū)張貼了《安民告示》，明確告知了小區(qū)的智能技防設施的現(xiàn)狀，以引起業(yè)主警覺，告誡業(yè)主作好防范工作。后佳泰花園小區(qū)發(fā)生多起盜竊事件。原告遂向公安局報案稱失竊鉆戒一枚、首飾一件及現(xiàn)金2000余元。原告起訴至法院，要求佳泰公司和上海富苑物業(yè)管理有限公司共同賠償其損失。二、糾紛的成因1、從物業(yè)管理的成長發(fā)展過程來看，在我國物業(yè)管理作為一種獨立的行業(yè)，出現(xiàn)在二十世紀80年代，舊的小區(qū)物業(yè)管理部門往往由原房管所轉(zhuǎn)變而來，新成立的小區(qū)則往往由各開發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司，主要履行小區(qū)安全管理、物業(yè)維修等職能。由于物業(yè)管理屬于新興行業(yè)且發(fā)展速度比較快，物業(yè)管理隊伍迅速膨大，比較混亂，沒有形成制度化、規(guī)?；⒁?guī)范化，物業(yè)公司各自為政，職責不明，收費缺乏統(tǒng)一的標準。物業(yè)管理行業(yè)本身存在的局限性是產(chǎn)生上述問題的根本原因。物業(yè)管理涉及到手家萬戶，處理不當，很容易引起連鎖反應，導致矛盾的激化。2、從立法的角度來說，目前我國法律中還沒有關(guān)于物業(yè)管理方面的統(tǒng)一明確規(guī)定，在1994年3月30日建設部發(fā)布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，1996年3月1日國家計委頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，在這些規(guī)章中，對城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理事項僅作了一些原則性的規(guī)定。上海市的地方性法規(guī)《上海市居住物業(yè)管理條例》在物業(yè)管理行業(yè)成立初期發(fā)揮了非常重要的作用，為上海市物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化奠定了堅實的基礎。但是在司法實踐中，該條例在涵蓋性、合理性和科學性上還存在諸多不足。因此，迫切需要進一步完善物業(yè)管理的法律體系，以法律來協(xié)調(diào)物業(yè)管理各主體之間的權(quán)利、義務關(guān)系，以制度來保障和促進物業(yè)管理機制的有效運作?，F(xiàn)行法律、法規(guī)對此領(lǐng)域的調(diào)整相對滯后，缺乏相應完整的理論體系的支撐，對物業(yè)管理中遇到的相關(guān)法律理論問題研究不夠深入，也是此類糾紛難以處理的一個主要原因。在審判實踐中面臨許多問題。3、從物業(yè)管理當事人的角度而言。由于物業(yè)管理缺乏相應的行業(yè)管理服務標準，且物業(yè)管理服務合同對物業(yè)公司的義務往往又約定得較為概括原則，不可能涵蓋所有的情況，因此，業(yè)主與物業(yè)公司就物業(yè)管理服務容易發(fā)生糾紛。糾紛發(fā)生后，業(yè)主一般都能例舉物業(yè)公司在管理服務中存在的問題，并以此行使抗辯權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費。4、根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，不同性質(zhì)的住房即已售公有住宅、普通內(nèi)銷商品住宅、高標準內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅可采取不同的收費標準，收費標準的確定方式亦不相同。對于一個居住小區(qū)都是相同性質(zhì)的房屋，這種收費標準是可行的。如果一個居住小區(qū)的房屋性質(zhì)是多樣的，就會產(chǎn)生物業(yè)管理收費標準不相同，而業(yè)主卻享受相同的物業(yè)管理服務的不合理現(xiàn)象。有的物業(yè)公司為了統(tǒng)一收費標準，不論何種性質(zhì)的房屋都按照商品房的標準收費，雖有其合理性，但由于與規(guī)章規(guī)定相悖，容易引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。5、物業(yè)公司的服務理念、法律意識尚未到位。物業(yè)公司作為一個市場主體，是以提供優(yōu)質(zhì)的服務換取消費者的信任和滿意，爭取更大的市場和更高的效益，與業(yè)主之間屬于平等主體的合同關(guān)系，但由于目前的物業(yè)公司大多是由原來的房管所轉(zhuǎn)變而來，其工作方法和理念不能適應房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，缺乏法律意識和服務理念。因此，出現(xiàn)了物業(yè)公司只管收費，不管維修，一有糾紛就采取斷電、斷水等措施，隨意改變物業(yè)管理的標準和物業(yè)費標準等不規(guī)范的管理方式。6、業(yè)主委員會作為業(yè)主的自治管理組織，其主要職能體現(xiàn)在管理業(yè)主的維修基金，用于物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修。由于部分小區(qū)的業(yè)主委員會成員素質(zhì)不高，加之維修基金的使用管理中存有漏洞，體現(xiàn)在財務制度和管理缺乏專業(yè)性，提交不出物業(yè)收費的預算、決算等財務報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費用究竟是如何使用，而業(yè)主委員會又掌握了相當數(shù)量的業(yè)主共有財產(chǎn)，缺乏必要的監(jiān)管，導致維修基金違規(guī)使用的現(xiàn)象屢見不鮮，有的小區(qū)維修基金被物業(yè)公司挪用，有的業(yè)主委員會主任未經(jīng)集體討論即支付有爭議的費用，維修基金成了某些人眼中的“唐僧肉”。物管“父子兵”引來糾紛不斷物業(yè)公司和業(yè)主之間的糾紛，近年來逐漸成為市民投訴的熱點：業(yè)主認為物業(yè)公司收取的費用不明不白，服務水平低下；而物業(yè)公司則認為少數(shù)業(yè)主故意鬧事，由此造成業(yè)主與“管家”關(guān)系劍拔弩張。而開發(fā)商和物業(yè)管理公司“父子兵”的關(guān)系，更加深了矛盾，由此引發(fā)的糾紛不斷。近日，位于福田區(qū)的××廣場部分業(yè)主向本報投訴稱，負責該廣場物業(yè)管理的深圳市××地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司，未按照有關(guān)規(guī)定定期公布帳目，擅自擴大收費范圍，向業(yè)主收取托管費和水表使用更換費，提高電價，并且在催費單中“警告”說：若拖欠物業(yè)管理費將被停水停電。雙方各種矛盾的日積月累，部分業(yè)主聯(lián)合聘請律師，出具律師函，暫緩繳納各種費用。收費有沒有譜？“不久前，我們20多戶業(yè)主曾經(jīng)聚在一起，召開會議，準備組織××廣場的大部分業(yè)主聯(lián)名，要求物業(yè)管理公司立即公開財務收支帳目，通過相關(guān)法律途徑審計財務帳目，同時暫緩向物業(yè)管理公司繳納各種費用。但直到現(xiàn)在，物業(yè)公司還沒有向我們公開財務收支帳目?！?月30日，記者來到××廣場，業(yè)主吳先生這樣告訴記者。記者注意到，××廣場是寫字樓、住宅樓、商用裙樓混合型小區(qū)。“正常情況下，物業(yè)公司每隔3個月應該向業(yè)主公布一下帳目收支情況，但自從1997年入伙以來，我們從未見過帳目公示?！睋?jù)了解，××廣場大部分業(yè)主們不滿的是：物業(yè)管理公司長時間不公開帳目，沒有獨立帳戶，收支不透明；××廣場自1997年入伙以來，存在大量自用和空置房，開發(fā)商沒有繳納過管理費，也沒有按政策規(guī)定補撥數(shù)百萬元的專用維修基金。另外，業(yè)主們反映水費、電費沒有抄表到戶，供電部門從去年11月起執(zhí)行的普通用電中商業(yè)類用電電費標準為每度0.89元，但管理處收取的電費卻是每度1元，去年更是每度1.1元；停車費隨意收取，從200元、400元到450元各種標準參差不齊。此外，管理處服務態(tài)度較差，去年4月，一戶業(yè)主本來應繳電費2069元，卻被扣去了62070元，相差6萬多元，當業(yè)主要求退錢時，管理處稱沒有錢，幾經(jīng)周折，才分5次將錢退回。業(yè)委會管不管事？許多業(yè)主反映，××廣場業(yè)主委員會多年沒召開業(yè)主大會，“業(yè)主委員會形同虛設”，“業(yè)主委員會的成員沒有經(jīng)過公開選舉”，“90％的業(yè)主不知道業(yè)主委員是誰”。對于管理處存在的問題，部分業(yè)主反映，他們每次向業(yè)主委員會反映時，業(yè)主委員會負責人總是避重就輕，特別是要求公開財務帳目時，負責人便轉(zhuǎn)換話題，最近一段時間手機經(jīng)常關(guān)機，協(xié)商有關(guān)問題時連人都找不到。在調(diào)查中了解到，業(yè)主們意見比較大的是××廣場管理費收得高，比如寫字樓，業(yè)主每平方米每月要向管理處上交8元的管理費，按照深圳市物業(yè)管理服務收費指導標準，每平方米每月收取8元管理費的寫字樓，僅在文化設施方面，每年就要求舉辦4次以上的文體活動，但××廣場只有游泳池和乒乓球室可供業(yè)主活動，而且業(yè)主活動中心設在地下室，幾乎沒有任何設備?！肮芗摇弊杂姓f法針對業(yè)主反映的情況，記者走訪了××地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司。公司有關(guān)負責人向表示，部分業(yè)主反映的抄表不到戶是水務和供電部門的問題，而電價之所以較高，是因為××廣場屬于大量用電戶，要在供電部門規(guī)定的基本電費每度0.89元的基礎上加上大量用電費每度0.11元。停車場收費不同，是因為對住宅樓業(yè)主和寫字樓業(yè)主采用不同的收費標準。至于收取托管費和水表使用費的問題，該負責人表示，他們是按照以前的政策收取的，并不清楚現(xiàn)在的規(guī)定，他同時承認確實在催款單上寫過對拖欠管理費的業(yè)主要停水、停電“處罰”。記者隨后向供電局了解有關(guān)情況，該局一位工作人員告知并沒有在大量用電基礎上加收0.11元／度的規(guī)定。同時，這位負責人表示，從去年開始，因不交物業(yè)相關(guān)費用或其他違規(guī)行為，拒不改正的，物業(yè)管理單位無權(quán)對其實行停水停電行為，也不能以停水停電相恐嚇。對于業(yè)主意見最大的帳務不公開和開發(fā)商沒有為自用和空置房繳納管理費的問題，物業(yè)管理公司負責人解釋稱：該物業(yè)管理公司其實是××地產(chǎn)有限公司的下屬公司，并非法人單位，也沒有獨立帳目，因而無法公布物業(yè)管理分公司帳目，開發(fā)商也已經(jīng)通過各種投入填補了應繳納的管理費，只是帳目上無法顯示，作為一家國有企業(yè)，這屬于歷史遺留問題，同時他們也正在清理帳目，力爭給業(yè)主一個交代。對于部分業(yè)主擬發(fā)放對物業(yè)管理公司的調(diào)查表，物業(yè)管理公司負責人表示，這些業(yè)主是在進行“誹謗”公司的行為，他們有權(quán)利進行阻止?！案缸颖睉旨覔?jù)了解，深圳××地產(chǎn)有限公司下屬的物業(yè)管理分公司作為乙級物業(yè)管理公司，的確具有管理××廣場的權(quán)利。但根據(jù)2002年修改過的《深圳市業(yè)主委員會規(guī)則（試行）》、《物業(yè)管理委托合同》示范文本和《業(yè)主公約》，只有供水供電單位有權(quán)作出停止向用戶供水供電的決定，對于業(yè)主的違約違規(guī)行為，物業(yè)單位只能通過其他合法方式追究其法律責任。對業(yè)主的合法調(diào)查活動和日常交流進行干預、橫加阻攔，甚至威脅都是不合法的。市住宅局有關(guān)部門負責人表示，像××地產(chǎn)有限公司這樣作為樓盤開發(fā)商，再成立一個下屬的物業(yè)管理公司來進行管理的現(xiàn)象，在深圳十分普遍，這也是物業(yè)管理市場不規(guī)范、不成熟的表現(xiàn)。目前，深圳現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)不少依附于房地產(chǎn)公司。這種“父子兵”的體制，很大程度決定了物業(yè)管理要依附、受制于發(fā)展商或所在單位，沒有引入競爭機制的物業(yè)管理模式，可能會帶來帳目不透明、服務質(zhì)量較低等各種問題。據(jù)悉，××廣場第一屆業(yè)主委員會是1998年9月成立的，目前，該業(yè)主委員會已經(jīng)向福田區(qū)建設局發(fā)了換屆選舉的函，正準備換屆選舉工作。福田區(qū)建設局物業(yè)管理科一位負責人告訴記者，一般情況下，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會的成立，主管部門都要參與主持，以后換屆選舉主要由上屆業(yè)主委員會、居委會和轄區(qū)民警共同主持。鑒于××廣場部分業(yè)主對上屆業(yè)主委員會意見比較大，為了使換屆選舉工作“公開、公平、公正”進行，區(qū)建設局物業(yè)管理科的負責同志屆時將參加換屆選舉籌備會議，并在候選人的產(chǎn)生和選舉的程序方面提出合理的建議，以期解決業(yè)主和管理處、業(yè)主和業(yè)主委員會之間的矛盾。北京一小區(qū)業(yè)主告贏知名物業(yè)創(chuàng)下維權(quán)經(jīng)典案例幾天前，北京幾大主流媒體不約而同地刊登了一則消息，雖然位置不明顯篇幅也不長，但仍引起很多人的注意——北京“歐陸經(jīng)典萬興苑”201戶業(yè)主狀告中海物業(yè)管理有限公司超標收費一案，日前由朝陽區(qū)人民法院判決被告將超標準多收物業(yè)費260元至5000元不等分別退還給原告?！皳?jù)我們所知，像‘歐陸經(jīng)典萬興苑’小區(qū)這么多業(yè)主因物業(yè)公司多收費將其告上法庭并最終勝訴，類似的案子在我們法院是第一例，在整個北京市也是非常罕見的！其在類似案件今后的判決中將具有非常重要的意義?！北本┦谐枀^(qū)法院大屯法庭庭長張維平說。“歐陸經(jīng)典”業(yè)主此次勝訴，在北京物業(yè)管理行業(yè)無異于一石激起千層浪。一方是201戶普通業(yè)主，另一方是國內(nèi)知名的物業(yè)管理公司，大背景是類似的官司訴訟業(yè)主很少能勝訴，這究竟是怎樣的一種較量？其過程充滿了多少艱辛？勝訴的業(yè)主與以往失敗的業(yè)主有何不同？而官司的勝利對于業(yè)主來講具有什么樣的實質(zhì)意義？其在司法界將產(chǎn)生何種影響？本報記者進行了深入調(diào)查。●業(yè)主在說手中握有幾大疊材料8月22日晚7時，記者來到位于亞運村附近的北京歐陸經(jīng)典萬興苑。小區(qū)布置得很漂亮，一進門就有一個人造瀑布，綠化也比較到位，樓與樓之間間隔適度并有水帶環(huán)繞，每幢塔樓門前都有一個用羅馬柱撐起的極富歐洲建筑韻味的大廳。在小區(qū)16號樓，記者采訪了業(yè)主代表王女士和張先生。因為不是周末，大部分業(yè)主代表不在小區(qū)?！拔覀冞@201戶最早的是在2000年7月搬進來的，因為是滾動開發(fā)，當時小區(qū)里還有好幾處施工工地，花園也沒有建好。直到現(xiàn)在，我們的門禁系統(tǒng)都沒有安裝，可是物業(yè)公司卻從一開始就收取了包括綠化費、智能化系統(tǒng)維護費等15項費用。這些我們都暫且不說，我們就說物業(yè)公司收取的這15項費用，大部分都超出了北京市物價局相關(guān)文件規(guī)定的標準，比如電梯費、保安費等。我們依據(jù)的這個標準就是北京市物價局196號文件。”王女士手中握有幾大疊材料，這是業(yè)主們從2002年初開始陸續(xù)準備的。也就從那時起，他們對物業(yè)公司收取的每平方米3.15元／月的物業(yè)費表示出懷疑。物業(yè)收費超出了相關(guān)規(guī)定而懷疑的初始，在于物業(yè)公司當時提供的一份有關(guān)物業(yè)費用具體明細表?！氨热珉娞葙M吧，國家規(guī)定的是每棟樓按照自有電梯數(shù)量單獨核算，樓的層數(shù)不一樣費用也不一樣?？墒侵泻Ｎ飿I(yè)卻將全小區(qū)包括26層、22層和14層的樓的面積全部攤開平均計算，這樣一來很多業(yè)主尤其是房間面積大的業(yè)主會多交很多費用。再比如公共電視天線費，196號文件規(guī)定的是按戶收取，可物業(yè)公司卻用一種計算公式將其按每平方米進行收費，使得原本應該每戶每月1.66元的費用變成每平方米每月0.33元。那么如果一戶人家房間面積為100平方米，他就要每個月交1.8元，而參加訴訟的業(yè)主買的房子大多是大戶型?！薄岸覀兣c小區(qū)物業(yè)分歧的另一個焦點，在于中海物業(yè)將整個萬興苑小區(qū)樓盤的物業(yè)費全部按北京市優(yōu)秀管理小區(qū)收取，這樣物業(yè)管理費可以上漲10%到25%。實際上歐陸經(jīng)典只有被稱為南苑的1號樓和2號樓才獲得優(yōu)秀小區(qū)的資質(zhì)?！蓖跖亢蛷埾壬ハ嘌a充地將業(yè)主們的理由敘述得井井有條。經(jīng)常進行模擬法庭訴訟練習為了在最短的時間內(nèi)審結(jié)此案，大屯法庭采取了簡易程序，即在不簡化工作程序的前提下將審理時間縮短在90天之內(nèi)，歐陸經(jīng)典一案法院用時70天。跟70天上法庭的緊張相比，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司交涉的過程則更顯艱難?！耙荒甓嗔?，我們每個參與此案的業(yè)主都是在工作一整天后，拿出自己的休息時間來進行準備。為了法庭辯論的順利進行，之前我們幾個代表經(jīng)常模擬法庭分成被告和原告進行練習，常常為了一個細節(jié)問題爭得像打架一樣。多少個不眠之夜呀！”王女士說到此處感慨非常。而訴訟中另一個值得注意的細節(jié)，是201戶業(yè)主原告在訴訟過程中曾經(jīng)幾度改變——先是最開始的203戶；然后減為200戶，3戶撤訴；最后有1戶撤訴業(yè)主重新起訴，原告方最終確定為201戶。對于數(shù)字的改變，業(yè)主代表張先生認為是物業(yè)管理公司的分化和瓦解：“最后決定起訴的那一戶是我們當中最‘老實’的一戶，起訴前他已交付了所有的物業(yè)費。”很多人覺得勝訴把握不大最讓王女士記憶深刻的，是當初組織200多戶業(yè)主時的艱難?！拔覀円粦粢粦舻穆?lián)系、講解，絕大部分業(yè)主都是非常支持的，但也有部分業(yè)主因為特殊原因而不能參與進來。我們小區(qū)里的確有很多法律工作者，但他們從一開始就聲明，提供咨詢可以，但不會直接出面。為什么？因為連他們對勝訴的把握也不大。所以直到開庭前，我們業(yè)主的心理壓力都是很大的，一旦輸?shù)艄偎荆覀兺度氲木薮蟮木?、物力將全部付之東流。而業(yè)主代表們對已交付律師費和訴訟代理費的200多戶業(yè)主也將無法交代。”在采訪過程中王女士幾次對記者和張先生表示，案子勝訴后她要“退休”：“太累了，這個代表我真的不愿再當了。”我們也能理解物業(yè)的難處盡管歐陸經(jīng)典業(yè)主在物業(yè)管理費方面和中海物業(yè)矛盾重重，但從采訪一開始，兩位業(yè)主代表就在反復強調(diào)：“其實我們也知道很多問題都是開發(fā)商遺留下來，物業(yè)公司管理又不到位所共同造成的。我們也能理解物業(yè)公司的難處，比如業(yè)主的欠費問題，以及相關(guān)法規(guī)由于頒布時間較早已經(jīng)無法適應現(xiàn)在的形勢，這些我們都可以理解。但對物業(yè)公司在計算的公式和概念上采取偷梁換柱的做法，我們是無論如何不能同意。其實我們也不想和物業(yè)公司鬧上法庭，因為小區(qū)是我們的家，而物業(yè)公司就像我們雇的保姆一樣。雙方關(guān)系相處好了，自然家和萬事興?？涩F(xiàn)在雙方卻相處得如此尷尬，我們是很心酸的。”●物業(yè)在說這是我們第一次敗訴熟悉國內(nèi)物管行業(yè)的人大多對中海物業(yè)頗有耳聞?！皯撜f，中海物業(yè)在北京乃至全國物管行業(yè)中的地位是舉足輕重的，即使稱不上第一，也是名列前茅?！币晃晃锕苄袠I(yè)內(nèi)部人士說。當記者詢問：“對于中海物業(yè)來說，因物業(yè)管理費超標而與業(yè)主對簿公堂卻以敗訴為終，這在貴公司歷史上是否罕見？”中海物業(yè)管理公司北京分公司副總經(jīng)理陳漢講：“對于北京分公司來說，這是我們第一次敗訴。”收費降了服務質(zhì)量肯定要降物業(yè)公司的陳副總經(jīng)理和呂律師表示，事情到了現(xiàn)在這種地步，物業(yè)管理費肯定是要降低的，但小區(qū)的物管服務質(zhì)量肯定也要下降。“如果我們收2塊6的物管費，那我們的服務水平肯定也是2塊6的。我們是商業(yè)公司，總不能賠錢吧?！贝藭r物管公司的呂律師為記者算了一筆賬。歐陸經(jīng)典萬興苑小區(qū)面積為18萬平方米，保安費即使按照0.2元的標準收每月也只有36000元。而每個保安員的工資、服裝、吃、住費用加在一起大概為1200元每月，這在全北京市都是相差無幾的。所以36000元的保安費只能請30多個保安，若是按照物價局0.16元的標準連30個也請不到了?！衤蓭熢谡f業(yè)主團結(jié)是勝訴的重要原因“那個小區(qū)里高人很多，搞法律的搞審計的什么人都有，一下子就看出了問題。他們再找來物價局的相關(guān)文件相對比，問題就更加明顯了。他們在組織過程中也很團結(jié)，這是能夠勝訴的重要原因?！睘闃I(yè)主代理訴訟的于啟波律師這樣解釋歐陸經(jīng)典小區(qū)業(yè)主的特殊性。業(yè)主代表則這樣闡述自己勝訴的原因：一是法院審理公正；二是業(yè)主們準備得非常充分，很多人對相關(guān)材料甚至已經(jīng)爛熟于胸；三是在律師和業(yè)主們反復查詢相關(guān)文件和資料后，將條例規(guī)定比較模糊、勝算把握不太大的物業(yè)收費項目過濾掉后，最終提出疑義的物業(yè)收費項目全部為肯定可以勝訴的?！爱斎?，物業(yè)公司提供的各種證據(jù)立不住腳，也是我們勝訴的原因之一?！蔽飿I(yè)公司今后的路怎么走歐陸經(jīng)典業(yè)主代理律師于啟波則認為，盡管業(yè)主已經(jīng)通過法律途徑使物業(yè)公司退回多收的物管費，但這個費用其實是和業(yè)主們這段時期欠物管公司的費用相抵的。業(yè)主最后能拿到手里的錢也就是當初起訴時交納的50元訴訟費。而對于物業(yè)公司來說，由于雙方已經(jīng)對簿公堂，業(yè)主又取得了勝利，物業(yè)公司今后不管定下什么樣的收費標準，要想取得廣大業(yè)主們的認可，都是十分艱難的。201戶業(yè)主告贏知名物業(yè)北京二中院判決物業(yè)退還超額物業(yè)費據(jù)報道，因為物業(yè)收費超標，歐陸經(jīng)典萬興苑小區(qū)201戶業(yè)主將物業(yè)公司告上法庭。北京市二中院日前判決知名物業(yè)管理公司——北京中海物業(yè)管理有限公司將超標準多收的物業(yè)費260元至5000元不等分別退還給業(yè)主。1999年至2002年間，201戶業(yè)主分別購買了朝陽區(qū)歐陸經(jīng)典萬興苑小區(qū)，當時業(yè)主和物業(yè)公司對物業(yè)收費未約定具體收費項目和標準。物業(yè)公司之后按每平方米3.15元收取物業(yè)管理費。業(yè)主們認為，被告的收費標準和服務水平差距較大，故要求法院確認原收費標準無效。訴訟過程中，業(yè)主因拖欠熱力費用被停止供應熱水，而物業(yè)公司在小區(qū)中張貼了不利于業(yè)主的告示。在法院的協(xié)調(diào)下，有關(guān)部門恢復熱水供應，物業(yè)和業(yè)主均表示不采取過激行為，依法解決糾紛。法院認為，被告在部分項目上提高或變相提高收費標準，且在其管理的萬興苑南苑被授予優(yōu)秀管理居住小區(qū)時，將不在該范圍內(nèi)居住的原告的物業(yè)費標準一并提高25%，實為搭車漲價。業(yè)主代表這樣闡述自己勝訴的原因：一是法院審理公正；二是業(yè)主們準備得非常充分，很多人對相關(guān)材料甚至已經(jīng)爛熟于胸；三是在律師和業(yè)主們反復查詢相關(guān)文件和資料后，將條例規(guī)定比較模糊、勝算把握不太大的物業(yè)收費項目過濾掉后，最終提出疑義的物業(yè)收費項目全部為肯定可以勝訴的。聲音我們小區(qū)里的確有很多法律工作者，但他們從一開始就聲明，提供咨詢可以，但不會直接出面。為什么？因為他們對勝訴的把握不大。所以直到開庭前，我們業(yè)主的心理壓力都是很大的?！獦I(yè)主代表王女士對于北京分公司來說，這是我們第一次敗訴。事情到了現(xiàn)在這種地步，物業(yè)管理費肯定是要降低的，但小區(qū)的物管服務質(zhì)量肯定也要下降。如果我們收2塊6的物管費，那我們的服務水平肯定也是2塊6的。我們是商業(yè)公司，總不能賠錢吧?！泻Ｎ飿I(yè)管理公司北京分公司副總經(jīng)理陳漢業(yè)主封陽臺未用無框玻璃物業(yè)破門演全武行小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主在裝修封閉陽臺時選用無框玻璃，業(yè)主姜先生出于安全考慮，還是在陽臺安裝了塑鋼窗。可沒想到，物業(yè)未經(jīng)其同意就將塑鋼窗強行拆下并取走，于是姜先生向法院起訴想討個說法：物業(yè)究竟有沒有這樣的權(quán)力？姜先生系本市國權(quán)東路某小區(qū)的業(yè)主，今年3月起開始對房屋進行裝修。在此之前，小區(qū)物業(yè)公司為規(guī)范裝修管理及小區(qū)外立面的整潔、美觀，曾貼出告示，要求業(yè)主在封閉北陽臺時做到統(tǒng)一有序，并推薦選用無框玻璃。由于姜先生所購房屋位于10樓，出于安全及家中老人使用方便的考慮，他在封閉北陽臺時安裝了塑鋼窗。今年5月21日，物業(yè)人員未經(jīng)姜先生同意，就擅自闖入姜先生的家，將其安裝在北陽臺上的塑鋼窗強行拆下并取走。之后，他與物業(yè)交涉，物業(yè)卻堅持要求其保證安裝無框玻璃后才能取走塑鋼窗。姜先生感到其合法權(quán)益受到了侵害，遂向楊浦區(qū)法院提起訴訟，要求被告歸還塑鋼窗并裝回原處，賠償其支付的律師費1000元。審理中，物業(yè)羅列出《上海市商品房預售合同》附件中“住宅使用公約”、“小區(qū)裝修管理規(guī)定”、“小區(qū)物業(yè)管理條例”及2002年10月25日物業(yè)公司出具的告示等證據(jù)，認為其作為物業(yè)管理企業(yè)，有權(quán)對業(yè)主裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督，如遇違反物業(yè)裝修制度的情形，根據(jù)有關(guān)規(guī)定、公約及為了整個小區(qū)業(yè)主的共同利益，他們有權(quán)采取相應措施制止，故請求法院駁回原告訴請。法院審理后認為，物業(yè)管理企業(yè)雖有權(quán)對業(yè)主裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督，對違反住宅使用公約的行為可采取制止、責令限期改正等措施，但相關(guān)法律規(guī)定并未賦予物業(yè)公司有采取非常措施的權(quán)利?，F(xiàn)被告未通過法律程序解決原告安裝塑鋼窗問題，卻擅自闖入原告房屋內(nèi)，拆除了安裝在北陽臺上的塑鋼窗，已侵犯了原告的合法權(quán)益，應予恢復原狀；至于原告提出的律師費損失，因未能提供證據(jù)，故不予支持。據(jù)此，法院作出一審判決，判令物業(yè)公司向姜先生歸還塑鋼窗，并將拆下的塑鋼窗裝回原處。物業(yè)移交出問題小區(qū)無人管控江一村一團糟楊浦區(qū)控江一村的蔣老師來電反映：“炎夏高溫，大家都設法節(jié)電，但小區(qū)的路燈大白天都開著?！痹撔^(qū)另一位居民反映：“下水道堵塞，一樓的抽水馬桶、水斗翻溢出臭水，只能用塑料袋裝滿黃砂壓上……”昨天上午，記者進入控江一村，就像走進一個零亂的工地，綠化帶上壓著水泥管；化糞池無蓋，用舊薄板或紙板掩著，溢出陣陣臭氣；綠地中雜草叢生。記者來到“控江一村物業(yè)管理站”，進屋才知早已人去樓空。原來，四平物業(yè)和延吉物業(yè)在移交中出了問題，一個多月來，小區(qū)無人管，成串的問題涌了出來，給居民生活帶來麻煩。下午，記者與四平物業(yè)公司的張小姐電話溝通。她說：“按照協(xié)定，從8月1日起就應該移交延吉物業(yè)管，但進展不順，我們會盡快協(xié)調(diào)。路燈不關(guān)的問題，我們已協(xié)調(diào)好了。”記者又與控江街道辦事處取得了聯(lián)系，辦公室的沈同志說，問題出在移交上，正在設法協(xié)調(diào)。都是水惹的禍——業(yè)主怒上法庭狀告華僑城物業(yè)管理公司，索賠14萬因小區(qū)水池下水道堵塞，導致水滲進房間，損壞業(yè)主近百張字畫，其中有30多幅是名人字畫，為此，業(yè)主將小區(qū)物業(yè)管理公司告上法庭，索賠14萬。水池不通水滲房間昨天下午，記者來到位于華僑城福清街倚荔樓的事主崔先生家里，發(fā)現(xiàn)崔先生北邊的房間放著不少書畫，房間的地板發(fā)黑，中間一大片木地板往上拱起，直通向客廳。在這間房間的外面，有一個長4米、寬1.5米和深1.5米的排水池。在客廳內(nèi)，還放著不少發(fā)霉的畫。崔先生告訴記者，今年6月14日下午5時左右，他在廚房做飯，外面下著暴雨。無意中他抬頭一看，見客廳的木地板中滲出一股黃黃的水流。崔先生大為不解，客廳下面沒有水管，為何無端滲水呢？崔先生走過去用腳踩木地板，發(fā)現(xiàn)餐廳和放畫房間的木地板都在往外滲水，放畫房間靠水池一側(cè)水冒得最多，地板也已被水浸得膨脹變形。崔先生一邊急忙給管理處打電話，一邊冒著傾盆大雨到外面查找滲水的原因。經(jīng)過十多分鐘的查找，崔先生才發(fā)現(xiàn)自己房外有個排水池，排水池中全部積滿了水。崔先生跳進1米多深的水池中，發(fā)現(xiàn)下水口被雜物堵住，積水無法排走。崔先生找來一根鐵管，捅開水池的下水道，才將積水排去。水排走后，崔先生一看，原來這個水池的下水道鋼筋被銹蝕，雜物因此堵住了下水口。近百幅字畫遇水損壞“北邊這間房間全是用來放畫的，有近百幅字畫遇水后發(fā)霉，其中30多幅名人字畫?！贝尴壬柰ㄋ叵滤阑氐椒块g后，才發(fā)現(xiàn)整個房間里花費1萬多元裝修的木地板幾乎全部浸濕。尤令人痛心的是，崔先生和老伴當寶貝一樣珍藏的近百幅字畫漬水而遭到毀壞。崔先生說，他是南山區(qū)作家，愛人是一位畫家，他們專門把這間房間當作藏畫室，為了保護這些藏畫，他們還專門做了一個箱子。事情發(fā)生后，管理處的人員來到他家里，對崔先生的損失表示“同情”，并稱下水道被堵純屬意外，但物業(yè)管理不應為此承擔責任。隨后，崔先生與管理處交涉過3次，對方仍不肯承擔責任。無奈之下，崔先生委托律師向管理處發(fā)出律師函，對方才主動約崔先生協(xié)商此事，但答應只賠償5000元。管理處認為業(yè)主也有責任記者來到華僑城物業(yè)管理公司中旅廣場管理處，管理處兩位不愿透露姓名的負責人稱，小區(qū)是10年以前規(guī)劃的，在3樓崔先生房間東面有一個下水池。這個下水池設計得不太合理，有可能不符合排水要求。6月份暴雨期間，管理處曾做了全面防雨準備，并派人到小區(qū)內(nèi)各處巡查。因為水池地點不太合理，巡查人員沒能及時發(fā)現(xiàn)水管堵塞?！笆掳l(fā)后我們?nèi)ミ^現(xiàn)場，那間房間的地板發(fā)黑，證明以前就被水浸過。”一位負責人還透露，業(yè)主藏畫房間朝北有個窗戶，也不排除是因為窗戶沒關(guān)好導致藏畫受損。這兩位負責人表示，業(yè)主自己應該也負有一定的責任，他們認為業(yè)主不該將畫放在那個朝北的房間里，并且是直接存放在木地板的箱子內(nèi)。作家怒上法庭索賠14萬崔先生氣憤地表示，事發(fā)后，由于管理處一直不積極處理此事，他也沒辦法修復房子，遇水翹起的木地板多次使家人摔倒，生活極其不便。因為收藏多年的書畫作品受到不同程度的損毀，崔先生和愛人深受打擊，心情一直郁悶。為此，崔先生一紙訴狀將物業(yè)管理公司告上法庭，要求賠償100多幅字畫裝裱費、36幅名人字畫和木地板等損失共計14萬元。水管“發(fā)神經(jīng)”電腦慘遭殃受淹公司與管理處就責任問題各執(zhí)一詞前天晚上10時許，福田區(qū)泰然工貿(mào)園蒼松大廈9樓發(fā)生一起“水災”事故。該大廈因水管管道爆裂，緊急關(guān)閉閥門。待維修好后，910室的安斯達電子公司衛(wèi)生間一水龍頭未關(guān)，導致電腦、打印機、電子元件等物品受浸泡損壞。同時，與安斯達電子公司相鄰的七喜電子網(wǎng)絡公司和萬象裝飾公司也均遭水浸，損失均在數(shù)萬元以上。事因突然停水而起昨天上午，記者接到報料來到泰然工貿(mào)園蒼松大廈進行采訪。一走進安斯達電子公司的門就看到，該公司幾名工作人員正在整理被水浸過的賬表和業(yè)務單據(jù)。據(jù)該公司朱先生介紹，前天下午上班時，整個大廈突然停水。事后得知，是一家公司在裝修時將供水管道弄破了，管理公司將供水閥門關(guān)閉。朱先生說，在停水前物業(yè)管理公司并沒有通知他們公司，導致衛(wèi)生間一水龍頭沒有關(guān)閉，流了十幾個小時。朱先生進一步解釋說，昨天早上上班時他被眼前的情景驚呆了。朱說，辦公室的積水有十幾厘米深，不少賬表和物品都漂浮在水面上，地上的電腦主機也被水浸泡。見此情景，朱先生急忙打開倉庫，發(fā)現(xiàn)里邊存放的電子元件和幾十部電話機也全部泡在水中。朱還說，大水從他們公司一直流到1樓，將樓下一家公司的電腦和物品也浸泡了。發(fā)水時保安未進行通知朱先生氣憤地說道，發(fā)生這樣的“水災”，大廈的保安卻未積極幫忙，只顧站在旁邊看熱鬧，就是不愿幫忙，令人氣憤不已。當員工叫保安去拿些工具時，保安卻一去不回頭。朱先生告訴記者，最讓他們難以接受的是，發(fā)生“水災”時大廈的保安在巡邏時已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，但視而不見。事后朱先生問保安為何不告訴他們時，一名保安說不知道他們的電話。朱先生十分肯定地告訴記者說，他們公司領(lǐng)導的手機和家庭電話管理處都有記錄，只要負責一點，這樣的事情完全可以避免。深度浸水殃及鄰里隨后，記者來到了與安斯達電子公司相鄰的七喜電子網(wǎng)絡公司。該公司一名工作人員告訴記者，他們公司的電腦主機全部浸水，有兩臺電腦的主板已經(jīng)完全損毀。倉庫里還有許多元器件損失還未估算。在8樓，萬象裝飾公司的一名小姐說，她們在開電腦時，突然“砰”的一聲一臺電腦顯示器因短路被燒毀。經(jīng)維修人員檢測，短路的原因是樓上的水灌到電腦里了?！巴Ｋ窍掳鄷r間”隨后，記者采訪了物業(yè)管理一名姓劉的女士。劉女士說，當時8樓正在搞裝修，因供水管道破裂，管理處緊急關(guān)閉了閥門。劉女士接著說，由于是下班時間，無法通知到業(yè)主。至于什么時候供水，劉女士說沒有這方面的記錄。記者在蒼松大廈詢問了多家公司，他們眾口一詞地說道，停水的時間是在上班期間。一家公司的員工說，下午5時，他們公司修門，工人師傅洗手時發(fā)現(xiàn)停了水。誰是誰非，雙方各執(zhí)一詞。安斯達電子公司一名負責人告訴記者，發(fā)生這次“水災”事故完全是管理公司的責任，他們將通過法律渠道來維護公司利益。下水管堵塞3年物業(yè)沒解決管家為何不管家家住浦東南路的鮮先生向本報反映：他家的下水道自2000年下半年起就經(jīng)常發(fā)生堵塞，3年里報修了無數(shù)次，都沒得到根本解決。日前，筆者看到鮮家廚房水池的下水口用軟木塞和磚頭堵著，鮮先生稱從2000年搬進那天起，下水道一直跟他們過不去，經(jīng)常是“水漫金山”。而且樓上人家一用水，他家水池就泛出一股很臭的臟水，尤其是每天下午5、6點左右最嚴重，家里臭得待不了，只能堵上水池。3年來每次報修，維修工都是草草地疏通一下，并指出下水管太細，要換掉才能根本解決問題。鮮家多次向物業(yè)提出換下水管，至今就是沒有解決。振南物業(yè)公司耀高管理處負責人稱，換下水管得先打報告給公司，由工程部派人進行檢修，然后向業(yè)主委員會申請資金。負責人又強調(diào)該小區(qū)在振南物業(yè)接手之前是由眾欣物業(yè)管理的，眾欣物業(yè)今年3月才移交給振南物業(yè)，以前的事他們不太清楚。筆者隨即撥打振南物業(yè)公司的電話，對方稱他們是維修公司，如果牽涉到諸如換水管之類，得請示振南物業(yè)，并給了一個總公司的電話。筆者再打過去，得知是振南公司工程部，對方稱他們是去年底才接手眾欣，很多情況不了解。直到打查詢電話終于弄清該公司真正的電話號碼，公司朱經(jīng)理說會立即派人到現(xiàn)場解決。后維修公司又打來電話稱，不換下水管的原因是某些居民不答應，現(xiàn)一直在協(xié)調(diào)。鮮先生實在弄不懂，作為居民，他們每年都準時交納物業(yè)管理費，為什么小小的下水道堵塞，經(jīng)過無數(shù)次報修，不管是眾欣還是振南物業(yè)，3年時間竟無法解決？業(yè)主居室遭水浸物業(yè)公司賠[案例]1999年3月21日中午，某花園小區(qū)403室的業(yè)主黃先生之妻（陳女士），在其父母家中接到電話，稱其家中進水。陳女士與其父火速趕回家中，發(fā)現(xiàn)整個地板（兩間臥室、一間客廳）已完全被水浸沒，廚房、北陽臺積水已達數(shù)寸，家中陳設包括音響、冰箱、洗衣機、衣櫥等均在水中。當天下午1時許，黃先生在小區(qū)管理員的陪同下，查找原因，在樓下303室的北陽臺雨水管漏斗中，發(fā)現(xiàn)大量雜草、污泥等異物。同時，黃先生了解到，前一天該樓水箱閥失靈，水箱大量溢水。由此推斷，水流到三樓后因管道受堵，不能下行，就從403室北陽臺的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他們是新婚不久，裝修時間不長，遭此意外，受損嚴重。黃先生為維護自身的合法權(quán)益，向法院起訴管理該小區(qū)的物業(yè)公司。由于日常維護保養(yǎng)不力，才造成這一局面，物業(yè)管理公司負有不可推卸的責任。后經(jīng)法院調(diào)解，物業(yè)管理公司賠償黃先生經(jīng)濟損失4500元。[分析]業(yè)主不規(guī)范裝修，陽臺地漏被封，導致了正常泄水受阻；水箱閥失靈，導致水箱大量溢水；落水管被雜草堵塞，下水不暢，這一切都暴露了物業(yè)管理中存在薄弱環(huán)節(jié)。此事雖然最終通過法院調(diào)解解決，但在業(yè)主中產(chǎn)生了不良的影響，一定程度上損害了物業(yè)公司的形象。目前，絕大多數(shù)業(yè)主搬新居前都搞裝修，或多或少地存在不規(guī)范的裝修行為。如何加強裝修管理，規(guī)范業(yè)主裝修行為，保證相鄰業(yè)主的利益不受侵犯，這是擺在物業(yè)管理公司面前的一項艱巨工作。同時，業(yè)主的法律意識不斷增強，不再像以前那樣“死纏濫打”。物業(yè)管理人員也要相應地提高自身的素質(zhì)，轉(zhuǎn)變觀念，加強法律、法規(guī)的學習，努力提高服務質(zhì)量，避免類似事件的發(fā)生。買頂樓裝太陽能熱水器物業(yè)告業(yè)主法院判拆去年夏天，張先生買下一套頂樓商品房，并在屋頂上安裝了太陽能熱水器。沒多久，小區(qū)的物業(yè)公司對張先生指出，這樣安裝違反了有關(guān)規(guī)定。然而，張先生并沒有進行整改。一周后，物業(yè)公司向張先生發(fā)出書面通知，要求他在3日內(nèi)拆除。接到拆除通知的張先生依然無動于衷，于是物業(yè)公司將其告上了法庭。在審理中，物業(yè)公司據(jù)理力爭，說屋頂是整幢樓全體業(yè)主共有的，現(xiàn)在張安裝太陽能熱水器，侵犯了其他業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)公司還拿出《上海市居住物業(yè)管理條例》加以說明。該《條例》規(guī)定，禁止在天井、屋頂以及道路或其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物。另外，他們小區(qū)在“住宅裝修須知”中也有“禁止安裝衛(wèi)星天線接收器和太陽能熱水器”的規(guī)定。張先生辯稱，太陽能熱水器不屬《上海市居住物業(yè)管理條例》中規(guī)定的“建筑物和構(gòu)筑物”，而且太陽能熱水器安裝在其房屋對應的屋頂上，并沒有妨礙其他業(yè)主，也不會對屋頂造成損害。法官審理后認為，張先生所在的樓房屋頂，是該幢房全體業(yè)主共有，他們都對屋頂享有共同的權(quán)利。張在沒有征得全體業(yè)主同意的情況下，在屋頂上安裝太陽能熱水器，侵犯了其他共有人的利益，而且這種行為對屋面有可能造成損害，物業(yè)公司要求張先生拆除并無不妥之處。日前，法院一審判決張先生在規(guī)定的期限內(nèi)拆除太陽能熱水器，恢復屋頂?shù)脑瓲?。樓道燈不亮老嫗摔傷物業(yè)公司管理不善被判賠償

家住深圳市福田區(qū)某花園的六旬老太太龔某在樓道行走時因路燈不亮被嚴重摔傷，龔老太太認為負責路燈管理的物業(yè)公司沒有盡到職責，遂一紙訴狀將物業(yè)公司告上法庭要求賠償。日前，福田法院經(jīng)過審理，一審判決物業(yè)公司賠償龔老太太醫(yī)療費及精神損失費共計9千余元。

龔老太太住在該花園的15樓，據(jù)她訴稱，2002年12月2日晚，她到天臺上去收被單，當從天臺下至17樓時，樓道里的路燈怎么也不亮，眼前一片漆黑，她只好摸索著下樓，結(jié)果不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有腦震蕩。老太太認為，自己之所以被嚴重摔傷，是因為樓道路燈不亮造成的，而該小區(qū)的物業(yè)公司對小區(qū)的公共設施沒有進行及時的管理和維護，未盡到相應的義務，最終導致自己嚴重受傷，身心受到巨大傷害，物業(yè)公司理應承擔賠償責任。

法院經(jīng)過審理，認為物業(yè)管理公司負有保證小區(qū)樓道內(nèi)的路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務，而本案中被告未履行上述義務，致使原告摔傷，依法應承擔相應的損害賠償責任。據(jù)此，法院根據(jù)案情酌情支持了原告的賠償要求。

在一住宅區(qū)草叢中，工人更換消防設備忘記封好井蓋釀成一宗意外晨練老人一跤跌入黑井近日，本報民生熱線接到讀者來電，反映家中老人掉進小區(qū)深井里，導致全身大面積挫傷。接到電話后，記者立即趕往該住宅區(qū)了解情況。在投訴人家中，記者見到了這位年近花甲的老人。只見她身上有多處傷痕，右腿及左側(cè)大腿處仍可見黑色的淤血。據(jù)了解，幾天前的一個清早，老人在小區(qū)綠化帶晨練時腳下一空，整個人就掉進了一口井里。由于井下有不少鐵管鋼筋，老人身體多處被劃破，右腿和臀部受傷比較嚴重，血流不止。幸虧有人趕來把老人拉出來并及時送到醫(yī)院，老人才沒有出現(xiàn)生命危險。記者來到該小區(qū)草叢中，查看了老人跌倒的現(xiàn)場。肇事井蓋掩蓋在綠化帶草叢中，如果不是黃色的警示字樣一時還真的難以發(fā)現(xiàn)。記者留意了一下，井蓋旁邊有不少孩子在玩耍，即使按照1.2米的井深計算，一個孩子掉下去后果也是不堪設想的。接著，記者采訪了小區(qū)管理處。管理處一位負責人告訴記者，我們接管小區(qū)的時候曾對小區(qū)內(nèi)的各個閥門井蓋進行了檢查。由于部分井蓋不是標準井蓋，我們曾經(jīng)用膠皮把井蓋封好以確保居民的安全。前不久，小區(qū)進行消防設備更換，工人把井蓋打開作業(yè)的時候忘記用膠皮封好井蓋，才造成井蓋松動的。由于施工時間是夜間、而老人墜入井中又事發(fā)在早晨。得知此事后，管理處非常重視，不僅陪同老人去醫(yī)院治療還承擔了住院期間全部的醫(yī)藥費。這位負責人還表示，管理處已經(jīng)將小區(qū)內(nèi)所有的井蓋都重新封好、踩實，并且逐一在施工井蓋旁寫上“危險勿近”的字樣以杜絕此類事件的發(fā)生。針對小區(qū)井蓋安全問題，記者采訪了有關(guān)部門。市住宅局物業(yè)處的一位工作人員告訴記者，小區(qū)內(nèi)進行施工、維修的時候必須樹立警示標志，一旦施工完畢應及時恢復原貌。有時候，一點小的安全隱患都有可能導致嚴重事故的發(fā)生，尤其是孩子和老人行為辨識能力不強，極易發(fā)生一些意外事故。作為物業(yè)管理部門，應該及時發(fā)現(xiàn)問題、隨時解決問題。本報民生熱線也提醒廣大市民，在小區(qū)內(nèi)活動時也要注意安全，盡量避免意外的發(fā)生。值班保安干嗎去了？大膽小偷闖入福華新村盜竊后“就地消費”，居民質(zhì)疑——小偷撬開小區(qū)花園柵欄進入居民家中，偷來洋酒和水果等食品后，竟在小區(qū)的草地上大吃大喝，完事后還留下兩堆屎再揚長而去，如此漫長過程小區(qū)保安竟一無所知。昨日，家住福華新村的李先生向本報打來電話，講述了這件事情。清晨起床發(fā)現(xiàn)家里來過賊據(jù)李先生稱，8月1日清晨6時30分，他起床準備去鍛練，突然發(fā)現(xiàn)家中房門大開，客廳和一間沒人住的房間及儲藏間里一片狼藉，所有的袋子都被翻過，雜物丟了一地。李先生意識到家里來了賊，趕緊喚醒了家人檢查一下丟失的東西，所幸家中貴重物品都放在臥室，門又反鎖，故損失不大，但放在客廳的兩瓶價值數(shù)百元的洋酒及水果、咸蛋、皮蛋、礦泉水等食物都被偷了個精光。由于白天工作辛苦，李先生稱事發(fā)那晚他睡得也沉，房間電視也沒有關(guān)，一直有聲音，但大膽竊賊還是撬門而入。小偷草坪聚餐保安一無所知李先生隨即向小區(qū)保安隊報案。當他走出門外時，發(fā)現(xiàn)樓前用鐵柵欄圍起來的花園草坪上竟布滿了瓜果皮、蛋殼皮和礦泉水瓶，走過去一細看，吃的正是自己家昨天買的東西。李先生洗臉用的毛巾也被人擦過丟在一邊。而令人惡心的是，小偷還在草地上留下了兩堆屎。聞訊趕來的保安隊員從現(xiàn)場估計是3人作案，并發(fā)現(xiàn)了花園鐵柵欄被撬的痕跡。而令李先生氣不打一處來的是，小區(qū)物業(yè)管理處一直說有保安晚上定點值班巡邏，但在此之前保安隊員竟對李家被盜一無所知。物管處：值班保安要調(diào)離昨日下午，小區(qū)保安隊王隊長接受記者采訪時認為，李家的防盜門并沒有被撬開，估計是被人用工具從里面撥開的。至于草地上的雜物，由于他們事后才發(fā)現(xiàn)，也不能肯定就是小偷留下來的。王隊長稱當夜一直有保安在巡邏，晚上行人較少，如果小偷在草地呆的時間過長是會被發(fā)現(xiàn)的。對于李家的情況，他們還會作進一步的調(diào)查。保安隊王隊長表示，為了防范小偷再來入室行竊，他們已經(jīng)在這一地段增設了保安，對于當夜值班的保安，他們正在考慮調(diào)離其崗位，并視具體情況給予一定的經(jīng)濟處罰。目前，福田區(qū)派出所已介入調(diào)查此事。多次遭遇入室盜竊大聲呼救不見保安昨天凌晨，景田南住宅小區(qū)17棟的王女士和小女兒經(jīng)歷了驚恐無助的20分鐘，她們發(fā)現(xiàn)家中有小偷后，在窗口大聲呼救也不見該小區(qū)保安出現(xiàn)。據(jù)了解，這是王女士4個月來第3次遭遇入室盜竊。該棟住宅樓半年來最少有4個住戶發(fā)生了6次入室盜竊事件，居民們苦不堪言。據(jù)王女士介紹，昨天凌晨5時左右，她被異響驚醒后發(fā)現(xiàn)客廳里有一團黑影在爬行，便馬上反鎖臥室的門跑到窗口大聲呼救，在寂靜的黎明中喊了近20分鐘，最先出現(xiàn)的卻是200多米外的另一小區(qū)——“天一名居”的保安，隨后來了7、8名附近的住戶，直至此時，幾名該小區(qū)的保安才出現(xiàn)在17棟樓下。這樣的經(jīng)歷對于王女士來說已是第3次了。今年3月和7月，都是在凌晨時分，小偷兩次采取先弄開防盜門隨后進入臥室的方法行竊，所幸均被王女士發(fā)覺。每次當小偷逃跑后，她都是首先呼喊保安然后打110報警，但每當民警趕到時，保安總是還未出現(xiàn)。對于王女士的遭遇，大眾物業(yè)管理公司在該小區(qū)的負責人廖主任說，當王女士開始呼救時，在18棟看管自行車的兩名未穿制服的保安很快就趕到了17棟。當記者詢問，保安到了樓下為何不告知仍在呼救的王女士，并且聞聲而來的幾名住戶為何均未在現(xiàn)場看到其他人時，廖主任低頭不語。說起小區(qū)內(nèi)的治安環(huán)境，居民們意見很大，他們說，零點過后從未見過保安巡邏，今年上半年該棟發(fā)生的入室盜竊就有20多次，僅現(xiàn)場核實的就有4個住戶家里發(fā)生過6次入室盜竊事件。居民們強烈呼吁，希望有關(guān)部門盡快采取措施，還他們一個安寧的生活環(huán)境。入室盜竊引發(fā)兇殺案物業(yè)公司疏防范賠償事件新華社上海7月6日電上海市二中院近日以一起由于物業(yè)公司在安全管理上的疏漏，而引發(fā)罪犯深夜入室作案致死人命的案件進行終審判決，判處該物業(yè)公司向業(yè)主徐某賠償經(jīng)濟損失4萬元人民幣。上訴人徐某是本市滬太路某號底層的一套層的商品房住戶，兩年前徐某與物業(yè)公司簽訂《公共契約》，約定由物業(yè)公司安排保安人員對住宅小區(qū)日常進行日常巡視，做好住宅區(qū)內(nèi)的安全防范、治安工作，住宅區(qū)內(nèi)的安全、保衛(wèi)、巡檢、警戒等為物業(yè)公司管理范圍，物業(yè)公司違反契約應承擔相應的法律責任，造成業(yè)主利益受損要承擔賠償責任。因為該物業(yè)公司允許小區(qū)居民自行安裝防盜門窗，該小區(qū)居民曾于2001年2月以安全受到威脅為由聯(lián)名寫信向有關(guān)部門反映。但還未等物業(yè)公司對此作出反映，一起惡性入室盜竊兇殺案卻發(fā)生當年的3月5日凌晨。罪犯曲某（現(xiàn)已被判處死并執(zhí)行）在1時許經(jīng)敞開的鐵門進入該小區(qū)，后翻墻進入徐某家的北陽臺，擰開門鎖入室作案，被徐某的女兒小徐發(fā)現(xiàn)后，窮兇極惡的罪犯殘忍地致小徐死亡。經(jīng)法院查明：當天凌晨1時25分，物業(yè)公司設置在小區(qū)內(nèi)的紅外線報警系統(tǒng)曾發(fā)覺徐宅附近有異常情況，但物業(yè)公司保安人員到現(xiàn)場察看后稱未現(xiàn)異常。徐某夫婦以物業(yè)管理合同糾紛為由向法院起訴，要求物業(yè)公司給予賠償。市二中院根據(jù)徐某與物業(yè)公司形成的以居住、維修和保安等為主要內(nèi)容的物業(yè)管理服務合同關(guān)系，確認該公司在小區(qū)的安全防范中疏于管理，上述一系列行為已構(gòu)成違約，應當合法承擔違約責任并對業(yè)主徐某所造成的經(jīng)濟損失進行賠償。保安打人輕則拘留重則判刑市公安局出臺保安員“九不準”行為規(guī)范，對相關(guān)違法違規(guī)行為明確處罰標準繼6月24日深圳警方出臺了規(guī)范保(治)安隊伍行為的20條規(guī)定之后，昨日，市公安局在此基礎上又出臺了保(治)安從業(yè)人員“九不準”行為規(guī)定。深圳市公安局保安辦主任李龍文表示，警方對群眾反映強烈的9種保(治)安員違法違規(guī)行為進行了明確的界定，并出臺了相應的處罰規(guī)定。據(jù)李龍文介紹，稍前出臺的《清理整頓保(治)安隊伍20條規(guī)定》詳細說明了何種行為是違規(guī)的，此次頒布的“九不準”行為規(guī)定則明確指出，保(治)安從業(yè)人員一旦違規(guī)將承擔什么責任。“‘九不準’對保安組織以往模糊不清的行為進行了明確的界定，并且設置了9條‘高壓線’，觸線者將依法追究相關(guān)責任。”李龍文表示，深圳市公安局擬對全市保安員進行分類編號，制定一套行之有效的管理辦法。保安員“九不準”行為規(guī)范1.不準超越法定職權(quán)從事搜查他人住所、罰款、沒收財物、扣押他人證件或財物等行為，違者依法予以辭退；違法行為情節(jié)較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。2.不準故意刁難、辱罵、侮辱他人人格，侵犯他人人身權(quán)利，違者依法予以辭退；違法行為情節(jié)較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。3.不準毆打他人或教唆毆打他人，侵犯他人合法權(quán)益，違者依法予以辭退；違法行為情節(jié)較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。4.不準為違法犯罪活動通風報信，充當保護傘，違者依法予以辭退；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。5.不準妨礙國家工作人員依法執(zhí)行公務，違者依法予以辭退；違法行為情節(jié)較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。6.不準私自為他人提供有償服務，違者依法予以辭退。7.不準非法限制他人人身自由，違者依法予以辭退，違法行為情節(jié)較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。8.不準私藏、持有和使用警械及殺傷性武器，違者依法予以辭退，違法行為情節(jié)較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。9.不準參與審訊違法犯罪嫌疑人、制作筆錄、制作法律文書等執(zhí)法活動，違者依法予以辭退。業(yè)主同開發(fā)商產(chǎn)生矛盾保安砸壞業(yè)主車被判拘役因拆墻問題與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾，家住昌平小湯山溫碧源小區(qū)的業(yè)主范女士的越野車竟遭到小區(qū)保安的狂砸。記者昨天獲悉，這五名保安已被昌平法院分別判處拘役４至５個月。今年１月１６日晚上９時左右，北京市昌平區(qū)小湯山溫碧源小區(qū)橘郡５—２５的業(yè)主范女士，在該住宅區(qū)內(nèi)因拆墻一事與開發(fā)商北京溫碧源住宅有限公司發(fā)生矛盾。后北京溫碧源住宅有限公司的保安員崔勝超等五人，分別拿著木棍、鐵棍、鐵鍬，將范女士的“豐田”陸地巡洋艦霸道２６９４ＣＣ越野車砸壞。后經(jīng)鑒定，造成該車直接經(jīng)濟損失人民幣１９９００多元。法院認為，崔勝超等五被告人無視國法，故意毀壞公民私人財物，數(shù)額較大，均已構(gòu)成故意毀壞財物罪。但鑒于五名被告人認罪態(tài)度較好，所以決定酌情予以從輕處罰。最后，法院判處崔勝超拘役５個月，判處其余４人拘役４個月。宣判后，五人均表示服從判決。服務質(zhì)量差就得走人申城600家物業(yè)公司被炒近日，600家服務質(zhì)量差、市民投訴多的物業(yè)公司，被房地部門取消物業(yè)管理資質(zhì)，退出市場，而去年本市新增物業(yè)公司數(shù)僅400家。此舉顯示，經(jīng)過市場規(guī)范，物業(yè)公司總數(shù)正在減少，物業(yè)管理行業(yè)正在向做強、做大的方向發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)進入門檻相對較低，上世紀90年代后期，物業(yè)公司如雨后春筍般出現(xiàn)：獨立組建的物業(yè)公司越來越多；全市167家房管所通過改造、改組、聯(lián)合和兼并等方式，轉(zhuǎn)制為123家產(chǎn)權(quán)多元或民營的物業(yè)企業(yè)；開發(fā)商“肥水不流外人田”，自己開發(fā)建設的項目，自己組建物業(yè)公司來管理，有的項目公司只有不到1萬平方米的物業(yè)，也自己組建物業(yè)公司；一批境外的物業(yè)公司登陸上海灘，分食物業(yè)管理“蛋糕”。結(jié)果，上海的物業(yè)公司數(shù)量迅速膨脹。1994年底，物業(yè)管理公司不到300家；2001年，達到2315家，平均管理面積不到10萬平方米。在這一龐大的物業(yè)管理隊伍中，一級資質(zhì)的物業(yè)公司為14家，二級、三級資質(zhì)的500家左右，近兩千家是無級資質(zhì)的物業(yè)公司?！靶?、散、亂”和“諸侯割據(jù)”的現(xiàn)象，成為制約物業(yè)管理市場健康發(fā)展的“瓶頸”。業(yè)內(nèi)專家分析，物業(yè)公司總數(shù)減少的原因有三方面：第一，一批大型物業(yè)公司正在通過聯(lián)合、兼并等方式，收購小公司，使企業(yè)規(guī)模不斷擴大；第二，政府部門加強管理，水平差的物管企業(yè)在資質(zhì)審查中被淘汰出局；第三，越來越多的新小區(qū)到市場上自己尋找“管家”，一些前期從事物業(yè)管理的企業(yè)紛紛落馬，逐漸從物業(yè)行業(yè)消失。不過，物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勝劣汰，行業(yè)整體服務質(zhì)量提高后，社區(qū)居民將成為真正受益者?！俺垂芗摇睘楹芜€要賠償？6月25日上午，記者來到布吉鎮(zhèn)東方半島花園，只見夏日的陽光下，孩子們在游泳池里戲水，一些居民在大樹下乘涼，小區(qū)內(nèi)一片寧靜。但說起這一年多來在花園里發(fā)生的糾紛，大多數(shù)業(yè)主都不會忘記——去年3月17日，管理東方半島花園的深圳恒兆基物業(yè)管理有限公司（下簡稱恒兆基物業(yè)），對物業(yè)管理費進行了調(diào)整，沒想到這成了一條導火索，引發(fā)小區(qū)業(yè)主組織起來，召開維權(quán)大會；第一屆業(yè)主委員會集體退出（詳見本報去年7月25日的報道《物業(yè)管理費上調(diào)引發(fā)小區(qū)“地震”》）。去年7月初，第二屆業(yè)主委員會很快成立，當時他們對記者說：“我們有‘炒’掉物業(yè)公司的想法，不過，一切要看今后的情況再作決定?！币荒甓嗪?，記者再次來到東方半島花園，恒兆基物業(yè)已被“炒”掉，通過公開招標中標的北方物業(yè)管理有限公司（下簡稱北方物業(yè)）已進駐小區(qū)管理。在北方物業(yè)中標之前，恒兆基物業(yè)向深圳仲裁委員會申請仲裁，要求繼續(xù)履行與原業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》。今年3月21日，深圳仲裁委員會作出終局裁決，裁決恒兆基物業(yè)和東方半島業(yè)主委員會繼續(xù)履行合同，業(yè)主委員會支付從2002年8月1日至其采取措施恢復恒兆基物業(yè)管理狀態(tài)之月的物業(yè)管理酬金損失1.7萬元。然而時至今日，這份裁決卻一直難以得到執(zhí)行，這究竟是怎么回事呢？事件回放：“炒”掉恒兆基物業(yè)，北方物業(yè)進駐小區(qū)東方半島花園糾紛屢起波瀾的經(jīng)過是這樣的———1998年10月31日，位于深圳關(guān)外布吉鎮(zhèn)，占地面積6.35萬平方米，建筑面積14.08萬平方米的東方半島花園小區(qū)入伙，有近1500戶業(yè)主,由恒兆基物業(yè)提供一體化的物業(yè)管理服務。2000年8月，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會成立，共有9名業(yè)主當選為業(yè)主委員會委員。2001年2月18日，恒兆基物業(yè)與第一屆業(yè)主委員會正式簽訂《物業(yè)管理委托合同》，合同期限為3年。2002年3月17日，經(jīng)第一屆業(yè)主委員會審議通過，并報龍崗區(qū)物價檢查所備案，恒兆基物業(yè)以書面通知提升管理費。2002年3月23日晚上，因物業(yè)管理費的調(diào)價引發(fā)部分業(yè)主不滿，小區(qū)“業(yè)主維權(quán)大會”舉行。2002年3月28日，第一屆業(yè)主委員會公告小區(qū)管理費暫不調(diào)價，恒兆基物業(yè)同意退回已多收的物管費，此后，恒兆基退回大部分業(yè)主已加收的管理費。2002年4月13日上午，第一屆業(yè)主委員會集體宣布辭職；中午，在有關(guān)政府部門的主持下，小區(qū)業(yè)主大會召開，結(jié)果與會業(yè)主大多數(shù)表決反對調(diào)高管理費價格，認為恒兆基物業(yè)和業(yè)主委員會的工作不稱職。2002年5月中旬，15名業(yè)主當選為第二屆業(yè)主委員會委員。2002年6月中旬，小區(qū)業(yè)主大會以書面投票的形式第三次召開，1票認為物業(yè)管理工作有整改，808票認為沒有整改，3票同意繼續(xù)聘用現(xiàn)物業(yè)管理公司，807票同意解聘現(xiàn)物業(yè)管理公司。2002年7月8日，業(yè)主委員會單方提出解除合同，恒兆基物業(yè)不服，于7月18日向深圳仲裁委提交仲裁并被受理。2002年7月25日，在市、區(qū)住宅局的主持下，由小區(qū)第二屆業(yè)主委員會負責組織的小區(qū)物業(yè)綜合管理招標活動進行，結(jié)果北方物業(yè)中標。2002年8月1日，北方物業(yè)進駐小區(qū)。爭議焦點：恒兆基物業(yè)認為已完成合同規(guī)定的管理目標，新業(yè)主委員會不應單方解除合同；新業(yè)主委員會持相反意見恒兆基物業(yè)不服，向深圳仲裁委員會申請仲裁，要求繼續(xù)履行與第一屆業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》。2002年9月19日，深圳仲裁委開庭審理了這宗物業(yè)管理合同糾紛案，庭審中雙方就物業(yè)管理合同的性質(zhì)、合同的解除條件及業(yè)主委員會的權(quán)利與義務等展開了激烈辯論。恒兆基物業(yè)稱，公司于2001年2月18日與第一屆業(yè)主委員會簽訂了為期3年的《物業(yè)管理委托合同》，合同簽訂后公司積極按規(guī)定履行合同義務，對房屋建筑本體共用部分、本體共用設施設備進行維修、養(yǎng)護、管理，對小區(qū)紅線內(nèi)市政設施、配套服務設施進行維修、養(yǎng)護、管理，同時開展公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生，垃圾收集清運，交通、車輛停泊管理等一系列工作。其管理的東方半島花園在2000年和2001年被評為區(qū)、市級優(yōu)秀文明小區(qū)和市級“園林式、花園式”達標單位，同時通過了ISO9001質(zhì)量認證，公司完成了合同規(guī)定的管理目標，原業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主簽訂合同后，業(yè)主從2001年2月至今一直在履行合同義務，按月向公司支付了物業(yè)管理費，2002年7月8日，新的業(yè)主委員會書面通知公司，單方面解除合同。恒兆基物業(yè)認為，公司與原業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》合法有效，同時雙方實際已履行合同一年五個月，新的業(yè)主委員會單方擅自解除合同，構(gòu)成違約，侵犯了公司的合法權(quán)益?！昂阏谆飿I(yè)未按合同約定完成管理目標，且存在違法行為?！毙碌臉I(yè)主委員會則認為，恒兆基物業(yè)沒有經(jīng)業(yè)主大會批準，在合同約定以外，擅自增加每戶有線電視收視費13元/月，2002年開始擅自提高管理費標準，違反有關(guān)規(guī)定；沒有經(jīng)業(yè)委會同意，違規(guī)收取停車卡押金等；以深圳市恒兆基實業(yè)有限公司的名義改變16棟架空層停車場的用途，由恒兆基物業(yè)自己實際出租經(jīng)營，至今仍未拆除；改變本體維修基金超前使用，沒有按規(guī)定定期公布收支賬目；對小區(qū)衛(wèi)生、治安管理混亂，服務意識差，對房屋管理維護不善。因此，單方解除其委托合同，有約定和法定的依據(jù)。在爭議的合同性質(zhì)方面，新的業(yè)主委員會認為，本案爭議的合同屬于合同法規(guī)定的委托合同的一種類型，恒兆基物業(yè)以代理合同的法律特征來替代委托合同的法律特征，進而否認本案爭議合同為委托合同，犯了偷換概念的邏輯錯誤，代理合同和委托合同反映的是兩種不同的民事法律制度，而代理制度和委托合同制度，兩者不能混為一談。判斷一個合同是否委托合同，不能以委托合同特殊類型特殊特征來否定合同的普遍特征。因此，恒兆基物業(yè)有關(guān)物業(yè)管理合同不屬委托合同的觀點是對合同法有關(guān)委托合同規(guī)定的曲解，是錯誤的。新的業(yè)主委員會還認為，它是代表全體業(yè)主物業(yè)權(quán)益的社會團體和物業(yè)監(jiān)督組織，并非繳納管理費的主體，被恒兆基物業(yè)要求支付管理費，另外恒兆基物業(yè)又提起要求業(yè)主交納管理費的仲裁，是獲取雙重利益的行為，不應得到支持。仲裁裁決：物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的“委托合同”；新的業(yè)主委員會被裁決繼續(xù)履行與恒兆基物業(yè)的合同，并賠償其損失今年3月21日，仲裁庭作出終局裁決，認為在2001年簽訂的《物業(yè)管理合同》真實合法，為有效合同，雙方應嚴格遵守。由于合同約定申請人管理目標須在合同生效兩年內(nèi)達成，雙方爭議形成之時，尚不足兩年，對恒兆基物業(yè)是否完成管理目標，評判條件未能成就。仲裁庭認為，在管理費收取標準上，恒兆基物業(yè)沒有違約。在業(yè)主委員會與全體業(yè)主的關(guān)系上，仲裁庭認為，除非業(yè)主委員會的法律行為相對方與業(yè)主委員會串通行事，損害業(yè)主利益，業(yè)主不能向業(yè)主委員會法律行為的相對方主張權(quán)利。業(yè)主委員會是社團組織，具有其自身的獨立性，存在的連續(xù)性，不因業(yè)主委員會成員的變化而變化，前屆業(yè)主委員會的權(quán)利義務，當然由后屆業(yè)主委員會承擔。仲裁庭認為，恒兆基物業(yè)并沒有因管理不善而造成重大經(jīng)濟損失，新的業(yè)主委員會無權(quán)依此單方解除合同。在雙方合同的性質(zhì)方面，仲裁庭認為，由于物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人為業(yè)主持續(xù)處理物業(yè)管理的合同，其具有近似“委托”性質(zhì)，但與純粹的委托合同有差別。依委托合同原理，受委托人以委托人名義開展活動，受托人的行為后果由委托人承擔，而物業(yè)管理合同中，物管公司系以自己的名義從事經(jīng)營管理活動；委托合同中，受托人應親自完成有關(guān)工作，沒有經(jīng)委托人同意不得轉(zhuǎn)委托第三人，而在物管合同中，物管公司可以將清潔花木培育工作等專項工作交由其它專營公司辦理，而受委托人處理委托事務取得的財產(chǎn)，應當轉(zhuǎn)交給委托人。合同的性質(zhì)應按合同的本質(zhì)來定，而非根據(jù)其名稱或用詞來確定。因此，作為業(yè)主委員會，不能以物管合同為委托合同，從而以委托方名義單方隨時解除合同。仲裁庭還指出，對物業(yè)管理公司與業(yè)主及業(yè)主大會、業(yè)主委員會之間的權(quán)利應當予以適當平衡，如果允許業(yè)主大會或業(yè)主委員會隨時單方解除管理合同，將可能成為導致小區(qū)管理的極度不穩(wěn)定，也會從根本上損害業(yè)主的利益，合同性質(zhì)應以合同的本質(zhì)確定，而非根據(jù)其名稱或用詞而確定，從目前的現(xiàn)實與公共秩序考量而言，物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的有名合同“委托合同”。2003年3月21日，深圳仲裁委就小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案作出終局裁決：雙方自2003年4月1日起繼續(xù)履行雙方2001年2月18日所簽《物業(yè)管理委托合同》：小區(qū)業(yè)主委員會支付恒兆基物業(yè)公司至恢復對小區(qū)的管理狀態(tài)之日的物業(yè)管理酬金損失，每月以1.7萬元計算；業(yè)主委員會還需支付恒兆基物業(yè)所花費的部分律師費和仲裁費。陷入僵局：恒兆基物業(yè)要求執(zhí)行仲裁裁決，新的業(yè)主委員會向法院提交不予執(zhí)行仲裁裁決申請書，法院認為執(zhí)行有很大難度恒兆基物業(yè)認為，任何招標及合同的簽訂，都必須依法進行并不得損害第三人的利益。北方物業(yè)在明知原合同未依法解除的情況下，仍與業(yè)主委員會簽訂合同并強行進駐，是對恒兆基物業(yè)權(quán)利的明顯侵害。裁決書下發(fā)后，恒兆基物業(yè)強烈要求依法執(zhí)行仲裁裁決，維護該公司的合法利益。4月9日，恒兆基物業(yè)向深圳市龍崗區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行仲裁裁決。接到裁決書，東方半島花園的新業(yè)主委員會在小區(qū)張貼告示，稱仲裁裁決不公平，他們認為業(yè)主自治是物業(yè)管理法規(guī)的基本原則，廣大業(yè)主通過業(yè)主大會形式，解聘不滿意的物業(yè)管理公司是法律賦予業(yè)主的一項基本權(quán)利。對此裁決他們絕不認同，也不會執(zhí)行。最近，業(yè)主委員會向龍崗區(qū)人民法院申請不予執(zhí)行仲裁裁決。新業(yè)主委員會的幾個主要成員認為，管理費上調(diào)僅僅是導火索，恒兆基物業(yè)種種不規(guī)范管理才是不受業(yè)主歡迎的主要原因，否則不會在業(yè)主大會上，受到那么多業(yè)主的排斥，投了反對票?！凹词乖诤贤趦?nèi)，但大多數(shù)投反對票的業(yè)主已經(jīng)無法忍受物業(yè)公司的服務了，難道還要忍下去嗎？”一位業(yè)主委員會的成員說。據(jù)了解，龍崗區(qū)人民法院認為，由于業(yè)主委員會不配合，執(zhí)行有很大的難度`。至今，東方半島花園仍由在原物業(yè)管理合同爭議期間舉行的招標會中中標的北方物業(yè)進行管理。據(jù)該公司的一項調(diào)查，目前業(yè)主對其滿意率為依法“炒”管家第一部全國性的物業(yè)管理行政法規(guī)——《物業(yè)管理條例》頒布施行，標志著物業(yè)管理行業(yè)進入一個新的發(fā)展階段。布吉鎮(zhèn)東方半島花園的連環(huán)糾紛已經(jīng)持續(xù)了一年多了，如今恒兆基物業(yè)已向龍崗區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行仲裁裁決，但業(yè)主委員會也提交了不予執(zhí)行仲裁裁決的申請，孰是孰非尚不得而知。幾位參與《物業(yè)管理條例》制訂的物管專家指出，撇開東方半島花園物業(yè)管理其它方面的糾紛不作評判，深圳仲裁委裁決書中對物業(yè)管理合同性質(zhì)作出的判定，對物業(yè)管理行業(yè)還是有一定的現(xiàn)實意義的。專家說，物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的有名合同“委托合同”。合同的性質(zhì)應按合同的本質(zhì)來定，而非根據(jù)其名稱或用詞來確定，業(yè)主委員會不能以物管合同為委托合同，從而以委托方名義單方隨時解除合同。這進一步明確了物業(yè)管理合同的性質(zhì)，與《物業(yè)管理條例》精神相符合，在該條例中，物業(yè)服務合同已不再有“委托”二字。突出業(yè)主的權(quán)利，是剛出臺的《物業(yè)管理條例》的一個特點。為了維護全體業(yè)主的共同利益，條例專設一章，對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作了五個方面的規(guī)定。其中，新條例規(guī)定，業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。專家指出，根據(jù)規(guī)定，三分之二的業(yè)主通過“炒”管家后，還需要按法律、法規(guī)的規(guī)定，依法定的程序去落實，以維護物業(yè)管理合同的嚴肅性、法律的嚴肅性。過去的物業(yè)糾紛，有不少是因為法規(guī)的不完善，使之越演越烈。《物業(yè)管理條例》出臺實施后，將為物業(yè)管理公司依法管理和服務、業(yè)主依法遵循自己應盡的義務提供了行為規(guī)范，減少糾紛，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。東方半島花園連環(huán)糾紛全景透視[背景資料：東方半島花園連環(huán)糾紛事略]1、1998年10月31日，位于深圳關(guān)外布吉鎮(zhèn)、占地面積6.35萬平方米、建筑面積14.08萬平方米的東方半島花園小區(qū)入伙，由開發(fā)商下屬深圳市恒兆基物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“恒兆基物業(yè)”）提供一體化的物業(yè)管理服務，管理費價格為：多層住宅0.60元/平方米·月，小高層（帶電梯）1.45元/平方米·月，商鋪1.60元/平方米·月。2、2000年8月，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會成立，共有9名業(yè)主當選為業(yè)主委員會委員。3、2001年2月18日，恒兆基物業(yè)與第一屆業(yè)主委員會正式簽訂《物業(yè)管理委托合同》，管理費價格維持不變，合同期限為3年。4、2002年2月25日，第一屆業(yè)主委員會召開會議，對2001年度小區(qū)物業(yè)管理工作進行總結(jié)評審，最后以書面形式高度評價了恒兆基物業(yè)一年來的管理、服務工作。5、2002年3月17日，經(jīng)小區(qū)第一屆業(yè)主委員會審議通過，并報深圳市龍崗區(qū)物價檢查所備案，恒兆基物業(yè)及小區(qū)管理處以書面通知的形式正式將管理費價格提升一事及新的價格標準公之于眾。新的管理費價格標準為：多層住宅0.85元/平方米·月，小高層（帶電梯）2.10元/平方米·月，商鋪2.20元/平方米·月。6、2002年3月23日晚上，由部分業(yè)主牽頭組織的小區(qū)“業(yè)主維權(quán)大會”舉行，有近300人（身份未確認）到會。由于管理處派人來維持會場秩序，一些業(yè)主圍攻推搡管理人員，并沖擊管理處，場面一度失控，后在轄區(qū)派出所的努力下，混亂局面才得到控制。會議的傾向性意見是不同意管理費價格上調(diào)。7、2002年3月28日，