項(xiàng)目開發(fā)方案

1、一、項(xiàng)目整體策劃項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位策劃受政府調(diào)控影響，高端戶型的銷售趨勢下滑，而中低端經(jīng)濟(jì)型住房的市場供應(yīng)量逐漸放大。由于總價(jià)低，正逐漸吸引越來越多的成熟的或年輕的消費(fèi)群體。因此，我們們認(rèn)為本本項(xiàng)目的的主力產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)為為經(jīng)濟(jì)型型公寓，與與周邊的的宋都房產(chǎn)產(chǎn)和保利利房產(chǎn)開開發(fā)樓盤盤，共同同形成具具有較大大規(guī)模公公寓群。消費(fèi)人群定定位按置業(yè)目的的分按區(qū)區(qū)域分第一目標(biāo)：為投資資及改善善性購房房者第一一目標(biāo)：下沙城城原居住住者第二目標(biāo)：剛需及及改善型型購房者者第二目目標(biāo)：外外來人口口與周邊邊進(jìn)城者者第三目標(biāo)：剛需自自住購房房者第三三目標(biāo)：市區(qū)及及其他區(qū)區(qū)塊投資資者按職業(yè)群分分第一目標(biāo)：臨近商商業(yè)地塊塊從業(yè)

2、人人員第二目標(biāo)：教職工工第三目標(biāo)：大學(xué)城城留杭發(fā)發(fā)展的畢畢業(yè)生第四目標(biāo)：企業(yè)白白領(lǐng)建筑風(fēng)格定定位如今年的購購買者，大大都喜歡歡歐式的的、美式式的風(fēng)格格，隨著著購買群群體素質(zhì)質(zhì)的提高高，喜歡歡的風(fēng)格格也越來來越多樣樣化。應(yīng)應(yīng)該講，貼貼近現(xiàn)代代人們的的生活品品味，將將會是市市場主導(dǎo)導(dǎo)的產(chǎn)品品線，應(yīng)應(yīng)具有比比較廣闊闊的市場場前景。這這種風(fēng)格格不過分分拘泥于于其是歐歐洲的、美美式的，還還是中國國式的，而而是多種種建筑元元素的綜綜合，為為我所用用，滿足足消費(fèi)群群的需求求，因此在設(shè)設(shè)計(jì)上，集集合豎向向的裝飾飾線條，塑塑造出幾幾何線條條明朗和和色調(diào)明明快的建建筑外立立面，大大膽地運(yùn)運(yùn)用色彩彩的拼接接、材質(zhì)質(zhì)

3、的聯(lián)姻姻，表現(xiàn)現(xiàn)出多種種概念的的主題，和和繽紛、純純粹、休休閑、素素雅、簡簡約的風(fēng)風(fēng)格。實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代代城市人人們生活活群體對對個(gè)性和和有品質(zhì)質(zhì)生活的的追求。在空間內(nèi)打打造精致致格局，采采用全球球采購的的方式來來實(shí)現(xiàn)定定制化精精裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。東東方和西西方，古古典和現(xiàn)現(xiàn)代的設(shè)設(shè)計(jì)元素素，被運(yùn)運(yùn)用到不不同的主主題設(shè)計(jì)計(jì)里，不不同的細(xì)細(xì)節(jié)中；讓居住住其間的的人們不不斷享受受視覺與與觸覺的的新意。戶型定位根據(jù)地塊附附近是大大學(xué)城以以及將建建設(shè)的商商業(yè)區(qū)的的位置條條件，下下沙沿江江生態(tài)居居住區(qū)的的趨勢現(xiàn)現(xiàn)金主要要是“兩室一一廳”的為主主，不管管在選擇擇質(zhì)量和和價(jià)格方方面，對對于下沙沙的人流流的群體體（年輕輕

4、群體）來來說，“兩室一一廳”是最合合適的選選擇。以以下圖示示是近幾幾年來下下沙在受受物業(yè)戶戶型的分分布：.建議戶型價(jià)格定位值得一提的的是：項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)價(jià)130000元元在下沙沙樓盤中中毫無優(yōu)優(yōu)勢。目目前，下下沙樓盤盤幾乎都都在降價(jià)價(jià)促銷，尤尤其是 HYPERLINK /loupan/238356.html 金金隅觀瀾瀾時(shí)代、 HYPERLINK /loupan/238480.html 世茂廣廣場等單單價(jià)幾乎乎都在萬萬元以下下，唯一一較之高高價(jià)的盤盤也屬于于地力較較好的下下沙最中中心的區(qū)區(qū)塊盤 HYPERLINK /loupan/238429.html 金金沙湖11號公寓寓（均價(jià)價(jià)170000-1

5、80000元元）。大家都知道道，樓市市動蕩之之時(shí)，只只要下沙沙板塊的的樓盤價(jià)價(jià)格有所所妥協(xié)波波動，總總能換來來一定的的成交量量。該盤盤前頭的的保利灣灣天地、世世茂等盤盤屈膝降降價(jià)才換換來熱銷銷場面宋宋都晨光光國際、保利江江語海為為代表。宋都晨光國際在14500/平方米左右；保利江語海公寓面積在80-140平方米，1400/平方米，吸引大批年輕的人群，開盤銷售后形勢一直較好。再根據(jù)消費(fèi)人群主要是屬于中高端消費(fèi)水平，并且有大多數(shù)是外來人員，教師以及留杭的畢業(yè)大學(xué)生。下沙板塊112月均均價(jià)1112399元/平平米1.556%江江干2000677元/平平米3.557%下沙房價(jià)因此，本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品的價(jià)格

6、格主體定定位，單單價(jià)為113800/平方方米左右右，總價(jià)價(jià)價(jià)位建議議在1220-2440萬左左右為宜宜。銷售方面下沙板塊已已逐步深深得杭州州人垂青青，銷售售總體較較為火爆爆。如海海天城、保保利東灣灣、夢琴琴灣、伊伊薩卡國國際城等等等目前前銷售狀狀況良好好。保利東灣 德德嘉金沙沙陽光 金隅觀瀾時(shí)時(shí)代 金茂濱濱江花園園銷售方面總總分析：下沙的的發(fā)展完完全是政政府主導(dǎo)導(dǎo)型，依依靠政府府強(qiáng)有力力的規(guī)劃劃將下沙沙這一張張白紙描描繪成現(xiàn)現(xiàn)在美麗麗的圖畫畫。通過過大學(xué)城城計(jì)劃與與投資優(yōu)優(yōu)惠措施施帶動區(qū)區(qū)域的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化、配配套、交交通等發(fā)發(fā)展，從從而為房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展與成成熟提供供了空間間與機(jī)會會。

7、售價(jià)價(jià)一路呈呈上漲趨趨勢，隨隨著大量量的房地地產(chǎn)投資資（四大大房產(chǎn)大大鱷等）受受關(guān)注程程度逐漸漸提高，區(qū)域地位也是今非昔比，逐漸得到購房者的認(rèn)可，其價(jià)格走勢一直為業(yè)內(nèi)人士看好。二、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃總面積：2221661平方方米建設(shè)用地面面積：2221661平方方米規(guī)劃建筑面面積：6620550.88平方米米綠地率：不不小于330%容積率：00.5004 規(guī)劃用途：住宅（設(shè)設(shè)配套公公建）用用地總戶數(shù)4450戶戶總居住人口口 12250人人公寓：4550戶414400平平方米（80130平方米/戶）。公建：（商商服、幼幼兒園、物物管等）1101000m2。停車庫：半半地下停停車庫995500平方米

8、米。主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目主要技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)序號項(xiàng)目用地面積(平方米米)建筑面積(平方米米)建筑密度容積率備注1小區(qū)總用地地面積5450002地上建筑面面積620500.830%0.50443 住宅宅414000共計(jì)4500戶4地下建筑面面積95505配套 其其中:社社區(qū)服務(wù)務(wù)站200 200 門衛(wèi)室、垃垃圾站 小區(qū)區(qū)綠化及及小品6,6000 公建101000 自行行車棚440 四、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)和進(jìn)度度安排規(guī)劃說明地塊建議規(guī)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)用地性質(zhì) 住宅(設(shè)配配套公建建）用地地 總用地面積積 221611平方米米 代征地面積積 無 凈地面積 221611平方米米 容積率 綜合容積率率2

9、.66 總建筑面積積 620500.8平平方米 住宅414400平平方米，配配套公建建面積 101000平方米米 凈地容積率率 地庫面積995500平方米米 建筑密度 30% 綠地率 30%. 建筑間距要要點(diǎn) 滿足國家及及杭州市市日照間間距規(guī)定定 退紅線要求求 高層建筑后后退綠化化控制線線不小于于3米，后后退道路路紅線不不小于88Q米，后后退北側(cè)側(cè)用地邊邊界不小小于155Q米且且不小于于0.33H 配套要求 機(jī)動車停車車位1個(gè)個(gè)/戶，非非機(jī)動車車停車位位2.00個(gè)/戶戶，配套套公建面面積13352.5平方方米 交通規(guī)劃要要點(diǎn) 機(jī)動車出入入口設(shè)在在東側(cè)規(guī)規(guī)劃道路路上 其他規(guī)劃要要點(diǎn) 圍墻通透美美

10、觀，后后退綠化化控制線線不小于于0.55米，后后退道路路紅線不不小于11米 土地整理及及前期開開發(fā)進(jìn)度度 本本項(xiàng)目地地上建筑筑物清理理及改變變土地用用途與土土地轉(zhuǎn)讓讓時(shí)間預(yù)預(yù)計(jì)為220111年10月至至20114年12月。同同時(shí)開展展前期市市場調(diào)查查、項(xiàng)目目開發(fā)和和營銷方方案策劃劃、初步步可行性性分析，規(guī)規(guī)劃、建建筑、建建筑施工工設(shè)計(jì)，項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)建建等工作作。本項(xiàng)目擬用用42月時(shí)時(shí)間，工工期（338個(gè)月月）：220111年100月20014年12月，分分二期開開發(fā)。第一期大約約20111年110月至至20112年112月，第第二期220133年01月至至20114年112月完完成。項(xiàng)目進(jìn)度表表項(xiàng)

11、目進(jìn)度 2011年年 2012年年 2013年年 2014 10111202 0406 0810 12 02 04 06 08 10 12 02 04 060810前期工程 基礎(chǔ)工程 主體結(jié)構(gòu)工工程 設(shè)備安裝工工程 室內(nèi)外裝修修工程 紅線內(nèi)外工工程 公建配套工工程 竣工驗(yàn)收 銷售 分期開發(fā)建建筑類型型及規(guī)模模根據(jù)項(xiàng)目分分期計(jì)劃劃及各地地塊相關(guān)關(guān)指標(biāo)數(shù)數(shù)據(jù)整理理，可以以得出分分期開發(fā)發(fā)的建筑筑類型及及規(guī)模如如下表平宅1390001390002750002750004140002750000五、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營方案案項(xiàng)目經(jīng)營策策略首先，本項(xiàng)項(xiàng)目的競競爭策略略是“用產(chǎn)品品與服務(wù)務(wù)說話”，從客客觀條件件而言

12、，我我們以良良好的質(zhì)質(zhì)量，精精品戶型型為競爭爭優(yōu)勢，以以 “我們的的房子是是精品，我我們的服服務(wù)是一一流”，“用好的的產(chǎn)品賺賺取更多多的利潤潤”為取脂脂戰(zhàn)略，充充分發(fā)揮揮自身產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢勢，發(fā)揮揮最大競競爭力。其其次、時(shí)時(shí)間就是是金錢的的原則，房房地產(chǎn)市市場變化化很快，在在合理計(jì)計(jì)劃的前前提下，把把時(shí)間性性效果放放在首位位，把握握方向，當(dāng)當(dāng)斷則斷斷，提高高項(xiàng)目操操作效率率。項(xiàng)目推進(jìn)策策略回籠資金與與項(xiàng)目推推進(jìn)合理理性是項(xiàng)項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)策略考考慮的最最核心因因素。運(yùn)運(yùn)作本項(xiàng)項(xiàng)目所需需的資金金可能有有一定不不足，需需要前期期一定量量的投入入，可考考慮項(xiàng)目目的土地地抵押貸貸款。就就項(xiàng)目開開發(fā)推進(jìn)進(jìn)而言，本

13、本項(xiàng)目采采用分期期推進(jìn)的的策略，達(dá)達(dá)到回籠籠部分資資金的作作用。項(xiàng)目的初步步定位結(jié)合下沙新新城“國際”、“現(xiàn)代”、“人文”的城市市特質(zhì)，本本項(xiàng)目以以“家在公公園里，公公園在家家里”作為設(shè)設(shè)計(jì)宗旨旨，在立立面風(fēng)格格、園林林景觀、戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)等方面面都將聯(lián)聯(lián)合國際際一流團(tuán)團(tuán)隊(duì)，融融合寶龍龍地產(chǎn)以以往的住住宅開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，致致力于打打造一個(gè)個(gè)高品質(zhì)質(zhì)、內(nèi)涵涵豐富的的小區(qū)。租售比例 預(yù)預(yù)計(jì)項(xiàng)目目至竣工工投入使使用時(shí)，住住宅部分分能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)1000%的銷銷售，商商業(yè)、車車位部分分能銷售售30%。為方方便計(jì)算算，假設(shè)設(shè)未銷售售的商業(yè)業(yè)、車位位的租賃賃期在項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)經(jīng)營期期的第四四年開始始。五年年后（即即項(xiàng)目開開始后的的第8年年）全部部轉(zhuǎn)售。銷售進(jìn)度與與價(jià)格住宅銷售進(jìn)進(jìn)度序號銷售時(shí)間合計(jì)2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年(即轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售年)1銷售比例100%18%57%25%2銷售面積(平方米米)4140007392236888103200