證大聯(lián)樣寫字樓項目產(chǎn)品說明書doc20

1、證大聯(lián)樣寫字樓項目產(chǎn)品說明書通過調(diào)查分析，傳媒、電信、咨詢、IT、金融、文化傳播、中介代理、貿(mào)易、小型拍賣行、工坊等行業(yè)可能是本項目比較有潛力的租賃群體。以下簡單介紹這些行業(yè)的狀況?？傮w分布以上行業(yè)在在上海五五大商業(yè)業(yè)圈中的的分布比比較均勻勻，其中中徐家匯匯區(qū)域市市場相對對較小，與與徐家匯匯主要功功能定位位在服飾飾與休閑閑購物方方面有關(guān)關(guān)。陸家家嘴區(qū)域域則是金金融和貿(mào)貿(mào)易性公公司比較較集中，咨咨詢業(yè)也也占有相相當(dāng)比重重；南京京西路和和淮海中中路是上上海歷史史和文化化氣息最最濃郁的的區(qū)域，傳傳統(tǒng)經(jīng)濟濟及創(chuàng)意意經(jīng)濟的的主力，即即傳媒、咨咨詢、拍拍賣行、文文化傳播播、工坊坊等相當(dāng)當(dāng)集中，且且檔次很很

2、高；而而虹橋主主要依托托古北經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)，貿(mào)貿(mào)易和中中介代理理比較集集中。傳媒行 業(yè) 特 征描 述區(qū)域分布以南京西路路、淮海海中路為為主，包包括附近近眾多的的歷史路路段辦公人員構(gòu)構(gòu)成編輯記者、版版面設(shè)計計、廣告告業(yè)務(wù)員員重要辦公設(shè)設(shè)備聯(lián)網(wǎng)的電腦腦系統(tǒng)、排排版和印印刷輸出出設(shè)備、攝攝影、投投影和放放映設(shè)備備包括專專門放映映室、資資料室等等電信行 業(yè) 特 征描 述區(qū)域分布分布相當(dāng)分分散，五五大商圈圈占全市市比重較較小，以以徐家匯匯和南京京西路為為主，注注重交通通和人流流量辦公人員構(gòu)構(gòu)成研發(fā)技術(shù)人人員，上上游業(yè)務(wù)務(wù)人員，銷銷售人員員，售后后服務(wù)人人員重要辦公設(shè)設(shè)備功能強大的的聯(lián)網(wǎng)電電腦系統(tǒng)統(tǒng)、展示

3、示接待室室、中型型會議室室等咨詢行 業(yè) 特 征描 述區(qū)域分布分布相當(dāng)集集中，尤尤其集中中在陸家家嘴和淮淮海中路路等處的的高檔寫寫字樓辦公人員構(gòu)構(gòu)成業(yè)務(wù)人員，專專業(yè)人員員（注冊冊審計師師、會計計師、精精算師等等），行行業(yè)研究究人員等等重要辦公設(shè)設(shè)備中型會議室室、投影影儀和放放映室等等IT行 業(yè) 特 征描 述區(qū)域分布大多分布在在各區(qū)的的孵化中中心，在在商圈邊邊緣，獲獲得商務(wù)務(wù)便捷，同同時降低低場地成成本辦公人員構(gòu)構(gòu)成業(yè)務(wù)人員，專專業(yè)人員員（編程程人員、游游戲開發(fā)發(fā)人員等等），售售后服務(wù)務(wù)人員等等重要辦公設(shè)設(shè)備研發(fā)實驗室室、功能能強大的的網(wǎng)絡(luò)設(shè)設(shè)備和電電腦設(shè)備備、產(chǎn)品品展示空空間金融行 業(yè) 特 征描

4、 述區(qū)域分布商務(wù)區(qū)中心心最集中中，陸家家嘴主要要為大型型財團，中中小型金金融類公公司分布布比較均均勻辦公人員構(gòu)構(gòu)成業(yè)務(wù)人員，專專業(yè)人員員（審計計師、會會計師、資資產(chǎn)評估估師等）等等重要辦公設(shè)設(shè)備計算機網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、保密密設(shè)備或或者空間間、內(nèi)部部安全系系統(tǒng)、檔檔案資料料空間文化傳播行 業(yè) 特 征描 述區(qū)域分布整體上比較較分散，以以南京西西路和淮淮海中路路較為集集中，其其次為虹虹橋辦公人員構(gòu)構(gòu)成業(yè)務(wù)人員、創(chuàng)創(chuàng)意人員員（文案案、美術(shù)術(shù)設(shè)計、攝攝影、策策劃等）、制制作人員員（戶外外媒體制制作工人人）重要辦公設(shè)設(shè)備電腦網(wǎng)絡(luò)設(shè)設(shè)備、攝攝影和放放映設(shè)備備及放映映室、制制作工間間等中介代理行 業(yè) 特 征描 述區(qū)域分

5、布比較分散，虹虹橋和徐徐家匯比比較集中中，在商商務(wù)區(qū)邊邊緣地帶帶比較多多辦公人員構(gòu)構(gòu)成業(yè)務(wù)人員重要辦公設(shè)設(shè)備會議室、電電腦網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、國際際國內(nèi)長長途貿(mào)易行 業(yè) 特 征描 述區(qū)域分布在虹橋和陸陸家嘴兩兩個區(qū)域域相當(dāng)集集中，且且規(guī)模較較大；其其余各區(qū)區(qū)分布均均勻，規(guī)規(guī)模不一一辦公人員構(gòu)構(gòu)成業(yè)務(wù)人員、專專業(yè)人員員（跟單單、質(zhì)檢檢等）重要辦公設(shè)設(shè)備會議室、電電腦網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、國際際國內(nèi)長長途小型拍賣行行行 業(yè) 特 征描 述區(qū)域分布整體數(shù)量比比較少，在在南京西西路和淮淮海中路路比較集集中辦公人員構(gòu)構(gòu)成業(yè)務(wù)人員、專專業(yè)人員員（評估估師、鑒鑒定專家家等）重要辦公設(shè)設(shè)備展示廳、拍拍賣廳、內(nèi)內(nèi)部安全全設(shè)施等等工坊行 業(yè)

6、 特 征描 述區(qū)域分布整體數(shù)量比比較少，在在南京西西路和淮淮海中路路、虹橋橋等高檔檔購物場場所內(nèi)或或者附近近集中辦公人員構(gòu)構(gòu)成銷售人員、技技術(shù)人員員重要辦公設(shè)設(shè)備展示空間、制制作工間間、制作作設(shè)備等等信 息 提提 示行 業(yè)描 述區(qū)域分布成長型的的企業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)有向向浦東聚聚焦的傾傾向，尤尤其金融融與信息息科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的偏偏好明顯顯辦公人員構(gòu)構(gòu)成20-550人/單位 為主力力構(gòu)成 20人人/單位位 為次次主力構(gòu)構(gòu)成辦公空間特特殊構(gòu)成成展示 文化化/貿(mào)易易交易 文化/貿(mào)易/拍賣/金融工作室 文化化/咨詢詢（律師師）設(shè)備室 文化化/ITT、電信信/貿(mào)易易/工坊坊/金融融制作室 文化化/貿(mào)易易/工坊坊接待室

7、 中介介/咨詢詢 辦公硬件件要求網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)/安全全系統(tǒng)/泊車系系統(tǒng)/空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)/電梯梯系統(tǒng)指示系統(tǒng)統(tǒng)商務(wù)輔助助系統(tǒng)（大大堂/會會議室/商務(wù)中中心/展展示廳/交易廳廳等）商業(yè)系統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn) 品 框 架 定 位基 本 指指 標(biāo)用地面積5492平平方米總建筑面積積332266.6平平方米容積率6.05建筑密度（暫暫定）55%建筑層高200 （2個個/單元元）面 積 定定 位面積段配比實際使用面面積100-1150平平方米22%100-1150平平方米200-3300平平方米55%200-3300/3000-5000平方方米50015%700-110000平方米米其他8%商 業(yè) 配配 套 定 位位商業(yè)面積

8、3000-40000平方方米商業(yè)定位內(nèi)庭式主題題商業(yè)街街區(qū)品牌/商務(wù)務(wù)/核心心客戶針針對性會展：其其中包括括：會議議、行業(yè)業(yè)交流、一一般聚會會、專題題論壇、新新產(chǎn)品發(fā)發(fā)布與宣宣傳、小小型特色色展覽、教教育與旅旅行咨詢詢、文化化展示與新型型旅游產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計CLUBB 商商界聚會會場所/休閑商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)可分為為幾大類類別：吧類：酒吧吧、咖啡啡吧、藝藝術(shù)吧 文化藝術(shù)類類：特色色書店（比比如說旅旅游書店店、外文文書店等等等）、高高檔音響響店、畫畫廊、數(shù)數(shù)字影像像店品牌專賣點點：以經(jīng)經(jīng)營一二二線時尚尚品牌為為主 餐飲類：快快餐、中中式特色色餐飲、西西式風(fēng)情情餐廳、主主題餐廳廳、高檔檔糖果店店、特色色咖啡店

9、店、冰/甜品點點家居商業(yè)類類：小型型超市、鮮鮮花、禮禮品航空中介及及銀行：鉆飾/手表表/古董董：商務(wù)中心：內(nèi)庭式商業(yè)街效果演示內(nèi)庭式商業(yè)街效果演示辦公樓配配套設(shè)施施分析車 位位 指 標(biāo)英國仲量聯(lián)聯(lián)行指標(biāo)標(biāo)英國世邦魏魏理仕指指標(biāo)新地產(chǎn)推薦指標(biāo)車位分布密密度（個個/平米米）1個/2550平米米1個/2000平米米1個/1550平米米寫字樓等級級5A級5A級5A級電 梯梯 指 標(biāo)平均80000平方方米擁有有一部電電梯，電電梯的平平均等待待時間在在488分鐘400050000平方方米擁有有一部電電梯，平平均等待待時間為為45秒秒空 調(diào)調(diào) 新 風(fēng) 系 統(tǒng)甲級寫字樓樓每人每每小時獲獲得的新新風(fēng)量為為50-

10、60立立方米，為為普通寫寫字樓的的兩倍（每每人每小小時300立方米米）燃?xì)忮仩t，水水冷系統(tǒng)統(tǒng)組合空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)，244小時單單戶自由由開關(guān)、自自由調(diào)節(jié)節(jié)室內(nèi)溫溫度，并并可以精精確地進進行分戶戶計量費費用 供 電 說 明明供電容量：應(yīng)能適適應(yīng)將來來用電設(shè)設(shè)備的增增加，用用電量增增大的需需要，變變電所設(shè)設(shè)計時應(yīng)應(yīng)為將來來的擴容容而預(yù)留留足夠的的空間，一一般在1100000Kww-1220000Kw（根根據(jù)本案案面積而而定）供電電源質(zhì)質(zhì)量：必必須符合合以下規(guī)規(guī)定： 電壓波波動不大大于15 頻率率變化不不大于0.55Hz 波形失失真率不不大于88 允允許斷電電持續(xù)時時間為442000mss給 水水 系

11、統(tǒng)全自動變頻頻標(biāo)準(zhǔn)給給水系統(tǒng)統(tǒng)，衛(wèi)生生間244小時水水源熱泵泵板換熱熱水，直直飲水入入戶供應(yīng)應(yīng)，中水水系統(tǒng)（滿滿足SOOHO辦辦公的需需求）分 攤 說說 明全樓分?jǐn)偅翰糠止芄芫O(shè)設(shè)備機房房，物業(yè)業(yè)用房，公公共走道道，樓梯梯間及前前室，電電梯間，寫寫字樓入入口大堂堂，消防防控制室室，電纜纜分界室室，電話話交接間間，煤氣氣表間，水水箱間，衛(wèi)衛(wèi)星電視視機房及及公用墻墻體面積積的1/2商務(wù)分?jǐn)偅鹤詣臃龇鎏?，公公共衛(wèi)生生間，過過道，大大堂部分分機房，樓樓梯間及及前室，部部分管井井寫字樓分?jǐn)倲偅盒嘛L(fēng)風(fēng)機房，弱弱電間，服服務(wù)間，走走道，公公共衛(wèi)生生間，樓樓梯間及及前室，電電梯間，部部分管井井配 套套 建

12、議電梯商場設(shè)置22部自動動扶梯/辦公樓樓設(shè)置55部客梯梯/設(shè)置置1部消消防貨梯梯/3米米/秒車位200個能耗100000-1220000Kv，兩兩路供電電，自備備發(fā)電機機組，保保證3小小時獨立立供電照明公共照明5500llux空調(diào)燃?xì)忮仩t，水水冷系統(tǒng)統(tǒng)組合空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)，244小時單單戶自由由開關(guān)、自自由調(diào)節(jié)節(jié)室內(nèi)溫溫度，并并可以精精確地進進行分戶戶計量費費用新風(fēng)甲級寫字樓樓每人每每小時獲獲得的新新風(fēng)量為為50-60立立方米，為為普通寫寫字樓的的兩倍（每每人每小小時300立方米米）給水全自動變頻頻標(biāo)準(zhǔn)給給水系統(tǒng)統(tǒng)，衛(wèi)生生間244小時水水源熱泵泵板換熱熱水，直直飲水入入戶供應(yīng)應(yīng)，中水水系統(tǒng)（滿滿足SOOHO辦辦公的需需求）承重樓板承重不不小于5500kkPa/平方米米柱間距考慮辦公樓樓的實際際利用率率，及可可分割性性，（建建議8.255米）大堂500平平方米，挑挑空（兩兩層裙房房）設(shè)計市內(nèi)跌跌落式水水景或水水幕墻/設(shè)置置大堂接接待前臺臺/大樓樓客戶銘銘牌/自自動感應(yīng)應(yīng)門、旋旋轉(zhuǎn)門/大理石石地面、裝裝飾墻/喬木綠綠化、軟軟裝修、裝裝置畫、公公共休息息區(qū)走道珍珠白石材材地面、復(fù)復(fù)合壁布布墻面、礦礦棉吸音音板吊頂頂辦公區(qū)域地面拋光磚磚、乳膠膠漆墻面面、進口口格柵燈燈具、礦礦棉吸音音板吊頂頂/玻璃璃幕門員工餐廳600平平方米