信和自由廣場商業(yè)策劃報告課件(-89張)

1、信和自由廣場商業(yè)策劃報告信和自由廣場商業(yè)策劃報告商業(yè)市場分析深圳商業(yè)市場概況區(qū)域市場租售模式分析項目策劃定位項目規(guī)劃建議業(yè)態(tài)定位分析項目分析項目開發(fā)模式思考報告分析框架商業(yè)市場分析深圳商業(yè)市場概況區(qū)域市場租售模式分析項目策商業(yè)市場分析深圳商業(yè)市場概況南山區(qū)域市場商業(yè)市場分析深圳商業(yè)市場概況南山區(qū)域市場一、深圳商業(yè)市場概括人民南商圈現(xiàn)狀隨著城市中心區(qū)的西移，逐漸趨冷改造措施沒有改變頹勢，目前主要以 港人消費為主，本地高收入人群已 較少光顧 目前人民南商場一層租金保持在 400-600元/平方米，其他樓層空置 率較高經(jīng)營不善的街鋪一、深圳商業(yè)市場概括人民南商圈現(xiàn)狀隨著城市中心區(qū)的西移，逐漸 三千多

2、家商鋪中有三分之一是港人 投資開設(shè)的，租金在多在400-1000元/ 平方米 平時客流量2030萬人次，周末則有 40-50萬人次，節(jié)假日最高可達(dá)80萬人東門商圈現(xiàn)狀中低檔次為主，客戶主要是深圳中低 收入階層、外地游客及北上購物的港人人氣極旺東門商業(yè)街一、深圳商業(yè)市場概括 三千多家商鋪中有三分之一是港人平時客流量2030萬人次 形成了電子等20多個專業(yè)市場，改造后將成為深圳業(yè)態(tài)最全的商圈 日車流量近10萬輛次；日人流量達(dá)3050萬人次，客流高峰達(dá)到50萬人次華強(qiáng)北商圈現(xiàn)狀租賃市場發(fā)達(dá)，繁華地段租金在1000元/月以上消費者年齡主要主是2535歲公司的白領(lǐng)階層，總體層次比東門商圈高 一、深圳商業(yè)

3、市場概括 形成了電子等20多個專業(yè)市場，改造后將成為深圳業(yè)態(tài)最全的商圈逐漸西移人均售消費額9400元/年，0.96平方 米/人。按網(wǎng)點數(shù)量算近90%是小門店5000平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施已達(dá)432家，營業(yè)面積已占零售總面積的38.5%餐飲業(yè)是近年來我市增長最快的行業(yè)代表現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢的一體的各類大型購物中心數(shù)量仍顯不足商圈多極化規(guī)?；_發(fā)專業(yè)化深圳商業(yè)市場小結(jié)商圈逐漸西移商圈規(guī)?；_發(fā)深圳商業(yè)市場小結(jié)二、區(qū)域商業(yè)市場概括南山商業(yè)文化中心區(qū)以南海大道為中軸線,由南海中軸商圈和南海中心商圈兩大商圈組成，是未來深圳特區(qū)西部的商業(yè)中心，商務(wù)中心和文化中心。總體概況二、區(qū)域商業(yè)市場概括南山商業(yè)文化中

4、心區(qū)以南海大總體概況南海大道是南山的中軸商業(yè)大動脈,已經(jīng)形成自身 獨有的商業(yè)氛圍;南海中軸商圈以南海大道為軸線,北起南頭,南至 蛇口,本項目位于兩者的中心;研究南海中軸線的商業(yè)業(yè)態(tài)對于本項目而言是良 好的借鑒.南海中軸商圈-線性分析南海大道南頭蛇口本案南海大道是南山的中軸商業(yè)大動脈,已經(jīng)形成自身南海中軸商圈-南山中心區(qū)南海大道周邊大型商業(yè) 項目 業(yè)態(tài)1 友誼城百貨 中高檔服裝皮具2 兒童世界 童裝、玩具3 海雅百貨 大型女裝百貨4 南山書城 圖書5 新一佳 超市6 集美堂 裝飾產(chǎn)品7 金暉家居 家居 8 新街口 電器9 禾麗名店 電器和服裝10 花園城MALL 以餐飲、服裝、影院、 超市、建材

5、為主海中軸商業(yè)業(yè)態(tài)南山中心區(qū)南海大道周邊大型商業(yè) 項目 現(xiàn)有比例面積比例服裝、精品、皮包3500032%汽車20002.0%建材、家居、家電1550014%超市1447413%圖書2876428%餐飲80007.0%休閑娛樂10001.0%其它50005.0%合計109738100.0%南海中軸商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)有比例面積比例服裝、精品、皮包3500032%汽車2000以中檔大型商百貨、服裝、圖書、建材為主超市及休閑娛樂比例較小79.4%13%1.0%目前業(yè)態(tài)融合及相互配合性較好南海中軸商業(yè)小結(jié)以中檔大型商百貨、服裝、圖書、建材為主超市及休閑娛樂比例較小南海中心商圈以本項目為

6、核心,以輻射周邊4公里范圍內(nèi)的整體商業(yè)態(tài);本項目居于南油的核心,蛇口的門戶,緊臨西部通道,享有獨特的商圈優(yōu)勢;東濱路南海大道南海中心區(qū)商圈分析-圈層分析南海中心商圈以本項目為核心,以輻射周邊4公里范圍內(nèi)的整體商業(yè)115163467南海中心區(qū)商圈業(yè)態(tài)910128914項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布 項目 業(yè)態(tài)1人人樂 超市2 順電 電器3 常興天虹商場 大型女裝百貨4 崇尚百貨 大型女裝百貨5 海岸城 百貨、電影院、餐飲、 娛樂、時尚購物6 天利文化廣場7 保利文化廣場 8 蘇寧電器9 金暉家居10 集美堂11 國美電器12 海雅百貨13 新一佳14 沃爾瑪 15 人人樂16 順電17 家樂福131517

7、2115163467南海中心區(qū)商圈業(yè)態(tài)910128914項目現(xiàn)有比例增加面積新合計新業(yè)態(tài)比例百貨370007200026.7%汽車100030001.1%建材、家居、家電9000245009.1%超市400004447416.5%圖書20003076411.4%餐飲400004800017.8%休閑娛樂310003200011.9%其它10000150005.6%合計170000269738100.0%南海中心區(qū)商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)有比例增加面積新合計新業(yè)態(tài)比例百貨370007200026超市、餐飲、娛樂比例有明顯增加休閑娛樂業(yè)態(tài)仍有機(jī)會點百貨業(yè)態(tài)雖絕對量增大，但仍漲增加空間近4年新增住宅戶數(shù)為5.6萬

8、戶;商業(yè)總量由10增加到27萬9.8%10%12%影院劇院溜冰場科技娛樂南海中心區(qū)商圈小結(jié)超市、餐飲、娛樂比例有明顯增加休閑娛樂業(yè)態(tài)仍有機(jī)會點百貨業(yè)態(tài)典型案例分析保利文化廣場新街口海典數(shù)碼城常興時代廣場花園城典型案例分析保利文化廣場典型案例1【保利文化廣場】保利文化廣場業(yè)態(tài)銷售模式面積區(qū)間價格租金銷售情況街鋪內(nèi)鋪一樓A區(qū) 餐飲肯德雞B區(qū) 文化保利劇場C區(qū) 主題百貨 家樂福（地下）帶租約銷售委托經(jīng)營不賣37-45平7.1萬/平均價7萬/平300-350元/平整體銷售90二樓4055平6.9萬/平均價7萬/平250-380元/平主要客戶客戶范圍來源較廣，包括很多福田、羅湖客戶以及華僑城、香 港客戶

9、。投資客戶相對較多.典型案例1【保利文化廣場】保利文化廣場業(yè)態(tài)銷售模式面積區(qū)間價新街口業(yè)態(tài)銷售模式面積區(qū)間價格租金銷售情況一樓餐飲，大型酒樓直接銷售15-160平均價4.5萬/平最高價8.5萬/平260-350元/平05年9月份開始銷售，現(xiàn)僅剩5套左右二樓蘇寧電器不賣主要客戶客戶范圍來源周邊客戶。典型案例2【新街口】新街口業(yè)態(tài)銷售模式面積區(qū)間價格租金銷售情況一樓餐飲，直接銷售海典數(shù)碼城業(yè)態(tài)銷售模式面積區(qū)間價格租金銷售情況一樓國美概念店直接40-60平均價3.6萬/平150元/平03年開始銷售，100二樓返租3年返1018平內(nèi)街6平柜臺均價1.8 萬/平80元/平三樓不賣主要客戶年齡以3040歲

10、的男性為主，純投資，南山占80，主要以南山科技園為主，月收入在1萬以上，家庭收入在1.5萬-2萬左右.典型案例3【海典數(shù)碼城】海典數(shù)碼城業(yè)態(tài)銷售模式面積區(qū)間價格租金銷售情況一樓直接40-常興時代廣場業(yè)態(tài)銷售模式面積區(qū)間價格租金銷售情況一樓天虹百貨租 150元/平,其他300-400元/平03年開始銷售，銷售完畢.二樓返租10年,前6年10%,后4年直接收租金5-25平2.78萬/平85元/平三樓2.1萬/平55-60/平四樓1.6萬/平45元/平五樓家居9800元/平25元/平客戶南山占80%,以本地居民,純投資購買,典型案例4【常興時代廣場】常興時業(yè)態(tài)銷售模式面積區(qū)間價格租金銷售一樓租 15

11、0花園城 業(yè)態(tài)銷售模式面積區(qū)間租金銷售情況一樓黃金珠寶餐飲租街鋪45平左右 350450元/平已經(jīng)租完二樓服裝家居餐飲分區(qū)組成的形式250元/平三樓服裝餐飲200/平四樓精品餐飲書城150元/平主要客戶主要來源于福田、南山的客戶典型案例5【花園城中心】花園城 業(yè)態(tài)銷售面積租金銷售一樓黃金珠寶餐飲街鋪 350模式:一般均為直售+返租模式價格: 街鋪均價在4.5-5.5萬元/平左右租金: 街鋪在300-400元/平業(yè)態(tài): 百貨超市為主面積劃分: 街鋪在25-55平左右典型案例小結(jié)模式:一般均為直售+返租模式典型案例小結(jié)項目策劃定位租售模式分析業(yè)態(tài)定位分析項目分析項目策劃定位租售模式分析業(yè)態(tài)定位分析

12、項目分析 W-劣勢O-機(jī)會西部通道即將開通片區(qū)配套的完善，整體業(yè)態(tài)成熟規(guī)劃及組合T-威脅區(qū)域大體量商業(yè)的集中推出，對本項目的租售造成一定的壓力;政策的不可預(yù)見性;S-優(yōu)勢項目位于南山區(qū)中心位置規(guī)模優(yōu)勢項目展示面好，臨街面長片區(qū)住宅組團(tuán)逐漸成熟5層商業(yè)體量大，難消化;項目成型對規(guī)劃招商可調(diào)整 空間小項目SWOT分析 W-劣勢O-機(jī)會西部通道即將開通片區(qū)配套的完善，整體業(yè)項目SWOT分析小結(jié)1.利用項目臨街面長的優(yōu)勢,充分挖掘項目街鋪價值;2.結(jié)合周邊業(yè)態(tài),營造差異化定位;3.利用優(yōu)越的地段優(yōu)勢,創(chuàng)造項目更大利潤空間;4.考慮到已建設(shè)的原因,對商家篩選極為重要;5.利用目前市場推售的空檔期;項目S

13、WOT分析小結(jié)1.利用項目臨街面長的優(yōu)勢,充分挖掘項目項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議競爭對手選取標(biāo)準(zhǔn)1、項目具有一定規(guī)模和市場影響力2、均位于核心區(qū)或中心區(qū)邊緣地帶3、有明確商業(yè)組合定位4、有一定存續(xù)時間參考案例:海雅百貨、南山書城、友誼城百貨、兒童世界、金暉家居、保利文化廣場、海岸城購物mall、海岸寫字樓裙樓商業(yè)、花園城中心項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議競爭對手選取標(biāo)準(zhǔn)1、項目具有一定規(guī)模和市商業(yè)面積：3.6萬平方米項目定位：以女裝為主的大型百貨超市出租情況：接近100%客戶組成：南山區(qū)白領(lǐng)、深圳大學(xué)學(xué)生經(jīng)營檔次：中檔商業(yè)組合：年輕女裝、化妝品、鞋帽、皮具小結(jié)：規(guī)模較大，檔次及

14、業(yè)態(tài)定位較為合理交通便利自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理經(jīng)營比較成功周邊商業(yè)分析1海雅百貨項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議商業(yè)面積：3.6萬平方米小結(jié)：周邊商業(yè)分析1海雅百貨項目商業(yè)面積：3.5萬平方米項目定位：各類圖書出租情況：接近80%客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶經(jīng)營檔次：中檔圖書商業(yè)組合：大型圖書超市、特色書店、品牌餐飲小結(jié)：規(guī)模較大，檔次及業(yè)態(tài)定位較為合理交通便利填補市場空白經(jīng)營較為成功周邊商業(yè)分析2南山書城項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議商業(yè)面積：3.5萬平方米小結(jié)：周邊商業(yè)分析2南山書城項小結(jié)：規(guī)模較小，品種不全檔次及業(yè)態(tài)定位雖然合理，但由于各種原因，未能完成經(jīng)營情況較為不善商業(yè)面積：0.9萬平方米項目

15、定位：以高檔男女服裝、皮包百貨出租情況：一、二接近100%，三樓50%客戶組成：南山區(qū)高端客戶經(jīng)營檔次：中高檔商業(yè)組合：男女服飾、皮具、眼鏡、珠寶周邊商業(yè)分析3友誼城百貨項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：商業(yè)面積：0.9萬平方米周邊商業(yè)分析3友誼城百貨商業(yè)面積：0.5萬平方米項目定位：兒童用品專業(yè)市場出租情況：接近100%客戶組成：周邊居民經(jīng)營檔次：中檔經(jīng)營品種：童裝、玩具小結(jié)：主題明確、周邊客戶群充足整體分租、統(tǒng)一管理降低經(jīng)營風(fēng)險自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理周邊商業(yè)分析4兒童世界項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議商業(yè)面積：0.5萬平方米小結(jié)：周邊商業(yè)分析4兒童世界項小結(jié)：規(guī)模較大，周邊競爭較小自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營

16、管理商業(yè)面積：2.2萬平方米項目定位：傳統(tǒng)家居、家品出租情況：85%客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶經(jīng)營檔次：中檔商業(yè)組合：家具、家品 周邊商業(yè)分析5金暉家居項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：商業(yè)面積：2.2萬平方米周邊商業(yè)分析5金暉家居項小結(jié)：分割出售、不利于形成統(tǒng)一商業(yè)定位及主題難以統(tǒng)一經(jīng)營管理商業(yè)面積：4萬平方米項目定位：無統(tǒng)一定位出租情況： 客戶組成：核心區(qū)周邊客戶經(jīng)營檔次： 商業(yè)組合：預(yù)計以小型餐飲、服裝、精品為主周邊商業(yè)分析6海岸城寫字樓項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：商業(yè)面積：4萬平方米周邊商業(yè)分析6海岸城寫字樓項小結(jié)：地理位置優(yōu)越，區(qū)域無競爭對手由于沃爾瑪進(jìn)駐多時，市場成熟度高招商基本結(jié)束

17、商業(yè)面積：7萬平方米項目定位：購物、休閑、餐飲、娛樂等一站式的商業(yè)形態(tài)出租情況：客戶組成：蛇口區(qū)域客戶群經(jīng)營檔次：商業(yè)組合：以餐飲、服裝、超市為主周邊商業(yè)分析7花園城中心項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：商業(yè)面積：7萬平方米周邊商業(yè)分析7花園城中心項目小結(jié)：規(guī)模較大，位于核心區(qū)中心位置三項目相互聯(lián)動自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理商業(yè)面積：7.9萬平方米項目定位：集購物、休閑娛樂、餐飲為一體的大型購物中心出租情況：-客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶經(jīng)營檔次：中檔商業(yè)組合：百貨、電影院、餐飲、娛樂、時尚購物周邊商業(yè)分析8海岸城購物mall項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：商業(yè)面積：7.9萬平方米周邊商業(yè)分析8海岸

18、城購物小結(jié)：規(guī)模較大，業(yè)態(tài)組合特別、獨有主力店進(jìn)駐情況理想未來地鐵上蓋物業(yè)、交通便利率先進(jìn)入核心區(qū)商業(yè)市場、搶得先機(jī)商業(yè)面積：7萬平方米項目定位：文化、娛樂、餐飲、百貨、時尚購物大型綜合文化商業(yè)體出租情況：-客戶組成：南山全區(qū)、深圳部分客戶經(jīng)營檔次：中、高檔商業(yè)組合：百貨、超市、電影院、餐飲、娛樂、時尚購物周邊商業(yè)分析9保利文化廣場項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：商業(yè)面積：7萬平方米周邊商業(yè)分析9保利文化廣場項5、應(yīng)避免在海雅百貨的固有領(lǐng)域進(jìn)行直接競爭6、應(yīng)考慮與保利、海岸業(yè)態(tài)互補，避免直接競爭3、海岸寫字樓裙樓對本項目競爭威脅較小4、友誼城百貨對本項目競爭可能性較小1、項目與南山書城、兒童世界、金暉

19、家居應(yīng)構(gòu)成業(yè)態(tài)互補關(guān)系2、花園城中心對與本項目競爭威脅較小周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析競爭關(guān)系分析5、應(yīng)避免在海雅百貨的固有領(lǐng)域進(jìn)行直接競爭6、應(yīng)考慮與保利、1910112563478121314171615南山中心區(qū)已建成大型商業(yè) 項目 業(yè)態(tài)1 友誼城百貨 中高檔服裝皮具2 兒童世界 童裝、玩具3 海雅百貨 大型女裝百貨4 南山書城 圖書5 時代家居廣場 家具、順電6 嘉豪百貨 日用百貨7 廣本4S店 汽車維修美容8 樂安居 家私、建材周邊大型商業(yè)：9 國美電器 電器10 崇尚百貨 男女服飾、超市11 海典數(shù)碼城 數(shù)碼產(chǎn)品、休閑娛樂未來核心區(qū)大型商業(yè)：12 保利文化廣場 文化、百貨、娛樂、餐飲13 海岸

20、城 購物、休閑娛樂14 凱賓斯基 酒店、餐飲15、16海岸寫字樓 辦公、商業(yè)17 天利一期 辦公、商業(yè)重新審視區(qū)域未來業(yè)態(tài)變化業(yè)態(tài)定位分析預(yù)計未來大型商業(yè)業(yè)態(tài)分布1910112563478121314171615南山中心主要分析結(jié)論：超市、餐飲、娛樂比例有明顯增加休閑娛樂業(yè)態(tài)仍有機(jī)會點百貨業(yè)態(tài)雖絕對量增大，但仍漲增加空間9.8%10%12%增加3.7萬SPA/美容健身未來兩年商業(yè)供應(yīng)面積超過30萬影院劇院溜冰場科技娛樂業(yè)態(tài)定位分析預(yù)計未來大型商業(yè)業(yè)態(tài)分布主要分析結(jié)論：超市、餐飲、娛樂比例有明顯增加休閑娛樂業(yè)態(tài)仍有業(yè)態(tài)定位分析對本項目啟示2、避免文化消費、影院、溜冰場、科技娛樂1、必須有主題商業(yè)

21、定位，引入主力商業(yè)商家組合3、一個完整的中高檔百貨可作為重要選擇方向5、頂端美容、健身、SPA存在市場空間4、時尚家具、專業(yè)市場可考慮作為次主力店組合6、缺乏頂端百貨業(yè)態(tài)，但條件限制不作為最佳選擇7、本項目具有近200米的臨街面，應(yīng)保留一定量的街鋪保證其價值最大化業(yè)態(tài)定位分析對本項目啟示2、避免文化消費、影院、溜冰場、 根據(jù)我司在南山商業(yè)操作項目及市場行情，大型主力店、次主力店（百貨、餐飲、電器、休閑娛樂）租賃條件如下：業(yè)態(tài)租金元/月需要面積萬行業(yè)拓展意向頂級百貨合作經(jīng)營8000-10000一般中高端百貨50-8015000-35000較強(qiáng)特色餐飲40-651000-10000強(qiáng)SPA、美容、

22、健身35-603000-8000強(qiáng)電器45-653000-6000非常強(qiáng)時尚家居45-553000-10000較強(qiáng)本項目概況負(fù)一層9583.72一層內(nèi)鋪3875一層街鋪1220M層5095.36二層5270.78三層4949.321、根據(jù)裙樓一層臨街面（除入口位置）長度2、市場常規(guī)的街鋪開間與進(jìn)深的為比例1：2.53、80%的實用率得出項目的街鋪面積。 本項目商業(yè)總建筑面積29992，地處南山核心區(qū)域，南北走向臨街面達(dá)到200余米。商家租賃條件業(yè)態(tài)定位分析本項目招商條件分析 根據(jù)我司在南山商業(yè)操作項目及市場行情，大型主力店、次最佳方案：利于市場銷售把握市場機(jī)會吸引人氣便于經(jīng)營負(fù)一層9583.7

23、2一層內(nèi)鋪3875一層街鋪1220M層5095.36二層5270.78三層4949.32方案一:中高檔百貨（約28772） +街鋪（約1220）中高檔百貨業(yè)態(tài)定位分析項目業(yè)態(tài)建議1最佳方案：利于把握吸引人氣負(fù)一層9583.72一層內(nèi)鋪一層次佳方案：業(yè)態(tài)定位分析項目業(yè)態(tài)建議2負(fù)一層9583.72一層內(nèi)鋪3875一層街鋪1220M層5095.36二層5270.78三層4949.32方案二:中高檔百貨（約19189） + 時尚家居（約9583） + 街鋪（約1220）中高檔百貨租金相對較低不利于統(tǒng)一經(jīng)營時尚家居業(yè)態(tài)相對豐富，招商壓力相對較小次佳方案：業(yè)態(tài)定位分析項目業(yè)態(tài)建議2負(fù)一層9583.72備選

24、方案：業(yè)態(tài)定位分析項目業(yè)態(tài)建議3負(fù)一層9583.72一層內(nèi)鋪3875一層街鋪1220M層5095.36二層5270.78三層4949.32方案三:中高檔百貨（約19189） + 專業(yè)電子（約9583） + 街鋪（約1220）中高檔百貨經(jīng)營要求更高招商難度較大專業(yè)電子備選方案：業(yè)態(tài)定位分析項目業(yè)態(tài)建議3負(fù)一層9583.72備選方案：業(yè)態(tài)定位分析項目業(yè)態(tài)建議4負(fù)一層9583.72一層內(nèi)鋪3875一層街鋪1220M層5095.36二層5270.78三層4949.32方案四:中高檔百貨（約19189） + 時尚家居（約9583） + 街鋪（約1220）高檔百貨時尚家居SP、美容、時尚健身市場風(fēng)險較大發(fā)

25、展商投入較多業(yè)態(tài)豐富備選方案：業(yè)態(tài)定位分析項目業(yè)態(tài)建議4負(fù)一層9583.72通過對周邊項目業(yè)態(tài)分析,結(jié)合未來競爭以及項目本身特點,基本得出本項目檔次建議:中偏高檔次定位以符合市場主流的中檔品牌經(jīng)營來吸引消費者，以較少部分高檔品牌經(jīng)營來提高商場的形象檔次。 業(yè)態(tài)定位分析項目檔次建議通過對周邊項目業(yè)態(tài)分析,結(jié)合未來競爭以及項目中偏高檔次定位以項目客戶分析項目客戶常興時代廣場南山占80%,以本地居民,純投資購買,海典數(shù)碼城年齡以3040歲的男性為主，純投資，南山占80，主要以南山科技園為主，月收入在1萬以上，家庭收入在1.5萬-2萬左右.新街口客戶主要來源于周邊客戶。保利時代廣場客戶范圍來源較廣，包

26、括很多福田、羅湖客戶以及華僑城、香 港客戶。投資客戶相對較多.花園城中心主要來源于福田、南山的客戶項目客戶分析項目客戶常興時代廣場南山占80%,以本地居民,投資者：項目的業(yè)主，資金投入者經(jīng)營者：主要指商業(yè)的經(jīng)營者和管理公司體驗者：一般指消費者投資者項目客戶分析經(jīng)營者體驗者投資者：項目的業(yè)主，資金投入者投資者項目客戶分析經(jīng)營者體驗者素描對象新街口業(yè)主吳生情況描述 40歲左右，住華僑城，在南山、香港、北京有公司，收入豐厚，上億身價，平時喜歡打高爾夫球和爬山運動,南往北飛的工作生涯，使得吳生渴望穩(wěn)定的生活. 投資買鋪,希望買鋪能給家人帶來穩(wěn)定的收入和固定的保障,主要用來養(yǎng)老.區(qū)域來源主要來源于福田、

27、羅湖、南山以及香港客戶投資需求面積要求4050平左右，單價不宜太高，做長線投資，要求位置好，升值空間大。權(quán)重排序位置 價格項目客戶分析【投資者】素描對象新街口業(yè)主吳生情況描述 40歲左右，住華僑城素描對象某百貨總經(jīng)理林經(jīng)理情況描述 林經(jīng)理三十五歲, 從事百貨經(jīng)理多年經(jīng)驗豐富,主要負(fù)責(zé)公司的拓展業(yè)務(wù),公司在全國各大城市都有分店，在深圳的華強(qiáng)北和東門都有分店，近期根據(jù)公司拓展需要（在深圳需開二家以上的分店）以及深圳商業(yè)西移的發(fā)展趨勢，公司初步確定在后海成立新分店。區(qū)域來源 全國各地知名品牌經(jīng)營需求 面積需求最少在5000平以上，一樓層高必須在5米以上，中央空調(diào)配置，衛(wèi)生間必須達(dá)到國家有關(guān)部門的規(guī)定

28、。權(quán)重排序消費力 競爭對手 交通項目客戶分析【經(jīng)營者】素描對象某百貨總經(jīng)理林經(jīng)理情況描述 林經(jīng)理三十五歲, 從素描對象花園城業(yè)主李小姐情況描述 年齡不愿通漏，已婚，花園城一期的業(yè)主 ，生活穩(wěn)定，喜歡逛街，喝茶,聊天,看電影, 周末喜歡跟朋友,家人一起去海雅百貨逛街，吃飯,聊天.區(qū)域來源主要來源于南油商圈與中心商圈的業(yè)主.體驗需求 希望在后海一帶，離家不遠(yuǎn)的地方除海雅之外能有一個更大型的、高檔的百貨商場，平時能跟朋友,家人一起出去逛街，休閑，娛樂。權(quán)重排序品牌 交通 價格項目客戶分析【體驗者】素描對象花園城業(yè)主李小姐情況描述 年齡不愿通漏，已項目形象定位項目形象定位 “FREE CITY” 自由

29、城 有別于“傳統(tǒng)百貨”，而更具獨特個性；不以百貨而取勝，而以休閑和體驗贏得口碑；樹立目前后海唯一性，超越目前的現(xiàn)有超市百貨；全面解決南山中高檔 “休閑 購物” 問題；南山首個項目形象定位 “FREE CITY”有別于“傳統(tǒng)百貨”，而更具獨特個性商場特色經(jīng)營建議目的: 增加商場特色,走差異化路線 為商場吸引人流,增加人氣內(nèi)容: MF:“Free boy” 2F: “Free girl” 3F: “Free商場特色經(jīng)營建議目的: 內(nèi)容: MF:“Free boy” 為老公們提供一個舒適的休息區(qū),包括DVD播放 區(qū),棋藝品茶區(qū),音樂咖啡區(qū).商場特色經(jīng)營建議-Free boyMF:“Free boy”

30、商場特色經(jīng)營建議-Free boy2F: “Free girl” 給女性消費者提供一個DIY平臺,內(nèi)容包括舊衣翻新,時尚插花,時尚妝容. 商場特色經(jīng)營建議-Free girl2F: “Free girl”商場特色經(jīng)營建議-Free g3F: “Free baby”從小培養(yǎng)兒童的獨立能力,為兒童提供一個販賣平臺,可以將兒童自己或自己收藏的產(chǎn)品拿出來賣或換取其他兒童的產(chǎn)品. 商場特色經(jīng)營建議-Free boy3F: “Free baby”商場特色經(jīng)營建議-Free b項目租售模式項目租售模式選取標(biāo)準(zhǔn)1、項目具有一定規(guī)模和市場影響力2、均位于核心區(qū)或中心區(qū)邊緣地帶3、租售模式各有特點周邊商業(yè)租售模式

31、分析選取原則參考項目:錢柜、新街口、海印長城西街、常興廣場、海典數(shù)碼城、保利文化廣場、花園城MALL、選取標(biāo)準(zhǔn)1、項目具有一定規(guī)模和市場影響力2、均位于核心區(qū)或中名稱位置面積均價銷售方式備注錢柜南山老區(qū)9000街鋪42套內(nèi)鋪196套街鋪3.6萬、內(nèi)鋪1.2-2.6萬街鋪直接銷售,內(nèi)鋪(返租3年8%)項目9.24解籌，銷售率70%左右，街鋪已全部銷售完畢，內(nèi)部基本未銷售。新街口南海大道與東濱路交匯處約5660街鋪16套內(nèi)鋪：0套均價4.5萬直接銷售客戶積累3年，9.20解籌，銷售率50%左右，剩余鋪位滯銷原因為總價過高（均超過10000萬）海印長城西街海印長城街鋪36套內(nèi)鋪0套均價：4.5萬直接

32、銷售客戶積累2年，10.16解籌，銷售率10%左右，項目總價控制適中（200萬左右），全街鋪銷售是其暢銷原因。常興廣場桃園路與紅花路交匯處 - -一層只租不售，其他層帶租約銷售2003年開始銷售，6個月銷售率100%，海典數(shù)碼城南海大道旁3.6萬一層約3.6萬二層約1.8元一層直接銷售、二層返租銷售保利文化廣場桃園路與紅花路交匯處15萬均價7萬直接銷售+帶3-5年租約銷售+ 委托經(jīng)營銷售2006年3月19日開始銷售，目前銷售率90%，花園城中心南海大道旁四層商鋪約7萬平米租金：元/月)一層約350-450二層約200三層約200四層約150全部出租地理位置得天獨厚，目前已全部出租完畢名稱位置面

33、積均價銷售方式備注錢柜南山老區(qū)9000街鋪3.6租 售優(yōu)勢：1、固定資產(chǎn)，長期受益。 2、 商場的主控性更強(qiáng)，劣勢：1、資金回報較慢 2、旗艦商業(yè)的租金一般偏低，投資收益較少優(yōu)勢：1、資金回籠較快。 2、即得資金最大化劣勢：1、銷售壓力較大、投資風(fēng)險較大 2、除直接銷售以外，其他銷售方式對于發(fā)展 商銷售后有投入要求建議根據(jù)招商情況和商鋪的銷售模式的可行性的實際情況，采用不同的租售方式租售模式建議租、售優(yōu)劣勢比較租 售優(yōu)勢：1、固定資產(chǎn)，長期受益。優(yōu)勢：1、資金回籠較快。出 租模 式短期租約 長期租約 適用于街鋪與位置較好的內(nèi)鋪，和商業(yè)簽訂1-5年的租約，增強(qiáng)客戶信心適用于大型品牌商家，5年以上

34、長期穩(wěn)定的租約增加客戶的投資信心發(fā)展商招租利于商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃，租金較高，無論是銷售和發(fā)展商長期收益都有利。租金較低，但品牌商家對客戶投資信心保障更大。在本項目的操作上，建議采用短期租約和長期租約相結(jié)合的模式租售模式建議出租模式比較出 租短期長期 適用于街鋪與適用于大型品發(fā)展商招租利于商業(yè)銷 售模 式直接銷售帶租約銷售產(chǎn)權(quán)式銷售 適用于客戶關(guān) 注高投資回報 率高的街鋪 一般用于品牌商家進(jìn)駐后非街鋪部分以內(nèi)鋪的形式進(jìn)行銷售 業(yè)主只有商鋪的產(chǎn)權(quán)而非經(jīng)營權(quán)的銷售如果對于業(yè)態(tài)有規(guī)劃的話，發(fā)展商銷售后只需要監(jiān)督經(jīng)營的液態(tài)不需要再投入精力管理需要成立經(jīng)營管理公司對整個商業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理，負(fù)責(zé)將來的管理、招

35、商，維持商場的興旺發(fā)展商負(fù)擔(dān)較大國家政策限制，操作風(fēng)險極大，后續(xù)問題多，風(fēng)險極高，操作難度較高，銀行放貸較難，發(fā)展商銷售后投入精力較多，風(fēng)險中操作難度低，銀行放貸容易，發(fā)展商銷售后投入精力少，風(fēng)險低操作難度高，銀行放貸難，發(fā)展商銷售后投入精力多，風(fēng)險高租售模式建議銷售模式比較銷 售直接帶租約產(chǎn)權(quán)式 適用于客戶關(guān) 業(yè)主只有商如果對于4、如內(nèi)鋪要進(jìn)行銷售，最好采用帶租約銷售的方式，租金在5-10%之間，年限在5-10之間1、無論采用哪種銷售模式，必須先有具有市場影響力品牌商家進(jìn)駐，再進(jìn)行銷售。2、為了減少銷售壓力商鋪總價不要超過350萬3、南山目前核心區(qū)商業(yè)街鋪價格在3.6-7.2萬之間，考慮未來

36、商業(yè)的發(fā)展，價格存在10%20%的上升空間對本項目啟示4、如內(nèi)鋪要進(jìn)行銷售，最好采用帶租約銷售的方式，租金在5-1影響價格因素權(quán)重常興廣場保利文化廣場新街口商業(yè)海典居商業(yè)本案街鋪平均價格（萬元平方米）4.57.04.53.6商業(yè)外部條件公交通達(dá)性1086989地鐵通達(dá)性1010107.557.5輻射圈人口979768.5周邊人流量9998.589周邊商業(yè)氛圍9878.589區(qū)域發(fā)展前景87876.58商業(yè)內(nèi)部條件通透可視性108.59.598.59.5購物舒適度1081087.59鋪位實用率988.5888停車便利性878778娛樂配套設(shè)施86.56757合計100849386.577.592

37、.5本項目價格與租金預(yù)測影響價格因素權(quán)重常興廣場保利文化新街口商業(yè)海典居商業(yè)本案街鋪街鋪售價根據(jù)市場比較法預(yù)測得出，其他價格根據(jù)街鋪價格推測得出樓層 商業(yè)銷售價格 一層街鋪8-9萬/m2 一層內(nèi)鋪4.8-5.2萬/m2 M層3.3-3.7萬/m2 二層1.9-2.3萬/m2 三層1.1-1.5萬/m2 負(fù)一層3.0-3.4萬/ m2 樓層 商業(yè)租金（ m2 /月）一層街鋪350450元一層內(nèi)鋪160200元M層110130元二層6080元三層4050元負(fù)一層80120元街鋪根據(jù)周邊街鋪租金比較得出，其他商鋪根據(jù)大型品牌商家常規(guī)租金預(yù)估本項目價格與租金預(yù)測街鋪售價根據(jù)市場比較法預(yù)測得出，其他價格

38、根據(jù)街鋪價格推測得出街鋪1、除入口和電梯位置外，保證街鋪臨街面的最大化2、為了均衡商鋪的價格與銷售的壓力，街鋪面積建議盡量控制在30-50平米之間，總價不超過450萬。4、為保證街鋪的實用性，街鋪開間和進(jìn)深的比例設(shè)定在1：2.5左右。3、按柱距靈活的設(shè)定街鋪開間，一般開間控制在3.55.5米。內(nèi)鋪1、合理的設(shè)置內(nèi)場通道，保證所有內(nèi)鋪的臨通道，主通道寬度 米，次通道寬度 米。2、內(nèi)鋪 在保證其實用、好用的基礎(chǔ)上，M層、一層、負(fù)一層商鋪面積控制在30-50平米，二層、三層的商鋪面積控制在15-30平米之間。本項目鋪位劃分原則街鋪1、除入口和電梯位置外，保證街鋪臨街面的最大化2、為了均街鋪市值1.0

39、3億負(fù)一層9583.72一層內(nèi)鋪3875一層街鋪1220M層5095.36二層5270.78三層4949.32其他銷售約6.03萬方案一：一層街鋪直接出售 + 其他所有商鋪帶租約銷售一層街鋪銷售收入： 1220m2 X 8.5萬元/m2 X100% =1.03億一層內(nèi)鋪銷售收入： 3875m2 X 5.0萬元/ X85% =1.65億M層銷售收入： 5095 X 3.5萬元/ X70% =1.25億負(fù)一層銷售收入： 9583.72 X 3.2萬元/ X70% =2.15億二層銷售收入： 5270.78 X 2.1萬元/ X60% =0.66億三層銷售收入： 4949.23 X 1.3萬元/ X

40、50% =0.32億 總共銷售金額 7.06億租售模式建議方案一街鋪市值負(fù)一層9583.72一層內(nèi)鋪一層街鋪M層5095.優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、既得資金最多劣勢：1、內(nèi)鋪面積較大，單位叫多，銷售壓力很大，銷售周期長，風(fēng)險很高2、返租率較高（通常需要8-10%），發(fā)展商負(fù)擔(dān)較大3、國家政策限制，操作風(fēng)險極大4、返租期結(jié)束后，商場基本處于無人管理狀態(tài)，后續(xù)問題多，風(fēng)險極高負(fù)一層9583.72一層內(nèi)鋪3875一層街鋪1220M層5095.36二層5270.78三層4949.32410個25左右的內(nèi)鋪總價約40萬465個40左右的內(nèi)鋪總價約100萬28個40左右的街鋪，總價約350萬優(yōu)劣勢分析負(fù)一層95

41、83.72一層內(nèi)鋪一層街鋪M層5095一層街鋪直接出售 + 其他商鋪長期出租街鋪市值1.03億負(fù)一層9583.72一層內(nèi)鋪3875一層街鋪1220M層5095.36二層5270.78三層4949.32其他租金3430萬一層街鋪銷售收入： 1220m2 X 8.5萬元/m2 X12 = 1.03億一層內(nèi)鋪出租收入： 3875m2 X 180元/ X12 =837萬M層出租收入： 5095 X 120元/ X12 =733萬負(fù)一層出租收入： 9583.72 X 100元/ X12 =1150萬二層出租收入： 5270.78 X 70元/ X12 =443萬三層出租收入： 4949.23 X 45元

42、/ X12 =267萬3430萬/年三、租售模式建議方案二一層街鋪直接出售 + 其他商鋪長期出租街鋪市值負(fù)一層9583優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、作為發(fā)展商固定資產(chǎn)，最終所得資金最多2、發(fā)展商對商場的主控權(quán)大3、日后租售方式變化靈活劣勢：1、發(fā)展商既得資金少2、對發(fā)展商經(jīng)營管理要求非常高優(yōu)劣勢分析 如果發(fā)展商在權(quán)衡投資風(fēng)險和即時收益的前提下盡可能的快速回籠資金，則可考慮將商業(yè)一層和負(fù)一層銷售，而其他商業(yè)作為長期租金收益。一層街鋪直接出售 + 一層內(nèi)鋪和負(fù)一層帶租約銷售+其他商鋪長期出租負(fù)一層9583.72一層內(nèi)鋪3875一層街鋪1220M層5095.36二層5270.78三層4949.32其他商鋪租金

43、約1153萬/年一層內(nèi)鋪和負(fù)一層商鋪銷售額約3.80億/年街鋪市值1.03億一層街鋪銷售收入： 1220m2 X 7.0萬元/m2 X100% =1.03億一層內(nèi)鋪銷售收入： 3875m2 X 5.0萬元/ X85% =1.65億負(fù)一層銷售收入： 9583.72 X 3.2萬元/ X70%=2.15億M層出租收入： 5095 X 120元/ X12 =733萬二層出租收入： 5270.78 X 70元/ X12 =443萬三層出租收入： 4949.23 X 45元/ X12 =267萬1153萬/年4.83億三、租售模式建議方案三 如果發(fā)展商在權(quán)衡投資風(fēng)險和即時收益的前提下盡可能的快優(yōu)劣勢分析

44、優(yōu)勢：1、發(fā)展商即可得到相對多的既得資金，又可有部分長期固定的租金收入2、發(fā)展商對商場還是擁有較大的主控權(quán)3、出租部分的商業(yè)日后可作靈活處理劣勢：1、發(fā)展商既得資金少于方案一2、部分內(nèi)鋪的返租還是給發(fā)展商帶來一定壓力優(yōu)劣勢分析一層街鋪直接出售 + 負(fù)一層內(nèi)鋪帶租約銷售 + 其他所有商鋪出租負(fù)一層9583.72一層內(nèi)鋪3875一層街鋪1220M層5095.36二層5270.78三層4949.32其他商鋪租金約1990萬/年負(fù)一層商鋪銷售額約2.15億/年街鋪市值1.03億一層街鋪銷售收入： 1220m2 X 7.0萬元/m2 X100% =1.03億負(fù)一層銷售收入： 9583.72 X 2.5萬

45、元/ X70%=2.15億一層內(nèi)鋪出租收入： 3875m2 X 180元/ X12 =837萬M層出租收入： 5095 X 120元/ X12 =733萬二層出租收入： 5270.78 X 70元/ X12 =443萬三層出租收入： 4949.23 X 45元/ X12 =267萬1990萬/年3.18億三、租售模式建議方案四 一層街鋪直接出售 + 負(fù)一層內(nèi)鋪帶租約銷售 + 其他所有商鋪優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、發(fā)展商即可得到相對多的既得資金，又可有部分長期固定的租金收入2、發(fā)展商對商場還是擁有較大的主控權(quán)3、出租部分的商業(yè)日后可作靈活處理劣勢：1、相比較而言，適用于一個主力商家加一個次主力商家的業(yè)

46、態(tài)組合。2、發(fā)展商既得資金少于方案一3、部分內(nèi)鋪的返租還是給發(fā)展商帶來一定壓力優(yōu)劣勢分析租售模式銷售風(fēng)險銷售收入年租金利弊模式一一層街鋪直接出售 + 其他所有商鋪帶租約銷售高7.06億回籠資金最多，即時收入最多銷售壓力最大，風(fēng)險最高模式二一層街鋪直接出售 + 其他商鋪長期出租低1.03億3430萬銷售壓力最小，即終收益最大即時收入最少模式三一層街鋪直接出售 + 一層內(nèi)鋪和負(fù)一層帶租約銷售+其他商鋪長期出租中4.83億1153萬平衡投資風(fēng)險和即時收益的平衡點一層內(nèi)鋪和其他內(nèi)鋪沒有得到即時收益模式四一層街鋪直接出售 + 負(fù)一層內(nèi)鋪帶租約銷售 + 其他所有商鋪出租中3.18億1990萬分兩個商家招商

47、，開發(fā)商將來管理簡便一層內(nèi)鋪和其他內(nèi)鋪沒有得到即時收益租、售模式租售模式比較分析租售模式銷售銷售年利弊模式一一層街鋪直接出售 + 其他所有商市場風(fēng)險招商難度經(jīng)營難度各環(huán)節(jié)良性循環(huán)銷售模式中原建議在權(quán)衡投資風(fēng)險和即時收益的前提下盡可能的快速回籠資金，選擇方案三和方案四。租售模式建議銷售模式比較分析市場風(fēng)險招商難度經(jīng)營難度各環(huán)節(jié)銷售中原建議在權(quán)衡投資風(fēng)險和即項目規(guī)劃建議項目規(guī)劃建議開發(fā)商成立經(jīng)營管理公司聘請商業(yè)經(jīng)營公司管理 商業(yè)旗艦管理 1、對商業(yè)也后的主控性強(qiáng)2、投資者有信心，對銷售 有利。3、成立經(jīng)營管理公司可以 增加開發(fā)商的收益4、開發(fā)商所需要投入的人力 物力較多1、對商業(yè)也后的主控性一般2

48、、投資者有信心，對銷售 有利。3、開發(fā)商所需要投入的人力 物力較小1、對商業(yè)也后的主控性弱2、投資者缺乏信心，對銷售 不利。3、開發(fā)商不需要投入的人力 物力開發(fā)商自己成立經(jīng)營管理公司，再聘請一家專業(yè)的經(jīng)營管理公司作顧問，結(jié)合物業(yè)管理公司一起經(jīng)營商場規(guī)劃建議經(jīng)營管理模式建議開發(fā)商聘請商業(yè)經(jīng)營公司管理 商業(yè)旗艦1、對商業(yè)也后的主 因為安裝中央空調(diào)后，商家必須承擔(dān)非常高額的物業(yè)管理費用，而許多大商家會根據(jù)自身成本的考慮而決定是否自己安裝中央空調(diào)，因此中原建議根據(jù)招商策略考慮商場中央空調(diào)的安裝問題1、街鋪不安裝中央空調(diào)，預(yù)留分戶空調(diào)位2、如根據(jù)招商建議一統(tǒng)一給一個大商家，就暫不安裝不 安裝中央空調(diào)，根

49、據(jù)和商家的交涉再考慮下一步是否需要發(fā)展商安裝中央空調(diào)。3、如根據(jù)招商建議二負(fù)一層作為電子或皮具等內(nèi)鋪散招，就可以先安裝負(fù)一層9000多平米空間的中央空調(diào)，利于增加商場檔次，利于招商商場空調(diào)安裝建議商場規(guī)劃建議商場空調(diào)安裝建議 因為安裝中央空調(diào)后，商家必須承擔(dān)非常高額的物不含中央空調(diào)：5-6元/月含中央空調(diào)：15-18元/月物業(yè)管理費（元/平方米/月）含中央空調(diào)不含中央空調(diào)常興.天虹商場15元5元保利文化廣場20元（餐飲） 15元（其他）海典數(shù)碼城 15元鈺龍苑.國美 18.5元6元新銀座13.95元羅湖商業(yè)城14本項目建議 商場規(guī)劃建議物業(yè)管理費用建議不含中央空調(diào)：5-6元/月含中央空調(diào)：15

50、-18元/卸貨平臺位置建議50-70平米 卸貨平臺面積建議1、如果地下車庫的限高允許 ，設(shè)置在負(fù)三層的貨梯旁位置2、如果地下車庫限高不允許，設(shè)置一層北端卸貨平臺負(fù)荷建議3噸/平米 商場規(guī)劃建議卸貨平臺建議卸貨平臺位置建議50-70平米 卸貨平臺面積建議1、如果地下 前期規(guī)劃的地上車位只有5個，如果能增加一定量的地上車位可以給前來消費的客戶帶來便利，而且也可以給發(fā)展商增加一定的收入。 但過多的地上車位也會影響商場前廣場的人流，不利于商家的推廣和活動。 因此建議前廣場采用大面積的廣場磚，即可靈活的用于人流通行，商家推廣，又可在平時作為車位使用。地上車位地下車位 前期規(guī)劃中地下車位為475個，為了更

51、有效的吸引商家的進(jìn)駐，在滿足住宅客戶對于車位的需求的前提下，可以提供“”個車位作為招商談判的條件。 商場規(guī)劃建議車位建議 前期規(guī)劃的地上車位只有5個，如果能增加一定量的 入市時機(jī)建議 入市時機(jī)建議 基于項目集中銷售的考慮基于項目招商情況的考慮.3 基于項目銷售物業(yè)的考慮基于項目積累客戶的考慮(高交會參展)5 基于項目工程展示面的考慮我司建議本項目商業(yè)部分5月中下旬正式面市入市時機(jī)建議基于項目集中銷售的考慮入市時機(jī)建議入市工作安排表5月中旬面市銷售4月-5月中旬蓄勢準(zhǔn)備4月25日銷售物料準(zhǔn)備完畢五一參展亮相銷售物料準(zhǔn)備4月招商啟動開盤前準(zhǔn)備營銷活動5月中旬入市工作安排表5月中旬面市銷售4月-5月中旬蓄勢準(zhǔn)備4月25THANKSTHANKS5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長大，父母還未老;我有能力報答，父母仍然健康。6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中