物業(yè)管理常識與法規(guī)

1、 物業(yè)管理常識與法規(guī) 第一篇物業(yè)管理理行業(yè)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀與基礎(chǔ)礎(chǔ)知識物業(yè)管理理的起源源世界物業(yè)業(yè)管理的的起源19世紀紀60年年代，英英國奧威威婭希希爾（clV Hill）開始了物物業(yè)管理理的探索索。1908年美國摩摩天大樓樓，喬治治A霍爾特建建立了芝芝加哥建建筑物管管理人員員組織（CBMOCHICAGObuilding managers organization）。專業(yè)物業(yè)業(yè)管理組組織誕生生。1911年全國國性的業(yè)業(yè)主組織織建筑筑物業(yè)主主組織（Boo-Buildingowners organization）.第一個建建筑物業(yè)業(yè)主與管管理人員員協(xié)會（行業(yè)協(xié)協(xié)會）物業(yè)管理理的起源源香港物業(yè)業(yè)管理起起

2、源在香港，1959年一一場大火火燒得五五萬人無無家可歸歸。公共共房屋制制度開始始引進。年，香港多層建建筑物條條例實實行。物業(yè)管理理在香港港正式成成為一種種重要的的行業(yè)。物業(yè)管理理的起源源我國（大大陸）的的物業(yè)管管理起源源1981年月月日日，深圳圳物業(yè)管管理公司司成立，開始了了社會化化、專業(yè)業(yè)化、企企業(yè)化的的物業(yè)管管理。1996年，行行業(yè)內(nèi)開開始采用用招標決決定物業(yè)業(yè)小區(qū)的的管理公公司的選選擇。這這就是著著名的鹿鹿丹村招招標。物業(yè)管理理原則：、業(yè)主主自治與與專業(yè)管管理相結(jié)結(jié)合。、兩權(quán)權(quán)分離，所有權(quán)權(quán)和經(jīng)營營權(quán)相分分離。、綜合合管理原原則，實實現(xiàn)以區(qū)區(qū)養(yǎng)區(qū)，提供專專業(yè)化服服務(wù)，發(fā)發(fā)展為“一業(yè)為為主

3、，多多種經(jīng)營營”。物業(yè)管理理行業(yè)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀一物業(yè)管理理整體市市場尚未未發(fā)展成成熟。物業(yè)管理理市場以以深圳市市為龍頭頭，上海海、北京京并立的的大城市市物業(yè)管管理市場場較為成成熟；其其它沿海海各大城城市及各各省會城城市的物物業(yè)管理理市場略略具稚形形；內(nèi)地地城市物物業(yè)管理理市場則則剛剛起起步。隨著全國國住宅房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的持續(xù)續(xù)發(fā)展，物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)日益成成為在人人們生活活中占重重要地位位的服務(wù)務(wù)行業(yè)。全國的物物業(yè)管理理行業(yè)法法規(guī)尚不不健全，制約了了物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)的發(fā)展展，有待待進一步步改進。物業(yè)管理理行業(yè)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀二國外物業(yè)業(yè)管理公公司對大大陸市場場虎視眈眈眈，一一些著名名的物業(yè)業(yè)管理公公司（

4、如如魏理仕仕、戴德德良行）已經(jīng)占占據(jù)重要要位置。國內(nèi)物業(yè)業(yè)管理公公司數(shù)量量眾多，規(guī)模偏偏小，力力量薄弱弱，競爭爭日趨激激烈。國內(nèi)有名名的物業(yè)業(yè)管理公公司：萬萬科、中中海、金金地、長長城、陸陸家嘴等等，各逞逞一方雄雄勢，獨獨領(lǐng)一時時風騷。民營、私私營物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)機動動靈活，活力超超常，競競爭潛力力巨大。物業(yè)和物物業(yè)管理理什么叫物物業(yè)？物業(yè)是指指已建成成并交付付使用的的住宅、工業(yè)廠廠房、商商業(yè)用房房等建筑筑物及其其附屬的的設(shè)施、設(shè)備和和相關(guān)場場地。什么叫物物業(yè)管理理？是指由專專業(yè)機構(gòu)構(gòu)或公司司，按照照合同或或契約，接受業(yè)業(yè)主（用用戶）的的委托，按照市市場經(jīng)營營方式，運用現(xiàn)現(xiàn)代管理理方法和和技術(shù)

5、，為使物物業(yè)充分分發(fā)揮其其使用價價值和經(jīng)經(jīng)濟效益益而對物物業(yè)本身身及其業(yè)業(yè)主（用用戶）進進行管理理并提供供綜合服服務(wù).物業(yè)管理理公司：是依法設(shè)設(shè)立的從從事物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的企企業(yè)法人人。物業(yè)管理理常見名名詞解析析物業(yè)專營營公司：指接受物物業(yè)管理理公司的的委托，承擔住住宅區(qū)的的機電設(shè)設(shè)備、清清潔衛(wèi)生生、園林林綠化、維修工工程、保保安服務(wù)務(wù)等專項項維修養(yǎng)養(yǎng)護管理理業(yè)務(wù)的的機構(gòu)。住宅區(qū)：是指以住住宅為主主，并有有相應(yīng)配配套公用用設(shè)施及及非住宅宅房屋的的居住區(qū)區(qū)。業(yè)主：是指住宅宅區(qū)內(nèi)住住宅和非非住宅房房屋的所所有權(quán)人人。物業(yè)管理理常見名名詞解析析使用人：指使用物物業(yè)的人人，包括括業(yè)主與與非業(yè)主主使用人

6、人。入住：是指入住住人收到到書面入入?。ㄈ肴牖铮┩ㄍㄖ⑥k辦理完結(jié)結(jié)相應(yīng)手手續(xù)；入入住人收收到入住?。ㄈ牖锘铮┩ㄖ笤谙尴薅ㄆ谙尴迌?nèi)不辦辦理相應(yīng)應(yīng)手續(xù)的的，視為為入住。業(yè)主公約：是指業(yè)主主承諾的的，對全全體業(yè)主主具有約約束力的的，有關(guān)關(guān)業(yè)主在在住宅區(qū)區(qū)使用、維護物物業(yè)及其其管理等等方面權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)的行為為守則。物業(yè)管理理常見名名詞解析析自用部位位：指戶門以以內(nèi)、毗毗連部位位以外的的全部自自用部位位、設(shè)施施和設(shè)備備，包括括自用陽陽臺、門門、窗、防盜網(wǎng)網(wǎng)，室內(nèi)內(nèi)自用隔隔墻、墻墻（板）面等。共用部位位：指結(jié)構(gòu)相相連或具具有共有有、共用用性質(zhì)的的部位、設(shè)施和和設(shè)備，包括：房屋的的承重結(jié)結(jié)構(gòu)部位位（包

7、括括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱柱、墻體體等）、搞震結(jié)結(jié)構(gòu)部位位（包括括構(gòu)造柱柱、梁、墻墻等）、外墻面面、樓梯梯間、公公共通道道、門廳廳、屋面面、本體體共用排排煙道（管）電電梯、機機電設(shè)備備、本體體消防設(shè)設(shè)施等。物業(yè)管理理常見名名詞解析析毗連部位位：指房屋本本體中不不屬于共共用部位位和自用用部位的的部位、設(shè)施和和設(shè)備。住宅區(qū)的的專用房房屋指開發(fā)建建設(shè)單位位在移交交住宅區(qū)區(qū)時，按按市政府府規(guī)定的的比例以以同期市市政府微微利價格格向業(yè)主主委員會會提供的的部分商商業(yè)用房房以及按按市政府府有關(guān)規(guī)規(guī)定以建建造成本本價提供供的住宅宅區(qū)物業(yè)業(yè)管理用用房，兩兩者的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬該該住宅區(qū)區(qū)全體業(yè)業(yè)主共有有。物業(yè)管理理公司到到

8、底做什什么？一、常規(guī)規(guī)性的公公共服務(wù)務(wù)1、建筑筑物本體體的養(yǎng)護護與維修修2、房屋屋共用設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備、場場地的養(yǎng)養(yǎng)護與維維修；3、環(huán)境境衛(wèi)生管管理服務(wù)務(wù)；4、綠化化管理服服務(wù)；5、安全全防范服服務(wù)；6、消防防管理；7、車輛輛停放及及其場地地的管理理8、公共共代辦性性質(zhì)的服服務(wù)物業(yè)管理理公司到到底做什什么？二、專項項服務(wù)（特約服服務(wù)）1、日常常生活類類2、商業(yè)業(yè)服務(wù)類類3、文化化教育衛(wèi)衛(wèi)生體育育類4、中介介服務(wù)類類管理服務(wù)務(wù)總收入入的主要要來源1.部分分商業(yè)用用房租金金；2.公用用設(shè)施、設(shè)備和和公共場場所（地地）的經(jīng)經(jīng)營收入入；3.向業(yè)業(yè)主收取取管理服服務(wù)費；4.住宅宅區(qū)的其其他合法法收入。管理

9、服務(wù)務(wù)費的基基本開支支1、住宅宅區(qū)公用用設(shè)施、設(shè)備和和公共場場所的日日常管理理、維修修和養(yǎng)護護費用；2、物業(yè)業(yè)管理公公司的人人員工資資、福利利及辦公公費用；3、聘請請的專營營公司及及其他聘聘請人員員的費用用，如聘聘請電梯梯公司保保養(yǎng)電梯梯；4、住宅宅區(qū)必要要的社區(qū)區(qū)文化活活動費用用；5、住宅宅區(qū)公用用設(shè)施、設(shè)備和和公共場場所的保保險費用用和法定定稅費。物業(yè)管理理的工作作階段一、前期期準備階階段1、規(guī)劃劃、建設(shè)設(shè)、施工工期介入入2、制定定物業(yè)管管理方案案3、組織織架構(gòu)的的設(shè)置和和人員編編制4、人員員的選聘聘和培訓訓5、規(guī)章章制度的的制定二、物業(yè)業(yè)管理啟啟動階段段1、接管管驗收接管驗收收是房管管部

10、門對對接管和和收管建建設(shè)單位位移交的的新建房房和實行行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的原原有房屋屋所進行行的驗收收。凡依依約托管管與單位位自有房房屋的接接管，可可參照房屋接接管標準準執(zhí)行行。物業(yè)業(yè)管理公公司管理理的業(yè)主主房屋是是依約托托管，故故可參照照接管驗驗收標準準驗收。2、業(yè)主主入伙樓宇入伙伙是指業(yè)業(yè)主或使使用人進進房入住住，是物物業(yè)管理理公司與與業(yè)戶的的首次接接觸，標標志著物物業(yè)管理理工作逐逐步展開開。3、各種種檔案資資料的建建立三、正常常期運作作階段1、日常常管理與與服務(wù)保安、維維修、養(yǎng)養(yǎng)護、綠綠化、衛(wèi)衛(wèi)生、停停車場、社區(qū)文文化2、系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)外部部環(huán)境的的協(xié)調(diào)管理制度度、業(yè)主主委員會會與物業(yè)業(yè)管理、行業(yè)主主管與社社會公共共關(guān)系3、持續(xù)續(xù)改善不不斷提高高物業(yè)管理理其它相相關(guān)知識識物業(yè)的分分類物業(yè)管理理公司取取得物業(yè)業(yè)管理權(quán)權(quán)的主要要途徑是：投標標；協(xié)議議；自管管目前最新新優(yōu)秀示示范物業(yè)業(yè)標準分分幾個類類型進行行考評：大廈；工業(yè)區(qū)區(qū)；住宅宅小區(qū)目前最新新優(yōu)秀示示范物業(yè)業(yè)標準有有哪幾個個方面考考評內(nèi)容容？第二篇物業(yè)管理理法律法法規(guī)及行業(yè)規(guī)范范物業(yè)管理理法律法法規(guī)中國物業(yè)業(yè)服務(wù)管管理條例例，即將將出臺。各地物業(yè)業(yè)管理依依各地的的物業(yè)管管理條例例；深圳經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)區(qū)住宅區(qū)區(qū)物業(yè)管管理條例例深圳經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)區(qū)住宅區(qū)區(qū)物業(yè)管管理條例例實施施細則深圳經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)