專題二房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相關法律法規(guī)

1、（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營專題）專題一 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 基礎知識專題二 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 法律法規(guī)畢 瓊 媛2012.4.15回顧顧專專題一一 房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營 基礎礎知識一、房地地產(chǎn)相關關概念、術語案例：商商品房買買賣糾紛紛解決途途徑思考考二、房地地產(chǎn)人力力資源現(xiàn)現(xiàn)狀三、理論論工作程程序關注：房房地產(chǎn)營營銷案例例借鑒四、房地地產(chǎn)市場場價格是怎怎樣形成成的？五、全國國、鄭州州、縣域房地地產(chǎn)業(yè)趨趨勢探討討一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營法律服服務背景景二、相關關法律法法規(guī)分類類、匯總總?cè)?、常見見的法律律事務范范疇、糾紛類型型四、案例例討論專題二房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營法法律法法規(guī)一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營

2、營法律服服務背景景1、房地產(chǎn)產(chǎn)法律服服務的起起源及發(fā)發(fā)展2、該業(yè)務務是一個個很好的的發(fā)展和和研究方方向二、相關關法律法法規(guī)分類類、匯總總1、房地地產(chǎn)法律律法規(guī)是一切調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)活動動的有關關法律法法規(guī)。2、如何何來分類類？（分類的的標準很很多）按照立法法時間分分；按照立法法層次分分；按照管理理職能分分； 土地管理理法、城市房地地產(chǎn)管理理法、城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃法、招標投標標法、建建筑法、物權法法、合同同法國有土地地房屋征征收補償償條例、城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管理條例例、土地法法實施條條例、物物業(yè)管理理條例房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)管管理規(guī)定定、商品房預預售管理理辦法、閑置土地地處置辦辦法、房房地產(chǎn)估估價師

3、注注冊管理理辦法省城市房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營管理條條例、省住房公公積金管理條例例、省住住房公積積金管理理條例房地產(chǎn)法律房地產(chǎn)法規(guī)房地產(chǎn)規(guī)章地方立法法（按立法法層次分分）房地地產(chǎn)法律律體系圖圖 省建設工工程監(jiān)理理管理條條例、省城市房房地產(chǎn)交交易管理辦法法、城市房地地產(chǎn)中介介服務管管理辦法法、評標標專家和評評標專家家?guī)旃芾砝磙k法關于審理理商品房房買賣合合同糾紛紛案件適適用法律律問題的的解釋、關于審審理建設設工程施施工合同同糾紛案案件適用用法律問問題的解解釋房地產(chǎn)估估價規(guī)范范、住宅宅建筑規(guī)規(guī)范、住住宅設計計規(guī)范、建筑工程程施工質(zhì)質(zhì)量驗收收統(tǒng)一標標準國務院辦辦公廳關關于促進進房地產(chǎn)產(chǎn)市場健健康發(fā)展展的若

4、干干意見（2008）；關關于促進進河南省省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健健發(fā)展的若干意意見（2008）地方法規(guī)規(guī)規(guī)章司法解釋標準規(guī)范政策文件（按管理理職能）房地產(chǎn)產(chǎn)法律體體系圖稅收管理物業(yè)管理中介服務管理權屬登記管理 城市拆遷管理房地產(chǎn)交易管理 建設工程管理房地產(chǎn)開發(fā)管理建設用地管理 分類 1）建設用用地管理理的主要法律法法規(guī)：1.土地管理理法；2.土地管理理法實施施條例；3.城鎮(zhèn)國有有土地使使用權出出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫行行條例；4.招標拍賣賣掛牌出出讓國有有土地使使用權規(guī)規(guī)定；5.建設用地地審查報報批管理理辦法；6.協(xié)議出讓讓國有土土地使用用規(guī)定；7.閑置土地地處置辦辦法。2）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管管理的主要法律法法規(guī)：

5、1.房地產(chǎn)管管理法；2.城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理條例例；3.房地產(chǎn)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)管理規(guī)規(guī)定；4.房地產(chǎn)廣廣告發(fā)布布暫行規(guī)規(guī)定；5.關于調(diào)整整部分行行業(yè)固定定資產(chǎn)投投資項目目資金比比例的通通知；6.關于規(guī)范范房地產(chǎn)產(chǎn)市場外外資準入入和管理理意見；7.商品住宅宅實行住住宅質(zhì)量量保證書書和住宅宅使用說說明書制制度的規(guī)規(guī)定。3）建設工工程管理理的主要法律法法規(guī)：1.城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法；2.建筑法；3.招投標法法；4.合同法；5.建設工程程質(zhì)量管管理條例例；6.建設工程程安全生生產(chǎn)管理理條例；7.工程項目目報建管管理辦法法；8.建筑工程程施工許許可管理理辦法；9.審理施工工合同若若干問題題的司法法解釋；4）

6、房地產(chǎn)產(chǎn)交易管管理的主要法律法法規(guī)：1.城市房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理規(guī)規(guī)定2、商品房銷銷售管理理辦法；3.城市房地地產(chǎn)交易易價格管管理暫行行辦法；4.城市商品品房預售售管理辦辦法；5.城市房地地產(chǎn)抵押押管理辦辦法；6.城市房屋屋租賃管管理辦法法；7.房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀管理理辦法；8.審理商品品房買賣賣合同若若干問題題司法解解釋；5）城市拆拆遷管理理的主要法律法法規(guī)：1.城市房屋屋拆遷管管理條例例；2.國有土地地上房屋屋征收補補償條例例；6）權屬登登記管理理的主要法律法法規(guī)：1.房屋登記記辦法；2.土地登記記辦法；3.房屋權屬屬登記信信息查詢詢辦法；4.房產(chǎn)測繪繪管理辦辦法；5.建設部關關于房屋屋建筑面面積

7、計算算與房屋屋權屬登登記有關關問題的的通知；6.關于審理理房屋登登記案件件若干問問題的規(guī)規(guī)定；7）中介服服務管理理的主要法律法法規(guī)：1.城市房地地產(chǎn)中介介服務管管理規(guī)定定；2.關于房地地產(chǎn)中介介服務收收費的通通知；3.房地產(chǎn)估估價機構(gòu)構(gòu)管理辦辦法；4.房地產(chǎn)估估價師注注冊管理理辦法；8）物業(yè)管管理的主要法律法法規(guī)：1.物業(yè)管理理條例；2.住宅專項項資金維維修管理理辦法；3.業(yè)主大會會規(guī)程；4.物業(yè)服務務收費管管理辦法法；5.物業(yè)服務務企業(yè)資資質(zhì)管理理辦法；3.物業(yè)服務務收費明明碼標價價規(guī)定；4.前期物業(yè)業(yè)管理招招標投標標管理暫暫行辦法法；9）我國現(xiàn)行房房地產(chǎn)稅稅的主要要法規(guī)：1.契稅暫行行條例

8、；2.中華人民民共和國國房產(chǎn)稅稅暫行條條例；3.中華人民民共和國國土地增增值稅暫暫行條例例；4.中華人民民共和國國征地占占用稅暫暫行條例例；5.中華人民共共和國城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅暫行條條例；6.固定資產(chǎn)投投資方向向調(diào)節(jié)稅稅暫行條條例；7.中華人民共共和國印印花稅暫暫行條例例。10）其他管管理的主要法律法法規(guī)：1.住房公積積金管理理條例；2.城鎮(zhèn)最低低收入家家庭廉租租房管理理辦法；3.城市異產(chǎn)產(chǎn)毗連房房屋管理理規(guī)定；4.經(jīng)濟適用用住房管管理辦法法；5.城市危險險房屋管管理規(guī)定定；可以按照照房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營四四個階段段來劃分分相應的法法律事務務和糾紛紛：1、房開決決策、前前期階段段（拿地地、

9、籌錢錢）；2、建設實實施階段段（設計計、建造造）；3、銷售經(jīng)經(jīng)營階段段（賣房房、盈利利）；4、物業(yè)管管理服務務階段（管房、保修）。 三、法律律事務范范疇、常見的糾糾紛類型型1、決策、前期階階段（拿拿地、籌籌錢）法律事務務：公司法律律事務；土地交交易法律律事務；資金籌集集法律事事務；招招投標法法律事務務；報批辦證證法律事事務；問題糾紛紛（較多涉涉及行政政管理、行政訴訴訟領域域）土地違規(guī)規(guī)開發(fā)；拆遷補償償安置（2011年，新國有土地地上房屋屋征收管管理條例例）2、建設實實施階段段（設計計、建造造）；法律事務務：項目建設設過程風風險控制制法律事事務；建設工程程合同法法律事務務；其他合同同法律事事務；

10、竣工驗收收交付法法律事務務。問題糾紛紛:建設工程程合同糾糾紛（重在施施工合同同）；（此類法法律事務務 歸屬屬于建筑筑工程法法律事務務范疇?。?、銷售經(jīng)經(jīng)營階段段（賣房房、盈利利）；法律糾紛紛：1）虛假宣宣傳、承承諾；2）認購協(xié)協(xié)議、交交付定金金的效力力；3）商品房房買賣合合同糾紛紛：設計變更更；延期交付付、逾期期辦理房房產(chǎn)證；面積誤差差；房屋質(zhì)量量存在缺缺陷、瑕瑕疵。關注：商商品房“贈送面面積”法法律風險險討論：商商品房買買賣合同同的懲罰罰性賠償償1、開發(fā)商贈贈送的一一般都是是些什么么“面積積”？1）“偷面面積”：本身不不計面積積或計半半面積。2）違建面面積：擅擅自變更更規(guī)劃設設計違法法搭建。

11、3）侵犯共共有面積積：頂層層露臺、地下室室、庭院院等。關注注：商品品房“贈贈送面積積”法律律風險1凸窗面積積贈送利用凸窗窗面積全全贈送，擴大空空間容量量。凸窗面積積贈送限限制：當凸窗高高度小于2.20米，或凸凸窗進深深不大于于0.60米時，凸窗窗部分不不計算建建筑面積積。注：落地凸窗窗進深不不宜過大大，否則則會影響響室內(nèi)采采光效果果在臥室中中設置落落地凸窗窗（凸窗窗高度2.2m），可結(jié)結(jié)合凸窗窗設置書書房/電腦房/陽光房等等空間，該項做法法適用度度較廣露臺面積積全贈送送限制：雙層高高且上蓋蓋水平投投影小于于12平米單層送露露臺雙層送露露臺可設置錯錯層送露露臺（面面積12m2）面積全全贈送，增加

12、戶戶內(nèi)居住住舒適度度2灰空間運運用：露露臺當陽陽臺功能能，錯層層送露臺臺，設置置在主臥臥與客廳廳，提高高戶型整整體居住住舒適度度，并通通過贈送送面積提提高產(chǎn)品品附加值值整體預留留房間空空位，并并預留鋼鋼筋承重重埋掛件件，驗收收交樓后后，整體體替業(yè)主主搭板改改房。注：后期期改造成成本較高高，且交交房時必必須保證證改房處處的安全全質(zhì)量/防水等符符合驗收收標準，有一定定的風險險性承重鋼筋筋掛件預預埋3突破規(guī)定定極致偷偷面積積：直接接送房預留承重重掛件，整體房房間空缺缺，交房房后改房房贈送面面積不計面積的1、 凸窗(外飄窗)無限度外擴(凸窗高2.2米內(nèi)) (空間的延伸)2、 落地凸窗(2.2米內(nèi)) (

13、空間的延伸，實際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實用面積)3、 可局部拆卸內(nèi)假凸窗 (增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高) 4、 兩層高以上的普通大露臺 (增加使用面積但是不占用房間面積)5、 兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園 (增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積)6、 層高小于2.2米的地下室，半地下室空間 (增加輔助使用空間)7、 雙首層設計的”地下空間” (增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實用面積)總結(jié)“贈送送面積”的幾種種常用方方法 8、 一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e ！ (增加輔助使用空間) 9、 超高內(nèi)庭院 (可變現(xiàn)實用面積)10、室內(nèi)層高2.2米以下的夾層，

14、插層，技術層 (增加輔助使用面積)計半面積的1、一層普通大陽臺，未封閉的陽臺，挑廊2、與房屋相連有上蓋無柱的走廊3、可以變房間的內(nèi)陽臺4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊計一層面積的室內(nèi)超高層1、室內(nèi)4.0米以下 (增加空間體量和舒適度)2、室內(nèi)4.4米6米甚至更高 (增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積)少分攤公共面積1、不計面積的公共面積 (高層高，夾層等)(減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實用面積)2、計一半面積的公共面積 (陽臺形式等)(減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實用面積)3模糊公共空間(裝飾性園林建筑與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實用面積)臥室臥室廚

15、房陽臺庭 院平面簡圖圖和解or訴訟？（途徑）賠償？（多少?。┩朔浚浚ɡ碛桑。┧屯ピ河杏心男┓ǚ蓡栴}題？2、開發(fā)商贈贈送的“面積”法律風風險分析析1）開發(fā)商商角度：涉嫌虛假假宣傳、損害他他人利益益、行政查處處風險、遭遇訴訴訟賠償償糾紛等等。2）業(yè)主角角度：產(chǎn)權無登登記、所所獲面積積不牢靠靠、花高高價得到到、“贈送面面積”發(fā)發(fā)生安全全隱患、事故得得不到法法律的支支持。關注注：商品品房“贈贈送面積積”法律律風險1、關于懲懲罰性賠賠償；（消法第49條、合同法第113條、一加加一賠償償）2、思考消法在商品房房買賣中中可否適適用？（是爭論論的焦點點、關注注的熱點點）2、何種情情況適用用懲罰性性賠償?shù)牡姆?/p>

16、條解解釋：（商品房買買賣適用用懲罰性性賠償?shù)牡?種情形）討 論：商品房房買賣合合同的懲懲罰性賠賠償問題題1）關于懲懲罰性賠賠償；消法第四十九九條：經(jīng)經(jīng)營者提提供商品品或者服服務有欺欺詐行為為的，應應當按照照消費者者的要求求增加賠賠償其受受到的損損失，增增加賠償償?shù)慕痤~額為消費費者購買買商品的的價格或或者接受受服務的的費用的的一倍。合同法第一百一一十三條條：經(jīng)營營者有欺欺詐行為為的，消消費者有有權要求求雙倍賠賠償。討 論：商品房房買賣合合同的懲懲罰性賠賠償問題題2）觀點點：（1）消法第四十九九條適用用范圍不不包括商商品房買買賣。 （2）消法適用于商商品房買買賣合同同糾紛是是大勢所所趨、人人心所向

17、向； 討 論：商品房房買賣合合同的懲懲罰性賠賠償問題題參考：學學者的觀觀點民法學家家梁慧星先先生認為，商商品房買買賣不適適用消法第49條。一是消法制定時，針對的的是普通通商品市市場存在在的假冒冒偽劣和和缺斤短短兩問題題，其適適用范圍圍不包括括商品房房。同時時制定的的產(chǎn)品質(zhì)量量法明文規(guī)定定不包括括建筑物物，可作參參考。二是商品房作作為不動動產(chǎn)與作為動動產(chǎn)的普普通商品品有差異異，商品品房買賣賣合同上上即使出出賣人隱隱瞞了某某項真實實情況或或捏造了了某項虛虛假情況況，與普普通商品品交易中中的欺詐詐行為不不能等量量齊觀，商品房質(zhì)質(zhì)量問題題通過瑕瑕疵擔保保責任制制度可以以得到妥妥善處理理。三是商品房買賣

18、賣合同金金額巨大大，動輒數(shù)數(shù)十上百百萬，如判決雙雙賠，將將導致雙雙方利害害關系的的顯失平平衡，在一般般人的社社會生活活經(jīng)驗看看來很難難說是合合情合理理合法的的判決。參考：法法院和法法官的觀觀點不少法院院也是認認為房屋屋買賣不不適用消法，但不同同的法院院作出的的判決完完全不同同。有的法官官認為房房屋是大大件商品品，是不動產(chǎn)產(chǎn)，所以不不適用該該法；有的法官官則認為為房屋經(jīng)經(jīng)過驗收收合格，不存在在質(zhì)量問問題，所以不不適用該該法；有的法官官干脆指指明房屋屋不屬于于產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量法的的調(diào)整范范圍，應應當適用城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法進行判決決。更有法官官認為，消法對商品做做的是“狹義”理解，即“一一般商品品說”

19、。商品房房是特殊殊的商品品，一旦旦刻意強強調(diào)按消法調(diào)整，將會給市市場交易易秩序帶帶來難以以想象的的干擾和和破壞，造成“公平”與“秩秩序”之之間的嚴嚴重失衡衡。商品房買買賣適用用懲罰性性賠償?shù)牡膸追N情情形：關于審理理商品房房買賣合合同糾紛紛案件適適用法律律若干問問題的解解釋第八條、具有下下列情形形之一的的，導致致商品房房買賣合合同目的的不能實實現(xiàn)的，無法取取得房屋屋的買受受人可以以請求解解除合同同、返還還已付購購房款及及利息、賠償損損失，并并可以請請求出賣賣人承擔擔不超過過已付購購房款一一倍的賠賠償責任任：（一）商商品房買買賣合同同訂立后后，出賣賣人未告告知買受受人又將將該房屋屋抵押給給第三人人

20、；（二）商商品房買買賣合同同訂立后后，出賣賣人又將將該房屋屋出賣給給第三人人。討 論：商品房房買賣合合同的懲懲罰性賠賠償問題題第九條、出賣人人訂立商商品房買買賣合同同時，具具有下列列情形之之一，導導致合同同無效或或者被撤撤銷、解解除的，買受人人可以請請求返還還已付購購房款及及利息、賠償損損失，并并可以請請求出賣賣人承擔擔不超過過已付購購房款一一倍的賠賠償責任任：（一）故故意隱瞞瞞沒有取取得商品品房預售售許可證證明的事事實或者者提供虛虛假商品品房預售售許可證證明；（二）故故意隱瞞瞞所售房房屋已經(jīng)經(jīng)抵押的的事實；（三）故故意隱瞞瞞所售房房屋已經(jīng)經(jīng)出賣給給第三人人或者為為拆遷補補償安置置房屋的的事實

21、。討 論：商品房房買賣合合同的懲懲罰性賠賠償問題題案 例1：銷售廣廣告風險險案 例2：隔熱層層的使用用歸屬問問題案 例3：銷售后后期，交交房風險險四、相關關案例分分析某群訴案案。銷售售廣告中中出具贈贈送閣樓樓，并用用圖文明明確表示示，但在在交房后后，并無無圖中所所示閣樓樓，導致致業(yè)主要要求開發(fā)發(fā)商承擔擔違約責責任。分析：銷銷售廣告告的效力力？開發(fā)發(fā)商是否否承擔責責任？案 例1：銷售廣廣告風險險根據(jù)商品房買買賣合同同司法解解釋的相關規(guī)規(guī)定，商商品房的的銷售廣廣告和宣宣傳資料料原則上上為要約約邀請，但就在在開發(fā)規(guī)劃劃范圍內(nèi)內(nèi)及相關關設施所做的說說明和允允諾具體體明確，并對商品房房合同的的訂立及及房

22、屋價價格的確確定有重重大影響響的，應應當視為為要約。即使該該說明和和允諾未未載入合合同，仍仍為合同同內(nèi)容。何為具體體明確？屬于法官官自由心心證的范范疇。虛假廣告告的法律律責任：行政責責任和民民事責任任。特別別提醒，有可能能適用消消費者權權益保護護雙倍賠賠償責任任。案 例1：銷售廣廣告風險險某小區(qū)在在銷售時時，對頂頂層的用用戶約定定，同意意其使用用頂層隔隔熱層空空間。后后頂層的的兩戶業(yè)業(yè)主對隔隔熱層使使用發(fā)生生爭議。分析：合合同中承承諾是否否有效？如何規(guī)規(guī)避、解解決此類類糾紛？案 例2：隔熱層層的使用用歸屬問問題分析析：1）隔熱層層從法律律定義上上來看為為業(yè)主共共有部分分，不論論是開發(fā)發(fā)商和業(yè)業(yè)主都無無權私自自對隔熱熱層作出出歸屬約約定。若若是頂樓樓的業(yè)主主需要使使用隔熱熱層，必必須經(jīng)本本幢業(yè)主主全體同同意使用用。2）開發(fā)商商在