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1、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置及分錄新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置及分錄新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置及分錄資料僅供參考文件編號(hào):2022年4月新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置及分錄版本號(hào): A修改號(hào): 1頁(yè) 次: 1.0 審 核: 批 準(zhǔn): 發(fā)布日期: 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置及分錄企業(yè)所涉業(yè)務(wù)流程為:“公司拿地,請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì),委托施工單位承建,自己或請(qǐng)代理銷(xiāo)售房子,結(jié)算,確認(rèn)收入成本,不涉及上市公司所提減值預(yù)備。”一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置1、資產(chǎn)類(lèi): 1001 庫(kù)存現(xiàn)金,注重它是現(xiàn)金流量表的科目,金蝶K3 和用友U8 都能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流量表的自動(dòng)編制,設(shè)置好了可以省下好多時(shí)間
2、和精力。1002 銀行存款,一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)涉及到貸款和銀行按揭貸款,這里面會(huì)涉及到幾種性質(zhì)不同的賬戶,建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結(jié)算戶分開(kāi),設(shè)成三級(jí)明細(xì)100201 結(jié)算戶,下設(shè)明細(xì)100202 貸款專戶,一般項(xiàng)目公司只有一個(gè),如有幾個(gè)則下設(shè)明細(xì)100203 按揭保證金戶,視情況可設(shè)明細(xì),同時(shí)一般情況下,銀行會(huì)要求對(duì)應(yīng)在開(kāi)一個(gè)一般結(jié)算戶,專門(mén)用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結(jié)算戶,這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘唇冶WC金戶是不能隨便動(dòng)用的資金,便于統(tǒng)計(jì)公司的可動(dòng)用資金,可動(dòng)用資金這一概念對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)還是很重要的,在報(bào)建的時(shí)候,計(jì)委和建委都會(huì)要銀行開(kāi)具相應(yīng)的資金證實(shí),這個(gè)按揭保證金上的
3、錢(qián)是不能計(jì)算在內(nèi)的。1009 其他貨幣資金、新準(zhǔn)則取消了“短期 HYPERLINK t _blank 投資”、“短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備”科目,設(shè)置了“1101交易性 HYPERLINK t _blank 金融資產(chǎn)”和“可供出售金融資產(chǎn)”科目,并在“交易性金融資產(chǎn)”科目下設(shè)置了“成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)二級(jí)科目。1111 應(yīng)收票據(jù)、1121 應(yīng)收股利、1122 應(yīng)收利息 這幾個(gè)科目基本上不會(huì)用,投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容,不再詳述。1131 應(yīng)收賬款 現(xiàn)在都是房子預(yù)售,用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款,一般不用應(yīng)收賬款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)賒銷(xiāo)房子,假如在市場(chǎng)發(fā)生大的困難時(shí),也有可能用分次付款的方式
4、促銷(xiāo),會(huì)形成應(yīng)收賬款(交房,并且結(jié)算以后),如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況,這份工作不干也罷。1133 其它應(yīng)收款 留意這個(gè)科目有很多存出保證金要放在這個(gè)科目,主要是報(bào)建過(guò)程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金,臨時(shí)接電保證金等,各地政府花樣不一樣,可以詳細(xì)了解一下項(xiàng)目報(bào)建部門(mén)及工程部門(mén)的同事。這個(gè)科目建議只設(shè)這樣幾個(gè)明細(xì)科目:內(nèi)部個(gè)人借款、存出保證金、合作單位往來(lái)、其它;用個(gè)人、客戶往來(lái)核算實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人、單位的明細(xì)治理。這個(gè)功能前面所述的兩個(gè)軟件都可以實(shí)現(xiàn),但要在開(kāi)始進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)好,尤其是存出保證金賬戶,在實(shí)際工作中,報(bào)建部門(mén)拿回來(lái)的收據(jù)都是一樣的,會(huì)計(jì)尤
5、其是剛?cè)腴T(mén)的會(huì)計(jì)通常無(wú)法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目,哪些要最后退回來(lái)的項(xiàng)目,所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清晰。1141 壞賬準(zhǔn)備,基本不用。1151 預(yù)付賬款 基本不用,可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候,也不會(huì)很復(fù)雜,最近一年,預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方,可能會(huì)引起稅務(wù)局的關(guān)注,會(huì)提一些很莫明其妙的要求,他是你的主管稅務(wù)機(jī)關(guān),你也不好反駁,最好還是收一單發(fā)票付一筆款。1161 應(yīng)收補(bǔ)貼款、1201 物資采購(gòu)科目新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變?yōu)椤安牧喜少?gòu)”科目。1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、可以合并為“周轉(zhuǎn)材料”科目,按新準(zhǔn)則應(yīng)用指南的講解,企業(yè)也可以根據(jù)自身的具體情況
6、,單設(shè)“包裝物”科目、“低值易耗品”科目或“包裝物及低值易耗品”科目。 1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)、1251 委托加工物資、1261 委托代銷(xiāo)商品、1271 受托代銷(xiāo)商品、1281 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、1291 分期收款發(fā)出商品、1301 待攤費(fèi)用、1401 長(zhǎng)期股權(quán)投資、1402 長(zhǎng)期債權(quán)投資、1421 長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備、1431 委托貸款等科目基本上不用。1243 庫(kù)存商品 一般庫(kù)存商品只有結(jié)算后從開(kāi)發(fā)成本中轉(zhuǎn)入,平時(shí)就在開(kāi)發(fā)成本中,報(bào)表放存貨。1501 固定資產(chǎn)、1502 累計(jì)折舊、1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣,不再詳述。1505
7、 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準(zhǔn)備、1801 無(wú)形資產(chǎn)、1805 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、新準(zhǔn)則增設(shè)了“累計(jì)攤銷(xiāo)”科目,用來(lái)核算無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)。攤銷(xiāo)無(wú)形資產(chǎn)時(shí), 借:管理費(fèi)用或其他業(yè)務(wù)成本 貸:累計(jì)攤銷(xiāo) 新準(zhǔn)則增設(shè)了“商譽(yù)”科目,從“無(wú)形資產(chǎn)”科目分離出來(lái)。1815 未確認(rèn)融資費(fèi)用、1901 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、1911 待處理財(cái)務(wù)損溢等科目基本上不用,如要用,與其它無(wú)異。新準(zhǔn)則取消了“長(zhǎng)期債權(quán)投資”科目,而重分類(lèi)為“交易性金融資產(chǎn)”、“持有至到期投資”和“可供出售金融資產(chǎn)”科目。 新準(zhǔn)則增設(shè)了“1521投資性房地產(chǎn)”科目,核算為賺取租金或資本增值,或兩
8、者兼有而持有的房地產(chǎn)。 2、負(fù)債類(lèi):2101 短期借款 一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款期是24 個(gè)月,應(yīng)該核算在長(zhǎng)期借款里面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款取消以后,這個(gè)科目基本上不用了。2111 應(yīng)付票據(jù) 一般不用。新準(zhǔn)則取消了“應(yīng)付短期債券”科目,而設(shè)置了“交易性金融負(fù)債”科目。核算直接指定為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債。2121 應(yīng)付賬款,此科目不要用對(duì)單位的二級(jí)科目,應(yīng)采用往來(lái)核算,建議分一下單位的類(lèi)別:如總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等,視具體情況而定,如果項(xiàng)目小的話,就沒(méi)有必要,直接用往來(lái)核算,在用往來(lái)核算的時(shí)候,一定要用往來(lái)單位的全稱,方便以后核查,這一點(diǎn),做會(huì)計(jì)要給予相稱的重視
9、。同時(shí)建議所有的付款都走這里走一道,即便是票款兩清的時(shí)候。即用下面的分錄:借:應(yīng)付賬款 借:開(kāi)發(fā)成本貸:銀行存款 貸:應(yīng)付賬款不要簡(jiǎn)化成借:開(kāi)發(fā)成本貨:銀行存款這樣可以保證在做財(cái)務(wù)決算時(shí),與往來(lái)單位對(duì)賬可以一目了然,這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾?,等到?jīng)Q算時(shí)再來(lái)清理,工作量大得無(wú)法想象。2131 預(yù)收賬款現(xiàn)在的銷(xiāo)售模式都是預(yù)售的模式,預(yù)收賬款也要采取往來(lái)客戶核算的模式。很多公司采用表代賬的模式,這一點(diǎn)并不好,財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒(méi)有,很難保證正確性,如果有很好的銷(xiāo)售控制軟件來(lái)控制,也可以用表代賬的模式。千萬(wàn)不要相信EXECl 表這種電子文件,沒(méi)有一個(gè)人能保證在頻繁地操作中不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤,一旦出現(xiàn),根本沒(méi)有辦
10、法追溯,將讓你痛苦不已。因?yàn)樗鼰o(wú)法記錄過(guò)程,而財(cái)務(wù)軟件則不同,能夠告訴你形成最后結(jié)果的過(guò)程。在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開(kāi)來(lái),才至于出現(xiàn)你的老板會(huì)找你要什么數(shù)據(jù),而你拿不出來(lái)的局面。也為你后期項(xiàng)目猜測(cè)回款提供一定的依據(jù)。2141 代銷(xiāo)商品款不用,新準(zhǔn)則把“應(yīng)付工資”和“應(yīng)付福利費(fèi)”科目合并為“應(yīng)付職工薪酬”科目。2161 應(yīng)付股利與其它無(wú)異。2171 應(yīng)交稅金,新準(zhǔn)則把“應(yīng)交稅金”和“其他應(yīng)交款”科目合并為“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有增值稅,在此不表。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳,這個(gè)各地情況不一樣,具體以主管稅務(wù)
11、部門(mén)的要求為準(zhǔn),從近幾年來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例,所以在稅款的繳納上可以與稅務(wù)部門(mén)做一定的溝通,具體繳納情況則要看與稅務(wù)部門(mén)的溝通情況了。賬務(wù)處理上則有幾種不同的形式,根據(jù)企業(yè)報(bào)表的具體需要而定。有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在本科目的借方,也有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在存貨里,如果稅務(wù)關(guān)系好,輕易核虧,放在損益表也無(wú)不可,不能死搬會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。2176 其它應(yīng)交款 與其它行業(yè)與異。2181 其它應(yīng)付款 一般來(lái)講,預(yù)收的房屋銷(xiāo)售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算,如果為了會(huì)計(jì)報(bào)表的需要,有可能需要放在此科目。在項(xiàng)目發(fā)包的過(guò)程中,會(huì)要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會(huì)在此科目核算,亦要用往
12、來(lái)核算,建議先整體規(guī)劃好。二級(jí)明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往來(lái)、暫收房款定金等,可根據(jù)項(xiàng)目具體情況來(lái)考慮。2191 預(yù)提費(fèi)用 在計(jì)算銀行貸款利息時(shí)可能用到,你要想簡(jiǎn)樸的話,可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用將利息資本化或計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。2201 待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值、2211 預(yù)計(jì)負(fù)債、2311 應(yīng)付債券、2331 專項(xiàng)應(yīng)付款、2341 遞延稅款一般不用。2321 長(zhǎng)期應(yīng)付款,新準(zhǔn)則設(shè)置了“長(zhǎng)期應(yīng)收款”和“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目。核算企業(yè)采用遞延方式分期收款、實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),已滿足收入確認(rèn)條件的業(yè)務(wù)。應(yīng)按應(yīng)收合同或協(xié)議價(jià)款借記“長(zhǎng)期應(yīng)收款”科目,按其公允價(jià)值(現(xiàn)值)貸記“主營(yíng)業(yè)
13、務(wù)收入”等科目,按差額貸記“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目。 應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款與其公允價(jià)值之間的差額,應(yīng)當(dāng)在合同或協(xié)議期間內(nèi)采用實(shí)際利率法進(jìn)行攤銷(xiāo),沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用。 一般房地產(chǎn)公司都會(huì)有營(yíng)業(yè)稅返還的相關(guān)政策,收到財(cái)政相應(yīng)的補(bǔ)貼時(shí),一般放入此科目。2301 長(zhǎng)期借款 核算銀行貸款。新準(zhǔn)則設(shè)置了“長(zhǎng)期股權(quán)投資”科目,但其核算內(nèi)容和核算方法與原準(zhǔn)則相比有所變化。 權(quán)益法核算下,投資企業(yè)在確認(rèn)應(yīng)享有被投資單位凈損益的份額時(shí),應(yīng)當(dāng)以取得投資時(shí)被投資單位各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)等的公允價(jià)值為基礎(chǔ),對(duì)被投資單位的凈利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)整后確認(rèn)。新準(zhǔn)則設(shè)置了“遞延所得稅資產(chǎn)”和“遞延所得稅負(fù)債”科目,其核算方法與原準(zhǔn)則相比有所變化。 遞
14、延所得稅資產(chǎn)=可抵扣暫時(shí)性差異所得稅稅率 遞延所得稅負(fù)債=應(yīng)HYPERLINK t _blank納稅暫時(shí)性差異所得稅稅率 3、權(quán)益類(lèi):3101 實(shí)收資本 3103 已歸還投資 3111 資本公積3121 盈余公積 3131 本年利潤(rùn) 3141 利潤(rùn)分配與其它無(wú)異。4101 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)成本的核算明細(xì)一般分為土地及拆遷、前期費(fèi)用、建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)(系4015 轉(zhuǎn)入),建議在建立核算體系之前與成本控制部門(mén)(預(yù)算部門(mén))進(jìn)行溝通,最好做到預(yù)算部門(mén)的口徑與財(cái)務(wù)部門(mén)核算的口徑一致,確保后期項(xiàng)目決算、對(duì)賬工作的順利進(jìn)行,不要弄成預(yù)算部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)提出來(lái)的數(shù)據(jù)不一致,這樣會(huì)令老板非常
15、氣憤,結(jié)果兩個(gè)部門(mén)都會(huì)挨罵。4015 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 一般核算項(xiàng)目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場(chǎng)部門(mén)的費(fèi)用,一般包括工程部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)、成本控制部門(mén)、綜合報(bào)建部門(mén)的費(fèi)用。5101 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、5102 其他業(yè)務(wù)收入、5201 投資收益、5203 補(bǔ)貼收入、5301 營(yíng)業(yè)外收入、5401 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、5402 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、5405 其他業(yè)務(wù)支出、5501 營(yíng)業(yè)費(fèi)用、5502 管理費(fèi)用、5503 財(cái)務(wù)費(fèi)用、5601 營(yíng)業(yè)外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調(diào)整等損益類(lèi)科目與其它無(wú)異。關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認(rèn),請(qǐng)?jiān)敿?xì)看一下國(guó)稅發(fā)2003-83 號(hào)文,講得很詳細(xì)。 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算是比較
16、簡(jiǎn)單的,主要是往來(lái)的核算比較繁雜,因?yàn)樵谄渌鼞?yīng)收、應(yīng)付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量,這一點(diǎn)非常重要。另外一點(diǎn)收入確認(rèn)按國(guó)稅發(fā)2003-83 號(hào)文確定。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復(fù)雜。需要重點(diǎn)關(guān)注,同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅,各地的政策亦不完全相同,應(yīng)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。關(guān)于稅的問(wèn)題,可以請(qǐng)稅務(wù)代理,一般稅務(wù)代理和稅務(wù)機(jī)關(guān)有長(zhǎng)期的溝通,亦有相當(dāng)?shù)年P(guān)系,可以節(jié)約企業(yè)的溝通成本。二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)類(lèi)會(huì)計(jì)科目核算舉例:應(yīng)收賬款:主要是核算在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,轉(zhuǎn)讓和銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,提供出租房屋和提供勞務(wù),而向購(gòu)買(mǎi)、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)借:應(yīng)收賬款XX
17、公司貸:其他業(yè)務(wù)收入收回款項(xiàng)時(shí):借:銀行存款貸:應(yīng)收賬款出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)(所附原始單據(jù):購(gòu)方協(xié)議銷(xiāo)售發(fā)票或出租發(fā)票)借:應(yīng)收賬款XX公司或個(gè)人貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入壞賬準(zhǔn)備:確定無(wú)法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失,主要有兩種核算方法:一種直接轉(zhuǎn)銷(xiāo)法,二是備抵法提取壞賬準(zhǔn)備金借:管理費(fèi)用貸:壞賬準(zhǔn)備發(fā)生壞賬時(shí)借:壞賬準(zhǔn)備貸:應(yīng)收賬款收回已轉(zhuǎn)銷(xiāo)的應(yīng)收賬款借:應(yīng)收賬款貸:壞賬準(zhǔn)備借:銀行存款貸:應(yīng)收賬款應(yīng)收票據(jù):指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。 銷(xiāo)售商品房而收到的商業(yè)匯票借:應(yīng)收票據(jù)XX公司貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入商業(yè)匯票到期:若為無(wú)息商業(yè)匯票(所附單據(jù):銷(xiāo)售發(fā)票、雙方協(xié)
18、議)借:銀行存款貸:應(yīng)收賬款若為有息商業(yè)匯票借:銀行存款貸:應(yīng)收票據(jù)XX公司財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)付賬款:是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款,分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供給單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。預(yù)付給承包單位的工程款和備料款(所附單據(jù):付款申請(qǐng)書(shū)、付款單)借:預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸:銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料借:預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸:庫(kù)存材料企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)(所附單據(jù):工程價(jià)款結(jié)算單)借:開(kāi)發(fā)成本貸:應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款同時(shí),從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款借:應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸:預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款用銀行存款補(bǔ)付余額借:應(yīng)付
19、賬款應(yīng)付工程款貸:銀行存款預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款借:預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款貸:銀行存款材料驗(yàn)收入庫(kù),用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款借:應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款貸:預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款用銀行存款補(bǔ)付余額借:應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款貸:銀行存款采購(gòu)保管費(fèi):主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等 物資采購(gòu):主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買(mǎi)價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金,月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。材料成本差異:主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。庫(kù)存材料:用來(lái)核算各種為庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本庫(kù)存設(shè)備:用來(lái)核
20、算企業(yè)用于開(kāi)發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本三、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債類(lèi)會(huì)計(jì)科目核算舉例:(1)應(yīng)付賬款:因購(gòu)買(mǎi)材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng) 支付給承包單位轉(zhuǎn)來(lái)的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單 借:開(kāi)發(fā)成本 貸:應(yīng)付賬款 以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí) 借:應(yīng)付賬款 貸:預(yù)付賬款 補(bǔ)付其余款時(shí) 借:應(yīng)付賬款 貸:銀行存款 (2)預(yù)收賬款:按照規(guī)定合同或協(xié)議向購(gòu)房單位或個(gè)人收取的購(gòu)房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預(yù)付款時(shí) 借:銀行存款 貸:預(yù)收賬款預(yù)收代建工程款 提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí) 借:應(yīng)收賬款 貸;主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 借:預(yù)收賬款預(yù)收代建工程款 貸:應(yīng)收賬款 收回全部余款 借:銀行存款 貸:應(yīng)收賬款 (3)應(yīng)
21、付工資 開(kāi)出現(xiàn)金支票,發(fā)放工資 借:現(xiàn)金 貸:銀行存款 借:應(yīng)付工資 貸:現(xiàn)金 結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng) 借:應(yīng)付工資 貸:其他應(yīng)收款代扣水電費(fèi) 代扣房租 月末分配工資費(fèi)用 借:開(kāi)發(fā)成本(建安) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用(開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)) 銷(xiāo)售用費(fèi)(銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)) 管理費(fèi)用(行政管理部門(mén)) 采購(gòu)保管費(fèi)(采購(gòu)部門(mén)) 管理費(fèi)用勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)(長(zhǎng)期放假員工) 貸:應(yīng)付福利費(fèi)(醫(yī)務(wù)人員)(4)應(yīng)付福利費(fèi)(按工資總額的14%計(jì)提) 借:開(kāi)發(fā)成本(建安) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用(開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)) 銷(xiāo)售用費(fèi)(銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)) 管理費(fèi)用(行政管理部門(mén)) 采購(gòu)保管費(fèi)(采購(gòu)部門(mén)) 貸:應(yīng)付福利費(fèi)用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí) 借:應(yīng)付福利費(fèi) 貸:現(xiàn)金 (5)應(yīng)交稅金:核算應(yīng)向
22、國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金,主要包括(營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅各種稅種) 月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅金 借:主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸:應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金 借:其他業(yè)務(wù)支出 貸:應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅 借:管理費(fèi)用 貸:應(yīng)交稅金房產(chǎn)稅 車(chē)船使用稅土地使用稅 月末計(jì)算的所得稅 借:所得稅 貸:應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅 實(shí)際交納的稅金 借:應(yīng)交稅金XX稅 貸:銀行存款 (6)其他應(yīng)交款:核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款
23、月末按規(guī)定提取教育附加 借:主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸:其他應(yīng)交款教育費(fèi)附加12四、房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用類(lèi)會(huì)計(jì)科目核算(1) 開(kāi)發(fā)成本:如能確定核算對(duì)象的,直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”,主要包括: 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安頓費(fèi));前期工程費(fèi)(規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”);基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化);建筑安裝工程費(fèi)(支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi));公共配套設(shè)施費(fèi)(居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車(chē)棚、公共廁所等設(shè)施支出),分別設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”與“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”“房屋開(kāi)發(fā)”設(shè)置
24、二級(jí)明細(xì)??筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來(lái)設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目 開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用: 借:開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā) 貸:銀行存款或應(yīng)付賬款XX公司 分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用 借:開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā) 貸:開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用 借:開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 貸:開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)。 配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 計(jì)算公式: 某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)*配套設(shè)施預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)*100% 發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用(自用的建筑場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)) 借:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 支付的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用 借:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸
25、:銀行存款 同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備或是材料開(kāi)發(fā) 借:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸:庫(kù)存設(shè)備或庫(kù)存材料 分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 借:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸:開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 借:開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 貸:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用(能夠分清對(duì)象的) 借:開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 貸:銀行存款 開(kāi)發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種 出包給外單位進(jìn)行施工建造(根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單) 借:開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 貸:銀行存款或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 自已組織施工的 借:開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 貸:銀行存款 或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 應(yīng)付工資 庫(kù)存材料或設(shè)備12代建工程開(kāi)發(fā)
26、成本:是指企業(yè)接受其他單位委托,代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出 借:開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā) 貸:銀行存款 或庫(kù)存材料 或現(xiàn)金 結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用借:開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā) 貸:開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本 借:開(kāi)發(fā)成本代建工程 貸:開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā) 移交委托單位后,根據(jù)移交手續(xù) 借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本代建工程結(jié)算成本 貸:開(kāi)發(fā)成本代建工程 (2)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用:所屬直接組織和管理開(kāi)發(fā)發(fā)生的費(fèi)用,包括:管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) 發(fā)生的間接費(fèi)用時(shí) 借:開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 貸:銀行存款 或應(yīng)付賬款 或應(yīng)付工資 分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用 借:開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 貸:開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用竣工房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房屋 貸:開(kāi)發(fā)成本房
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