車位定價策略課件

1、九鼎國際城車位定價策略世聯(lián)地產(chǎn)九鼎國際城項目組九鼎國際城車位定價策略世聯(lián)地產(chǎn)九鼎國際城項目組 本策略基于前期提交的車位銷售方案制定 由于后期車位設(shè)計調(diào)整方案未出，車位面積、編號尚未確定，本策略旨在前期設(shè)計方案基礎(chǔ)上，對車位作初步分類和定價策略目的 本策略基于前期提交的車位銷售方案制定策略目的目 錄1、項目車位分析2、推貨策略3、業(yè)主需求分析及目標(biāo)4、價格策略目 錄1、項目車位分析項目車位分析項目車位分析負一層北區(qū)車位（負一層）南區(qū)車位（負一層） 地下一層共有車位1406個，其中標(biāo)準(zhǔn)車位1361個，微型車位32個，子母車位13個。摩托車位共有1191個。負一層北區(qū)車位（負一層）南區(qū)車位（負一層）

2、 地下一層共有車位負一層 地下一層北區(qū)住宅投影范圍（不含圖示13、14、15區(qū)）共有車位452個，其中標(biāo)準(zhǔn)車位285個，微型車位5個，子母車位7個。摩托車位共有902個。6區(qū)7區(qū)8區(qū)10區(qū)12區(qū)1區(qū)2區(qū)3區(qū)4區(qū)5區(qū)14區(qū)13區(qū)15區(qū)車位39，摩托46車位38，摩托40車位35，摩托36車位52，摩托46車位56，摩托71車位36，摩托78車位61，摩托231車位31，摩托106車位48，摩托81車位33，摩托67車位120車位113車位120注：投影范圍不含13、4、5區(qū)車位11區(qū)車位29，摩托100負一層 地下一層北區(qū)住宅投影范圍（不含圖示13、14、15區(qū)負二層 地下二層北區(qū)頭，共有車位1

3、186個，其中標(biāo)準(zhǔn)車位1164個，微型車位11個，子母車位11個。摩托車位共有1281個。按照前期定位，負二層車位規(guī)劃為商業(yè)用途。負二層 地下二層北區(qū)頭，共有車位1186個，其中標(biāo)準(zhǔn)車位11項目車位總結(jié)項目共有車位2592個，其中標(biāo)準(zhǔn)車位2525個，微型車位43個，子母車位24個，摩托車位2472個；地下一層共有車位1406個，其中標(biāo)準(zhǔn)車位1361個，微型車位32個，子母車位13個；摩托車位共有1191個；地下一層北區(qū)住宅投影范圍（不含圖示4、5、11、13、14、15區(qū)）共有車位286個，其中標(biāo)準(zhǔn)車位285個，微型車位1個，子母車位0個；摩托車位共有649個；地下二層共有車位1186個，其中

4、標(biāo)準(zhǔn)車位1164個，微型車位11個，子母車位11個；摩托車位共有1281個；地下二層前期規(guī)劃為商業(yè)用途。項目車位總結(jié)項目共有車位2592個，其中標(biāo)準(zhǔn)車位2525個，推貨策略推貨策略推貨策略按照客戶的需求地下一層是車位的需求重點，因此建議全部推出地下一層的車位作為第一次推售的主力產(chǎn)品，讓車位供應(yīng)主要滿足客戶的需求；車位的需求不僅滿足本項目的客戶需求，同時也要滿足部分投資客的需求。建議推出地下一層北區(qū)（不含4、5、6、11座，如圖所示）車位460個，其中標(biāo)準(zhǔn)車位459個，微型車位3個，子母車位0個。摩托車位共有649個。7區(qū)8區(qū)10區(qū)12區(qū)1區(qū)2區(qū)3區(qū)14區(qū)車位39，摩托46車位38，摩托40車位

5、36，摩托78車位61，摩托231車位31，摩托106車位48，摩托81車位33，摩托67車位120車位5413區(qū)推貨策略按照客戶的需求地下一層是車位的需求重點，因此建議全部推貨策略7區(qū)8區(qū)10區(qū)12區(qū)1區(qū)2區(qū)3區(qū)14區(qū)13區(qū)車位級別分類標(biāo)準(zhǔn)：第一分類標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)車位距離各樓棟入口的遠近以及（非開間因素）停車倒庫的便利性；第二分類標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)車位開間寬度備注：1區(qū)1個微型車位；7區(qū)2個微型車位；12區(qū)3個車位開間2.3；13區(qū)12個車位開間2.3。推貨策略7區(qū)8區(qū)10區(qū)12區(qū)1區(qū)2區(qū)3區(qū)14區(qū)13區(qū)車位級別 建議地下一層北區(qū)住宅投影范圍（圖示4、5、11、15、16區(qū)）車位351個，其中標(biāo)準(zhǔn)車位3

6、42個，微型車位2個，子母車位7個。摩托車位共有253個。作為村民車位分配用。6區(qū)4區(qū)5區(qū)車位35，摩托36車位52，摩托46車位56，摩托71車位6611區(qū)車位29，摩托100推貨策略16區(qū)15區(qū)車位1134、5、6、11座共計308套，按村民分配351個車位計算，車位比為1：1.14，接近項目整體車位比。 建議地下一層北區(qū)住宅投影范圍（圖示4、5、11、15、16業(yè)主需求分析及目標(biāo)業(yè)主需求分析及目標(biāo)九鼎國際城共推出494套，另有308套單位返還村民；推出的494套單位中，324套為90平方米以下小戶型單位，占64%，另有36%的單位為130方以上中大戶型；從住宅客戶對于車位的需求看，90平

7、方米以下小戶型業(yè)主以租為主，對于車位購買的要求不高，因此在推售策略上我們建議首先推售住宅投影下面的車位；從業(yè)主的回訪來看， 165方左右戶型業(yè)主車位需求比例約為1（住宅）：1（車位）， 130方左右戶型業(yè)主車位需求比例約為1（住宅）：0.7（車位），90方左右戶型業(yè)主車位需求比例約為1（住宅）：0.25（車位），70方左右戶型業(yè)主車位需求比例約為1（住宅）：0.1（車位）；90方以下小戶型業(yè)主中大部分要看價格決定是否購買車位，且客戶希望最好都是負一層的車位。業(yè)主情況按165方左右戶型業(yè)主車位需求比例1：1， 130方以上戶型業(yè)主車位需求比例1：0.7，90方左右戶型業(yè)主車位需求比例1：0.25

8、計算， 70方左右戶型業(yè)主車位需求比例1：0.1計算，車位總需求約為206個。(數(shù)據(jù)來源：銷售代表電話回訪）九鼎國際城共推出494套，另有308套單位返還村民；業(yè)主情況目標(biāo) 車位銷售目標(biāo)：200個目標(biāo) 車位銷售目標(biāo)：200個定價策略定價策略比準(zhǔn)體系參照：本項目90平方米以下產(chǎn)品約占推售總量的65%，小戶型單位客戶的經(jīng)濟承受能力有限，結(jié)合近期車價下調(diào)及周邊樓盤車位銷售情況不理想的狀況，建議以中檔樓盤的車位價格作為比準(zhǔn)體系參照：標(biāo)準(zhǔn)車位總價：負一層實收14.5萬元（特殊車位特殊調(diào)價）微型車位總價：負一層實收12萬元（特殊車位特殊調(diào)價）子母車位總價：負一層實收22萬元摩托車位總價：負一層實收0.7萬

9、定價策略特殊調(diào)價原則：面積差異調(diào)價面積差異調(diào)價措施為，相差1平米調(diào)價1000元；但要保證最大面積車位價格不高于18萬元/個，最小面積車位價格不低于11萬個。交通便捷度調(diào)價緊鄰出入口的車位加價5000元，遠離出入口的車位減價5000元，此外根據(jù)車位的交通便捷程度做出小幅調(diào)價。比準(zhǔn)體系參照：本項目90平方米以下產(chǎn)品約占推售總量的65%，價格策略1區(qū)車位33，其中微型車位1個，摩托67A類15萬/個B類14萬/個C類12萬/個注：由于車位設(shè)計方案未最終確定，本定價主要考慮交通便捷、車位類型、開間因素，不考慮面積、臨柱等特殊調(diào)差因素。價格策略1區(qū)車位33，其中微型車位1個，摩托67A類15萬/價格策略

10、2區(qū)車位38，摩托40注：由于車位設(shè)計方案未最終確定，本定價主要考慮交通便捷、車位類型、開間因素，不考慮面積、臨柱等特殊調(diào)差因素。A類15萬/個B類14萬/個C類12萬/個價格策略2區(qū)車位38，摩托40注：由于車位設(shè)計方案未最終確定價格策略3區(qū)車位39，摩托46注：由于車位設(shè)計方案未最終確定，本定價主要考慮交通便捷、車位類型、開間因素，不考慮面積、臨柱等特殊調(diào)差因素。A類15萬/個B類14萬/個C類12萬/個價格策略3區(qū)車位39，摩托46注：由于車位設(shè)計方案未最終確定價格策略7區(qū)車位36，摩托78注：由于車位設(shè)計方案未最終確定，本定價主要考慮交通便捷、車位類型、開間因素，不考慮面積、臨柱等特殊

11、調(diào)差因素。A類15萬/個B類14萬/個C類12萬/個價格策略7區(qū)車位36，摩托78注：由于車位設(shè)計方案未最終確定價格策略8區(qū)車位61，摩托231注：由于車位設(shè)計方案未最終確定，本定價主要考慮交通便捷、車位類型、開間因素，不考慮面積、臨柱等特殊調(diào)差因素。A類15萬/個B類14萬/個C類12萬/個價格策略8區(qū)車位61，摩托231注：由于車位設(shè)計方案未最終確價格策略10區(qū)車位31，摩托106注：由于車位設(shè)計方案未最終確定，本定價主要考慮交通便捷、車位類型、開間因素，不考慮面積、臨柱等特殊調(diào)差因素。A類15萬/個B類14萬/個C類12萬/個價格策略10區(qū)車位31，摩托106注：由于車位設(shè)計方案未最終價格策略12區(qū)車位48，摩托81注：由于車位設(shè)計方案未最終確定，本定價主要考慮交通便捷、車位類型、開間因素，不考慮面積、臨柱等特殊調(diào)差因素。A類15萬/個B類14萬/個C類12萬/個價格策略12區(qū)車位48，摩托81注：由于車位設(shè)計方案未最終確價格策略13區(qū)車位48，摩托81注：由于車位設(shè)計方案未最終確定，本定價主要考慮交通便捷、車位類型、開間因素，不考慮面積、臨柱等特殊調(diào)差因素