置業(yè)顧問專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課件

1、置業(yè)顧問專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 唐曉軍置業(yè)顧問專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 第一講 房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)業(yè)的概念及內(nèi)容房地產(chǎn)所具有的特點(diǎn)房地產(chǎn)的開發(fā)過程第一講 房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的概念土地的基本概念土地的類型 開發(fā)用地的獲取土地的使用權(quán)及年限土地的“三通一平”土地的“七通一平”土地的基本概念土地的類型 第二講 建筑基本知識基本概念建筑類型建筑結(jié)構(gòu)建筑布置形式（特點(diǎn)）建筑風(fēng)格第二講 建筑基本知識基本概念第三講 規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識基本概念住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)基本流程戶型設(shè)計(jì)的基本流程設(shè)計(jì)階段的劃分設(shè)計(jì)圖紙的基本種類第三講 規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識基本概念第四講 看圖知識施工圖戶型圖第四講 看圖知識施工圖第五講 面積

2、及計(jì)算原則面積的概念面積的計(jì)算原則面積的計(jì)算第五講 面積及計(jì)算原則面積的概念“五證”是指A 土地使用權(quán)證（簡稱：土地證）B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證D 建設(shè)用地許可證E 商品房預(yù)售許可證“五證”是指A 土地使用權(quán)證（簡稱：土地證）什么是房地產(chǎn) ?房地產(chǎn) 是指土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物,是房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財(cái)產(chǎn)的總稱.房地產(chǎn)又稱為 返回不動(dòng)產(chǎn)什么是房地產(chǎn) ?房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱為 房產(chǎn)和地產(chǎn)的定義房產(chǎn)： 是房屋的社會形態(tài)，主要是指在法律上有明確權(quán)屬的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。地產(chǎn)： 并非泛指全部的土地，而是法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的，并能給所有者、經(jīng)營者和使用者帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益

3、的建設(shè)用地。返回房產(chǎn)和地產(chǎn)的定義房產(chǎn)：返回房產(chǎn)的分類房產(chǎn)分為： 住宅類和非住宅類住宅類分為： 商品房和非商品房返回房產(chǎn)的分類房產(chǎn)分為：返回什么叫商品房？ 由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 按性質(zhì)來分：居住和非居住 按價(jià)格來分：平價(jià)和市場價(jià) 按銷售對象分：內(nèi)銷和外銷返回什么叫商品房？ 由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)是指 從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的 行業(yè)。 它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理、 房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維 修等。返回房地產(chǎn)業(yè)是指 從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的 返回房地產(chǎn)的特點(diǎn)A 是價(jià)值大、集約化的商品B 價(jià)格差別比較大C 市場需求彈性大D 安全

4、性、保值性的商品E 具有一般商品的流通過程返回房地產(chǎn)的特點(diǎn)A 是價(jià)值大、集約化的商品返回開發(fā)用地方面的概念開發(fā)用地的獲取方式土地的“三通一平”土地的“七通一平”土地使用權(quán)的年限范圍返回開發(fā)用地方面的概念開發(fā)用地的獲取方式返回土地的類型工業(yè)用地 商業(yè)用地公用事業(yè)用地 交通運(yùn)輸用地住宅用地 行政機(jī)關(guān)用地綠化用地 軍事用地其他用地 返回土地的類型工業(yè)用地 商業(yè)土地的獲取A 土地使用權(quán)出讓 三種出讓方式：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議B 土地的征用C 土地的劃拔返回土地的獲取A 土地使用權(quán)出讓返回土地的使用年限純居住用地 . . . . . . . . 工業(yè)用地 . . . . . . . . . 教、科、文、衛(wèi)、

5、體用地 . .商業(yè)、旅游、娛樂用地 . . .綜合或其他用地 . . . . . . .返回70年50年50年40年50年土地的使用年限純居住用地 . . . . . “七通一平”“七通” ： 通路、通水、通電、通下污水、 通電訊、通煤氣、通供熱“一平” ：土地平整返回“七通一平”“七通” ： 返回建筑類型多層建筑高層建筑 超高層建筑 返回八層以下，建筑高度不超過24米八層以上，三十層以下三十 層以上建筑類型多層建筑返回八層以下，建筑高度不超過24米八層以上，建筑結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)返回建筑結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)返回建筑布置形式行列式周邊式混合式自由式返回建筑布置形式行列式返回建筑風(fēng)格

6、什么叫建筑風(fēng)格？ 建筑風(fēng)格的分類 住宅建筑風(fēng)格的表達(dá)要素返回建筑風(fēng)格 什么叫建筑風(fēng)格？返回建筑風(fēng)格A 是一個(gè)建筑物的個(gè)性或獨(dú)特表征B 是建筑的一種方式、類型或方法C 是一代人文思想的重要組成部分，它作為 凝固的社會思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價(jià)值 和美學(xué)觀D 是一種建筑個(gè)性和建筑特征E 是民族的特征，也是時(shí)代的特征F 是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)形式返回建筑風(fēng)格A 是一個(gè)建筑物的個(gè)性或獨(dú)特表征返回建筑風(fēng)格的分類A 歐陸風(fēng)格B 古典與現(xiàn)代結(jié)合C 現(xiàn)代風(fēng)格D 異域風(fēng)格E 普通風(fēng)格返回建筑風(fēng)格的分類A 歐陸風(fēng)格返回建筑風(fēng)格的表達(dá)要素A 立面B 重點(diǎn)和細(xì)部處理C 材質(zhì)D 色彩E 空間及其組合F 外部環(huán)境返

7、回建筑風(fēng)格的表達(dá)要素A 立面返回重點(diǎn)和細(xì)部處理包括三個(gè)方面： A 部件：如窗戶、門、走廊、陽臺、 拱廊、閣樓、屋頂窗、浮雕等 B 形狀：如角形、V字形、圓形、半圓 形、菱形等 C 圖案：主要是人、神、動(dòng)物、器物 等返回重點(diǎn)和細(xì)部處理包括三個(gè)方面：返回基本概念朝向 層數(shù) 層高 開間 進(jìn)深長度 體型 凈高 標(biāo)高 樓高棟距 山墻 分戶墻 戶內(nèi)墻 外墻女兒墻 柱梁 樓板 立面 天花返回基本概念朝向 層數(shù) 層高 基本概念A(yù) 規(guī)劃用地 B 建設(shè)用地C 總建筑面積 D 建筑密度E 居住密度 F 容積率G 綠化率 H 總戶數(shù)I 總居住人口 返回基本概念A(yù) 規(guī)劃用地 B 建設(shè)用地返回總建筑面積總建筑面積=地上建

8、筑面積+地下建筑面積+公共建筑面積返回總建筑面積總建筑面積=返回建筑密度又稱為“建筑覆蓋率” 居住建筑基底面積建筑密度 = （%） 居住建筑用地面積返回建筑密度又稱為“建筑覆蓋率”返回居住密度 居住面積居住密度 = （%） 居住建筑用地面積返回居住密度返回容積率 總建筑面積 容積率 = （%） 建筑用地面積返回容積率返回綠化率返回 總綠化面積 綠化率 = （%） 建筑用地面積綠化率返回圖紙的基本種類A 總平面規(guī)劃圖 B 環(huán)境規(guī)劃圖C 交通組織圖 D 單體平面圖E 建筑立面圖 F 工程施工圖G 戶型圖返回圖紙的基本種類A 總平面規(guī)劃圖 B 環(huán)境規(guī)劃圖戶型 是指表達(dá)一個(gè)住宅單位的結(jié)構(gòu)和布局。 *

9、戶型的種類 * 戶型圖內(nèi)容返回戶型 是指表達(dá)一個(gè)住宅單位的結(jié)構(gòu)和布局。返戶型的種類A 平層B 錯(cuò)層C 三錯(cuò)層D 躍層E 別墅返回戶型的種類A 平層返回戶型圖的內(nèi)容安排樓盤名稱 單元房號 位置示意圖結(jié)構(gòu)布局 面積大小功能面積 朝向功能分區(qū)返回戶型圖的內(nèi)容安排樓盤名稱 單元返回功能分區(qū)玄關(guān) 儲藏室起居室 屏風(fēng)主臥室 酒吧臥室 洗衣間兒童房 過道書房 生活陽臺客房 觀景陽臺工人房 LDK一體化返回功能分區(qū)玄關(guān) 儲藏室返回LDK一體化 是指客廳、餐廳、廚房三者采用開敞式的自由分割布局。返回LDK一體化 是指客廳、餐廳、廚房三者采用面積的概念A(yù) 建筑面積B 使用面積C 產(chǎn)權(quán)面積D 公有建筑面積（公攤面積

10、）返回面積的概念A(yù) 建筑面積返回房屋建筑面積 指房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯、具有上蓋結(jié)構(gòu)牢固層高在2.2米（含2.2米）以上的永久性建筑。返回房屋建筑面積 指房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水使用面積和產(chǎn)權(quán)面積使用面積： 指房屋內(nèi)部全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻的水平投影計(jì)算。產(chǎn)權(quán)面積： 指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。返回使用面積和產(chǎn)權(quán)面積使用面積： 返回共有建筑面積又稱為“公攤面積” 是指產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的面積。共有建筑面積的組成返回返回面積計(jì)算共有建筑面積又稱為“公攤面積” 返回返回面積共有建筑面積的組成電梯井

11、樓梯間 垃圾道 設(shè)備間 公共門 過 道 地下室 值班室為小區(qū)服務(wù)的公共用房物業(yè)管理用房返回共有建筑面積的組成電梯井 樓梯間 面積的計(jì)算原則A 計(jì)算全部面積的原則B 計(jì)算一半面積的原則返回面積的計(jì)算原則A 計(jì)算全部面積的原則返回全面積的計(jì)算原則（一）A 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面 積，多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算；B 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電 梯間等其高度在2.2米以上部位計(jì)算建筑面積；C 穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，均 一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的按水平投影面積計(jì)算；全面積的計(jì)算原則（一）A 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)全面

12、積的計(jì)算原則（二）D 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提升井、 垃圾道、管道井等均按房屋的自然層 計(jì)算面積；E 房屋天面上屬于永久性建筑，層高在 2.2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī) 房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的 部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算；全面積的計(jì)算原則（二）D 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提升全面積的計(jì)算原則（三）F 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影 面積計(jì)算；G 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各 層水平投影面積計(jì)算；H 與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上 蓋和柱的走廊按投影面積計(jì)算；I 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外 圍水平投影面積計(jì)算；全面積的計(jì)算原則（三）F 挑樓、全封

13、閉的陽臺按其外圍水平投全面積的計(jì)算原則（四）J 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層 高在2.2米以上的，按外墻投影面積計(jì) 算；K 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其 柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。返回全面積的計(jì)算原則（四）J 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，半面積的計(jì)算原則A 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其 圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算；B 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水 平投影面積的一半計(jì)算；C 無頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積的 一半計(jì)算；D 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍 投影面積一半計(jì)算。返回半面積的計(jì)算原則A 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其面積的計(jì)算 面積計(jì)算是指水平面積的測算，分為房屋和用地面積測算。建筑面積（銷售面積） 套內(nèi)面積使用面積 公攤面積使 用 率 得 房 率公攤系數(shù) 單元公攤小區(qū)公攤 返回面積的計(jì)算 面積計(jì)算是指水平面積的測算，分建筑面積（銷售面積）銷售面積 = 套內(nèi)面積 + 公攤面積返回建筑面積（銷售面積）銷售面積 = 套內(nèi)面積 + 公攤面積返回套內(nèi)面