(最新)明天第一城項目定位報告fin

1、立水橋項目商業(yè)市場定位報告第57頁 共57頁目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc97030936 前言 PAGEREF _Toc97030936 h 3 HYPERLINK l _Toc97030937 1商業(yè)規(guī)劃劃條件分分析 PAGEREF _Toc97030937 h 4 HYPERLINK l _Toc97030938 11交通通環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc97030938 h 4 HYPERLINK l _Toc97030939 1.1.11項目周周邊社區(qū)區(qū)交通現(xiàn)現(xiàn)狀分析析 PAGEREF _Toc97030939 h 4 HYPERLINK

2、l _Toc97030940 1.1.22本項目目周邊道道路交通通環(huán)境及及未來規(guī)規(guī)劃分析析 PAGEREF _Toc97030940 h 4 HYPERLINK l _Toc97030941 1.2.33本項目目公共交交通環(huán)境境分析 PAGEREF _Toc97030941 h 6 HYPERLINK l _Toc97030942 1.2.44本項目目地鐵交交通及未未來規(guī)劃劃分析 PAGEREF _Toc97030942 h 6 HYPERLINK l _Toc97030943 1.2.55小結 PAGEREF _Toc97030943 h 7 HYPERLINK l _Toc97030944

3、 12人口口環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc97030944 h 8 HYPERLINK l _Toc97030945 1211 區(qū)域域人口現(xiàn)現(xiàn)狀分析析 PAGEREF _Toc97030945 h 8 HYPERLINK l _Toc97030946 12.22 區(qū)域域消費特特征分析析 PAGEREF _Toc97030946 h 8 HYPERLINK l _Toc97030947 12.33未來區(qū)區(qū)域人口口變化趨趨勢分析析 PAGEREF _Toc97030947 h 9 HYPERLINK l _Toc97030948 12.44小結 PAGEREF _Toc97030948 h

4、9 HYPERLINK l _Toc97030949 2.物業(yè)自自身分析析 PAGEREF _Toc97030949 h 10 HYPERLINK l _Toc97030950 2.1地塊塊總體現(xiàn)現(xiàn)狀分析析 PAGEREF _Toc97030950 h 10 HYPERLINK l _Toc97030951 2.2總體體地塊優(yōu)優(yōu)劣勢分分析 PAGEREF _Toc97030951 h 12 HYPERLINK l _Toc97030952 2.2.11項目SSWOTT矩陣 PAGEREF _Toc97030952 h 13 HYPERLINK l _Toc97030953 2.2.22優(yōu)勢分分

5、析 PAGEREF _Toc97030953 h 13 HYPERLINK l _Toc97030954 2.2.33項目劣劣勢分析析 PAGEREF _Toc97030954 h 14 HYPERLINK l _Toc97030955 2.2.44項目機機會分析析 PAGEREF _Toc97030955 h 15 HYPERLINK l _Toc97030956 2.2.55項目威威脅分析析 PAGEREF _Toc97030956 h 16 HYPERLINK l _Toc97030957 2.2.66小結 PAGEREF _Toc97030957 h 16 HYPERLINK l _T

6、oc97030958 3項目總體體定位 PAGEREF _Toc97030958 h 18 HYPERLINK l _Toc97030959 31項目目主題概概念 PAGEREF _Toc97030959 h 18 HYPERLINK l _Toc97030960 3.1.11整體定定位 PAGEREF _Toc97030960 h 19 HYPERLINK l _Toc97030961 3.1.22各地塊塊商業(yè)定定位 PAGEREF _Toc97030961 h 19 HYPERLINK l _Toc97030962 3.1.33項目各各地塊商商業(yè)面積積綜述 PAGEREF _Toc9703

7、0962 h 20 HYPERLINK l _Toc97030963 32各區(qū)區(qū)域地塊塊定位分分析 PAGEREF _Toc97030963 h 21 HYPERLINK l _Toc97030964 3.2.11C-001（aa）(bb)地塊塊商業(yè)分分析 PAGEREF _Toc97030964 h 21 HYPERLINK l _Toc97030965 3.2.22C-001(aa)(bb)地塊塊定位 PAGEREF _Toc97030965 h 24 HYPERLINK l _Toc97030966 方案一： PAGEREF _Toc97030966 h 24 HYPERLINK l _

8、Toc97030967 3.2.33規(guī)劃方方案及業(yè)業(yè)態(tài)分布布 PAGEREF _Toc97030967 h 24 HYPERLINK l _Toc97030968 3.2.44產(chǎn)品結結構建議議： PAGEREF _Toc97030968 h 25 HYPERLINK l _Toc97030969 方案二： PAGEREF _Toc97030969 h 25 HYPERLINK l _Toc97030970 3.2.55產(chǎn)品結結構建議議： PAGEREF _Toc97030970 h 25 HYPERLINK l _Toc97030971 3.2.66A、BB地塊分分析 PAGEREF _Toc

9、97030971 h 26 HYPERLINK l _Toc97030972 3.2.77A、BB地塊定定位 PAGEREF _Toc97030972 h 28 HYPERLINK l _Toc97030973 3.2.88規(guī)劃方方案及業(yè)業(yè)態(tài)分布布 PAGEREF _Toc97030973 h 29 HYPERLINK l _Toc97030974 3.2.99產(chǎn)品結結構建議議 PAGEREF _Toc97030974 h 30 HYPERLINK l _Toc97030975 3.3價格格定位建建議 PAGEREF _Toc97030975 h 31 HYPERLINK l _Toc9703

10、0976 3.3.11市場比比較法 PAGEREF _Toc97030976 h 31 HYPERLINK l _Toc97030977 3.3.22租金反反推法 PAGEREF _Toc97030977 h 33 HYPERLINK l _Toc97030978 3.3.33對本項項目商業(yè)業(yè)價格建建議 PAGEREF _Toc97030978 h 34前言市場定位是是一個房房地產(chǎn)項項目運作作成功與與否的關關鍵。精精妙的定定位，能能夠達到到四兩撥撥千斤的的效果，不不但可以以發(fā)現(xiàn)空空白，盡盡可能規(guī)規(guī)避風險險，而且且能夠通通過獨特特的構思思與精心心的策劃劃，充分分體現(xiàn)項項目的獨獨特魅力力，展現(xiàn)現(xiàn)項

11、目的的風采，為為項目的的成功奠奠定堅實實的基礎礎。通過前期詳詳細的市市場調查查以及后后期的資資料整理理、分析析等工作作，我司司對本項項目周邊邊區(qū)域市市場狀況況有了較較為全面面的了解解，并通通過初步步分析對對本項目目有了較較為充分分的認識識。在此此基礎上上為，我我司將為為本項目目的規(guī)劃劃和發(fā)展展制定相相應的市市場定位位。在本項目之之市場定定位報告告內(nèi)容中中，我司司將根據(jù)據(jù)市場調調研報告告和多年年來的營營銷策劃劃經(jīng)驗，針針對本項項目自身身物業(yè)特特點及周周邊區(qū)域域環(huán)境，為為本項目目市場定定位所涉涉及的商商業(yè)規(guī)劃劃條件分分析、物物業(yè)自身身分析、項項目總體體定位分分析等方方面進行行詳細、專專業(yè)的闡闡述和

12、論論證。我司堅信，通通過科學學的論證證和不斷斷的創(chuàng)新新與努力力，必能能切準市市場脈搏搏，為本本項目制制定出準準確合理理的發(fā)展展規(guī)劃建建議，最最大限度度強化項項目的特特有優(yōu)勢勢，轉化化、消除除現(xiàn)存劣劣勢，規(guī)規(guī)避客觀觀威脅，從從整體上上提高本本項目的的市場競競爭力，從從而為貴貴方針對對本項目目之決策策提供指指導依據(jù)據(jù)。1商業(yè)規(guī)劃劃條件分分析11交通通環(huán)境分分析本項目位于于北京市市朝陽區(qū)區(qū)與昌平平區(qū)交界界處并相相鄰海淀淀區(qū)，屬屬于三區(qū)區(qū)交界的的核心位位置。本本項目地地塊為三三角形，項項目北側側的地鐵鐵13號號線和京京包鐵路路、東南南側的清清河形成成了本項項目的天天然交通通阻隔，安安立路貫貫穿本案案規(guī)

13、劃地地塊將項項目分為為東西兩兩個地塊塊。東側側地塊只只有一條條沿清河河道路連連接安立立路與天天通苑；西側地地塊與賀賀村、陳陳營等郊郊縣農(nóng)村村相交，并并無主要要交通通通道，由由立軍路路和沿清清河道路路等連接接與安立立路之間間的交通通，項目目南側為為規(guī)劃中中的地鐵鐵5號線線立水橋橋北站和和安立路路、北苑苑路的交交匯處。項項目距五五環(huán)路直直線距離離三公里里，周邊邊擁有多多條公交交線路，加加之已投投入使用用的地鐵鐵13號號線、規(guī)規(guī)劃（已已開工）中中的地鐵鐵5號線線等，這這些因素素構成了了本案的的交通環(huán)環(huán)境基礎礎。 1.1.11項目周周邊社區(qū)區(qū)交通現(xiàn)現(xiàn)狀分析析做為北京市市最早規(guī)規(guī)劃的兩兩個超大大經(jīng)濟適適

14、用房社社區(qū)之一一，由于天天通苑等等社區(qū)居居住區(qū)入入住人口口規(guī)模不不斷擴大大，且居居住人口口就業(yè)在在市區(qū)，所所以就形形成了該該區(qū)域交交通呈現(xiàn)現(xiàn)潮汐現(xiàn)現(xiàn)象，社社區(qū)的居居民基本本是早上上向南進進城方向向，晚上上回家，這這樣勢必必會形成成交通瓶瓶頸問題題。而且且居住區(qū)區(qū)周邊城城市道路路系統(tǒng)還還未形成成，斷頭頭路多，次次干路和和支路系系統(tǒng)不暢暢，很難難滿足居居住區(qū)實實際出行行要求，造成社區(qū)內(nèi)外部交通規(guī)劃和建設相對滯后問題充分暴露。天通苑對本本項目有有著舉足足輕重的的影響。由由于交通通規(guī)劃存存在缺陷陷，整個個天通苑苑通向市市區(qū)的道道路主要要集中在在湯立路路（安立立路）上上，由于于湯立路路（安立立路）上上公

15、交線線路眾多多、且作作為主要要通路的的湯立路路還要承承擔其北北端昌平平區(qū)至市市區(qū)的交交通流量量，造成成湯立路路（安立立路）立立水橋段段上下班班高峰期期間擁堵堵嚴重；現(xiàn)在湯湯立路上上地鐵號線和和立湯路路市政工工程的施施工，加加重了交交通擁堵堵的程度度。1.1.22本項目目周邊道道路交通通環(huán)境及及未來規(guī)規(guī)劃分析析項目地塊南南端為安安立路和和北苑路路的交匯匯處，連連同湯立立路，作作為連接接貫通四四、五、六六環(huán)，連連接昌平平區(qū)、天天通苑、北北苑、亞亞運村區(qū)區(qū)域、奧奧運區(qū)域域的重要要通道，以以上三條條道路將將成為項項目未來來主要的的交通通通道。湯立路湯立路(太太平莊北北街至大大柳樹環(huán)環(huán)島段)改建工工程是

16、市市政府220044年“56件件實事”之一，004年22月100日開工工，南起起昌平區(qū)區(qū)太平莊莊北街，途途經(jīng)東三三旗、平平西府、馬馬坊，北北至大柳柳樹環(huán)島島，全長長1075公公里。改改造前的的道路路路面寬112米，是是二級路路，整修修一新的的湯立路路(太平平莊北街街至大柳柳樹環(huán)島島段)北北段路面面兩側為為各寬112225米的的三上三三下機動動車道，改改建后的的道路為為一級公公路。湯湯立路（立立水橋至至太平莊莊北街）長長3115公里里的路段段預計今今年內(nèi)建建成通車車。規(guī)劃劃該道路路寬700米，橫橫斷面布布置為：兩側為為各寬112225米的的三上三三下機動動車道，外外側為寬寬6米的非非機動車車道。

17、安立路安立路是穿穿越本案案地塊的的交通主主通路，南南起北四四環(huán)中路路，北至至立水橋橋，全長長九公里里。道路路南段是是規(guī)劃奧奧運預留留地東側側邊界，向向北延伸伸連接湯湯立路，是是貫通四四環(huán)、五五環(huán)、六六環(huán)的一一條主干干道。為為配合008年北北京奧林林匹克廣廣場的總總體要求求，經(jīng)過過市規(guī)委委審批，一一條新建建的安立立路將在在北城出出現(xiàn)。規(guī)規(guī)劃后的的安立路路南起北北四環(huán)路路安慧橋橋,向北北經(jīng)成府府路等地地，與北北苑路匯匯合后至至立水橋橋，與1111國國道相接接，全長長約64460米米。該道道路改建建工程按按城市主主干路標標準設計計，紅線線寬600米（快車道道為三上上三下六六車道、寬寬24米米，兩側側

18、慢車道道各寬77米，兩兩側人行行步道各各寬5米米，綠化化帶各寬寬6米），設計計行車速速度為660公里里/小時時。北苑路北苑路也為為本案南南側邊界界的交通通主通路路，全長長5.55公里，南南起北四四環(huán)，北北與安立立路匯合合至立水水橋，為為市級主主干道。道道路紅線線55米米，各種種地下管管線300公里，混混合車道道162，全全線977年111月7日日通車。目目前北苑苑路實行行了道路路的整體體改造，已經(jīng)基本拓寬完畢，上下車道解決了懸而未決的交通瓶頸。立軍路立軍路為東東西貫穿穿本案西西側地塊塊內(nèi)部的的交通主主通路，是是一條寬寬68米全長長8000米左右右的斷頭頭路，東東起安立立路，西西至佳運運園、清清

19、水園交交界處。該該道路雖雖然較為為破敗，但但是其與與中灘村村路和陳陳家營東東路等多多條小路路相連，在在本案西西側地塊塊內(nèi)比較較重要。根據(jù)市政府府規(guī)劃，2公里京承快速聯(lián)絡線也將于明年建成通車。為了實現(xiàn)進城的有車一族在城區(qū)外圍實現(xiàn)公交換乘，北京將在五環(huán)外建設大型停車場。今年在施工及年內(nèi)可啟動的工程還有：白廟村路五環(huán)以內(nèi)路段已經(jīng)開工；地鐵號線正在施工；力爭年底或明年年初啟動回龍觀八達嶺高速公路立交橋改造以及輔路工程。另外，已經(jīng)列入建設計劃的南北方向城市干路有：安立路（大屯路至立水橋，已經(jīng)通過設計審查）、白廟村路（北五環(huán)路北延）、京包路改造等。東西方向城市干路有：北清路東延（八達嶺高速公路至機場北線高

20、速公路）、回南北路（京包高速公路至白廟村路段）。同時，將配套實施相關支路建設，據(jù)了解，北清路東延至機場北線高速公路建成后將連接中關村與望京地區(qū)，這也將成為北部一條重要的東西城市干路。以上道路交交通的規(guī)規(guī)劃及改改造必將將對本項項目區(qū)域域的交通通帶來一一定的改改善作用用，說明明政府已已經(jīng)充分分認識到到前期規(guī)規(guī)劃工作作的不足足，并開開始了補補救的工工作，雖雖短期內(nèi)內(nèi)不會對對項目區(qū)區(qū)域內(nèi)的的交通狀狀況有大大的改觀觀。但對對于區(qū)域域影響、項目的長遠發(fā)展、周邊路網(wǎng)的不斷完善有極大的作用。1.2.33本項目目公共交交通環(huán)境境分析由于項目地地塊位于于北京市市北部邊邊緣區(qū)域域，對外外連通常常規(guī)方式式依賴大大，伴

21、隨隨周邊項項目的不不斷開發(fā)發(fā)成型，必必將使更更大數(shù)量量的居住住人口落落戶此地地，因此此，為保保證內(nèi)部部居民的的正常工工作生活活需要，三三十多條條公交線線路集聚聚于此區(qū)區(qū)域，基基本保持持了該社社區(qū)組團團對外連連通的正正常運轉轉。1.2.44本項目目地鐵交交通及未未來規(guī)劃劃分析地鐵13號號線北京地鐵113號線線西起西西直門，向向北經(jīng)知知春路至至龍澤，向向東經(jīng)回回龍觀、霍霍營至立立水橋向向南直至至東直門門，呈“門”字型，穿穿越西城城、海淀淀、昌平平、東城城和朝陽陽5個區(qū)區(qū)，全長長40.5 公公里，是是連接北北京城區(qū)區(qū)與北部部新建住住宅小區(qū)區(qū)與衛(wèi)星星城鎮(zhèn)的的主要交交通動脈脈。 220022年100月全

22、線線運營通通車以來來，極大大地促進進了沿線線房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，以以一條軌軌道交通通線帶動動了北京京市城北北大片的的土地開開發(fā)利用用。在道路交通通過于擁擁堵而人人們生活活節(jié)奏越越來越快快的今天天，城鐵鐵13號號線作為為重要的的交通通通道因其其運行時時間、運運營班次次非常固固定而已已經(jīng)成為為區(qū)域內(nèi)內(nèi)許多人人出行的的首選。并并且是未未來公共共交通的的主要發(fā)發(fā)展方向向，對本本項目商商業(yè)規(guī)劃劃、開發(fā)發(fā)及價值值提升有有重要影影響。地鐵5號線線對本區(qū)域交交通未來來影響最最大的應應屬地鐵鐵五號線線，它與與北苑路路幾乎走走同一條條線路，地地鐵5號號線全長長27.6公里里,其中中地下線線16.9公里里,高架架及

23、地面面線100.7公公里.全全線共設設車站222座,其中地地下車站站16座座,高架架及地面面站6座座,總投投資1220億元元。該工工程已于于20002年112月228日開開工建設設，并計計劃于220077年初通通車試運運營。按按照規(guī)劃劃，立水水橋車站站對面、安安立路東東側用地地內(nèi)將建建設一個個集地鐵鐵、長途途、公交交、小汽汽車、自自行車于于一體的的綜合性性客運樞樞紐。預預留1000個小小汽車停停車泊位位和10000個個自行車車停車泊泊位。此此外，作作為100號線一一期工程程組成部部分的奧奧運支線線，計劃劃于20007年年12月月底通車車試運營營。在未來年內(nèi)，北北京將建建成由地地鐵、城城鐵和條鐵

24、鐵路等三三部分組組成的城城市軌道道交通線線網(wǎng)，其其中城區(qū)區(qū)軌道交交通網(wǎng)將將建設條地地鐵和條城鐵鐵。 越越來越多多的人認認為，隨隨著交通通基礎設設施的建建設，會會逐步緩緩解北京京市的交交通壓力力，也會會使北京京城市空空間結構構發(fā)生變變化，使使土地本本身的價價值得到到顯現(xiàn)，產(chǎn)產(chǎn)生出相相應的經(jīng)經(jīng)濟效應應。輕軌地鐵開開通后，沿沿線土地地也會急急劇增值值，相應應的房地地產(chǎn)的利利潤空間間會加大大。所以以土地的的升值隨隨著更多多的交通通線路的的開通而而顯現(xiàn)，這這是一個個不可逆逆轉的潮潮流。而而針對本本項目這這將是提提升物業(yè)業(yè)價值的的重要賣賣點，因因為本案案處于兩兩個地鐵鐵站之間間，良好好的交通通規(guī)劃將將對本

25、案案的商業(yè)業(yè)物業(yè)有有重要的的支持有有非常大大的物業(yè)業(yè)升值潛潛力，對對于住宅宅、商業(yè)業(yè)物業(yè)的的開發(fā)也也是非常常有利的的。但也也應注意意因為地地鐵造成成的輻射射、噪音音等問題題對本案案可能造造成的影影響，盡盡可能在在設計階階段予以以規(guī)避其其所帶來來的缺點點。1.2.55小結在項目的前前期定位位階段，必必須對于于交通因因素予以以充分考考慮。因因此，除除明確道道路現(xiàn)狀狀條件外外，也應應盡可能能了解區(qū)區(qū)域內(nèi)幾幾年內(nèi)可可能發(fā)生生的規(guī)劃劃變動，以以便合理理確定本本商業(yè)項項目可能能實現(xiàn)的的輻射范范圍。本區(qū)域內(nèi)大大型住宅宅社區(qū)眾眾多，各各個組團團之間的的相互交交通關系系對本項項目也起起著重要要的影響響，嚴峻峻的

26、交通通擁堵問問題對本本項目商商業(yè)物業(yè)業(yè)帶來一一定的挑挑戰(zhàn)。本本項目區(qū)區(qū)域作為為核心的的交通區(qū)區(qū)間，應應抓住其其中的商商業(yè)機會會，發(fā)展展適合的的商業(yè)物物業(yè)來提提升地塊塊的商業(yè)業(yè)價值，更更要合理理的規(guī)避避其中的的商業(yè)風風險，保保持整體體物業(yè)的的品質。 12人口口環(huán)境分分析1211 區(qū)域域人口現(xiàn)現(xiàn)狀分析析辦公人群數(shù)數(shù)量較少少，且在在此區(qū)域域消費傾傾向較小小。本區(qū)區(qū)域辦公公類物業(yè)業(yè)極少，入入住主要要為成長長期的中中小企業(yè)業(yè)，經(jīng)濟濟實力相相對較弱弱，其辦辦公人群群多為年年輕群體體，而本本區(qū)域商商品種類類較為單單一、休休閑娛樂樂業(yè)態(tài)較較少，檔檔次較低低，其消消費潛力力較難釋釋放，在在本項目目周邊極極少進行

27、行消費。住宅人群數(shù)數(shù)量巨大大，且中中檔和中中低檔住住宅占到到絕對優(yōu)優(yōu)勢。本本區(qū)域存存在兩個個百萬居居住大型型社區(qū)，天天通苑和和北苑家家園，總總體量達達到9000萬平平米，目目前天通通苑居住住人群已已經(jīng)達到到20萬萬，周邊邊作為居居住密集集地，人人口密度度過大，預預計其住住宅檔次次將維持持目前中中檔、中中低檔占占絕對優(yōu)優(yōu)勢的局局面。居住人群以以家庭為為主，多多為工薪薪階層。由于此區(qū)域的住宅平均價格相對亞北地區(qū)以及東部區(qū)域較低，所以價格低廉的住宅吸引了大量的城市工薪階層人群。有眾多在亞運村、東直門、三元橋甚至中關村工作的人群選擇在此區(qū)域購買住宅。居住人群構構成多層層次，富富人階層層數(shù)量可可觀。雖雖

28、然天通通苑作為為經(jīng)濟適適用房，本本意為解解決中低低收入者者居住問問題，但但就目前前入住人人口調研研觀測，將將天通苑苑作為第第二居所所的富人人階層人人數(shù)相當當可觀。加加之天通通苑北部部昌平區(qū)區(qū)域的眾眾多高檔檔社區(qū)，北北苑區(qū)域域內(nèi)眾多多的中、低低檔社區(qū)區(qū)等，使使區(qū)域內(nèi)內(nèi)人群構構成多種種多樣。12.22 區(qū)域域消費特特征分析析 消費觀觀念較為為傳統(tǒng)，積積累特點點顯著。本項目的目標消費群體主要為天通苑、北苑家園以及黃金苑、佳運園等周邊樓盤的居住人群年齡在25-60歲之間不等，以25-40歲兩口之家或是三口之家為主，家庭收入穩(wěn)定，經(jīng)濟能力一般，對于價格敏感度高。因此本部分人群消費將較為傳統(tǒng)，會在相當?shù)臅r

29、間內(nèi)減少高檔商品、休閑娛樂類的消費沖動。超前消費等現(xiàn)象較少發(fā)生。 大眾消消費品需需求旺盛盛，檔次次要求不不高。本本區(qū)域消消費人群群由于收收入水平平一般，且且受到消消費觀念念以及生生活壓力力等多方方面因素素的影響響，對于于高檔奢奢侈品、體體現(xiàn)生活活品質的的休閑消消費需求求較小，而而對于大大眾消費費品需求求旺盛。 消費場場所較為為固定，區(qū)區(qū)域性消消費特點點明顯。通過實地調研發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域大型商業(yè)物業(yè)由于客群定位較為準確，經(jīng)營狀況良好。多數(shù)人群均在離居住地較近的商業(yè)物業(yè)進行消費。 夜間消消費現(xiàn)象象明顯，餐餐飲需求求尤其量量大。由由于目標標消費人人群多為為朝九晚晚五的上上班一族族，居住住和工作作地點相相

30、距較遠遠，來往往的交通通路線較較長，因因此下班班后多在在回家途途中或是是居住社社區(qū)內(nèi)進進行家庭庭消費，因因而對于于中檔偏偏低接受受程度較較高，但但同時對對于品質質較高、具具有一定定檔次的的休閑娛娛樂等業(yè)業(yè)態(tài)有一一定的市市場吸納納能力。 休閑娛娛樂外流流消費現(xiàn)現(xiàn)象普遍遍。本區(qū)區(qū)域有相相當數(shù)量量的收入入較高的的富人階階層，在在本區(qū)域域缺乏與與其身份份相符的的相關休休閑、娛娛樂場所所的情況況下，多多選擇在在三里屯屯、朝外外、西單單商圈等等地進行行消費。12.33未來區(qū)區(qū)域人口口變化趨趨勢分析析隨著立水橋橋附近大大量臨建建拆遷，道道路拓寬寬以及地地鐵交通通的開通通，未來來將有一一定數(shù)量量的住宅宅放量。

31、且且由于周周邊配套套設施和和交通的的便利，將將使得此此區(qū)域的的住宅價價格呈現(xiàn)現(xiàn)良好的的上升趨趨勢。這這也就意意味著將將有一定定經(jīng)濟實實力的居居住人群群入住此此區(qū)域，未未來本區(qū)區(qū)域的消消費將朝朝著品質質化、專專業(yè)化的的較高檔檔次的方方向發(fā)展展。12.44小結由于商業(yè)物物業(yè)的價價值最終終是在市市場上得得到消費費者的認認可并實實現(xiàn)，因因此研究究區(qū)域消消費人群群的組成成并對其其進行消消費特性性的細化化研究，可可以為本本項目的的最終定定位提供供堅實的的消費支支撐。綜上所述，本本區(qū)域作作為大型型生活居居住地，人人口構成成較為復復雜，其其中檔和和中低檔檔人群占占有絕對對優(yōu)勢。多多以兩口口或三口口家庭為為主、

32、收收入穩(wěn)定定的工薪薪階層為為主。但但具有一一定經(jīng)濟濟實力的的富人階階層數(shù)量量可觀。大大眾生活活用品消消費旺盛盛，休閑閑娛樂消消費外流流普遍。預預計隨著著本區(qū)域域人口的的進一步步增多，年年輕、時時尚消費費意識增增強，消消費傾向向將朝著著品質化化、專業(yè)業(yè)化的較較高檔次次的方向向發(fā)展。整整體消費費特征將將呈現(xiàn)多多元化。2.物業(yè)自自身分析析2.1地塊塊總體現(xiàn)現(xiàn)狀分析析本項目位于于北京市市朝陽區(qū)區(qū)立水橋橋區(qū)域，緊緊倚昌平平區(qū)并相相鄰海淀淀區(qū)，屬屬于三區(qū)區(qū)交界的的核心位位置。受受北京市市城北“上風上上水”的觀念念影響，本本區(qū)域雖雖在五環(huán)環(huán)以外，仍仍屬發(fā)展展較早的的區(qū)域之之一，目目前周邊邊商業(yè)物物業(yè)、住住宅

33、物業(yè)業(yè)、交通通配套等等雖有所所不完善善，但已已經(jīng)發(fā)展展較為成成熟。項目地塊規(guī)規(guī)劃：項目處在項項目擬規(guī)規(guī)劃建設設用地面面積約11487700平平方米，建建筑控制制規(guī)模為為40770900平方米米（地上上建筑面面積），其其中一般般居住部部分面積積486640平平方米，商商業(yè)金融融部分建建筑面積積35884500平方米米。各地塊具體體規(guī)劃指指標如下下： 地塊用地性質容積率建筑面積建筑高度建筑密度綠地率出入口停車位A-01地地塊（約約0.883公頃頃）一般住宅1.613280018 30%30%東側安排一一個共建部分665輛/100000；一類類居住部部分100戶133輛；二二類居住住部分戶戶均900

34、以上一一輛車/戶90以下下0.55輛/戶戶A-05地地塊（約約1.993公頃頃）一般住宅1.630880018 30%30%東側安排一一個A-06地地塊（約約2.117公頃頃）商業(yè)金融3.575950060 35%30%西側安排一一個A-11地地塊（約約1.111公頃頃）商業(yè)金融2.527750030 40%30%南側安排一一個A-13地地塊（約約0.669公頃頃）商業(yè)金融3.524150060 35%30%南側安排一一個B-02地地塊（約約4.445公頃頃）商業(yè)金融2.5111255030 40%30%東北、南側側各一個個B-06地地塊（約約1.669公頃頃）商業(yè)金融3.559150060

35、35%30%西南側安排排一個B-08地地塊（約約0.228公頃頃）一般住宅1.6448018 30%30%無C-01（aa）地塊塊（約00.877公頃）商業(yè)金融3.530450045 35%30%北側、西側側各一個個C-01（bb）地塊塊（約00.855公頃）商業(yè)金融3.529750045 35%30%西側安排一一個項目周邊區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀狀如下：周邊住宅物物業(yè)及人人口現(xiàn)狀狀：本項目周邊邊擁有包包括天通通苑、北北苑家園園在內(nèi)的的多個住住宅社區(qū)區(qū)。天通通苑以北北昌平區(qū)區(qū)域內(nèi)沿沿湯立路路周邊一一直是高高檔住宅宅物業(yè)的的聚集地地，從早早期的王王府花園園到橘郡郡再到近近期開發(fā)發(fā)的納帕帕溪谷、威威尼斯花花園等

36、，一一直保持持著平穩(wěn)穩(wěn)開發(fā)的的趨勢，但但目前受受交通問問題等客客觀因素素開發(fā)速速度有所所放緩。立立水橋以以南五環(huán)環(huán)路以北北的朝陽陽區(qū)區(qū)域域受亞運運村區(qū)域域輻射影影響住宅宅物業(yè)較較為成熟熟，多以以中高檔檔住宅物物業(yè)為主主。目前前本項目目區(qū)域內(nèi)內(nèi)入住入入口已經(jīng)經(jīng)超過三三十萬，人口構成較為復雜，由于周邊社區(qū)以定位于收入偏低的市民階層的經(jīng)濟適用房和低價房為主，受目前北京市區(qū)房價高企不下的影響，該區(qū)域的物業(yè)價格仍對大量低收入的北京市民及外地來京人員有較大吸引力，入住人口仍然保持高速增長。造成主要居住人口的“潮汐”、居住社區(qū)的“睡城”現(xiàn)象。區(qū)域內(nèi)消費人群觀念較為傳統(tǒng)，對大眾消費品需求旺盛，檔次要求不高。同

37、時消費場所較為固定，有明顯的區(qū)域性消費特點，夜間消費現(xiàn)象明顯，尤其對餐飲、娛樂等有很大需求。但受交通、消費習慣等影響，天通苑、北苑家園等大社區(qū)將會是本案的主要消費人群的來源。周邊商業(yè)物物業(yè)現(xiàn)狀狀：目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)集中商商業(yè)總體體供應量量已達到到20萬萬平方米米以上，但但投入使使用的物物業(yè)非常常少且檔檔次較低低，主要要以社區(qū)區(qū)商業(yè)和和臨街店店鋪為主主，百貨貨物業(yè)只只有西單單購物中中心社區(qū)區(qū)店一家家，規(guī)模模不足1100000平方方米，造造成目前前整體商商業(yè)市場場還很不不完善，商業(yè)氛圍較薄弱，市場還需要經(jīng)過一段時間培育期。除超市業(yè)態(tài)接近飽和外其它如百貨、專業(yè)市場、餐飲、娛樂業(yè)等還不成熟，具有一定市場發(fā)展

38、空間。但隨著北方明珠的開業(yè)，世紀聯(lián)華、麥當勞、中復電訊等知名商業(yè)的入駐，包括正在洽談中的王府井百貨，正在逐漸提升區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的規(guī)模和檔次，加之北苑家園、北辰綠色家園內(nèi)均有大規(guī)模百貨物業(yè)的規(guī)劃，在該區(qū)域已有諸多大體量商業(yè)開始放量的客觀前提下，潛在競爭已經(jīng)非常激烈。但該區(qū)域住宅內(nèi)集聚了大量強有力的消費群體，因此，本項目在后期商業(yè)定位時，應考慮該區(qū)域的龐大消費人群，從商業(yè)特色上進行錯位經(jīng)營，以保證后期的良好運營。周邊交通及及配套設設施： 項目距五環(huán)環(huán)路直線線距離三三公里，安安立路貫貫穿本案案規(guī)劃地地塊與湯湯立路、北北苑路及及在區(qū)域域內(nèi)交匯匯，已投投入使用用的地鐵鐵13號號線、規(guī)規(guī)劃（已已開工）中中

39、的地鐵鐵5號線線分別位位于項目目南北兩兩側，加加上縱橫橫分布的的30多多條公交交線路可可謂核心心交通樞樞紐地段段。由于于項目東東側為清清河、西西側賀村村、陳營營等郊縣縣農(nóng)村相相交， 加上鐵鐵路的阻阻隔，區(qū)區(qū)域內(nèi)缺缺乏東西西向貫通通的道路路。而天天通苑和和北苑兩兩個居住住區(qū)周邊邊城市道道路系統(tǒng)統(tǒng)還未形形成，斷斷頭路多多，次干干路和支支路系統(tǒng)統(tǒng)不暢，造成兩個居住區(qū)內(nèi)外部交通規(guī)劃和建設相對滯后問題充分暴露。特別是整個天通苑通向市區(qū)的道路主要集中在公交線路眾多的湯立路上，其還要承擔其北端昌平區(qū)至市區(qū)的交通流量，；加之地鐵號線和湯立路市政工程的施工，造成湯立路（安立路）立水橋段上下班高峰期間擁堵嚴重。嚴

40、峻的交通問題對本項目商業(yè)物業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)，但本項目作為道路交通的核心區(qū)域在短期內(nèi)是不會改變的，應抓住其中的商業(yè)機會，規(guī)避其中的商業(yè)風險，發(fā)展適合的商業(yè)物業(yè)來提升地塊的商業(yè)價值，保持整體物業(yè)的品質。從以上現(xiàn)狀狀分析可可以看到到，項目目處在交交通的核核心樞紐紐、人口口聚集區(qū)區(qū)的中心心、商業(yè)業(yè)的發(fā)展展中心。但從現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，交通通擁堵問問題比較較嚴重，對對項目有有一定的的負面影影響，而而天通苑苑、北苑苑家園等等大社區(qū)區(qū)及本地地塊周邊邊住宅、村村鎮(zhèn)等目目標人群群將會是是本案的的主要消消費人群群的來源源，天通通苑以北北的昌平平區(qū)的中中低住宅宅區(qū)、高高檔住宅宅區(qū)及北北辰區(qū)域域等將是是本案需需要爭取取的消

41、費費客源。同時未未來天通通苑、北北苑家園園等社區(qū)區(qū)商業(yè)的的不斷成成熟加之之商業(yè)的的激烈競競爭，必必將對項項目的商商業(yè)發(fā)展展有一定定影響，如如家樂福福、沃爾爾瑪均有有預計進進入天通通苑區(qū)域域的計劃劃。而從規(guī)劃指指標中我我們可以以看到，規(guī)規(guī)劃的指指導思想想明顯偏偏重于在在本區(qū)域域內(nèi)增加加商業(yè)及及辦公類類物業(yè)。所以本項目地塊對于商業(yè)及住宅的開發(fā)均具有一定的可操作性，但開發(fā)的機會與風險并存，如何趨利避害，最大化的提高項目的商業(yè)及社會價值，我司將通過地塊優(yōu)劣勢分析及項目定位給出專業(yè)性的意見。2.2總體體地塊優(yōu)優(yōu)劣勢分分析SWOT分分析法，也也被稱為為態(tài)勢分分析法，是是運用系系統(tǒng)分析析的思想想，把影影響項

42、目目的各種種因素綜綜合起來來加以分分析，從從中得出出需要問問題的突突破口以以及結論論。我司司將通過過對項目客客觀存在在狀況的的深入分分析，以以此來制制定相應應的市場場對策，構構筑項目目核心競競爭力，提提升項目目競爭優(yōu)優(yōu)勢。2.2.11項目SSWOTT矩陣優(yōu)勢（Sttrenngthh）劣勢(Weeaknnesss)項目位置較較佳，交交通便利利。多條條道路、交通站點及地鐵站等鄰近項目周邊，對吸引項目周邊消費人流非常有利。輻射區(qū)域人人口數(shù)量量巨大，有有巨大的的商業(yè)消消費潛力力。項目規(guī)模較較大，利利于規(guī)劃劃布局及及商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的分分布和組組織。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)網(wǎng)規(guī)劃不不足、道道路交通通擁堵嚴嚴重。區(qū)域住宅物物

43、業(yè)以中中低檔社社區(qū)為主主，難以吸吸引高檔檔商業(yè)物物業(yè)入駐駐。項目臨近鐵鐵路，上上端有高高壓線穿穿越，對對本項目目物業(yè)有有一定影影響。機會(Oppporrtunnityy)威脅(Thhreaat)地處交通樞樞紐地段段，利于于建立自自成體系系的大型型商業(yè)設設施來輻輻射周邊邊社區(qū)。區(qū)域內(nèi)缺乏乏大型、綜綜合性的的娛樂、餐餐飲中心心。區(qū)域內(nèi)缺乏乏專業(yè)市市場，已已有商業(yè)業(yè)物業(yè)在在規(guī)模、檔檔次、業(yè)業(yè)種等存存在諸多多問題。正值奧運會會籌建期期間，商商機無限限，會帶帶動商業(yè)業(yè)消費的的發(fā)展。區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)已經(jīng)初初具規(guī)模模，未來來區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)規(guī)規(guī)劃會對對本項目目會有重重要影響響。2.2.22優(yōu)勢分分析項目位置較較佳，

44、交交通便利利。多條條道路、交交通站點點及地鐵鐵站等鄰鄰近項目目周邊，對對吸引項項目周邊邊消費人人流非常常有利。項目位于朝朝陽區(qū)立立水橋區(qū)區(qū)域，緊緊倚昌平平區(qū)并相相鄰海淀淀區(qū)，屬屬于三區(qū)區(qū)交界的的核心位位置，同同時安立立路、湯湯立路、北北苑路等等三條主主干線同同地鐵113號線線路交匯匯于區(qū)域域內(nèi)，通過調調研可以以看出，項項目所在在地交通通條件便便利，周周邊公交交系統(tǒng)比比較發(fā)達達，線路路密集且且四通八八達，連連接了周周邊的眾眾多主要要區(qū)域，區(qū)區(qū)域人流流量大，帶動的有效消費人群將是對本項目商業(yè)的重要支持。同時未來規(guī)劃的道路拓寬、調整以及規(guī)劃中的地鐵5號線也將是項目的強力支持，對于商業(yè)、住宅物業(yè)開發(fā)非

45、常有利。輻射區(qū)域人人口數(shù)量量巨大，有有巨大的的商業(yè)消消費潛力力。本項目作為為大型生生活居住住區(qū)域，住住宅人群群數(shù)量巨巨大，且且中檔和和中低檔檔住宅占占到絕對對優(yōu)勢，如如北京市市規(guī)劃較較早的大大型經(jīng)濟濟適用房房居住區(qū)區(qū)天通苑苑，目前前已經(jīng)入入住人口口超過220萬，加加上北苑苑、北辰辰區(qū)域及及北部昌昌平區(qū)域域的高檔檔及中底底檔住宅宅物業(yè)等等， 有有巨大的的商業(yè)消消費潛力力，同時時已經(jīng)成成熟的居居住氛圍圍將對項項目住宅宅及商業(yè)業(yè)物業(yè)開開發(fā)非常常有利。項目規(guī)模較較大，利利于規(guī)劃劃布局及及商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的分分布和組組織。本項目規(guī)劃劃一般居居住部分分面積4486440平方方米，商商業(yè)金融融部分建建筑面積積35

46、884500平方米米。體量大大有利于于充分進進行合理理的建筑筑規(guī)劃及及商業(yè)規(guī)規(guī)劃，也也利于安安排商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分分布、組組織區(qū)域域內(nèi)的人人流動線線等，為為后期良好好的商業(yè)業(yè)經(jīng)營提提供有力力的保證證。2.2.33項目劣勢分析析區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)網(wǎng)規(guī)劃不不足、道道路交通通擁堵嚴嚴重。由于天通苑苑和北苑苑兩個居居住區(qū)周周邊城市市道路系系統(tǒng)還未未形成，斷斷頭路多多，次干干路和支支路系統(tǒng)統(tǒng)不暢，造成兩個居住區(qū)內(nèi)外部交通規(guī)劃和建設相對滯后問題充分暴露，區(qū)域內(nèi)上下班高峰期間擁堵嚴重。而對于商業(yè)物業(yè)而言，良好商業(yè)氛圍的營造、商業(yè)氣息的形成將是為商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營奠定基礎，因此交通情況對于本案既是機會也是缺陷，由于路網(wǎng)不暢使得

47、大量人流必須從本區(qū)域通過，但同時影響了商業(yè)氛圍，而規(guī)劃中的道路拓寬和地鐵5號線的貫通尚需時日，造成目前的交通現(xiàn)狀短期內(nèi)難以改善。所以我司認為，應對于地塊內(nèi)的交通狀況予以重點考慮，如立水橋東路的改造、安立路的中心護欄等，先行完善地塊自身的交通通道。區(qū)域住宅物物業(yè)以中中低檔社社區(qū)為主主，難以以吸引高高檔商業(yè)業(yè)物業(yè)入入駐。由于區(qū)域內(nèi)內(nèi)以中低低檔社區(qū)區(qū)為主，如如天通苑苑組團、項項目周邊邊的佳運運園、清清水園等等，因此此導致區(qū)區(qū)域內(nèi)的的消費人人群結構構復雜，雖人口數(shù)量大但整體消費檔次偏低，加之區(qū)域內(nèi)居住人群以在市內(nèi)工作為主，對中高檔商品的消費也主要在市區(qū)以內(nèi)，而周邊無高檔商業(yè)物業(yè)更加強了部分中、高端消費

48、者的消費習慣，因而對本區(qū)域來講，短期內(nèi)很難引進高檔商業(yè)物業(yè)，整體商業(yè)環(huán)境尚需培育。所以我司建建議本案案商業(yè)物物業(yè)盡量量以中檔檔物業(yè)為為主，充充分利用用本項目目大體量量的特點點，進行行有效業(yè)業(yè)態(tài)組合合與合理理規(guī)劃，形形成自身身特色，既既提升區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)品質，又又不過分分超前導導致商業(yè)業(yè)風險的的存在。項目臨近鐵鐵路，上上端有高高壓線穿穿越，對對本項目目物業(yè)有有一定影影響。地塊上端有有高壓線線會對建建筑限高高、間距距有重要要影響，雖雖然政府府規(guī)劃中中已經(jīng)有有所考慮慮，但其其對住宅宅及辦公公物業(yè)人人群產(chǎn)生生的心理理影響需需深入考考慮。2.2.44項目機機會分析析地處交通樞樞紐地段段，利于于建立自自成體

49、系系的大型型商業(yè)設設施來輻輻射周邊邊社區(qū)。項目所處的的區(qū)域330余路路公交車車通達城城區(qū)各個個區(qū)域，已已投入使使用的地地鐵133號線和和規(guī)劃中中的地鐵鐵5號線線分列項項目南北北兩側，使得得本項目目已經(jīng)具具備了區(qū)區(qū)域交通通中心的的條件（如如東直門門），且且區(qū)域內(nèi)內(nèi)缺乏商商業(yè)、辦辦公等物物業(yè)，因因而適合合建成自自成體系系的商業(yè)業(yè)中心，通通過各種種商業(yè)物物業(yè)的設設置來彌彌補區(qū)域域的不足足，既符符合政府府規(guī)劃，又又能產(chǎn)生生極大的的商業(yè)價價值和社社會效應應。區(qū)域內(nèi)缺乏乏大型、綜綜合性的的娛樂、餐餐飲中心心。項目所處的的區(qū)域雖雖人口眾眾多，但但并無成成規(guī)模、大大體量的的餐飲、娛娛樂業(yè)態(tài)態(tài)的聚集集區(qū)域，而而

50、本區(qū)域域“睡城”的特色色使得很很多在城城區(qū)內(nèi)工工作的人人士在晚晚間回家家時有餐餐飲、休休閑、娛娛樂的需需求，對對緩解壓壓力、放放松心情情有很大大幫助。而而本案便便利的交交通區(qū)位位對設置置以上業(yè)業(yè)態(tài)也有有極大的的輔助作作用。區(qū)域內(nèi)缺乏乏專業(yè)市市場，已已有商業(yè)業(yè)物業(yè)在在規(guī)模、檔檔次、業(yè)業(yè)種等存存在諸多多問題。目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)擁有建建材、家家電、花花卉等各各類專業(yè)業(yè)市場，但但明顯數(shù)數(shù)量偏少少、規(guī)模模過小且且檔次偏偏低，除除新建成成的家福福特建材材超市和和立水橋橋花卉市市場外，其其它均為為“大棚式式”市場，物物業(yè)環(huán)境境較差，因因此除區(qū)區(qū)域內(nèi)超超市接近近飽和外外，其它它專業(yè)市市場的發(fā)發(fā)展有較較大的市市場需求

51、求。但專專業(yè)市場場也存在在著周邊邊消費力力低、商商業(yè)競爭爭過大等等諸多因因素。正值奧運會會籌建期期間，商商機無限限，會帶帶動商業(yè)業(yè)消費的的發(fā)展。正值奧運會會籌建期期間，商商機無限限。項目目地塊鄰鄰近奧運運區(qū)域，重重點道路路安立路路貫通本本案與奧奧運村區(qū)區(qū)域的交交通，因因而政府府在基礎礎設施的的投入上上必將對對本區(qū)域域增大投投入，區(qū)區(qū)域也會會加大調調整改造造的機會會，因而而受政府府增大投投入、經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展強勁等等多方面面因素帶帶動，本本區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)消消費的發(fā)發(fā)展必將將有所增增強。2.2.55項目威威脅分析析未來區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)規(guī)規(guī)劃會對對本項目目會有重重要影響響。現(xiàn)階段，區(qū)區(qū)域內(nèi)集集中商業(yè)業(yè)總體供供

52、應量已已達到220萬平平方米以以上，但但已投入入使用的的只有西西單購物物中心（社社區(qū)型）等等，其余余如北方方明珠、北北苑家園園會所以以及北辰辰購物中中心等均均未營業(yè)業(yè)或部分分營業(yè)，而而以上物物業(yè)內(nèi)均均有大規(guī)規(guī)模百貨貨、超市市等物業(yè)業(yè)的規(guī)劃劃，待上上述物業(yè)業(yè)投入市市場后，百百貨物業(yè)業(yè)將達到到8萬平平方米左左右的規(guī)規(guī)模，超超市物業(yè)業(yè)如世紀紀聯(lián)華、西西單商場場超市、物物美、京京客隆等等總體規(guī)規(guī)模將達達到5萬萬平方米米以上，隨隨著上述述三家大大型商業(yè)業(yè)的逐步步投入市市場，將將基本滿滿足周邊邊居住人人群日常常生活消消費，市市場供應應趨近于于飽和，潛潛在競爭爭非常激激烈。2.2.66小結結合以上分分析，我

53、我司認為為本項目目商業(yè)物物業(yè)的機機會與風風險并存存，考慮慮實際情情況，本本項目的的商業(yè)地地塊建議議及分析析如下：主要商業(yè)應應設立在在東側C-01（aa）、CC-011（b）地地塊1）該規(guī)劃劃地塊較較為完整整，合計計1.772公頃頃的占地地面積、60300平方米的建筑面積可以建立自成體系的商業(yè)建筑，對于商業(yè)業(yè)態(tài)的布置、功能區(qū)分等比較合理。2）天通苑苑、北苑苑等社區(qū)區(qū)有 “睡城”的特點點， 居住人人群晚間間有餐飲飲、娛樂樂等放松松壓力的的需求。3）該地塊塊位于安安立路西西側，為為天通苑苑等社區(qū)區(qū)居住人人群下班班后的必必經(jīng)之路路，鄰近近北苑社社區(qū)，地地塊商業(yè)業(yè)價值較較高，并并符合商商業(yè)規(guī)劃劃的人流流

54、動線原原則，但需注意意考慮停停車場的的設置和和車位數(shù)數(shù)量等問問題。4）結合以以上分析析，我司司建議設設置1.2萬1.55萬的純純商業(yè)體體量，不不超過三三層的商商業(yè)物業(yè)業(yè)，以餐餐飲、娛娛樂、休休閑業(yè)態(tài)態(tài)為主。西側地塊AA-111、A-13、BB-022、B-06商商業(yè)應以以社區(qū)商商業(yè)（底底商）為為主地塊用地性質容積率建筑面積A-01地地塊（約約0.883公頃頃）一般住宅1.6132800A-05地地塊（約約1.993公頃頃）一般住宅1.6308800A-06地地塊（約約2.117公頃頃）商業(yè)金融3.5759500A-11地地塊（約約1.111公頃頃）商業(yè)金融2.5277500A-13地地塊（約約

55、0.669公頃頃）商業(yè)金融3.5241500B-02地地塊（約約4.445公頃頃）商業(yè)金融2.51112550B-06地地塊（約約1.669公頃頃）商業(yè)金融3.5591500B-08地地塊（約約0.228公頃頃）一般住宅1.644801）該規(guī)劃劃地塊為大大體量的的住宅、商商業(yè)金融融用地，346890平方米的建筑面積將成為區(qū)域內(nèi)大型的社區(qū)，必將產(chǎn)生相關的商業(yè)需求。2）立軍路路東西貫貫穿本案案地塊內(nèi)內(nèi)部，作作為東連安立路路，西接接佳運園園、清水水園、陳陳營的交交通主通通路，也是以以上居住住區(qū)的主主要出行行通道，是本案地塊內(nèi)已有商業(yè)（低檔）較成熟的一條路，由于該道路屬于項目的規(guī)劃范圍內(nèi)建成后改造的道

56、路，且在西側地塊內(nèi)比較重要，我司建議將主要配套于本案及相關地塊日常需求的商業(yè)業(yè)態(tài)布置于立軍路兩側，因為其已經(jīng)具有商業(yè)氛圍，而原有商業(yè)物業(yè)拆除后必將導致新的商業(yè)物業(yè)的需求。3）A001、AA05及A06地塊間間規(guī)劃道道路因其其屬于項項目規(guī)劃劃社區(qū)內(nèi)內(nèi)道路，商商業(yè)價值值較低，不不利于銷銷售及完完善項目目社區(qū)內(nèi)內(nèi)品質，因因而不建建議在這這兩條規(guī)規(guī)劃路兩兩側建筑筑設置商商業(yè)。4）考慮到到立軍路路區(qū)域規(guī)規(guī)劃狀況況，我司司建議商商業(yè)以設設置一層層物業(yè)為為主，即即可提高高商業(yè)使使用率和和價格、減減輕對上上端物業(yè)業(yè)影響，又又可促進進物業(yè)的的盡快銷銷售。3項目總體體定位31項目目主題概概念依據(jù)調研報報告的相相關

57、結論論以及項項目自身身的優(yōu)劣劣勢分析析，我們們認為，本本項目商商業(yè)定位位方向以以住宅為為主的輔輔助商業(yè)業(yè)，但同同時通過過充分利利用現(xiàn)有有商業(yè)氛氛圍，有有效補充充區(qū)域市市場空白白，在此此基礎上上進行升升級多元元化，實實現(xiàn)商業(yè)業(yè)品質、檔檔次、經(jīng)經(jīng)營范圍圍的突破破和提升升。本項項目的主主題概念念為體驗式、引引導型、都都市生活活精神旗旗艦概念詮釋：體驗式：隨著目前購購物環(huán)境境的日趨趨成熟以以及消費費理念的的逐步提提升，除除了為目目標消費費人群提提供一個個購物的的場所之之外，同同時也使使他們感感受到休休閑、舒舒適、溫溫馨的享享受感覺覺，消費費成為一一種實現(xiàn)現(xiàn)美好夢夢想、體體驗各種種不同生生活的有有效途徑

58、徑。關注注消費者者感受成成為目前前的主導導思路。引導型：本區(qū)域目前前現(xiàn)有消消費者消消費意識識較為傳傳統(tǒng)，雖雖具有一一定的消消費潛能能但未能能激活，消消費目的的性較弱弱。我們們正是要要提供相相應的商商業(yè)平臺臺，通過過引入嶄嶄新業(yè)態(tài)態(tài)，進行行合理的的業(yè)態(tài)組組合，突突破消費費瓶頸，實實現(xiàn)引導導消費。 精神旗艦：本區(qū)域作為為京城北北部大型型生活聚聚集區(qū)，居居住特征征明顯。人人們對于于精神方方面的多多層次需需求旺盛盛。通過過各種商商業(yè)消費費場所和和文化設設施的規(guī)規(guī)劃，實實現(xiàn)打造造精神旗旗艦的意意義，滿滿足廣大大消費者者的生活活之需，提提升區(qū)域域的生活活價值和和文化價價值。3.1.11整體定定位本項目地塊

59、塊較為分分散，商商業(yè)價值值也各不不相同。本本項目商商業(yè)的總總體功能能將以提提升區(qū)域域生活品品位為主主，突出出在購物物環(huán)境營營造的人人文理念念，配合合周邊大大片的綠綠地規(guī)劃劃，以滿滿足消費費人群的的綜合感感觀，注注重物質質消費和和精神消消費相結結合。因因此將本本項目的的商業(yè)整整體定位位為溫馨舒適的的家庭歡歡樂園即綜合集中中商業(yè)和和社區(qū)商商業(yè)的優(yōu)優(yōu)勢，形形成有機機結合和和有效互互補，通通過嶄新新特色主主題商業(yè)業(yè)的體現(xiàn)現(xiàn)，實現(xiàn)現(xiàn)周邊消消費人群群生活所所需、身身心放松松享受的的積極作作用。達達到滿足足口福、眼眼福、提提升生活活檔次的的良好效效果。3.1.22各地塊塊商業(yè)定定位我司根據(jù)項項目地塊塊的用地

60、地規(guī)劃，結結合周邊邊物業(yè)情情況，將將商業(yè)價價值較大大的兩大大區(qū)域進進行不同同的商業(yè)業(yè)功能定定位，分分別為：集中商業(yè)區(qū)區(qū)（C-01（aa）（bb）地塊塊）以以餐飲、娛娛樂為主主題、以以體驗生生活為特特色的鄰鄰里型休休閑餐飲飲娛樂島島社區(qū)商業(yè)區(qū)區(qū)（A-11、AA-133、B-02、BB-066地塊）以內(nèi)向型社區(qū)服務為主、兼顧對外服務的精品生活十字街區(qū)。定位闡述：鄰里型休閑閑餐飲娛娛樂島C-001（aa）（bb）地塊塊根據(jù)區(qū)域周周邊的商商業(yè)特點點分析，本本項目餐餐飲、娛娛樂業(yè)態(tài)態(tài)存在較較大的發(fā)發(fā)展空間間，由于于本地塊塊臨近主主干道安安立路，且且13號號線和55號線立立水橋站站均距離離不遠，交交通相對