05上半年成都再售商業(yè)項目結(jié)構(gòu)分析

1、05上半年年成都再再售商業(yè)業(yè)項目結(jié)結(jié)構(gòu)分析析2004年年成都市市商業(yè)樓樓盤經(jīng)歷歷了風(fēng)雨雨飄搖的的一年，在在房地產(chǎn)產(chǎn)市場普普遍看好好，房價價一路高高歌上揚(yáng)揚(yáng)，住宅宅樓盤搶搶房成風(fēng)風(fēng)的背景景下，唯唯獨商業(yè)業(yè)物業(yè)舉舉步為艱艱，很多多人斷言言20005年商商業(yè)樓盤盤的開發(fā)發(fā)銷售將將更為艱艱辛。然然而20005年年5月七七部委關(guān)關(guān)于穩(wěn)定定住房價價格的意意見，在在抑制房房地產(chǎn)投投機(jī)行為為的同時時，為商商業(yè)物業(yè)業(yè)帶來了了希望，66月以來來已經(jīng)有有一部分分投資者者從住宅宅投資轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向了商商業(yè)物業(yè)業(yè)的投資資。在這這種挑戰(zhàn)戰(zhàn)與機(jī)遇遇并存，危危機(jī)與希希望同在在的情況況下，商商業(yè)物業(yè)業(yè)何去何何從引起起了絕大大多數(shù)人人士

2、的關(guān)關(guān)注，為為此尺度度地產(chǎn)全全面收集集了成都都市區(qū)及及周邊郊郊縣在售售商業(yè)樓樓盤的資資料，研研究其當(dāng)當(dāng)前的供供給結(jié)構(gòu)構(gòu)特征，以以期起到到拋磚引引玉的效效果。 一、在在售商業(yè)業(yè)樓盤概概述 為使研研究結(jié)果果更具針針對性，在在本次商商業(yè)樓盤盤對象的的選擇上上，不包包含還未未正式銷銷售的潛潛在商業(yè)業(yè)樓盤及及商業(yè)面面積小于于20000平方方米的住住宅底商商。最終終納入統(tǒng)統(tǒng)計范圍圍的共計計80個個在售商商業(yè)樓盤盤，其中中54個個來自市市區(qū)（外外環(huán)以內(nèi)內(nèi)），226個來來自附近近區(qū)縣（含含溫江、華華陽、雙雙流、都都江堰、龍龍泉、郫郫縣、新新津、金金堂、青青白江），總總體商業(yè)業(yè)供應(yīng)面面積為3330萬萬平方米米，

3、其中中主城區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)供應(yīng)面面積高達(dá)達(dá)2077.4萬萬平方米米 。從從價格供供應(yīng)來看看，主城城區(qū)商業(yè)業(yè)樓盤整整體均價價在1550000元/平平方米左左右，郊郊區(qū)的價價格在885000元/平平方米左左右（注注：本文文的價格格除特別別說明之之外，均均以商業(yè)業(yè)項目的的一樓價價格作為為統(tǒng)計依依據(jù)）。 二、在在售商業(yè)業(yè)樓盤供供應(yīng)總量量特征 880個在在售商業(yè)業(yè)樓盤中中，市區(qū)區(qū)供應(yīng)總總量較大大，郊區(qū)區(qū)供應(yīng)總總量較少少，市區(qū)區(qū)的樓盤盤供應(yīng)數(shù)數(shù)量和體體量都居居主體地地位。 具體見見下圖表表： 表一 20005年年上半年年成都市市在售商商業(yè)樓盤盤供應(yīng)總總量情況況表 市區(qū)商商業(yè)樓盤盤的數(shù)量量和建筑筑面積分分別占了

4、了總量的的67.5和和62.8%，兩兩者皆比比郊區(qū)99個區(qū)縣縣的總供供應(yīng)量多多了近11倍以上上，由此此說明盡盡管幾年年來城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化化建設(shè)使使附近區(qū)區(qū)縣的社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況得得到了很很大的提提高，但但作為商商品交易易的場所所商商業(yè)物業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)有待發(fā)發(fā)展。 三、市市區(qū)在售售商業(yè)樓樓盤環(huán)域域供應(yīng)特特征 表二20005年上上半年成成都市在在售商業(yè)業(yè)樓盤環(huán)環(huán)域供應(yīng)應(yīng)情況表表 三三環(huán)以內(nèi)內(nèi)是市區(qū)區(qū)商業(yè)樓樓盤的主主要分布布區(qū)域，三三環(huán)外僅僅有為數(shù)數(shù)極少的的商業(yè)物物業(yè)分布布； 二二、三環(huán)環(huán)之間商商業(yè)樓盤盤的供應(yīng)應(yīng)數(shù)量最最多，占占了總供供應(yīng)量的的37； 一一、二環(huán)環(huán)之間商商業(yè)樓盤盤的總建建筑面積積最大，占占了

5、總供供應(yīng)量的的一半以以上； 一一環(huán)以內(nèi)內(nèi)由于土土地的稀稀缺性，商商業(yè)樓盤盤數(shù)量少少、規(guī)模模小，但但因其地地處CBBD區(qū)，成成熟的商商業(yè)環(huán)境境使該環(huán)環(huán)域商業(yè)業(yè)樓盤的的一樓均均價在2200000元/平方米米以上，其其余環(huán)域域商業(yè)樓樓盤價格格依次向向外環(huán)遞遞減。 一一、二環(huán)環(huán)之間建建筑面積積在5000000平方米米以上的的大盤數(shù)數(shù)量較其其它環(huán)域域多；其其余環(huán)域域商業(yè)樓樓盤多在在300000平平方米以以下； 各各環(huán)域33000005500000平方方米之間間的樓盤盤數(shù)量供供應(yīng)最少少； 四、市市區(qū)在售售商業(yè)樓樓盤區(qū)域域供應(yīng)特特征 表三 成都都市區(qū)在在售商業(yè)業(yè)樓盤不不同區(qū)域域供應(yīng)情情況表 除除城東較較少，

6、城城西略多多外，各各區(qū)域商商業(yè)樓盤盤供應(yīng)數(shù)數(shù)量相差差不大； 各各區(qū)域商商業(yè)樓盤盤總建筑筑面積相相差較大大，城北北供應(yīng)體體量居各各區(qū)之首首； 城城中樓盤盤價格仍仍然高居居榜首，城城北和城城南次之之； 城城北、城城西在5500000平方方米以上上的大盤盤較多，各各區(qū)域樓樓盤規(guī)模模以3000000平方米米下的為為主，33000005500000平方方米之間間的樓盤盤極少。 城北單單個樓盤盤的平均均規(guī)模較較大，區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)樓盤盤的總建建筑面積積，占市市區(qū)總量量的433.3，經(jīng)營營業(yè)態(tài)以以傳統(tǒng)的的、服務(wù)務(wù)范圍廣廣的生活活用品批批發(fā)為主主； 城西商商業(yè)樓盤盤的總建建筑面積積僅次于于城北，因因該區(qū)域域高檔

7、社社區(qū)較多多，滿足足日常生生活所需需的購物物、休閑閑、餐飲飲、娛樂樂、及家家居、建建材等商商業(yè)物業(yè)業(yè)需求量量大，此此類商業(yè)業(yè)樓盤開開發(fā)活躍躍，但由由于社區(qū)區(qū)商業(yè)不不完全成成熟，故故樓盤價價格較低低； 城南由由于過去去幾年商商業(yè)發(fā)展展較快，近近年對商商業(yè)樓盤盤的需求求量少，因因此今年年上半年年商業(yè)樓樓盤供應(yīng)應(yīng)少，建建筑規(guī)模模??； 城東由由于區(qū)域域商業(yè)氛氛圍和居居住環(huán)境境在各區(qū)區(qū)中較差差，所以以商業(yè)樓樓盤供應(yīng)應(yīng)體量少少，價格格低； 城中輻輻射全市市的成熟熟商業(yè)氛氛圍使該該區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)價價格一直直處于全全市的頂頂端，商商業(yè)物業(yè)業(yè)的需求求量也比比較大，但但由于土土地的稀稀缺，使使該區(qū)域域商業(yè)樓樓盤的規(guī)

8、規(guī)模受到到制約，樓樓盤數(shù)量量多而總總建筑面面積較少少，集購購物、休休閑、餐餐飲、娛娛樂為一一體。 五、市市區(qū)不同同經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)在售售商業(yè)樓樓盤供應(yīng)應(yīng)特征 根據(jù)目目前在售售商業(yè)樓樓盤業(yè)態(tài)態(tài)的規(guī)劃劃及定位位，成都都市區(qū)的的商業(yè)樓樓盤的業(yè)業(yè)態(tài)大致致可以分分為四類類：以購購物、休休閑、餐餐飲、娛娛樂為主主的綜合合性消費費場所、以以購物為為主的sshopppinng mmalll式賣場場、以某某一類專專業(yè)商品品為主的的專業(yè)市市場，以以及以休休閑、娛娛樂、餐餐飲為主主的休閑閑場所。 具體情情況見以以下圖表表： 表四 成都市市區(qū)在售售商業(yè)樓樓盤經(jīng)營營業(yè)態(tài)情情況表 從以上上圖表可可見，市市區(qū)各類類經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)在售

9、售商業(yè)樓樓盤主要要有以下下供應(yīng)特特征： 以以購物、休休閑、餐餐飲、娛娛樂為主主的綜合合性消費費樓盤數(shù)數(shù)量多，分分布廣泛泛，僅城城北較少少； 專專業(yè)市場場為主的的樓盤供供應(yīng)數(shù)量量最多，總總建筑面面積最大大，分布布集中在在城北一一、二環(huán)環(huán)之間，價價格處于于中流； 購購物為主主的樓盤盤數(shù)量和和總建筑筑面積都都較少，但但因周邊邊商業(yè)氛氛圍濃厚厚，故樓樓盤價格格最高； 休休閑、娛娛樂、餐餐飲為主主的樓盤盤數(shù)量和和建筑面面積均最最少，且且多位于于城中，總總體供應(yīng)應(yīng)少。 六、市市區(qū)不同同運營模模式商業(yè)業(yè)樓盤供供應(yīng)特征征 當(dāng)前成成都市區(qū)區(qū)在售商商業(yè)樓盤盤一般都都是在統(tǒng)統(tǒng)一進(jìn)行行商業(yè)規(guī)規(guī)劃、定定位的基基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)

10、行招商商，在具具體運營營模式中中有的以以自用或或委托租租賃為主主、有的的以產(chǎn)權(quán)權(quán)式返租租及兼有有部分自自用為主主。大部部分開發(fā)發(fā)商在銷銷售時提提出了88110的的投資回回報率，有有的還提提出3-5年以以后若不不滿意開開發(fā)商回回購的承承諾。 根據(jù)調(diào)調(diào)查，市市區(qū)不同同運營模模式在售售商業(yè)樓樓盤的供供應(yīng)主要要有以下下特征： 市市區(qū)在售售商業(yè)樓樓盤744以上上為自用用或委托托租賃，僅僅有近226的的樓盤實實行產(chǎn)權(quán)權(quán)式返租租； 實實行產(chǎn)權(quán)權(quán)式返租租的樓盤盤價格高高，均價價將近2200000元/平方米米，比自自用或委委托租賃賃樓盤的的均價每每平方米米高了近近20000-440000元； 實實行產(chǎn)權(quán)權(quán)式返租

11、租方式的的樓盤主主要分布布在城西西和城中中，城南南有一些些，城西西僅有一一家； 七、附附近區(qū)縣縣在售商商業(yè)樓盤盤供應(yīng)特特征 溫溫江、華華陽、龍龍泉、郫郫縣的商商業(yè)樓盤盤供應(yīng)體體量大，占占了附近近區(qū)縣總總樓盤數(shù)數(shù)量的880，其其余五個個地區(qū)供供應(yīng)量小??； 大大部分商商業(yè)樓盤盤皆以購購物、餐餐飲、娛娛樂為主主，同質(zhì)質(zhì)化現(xiàn)象象比較明明顯，且且大多寄寄希望于于引進(jìn)大大型商家家和超市市作為其其主力店店，帶動動整個商商業(yè)項目目的良好好運作和和經(jīng)營；專業(yè)市市場在郊郊區(qū)的分分布較少少，主要要以家居居、建材材市場為為主；批批發(fā)市場場幾乎沒沒有； 實實行產(chǎn)權(quán)權(quán)式返租租的樓盤盤少，不不到郊區(qū)區(qū)總數(shù)的的20，價格格較同區(qū)區(qū)域其它它樓盤價價格高； 溫溫江、華華陽、雙雙流、都都江堰商商業(yè)樓盤盤的價格格較高，均均價在1100000元/平方米米左右。 八、綜綜述 通過對對在售商商業(yè)樓盤盤的調(diào)查查分析，可可以看出出成都市市在售商商業(yè)樓盤盤總體呈呈現(xiàn)以下下特征： 市市區(qū)商業(yè)業(yè)樓盤開開發(fā)較附附近區(qū)縣縣活躍，郊郊區(qū)商業(yè)業(yè)樓盤開開發(fā)有待待發(fā)展; 一一、二環(huán)環(huán)之間商商業(yè)樓盤盤供應(yīng)體體量大，二二、三環(huán)環(huán)之間商商業(yè)樓盤盤供應(yīng)數(shù)數(shù)量最多多；