資產(chǎn)評(píng)估作業(yè)

1、計(jì)算題某被評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置購(gòu)建于1985年，原始價(jià)值100 萬(wàn)元，1990年和1993年分別投資50000 元和20000元進(jìn)行了兩次更新改造，1995年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。 調(diào)查表明，該類(lèi)設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在1985年、 1990年、 1993年、1995年分別為110%、 125%、 130%、 150%。該設(shè)備尚可使用年限為6 年。另外， 該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要5 名技術(shù)操作員，而目前的新式同類(lèi)控制裝置僅需要 4 名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12000 元，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，

2、求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。某被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1995 年 6 月，賬面原值100 萬(wàn)元， 1998 年 6 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專(zhuān)利技術(shù)，改造費(fèi)用為10 萬(wàn)元，1999年 6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為 1999年6月30日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：1995年至 1999 年該類(lèi)設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)分別為105%、 110%、 110%、 115%、 120%；被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類(lèi)設(shè)備節(jié)約 1000元；被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的 正常投資報(bào)酬率為10%規(guī)模效益指數(shù)為0.7,該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；經(jīng)過(guò) 了解， 得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過(guò)

3、評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè)備尚可使用6 年，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80%。 根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估第一次作業(yè)（機(jī)器設(shè)備評(píng)估）答案參考1）估算重置成本重置成本=100X 150盼 110%+5 150險(xiǎn) 125%+2 150險(xiǎn) 130喉 144.67 （萬(wàn)元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=10X136.36 + 144.67 + 5 X6+144.67 + 2 X2.3 +144.67= 9.66 年估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=9.66 + （9.66 +6） =61.69%估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率= 1

4、44.67X61.69%= 89.25（萬(wàn)元）5）功能性貶值估算第一步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本（5 4） X 12000= 12000 （元）第二步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本12000義（1 33% =8040 （元）第三步， 將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額8040 X （P/A, 10% 6） =8040X 4.3553 =35016.61（元）=3.5 萬(wàn)元6）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=重置成本實(shí)體性貶伯-功能性貶值=144.67-89.25 3.5= 51.92（萬(wàn)元）1）估算重置成本重置成本=100X120吩 105%

5、+10 120盼 115險(xiǎn) 124.72（萬(wàn)元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=4X114.29 + 124.72 + 1 X 10.43 + 124.72 = 3.75 年估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=3.75 + （3.75 +6） =38.46%估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率=124.72 X 38.46%= 47.97（萬(wàn)元）5）估算功能性貶值第一步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營(yíng)成本1000X 12= 12000 （元）第二步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本12000X （ 1 33% =8040 （元）第三步， 將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折

6、現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額8040 義（P/A, 10% 6） =8040X4.3553 = 35016.61（元）=3.5 萬(wàn)元6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率=1 （60吩80% X X100%=1 （60吩 80% 0.7 X100%= 18.24%7） 估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值）X經(jīng)濟(jì)性貶值率=（124.72-47.97-3.5） X 18.24%= 13.36（萬(wàn)元）8）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值=124.72 47.97 3.5-13.36 = 59.89（萬(wàn)元）二、計(jì)算題1、待估宗地為待開(kāi)發(fā)建設(shè)的

7、七通一平空地，面積2000 平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為6,覆蓋率為0 50%, 土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設(shè)開(kāi)發(fā)法估測(cè)該宗地公平市場(chǎng)價(jià)值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計(jì)建設(shè)期為2 年，第一年投人60的總建設(shè)費(fèi)，第二年投入40的總建設(shè)費(fèi)，總建設(shè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1000萬(wàn)元。專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的6，利息率為10，利潤(rùn)率為20，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的5， 假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為 3000 元平方米, 折現(xiàn)率10。2、某商場(chǎng)的土地使用年限從1994 年 5 月 31 日起 40 年，商場(chǎng)共有兩層，每層建筑面積為2000 平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層已經(jīng)于1

8、996 年 5月 31 日出租，租期5 年，月租金為180 元 / 平方米。二層暫時(shí)空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元 /平方米、120元 /平方米，出租費(fèi)用為租金的20%折現(xiàn)率為10%試估算I為房地產(chǎn)1998年5月31日出售 時(shí)的總價(jià)格。3、有一待估宗地，現(xiàn)收集到4個(gè)可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價(jià)格（元/平方米）交易時(shí)間交易情 況容積 率剩余使用 年限區(qū)域因 素個(gè)別因 素待估地P 2000/0101.2450018001998/012%1.3501%02850P 1999/011%1.45001% :3760P 1998/0101.1400-2%4

9、7801998/0101.045-1%-1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比 較，負(fù)號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號(hào)表示參照物宗地條件比 待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1 ,宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增加3%。折現(xiàn)率為10%該城市地價(jià)指數(shù)見(jiàn)下表:年份199519961997199819992000指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評(píng)估待估宗地 2000年1月20日的價(jià)格1、根據(jù)所給條件計(jì)算如下：1）預(yù)計(jì)住宅樓的買(mǎi)樓價(jià)的現(xiàn)值為:3000*2000*6/

10、 （1+10%） 2=29752066仁）2）總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為：=919000（力lOOQx 法 WOOD 1000 x40%xl00（=919000（力3）專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=9 190 000X 6% =551 400（元）4）租售費(fèi)用及稅金=29 7520 66X 5% =1 487 603（X）5）投資利潤(rùn)=（地價(jià)+總建筑費(fèi)用+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用）X20%=（地價(jià) X 20% ）+（9 190 000+551 400）X 20%=（地價(jià) X 20% ）+1 948 2801948280）+ （1+20%）6）總地價(jià)=（29 752066-9190000-551 400-1487603-1948280）+

11、（1+20%）=16574783+ 1.2 =13812319/）1）每層可出租面積：2000X60%=1200（平方米）2）帶租約的3年期間每年的凈租金收入：（180+120） X 1200 X 12 X （1-20%）=345.6（萬(wàn)元）3）租約期滿(mǎn)后每年的凈租金收入：（200+120） X 1200X 12X （ 1-20%） =368.64 （萬(wàn)元）4）計(jì)算帶租約出售的總價(jià)格：345.6X （p/a,10%,3）+368.64X （p/a,10%,33）/（1+10%）3=3509.8（元）3 TOC o 1-5 h z 耳=皿嗎嗎嗎上幽工嗎3 =7854（元/平方米） 110 102 109 11101 100（1+10%）月二85。乂9乂啰乂叱乂 0%）乂叫其”二812.R（元，平方米）111 101 112 11100 101/（1+10%）瑪=7