以市場為導(dǎo)向的物流園區(qū)規(guī)劃

1、以市場為導(dǎo)向的物流園區(qū)規(guī)劃羅潤華 物流園區(qū)是是指多個個物流中中心在某某一空間間的聚集體，提供供綜合物物流及其其他配套套服務(wù)的的場所，物物流園區(qū)區(qū)集約了了多種物物流設(shè)施施，是物物流線路路的交匯匯地，具具有集約約、調(diào)節(jié)節(jié)、轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)、集中中庫存、信信息樞紐紐等綜合合功能，緊臨港口、機(jī)場、鐵路編組站等交通樞紐，地價較低，適當(dāng)設(shè)置遠(yuǎn)離市中心區(qū)，并要足夠的發(fā)展空間，為工業(yè)企業(yè)的發(fā)展留有余地?？梢?，物流園區(qū)是物流企業(yè)、企業(yè)物流部門通過規(guī)?；瑢崿F(xiàn)資本、設(shè)施、人員、政府服務(wù)及其他資源的有效整合。當(dāng)前，供應(yīng)鏈管理正成為企業(yè)的核心的競爭力，決定企業(yè)經(jīng)營的成敗，物流園區(qū)作為物流、資金流、信息流的聚集地，是供應(yīng)鏈上核心

2、環(huán)節(jié)與戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。 從國際經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展格格局及中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展情情況來看看，有幾幾個不可可逆轉(zhuǎn)的的趨勢：國際制制造業(yè)加加速向中中國轉(zhuǎn)移移；中國國經(jīng)濟(jì)的的外貿(mào)依依存度越越來越高高；物流流外包將將逐步成成為趨勢勢。這將將推動中中國物流流園區(qū)的的發(fā)展，并并加速融融入全球球供應(yīng)鏈鏈與價值值鏈當(dāng)中，成成為全球球化、一一體化、高高效率的的物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中中地，發(fā)發(fā)揮物流流增值的作作用，物流園園區(qū)的戰(zhàn)戰(zhàn)略地位位將更加加彰顯。國外特別是德國與日本的物流園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗表明，物流園區(qū)開發(fā)確實在提升物流效率、降低物流成本、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面有重大的作用。今后較長一一段時間間，中國國物流園園區(qū)開發(fā)發(fā)都將是是中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)設(shè)的一

3、大大熱點(diǎn)。但既然是熱點(diǎn)，由于利益的驅(qū)動，就會產(chǎn)生諸多非理性的行為。而科學(xué)的、客觀的前期調(diào)研、需求分析、功能定位、商業(yè)模式設(shè)計等對一個物流園區(qū)的成功開發(fā)，降低投資風(fēng)險至關(guān)重要。以市場為導(dǎo)向的物流園區(qū)規(guī)劃，是物流園區(qū)產(chǎn)生良好社會及經(jīng)濟(jì)效益，走上持續(xù)發(fā)展之路的保證。需求分析與與項目評估估物流園區(qū)開開發(fā)的首首要工作作對物流進(jìn)行行市場調(diào)調(diào)研和競競爭情報報分析，深深刻把握握客戶的的需求，敏敏銳洞察察市場走走向，為為后期市市場定位位、功能能設(shè)置、商商業(yè)模式式設(shè)計等等提供決決策依據(jù)據(jù)。市場調(diào)調(diào)研是對開發(fā)發(fā)單位本本身、政政府部門門、物流流需求方方及潛在在競爭對對手及合合作伙伴伴進(jìn)行實實地調(diào)研研、資料料收集及及分

4、析。最最重要的的是對物物流需求求方的調(diào)調(diào)研，主主要涉及及的方面面有：對對該項目目物流配配套和相相關(guān)政策策的要求求、對服服務(wù)范圍圍及水平平的需求求、對成成本費(fèi)用用的接受受水平、對對附加服服務(wù)的需需求、需需求方的的貨物流流向處處理量出入口口量涉涉及金額額、需求求方的合合作意向向等。通通過上述述調(diào)研，在獲得大量翔實的第一手材料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，采用定性與定量分析方法、統(tǒng)計學(xué)預(yù)測方法、比較分析等方法，進(jìn)行研究分析。定性方面主要是分析目標(biāo)客戶在哪里、客戶的需求有哪些、市場空缺有多大、本項目的資源及能力情況等。定量方面主要是分析市場的容量、增長的速度、細(xì)分市場規(guī)模、成本與價格等等。需求預(yù)測一般是根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)

5、濟(jì)總量、外貿(mào)進(jìn)出口額、港口吞吐量及增長情況，再依據(jù)經(jīng)驗值估計有多少比例的貨物可能需經(jīng)過物流園區(qū)進(jìn)行處理，計算出物流園區(qū)的可能的業(yè)務(wù)量及未來發(fā)展情況。做好市場分分析與市市場定位位是物流園園區(qū)開發(fā)發(fā)最重要的的工作，是關(guān)系到物流園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問題。當(dāng)然，整個項目的評估還需要做多方面的工作，評估框架見下圖。地區(qū)發(fā)展策略分析是評估地區(qū)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、土地及財稅政策等是否有利于本項目的開展；技術(shù)支援能力分析是評估開發(fā)單位的技術(shù)及管理等自身能力是否能長期建立長久競爭優(yōu)勢，支持項目的持續(xù)發(fā)展；風(fēng)險管理及項目進(jìn)度控制也是評估的重要內(nèi)容。項目成敗歸根到底還是要體現(xiàn)在財務(wù)收益方面，而財務(wù)營運(yùn)的可行性分析最主要的三

6、個指標(biāo)是凈現(xiàn)值、投資回報率和投資回收期。物流園區(qū)定定位與功功能設(shè)置置物流園區(qū)總總體發(fā)展展思路應(yīng)應(yīng)該是結(jié)結(jié)合本地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展情情況，以以市場需需求為導(dǎo)導(dǎo)向，依依托港口口、機(jī)場場等交通通樞紐，為為本地進(jìn)進(jìn)出口貿(mào)貿(mào)易或地地區(qū)批零零一體化化、生產(chǎn)產(chǎn)加工銷銷售一體體化，提供高度度組織化化、規(guī)模?；?、集集約化的的物流及及供應(yīng)鏈鏈服務(wù)支支持，發(fā)發(fā)揮著引引導(dǎo)生產(chǎn)產(chǎn)、促進(jìn)進(jìn)流通，甚甚至創(chuàng)造造消費(fèi)需需求的功功能，為為提升本本地區(qū)的的物流效效率，降降低物流流成本，促促進(jìn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展服服務(wù)，從從而融入入全球供供應(yīng)鏈與與價值鏈鏈及當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)業(yè)及及經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展當(dāng)中中，在此此過程中中尋求利利益的共共享與自自身價值值的實

7、現(xiàn)現(xiàn)，謀求求與外界界的良性性互動與與可持續(xù)續(xù)發(fā)展。市場定位決決定物流流園區(qū)提提供服務(wù)務(wù)的內(nèi)容容及范圍圍，直接接關(guān)系到到園區(qū)的的經(jīng)濟(jì)及及社會效效益。應(yīng)應(yīng)該根據(jù)據(jù)園區(qū)的的地理位位置、交交通狀況況、本地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展情情況、外外貿(mào)發(fā)展展、貨物物流向及及貨載結(jié)結(jié)構(gòu)等來來確定園園區(qū)的市市場定位位。物流流園區(qū)的的目標(biāo)客客戶有來來料加工工企業(yè)、外外貿(mào)公司司、制造造企業(yè)、跨跨國公司司采購中中心、批批發(fā)（分分銷）企企業(yè)、零零售企業(yè)業(yè)、碼頭頭、船公公司、貨貨運(yùn)代理理公司、第第三方物物流公司司等；提提供的服服務(wù)有倉倉儲（保保稅倉、監(jiān)監(jiān)管倉、普普通倉）、運(yùn)運(yùn)輸、集集裝箱堆堆存、CCFS、多多式聯(lián)運(yùn)運(yùn)及

8、國際際中轉(zhuǎn)、國際采采購物流流、國際際配送、VMII、物流流增值服服務(wù)等。物物流園區(qū)區(qū)應(yīng)根據(jù)據(jù)市場需需求來選選擇目標(biāo)標(biāo)客戶，提提供相應(yīng)應(yīng)的服務(wù)務(wù)。物流園區(qū)市市場定位位確定之之后再確確定所提提供的服服務(wù)功能能，根據(jù)據(jù)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容設(shè)置置相關(guān)功功能區(qū)域域及配套套服務(wù)區(qū)區(qū)域。按按照便于于交通組組織及政政府相關(guān)關(guān)部門監(jiān)監(jiān)管、節(jié)節(jié)省用地地等原則則進(jìn)行功功能區(qū)域域規(guī)劃，以以達(dá)到最最優(yōu)化布布局。例如一個個帶有保保稅功能能的物流流園區(qū)會會有國際際采購區(qū)區(qū)、國際際配送區(qū)區(qū)、國際際中轉(zhuǎn)區(qū)區(qū)、國際際轉(zhuǎn)口貿(mào)貿(mào)易區(qū)、集集裝箱處處理區(qū)、口口岸功能能區(qū)、商商務(wù)配套套區(qū)等區(qū)區(qū)域。物流園區(qū)商商業(yè)模式式設(shè)計參考中外物物流項目目的投資資

9、運(yùn)營模模式，主主要有土土地使用用權(quán)有償償出讓模模式、自自行投資資、BOOT模式式、合資資/合營營投資模模式等幾幾種。其其區(qū)別在在于投資資建設(shè)組組合形式式、經(jīng)營營管理形形式的不不同，并并將決定定項目投投資人的的收益模模式。土地使用權(quán)權(quán)有償出出讓模式式由政府派駐駐的物流流園區(qū)開開發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)通過有有償出讓讓土地使使用權(quán)，以以指定的的地塊、年年限、用用途和其其它條件件，由土土地使用用權(quán)受讓讓人支付付土地使使用權(quán)出出讓金和和使用金金后，供供土地使使用權(quán)受受讓人開開發(fā)經(jīng)營營。自行投資模模式由政府派駐駐的物流流園區(qū)開開發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)單獨(dú)投投資整個個項目，并并自行組組建管理理公司，對對建成后后物流園園區(qū)進(jìn)行行獨(dú)立營營

10、運(yùn)，并并獲得所所有項目目的收獲獲，同時時承擔(dān)全全部項目目風(fēng)險?；蚧蛘哂烧膳神v的物物流園區(qū)區(qū)開發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)投資資土地、基基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)，進(jìn)行行項目經(jīng)經(jīng)營權(quán)的的招標(biāo)，由由中標(biāo)公公司投資資主要物物流設(shè)備備及相關(guān)關(guān)設(shè)施的的投資，并并由其組組建管理理公司，對對建成后后的流園園區(qū)進(jìn)行行營運(yùn)，同同時承擔(dān)擔(dān)項目風(fēng)風(fēng)險。政政府派駐駐的物流流園區(qū)開開發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)通過出出租的方方式獲得得收益?！巴顿Y經(jīng)經(jīng)營移移交”（BOOT）模模式通過給予開開發(fā)商適適當(dāng)?shù)耐镣恋卣卟摺⒍愂帐照吆秃蛢?yōu)惠的的市政配配套等相相關(guān)政策策，由開開發(fā)商主主導(dǎo)進(jìn)行行項目內(nèi)內(nèi)的道路路、倉庫庫和其它它物流基基礎(chǔ)設(shè)施施及基礎(chǔ)礎(chǔ)性裝備備的建設(shè)設(shè)和投資資，然后后

11、以租賃賃、轉(zhuǎn)讓讓或合資資、合作作經(jīng)營的的方式進(jìn)進(jìn)行項目目相關(guān)設(shè)設(shè)施的經(jīng)經(jīng)營和管管理,給給予開發(fā)發(fā)商在項項目建成成后一定定時期內(nèi)內(nèi)的特許許權(quán)。開開發(fā)商在在此特許許期內(nèi)通通過經(jīng)營營收回投投資并取取得利潤潤，特許許期結(jié)束束后把該該項目完完好地、無無條件地地移交給給政府。合資/合營營投資模模式政府派駐的的物流園園區(qū)開發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)以以土地及及項目的的經(jīng)營權(quán)權(quán)為股本本，選擇擇具有資資金及技技術(shù)管理理優(yōu)勢的的第三方方物流企企業(yè)為合合資方，共共同負(fù)責(zé)責(zé)土地開開發(fā)及項項目建設(shè)設(shè)，項目目建成后后雙方根根據(jù)股權(quán)權(quán)成立管管理公司司，對物物流園區(qū)區(qū)進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營運(yùn)作作。收益益按股份份分紅。各商業(yè)模式式比較分分析第一種模式式：土

12、地地使用權(quán)權(quán)有償出出讓優(yōu)勢：吸引引有投資資固定資資產(chǎn)意向向、希望望有更多多自主經(jīng)經(jīng)營權(quán)和和支配權(quán)權(quán)的物流流公司入入駐，不不必承擔(dān)擔(dān)投資風(fēng)風(fēng)險。不足：失去去對土地地的大部部份管理理權(quán)及控控制權(quán)，對對園區(qū)的的整體規(guī)規(guī)劃及管管理可能能帶 來來不確定定因素，且且不能分分享經(jīng)營營利潤。第二種模式式：自行行營運(yùn)及及招標(biāo)運(yùn)運(yùn)營優(yōu)勢：在足足夠的投投資能力力及技術(shù)術(shù)管理能能力下，選選擇自行行營運(yùn)將將獲得最最大的收收益及項項目控制制權(quán)。但但政府派派駐的物物流園區(qū)區(qū)開發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)缺足足夠的技技術(shù)管理理能力，引引及第三三方物流流企業(yè)進(jìn)進(jìn)行招標(biāo)標(biāo)經(jīng)營不不失為一一個好的的解決方方案。不足：政府府派駐的的物流園園區(qū)開發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)要

13、要承擔(dān)全全部（自自行營運(yùn)運(yùn)）或部部分（招招標(biāo)營運(yùn)運(yùn)）風(fēng)險險。在有有第三方方參與的的情況下下，收益益將下降降。第三種模式式：BOOT 優(yōu)點(diǎn)：可可減低政政府派駐駐的物流流園區(qū)開開發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)的投資資風(fēng)險。 不足：失失去項目目控制權(quán)權(quán)和管理理權(quán)，可可能會偏偏離項目目功能定定位第四種模式式：中外外合資/合營投投資 優(yōu)勢：充充分利用用第三方方物流公公司的技技術(shù)與管管理優(yōu)勢勢，各自自發(fā)揮所所長。不足：由于于各參與與方的企企業(yè)文化化、經(jīng)營營方針、管管理模式式等各方方面各有有差異 可能出出現(xiàn)一定定程度摩摩擦，導(dǎo)導(dǎo)致經(jīng)營營不良。 物流園區(qū)開開發(fā)風(fēng)險險管理物流園區(qū)的的開發(fā)具有有投資規(guī)模模大、建設(shè)設(shè)周期長長、可變變因素

14、多多、風(fēng)險險高的特特點(diǎn)，但物流園園區(qū)開發(fā)發(fā)對本地地的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展有有重大影影響，在在物流園園區(qū)開發(fā)發(fā)過程中中要識別風(fēng)風(fēng)險產(chǎn)生生的來源源，判別別風(fēng)險程程度，提提出防范范風(fēng)險的的對策，意義非常重大。風(fēng)險管理就就是對物物流園區(qū)區(qū)開發(fā)過過程中可可能存在在的不確確定因素素進(jìn)行分析析，進(jìn)而確定定與物流流園區(qū)盈盈利密切切相關(guān)的的因素對對主要投投資決策策指標(biāo)的的影響程程度，識別主要要風(fēng)險因素素。根據(jù)物流流園區(qū)開開發(fā)項目目的特點(diǎn)點(diǎn)，風(fēng)險險主要有有市場風(fēng)風(fēng)險、投投資風(fēng)險險、政策策風(fēng)險、技技術(shù)風(fēng)險險、組織織風(fēng)險等等。市場風(fēng)險是是指市場場需求的的變化及及市場競競爭的加加劇，物物流園區(qū)區(qū)開發(fā)的的周期比比較長，開開始時可可能預(yù)測測有確切切的市場場需求，但但后期市市場需求求的規(guī)模模及方向有有大的變化化，或者者市場進(jìn)進(jìn)入這過過多，都都有可能能導(dǎo)致風(fēng)風(fēng)險。投投資風(fēng)險險是指項目目的盈利利情況的的不確定定性，物物流園區(qū)區(qū)開發(fā)投投資大，且且為固定定資產(chǎn)投投資，退退出成本本高，風(fēng)風(fēng)險大。政政策風(fēng)險險是指國家的的產(chǎn)業(yè)政政策、投投資政策策、財稅政政策和貨貨幣政策策對物流園園區(qū)投資資環(huán)境可可能產(chǎn)生生不利影影響。技技術(shù)風(fēng)險險是指新新的物流流技術(shù)、信信息技術(shù)術(shù)出現(xiàn)及及設(shè)備的更更新?lián)Q代代給原采用用的技術(shù)術(shù)與設(shè)備備帶來的的貶值及及成本負(fù)負(fù)擔(dān)。組組織風(fēng)險