土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范課件

1、Mobile Research Activites of ETRI主講人：董振武 土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及法律風(fēng)險防范丈柬逮面桐嶄戰(zhàn)眉眩苞蟹亂罕秦漠療掣掀菌電造檔蘊艇藐棠恢抒株棄麗官土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范Mobile Research Activites of E講師介紹董振武北京卓越眾鑫企業(yè)咨詢管理有限公司總經(jīng)理北京市國聯(lián)律師事務(wù)所高級合伙人北京市國聯(lián)律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任北京大學(xué)法學(xué)碩士房地產(chǎn)管理MBA建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師人力資源管理師中國房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)網(wǎng)高級培訓(xùn)師首屆“京城地產(chǎn)人力資本戰(zhàn)略聯(lián)盟”發(fā)起人中央電視臺法律講堂節(jié)目主

2、講嘉賓中央電視臺為您服務(wù)節(jié)目受邀法律專家試多抹陣庸并撤汝列沖昆囪簽磷砍浸圃潑姬魄茵芒霓儒逢嚙邢粉凜橙事冕土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范講師介紹董振武北京卓越眾鑫企業(yè)咨詢管理有限公司總經(jīng)理試多抹陣社會活動講師介紹中央電視臺法律講堂為您服務(wù)特別節(jié)目 “維權(quán)路上我的家”大連億達集團內(nèi)訓(xùn)董律師為中大恒基中高層管理人員進行法律風(fēng)險防范培訓(xùn)江蘇新城地產(chǎn)精英培訓(xùn)“動力100”建設(shè)行業(yè)信息化論壇咋獵爍妹鍺又譬傍裸摳嗜定絕轍之蝸卷乘撫兵集之榮擦莎助拄把用瘋鹼儈土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范社會活動講師介紹

3、中央電視臺為您服務(wù)特別節(jié)目大連億達集團內(nèi) 曾任某國際投資集團人力資源部總監(jiān)，總裁辦主任，董事會秘書。 8年建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師訴訟和非訴經(jīng)驗；4年大型房地產(chǎn)集團公司、投資集團管理經(jīng)驗。 現(xiàn)任北京市國聯(lián)律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任，北京卓越眾鑫企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理。從業(yè)經(jīng)歷講師介紹閱告霸唐侍佳粒媽邑邦諷磐獻起踴韌偽狗靠姜琳晃竅豺勻渝閻仟彥丈最門土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范 曾任某國際投資集團人力資源部總監(jiān)，總裁辦主任，董事會秘書。講師介紹 房地產(chǎn)非訴業(yè)務(wù)在研究、比較、分析全國各地數(shù)十家房地產(chǎn)標桿企業(yè)的發(fā)展歷程、管理精髓、老板個性、團隊成員、制

4、約因素以及有效調(diào)整的基礎(chǔ)上，總結(jié)、提煉出房地產(chǎn)企業(yè)獨特的“管理之道”， 完整地形成了房地產(chǎn)企業(yè)各個管理模塊的管理模板，精心研制而成極具針對性的房地產(chǎn)企業(yè)培訓(xùn)課程。能夠為房地產(chǎn)開發(fā)全過程提供專業(yè)的法律服務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)量身定作科學(xué)的管理咨詢方案、法律風(fēng)險防范及應(yīng)急處理預(yù)案，幫助房地產(chǎn)企業(yè)防患于未然，快速有效地化解現(xiàn)存問題。業(yè)務(wù)特長繹喂系居乎枯紐詠擬瘴眶沙乾肋況湊蟬社挽測泵瞞符頃衍曰閘胞氛訴秀讀土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范講師介紹 房地產(chǎn)非訴業(yè)務(wù)在研究、比較、分析全國各地數(shù)十家房講師介紹經(jīng)典案例1、“重慶市江北區(qū)觀音橋農(nóng)貿(mào)市場擴建土地聯(lián)合整治

5、”一、二級聯(lián)動開發(fā)項目法律顧問，具體包括土地一級開發(fā)政府談判與交流提綱擬定、換文執(zhí)行協(xié)議書擬定等。（項目標的近50億元人民幣）。2、“天津北辰區(qū)宜興埠舊村改造項目”7#及8#地塊項目收購，具體包括項目法律盡職調(diào)查、項目收購方案擬定、項目收購談判交流、項目合作協(xié)議書的擬定等。（項目標的20余億元人民幣）。3、“天津市塘沽區(qū)渤海度假村項目”項目收購法律顧問。（項目標的近10億元人民幣）。4、福建仙游“中國古典家具生產(chǎn)交易中心項目”土地一、二級聯(lián)動開發(fā)項目法律顧問。5、深圳惠州“小金口土地一級開發(fā)項目”一二級聯(lián)動開發(fā)法律顧問。6、大連“普灣新區(qū)5000畝土地項目”一級開發(fā)法律顧問。7、北京“馬池口項

6、目”土地一級開發(fā)法律顧問。8、北京“馬池口項目”土地一級開發(fā)法律顧問。 房地產(chǎn)非訴業(yè)務(wù)巷芹蠟柒確立冷佰袍焰纂趣余撇辭恿脯德窺踞駁抒驅(qū)磐紐闖憂菌贛玩橋塹土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范講師介紹經(jīng)典案例1、“重慶市江北區(qū)觀音橋農(nóng)貿(mào)市場擴建土地聯(lián)合 投資決策階段土地獲取階段 規(guī)劃設(shè)計階段建設(shè)施工階段銷售物業(yè)階段 戰(zhàn)略計劃 經(jīng)營計劃 目標管理組織結(jié)構(gòu) 制度流程 人力資源管理從法律角度看房地產(chǎn)項目開發(fā)流程關(guān)鍵管控點與解決之道從管理角度看房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險防范與應(yīng)急預(yù)案房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范體系項目公司多項目公司集團公司結(jié)合不同發(fā)展階段、發(fā)展規(guī)模、老板個性最

7、好的不一定是最適合的最適合的才是最好的京屑沁關(guān)寒疏餓脈旦搔燴螞尾碉港翅墑拘販郁幸斟唾轄愁切鴕者取牌那聚土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范 投資決策階段土地獲取階段 規(guī)劃設(shè)計階段建設(shè)施工階段銷售物土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及法律風(fēng)險防范一、土地一級開發(fā)失敗案例的教訓(xùn)和警示二、土地一級開發(fā)流程關(guān)鍵管控點及相關(guān)文件三、土地一、二級聯(lián)動開發(fā)需要注意的法律問題四、土地一級開發(fā)成功案例及法律相關(guān)文件昌村棄條哥硅捂帛里紋弊宅尼穎滔廄毒淑氓銅淬箭話澤漳鄒庶峭炳閣蒼蜂土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)

8、動開發(fā)操作實務(wù)及法律風(fēng)險防范昌村棄條哥硅捂帛里一、土地一級開發(fā)失敗案例的教訓(xùn)和警示1、房地產(chǎn)通常拿地方式2、失敗案例款仁步拭馳豢機蚜稀估倪尾壇滔羊艙呢撬仆休疼牽屎琺厄腸撿稿睬腕缺哦土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范一、土地一級開發(fā)失敗案例的教訓(xùn)和警示1、房地產(chǎn)通常拿地方土地獲取土地市場（招拍掛）資本市場（收購）二級市場一二級聯(lián)動直接進行項目轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購部分收購全部收購（收購項目公司）商品房包銷承包經(jīng)營一、房地產(chǎn)企業(yè)通常的拿地方式奇嗅灸暇肛潤插氖鬃近巍慣框刊網(wǎng)庇襯饅灤完酬義箍世踴育顏略漠枷蹤坪土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)

9、動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地獲取土地市場（招拍掛）資本市場（收購）二級市場一二級聯(lián)動 一、土地一二級開發(fā)失敗案例的教訓(xùn)和警示浙江義烏土地一級開發(fā)失敗案例 1、情況反映 2、土地使用權(quán)出讓合同 3、催款函屁鑲賀姿釉譽堆力弗禾寶擻憎輛阜鮮缸礬批塵計臣侍俐談葫揩瓜糠俠掇惠土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范 一、土地一二級開發(fā)失敗案例的教訓(xùn)和警示浙江義烏土地一級開二、土地一級開發(fā)流程關(guān)鍵管控點及相關(guān)文件1、土地一級開發(fā)概況2、土地一級開發(fā)基本概念3、土地一級開發(fā)模式及比較4、土地一級開發(fā)的主體5、土地一級開發(fā)過程及流程6、土地一級開發(fā)中的熱點、難

10、點7、國家及主要地方的土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)、政策及解讀嗡現(xiàn)膠墓柞遁制猶納鰓逐勃潔渭舵遞此拇孫適廷質(zhì)重琵揪繡怖鎖苦皋牡撤土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范二、土地一級開發(fā)流程關(guān)鍵管控點及相關(guān)文件1、土地一級開發(fā)概況土地一級開發(fā)概況土地一級開發(fā)概況北京土地一級開發(fā)現(xiàn)狀1全國土地一級開發(fā)產(chǎn)生及基本情況閑男俞廂席跟役電店振勻頃鎢玄取昭藻商長脆怒矚靛碴磐匿歡僥藻突與抽土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)概況土地一級開發(fā)概況北京土地一級開發(fā)現(xiàn)狀1全國土土地一級開發(fā)概況一、全國土地一級開發(fā)產(chǎn)生及

11、基本情況1（一）我國城市土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景土地儲備制度的建立，為土地一級開發(fā)提供了制度基礎(chǔ)。2. 我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快，城市建設(shè)和發(fā)展迅速，迫切需要新型的土地開發(fā)模式。3、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)具備了承擔土地一級開發(fā)的能力。 糕碑縱霜斯疥騾圣牛顱玫光攔屏堿湘膊松瑣旭锨保栽緣側(cè)婉靳箕呂豌道像土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)概況一、全國土地一級開發(fā)產(chǎn)生及基本情況1（一）我一、全國土地一級開發(fā)產(chǎn)生及基本情況1（二）我國城市土地一級開發(fā)的發(fā)展歷程 1、萌芽期（1996 年至 1999 年） 這一階段，文獻或文件尚未明確提出“土

12、地一級開發(fā)”的概念，土地一級開發(fā)的概念還不是很明確。 1996 年上海、杭州等地率先開展的土地整理活動，可以說是土地一級開發(fā)的雛形。 1999 年以前，土地儲備工作主要還停留在由開發(fā)商和用地單位自由組合階段。 土地一級開發(fā)的相關(guān)法律法規(guī)也尚未出臺。 這一時期土地儲備開發(fā)工作還比較混亂，土地一級開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)均由獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商來完成。 土地一級開發(fā)概況倫突岸拒肛建反像糾很鋤闊葬置訂退炔憑雄葛姜涉淺泄鵬倦舶窩囤烤湖顱土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范一、全國土地一級開發(fā)產(chǎn)生及基本情況1（二）我國城市土地一級開一、全國土地一級開發(fā)產(chǎn)生

13、及基本情況1（二）我國城市土地一級開發(fā)的發(fā)展歷程 2. 發(fā)展期（1999 年至 2002 年） 這一階段是土地一級開發(fā)走向正規(guī)的發(fā)展過渡階段。由于經(jīng)營性用地“招拍掛”制度的實施，協(xié)議出讓土地逐漸減少，開發(fā)商拿地的門檻和難度越來越高，一些開發(fā)商迫于市場化的競爭壓力，開始轉(zhuǎn)向?qū)ｉT從事土地一級開發(fā)，這些公司的主要任務(wù)就是在完成具體地塊的土地一級開發(fā)（包括征地、拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等）之后將土地交還給政府，再由政府統(tǒng)一向社會出讓熟地。但在這個時期，土地一級開發(fā)公司主要是通過政府劃撥等形式來確定取得土地，雖然針對性和專業(yè)性比較強，但由于缺少市場競爭，使得土地一級開發(fā)工作未能達到理想的效果。這種情況的典型案

14、例是中關(guān)村科技園區(qū)的土地一級開發(fā)。 從全國范圍來看，由于土地儲備開發(fā)工作逐漸升溫，有條件的城市大都建立了土地儲備制度，成立了土地儲備機構(gòu)，并由土地儲備機構(gòu)專門承擔土地一級開發(fā)工作。 土地一級開發(fā)概況音漫賞卞瞪箭監(jiān)你愉謝網(wǎng)渴捆蕩劊搶上毅晚顴衍受誼廢赤劣恫盔茫親斤梅土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范一、全國土地一級開發(fā)產(chǎn)生及基本情況1（二）我國城市土地一級開二、北京市土地一級開發(fā)情況 11、土地儲備和市場建設(shè)的相關(guān)政策辦法基本完善。2、建立了市區(qū)兩級土地整理儲備機構(gòu)。 3、推動了土地儲備制度的實施。 4、探索了政府儲備土地一級開發(fā)的管理模式。5、建

15、立了政府儲備土地和入市交易土地聯(lián)席會議制度，推動了新的供地 制度和建設(shè)項目的順利實施。 6、籌措了土地儲備和開發(fā)資金。7、建立了土地交易市場，推動了經(jīng)營性土地入市交易。 北京市率先在全國嘗試采用公開招投標方式選擇土地一級開發(fā)主體。 土地一級開發(fā)概況邀筋享爪崇蓮鴻擒逸粗隸短殆搞工廷瞪硝撩嘶四寥圖舒六銻迢想畜恬嗆笑土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范二、北京市土地一級開發(fā)情況 11、土地儲備和市場建設(shè)的相關(guān)政土地一級開發(fā)基本概念2一、土地一級開發(fā)的內(nèi)涵二、土地一級開發(fā)的內(nèi)容三、土地一級開發(fā)的性質(zhì)和特點 四、土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的關(guān)系叭諸粥廢疹咬孺添

16、煌杭雞環(huán)繩持紳松婆讕斤舞味汪變乏餓片耙往典符勤血土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)基本概念2一、土地一級開發(fā)的內(nèi)涵二、土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)基本概念一、土地一級開發(fā)的內(nèi)涵2 1、內(nèi)涵 關(guān)于土地一級開發(fā)的內(nèi)涵有不同的提法。首次提到土地一級開發(fā)的正式文件是2000 年 12 月北京市中關(guān)村科技園區(qū)條例，其四十八條中規(guī)定：“中關(guān)村科技園區(qū)的土地一級開發(fā)，應(yīng)當服從中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃”。但該條例并未對土地一級開發(fā)的涵義做出界定。 2002 年中關(guān)村科技園區(qū)土地一級開發(fā)暫行辦法中提出中關(guān)村科技園土地一級開發(fā)是指政府對中關(guān)村科技園區(qū)范

17、圍內(nèi)的國有土地，統(tǒng)一進行拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法(京國土房管出字2002 1100 號)對土地一級開發(fā)的涵義做了較為詳細的界定，提出土地一級開發(fā)是指政府委托市土地整理儲備中心及分中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。鄧拇狡檬絳農(nóng)狡給肖梨褐潰釋汾熟樊寇嗚俘烷鐮佬宗儒母隊釜閻畢篷閣霄土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)基本概念一、土地一級開發(fā)的內(nèi)涵2 1、內(nèi)涵

18、土地一級開發(fā)基本概念一、土地一級開發(fā)的內(nèi)涵2 2005年頒布的北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法第二條規(guī)定，本辦法所稱土地儲備和一級開發(fā)，（以下簡稱土地儲備開發(fā)）是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達到土地供應(yīng)條件的行為。 有觀點認為土地一級開發(fā)是指在土地出讓前，對土地進行整理和投資開發(fā)的過程。 有觀點認為土地一級開發(fā)是指通過征地、拆遷和大市政建設(shè)，使建設(shè)用地達到宗地內(nèi)平整、市政配套管線鋪設(shè)到宗地紅線的狀態(tài)。 還有人認為土地一級開發(fā)是指國家組建、授權(quán)委托或以招標方式確定土地一級開發(fā)企業(yè)，由土地一級開發(fā)企業(yè)按區(qū)域總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃和土地利用規(guī)劃

19、的要求，對一定區(qū)域內(nèi)的城市國有土地和農(nóng)村集體土地進行統(tǒng)一的征用、拆遷、補償、安置、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會公共設(shè)施建設(shè)，使區(qū)域內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建設(shè)條件（熟地)，根據(jù)城市經(jīng)濟發(fā)展對土地需求或政府的土地供應(yīng)計劃，以招標、拍賣或協(xié)議的方式出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。寂題哨皖架籍餓雹姨城奢棧喜沏硫圃叫焚睜初牧怪廂闊亂扮夏亨律蘊玻渴土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)基本概念一、土地一級開發(fā)的內(nèi)涵2 2005土地一級開發(fā)基本概念一、土地一級開發(fā)的內(nèi)涵2 對土地一級開發(fā)較為一致的看法： 必須符合城市

20、規(guī)劃的要求， 應(yīng)對土地進行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和投入；土地一級開發(fā)的結(jié)果，應(yīng)達到可以熟地出讓的要求。寵限蛻躇砍詠纜毛問忽異吸寡敵佰嚴株盲隅浚力控命邯針粟甕蘋鉆戀回砧土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)基本概念一、土地一級開發(fā)的內(nèi)涵2 對土地一級土地一級開發(fā)基本概念一、土地一級開發(fā)的內(nèi)涵22、土地一級開發(fā)內(nèi)涵的三要素利益協(xié)調(diào)的平臺 調(diào)控土地的手段 123權(quán)屬流轉(zhuǎn)的過程 酒杰沂福捕馬斂霉氦頻斬滔傅抱獎婉篡供邵剮沁圃卒鴦槳止變熏署擂慨梭土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)基本概念一、土地

21、一級開發(fā)的內(nèi)涵22、土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)基本概念二、土地一級開發(fā)的內(nèi)容2 土地一級開發(fā)的內(nèi)容，主要包括：1、征地補償、拆遷安置；2、土地平整；3、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)； 按期達到土地出讓標準的土地開發(fā)行為。 內(nèi)隧掌邵膝曬什盟靖桶柑星汐貍肛詞軸蹦長銀爬慢持孿鈞化坑勝匣幫纂來土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)基本概念二、土地一級開發(fā)的內(nèi)容2 土地一級土地一級開發(fā)基本概念三、土地一級開發(fā)的性質(zhì)和特點21、土地一級開發(fā)的性質(zhì) 我國實行土地的社會主義公有制，決定了政府必須壟斷土地一級市場。我國憲法明確規(guī)定，城市的土地屬于國家所有

22、；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 土地一級開發(fā)是政府代表國家以土地所有者的身份運營土地，參與房地產(chǎn)市場活動，是政府有計劃主動供地以實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的一種宏觀調(diào)控手段。政府要正確履行經(jīng)濟社會管理職能，加強土地規(guī)劃、計劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理，加強城鄉(xiāng)建設(shè)用地管理，嚴格規(guī)范農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，大力推進節(jié)約用地、合理用地?？梢?，土地一級開發(fā)是政府行為。粘積但靠寬潤幫嫉樹糧賤鄙啊慶阿這愿斌惶礁曲巫噪柄豬

23、鼎臘軋惡之淖濟土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)基本概念三、土地一級開發(fā)的性質(zhì)和特點21、土地一土地一級開發(fā)基本概念三、土地一級開發(fā)的性質(zhì)和特點22、土地一級開發(fā)的特點 土地一級開發(fā)所涉及的征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都是政府對某一范圍內(nèi)土地使用規(guī)劃的落實，是一級開發(fā)商受雇于政府的行為，一級開發(fā)的結(jié)果當然要由政府承擔。政府作為社會公共利益正式代表，其公共性特點，也必然在一級開發(fā)活動中有所體現(xiàn)，這就致使土地一級開發(fā)與其他建筑業(yè)存在顯著的區(qū)別。（1）政治性（2）財政性（3）全局性銀晝惺粘撇柿誹牡周汛洋昏漸躺么撻膳聽鴉堆獄枚惱鑲界膚瞳凝

24、剎黎絳堂土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)基本概念三、土地一級開發(fā)的性質(zhì)和特點22、土地一土地一級開發(fā)基本概念四、土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的關(guān)系2 在城市中，土地開發(fā)有一級和二級之分，土地二級開發(fā)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)；土地供應(yīng)是土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的分界點，供應(yīng)之前的開發(fā)屬一級開發(fā)，之后為二級開發(fā)。 一級開發(fā)開發(fā)商取得一級開發(fā)權(quán)，只是受政府委托從事“三通一平”等工作，并未享有該片土地的使用權(quán)。一級開發(fā)完成后，想要對同一片土地進行二級開發(fā)，必須再到市場上通過招拍掛，通過競爭取得二級開發(fā)權(quán)。一級開發(fā)二級開發(fā)羅添陀苦美儉駿弘海蟲憋揮義睫優(yōu)夏

25、含勿妖朱鞠瑯陷秦遮擬利桔頸癥峰些土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)基本概念四、土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的關(guān)系2 土地一級開發(fā)模式及比較土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為準進行劃分）及比較3一、當前全國土地一級開發(fā)的主要模式霹嗆磺蘸布居吏偷電坦營志襲綿兵容絲蔭笨家史全慶肝伶鈾壩甘只鉚院弓土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)模式及比較土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)模式及比較一、當前全國土地一級開發(fā)的主要模式3 1、從空間上來講，成片（

26、或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。 2、從時間上來講，一種是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā)，即一、二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式； 3、從性質(zhì)上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨立項基建類項目。 根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當前土地一級開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種： 第一，割臘肉式；第二，指婚式；第三，招親式；第四，新城公司式；第五，借殼上市式。隋雪瀕俄斂禽民妄鍘辜卑莎辭娛巡擾滋

27、榴脂劣屁邦照知菩拂柄逞瘁周捌錐土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)模式及比較一、當前全國土地一級開發(fā)的主要模式3 土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為準進行劃分）及比較3 土地一級開發(fā)的模式實際上就是指政府和企業(yè)在一級開發(fā)中各處于什么位置，即主體是誰的問題。是采取政府壟斷一級開發(fā)，還是政府委托企業(yè)進行一級開發(fā)，抑或通過市場化的招投標來決定一級開發(fā)的主體。 基于不同的開發(fā)主體，土地一級開發(fā)主要存在政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩種模式。政府主導(dǎo)模式，即完全由政府建立的土地儲備中心或國有控股或參股企業(yè)進行土地一級開發(fā)；企業(yè)主導(dǎo)

28、模式，即政府通過招投標的方式從多家企業(yè)中擇優(yōu)進行土地一級開發(fā)。 下面就以重慶和北京兩個城市的土地一級開發(fā)模式為例，分析比較政府主導(dǎo)型模式和企業(yè)主導(dǎo)型模式各自的優(yōu)缺點。譴數(shù)荔表柒帖奠剛陵縛縱兢麗魏俄瘧搓瑰札肅屢糾宮考慮返忿滾億切佃淑土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為土地一級開發(fā)模式及比較一、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為準進行劃分）及比較3 1、重慶政府主導(dǎo)型模式 重慶的土地一級開發(fā)模式屬于典型的政府主導(dǎo)型模式。土地一級開發(fā)的主體是市政府，代表市政府實行一級開發(fā)的機構(gòu)是九個國有控股集

29、團（城市建設(shè)、高速公路、高等級公路、水務(wù)、地產(chǎn)、水利投資、開發(fā)投資集團、渝富）。土地一級開發(fā)與土地儲備緊密聯(lián)系在一起，九個集團擁有土地儲備和土地一級開發(fā)的權(quán)利，將納入儲備范圍的土地委托一些公司進行一級開發(fā)“，生地”變“熟地”后，再到土地交易中心進行“招拍掛”出讓（見圖一 ）。出讓所得的收入在市政府和企業(yè)之間按一定的比例進行分配：出讓所得綜合價金扣除應(yīng)支付的土地儲備開發(fā)成本后的 10%，作為土地儲備開發(fā)發(fā)展專項資金存入土地儲備開發(fā)資金專戶；其余上交財政，按市政府頒布的土地使用權(quán)出讓金標準，由市與區(qū)縣政府按規(guī)定比例分配；剩余資金集中市里，專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)等建設(shè)。九大集團在具體分工

30、上有所不同，筆者將其總結(jié)為三種方式：自主土地儲備開發(fā)方式、帶項目土地儲備開發(fā)方式和與國企改革聯(lián)動土地儲備方式。 隊衣莆傷叢屹饑蝦潘鄉(xiāng)染八趴詠辣配挖楓海妄捂竄休秋薪縱矚叼徘蟹攘纏土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)模式及比較一、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為準進行劃分）及比較31、自主土地儲備開發(fā) 具體操作：集團自主對收購存量土地，進行儲備開發(fā)。土地出讓收益上繳財政，由財政按土地出讓收益的一定比例返回，作為集團的成本和管理費用。代表公司：地產(chǎn)集團2、帶項目土地儲備開發(fā)具體操

31、作：市政府將一定范圍內(nèi)的土地交由集團進行儲備開發(fā)，所得收益用于完成市政府指定的交通、水利、基礎(chǔ)設(shè)施、社會文化事業(yè)項目的建設(shè)。代表公司：地產(chǎn)集團、城市建設(shè)、高速公路、高等級公路、水務(wù)、水利投資、開發(fā)投資集團。 3、與國企改革聯(lián)動土地儲備具體操作：是指在國企關(guān)閉破產(chǎn)、改制重組的土地，全部納入公司儲備運作；國企資產(chǎn)損失核銷，統(tǒng)一交由公司負責清收。公司通過儲備土地等資源，向銀行貸款先期墊付企業(yè)資金，使國企關(guān)閉破產(chǎn)、污染搬遷等計劃得以實施。代表公司：渝富集團礙意雪靶晚罪該嬸亭錨夫勿美惡肝殼瞬蛇硝板惶債苑砂硒惱寅銅浚感轅擠土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范

32、土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為準進行劃分）及比較3 圖一： 重慶市土地一級開發(fā)流程圖磷涪妄答辯繡在嶄恕澈組佩列葷訟挾躲炭避陵羞墨丁擱雛婿玻黑蓖品搪對土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為準進行劃分）及比較32、北京政府主導(dǎo)型模式與企業(yè)主導(dǎo)型模式并存 北京市目前為政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一級開發(fā)模式并存，屬于由政府主導(dǎo)型向企業(yè)主導(dǎo)型轉(zhuǎn)型的

33、過渡時期。 北京土地一級開發(fā)的政府主導(dǎo)模式是指由土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)，由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的 2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。與重慶不同的是，北京的土地儲備機構(gòu)即土地儲備中心參與的一級開發(fā)項目僅占很小比例，且多為小項目。因此，北京土地一級開發(fā)主要為企業(yè)主導(dǎo)型模式。 北京土地一級開發(fā)的企業(yè)主導(dǎo)型模式是指通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、

34、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的 8%。轍拼于甫薔戮皇剖謊輸縮抄聯(lián)恢渤程凝斷窿彝午芥曲鉀原詹聳窯粕塢駕澳土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為準進行劃分）及比較3 通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。該模式要求政府面向市場招投標，所有的企業(yè)都享有平等的投標、中標權(quán)利。然而，北京的土地一級開發(fā)市場是不完全競爭

35、市場，招標雖然是在全市范圍內(nèi)進行，但有很多企業(yè)已經(jīng)做了很多前期工作，存在圍標的現(xiàn)象。驅(qū)動企業(yè)使出渾身解數(shù)競相追捧利潤只有 8%的土地一級開發(fā)的原因，在于企業(yè)通過土地一級開發(fā)，對地塊的盈虧平衡點等狀況了解得更清楚，比其他企業(yè)更有信息優(yōu)勢，容易在土地市場進行“招、拍、掛”出讓土地時順利競得土地，從而接著進行二級開發(fā)。在業(yè)內(nèi)，通過介入土地一級開發(fā)而成功競得土地的方式被稱為“曲線拿地”。 圖二：北京市土地一級開發(fā)流程圖哈芯酣綴剎著屏葡鑲束呼惜喘閘龔東晰呢丁筋締畔饅露雍佰拽盜稿翻洱倉土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以

36、土地一級開發(fā)實施主體為土地一級開發(fā)模式及比較3癟粉腰疥撅腺交炔殊蝶燦掂攜救諧石驅(qū)綸勿況輾寒揮謗儲濾雪南托朽趨直土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)模式及比較3癟粉腰疥撅腺交炔殊蝶燦掂攜救諧石驅(qū)綸土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為準進行劃分）及比較33、開發(fā)模式比較 土地一級開發(fā)的政府主導(dǎo)型模式與企業(yè)主導(dǎo)型模式在政府、企業(yè)的角色定位、操作方式、收益分配上都有不同：政府角色 政府主導(dǎo)型 企業(yè)主導(dǎo)型 政府壟斷土地一級市場，對于土地具有唯一的開發(fā)權(quán)，代表政府行使開發(fā)權(quán)的是國有控股集團。 政府控制國有土地使用權(quán)的出讓和

37、負責一級開發(fā)的招投標工作，土地一級開發(fā)由企業(yè)來完成。 開發(fā)企業(yè)受國有控股集團的委托，對土地進行開發(fā)，企業(yè)地位類似于房地產(chǎn)開發(fā)中施工單位的地位。企業(yè)成為土地一級開發(fā)的主體，土地的開發(fā)主要由企業(yè)完成。企業(yè) 角色 遁琢玄另級表積炕渡渾偷夾名癰變肌酣宗泡喘寢鈍冊哥囪虐缺龍轎羽床嗚土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為準進行劃分）及比較33、開發(fā)模式比較操作 方式 政府主導(dǎo)型 企業(yè)主導(dǎo)型 通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負責

38、籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。優(yōu)勢土地的征用、房屋的拆遷、開發(fā)資金的籌集、開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和布局，開發(fā)后土地的出讓和轉(zhuǎn)讓，全部由國有控股集團及政府負責完成。（1）政府開發(fā)土地面臨的阻力小于企業(yè)，便于協(xié)調(diào)各種關(guān)系；（2）可利用國有控股集團雄厚的財力迅速集中資金對土地進行開發(fā)，而且可以憑借政府的信譽進行貸款或發(fā)行政府債券以籌集開發(fā)資金。（1）可以幫助解決政府土地開發(fā)資金不足的問題，減少政府開發(fā)土地的風(fēng)險；（2）引入企業(yè)機制，改善政府的管理體制，有利于搞活土地開發(fā)

39、，提高土地開發(fā)效率。裕懦扮托及撫側(cè)碼銅狄礬咯桑譏位芭又撻擔土希閹幟愚暴待倍黎商訖菱亭土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為準進行劃分）及比較33、開發(fā)模式比較劣勢 政府主導(dǎo)型 企業(yè)主導(dǎo)型 （1）政府對于土地供應(yīng)量的控制將相對被削弱；（2）由于競爭的存在，企業(yè)受制于政府的狀況將有所改善；（3）政府和企業(yè)在投資、經(jīng)營決策以及收益分配等方面不完全一致產(chǎn)生摩擦。收益 （1）政府擁有的市場信息不完備，使得政府對土地的開發(fā)效率較低；（2）土地

40、的開發(fā)權(quán)掌握在政府手中，極易滋生腐敗和尋租行為，從而降低了土地開發(fā)效率；（3）開發(fā)企業(yè)成為工程承包單位，主觀能動性差。土地出讓后的收益上交財政，財政按一定比例返還。核定成本，利潤率不高于成本的8%。 額斷質(zhì)射儈偉鑒倒締斑釘具耳距媽淵豁輯鈣素僚欠梅落郊譯獅椰醚饑顫管土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為準進行劃分）及比較33、開發(fā)模式比較點評 政府主導(dǎo)型 企業(yè)主導(dǎo)型 北京的企業(yè)主導(dǎo)型土地一級開發(fā)模式處于起步期，是不完全競爭市場；招標

41、中存在“圍標”現(xiàn)象，有待進一步市場化；企業(yè)參與一級開發(fā)的主要目的是進行二級開發(fā)。結(jié)論重慶的政府主導(dǎo)型土地一級開發(fā)模式由于對各個土地一級開發(fā)機構(gòu)職責范圍的劃定不是十分明確，國有控股集團之間同樣存在博弈，主要體現(xiàn)在爭取進行一級開發(fā)的地塊時有利益沖突。土地一級開發(fā)的政府主導(dǎo)型模式和企業(yè)主導(dǎo)型模式各有優(yōu)缺點。由于各地的發(fā)展狀況不一樣，要結(jié)合當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況選擇適合的一級開發(fā)模型，并根據(jù)變化及時進行調(diào)整。余游繩插稚戈蓮輻眠獎垣來植梳赤耐蝶眷鈞忱宮遜舀嗣狡那顴剃亨攀矯苫土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)模式及比較二、主要模

42、式（以土地一級開發(fā)實施主體為土地一級開發(fā)的主體4一、土地一級開發(fā)主體的類型二、土地一級開發(fā)主體的確認 三、土地一級開發(fā)有何具體工作早賞文樸恰貞槐襟募踞冬舀怪裴凜綁略極戀塞妖眼殆抹睫榨胞措誘共恤帶土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)的主體4一、土地一級開發(fā)主體的類型二、土地一級開土地一級開發(fā)的主體4一、土地一級開發(fā)主體的類型政府作為開發(fā)主體 企業(yè)作為開發(fā)主體 企業(yè)作為開發(fā)主體，則政府僅負責開發(fā)前期城市規(guī)劃的頒布，土地利用規(guī)劃的編制和土地利用政策的制定等宏觀事務(wù)。具體開發(fā)項目的運作模式、融資渠道、施工建設(shè)、經(jīng)營管理等都由企業(yè)獨立完成。因此

43、，以企業(yè)作為開發(fā)主體，雖然需要企業(yè)預(yù)先墊付或籌集一部分開發(fā)資金，但卻能夠大大減輕政府開發(fā)土地的財政負擔，提高施工管理的工作效率，進一步促進土地一級開發(fā)的市場化運作。 同時，政府也需要出讓一部分土地開發(fā)的收益，用以支付土地開發(fā)的基本費用和承包企業(yè)的相關(guān)利潤。 政府作為開發(fā)主體，即土地一級開發(fā)所需的全部資金和風(fēng)險均由政府承擔，同時享受土地開發(fā)的所有收益。 哀煎曳良似也歡紙餐鵑帖已酪閣灼爹郁圈申俯皋舉殆倪趨德趴工縫伎閉幾土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)的主體4一、土地一級開發(fā)主體的類型政府作為開發(fā)主土地一級開發(fā)的主體4二、土地一級開發(fā)主

44、體的確認 土地一級開發(fā)實施主體（企業(yè)作為主體）一般是通過招投標來確認。確定中標人后，招投標雙方，即政府土地管理部門或其派出機構(gòu)應(yīng)與中標的土地一級開發(fā)單位簽訂土地一級開發(fā)合同或土地開發(fā)委托協(xié)議書。 只有簽訂了此類合同文件后，土地開發(fā)各方才具備了法律關(guān)系，才具有法律效應(yīng)。作為土地一級開發(fā)項目的實施單位，就可依照協(xié)議，積極參與土地一級開發(fā)的具體實施之中。忽計弱屎購匹槍牢痹滬魂勒首繹邁策漿匠色扁候垂尾饅匡煌悍治苗亭憋辛土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)的主體4二、土地一級開發(fā)主體的確認 土土地一級開發(fā)的主體4三、土地一級開發(fā)的具體工作 1、

45、土地一級開發(fā)資金籌措2、土地一級開發(fā)手續(xù)的辦理3、土地一級開發(fā)土地征用、補償4、土地一級開發(fā)房屋拆遷、補償5、土地一級開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)6、土地一級開發(fā)驗收評估7、土地一級開發(fā)成本核算和回收具體工作土地一級開發(fā)鉻掏源癢呢腥石賢跌凜蓉揩惡挑盡是茶豺命安茁軸劣辛止元臘哇呢姬您葡土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)的主體4三、土地一級開發(fā)的具體工作 1、土地一級土地一級開發(fā)的過程及流程 5一、土地一級開發(fā)的過程二、北京市土地一級開發(fā)的流程云訣櫥樁愿啥肉授甭摘癡磅笆爵戍衰型韋孵亥洪礬難絆糟碑笆纜刻贊篇謬土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范

46、土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一級開發(fā)的過程及流程 5一、土地一級開發(fā)的過程二、北京市5一、土地一級開發(fā)的過程土地一級開發(fā)的過程及流程 1計劃編制階段2前期策劃 階段 3意見征詢和審批階段 4組織實施階段5工程驗收階段期蠟哲廉呆芽狂肯獵助雜澳睬輸漬冒徊泅瘩一惑杯權(quán)忠睬涪滌嘗牽秤走堆土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范5一、土地一級開發(fā)的過程土地一級開發(fā)的過程及流程 123 5二、北京市土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)的過程及流程 1、原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向北京市國土局提出土地一級開發(fā)申請。

47、2、北京市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預(yù)審。 3、通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。 4、編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。肋背何矩酸勝敏錫連勺就辨醋緝衛(wèi)賈桃旺標回避剿謠擬韓瘩滄跌山赤痘欣土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動

48、開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范5二、北京市土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)的過程及流程 5二、北京市土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)的過程及流程 一級開發(fā)項目申請上土地聯(lián)席會議的材料清單1、一級開發(fā)申請書；2、控制性詳細規(guī)劃批復(fù)或同等效力的規(guī)劃條件批準文件；3、經(jīng)專家會審核的一級開發(fā)實施方案；4、經(jīng)專家會審議通過的實施方案審批表；5、土地利用總體規(guī)劃圖，標出項目區(qū)位置和邊界；6、區(qū)縣國土分局關(guān)于項目符合土地利用總體規(guī)劃的意見；7、地塊權(quán)屬文件；8、涉及國有土地的，提供上級主管單位關(guān)于一級開發(fā)的意見；9、聯(lián)席會電子演示文稿（PPT）。（注：所交資料均需加蓋公章） 開見俄蟄薛沛底纓曹艷故漠快煎藤羚玄抽駝

49、潘端剝逼膝痢紉擄帶前潑玫輾土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范5二、北京市土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)的過程及流程 5二、北京市土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)的過程及流程 5、通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體 （1）土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。 （2）通過招標方式選擇開發(fā)企

50、業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。 6、土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。呻債墨叫茨藐裂逮昂燴遵駕贏分莊柱拈痙螺瓶濕璃絲魔敝鏡愿瑰沒好砧砒土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范5二、北京市

51、土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)的過程及流程 5二、北京市土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)的過程及流程 7、如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。 8、在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。 組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔回遷房建設(shè)。 9、組織驗收 建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收，驗收審核的內(nèi)容： （1）審核土地一級開發(fā)成本 （2）組織驗收土地

52、開發(fā)程度是否達到合同的要求 （3）根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費 10、納入市土地儲備庫澇恨刁怕廳瀕露終色徘墟憊跑偽坎曠竅森柴園薄涅嘎焊尖晚宮瘁蘑笛綽忠土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范5二、北京市土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)的過程及流程 6土地一級開發(fā)的熱點、難點二、如何取得土地一級開發(fā)權(quán) 三、土地一級開發(fā)操作性實施方案四、土地一級開發(fā)中的征地補償問題五、土地一級開發(fā)中的拆遷安置補償問題一、土地一級開發(fā)實施方案 六、土地一級開發(fā)的融資問題七、土地一級開發(fā)成本及利潤乾鍵秋年訪卷供卑肯意倫侍鈞趣頹貶秉驚不飾氟沈尉律做帝煤病嗎熔固碴土地一

53、二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范6土地一級開發(fā)的熱點、難點二、如何取得土地一級開發(fā)權(quán) 三、土6一、土地一級開發(fā)實施方案土地一級開發(fā)的熱點、難點 （一）土地一級開發(fā)實施方案產(chǎn)生的背景及內(nèi)容 2005年8月北京市國土局發(fā)布了北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法，在該辦法中明確提出了市政府確定的重點區(qū)域、重點建設(shè)項目用地的土地一級開發(fā)由市土地儲備機構(gòu)負責組織編制土地一級開發(fā)實施方案，其他的土地一級開發(fā)實施方案由區(qū)縣土地儲備機構(gòu)編制。該辦法第一次規(guī)定了土地一級開發(fā)項目要編制土地一級開發(fā)實施方案，并對實施方案的編制主體，針對不同的土地一級開發(fā)項目進行了明確。該辦

54、法規(guī)定，土地一級開發(fā)實施方案主要包括待儲備地塊的開發(fā)范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、一級開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。對土地一級開發(fā)實施方案的內(nèi)容進行了概括性的列舉。 結(jié)細網(wǎng)穿涯難偵苔謀查呵瘋月紗師轟羽膿懦胎靴汐握廁翟觸蘭嚙芒僥禍籬土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范6一、土地一級開發(fā)實施方案土地一級開發(fā)的熱點、難點 （一）土6一、土地一級開發(fā)實施方案土地一級開發(fā)的熱點、難點 2006年5月北京市國土局發(fā)布了北京市土地一級開發(fā)項目招標投標暫行辦法，該辦法進一步明確了土地一級開發(fā)應(yīng)當在招標前編制土地一級開發(fā)實施方案。指出土地一級開

55、發(fā)實施方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地一級開發(fā)項目用地的范圍、面積、四至、地上(下)物情況和規(guī)劃條件等；擬實施土地一級開發(fā)的工作內(nèi)容，包括前期手續(xù)辦理、征地拆遷組織和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；完成開發(fā)的時間和周期；土地一級開發(fā)預(yù)計成本(低限、高限)及收益測算。在這個辦法中，對土地一級開發(fā)實施方案的編制內(nèi)容，更加明確和細化，為社會各界更好的了解、掌握和研究土地一級開發(fā)實施方案提供了更明確的指導(dǎo)。店泉狠木壟遠權(quán)奧積超粘假桔埔依硒齲作整課彪橋炯既褒辰呀續(xù)壟誣猖廉土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范6一、土地一級開發(fā)實施方案土地一級開發(fā)的熱點、難點 2006一、土地一

56、級開發(fā)實施方案土地一級開發(fā)的熱點、難點(二）土地一級開發(fā)實施方案的作用土地一級開發(fā)實施 方案的 作 用.3、是政府對一級開發(fā)項目進行監(jiān)管的技術(shù)依據(jù)1、土地一級開發(fā)項目招標投標的需要2、是政府正確決策的基礎(chǔ)4、降低土地一級開發(fā)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，保障其合法權(quán)益糊蓉常覽秦朝薩工蔣捏核淳甫鑷瘋昆絞茨雖箭歧譚高加襄薦倫宇踴郡男碉土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范6一、土地一級開發(fā)實施方案土地一級開發(fā)的熱點、難點(二）土地6一、土地一級開發(fā)實施方案土地一級開發(fā)的熱點、難點（三）土地一級開發(fā)實施方案的編制程序 編制階段調(diào)查分析階段123準備階段4評審和報批階段頂

57、斜序沮延夾萬從忘堤灤崎萍悶交婁球脖噎眺庫躇耗嘗佛輝踞窟隴梢菌涸土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范6一、土地一級開發(fā)實施方案土地一級開發(fā)的熱點、難點（三）土地6一、土地一級開發(fā)實施方案土地一級開發(fā)的熱點、難點（三）土地一級開發(fā)實施方案的編制程序 1、準備階段 包括組織準備和資料準備。組織準備包括人員組織、制定工作計劃、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。資料準備包括土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、可開發(fā)土地資源調(diào)查，。在該階段，還須根據(jù)需要成立規(guī)劃編制工作小組，落實編制經(jīng)費，協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，組織制定土地一級開發(fā)實施方案大綱，開展法律、政策和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。 2、調(diào)查分析階段 在充

58、分利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地一級開發(fā)規(guī)劃等資料，進行必要的和使何調(diào)查基礎(chǔ)上，對土地一級開發(fā)工程的項目現(xiàn)狀、投入和效益進行全面的分析和評價，明確土地一級開發(fā)的區(qū)域優(yōu)勢和存在的問題。它是通過對影響土地生產(chǎn)能力的主要自然性狀（地形、地貌、土壤、氣候、水文、地質(zhì)和植被等）和社會經(jīng)濟條件進行分析、評價和鑒別土地對于某種作用的適宜性和限制性，從而確定待開發(fā)土地資源的等級分類及其開發(fā)目標和開發(fā)利用價值。掣則哮售旱崇淋謀竿趕昨瑣們祟牟湃烈遙麓構(gòu)多化溶桂潘減完瓢掐顆桂川土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范6一、土地一級開發(fā)實施方案土地一級開發(fā)的熱點、難點（三）土地6一、土

59、地一級開發(fā)實施方案土地一級開發(fā)的熱點、難點 3、編制階段 （1）確定開發(fā)方向、目標和規(guī)模 （2）確定土地一級開發(fā)實施方案 根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、近期城市建設(shè)規(guī)劃及土地一級開發(fā)規(guī)劃，提出土地一級開發(fā)實施方案的內(nèi)容和進度，并結(jié)合資金投入和政策，綜合平衡區(qū)域布局、工程和項目安排、相關(guān)規(guī)劃指標的分解等，擬定兩個以上的事實方案，供選擇。 （3）協(xié)調(diào)論證 通過方案協(xié)調(diào)會、論證會等方式，主要就方案目標、開發(fā)區(qū)域、實施政策等進行協(xié)調(diào)論證。必要的時候，還可公開征求社會公眾的意見建議。蔬錦撾塔國伎扔揀惡互逸溯肘攣佯笨拼鳴祭播尉贖路牛擻該僻涪縱炸暗鍍土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及

60、其法律風(fēng)險防范土地一二級聯(lián)動開發(fā)操作實務(wù)及其法律風(fēng)險防范6一、土地一級開發(fā)實施方案土地一級開發(fā)的熱點、難點 3、編6一、土地一級開發(fā)實施方案土地一級開發(fā)的熱點、難點 （4）確定開發(fā)方案 土地開發(fā)帶來的生態(tài)、社會、經(jīng)濟效益問題時土地開發(fā)的敏感問題，方案的優(yōu)勢必須從這三個方面進行評價，尤其應(yīng)考慮經(jīng)濟效益和土地開發(fā)對生態(tài)的影響。經(jīng)可行性論證和評價后，提出一個科學(xué)合理、切實可行、綜合效應(yīng)好的方案為土地一級開發(fā)實施方案。 4、評審和報批階段 為保證土地一級開發(fā)實施方案成果的質(zhì)量，土地一級開發(fā)實施方案由市國土資源局同市發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門就土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保的呢