房地產經紀人基礎課件

1、房地產經紀人基礎知識培訓華邦資產.拍賣目錄一、房地產經紀人基礎房地產與房地產經紀房地產經紀機構和經紀人職業(yè)資格房地產經紀人的素質要求建筑基礎知識房地產基本制度概述房地產開發(fā)用地制度房地產開發(fā)經營制度房地產交易管理制度合同法二、房地產經紀實務經紀人在房地產經紀活動中的地位房地產交易及其基本流程房地產交易價格及相關稅房地產交易合同及相關法律文件房地產產權登記與發(fā)證房地產經紀業(yè)務與基本流程房地產經紀合同及相關費用房地產經紀業(yè)務的促成房地產與房地產經紀房地產經紀機構和經紀人職業(yè)資格房地產經紀機構：公司形式設立、合伙人形式設立、個人獨資形式設立房地產經紀人職業(yè)資格：房地產經紀人協(xié)理資格，一個區(qū)域內從業(yè)房

2、地產經紀人 在全國范圍內從業(yè)經紀人、協(xié)理需要在一個房地產經紀機構從業(yè)房地產職業(yè)道德準則1、熱愛經紀、滿腔熱忱2、正確處理好國家、委托方、個人三方面之間關系，兼顧三個方面根本利益3、對委托雙方一視同仁，實事求是、不弄虛作假4、保證質量、信守合同、嚴格履約，維護商業(yè)信譽5、文明禮貌對待委托人、主動熱情耐心周到，努力創(chuàng)造方便客戶服務方式6、接受監(jiān)督、不索賄，損公肥私，不收傭金以外報酬7、合法經紀，自覺納稅自我約束1、具備經紀人從業(yè)資格2、不參與偽劣建筑中介，按程序經紀3、不亂收費4、不承諾力所不能及的中介建筑基礎知識建筑物分類一、建筑物按使用功能分：居住建筑、公共建筑二、民用建筑按結構分：1、磚木結

3、構（1949年前、古建筑、20世紀50-60年代民用房屋）2、磚混結構（承重結構用磚、鋼混合，抗震差，開間進深?。?、混合結構（磚、鋼、木）4、鋼混結構（承重結構鋼筋混凝土做成）5、鋼結構（體育館、大劇院、大跨度廠房）三、民用建筑按結構承重分：1、墻體承重，2、框架承重四、民用建筑按其層次分：1、低層1-3層，2、多層4-7層，3、高層8層以上分4類小高層8-16層、高層17-25層、26-40層、超高層40層以上五、工業(yè)廠房按使用功能分：標準廠房、機械廠房、服裝廠房、輕紡廠房、化纖專用紡絲樓、專用特殊廠房樓層：單層、多層，層高，標準廠房、中等機械廠房、超高廠房建筑物的構造一般民用建筑物是有基

4、礎、墻或柱、樓板、地面、樓梯、屋頂、隔墻、門窗等組成。承重墻、非承重墻建筑物的主要部分：基礎、墻或柱、樓板、屋頂。圈梁、變形縫（伸縮縫）管道井建筑設備建筑給水系統(tǒng)及設備建筑排水系統(tǒng)及設備建筑采暖系統(tǒng)及設備：集中采暖、局部采暖、區(qū)域供熱建筑通風和空調系統(tǒng)及設備建筑電氣設備燃氣供應系統(tǒng)及設備電梯設備層、管道井綜合布線系統(tǒng)和樓宇智能化（通信自動化、辦公自動化、樓宇自動化）建筑總平面圖紙平面圖 人口規(guī)模 城市分類不足20萬，小城市，20-50萬，中等城市，50-100萬，大城市，100萬以上，特大城市。城市規(guī)劃常用術語容積率：反應和衡量建筑用地使用強度，總建筑面積/建筑用地面積建筑控制高度：建筑限高建

5、筑密度：建筑基底總面積/建筑用地面積道路紅線：城市道路用地的規(guī)劃控制線建筑線：建筑控制線綠地率：城市一定地區(qū)內各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比率（%）顆粒物污染物：塵粒、粉塵、煙塵、霧塵0類 療養(yǎng)區(qū)、1類居住、文教機關、2類居住、商業(yè)工業(yè)混合區(qū)、3類交通干道水體污染：地面水污染、地下水污染、海洋污染房地產基本制度概述財產所有權是財產所有人在法律規(guī)定范圍內對屬于他的財產享有的戰(zhàn)友、使用、收益、處分的權利處分權是決定財產命運的一種權能，通常只能由所有人自己行使。取得財產所有權方式：原始取得、繼受取得。財產共有的形式：按份共有、共同共有。訴訟時效，普通民事訴訟時效2年；特殊訴訟時效延付租金或者拒

6、付租金只有一年時效房地產產權種類房屋所有權：對房屋具有占有、使用、收益和處分的權利土地使用權：單位或個人對國有土地或者集體土地占有、使用、收益的權利房地產抵押權房屋典權、地役權、空間利用權、相鄰關系房地產開發(fā)用地制度我國全部土地實行社會主義公有制度，全民所有制、勞動群眾集體所有制。全名所有制，國務院代表行使土地出讓方只能是國家；出讓是有償；出讓是有期限的；出讓的是土地使用權。出讓方式：拍賣出讓、招標出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓。國有劃撥土地：繳納使用者拆遷安置、補償費用和無償取得兩種形式。劃撥土地可以轉讓、出租、抵押劃撥土地轉讓：繳納出讓金；轉讓方將所獲得土地收益上繳國家。房地產開發(fā)經營制度商品房

7、銷售條件：預售條件：1.已交付全部土地出讓金，取得土地使用權證書；2.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3.按預售房計算，偷人建設資金達工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。預售合同登記備案，應在簽約之日起30日內向縣級房管、土地部門登記備案手續(xù)。商品房現售條件：1.開發(fā)企業(yè)具有營業(yè)執(zhí)照和資質，2.土地證書、使用土地批文，3.規(guī)劃、施工許可證，4.竣工驗收，5.拆遷已經安置，6.水電燃氣等配套設施具備交付條件或確定交付時間，7.物業(yè)管理方案及公司落實。商品房銷售中禁止行為：1、一房二賣，2、返本銷售，3、售后包租，4、按套出售，不得分割成單間出售。房地產交易管理制度房

8、地產交易：房地產轉讓、抵押、租賃房地產轉讓：權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。有償轉讓以外幾種轉讓形式：1.以房地產作價入股，與他人合資成立公司，權屬發(fā)生變化。2.乙方提供土地使用權，另一方資金，合作開發(fā)，權屬發(fā)生變化。3.因企業(yè)被收購、兼并或合作，房地產權屬隨之轉移的；4.房地產抵債；5.法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。禁止轉讓的房地產：1、不符合城市房地產管理法第38條規(guī)定條件；2、查封、限制房地產權利；3.依法收回土地使用權的；4.共有房地產，未經共有人書面同意的；5.權屬有爭議的；6.未依法登記領取權屬證書的；7.法律法規(guī)其他情形。房地產抵押：抵押人以其合法房地產

9、不轉移占有抵押權方式向抵 押權人提供債務履行擔保行為。抵押類型：1.在建工程抵押，2.預購商品房抵押，3.合法房屋抵押。房地產抵押實行抵押登記制度，以抵押登記為生效條件。房屋租賃制度：將房屋使用權在一定時間內有償轉讓給承租人的一種交易行為。禁止出租房屋：1.未取得權證，2.查封的，3.未取得共有人同意，4.權屬有爭議的，5.屬于違章建筑，6.不符合安全標準的房屋，7.已抵押，未經抵押權人同意，8.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門規(guī)定。買賣不破租賃、租賃權繼承、承租人的優(yōu)先購買權。租期最長不超過20年。專項維修基金：專項用于物業(yè)保修期后物業(yè)共用部位、共用設施維修、更新。公共部位經營所得應當用于補

10、充專項維修基金。房地產交易及基本流程房地產轉讓：1.房地產買賣、2.交換、3.贈與、4.抵債、5.以房地產作價出資或者作為合作條件與他人成立法人使得房地產產權發(fā)生轉移，6、因企業(yè)兼并或合并房地產權屬隨之轉移。轉讓對象分：地面上有建筑物轉讓、地面上無建筑物轉讓（土地使用權轉讓）。轉讓方式分：有償轉讓、無償轉讓（贈與、繼承等）房地產轉讓程序：1.簽訂書面轉讓合同；2.向房管部門申報合同，申報價格，提交材料；3.房管部門7日內做出是否受理申請答復；4.核實申報價格，并現場勘查評估；5.轉讓當事人繳納稅費；6.辦理、核發(fā)權屬證書。房地產抵押概念：指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供

11、債務履行擔保的行為。不得設定抵押權的類型：1.權屬有爭議的房地產2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產3.列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物4.已依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產5.已依法公告列入拆遷范圍的房地產6.依法不得抵押的其他房地產房屋轉租：承租人經出租人同意，可以依法將承租房屋轉租。轉租，須由出租人在轉租合同上簽署同意意見，或者有同意轉租的書面證明。房地產價格、租金房地產價格特征：1.受區(qū)位影響很大；2.實質是房地產權益的價格；3.既有交換代價價格，又有使用代價的租金；4.長期考慮下形成的；5通常是個別形成的。房地產價格影響的因素：自身、環(huán)境、人口、經濟、社會、行政、心里、國際因素。房地產價格