深圳萬象城案例全面剖析(原創(chuàng))課件

1、深圳shopping mall案例分析 萬象城9/13/202219/13/20222 項(xiàng)目概況 規(guī)劃與開發(fā) 業(yè)態(tài)分布 主要建筑特點(diǎn) 各層平面 項(xiàng)目小結(jié)9/13/20223項(xiàng)目簡介9/13/20224項(xiàng)目概況9/13/20225道路交通分析 本項(xiàng)目主要的步行街道網(wǎng)絡(luò)，從北區(qū)的深南大道開始，進(jìn)入項(xiàng)目主入口的室內(nèi)花園，將室外的公園氛圍延續(xù)至室內(nèi)。其它重要步行街入口包括了辦公大廈大堂、購物中心入口以及露天階梯廣場。 車流量最大的為河濱路和深南大道，其次為嘉賓路和寶安南路交匯處。 辦公大廈的落車區(qū)位于北區(qū)的南及西南側(cè)。購物中心落車區(qū)，位于西側(cè)北一路，上、下二層的落車點(diǎn)，既起到了分流了進(jìn)入購物中心的人流

2、、為購物人群進(jìn)入提供了便利的目的，又避免了沿寶安南路部分的交通擁堵。9/13/20227景觀環(huán)境分析 場地的北面，沿都市公園一帶，為此項(xiàng)目的重點(diǎn)區(qū)域，道路的變化，為此區(qū)域的設(shè)計(jì)帶來了更多的靈活性，為開發(fā)設(shè)計(jì)大視角、寬廣視野的建筑，提供了基本條件。 獨(dú)特的室內(nèi)花園，配合現(xiàn)有的都市公園等自然景觀，配合室外綠地、樹木、林蔭大道、休息處、庭院、廣場、噴水池等設(shè)計(jì)和布局，與都市公園相結(jié)合，構(gòu)成新的城市景觀。 9/13/20228項(xiàng)目地理位置9/13/202210項(xiàng)目地理位置9/13/202211萬象城東門商圈人民南商圈蔡屋圍商圈地處蔡屋圍商圈，與東門、人民南商圈構(gòu)成羅湖金三角區(qū)位交通區(qū)位9/13/202

3、212新城市廣場金光華廣場地王大廈京基kkmall區(qū)位交通區(qū)位周邊分布數(shù)家購物中心，商業(yè)氛圍成熟9/13/202214君悅酒店晶都大酒店木棉花酒店蔡屋圍大酒店區(qū)位交通區(qū)位周邊酒店分布9/13/202215都市名園城市天地廣場幸福里蔡屋圍新八、九坊蔡屋圍新十坊嘉賓花園區(qū)位交通區(qū)位周邊住宅錯落，居住氛圍成熟9/13/202217擁有地鐵1號線、2號線兩個地鐵口周邊至少5個公交站，40余對公交車可至項(xiàng)目通過地鐵3站抵達(dá)羅湖口岸、6站抵達(dá)皇崗口岸，深港兩地往來便利北臨深南中路，南至濱河大道，東臨寶安南路，西近紅嶺南路，交通十分便利距離火車站10分鐘、機(jī)場40分鐘車程四至交通地鐵口岸機(jī)場車站公交區(qū)位交通

4、交通9/13/202218區(qū)位交通交通萬象城北臨深南中路，南至濱河大道，東臨寶安南路，西近紅嶺南路，交通便利9/13/202219地王大廈：觀光巴士1/311/302/101/3/12/N5/10/203/223深圳書城：東部假日專線1/K204/85/103B/29/204/K113/113/214/215/N3/E8/N4/103/104寶安南路：336/366/313/321/309/337/高峰專線31/18/207都市名苑：7路區(qū)間/335/352/378/14/352/7蔡屋圍新七坊：7路區(qū)間/335/352/378/14/352/7區(qū)位交通交通周邊至少近5個公交站點(diǎn)，40余組公交

5、可抵達(dá)9/13/202220深南路入口（L1、L2）9/13/202221深南路入口（B1,下沉廣場）9/13/202222西側(cè)萬象街9/13/202224萬象城二期9/13/202225澳大利亞 Place Planning & Design美國 Kaplan Partners Architectural Lighting 園林景觀設(shè)計(jì)美國 RTKL Associates Inc. 廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院燈光設(shè)計(jì)顧問幕墻設(shè)計(jì)顧問交通設(shè)計(jì)顧問美國 Curtain Wall Design & Consulting, Inc.香港仲量聯(lián)行有限公司香港 MVA 公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 零售設(shè)

6、計(jì)顧問建 筑 設(shè) 計(jì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)9/13/202227區(qū)位交通區(qū)位人民銀行深圳中心支行、深圳發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行深圳分行等數(shù)十家銀行機(jī)構(gòu)，以及中國外匯交易中心深圳分中心、深交所和幾十家證券保險機(jī)構(gòu)總部或分支機(jī)構(gòu)分布在周圍周邊深圳書城、購書中心、書城等培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、深圳電大、成教學(xué)院、深圳大劇院附近有地王大廈信興廣場、KK mall、新城市廣場（原中信城市廣場）、金光華廣場等知名購物中心地處蔡屋圍商圈，與東門、人民南商圈構(gòu)成羅湖金三角三大商圈之一文化中心金融中心商業(yè)中心9/13/202228項(xiàng)目定位定位深圳華潤萬象城立足于深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心，為消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)概念

7、和生活體驗(yàn)，包括購物、休閑、餐飲及娛樂，創(chuàng)造完整及協(xié)調(diào)的體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心，是市民和游客均向往的好去處。9/13/202229店鋪采用主力店+次主力店+專門店的模式，力推“一站式”消費(fèi)，它不僅是購物場所，其最初用意在于在深圳這樣一座人均社會商品零售額全國第一的城市中創(chuàng)造一種全新的購物方式，生活方式。規(guī)劃項(xiàng)目定位9/13/202230中檔偏高檔次客群城市白領(lǐng)精英，官員、公務(wù)員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；萬象城所在綜合體中寫字樓、酒店、住宅的高端人群；外地消費(fèi)力強(qiáng)的游客。項(xiàng)目定位9/13/202231項(xiàng)目特色米蘭大道、陽光大道、幻彩天頂、渾圓天頂、空中花園等特色景觀建筑人車分流、人貨分流，地下到

8、地面3層均能從停車場直接入內(nèi)，開車來此消費(fèi)便利性更強(qiáng)。交通層高高（5.6-6.8米）， 實(shí)用率高（60%）兩高9/13/202232對女性消費(fèi)者關(guān)懷備至，女洗手間配置高出國家標(biāo)準(zhǔn)兩倍；除了零售商戶外，萬象城內(nèi)部還設(shè)有多個提款機(jī)，以及改衣店、鐘表維修店，配套服務(wù)人性化。人性化平行動線，整個購物中心只有一條主動線，無次要通道，所有店鋪分布在動線兩側(cè)，無死角。垂直動線，88部電扶梯與直梯交錯分布，店鋪可視性、通達(dá)性強(qiáng)。動線項(xiàng)目特色9/13/202233 項(xiàng)目概況 規(guī)劃與開發(fā) 業(yè)態(tài)分布 主要建筑特點(diǎn) 各層平面 項(xiàng)目小結(jié)9/13/202234 華潤新城，共分為三個主要部分：北區(qū)、中區(qū)及南區(qū)，在三個區(qū)域之

9、間，項(xiàng)目涵蓋了商業(yè)辦公大廈、購物及娛樂中心(包括電影院、購物中心、國際精品時尚店等) 、五星級酒店以及高檔公寓等內(nèi)容。 四周環(huán)抱著綠地廣場、都市公園、水池和步行林蔭道系統(tǒng)，構(gòu)成一個相對獨(dú)立而又與整個社區(qū)融為一體的”城中之城”。9/13/202235第一階段：北區(qū) 中區(qū)北區(qū) 位于深南大道與寶安南路和書城路的交匯處，包括標(biāo)高160米、32層的甲級辦公大廈、特色購物中心及國際精品時尚店。配合現(xiàn)有的都市公園等自然景觀，通過綠地、樹木、林蔭大道、休息處、庭院、廣場、噴水池等設(shè)計(jì)和布局，給繁忙的都市中心帶來自然的氣息。 室內(nèi)花園為本項(xiàng)目的重點(diǎn)入口，將室外都市花園與室內(nèi)連接為一體。9/13/202236北區(qū)

10、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)9/13/202237中區(qū) 室內(nèi)購物及娛樂中心六層(包括地下一層)近130000平方米，是本項(xiàng)目中心。包括電影院、百貨公司、超級市場、小型商場、書店、體育中心、特色餐飲、國際食品總匯及溜冰場等豐富多彩的購物、娛樂設(shè)施，通過不同形式的購物場所、庭院、廊橋等，緊密的溝通、有機(jī)地連接起來。 為了方便購物，購物中心在北區(qū)及中區(qū)，提供了充足的停車位。地下二層的停車場為北區(qū)辦公和中區(qū)購物提供了近1000個車位，同時附屬的一座4層停車場及底層和二層的落車區(qū)，為人們前往購物中心、餐館等其它層面提供了方便。停車場同時也是項(xiàng)目保安的一部分，嚴(yán)密的門衛(wèi)及安防系統(tǒng)。 整體購物中心的道路交通十分清晰明確。購

11、物中心的每個縱向?qū)用?，不僅成為連接每個樓層的重要組成部分，而且給購物的人們提供了極大的便利。9/13/202238中區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)9/13/202239第二階段：南區(qū) 南區(qū)功能區(qū)域包括了購物、公寓及高檔酒店等內(nèi)容，開發(fā)設(shè)計(jì)為“都市家園”的環(huán)境，并與整體項(xiàng)目特色呼應(yīng)。 首先，南區(qū)沿寶安南路部分，延續(xù)北、中區(qū)的購物特色，臨寶安南路頭三層設(shè)計(jì)為購物商場，將商業(yè)氣氛自中區(qū)延續(xù)至南區(qū)布吉河區(qū)。 購物中心自中至南，從室內(nèi)購物的單一形式發(fā)展為南區(qū)的開敞購物空間。中、南區(qū)以廊橋溝通了室內(nèi)、室外的二層購物空間。二層的購物設(shè)計(jì)，為室內(nèi)提供延續(xù)的庭院或廣場環(huán)境，與繁華的商業(yè)區(qū)融為一體，又提供了相對悠閑、安靜的空間。

12、 南區(qū)包括了高檔公寓、錯層公寓等為主的居住區(qū)，為住戶提供優(yōu)美舒適、親近自然的居住環(huán)境。公寓的東面及東南方向，視野開闊，可以觀賞到對岸的香港。公寓建筑標(biāo)高較低，既保持了曼妙的景觀視野，同時為酒店的客戶讓出了觀察視角。 南區(qū)的停車，沿寶安南路及南一路為購物停車區(qū)北一路為公寓及酒店停車區(qū)。室外停車位置停滿后，公寓及酒店提供地下停車位置。 9/13/202240區(qū)間廊橋連接 北區(qū)、中區(qū)、南區(qū)的連接通過地下一層及二、三層間的廊橋。在地下一層，以購物商鋪，溝通了北、中、南三區(qū)的聯(lián)系；二、三層則通過跨越道路上空的廊橋溝通二區(qū)。同時，通過精巧的天窗設(shè)計(jì)，將室內(nèi)花園過渡至廊橋南端的購物中心。9/13/20224

13、1北區(qū)、中區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)9/13/202242 項(xiàng)目概況 規(guī)劃與開發(fā) 業(yè)態(tài)分布 建筑布局模式與特點(diǎn) 各層平面 項(xiàng)目小結(jié)9/13/202243 該項(xiàng)目備有充足的停車位北區(qū)及中區(qū)地下二層的停車場，提供了近1000個車位，附屬一座4層停車場及底層和二層的落車區(qū)。南區(qū)沿路停車，室外停車滿后，公寓及酒店提供地下停車位置。 地下一層與地鐵一號線線連，吸引大量的人流，功能以餐飲、零售為主。 一層空間與室外空間相結(jié)合，以世界名品店為主。 二、三層以零售為主，負(fù)一至三層均有不同定位的百貨商店。 四、五層以娛樂為主，具有大型溜冰場、電影院及娛樂中心 9/13/2022449/13/2022459/13/20224

14、69/13/2022479/13/2022489/13/2022499/13/2022509/13/2022519/13/2022529/13/2022539/13/2022549/13/2022559/13/2022569/13/2022579/13/2022589/13/2022599/13/2022609/13/202261 項(xiàng)目概況 規(guī)劃與開發(fā) 業(yè)態(tài)分布 主要建筑特點(diǎn) 各層平面 項(xiàng)目小結(jié)9/13/202262主力店萬象城共有5家主力店，其中零售類主力店多分布在中低樓層，包括超市、百貨，可依靠低樓層的大量人流拉動銷售；娛樂休閑類主力店多分布在中高樓層，包括影城、滑冰場，可拉動人流向上，以

15、保證高樓層的人氣和經(jīng)營。9/13/202263商戶業(yè)態(tài)及類別9/13/202264 萬象城商戶共242家，L1 、 B1 層商戶數(shù)量最多，L5、L4層數(shù)量 最少。 整體業(yè)態(tài)分布中，零售占78%， 餐飲占14%，休閑娛樂占8%， 零售在整個業(yè)態(tài)分布中占據(jù)了絕 對數(shù)量，這與萬象城經(jīng)營趨于成 熟，客流穩(wěn)定是分不開的。 在商戶類別中，服裝/鞋包類有 商戶111家，占比達(dá)47%，鐘表/ 珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動用品類有 商戶43家，占18%，它們都是 主力零售商戶，而其余類型零售 商戶和各類娛樂休閑商戶占比都 在5%以下，但類型齊全。商戶業(yè)態(tài)及類別9/13/202265從各樓層商戶的業(yè)態(tài)分布來看，零售業(yè)態(tài)

16、在各層中均占據(jù)主力地位，其中L1層比例最大，餐飲在各樓層中均有分布，而以B1層和L5層數(shù)量最多，休閑娛樂功能則在L3層最為體現(xiàn)。各樓層商戶業(yè)態(tài)分布9/13/202266從各樓層商戶的類別分布來看，鐘表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動用品商家在B1層最集中，服裝/鞋包主要分布在L1、L2、L3層，餐飲基本在各層都有分布，但以B1和L5層選擇最多，美容美發(fā)/攝影/服務(wù)可到L3層，童裝/玩具集中在L4層。各樓層商戶類別分布9/13/202267各層商戶分析B1B1層擁有商戶55家，分布有超市、百貨兩個大型主力店，且位于該樓層最靠里的位置，對拉動人流入內(nèi)有很大幫助。大量人流通過地鐵出口、下沉廣場進(jìn)入。9/13

17、/202268 商戶分布中，鐘表/珠 寶/飾品/禮品/運(yùn)動用 品在該樓層占比達(dá)到 43%，餐飲和個人護(hù) 理/藥品/保健品商戶 占比也較高，分別為 27%、20%。各層商戶分析B19/13/202269各層商戶分析B19/13/202270各層商戶分析L1L1層擁有商戶60家，除1個百貨主力店外，還有5家以上次主力店，以經(jīng)營國際大牌服裝/鞋包為主，它們是引領(lǐng)萬象城品牌的生力軍。該層入口較多，但依然保持單一動線。9/13/202271 在系列國際品牌的帶領(lǐng) 下，該樓層服裝/鞋包 類商戶占比達(dá)71%，鐘 表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn) 動用品占比也有17%， 是以中高檔商品零售為 主的樓層，此外該層還 設(shè)

18、置了3家銀行。各層商戶分析L19/13/202272各層商戶分析L19/13/202273L2層擁有商戶38家，比L1層少了22家，國際品牌的次主力店有所減少。該層的空中連廊將萬象城一、二期巧妙連接起來。各層商戶分析L29/13/202274 L2層商戶分布與L1層 類似，服 裝/鞋包類 商戶的占比有74%， 鐘表/珠寶/飾品/禮品 /運(yùn)動用品占該 層13%， 餐飲占比有所增加。各層商戶分析L29/13/202275各層商戶分析L29/13/202276L3層擁有商戶46家，主力店中除百貨外，增加了影院類型，娛樂性增強(qiáng)。各層商戶分析L39/13/202277各層商戶分析L3 該層中服裝/鞋包類商 戶仍是主力，占到62%， 此外美容美發(fā)/攝影/服 務(wù)類商戶的占比大幅提 升，占17%，餐飲、家 居用品的比例也有所增 加，為該層增添了娛樂 休閑功能，同時對將人 流向高樓層拉動也起到 較好作用。9/13/202278各層商戶分析L39/13/202279L4層擁有商戶26家，主力店有影院和滑冰場，休閑娛樂功能進(jìn)一步提升。各層商戶分析L49/13/202280各層商戶分析L4 該層服裝/鞋包類商戶占 比下降至34%，童裝/玩 具類占比達(dá)31%，與滑 冰場相呼應(yīng)，餐飲類升 至15%，拉動高層的人 流。9/13/202281各層商戶分析L49/13/20