金地自在城商業(yè)銷售策略20150309課件

1、2015年03月05日謹(jǐn)呈：金地南京公司金地自在城項(xiàng)目（商業(yè)） 銷售提案 Direct Taday China 點(diǎn)今。中國點(diǎn)今中國介紹 點(diǎn)今中國成立于1998年6月6日，是南京最早的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，專業(yè)提供商業(yè)地產(chǎn)前期顧問、中期招商銷售、后期運(yùn)營服務(wù)。 同時(shí)，點(diǎn)今中國為國內(nèi)知名商業(yè)企業(yè)擔(dān)任發(fā)展顧問。先后為家樂福、Tesco樂購、沃爾瑪、百佳、百安居、西雅衣家、屈臣氏、北京華聯(lián)、特力屋等國際數(shù)十個(gè)知名商業(yè)企業(yè)提供全國或區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略合作。公司介紹四大主營板塊公司介紹一、商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)【前期商業(yè)調(diào)研、定位】【中期商業(yè)銷售、招商】【后期商業(yè)推廣、運(yùn)營】二、致力于大陸一級土地市場研究【針對中國一級土

2、地市場進(jìn)行長期研究，公司擁有可供開發(fā)的優(yōu)質(zhì)土地資源信息】三、商業(yè)地產(chǎn)主題開發(fā)模式研究【中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向就是朝主體化方向發(fā)展，公司正朝此方向進(jìn)行研究，成功向市場推出以動(dòng)漫、婚慶、科技、電影、文化、生態(tài)為主題的商業(yè)模式及操盤方案】四、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究【針對國家養(yǎng)老地產(chǎn)的興起，公司致力于養(yǎng)老各產(chǎn)業(yè)板塊資源的整合，建立起一套標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模塊及其開發(fā)運(yùn)營模式。并提供養(yǎng)老服務(wù)的基礎(chǔ)培訓(xùn)服務(wù)】公司介紹成功案例展示南京德盈集團(tuán)賽虹橋項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：虹悅城 所在城市：江蘇南京 建筑面積：40萬平方米，其中商業(yè)面積11萬平方米 物業(yè)類別：購物中心 德盈集團(tuán)投資，持有型物業(yè)，項(xiàng)目位于南京市城南賽虹橋地區(qū)，緊靠河

3、西新城，交通便利，擬建成南京城南標(biāo)志性集休閑娛樂購物等于一體的綜合性商業(yè)、住宅物業(yè)。目前沃爾瑪已經(jīng)入駐。 2008年至2011年，點(diǎn)今為其提供定位、招商、顧問、融資服務(wù)。2012年10月開業(yè)。 項(xiàng)目簡介： NNAJING DE YING GROUP SAIHONG BRIDGE PROJECT成功案例展示ANHUI GUO GOU PLAZA安徽國購廣場項(xiàng)目名稱：國購廣場 所在城市：安徽合肥 建筑面積：10.6萬平方米 物業(yè)類別：購物中心 “國購廣場”是安徽華源集團(tuán)投資建設(shè)的安徽第一家ShoppingMall，位于合肥市長江西路199號，總投資約7.2億元人民幣，總建筑面積達(dá)106000平方米

4、。廣場運(yùn)用一站式全新商業(yè)模式，引入ShoppingMall國際商業(yè)流行理念，網(wǎng)聚世界500強(qiáng)法國家樂福、深圳家福特建材、國美電器、美高美國際娛樂、屈臣氏、運(yùn)動(dòng)100、味千拉面、肯德基等國內(nèi)外知名品牌同場經(jīng)營，目前進(jìn)駐商家達(dá)300多戶。 2003年至2005年，點(diǎn)今為其提供商業(yè)前期顧問、銷售、招商服務(wù)。項(xiàng)目簡介： 目前操作項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：交通集團(tuán)丁家莊物流中心地塊項(xiàng)目 所在城市：江蘇 南京 建筑面積：70.9萬平米 物業(yè)類別：城市綜合體 DINGJIAZHUANG CITY COMPLEX PROJECT 丁家莊城市綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目總占地面積125畝，總建筑面積45.9萬平方米，項(xiàng)目包含大型綜合商業(yè)

5、、住宅、酒店、辦公、公寓等業(yè)態(tài)。其中集中商業(yè)面積逾16萬平方米，項(xiàng)目建成后為南京市東北片區(qū)最大城市綜合體，并成為南京城北商業(yè)中心。2010年至今，點(diǎn)今為其提供前期定位及可行性研究服務(wù)。后期全面介入招商、銷售、運(yùn)營、管理等服務(wù)項(xiàng)目介紹： 目前操作項(xiàng)目YANGZHOU VANKE CITY項(xiàng)目名稱：萬科金街+萬科廣場 所在城市：江蘇 揚(yáng)州建筑面積：10萬平米 物業(yè)類別：城市綜合體萬科城位于揚(yáng)州市蜀崗-瘦西湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)，于蜀崗之上，南依瘦西湖，東臨大明寺，西靠蜀崗西峰生態(tài)公園，占據(jù)城市絕版景觀資源。 萬科城項(xiàng)目定位于純低層電梯院落住宅，輔以少量珍稀別墅，在揚(yáng)州可是頂級住宅物業(yè)，項(xiàng)目住宅部分占地22萬平

6、米，建筑面積25萬平米。 萬科城商業(yè)項(xiàng)目由萬科金街及萬科廣場組成，近10萬平米的集中式商業(yè)及社區(qū)商業(yè)，規(guī)劃大型超市、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、星級影院、精品餐飲等。毗鄰精品五星級園林式酒店，室外露天泳池、室內(nèi)恒溫泳池雙配置，充分滿足業(yè)主生活?yuàn)蕵沸枰?2011年起，點(diǎn)今為其提供前期定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)銷售、招商等服務(wù)。 揚(yáng)州萬科城 項(xiàng)目簡介： Sales plan and strategy 銷售方案及策略金地自在城銷售策略銷售模式：產(chǎn)品面積重新分割，控制單間面積在1530平米，扣除回報(bào)后的實(shí)際成交均價(jià)為7500元/平米8000元/平米。5-6幢：物業(yè)改造：增加挑空中庭；中庭邊增加一部1層至4層的扶梯；根據(jù)

7、重新分割的產(chǎn)品重新設(shè)計(jì)公共通道；公共區(qū)域精裝修。銷售策略：分割返租銷售 。招商和銷售同步啟動(dòng)五年返租，6%/年回報(bào)，前五年房價(jià)中一次性抵扣。五年后，業(yè)主和可選擇自主續(xù)約或繼續(xù)委托商管公司管理模式；若委托商管公司繼續(xù)管理，回報(bào)額為租金1：9分成或7%/年兩者取高。商業(yè)定位5-6幢：藝之家打造南京首家高端藝術(shù)家裝中心經(jīng)營業(yè)態(tài)：個(gè)性裝飾工作室、家裝藝術(shù)品中心、DIY藝術(shù)品制作集成店、家居配飾個(gè)性店、品牌軟裝建材店。客群定位投資者：本區(qū)域的商鋪投資者；看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者；經(jīng)營者：經(jīng)營知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店；一些準(zhǔn)備設(shè)立辦事處的裝飾公司；本區(qū)域的高檔品牌裝飾經(jīng)營者；

8、看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)經(jīng)營者；其他隱性客群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。本社區(qū)以及周邊社區(qū)業(yè)主 目標(biāo)客戶群的定位 根據(jù)市場調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對象定位為:銷售策略銷售模式：根據(jù)商家的租金或合作條件針對性定價(jià)，先確定經(jīng)營方，再尋求大投資客戶約談并針對性購買。確保投資客戶回報(bào)額不低于6%/年。3-17幢：物業(yè)改造：1至3層不變，四層根據(jù)商家經(jīng)營需求，部分重新規(guī)劃分割。銷售策略：先租后售 帶租約銷售。需招商先行，根據(jù)招商情況確定銷售具體方案與南京知名的健身中心及美容美體服務(wù)中心確定租賃或合作關(guān)系（如浩沙健身俱樂部、金吉鳥健身中心

9、、超妍美容美體機(jī)構(gòu)、金夫人美容美體機(jī)構(gòu)等）后，帶明確回報(bào)額，尋找大的投資客戶（愿意長期持有物業(yè)享受固定收益的企業(yè)或個(gè)人）再行銷售商業(yè)定位 3-17幢： 社區(qū)康樂中心社區(qū)健身休閑會(huì)所。經(jīng)營業(yè)態(tài)：運(yùn)動(dòng)康體項(xiàng)目、美容SPA會(huì)館、休閑茶座、小型醫(yī)療保健中心?？腿憾ㄎ煌顿Y者：（主力）本區(qū)域的商鋪大投資者或企業(yè)；本社區(qū)以及周邊社區(qū)業(yè)主；南京全城的投資性客戶；對于醫(yī)療保健、美容等前景看好的投資客群或投資機(jī)構(gòu)；經(jīng)營者：經(jīng)營休閑、健身中心及美容美體服務(wù)中心、醫(yī)療保健中心等的現(xiàn)經(jīng)營戶；看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)經(jīng)營者；其他業(yè)態(tài)的對本業(yè)態(tài)有意向的經(jīng)營者 目標(biāo)客戶群的定位 推廣策略傳播概念階段：通過形

10、象炒作、品質(zhì)訴求提升知名度，制造品牌物業(yè)效應(yīng)核心問題：引起市場關(guān)注和制造項(xiàng)目較高的附加值；解決之道：借助“藝術(shù)之家”宣傳帶動(dòng)社區(qū)型健身休閑的知名度，同時(shí)美容健身休閑會(huì)所的全城招商啟動(dòng)，增加項(xiàng)目認(rèn)知戰(zhàn)術(shù)組合：戶外形象+項(xiàng)目展示中心使用+PR活動(dòng)+新聞造勢備注：此階段客戶不能達(dá)成成交實(shí)施社區(qū)健身休閑會(huì)所 釋放概念階段：價(jià)值整合強(qiáng)勢促銷，啟動(dòng)渠道傳播核心問題：如何創(chuàng)造項(xiàng)目系列賣點(diǎn)等資源，持續(xù)制造項(xiàng)目熱銷支撐解決之道：整合項(xiàng)目資源，招商進(jìn)度及品牌引入以及現(xiàn)場氛圍造勢戰(zhàn)術(shù)組合：功能性為主的信息傳播+針對性強(qiáng)的促銷活動(dòng)+產(chǎn)品銷控策略、配套優(yōu)勢：金地自在城大社區(qū)，板橋新城潛力政策優(yōu)勢：帶租約銷售，回報(bào)有保證

11、；金地實(shí)力品牌信心保證銷售策略銷售模式：根據(jù)商家的租金或合作條件針對性定價(jià)，先確定經(jīng)營方，確保投資客戶回報(bào)額不低于6%/年。其余商業(yè)街鋪：商業(yè)運(yùn)營管理：對沒有銷售部分商鋪，統(tǒng)一招商，盡快形成銷售氛圍；幫助現(xiàn)已經(jīng)銷售的業(yè)主找到商家，達(dá)到整體商業(yè)街的開業(yè)率，同時(shí)舉辦定期的商業(yè)運(yùn)營活動(dòng)，才能滿足市場信心，達(dá)成銷售。銷售策略：先租后售 帶租約銷售。通過“藝術(shù)之家”“健身休閑中心”的帶動(dòng)，統(tǒng)一招商運(yùn)運(yùn)營，快速形成商業(yè)氛圍，增加買家信心，最終促成帯租約銷售。商業(yè)租金與政策建議定金及保證金1.定金：商鋪首年首月租金2.簽訂合同時(shí)定金轉(zhuǎn)為租賃保證金（租賃合同到期后10日內(nèi)無息退還商家）3.裝修保證金：100以

12、內(nèi)為1000元/間，100300為2000元/間，300500以內(nèi)為3000元/間，500以上為4000元/間（裝修完畢后，經(jīng)驗(yàn)收合格5個(gè)工作日內(nèi)，無息退還商家）簽約年限、遞增1.本項(xiàng)目租賃合同期限為3年，特殊品牌、大型商家為5年，超過5年的根據(jù)實(shí)際談判情況與開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)業(yè)主簽署三方協(xié)議;2.前2年無遞增（含免租期），第3年遞增5%優(yōu)惠政策1.本案免租期統(tǒng)一為12個(gè)月，原則上對于特殊品牌免租期的洽談不超過15個(gè)月;2.對于超過12個(gè)月免租期的商家，根據(jù)實(shí)際談判呈報(bào)審批;3.第一年免收物業(yè)管理費(fèi)，公共能耗費(fèi)減半收取，第二年開始正常收取物業(yè)管理費(fèi)及公共能耗費(fèi)。商業(yè)租金與政策建議銷售預(yù)期預(yù)計(jì)：金地自

13、在城工作進(jìn)度安排工作進(jìn)度安排工作進(jìn)度安排工作進(jìn)度安排 Sales plan and strategy 銷售方案及策略明悅 商銷售策略銷售模式：根據(jù)商家的租金或合作條件針對性定價(jià)，確保投資客戶回報(bào)額不低于6%/年。20幢：物業(yè)改造：根據(jù)商家經(jīng)營需求，部分重新規(guī)劃分割及改造。銷售策略：先租后售 帶租約銷售。需招商先行，根據(jù)招商情況確定銷售具體方案與老年康復(fù)中心或者養(yǎng)老院、快捷酒店確定租賃或合作關(guān)系后，帶明確回報(bào)額，尋找大的投資客戶（愿意長期持有物業(yè)享受固定收益的企業(yè)或個(gè)人）再行銷售商業(yè)定位 20幢： 夕陽紅康樂中心養(yǎng)老院。經(jīng)營業(yè)態(tài)：老年公寓、小型醫(yī)療保健中心、專業(yè)性醫(yī)院診所、快捷酒店。商業(yè)租金與政

14、策建議租金支付：半年支付 物業(yè)收費(fèi)：待定租金政策明悅 商鋪銷售政策建議確定租戶后，短期持有一段時(shí)間，根據(jù)商家經(jīng)營狀況，在具體銷售策略與定價(jià)。 Cooperation mode 合作模式合作模式A、按甲方要求提交完整策劃方案。方案內(nèi)容包括：商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商策略、銷售策略、銷售執(zhí)行等。服務(wù)周期：30天。服務(wù)費(fèi)用：10萬元。提交方案：Submitted forB、按甲方要求提交完整的策劃方案，并配合甲方指定的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，落實(shí)方案執(zhí)行至項(xiàng)目開盤。方案內(nèi)容包括：商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商策略、銷售策略、銷售計(jì)劃等。執(zhí)行指導(dǎo)包括：招商銷售的鋪面分割建議、合同范本梳理、商家資源配合、商家談判配合、銷售方案指導(dǎo)、銷售價(jià)格建議