2015海南房地產(chǎn)年報(bào)(完整版)

1、2015海南房地產(chǎn)年報(bào)(完整版)第一頁(yè)，共66頁(yè)。前言第二頁(yè)，共66頁(yè)。行業(yè)大佬觀點(diǎn)全國(guó)企業(yè)表現(xiàn)海南旅游地產(chǎn)2015年行業(yè)大佬多數(shù)看衰旅游地產(chǎn)，但全國(guó)企業(yè)卻不斷涉足、加碼旅游地產(chǎn)， “并購(gòu)轉(zhuǎn)型”主題突出，旅游地產(chǎn)迎來(lái)新 的提升階段。旅游產(chǎn)業(yè)步入高速發(fā)展階段，也帶動(dòng)了旅游地產(chǎn)持續(xù)升溫。不斷布局多數(shù)看衰名企加碼任大炮：房企轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)不靠譜 丁祖昱： “供大于求且土地價(jià)值低，旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)產(chǎn)品線中最差的項(xiàng)目”，繼續(xù)看空旅游 地產(chǎn)梁上燕：真正的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，要注重對(duì)文化屬性的挖掘，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展， 傳統(tǒng)地產(chǎn)立項(xiàng)、規(guī)劃、開發(fā)、銷售的模式注定將 會(huì)走向死胡同。萬(wàn)達(dá)：全球最大旅游地產(chǎn)； 中

2、弘股份：長(zhǎng)白山、安吉、海南等大型旅游地產(chǎn)布局；榮盛發(fā)展：擬投資設(shè)立榮盛康旅投資有限公司，專業(yè)運(yùn)營(yíng)健康、文旅、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)；華僑城： “文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的創(chuàng)新發(fā)展 模式，以文化旅游全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略實(shí)施。并購(gòu)轉(zhuǎn)型：恒大、碧桂園等企業(yè)通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目在海南全島不斷布局，帶來(lái)旅游地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品及 持續(xù)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型；名企進(jìn)駐：中海、萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、復(fù)地等名企不斷入駐海南；計(jì)劃入駐：中冶、中信國(guó)安等企業(yè)計(jì)劃進(jìn)入海南第三頁(yè)，共66頁(yè)。2009年12月31日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見2010年8月16日：公安部同意海南對(duì)26國(guó) 旅游團(tuán)實(shí)行入境免簽政策2011年?？?三亞動(dòng)車

3、開通2011年國(guó)人離島免稅政策在海南正式實(shí)行經(jīng)過(guò)二十年的發(fā)展，海南旅游業(yè)已經(jīng)確立其國(guó)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者的地位；旅游與地產(chǎn)要素緊密結(jié)合，旅游地產(chǎn)也由早期的投機(jī)為主階段提升到當(dāng)前的旅游支撐階段，旅游地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品及持續(xù)運(yùn)營(yíng)問題的關(guān)注度不斷提高。旅 游 人 數(shù)大 事 件旅 游 地 產(chǎn)2000年2008年2010年2012年2015年1-11月資料來(lái)源:CRIC2008年及以前：踉蹌起步 階段萬(wàn)科、富力、中信等大品牌開發(fā)商進(jìn)駐,區(qū) 域級(jí)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目顯著增多旅游度假地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)階段118.54萬(wàn)人次1007.572060萬(wàn)人次發(fā)展階段鞏固階段穩(wěn)步提升階段4726.39萬(wàn)人次新一輪升級(jí)階段1987年中央在海南籌建省，

4、興辦海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)88年正式建省辦特區(qū)92年設(shè)立亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)93年房地產(chǎn)泡沫96年?yáng)|線高速開通2002年博鰲亞洲論壇開幕2003年起三亞市連續(xù)舉辦三屆世界小姐總決賽2008年海南省提出國(guó)際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃88年開始大批投資者涌入海南，海南地產(chǎn)迅猛崛起，三年間，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)近四倍！93-94年房產(chǎn)泡沫時(shí)期2002年開始，房地產(chǎn)行業(yè)再次起飛！以三亞為代 表的東線旅游地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛開始建造市場(chǎng)轉(zhuǎn)型階段，產(chǎn)品設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)向旅游度假資源打造； 項(xiàng)目開發(fā)較為注重整體性，旅游 度假資源名聲在外，精細(xì)化地產(chǎn) 打造成為配套2012年海南國(guó)際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開工2012年9月：三亞市低空旅游發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃原則通

5、過(guò)評(píng)審2013年博鰲樂城國(guó)際醫(yī)療旅游 先行區(qū)獲得9項(xiàng)優(yōu)惠政策支持2014年9月三亞海棠灣免稅購(gòu)物中心開業(yè)2015年海南“互聯(lián)網(wǎng)+”創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)節(jié)2015年年底西線高鐵開通結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)，真正契合旅游度假客群需求的產(chǎn)品不斷增加，產(chǎn)品品質(zhì)快速提升3001.34萬(wàn)人次快速提升階段2009-11年：國(guó)際旅游島 的紅利發(fā)展期2012-13年：旅游地 產(chǎn)的分化轉(zhuǎn)折期2014-15年：旅游地 產(chǎn)的提升期第四頁(yè)，共66頁(yè)。2015年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)第五頁(yè)，共66頁(yè)。全國(guó)政策頻出擊，市場(chǎng)“穩(wěn)暖” 不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例正式公布 限購(gòu)城市首套房商貸首付比例調(diào)至25% 330新政出臺(tái) 公積金政策 降息降準(zhǔn) 全面放開

6、二孩政策海南緊跟全國(guó)，控方向 下調(diào)公積金貸款利率 啟動(dòng)公積金異地貸款 海南嚴(yán)管土地開發(fā)，閑置土地專項(xiàng)清理處 置工作 嚴(yán)格控制小戶型商品住宅：海南限60 海口：購(gòu)房入戶 三亞：棚戶區(qū)改造第六頁(yè)，共66頁(yè)。195.19302.77336.99560.34854.73403.76531.344247490060116268873513366708.71553.5510244115331231410969542.61050001000015000050010002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年1-11月銷售面積（萬(wàn)）均價(jià)(元/) 20

7、09-2010年：在政策紅利的驅(qū)動(dòng)下，以及經(jīng)濟(jì)增速的保障下，供需雙方紛紛擁入海南市場(chǎng)，供需兩旺，價(jià)格猛增; 2011-2012年：在投資熱度減退，供求失衡局面逐步形成，價(jià)格泡沫逐步擠破，市場(chǎng)進(jìn)入低迷狀態(tài)，仿若馬拉松進(jìn)入人體乳酸分解的艱難期； 2013-2014年：在價(jià)格逐步回歸理性，以度假剛需拉回市場(chǎng)成交后，又陷入了經(jīng)濟(jì)下行的混沌，供求下行。但從大周期來(lái)看，總量仍然比最 低谷有所上行，說(shuō)明市場(chǎng)正在跌宕回歸理性，量?jī)r(jià)供求正在尋找新的平衡，正在突破極限狀態(tài)。數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)，海南省住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)海南地產(chǎn)市場(chǎng)目前正進(jìn)入一個(gè)價(jià)值與價(jià)格相互匹配的“新階段”，市場(chǎng)逐步回歸理性，以三亞為主的瓊南

8、區(qū)域出現(xiàn)以價(jià)換量 態(tài)勢(shì)，驅(qū)動(dòng)整個(gè)海南地產(chǎn)價(jià)格下行走勢(shì)。海南歷年商品房成交走勢(shì)第七頁(yè)，共66頁(yè)。1459.23 1646.62855.263146.463500.722643.539.80%11.7200%64.515.80%2515.2912%9.10%9.90%8.50%2%0%6%8.20%8%16%40003500300025002000150010005000GDP(億元)增長(zhǎng)率（%） 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，增速放緩，前三季度增長(zhǎng)率僅為6.9%，海南受全國(guó)政策影響比較明顯，整體增速放緩。 房地產(chǎn)仍是海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，2015年前三季度房投占固投比例達(dá)53.02%，房投占比GDP比例

9、也達(dá)46.42%，經(jīng) 濟(jì)發(fā)展高度依賴房地產(chǎn)投資。海南省GDP走勢(shì)海南省房地產(chǎn)投資額走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)189.31287.9663.05467.87886.641196.7626.81% 28.72%35.14%41.15% 41.33% 43.91%47.10%53.02%10.00%0.00%20.00%1431.730.00%1227.1350.00%40.00%60.00%50004% 1000150012%10% 200014%2500300018% 3500固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資額占比 (房投占固投)第八頁(yè)，共66頁(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)2014月年1-2 1-3月

10、 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月1-10 1-11 1-12月月月2015月年1-2 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月1-10月新開工面積 208.1 341.6 364.9 472.3 569.7 725.5 926.6 1049 1135 1374 1584 130.7 209.4 360.2 550.7 685.4 884.4 948.6 1213. 1333.同比-26.6 -2.30 -25.3 -24.8 -32.3 -28.6 -19.3 -20.0 -17.2 -12.8 -8.75 -37.1 -38.7 -1.

11、28 16.60 20.30 21.90 2.40% 15.70 17.60-26.61%-2.30%-25.39%-24.87%-32.32%-28.65%-19.37%-20.06%-17.24%-12.89%-8.75%-37.19%-38.70%-1.28%16.60%20.30%21.90%2.40%15.70%17.60%-40%-50%-30%-20%-10%0%10%30%20%1600140012001000800600400200018002014年1月-2015年10月海南商品房月度新開工面積今年海南新開工面積較去年有所增長(zhǎng)，月進(jìn)度與去年同期相比增幅明顯，今年市場(chǎng)表現(xiàn)好于

12、去年同期。萬(wàn)第九頁(yè)，共66頁(yè)。年份供應(yīng)成交供應(yīng)宗數(shù)供應(yīng)土地面積（萬(wàn)）成交宗數(shù)成交土地面積（萬(wàn)）成交總建面（萬(wàn)）成交金額（億元）土地單價(jià)（元/）成交樓板價(jià)（元/）2013年503205545318462322249134610702014年340114928110831569196180612462015年1-11月4131491221907133017819681341與去年同期比48%64%-3%17%31%17%2015年上半年土地市場(chǎng)趨冷，下半年市場(chǎng)火爆：2015年截至11月份供應(yīng)413宗，1491萬(wàn)，同比上漲64%，預(yù)計(jì)2015年全年土地成交小幅上漲；土地流拍率較高，土地價(jià)格依然保持上

13、升態(tài)勢(shì)。2013-2015年11月全省土地成交對(duì)比50040030020010001月份2月份3月份4月份10月份11月份12月份5月份6月份2014年成交土地面積7月份8月份9月份2015年1-11月成交土地面積數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)備注：11月底集中供應(yīng)90多宗，供應(yīng)量達(dá)276萬(wàn)，加之流拍土地造成成交明顯偏少2015海南省土地市場(chǎng)成交月度走勢(shì)第十頁(yè)，共66頁(yè)。商服用地上漲明顯 住宅地價(jià)出現(xiàn)下降：就土地單價(jià)看，住宅用地單價(jià)與去年相比出現(xiàn)下降；從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2014年住宅 成交占比37%，工業(yè)用地逐年下降，商服用地同比上升明顯，首次超過(guò)住宅用地達(dá)到40%，政府按照“一升一降一優(yōu)”的要求 繼

14、續(xù)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致往商服配套等用地上漲明顯。2012-2015年11月各類用途土地出讓對(duì)比類型成交土地面積（萬(wàn)）成交建筑面積（萬(wàn)）土地單價(jià)（元/）2012年2013年2014年2015年1-11月2012年2013年2014年2015年1-11月2012年2013年2014年2015年1-11月住宅822814425332137212007676311310155125912041商服5534883093644405722984891875192521722373工業(yè)5083301415566340518867225251294393其他732142081565814531714363693

15、36761430注：“其他用地”為文體娛樂、科教、街巷、公共設(shè)施用地等2014年各用途土地成交面積占比2015年1-11月各用途土地成交面積占比住宅, 44%商服, 26%工業(yè), 18%2013年各用途土地成交面積占比其他,12%住宅, 39%商服, 29%工業(yè), 13%其他,19%住宅, 37%商服, 40%工業(yè), 6%其他, 17%數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)第十一頁(yè)，共66頁(yè)。2015年1-11月區(qū)域土地成交情況兩極格局仍將持續(xù)，東西兩線雙島開花：2015土地成交市場(chǎng)持續(xù)低迷，憑借資源及配套優(yōu)勢(shì)，東線沿海城市仍是土地市場(chǎng)的 主力市場(chǎng)，文昌、瓊中、儋州等城市由于大項(xiàng)目規(guī)劃成交突出，成為今年大盤

16、成交的亮點(diǎn)。46.24萬(wàn)0.92萬(wàn)165.51萬(wàn)8.12萬(wàn)72.41萬(wàn)68.89萬(wàn)207.98萬(wàn)13.71萬(wàn)16.97萬(wàn)9.72萬(wàn)20.61萬(wàn)10.89萬(wàn)62.56萬(wàn)2.13萬(wàn) 4.84萬(wàn)85.45萬(wàn)117.87萬(wàn)6.34萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)恒大?；◢u項(xiàng) 目拿地占比達(dá) 80%以上備注：文昌：文昌玉佛宮項(xiàng)目；瓊中：海南紅嶺環(huán)湖旅游區(qū)項(xiàng)目；儋州：恒大海花島項(xiàng)目；萬(wàn)寧：融創(chuàng)日月島項(xiàng)目融創(chuàng)日月島 項(xiàng)目拿地占 比達(dá)48%2014年成交面積（萬(wàn)）2015年1-11月成交面積（萬(wàn)）占比同比東 線?？?19.09165.5118.26%175%三亞117.87103.2411.39%-12%文昌5.92

17、46.245.10%2962%瓊海83.858.120.90%-90%萬(wàn)寧29.3272.417.99%147%陵水73.2585.459.43%38%西 線澄邁126.2368.897.60%-45%儋州43.34207.9822.94%487%臨高45.586.340.70%-80%東方41.0513.711.51%-67%昌江48.1816.971.87%-62%樂東24.89.721.07%-61%中 線定安32.920.612.27%-37%屯昌9.590.920.10%-83%白沙24.6410.891.20%-49%瓊中20.0362.566.90%212%五指山21.682.1

18、30.23%-90%保亭15.574.840.53%-69%合計(jì)1082.89906.53第十二頁(yè)，共66頁(yè)。重點(diǎn)企業(yè)拿地：2015土地成交市場(chǎng)低迷情況下，?？凇⑷齺啚橹鞯臇|線區(qū)域仍是大房企拿地的熱點(diǎn)區(qū)域，恒大、碧桂園、融 創(chuàng)等房企進(jìn)駐海南新區(qū)域。?？谑辛晁h儋州市澄邁縣臨高縣碧桂園碧桂園長(zhǎng)影集團(tuán)融創(chuàng)恒大萬(wàn)寧市碧桂園綠地企業(yè)拿地區(qū)域用地面積(萬(wàn))總價(jià)（億元）樓板價(jià)（元/）綠地?？诿捞m區(qū)、靈 山鎮(zhèn)9.42.921247三亞田獨(dú)鎮(zhèn)9.036.234250碧桂園澄邁大豐鎮(zhèn)13.011.41098臨高龍波灣6.340.95836陵水英州鎮(zhèn)44.288.21994融創(chuàng)萬(wàn)寧日月灣34.4212.84225

19、9恒大儋州白馬井鎮(zhèn)182.617.53555長(zhǎng)影?？谛阌^(qū)30.216.121077海航?？谛阌^(qū)37.43164328鴻洲三亞河?xùn)|區(qū)0.770.132327國(guó)旅三亞海棠灣鎮(zhèn)4.572.16550萬(wàn)達(dá)?？谛阌^(qū)14.495.41331中南萬(wàn)寧興隆鎮(zhèn)10.561.842015魯能海口秀英區(qū)16.619.664024文昌龍樓鎮(zhèn)1.840.31398中海?？邶埲A區(qū)9.296.282704中海 海航三亞市 鴻洲天璽國(guó)旅中南魯能魯能綠地 萬(wàn)達(dá)文昌市第十三頁(yè)，共66頁(yè)。三亞供應(yīng)回落 成交有所上漲 價(jià)格下行明顯海口成交上漲明顯 供求趨于平衡 價(jià)格下跌?？凇⑷齺?、陵水等地成交出現(xiàn)上漲，但價(jià)格整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，

20、當(dāng)前市場(chǎng)背景下以價(jià)換量是主要趨勢(shì)，各市縣成交冷熱不均， 市場(chǎng)向三亞、海口、陵水等傳統(tǒng)熱點(diǎn)板塊進(jìn)一步集中。陵水成交上行明顯 競(jìng)爭(zhēng)加劇價(jià)格下調(diào)萬(wàn)寧重點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷受阻量?jī)r(jià)齊跌瓊海成交量持續(xù)下行 價(jià)格下滑文昌熱點(diǎn)板塊轉(zhuǎn)移 價(jià)漲量跌第十四頁(yè)，共66頁(yè)。?？诖媪肯芷谧兓闆r514.02553.53728.49757.5345544.633824383101020304050010020030040050060070011年末存量12年末存量13年末存量14年末存量15年11月末存量存量（萬(wàn)）消化周期(月)316.12206.65309.25147.89175.66297.22818.04220.7628

21、0.92891483538781396.59 90238934800082008400860088009000920080001002003004005002013年2014年2015年1-11月2011年2012年供應(yīng)面積(萬(wàn))成交面積（萬(wàn)）成交均價(jià)（元/）?？谏唐纷≌?jī)r(jià)走勢(shì)近幾年?？谏唐纷≌抗┻^(guò)于求，2014年在整體市場(chǎng)低迷的大背景下，?？跇鞘行枨笥兴滦?，市場(chǎng)存量壓力較大，2015年 以來(lái)海口在剛需市場(chǎng)的支撐下市場(chǎng)回暖，以價(jià)換量去庫(kù)存見成效，截至11月份成交280萬(wàn)，成交有所回暖。數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)第十五頁(yè)，共66頁(yè)。15%23% 23%14%8%8%3%2%5%0%10%20

22、%30%60以下60-8080-100100-120120-140140-180180-220220-300300以上9%36%18%7%15%8%2% 3%40%30%20%10%2%0%6000以下6000-70007000-80008000-90009000-1萬(wàn)1萬(wàn)-1.1萬(wàn)1.1萬(wàn)-1.3萬(wàn)1.3萬(wàn)-1.5萬(wàn)1.5萬(wàn)以上8%13%24%17%13%9%8%3%4%30%20%10%0%6%3%19%19%23%13%7%3% 4% 3%30%20%10%0%50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-180180-200200-300300以上3% 5

23、%22%21%26%10%6%2% 3% 2%0%10%20%30%50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-180180-200200-300300以上15%25% 23%12%9%7%3%2%4%0%10%20%30%60以下60-8080-100100-120120-140140-180180-220220-300300以上2015年1-11月面積段2015年1-11月總價(jià)段2015年1-11月單價(jià)段根據(jù)2015年商品住宅成交結(jié)構(gòu)對(duì)比，經(jīng)濟(jì)型戶型產(chǎn)品仍是成交主力產(chǎn)品，單價(jià)段更為集中，中間產(chǎn)品占比較2014年有所下行， 成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出剛需低總價(jià)產(chǎn)品市場(chǎng)接受

24、度更高。2014年面積段2014年總價(jià)段2014年單價(jià)段數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)第十六頁(yè)，共66頁(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)140.64126.11174.0898.8682.0569.73123.16169.3792.8390.2426932270662375425785050001000015000211502000025000050100150200300002015年1-11月2011年2012年供應(yīng)面積（萬(wàn)）2013年2014年成交面積（萬(wàn)）成交均價(jià)（元/）342.82335.65 416.10421.2628462.445934545601020304050607010050035

25、030025020015045040011年末存量12年末存量13年末存量14年末存量15年11月末存量商品住宅市場(chǎng)供求量?jī)r(jià)整體處于下滑階段，全市年度成交近幾年持續(xù)小幅下降，市場(chǎng)進(jìn)入慢車道。供求量?jī)r(jià)齊走低，三亞市場(chǎng) 存量激增，同時(shí)市場(chǎng)成交回落，存量消化周期明顯上升，三亞存量的消化周期將延長(zhǎng)，短期內(nèi)市場(chǎng)將以降價(jià)策略來(lái)去存量，促 成交。2011年-2015年11月三亞商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)2011年-2015年11月末三亞存量變化情況存量（萬(wàn)）去化周期（月）第十七頁(yè)，共66頁(yè)。15%9%7%22%0%20%40%25%42%16%4%4%10%0%40%20%60%5%23%24%13%8% 5% 5%

26、2%11%4%0%10%20%30%50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-180180-200200-300300以上5%23%30%14%7% 6% 5% 3% 5% 2%40%30%20%10%0%50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-180180-200200-300300以上3%9%7%13%10%7% 8%8%4%9%17%16%30%6%20%15%10%5%0%70以下70-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-500500-10001

27、000以上7%5%9%18%15%10%8% 7%4%9%5% 5%20%15%10%5%0%70以下70-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-500500-10001000以上2014年總價(jià)段2014年面積段2014年單價(jià)段2015年1-10月面積段2015年1-10月總價(jià)段2015年1-10月單價(jià)段根據(jù)2015年商品住宅成交結(jié)構(gòu)對(duì)比，三亞小戶型產(chǎn)品仍是成交主力產(chǎn)品，高價(jià)段大戶型占比較2014年有所下行，成交結(jié)構(gòu)表 現(xiàn)出低單價(jià)小面積占比增加。數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)第十八頁(yè)，共66頁(yè)。三亞各板塊中，傳統(tǒng)成交熱點(diǎn)板塊大東海

28、及三亞灣成交下滑，迎賓路板塊成交面積30.94萬(wàn)，均價(jià)15919元/，區(qū)域主要 采取以價(jià)換量及大規(guī)模分銷的手法促成熱銷，是今年成交熱點(diǎn)區(qū)域。30.9416.8711.137.684.483.843.372.031.770.621591922102223887.8521021184502466964240161742497819891127030100002000030000400005000060000051015202530迎賓路沿線大東海三亞灣荔枝溝鳳凰路沿線海棠灣亞龍灣近市區(qū)板塊天涯鎮(zhèn)市區(qū)板塊崖州灣2015年1-11月三亞分板塊成交情況成交面積成交均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)，調(diào)研數(shù)據(jù)萬(wàn)

29、35元/70000第十九頁(yè)，共66頁(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)，調(diào)研數(shù)據(jù)19.4410.6733.2064.0434.2511.795.3010.0119.8830.9424434232032176317246159190500010000150002000025000300000102030405060702011年2012年2013年2014年2015年1-11月供應(yīng)面積(萬(wàn))成交面積(萬(wàn))成交均價(jià)(元/)1.652.013.213.221.252014年迎賓路板塊市場(chǎng)集中供應(yīng)，造成板塊內(nèi)部供求結(jié)構(gòu)失調(diào)，在此背景下以價(jià)換量成為市場(chǎng)主流趨勢(shì)，2015年以及未來(lái)一 段時(shí)間段內(nèi)價(jià)格將維持下滑趨勢(shì)

30、。2011-2015年10月迎賓路板塊商品住宅供求量?jī)r(jià)分析第二十頁(yè)，共66頁(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)，調(diào)研數(shù)據(jù)，2014年6月為森林半島開盤大量出貨拉低價(jià)格1723116870162331625516051 1288016957160161512016468154341590316106157451530615750149101589115185168941394615675 147320500015000200000.001.002.004.00100003.005.006.007.00迎賓路板塊近年來(lái)的價(jià)格整體呈下行趨勢(shì)，自2015年旺季以來(lái)以價(jià)換量趨勢(shì)較為明顯，旺季下調(diào)價(jià)格確保走量是目

31、前主流營(yíng) 銷手段，當(dāng)前市場(chǎng)背景下今年旺季價(jià)格相較去年仍將持續(xù)下行。2014-2015年11月迎賓路板塊量?jī)r(jià)走勢(shì)分析14.01 14.02 14.03 14.04 14.05 14.06 14.07 14.08 14.09 14.10 14.11 14.12 15.01 15.02 15.03 15.04 15.05 15.06 15.07 15.08 15.09 15.10 15.11成交面積（萬(wàn)）成交均價(jià)（元）線性 (成交均價(jià)（元）)第二十一頁(yè)，共66頁(yè)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn)較大范圍的價(jià)格調(diào)整，產(chǎn)品價(jià)格層面主要以特價(jià)房為主，同時(shí)在產(chǎn)品單價(jià)以及總價(jià)上都采取相應(yīng)的優(yōu)惠折 扣，市場(chǎng)出現(xiàn)區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)。數(shù)

32、據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)，調(diào)研數(shù)據(jù)，時(shí)間截止至11月項(xiàng)目調(diào)整前價(jià)格調(diào)整后價(jià)格均價(jià)(元/)裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/)均價(jià)(元/)裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/)調(diào)價(jià)時(shí)間調(diào)價(jià)方式南新悅城1200015001100015002014年特價(jià)房萬(wàn)科湖畔公園1750025001600018002014年年底部分房源特價(jià)房三亞一山湖1650035001500035002015年10月毛坯房、團(tuán)購(gòu)活動(dòng)君和君泰1580030001500020002014年特價(jià)房鴻坤山海墅198004500/30001700030002014年特價(jià)房棕櫚灘1700035001700035002014年小戶型特價(jià)南楓禪墅1750040001600030002

33、015年5月降低裝修標(biāo)準(zhǔn)三亞清平樂西郡1800025001550025002014年十層以下做特價(jià)房卓達(dá)東方巴哈馬17000毛坯16500毛坯2015年11月200多套特價(jià)房，戶型相 對(duì)較差和泓陽(yáng)光假日1600035001300015002015年1月降低裝修標(biāo)準(zhǔn)瑞都水郡1700020001300020002014年12層以下特價(jià)房湖光山舍170004500/35001700035002014年年底20套特價(jià)房第二十二頁(yè)，共66頁(yè)。文昌以雅居樂月亮灣為代表的項(xiàng)目今年主要通過(guò)各類暖場(chǎng)活動(dòng)，引爆區(qū)域熱度，保持高流量的客源來(lái)往，同時(shí)各項(xiàng)目通過(guò)島外 推介會(huì)以及線上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)導(dǎo)引客戶登島，促進(jìn)項(xiàng)目成交。城

34、市重點(diǎn)項(xiàng)目主要營(yíng)銷動(dòng)作操作方式文昌雅居樂月亮灣暖場(chǎng)活動(dòng)活動(dòng)組織十分頻繁，隨著環(huán)球海島嘉年華、文昌首屆濰坊國(guó)際風(fēng)箏節(jié)、2015月亮灣迎春廟會(huì)、海南熱 帶水果節(jié)、水上狂歡節(jié)等一系列高端圈層活動(dòng)的圓滿舉辦，雅居樂月亮灣成功塑造起“月亮灣人氣王” 的形象，主要通過(guò)清水灣項(xiàng)目客戶導(dǎo)引。富力月亮灣業(yè)主活動(dòng)通過(guò)?？隈R拉松、大學(xué)生助夢(mèng)等活動(dòng)進(jìn)行形象宣傳以及針對(duì)業(yè)主的例如卡拉OK挑戰(zhàn)賽、星空露營(yíng)節(jié)的 維系活動(dòng)，推出各類針對(duì)老業(yè)主的優(yōu)惠購(gòu)房策略以及促銷活動(dòng)。世茂怒放海業(yè)主活動(dòng)世茂集團(tuán)聯(lián)動(dòng)全國(guó)47城推出特價(jià)活動(dòng)，同時(shí)與騰訊房產(chǎn)合作進(jìn)行線上團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，年底進(jìn)行重慶老業(yè)主答謝活動(dòng)，推出上島優(yōu)惠政策。清瀾半島分銷+企業(yè)合作

35、+推介會(huì)與中國(guó)節(jié)能集團(tuán)合作一次性整售量約4億 ；定期舉辦分銷商大會(huì)；在重慶、上海、貴陽(yáng)、鄭州等舉辦推 介會(huì)。中南森海灣業(yè)主活動(dòng)業(yè)主活動(dòng)大會(huì)，維系老業(yè)主；針對(duì)業(yè)主的促銷特價(jià)活動(dòng)。碧桂園椰城推介會(huì)+分銷+鳳凰通微信平 臺(tái)在河北等進(jìn)行島外推介會(huì)；誠(chéng)邀分銷商，高達(dá)6.5%-8% 傭金；全民營(yíng)銷微信平臺(tái)鳳凰通。魯能山海天推介會(huì)+媒體宣傳+登島活動(dòng)9月8日魯能希爾頓酒店配套啟用，組織登島活動(dòng)；山東區(qū)域17城推介會(huì)；全媒體宣傳活動(dòng)。第二十三頁(yè)，共66頁(yè)。魯能山海天項(xiàng)目認(rèn)籌約6億元，成交熱點(diǎn)板塊由高隆灣轉(zhuǎn)向月亮灣，區(qū)域項(xiàng)目成交量縮減，同時(shí)隨著東線近三亞板塊價(jià)格策略 的深化及西線高鐵等利好，客戶分流更加明顯，市

36、場(chǎng)有所萎縮。數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)，調(diào)研數(shù)據(jù)億元2.722.42.161.781.251.1102376654魯能山海天清瀾半島雅居樂月亮灣中南森海灣世茂月亮灣富力月亮灣碧桂園椰城2015年1-11月文昌重點(diǎn)項(xiàng)目成交金額第二十四頁(yè)，共66頁(yè)。萬(wàn)寧項(xiàng)目表現(xiàn)出兩極分化情況，一邊以中信泰富神州半島如火如荼的多渠道營(yíng)銷舉措，一邊以石梅山莊、石梅灣九里為代表的 項(xiàng)目保守營(yíng)銷，以維護(hù)業(yè)主活動(dòng)為主，進(jìn)入內(nèi)部調(diào)整期。城市重點(diǎn)項(xiàng)目主要營(yíng)銷動(dòng)作操作方式萬(wàn)寧中信泰富神州半島推介會(huì)+分銷+暖場(chǎng)活動(dòng)+登 島活動(dòng)重慶新品推介會(huì)；2015年供應(yīng)商答謝會(huì)；夏令營(yíng)開營(yíng)活動(dòng)、業(yè)主高爾夫夏季邀請(qǐng)賽等針對(duì)業(yè)主的活動(dòng)； 神州半島自行

37、車賽、迎春趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)、沙灘環(huán)?；顒?dòng)等各類暖場(chǎng)活動(dòng)；針對(duì)島外拓客2888元三天兩晚 海南歡樂游等登島活動(dòng)。隆源神州半島業(yè)主活動(dòng)以老業(yè)主維系為主。首創(chuàng)芭蕾雨業(yè)主活動(dòng)針對(duì)北京業(yè)主的房展會(huì)推介活動(dòng)以及業(yè)主歡樂暑假親子游泳比賽等業(yè)主維系活動(dòng)；海南三天兩晚健康游的島外拓展活動(dòng)。石梅山莊業(yè)主活動(dòng)主要針對(duì)業(yè)主進(jìn)行節(jié)慶文藝活動(dòng)以及親子拓展活動(dòng)為主，注重老業(yè)主推介。華潤(rùn)石梅灣九里業(yè)主活動(dòng)業(yè)主活動(dòng)大會(huì)，維系老業(yè)主。第二十五頁(yè)，共66頁(yè)。6.55.33.73.31.860.910.460123456788億元9石梅山莊中信泰富神州半島 華潤(rùn)石梅灣九里萬(wàn)寧國(guó)瑞城數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)，石梅山莊、華潤(rùn)石梅灣九里、中信泰

38、富神州半島為調(diào)研數(shù)據(jù)隆源神州半島首創(chuàng)芭蕾雨保利半島1號(hào)金泰南燕灣旅游度假剛需型產(chǎn)品及城市剛需型產(chǎn)品成為市場(chǎng)主力，石梅山莊依靠其大量業(yè)主資源，采取老客戶維系活動(dòng)，受東線近三亞板 塊價(jià)格策略影響，濱海板塊旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成交下行。2015年1-11月萬(wàn)寧重點(diǎn)項(xiàng)目成交金額第二十六頁(yè)，共66頁(yè)。城市重點(diǎn)項(xiàng)目主要營(yíng)銷動(dòng)作操作方式陵水雅居樂清水灣推介會(huì)+老業(yè)主活動(dòng)+暖場(chǎng)活 動(dòng)舉辦大型暖場(chǎng)活動(dòng)，引爆區(qū)域熱帶；主要在北京、鄭州等進(jìn)行推介會(huì)以及老業(yè)主的維系；大型配套落地 兌現(xiàn)以及針對(duì)業(yè)主推出“灣幣”等活動(dòng)。碧桂園珊瑚宮殿分銷+線上渠道+推介會(huì)+暖 場(chǎng)活動(dòng)鳳凰通、淘寶購(gòu)房、鳳凰e家等線上渠道打通；北京、河北、哈爾濱等

39、地推介會(huì)；多場(chǎng)分銷答謝會(huì)，重 視分銷；舉辦羽毛球。高爾夫等各類賽事以及啤酒節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)。綠城藍(lán)灣小鎮(zhèn)老業(yè)主活動(dòng)+暖場(chǎng)活動(dòng)藍(lán)灣大師賽高爾夫球賽定期舉行保持項(xiàng)目熱度；維系老業(yè)主活動(dòng)。陵水富力灣暖場(chǎng)活動(dòng)+老業(yè)主活動(dòng)定期舉辦項(xiàng)目暖場(chǎng)活動(dòng)同時(shí)多盤聯(lián)動(dòng)，客戶導(dǎo)入；針對(duì)老業(yè)主的優(yōu)惠特價(jià)活動(dòng)以及島外老業(yè)主維系活動(dòng)。葛洲壩海棠福灣推介會(huì)+暖場(chǎng)活動(dòng)北京、包頭等地推介會(huì)；環(huán)球體驗(yàn)季、米其林餐廳引入等宣傳推廣活動(dòng)；淘寶合作線上渠道拓展。海棠福灣1號(hào)推介會(huì)+暖場(chǎng)活動(dòng)在山東等地推介會(huì)；海岸風(fēng)情美食節(jié)等暖場(chǎng)活動(dòng)舉辦。萬(wàn)科香水君瀾業(yè)主活動(dòng)主要針對(duì)老業(yè)主的維系活動(dòng)，針對(duì)萬(wàn)科業(yè)主推出優(yōu)惠活動(dòng)。以雅居樂清水灣和碧桂園珊瑚宮殿為首的

40、大盤采取全方位轟炸式的營(yíng)銷推廣策略，線上線下多渠道拓客，引爆區(qū)域人氣，周 邊項(xiàng)目借勢(shì)營(yíng)銷，進(jìn)行相應(yīng)的宣傳推廣。第二十七頁(yè)，共66頁(yè)。63.413.153.622.712.30.850102060504032.143070雅居樂清水灣碧桂園金沙灘綠城藍(lán)灣小鎮(zhèn)富力灣海棠福灣1號(hào)葛洲壩海棠福ONE萬(wàn)科香水君瀾2015年1-11月陵水重點(diǎn)項(xiàng)目成交金額以雅居樂清水灣和碧桂園珊瑚宮殿為首的大盤今年銷售變現(xiàn)依然強(qiáng)勁，傳統(tǒng)項(xiàng)目綠城今年銷售額突破十億，板塊主打以價(jià)換 量。數(shù)據(jù)來(lái)源：cric數(shù)據(jù)庫(kù)，調(diào)研數(shù)據(jù)億元第二十八頁(yè)，共66頁(yè)。市 區(qū)官 塘博鰲效應(yīng)、景觀資源稀 缺、開發(fā)已成規(guī)模，后 期核心驅(qū)動(dòng)引擎將向康 療養(yǎng)

41、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變老城區(qū)配套較為齊全，開發(fā)時(shí)間較 早，低端項(xiàng)目為 主，是目前成交主 力區(qū)域依托溫泉資源發(fā)展的養(yǎng)生 度假區(qū)，發(fā)展緩慢全市加大外部投資引進(jìn)，合同投資總額1069.95億元，主要以康療養(yǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)及項(xiàng)目為主。投資額上億元的項(xiàng)目有33個(gè)，占引 進(jìn)項(xiàng)目47%；隨著碧桂園、恒大等企業(yè)進(jìn)駐，市場(chǎng)由零散小盤競(jìng)爭(zhēng)向大盤割據(jù)發(fā)展，同時(shí)隨著博鰲論壇對(duì)地產(chǎn)支撐度下滑，依 托于康療產(chǎn)業(yè)支撐的地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)上日益增多。重點(diǎn)項(xiàng)目投資額投資企業(yè)海南佰悅灣專業(yè)醫(yī)療養(yǎng)生服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目35億元同觀投資集團(tuán)有限公司中山大學(xué)附屬第六醫(yī)院博鰲 國(guó)際醫(yī)療中心項(xiàng)目20億元中陸基礎(chǔ)設(shè)施投資控 股有限公司博鰲僑鄉(xiāng)傳說(shuō)國(guó)際生態(tài)旅游 度假區(qū)項(xiàng)目1

42、7.2億元傳奇文化發(fā)展有限公 司成人干細(xì)胞、免疫細(xì)胞臨床 治療專科醫(yī)院項(xiàng)目10億元穎奕生物科技有限公 司博鰲醫(yī)療相關(guān)發(fā)展投資項(xiàng)目第二十九頁(yè)，共66頁(yè)。12345678910雅居樂清水灣碧桂園珊瑚宮殿恒大文化旅游城半山半島63.4億元26.53億元32.14元16.65億元13.15億元綠城藍(lán)灣小鎮(zhèn)君和君泰萬(wàn)科森林度假公園太陽(yáng)灣高級(jí)度假區(qū)海口國(guó)瑞城9.68億元8.12億元8.08億元7.25億元石梅山莊8.00 億元上榜項(xiàng)目以知名房企開發(fā)項(xiàng)目為主，市場(chǎng)向“知名企業(yè)和知名項(xiàng)目”聚攏的現(xiàn)象明顯，大盤仍然保持著較強(qiáng)影響力，同時(shí)具有 價(jià)格、區(qū)位優(yōu)勢(shì)同時(shí)定位準(zhǔn)確的項(xiàng)目也能迅速打開市場(chǎng)占有一席之地。2015

43、年1-11月銷售金額排行榜備注：不含恒大海花島項(xiàng)目第三十頁(yè)，共66頁(yè)。2015年海南市場(chǎng)特征總結(jié)第三十一頁(yè)，共66頁(yè)。第三十二頁(yè)，共66頁(yè)。2015年以來(lái)，海南眾多項(xiàng)目經(jīng)歷了兼并收購(gòu)，從原有的“大魚吃小魚”，愈演愈烈，演變?yōu)榻翑U(kuò)張，強(qiáng)強(qiáng)融合，較典型的重大收購(gòu)兼并多達(dá)20余宗。企業(yè)+城市項(xiàng)目期數(shù)備注恒大陵水棕櫚泉國(guó)際/改名恒大海上帝景三亞三亞的山/三亞太陽(yáng)灣/海口新世界美麗沙海甸島西側(cè)地塊恒大美麗沙?？诎仓腥f(wàn)綠城原安中石油玉沙村項(xiàng)目擬收購(gòu)碧桂園瓊海寶蓮城/改名碧桂園東海岸樂東波波利/中信三亞半山半島/擬收購(gòu)復(fù)地三亞半山半島B7-1地塊案名復(fù)地鹿島北國(guó)投陵水樂活城市全項(xiàng)目收購(gòu)/綠地海口外灘中心二

44、期地塊/三亞珠江儷豪/擬收購(gòu)廣物?？诤Ｄ现膬?yōu)聯(lián)4650畝土地融創(chuàng)萬(wàn)寧南山集團(tuán)日月灣地塊合作開發(fā)榮盛發(fā)展萬(wàn)寧山欽灣地塊山欽灣地塊股權(quán)收購(gòu)萬(wàn)寧南燕灣地塊一投等三家公司土地/陵水香水灣地塊香水灣地塊股權(quán)收購(gòu)三亞中鐵海棠灣地塊/擬收購(gòu)漢能陵水海棠天際全項(xiàng)目收購(gòu)/遼寧國(guó)茂陵水南國(guó)僑城英州鎮(zhèn)原南國(guó)僑城項(xiàng)目國(guó)茂清水灣遼寧方大三亞海棠灣六和悅城/南京銀城儋州塞維亞海岸/未收購(gòu)成功遠(yuǎn)洋三亞西山渡/股權(quán)收購(gòu)第三十三頁(yè)，共66頁(yè)。海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)期以來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)，眾多中小企業(yè)雖然占有優(yōu)質(zhì)的地塊和項(xiàng)目資源，但資金壓力，回現(xiàn)壓力均迫使 需要引進(jìn)實(shí)力企業(yè)，同時(shí)根據(jù)各類企業(yè)的戰(zhàn)略部署和調(diào)整，眾多已經(jīng)深耕海南或初入

45、海南的大型企業(yè)在2015年也做出了較大 的收購(gòu)行動(dòng)。兼并收購(gòu)集中在海南東線 及重點(diǎn)城市a濱海地塊資源日益稀缺 市場(chǎng)成熟穩(wěn)定收購(gòu)對(duì)象多為入市已久的 成熟項(xiàng)目b成熟項(xiàng)目收購(gòu)成本高， 但收益相對(duì)穩(wěn)定，且回報(bào)高收購(gòu)方多為深耕海南多年的 大型全國(guó)性企業(yè)c深耕多年，深諳市場(chǎng)規(guī)律 持續(xù)布局的目標(biāo)整體收購(gòu)d便于統(tǒng)一營(yíng)銷及開發(fā)思路海南兼并收購(gòu)特征成因第三十四頁(yè)，共66頁(yè)。定位的延續(xù)性產(chǎn)品調(diào)整已開發(fā)產(chǎn)品的處置海南由于過(guò)往的土地權(quán)屬問題較為復(fù)雜，并且在市場(chǎng)極速上升的過(guò)程中，許多項(xiàng)目前提的開發(fā)缺乏經(jīng)驗(yàn)和可持續(xù)性，故此在兼并收購(gòu)后通常容易出現(xiàn)以下問題：第三十五頁(yè)，共66頁(yè)。第三十六頁(yè)，共66頁(yè)。560.34854.73

46、403.76553.55708.71195.194247302.774900336.99601162688735133661024411533531.3412314542.611096915000100005000005001000銷售面積（萬(wàn)）均價(jià)(元/)經(jīng)過(guò)09年至今的波動(dòng)，市場(chǎng)逐步回歸理性，但現(xiàn)金回流的壓力持續(xù)存在，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，下調(diào)價(jià)格是眾多項(xiàng)目普遍采用的策略，尤其是以旅游地產(chǎn)為代表的大三亞區(qū)域和東線市場(chǎng)，2015年以來(lái)整體均價(jià)呈現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)。海南歷年商品房成交走勢(shì)2626526678236192500320266020000400000200000040000002011年201

47、2年2013年2014年2015年1-11月三亞年度量?jī)r(jià)走勢(shì)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)元/第三十七頁(yè)，共66頁(yè)。自國(guó)際旅游島政策頒布以來(lái)，海南旅游地產(chǎn)的供應(yīng) 量持續(xù)走高，但成交量逐年降低，并逐步走向穩(wěn) 定，造成存量逐年上升，去庫(kù)存迫使價(jià)格下行存量高企同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)資金沉淀成本優(yōu)勢(shì)伴隨需求市場(chǎng)日益理性和穩(wěn)定，市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品也日趨契 合市場(chǎng)需求，但造成大量同質(zhì)化產(chǎn)品擁入市場(chǎng)，同質(zhì)化競(jìng) 爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻，降價(jià)是有效競(jìng)爭(zhēng)手段。目前海南市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品，大多開發(fā)時(shí)間較早，前期 土地成本相對(duì)而言較低，企業(yè)有一定成本優(yōu)勢(shì)，通 過(guò)讓利實(shí)現(xiàn)快消，是目前海南開發(fā)企業(yè)的策略旅游地產(chǎn)的銷售速度相對(duì)較慢，且配套投入較大，會(huì)造成 資本沉

48、淀，為了緩解資本沉淀，需要快速現(xiàn)金回流，故此 降價(jià)獲取現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，也是促使海南降價(jià)趨勢(shì)的原因之一海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于被政策紅利趨勢(shì)的波動(dòng)中，經(jīng)過(guò)政策炒作，市場(chǎng)回落，需求回歸等階段，整體市場(chǎng)趨勢(shì)理性發(fā)展， 市場(chǎng)泡沫逐步擠出，降價(jià)趨勢(shì)是一個(gè)必然結(jié)果，但具體來(lái)看，主要成因可歸納為下述四個(gè)方面：第三十八頁(yè)，共66頁(yè)。第三十九頁(yè)，共66頁(yè)。城市板塊項(xiàng)目名稱規(guī)模（公頃）投資額（億元）規(guī)劃代表項(xiàng)目及企業(yè)進(jìn)度?？跂|海岸中弘如意島項(xiàng)目716500建成國(guó)際時(shí)尚的城市綜合體及標(biāo)志性海灣景觀區(qū)域，由時(shí)尚創(chuàng)意、時(shí)尚交流、時(shí)尚會(huì)展、時(shí)尚消 費(fèi)、健康頤養(yǎng)、休閑娛樂和旅游度假7大板塊構(gòu)成。中弘股份橋梁施工?？跒澈J島項(xiàng)目3

49、8.99/585畝110功能布局劃分為8個(gè)組團(tuán)，即超星級(jí)酒店及辦公區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、文娛劇院區(qū)、游艇俱樂部休閑 區(qū)、公共休閑景觀區(qū)、旅游別墅區(qū)、公共服務(wù)配套區(qū)和產(chǎn)權(quán)式酒店區(qū)。海南中匯 宏基填島完成西海岸千禧酒店人工島8.3728人工島將投資28億元修建108層、高300多米的七星級(jí)酒店?？谇ъ频旰Ｄ蠂?guó)際 會(huì)展中心填島完成南海明珠人工島2608125萬(wàn)噸級(jí)郵輪母港及配套設(shè)施、國(guó)際游艇會(huì)及配套設(shè)施、免稅商業(yè)區(qū)、水上運(yùn)動(dòng)基地、涉外娛樂 服務(wù)區(qū)等，將逐步建設(shè)成為大西南區(qū)域國(guó)際郵輪母港及世界級(jí)的旅游度假勝地。海航地產(chǎn)填島完成三亞三亞灣鳳凰島二島47.4210計(jì)劃新建4個(gè)郵輪碼頭，其中10萬(wàn)噸泊位1個(gè)、1

50、5萬(wàn)噸泊位2個(gè)和22.5萬(wàn)噸泊位1個(gè)中交建設(shè)中崖州灣崖州中心漁港人 工島49.5914.98規(guī)劃有崖州中心漁港及配套經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目亞泰集團(tuán)建設(shè)中文昌東郊椰 林椰林灣海上休閑 度假中心25.59/規(guī)劃建設(shè)超星級(jí)度假酒店、主題公園、娛樂中心、深海港口和游艇碼頭等旅游度假設(shè)施。城投、中 惠控股填島完成南海村南海度假村人工 島26.44/規(guī)劃建設(shè)旅游及濱海休閑等設(shè)施，打造綜合型旅游度假項(xiàng)目/填島完成瓊海潭門潭門漁港填海造地48.946建設(shè)完成后將主要用于旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，包括五星級(jí)度假酒店、度假公寓、海景別墅、主題公園、海上游艇碼頭等/建設(shè)中東線日月灣融創(chuàng)日月島項(xiàng)目99.51260日島規(guī)劃有高星級(jí)酒店

51、、水上樂園、風(fēng)情商業(yè)街、沙灘俱樂部、沖浪及海釣俱樂部等度假設(shè)施及 旅游居住型住宅產(chǎn)品融創(chuàng)、南 山集團(tuán)日島填島完 成做地面部 分西線白馬井恒大?；◢u項(xiàng)目7831600風(fēng)情酒店區(qū)、文化街、七星級(jí)酒店、濕地公園、影視基地、康樂園、溫泉城、海上樂園、沙灘泳 場(chǎng)、游艇會(huì)等恒大集團(tuán)填島完成地 面工程海南人工填島項(xiàng)目大規(guī)模上馬，恒大、融創(chuàng)、中弘、中交等大型房企介入人工填島項(xiàng)目，濱海板塊價(jià)值進(jìn)一步深挖。第四十頁(yè)，共66頁(yè)。熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)I海板塊土地稀缺，面臨無(wú)地可開的現(xiàn)狀，雖然填海造陸成本較高，但其資源價(jià)值及標(biāo)桿屬性能夠在后期運(yùn)營(yíng)銷售階 段彌補(bǔ)企業(yè)投資，具有較強(qiáng)資金實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入打造人工填島項(xiàng)目的行列。主要集中在海

52、南產(chǎn)業(yè)或旅游核心熱點(diǎn)城市a熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)I海板塊土地稀缺，在此背景下 能夠介入熱點(diǎn)區(qū)域現(xiàn)有價(jià)值體系填島規(guī)模不斷上升，政府持支持態(tài)度b高端產(chǎn)品打造帶動(dòng)高消費(fèi)客群，從而推進(jìn)海南 其他旅游產(chǎn)品的產(chǎn)出大型全國(guó)性企業(yè)介入人工填島 項(xiàng)目c地塊資源優(yōu)勢(shì)大，能夠打動(dòng)企業(yè)，但較高的資金門檻限制進(jìn)入能級(jí)推進(jìn)速度分化d主要受企業(yè)資金及運(yùn)營(yíng)能力影響特征成因第四十一頁(yè)，共66頁(yè)。營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)展示中心及全國(guó)28個(gè)直銷 展廳開放，全國(guó)288個(gè)售樓部聯(lián) 銷線下啟動(dòng)營(yíng)銷動(dòng)作 電開拓客、線下派單、官網(wǎng)上線 (微信版、網(wǎng)頁(yè)版)、網(wǎng)站新聞炒 作、項(xiàng)目推介會(huì)蓄客方式 認(rèn)籌享0元登島（洋房、公寓 3萬(wàn)；別墅、商鋪5萬(wàn)）不釋 放區(qū)間價(jià)。 收集

53、意向戶型及價(jià)格摸底 預(yù)約客戶登島時(shí)間營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 11.21借亞冠之夜強(qiáng)勢(shì)推出海 花島營(yíng)銷動(dòng)作央視廣告、地方電視臺(tái)、全國(guó) 平面媒體、門戶網(wǎng)站等八大主 流渠道線上全面轟炸、線下持 續(xù)拓客、新聞炒作、現(xiàn)場(chǎng)及各 展廳活勱蓄客方式 12.1釋放區(qū)間價(jià)，持續(xù)認(rèn) 籌； 預(yù)約客戶登島時(shí)間營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 12.5開始預(yù)告即將全球發(fā)售 營(yíng)銷動(dòng)作 央視廣告樹形象、地方電視 臺(tái)、全國(guó)平面媒體、門戶網(wǎng) 站等八大主流渠道線上全面 轟炸(即將開盤信息)、線下 持續(xù)拓客、新聞炒作、現(xiàn)場(chǎng) 及各展廳活勱 蓄客方式 持續(xù)認(rèn)籌 預(yù)約客戶登島時(shí)間 籌備登島開售營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 連續(xù)9天開盤海花島星光音樂節(jié) 營(yíng)銷動(dòng)作 央視廣告樹形象、地方電視臺(tái)、 全國(guó)

54、平面媒體、門戶網(wǎng)站等八大 主流渠道線上全面轟炸(熱銷信 息)、線下持續(xù)拓客、新聞炒 作、現(xiàn)場(chǎng)及各展廳活動(dòng) 開盤方式 按天分批集中解籌，每天1000 套新貨源，9天共9000套11月上中旬11月下旬至12月初12月初至中旬12月19日恒大-海花島項(xiàng)目采取全國(guó)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷，大范圍轟炸的手法進(jìn)行宣傳，全國(guó)范圍內(nèi)鋪開。第四十二頁(yè)，共66頁(yè)。島外城市展廳(23城，24廳) ： 北京（2廳）、上海、廣州、重慶、哈爾濱、長(zhǎng)春、 沈陽(yáng)、石家莊、太原、鄭州、西安、蘭州、成都、濟(jì) 南、合肥、天津、南京、武漢、南昌、長(zhǎng)沙、深圳、 呼和浩特、昆明島內(nèi)城市展廳(2城，3廳) ：海口（1廳）、三亞（2廳） 香港城市展廳(1城

55、，1廳)： 香港恒大-?；◢u項(xiàng)目采取全國(guó)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市直銷展廳，聯(lián)動(dòng)288個(gè)頃目售樓部。第四十三頁(yè)，共66頁(yè)。全國(guó)15000人大會(huì)戰(zhàn)9743直銷團(tuán)隊(duì)+4673聯(lián)銷團(tuán)隊(duì)+60恒大管理團(tuán)隊(duì)恒大營(yíng)銷 管理團(tuán)隊(duì)60人島內(nèi) 海南營(yíng)銷團(tuán)隊(duì) 765人島外 全國(guó)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì) 13651人現(xiàn)場(chǎng)售樓部 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)島內(nèi)2城 直銷展廳 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)島外23城 直銷展廳 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)地區(qū)聯(lián)銷團(tuán)隊(duì) 127城288個(gè)售樓部銷售團(tuán)隊(duì)拓客團(tuán)隊(duì)8978人4673人銷售團(tuán)隊(duì)策劃團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)團(tuán)隊(duì)電開團(tuán)隊(duì)118人37人44人100人400人66人60人恒大-?；◢u項(xiàng)目全體系營(yíng)銷，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市設(shè)置直銷展廳，288個(gè)項(xiàng)目售樓部聯(lián)動(dòng)銷售，

56、全國(guó)約15000人參與營(yíng)銷。第四十四頁(yè)，共66頁(yè)。?；◢u營(yíng)銷中心下轄25城直銷團(tuán)隊(duì)各城市展廳人員架構(gòu)恒大地區(qū)營(yíng)銷中 層1名集團(tuán)營(yíng)銷中心及 ?；◢u特派專員1名恒大地區(qū)策劃1名易居銷售經(jīng)理1名易居策劃經(jīng)理1名銷售人員(易居)20名專職電開(恒大)40名專職拓客(恒大)60名兼職派單(恒大)約250名恒大地區(qū)公司、?；◢u集團(tuán)、易居區(qū)域公司聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷，將當(dāng)前核心團(tuán)隊(duì)導(dǎo)入項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。第四十五頁(yè)，共66頁(yè)。全國(guó)城市展廳、地區(qū)公司售樓部：量化分項(xiàng)工作考核指標(biāo)。主流紙媒體炒作 (當(dāng)?shù)劁N量前三)拓客派單現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)電開call客老業(yè)主短信回訪全國(guó) 工作要求25重點(diǎn)城市 工作要求127其他城市 工作要求6周內(nèi) 共2274

57、篇/次新聞6周內(nèi) 共3786萬(wàn)份6周內(nèi) 共1878場(chǎng)專題活勱6周內(nèi)共1044萬(wàn)條短信6周內(nèi) 共1366萬(wàn)個(gè)電話每周5篇/城新聞每周10萬(wàn)份/城每周1場(chǎng)/城專題活勱2次/周/短信每日200個(gè)/人電話每周2篇/城新聞每周3萬(wàn)份/城每周1場(chǎng)/頃目推介會(huì)2次/周/短信目標(biāo)客戶661萬(wàn)個(gè)電 話第四十六頁(yè)，共66頁(yè)。上島政策：洋房公寓1萬(wàn)元/人，別墅2萬(wàn)元/人，3天2晚，認(rèn)購(gòu)?fù)瓿赊D(zhuǎn)為購(gòu)房款，未認(rèn)購(gòu)則返還；客流量：12月19日至12月28號(hào)開盤，認(rèn)籌到訪人數(shù)10萬(wàn)人；居?。嚎蛻糇∷藁痉稚⒃诤？?、三亞、那大、白馬井等地，通過(guò)專門的接駁車輛到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)； 簽約方式：一次性付款在項(xiàng)目案場(chǎng)完成，分期或按揭購(gòu)房需到

58、臨近恒大項(xiàng)目完成（如海南當(dāng)?shù)匕唇屹?gòu)房需至?？诤愦笪幕糜纬琼?xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓 部完成），分散簽約壓力；金額：19日當(dāng)天解籌30億元，截至12月28日，簽約金額對(duì)外122億元；產(chǎn)品：目前成交主力產(chǎn)品為看海公寓/洋房，別墅去化相對(duì)較少； 價(jià)格：主力成交價(jià)格約7200-7500元/。恒大-?；◢u12月19日至12月28號(hào)開盤，目前成交金額超百億，已經(jīng)完成相應(yīng)指標(biāo)，開始增加新貨量。第四十七頁(yè)，共66頁(yè)。博亞茲瀾鉑灣：成交價(jià)格4000-5000元/，1500元/精裝，年內(nèi)銷售較差，但12月成交300多套重慶城：成交價(jià)格4600-4900元/，2000元/精裝，當(dāng)月成交量有所上漲海陽(yáng)城：成交價(jià)格5200-530

59、0元/ ，2000元/精裝，當(dāng)月成交上行中南西海岸：成交價(jià)格5500-5600元/ ，新推12號(hào)樓均價(jià)6200元/，1800元/精裝，當(dāng)月成交358套，目前由?；◢u帶來(lái)的客戶基數(shù)充足，但 項(xiàng)目貨量不足，出現(xiàn)供不應(yīng)求情況所在板塊2015年成交相較2014年有所下滑，海花島項(xiàng)目對(duì)外宣傳后，區(qū)域知名度明顯提升，周邊項(xiàng)目成交受其影響成交量均 有所上漲。第四十八頁(yè)，共66頁(yè)。第四十九頁(yè)，共66頁(yè)。以海為核心，核心競(jìng)爭(zhēng)資源單一的局面有所改善，政府放開限制，房企介入建設(shè)，單純以海景資源占有為主的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)模式開 始向航天、農(nóng)園、主題公園、賽馬競(jìng)技、房車度假等多元引擎驅(qū)動(dòng)的模式轉(zhuǎn)變。類型板塊項(xiàng)目名稱規(guī)劃企業(yè)及機(jī)

60、構(gòu)農(nóng)業(yè)休閑澄邁陸橋農(nóng)場(chǎng)旅游項(xiàng) 目通過(guò)產(chǎn)業(yè)核心功能區(qū)、農(nóng)業(yè)旅游功能區(qū)、度假社區(qū)功能區(qū)三個(gè)體系的打造，建成目的型農(nóng)業(yè)旅游度假社 區(qū)陸僑集團(tuán)航天旅游文昌航天發(fā)射場(chǎng)入口 設(shè)施配套項(xiàng)目打造具有唯一性的旅游資源打造綜合性航天濱海旅游目的地文昌旅控賽馬競(jìng)技?？诤Ｄ腺愸R會(huì)7月15日，海南賽馬會(huì)投資控股有限公司正式獲得海南省工商局批準(zhǔn)，領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照海南賽馬會(huì)投資控 股有限公司桂林洋馬場(chǎng)改造 項(xiàng)目2000畝的?？谑袞|瓊山桂林洋農(nóng)場(chǎng)舊馬場(chǎng)極有可能成為未來(lái)海南馬場(chǎng)項(xiàng)目的候選地之一羅牛山集團(tuán)石山鎮(zhèn)度假村項(xiàng) 目海南賽馬娛樂有限公司?？谑芥?zhèn)250畝地塊可作為馬場(chǎng)項(xiàng)目打造海南金元投資房車度假萬(wàn)寧海南房車線路規(guī) 劃海南省已