畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2

1、7500畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市22022/9/21畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2為了確定本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，我司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了前期的市場(chǎng)調(diào)研。根據(jù)該項(xiàng)目調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托保定市房地產(chǎn)市場(chǎng)（主要是休閑旅游地產(chǎn)市場(chǎng)）相關(guān)的背景信息實(shí)施調(diào)查過(guò)程并形成結(jié)論，以期達(dá)到以下目標(biāo)：1、了解保定市尤其是易縣旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況及變動(dòng)趨勢(shì)；2、了解全國(guó)性旅游地產(chǎn)市場(chǎng)以及別墅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)；3、了解大北京經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及相關(guān)客戶群體構(gòu)成情況；4、掌握本項(xiàng)目所處地塊的基本特征；5、掌握本項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的基本特征；6、

2、明確本項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以及其它區(qū)域的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)所在；7、明確本項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；8、提出本項(xiàng)目在前期運(yùn)作中的若干思路和建議。項(xiàng) 目 研 究 背 景畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2發(fā)展目標(biāo)國(guó)家級(jí)優(yōu)秀旅游項(xiàng)目示范基地；全國(guó)優(yōu)秀居住項(xiàng)目示范基地；易州歷史文化、民居、園林城市展示點(diǎn)；中美可持續(xù)城鎮(zhèn)發(fā)展示范項(xiàng)目 開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)發(fā)展模式，大膽開拓更廣闊的城市運(yùn)營(yíng)之道。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2目錄市場(chǎng)專題研究篇前期發(fā)展策劃篇整體營(yíng)銷策略篇一二三畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2市場(chǎng)專題研究篇第一部分旅游地產(chǎn)宏觀分析第二部分項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析第三部分區(qū)域旅游物業(yè)發(fā)展走勢(shì)畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目

3、戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2第一部分 旅游地產(chǎn)宏觀分析 目前國(guó)內(nèi)對(duì)旅游地產(chǎn)概念存在不同的理解。有些認(rèn)為旅游地產(chǎn)就是景觀房產(chǎn)，在景區(qū)內(nèi)或周圍建房子；有些認(rèn)為應(yīng)利用已有的或開發(fā)新的度假景區(qū)，對(duì)此區(qū)域進(jìn)行綜合利用開發(fā)；還有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為用“休閑房地產(chǎn)”代替“旅游房地產(chǎn)”的概念更為確切。時(shí)至今日，業(yè)內(nèi)對(duì)旅游房地產(chǎn)還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確和公認(rèn)的概念。 目前業(yè)界認(rèn)識(shí)較為一致的旅游房地產(chǎn)概念表述如下：旅游房地產(chǎn)是指與旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。一、旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近20年（19852005）的發(fā)展，已逐步從市場(chǎng)朦朧期、市場(chǎng)發(fā)展

4、期、發(fā)展到今天的市場(chǎng)相對(duì)成熟。而這一階段也正是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為迅速，供需結(jié)構(gòu)最為多元的時(shí)期。當(dāng)前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷推進(jìn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越趨激烈，買房市場(chǎng)逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流方向。隨著需求市場(chǎng)的不斷細(xì)分，物業(yè)產(chǎn)品類型已經(jīng)走出了過(guò)去模糊不清的狀況，形成了普通住宅、豪宅公寓、酒店式公寓、TOWNHOUSE等全新地產(chǎn)的概念。旅游地產(chǎn)也正是在這一大的背景之下產(chǎn)生發(fā)展起來(lái)的。1、房地產(chǎn)的發(fā)展歷程第一部分 旅游地產(chǎn)宏觀分析一、旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2 我國(guó)傳統(tǒng)投資領(lǐng)域已基本飽和，特別是主流房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國(guó)商品房空置面積已超過(guò)1億平方米，空置率高達(dá)5

5、0%以上。主流房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟與相對(duì)飽和，為旅游物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了新的市場(chǎng)機(jī)遇，主流市場(chǎng)配套的邊緣物業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)力，也為大量游散資金投資創(chuàng)造了條件。第一部分 旅游地產(chǎn)宏觀分析一、旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景2、主流市場(chǎng)的飽和，為邊緣市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了條件畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2 3、城市化進(jìn)程的加快，生活水平的提高，為旅游消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ) 城市化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的城市人在實(shí)現(xiàn)住房、購(gòu)車等大額消費(fèi)后，開始厭倦城市喧囂和煩躁，向往自由、純樸的鄉(xiāng)間野趣生活，節(jié)假日旅游已成為眾望所歸。 4、旅游模式轉(zhuǎn)變，旅游消費(fèi)支出比例增加 當(dāng)前我國(guó)城市居民對(duì)于旅游消費(fèi)支出比例正在不斷提高，單一的觀光旅

6、游產(chǎn)品，難以滿足旅游客源市場(chǎng)多方面的需求。開發(fā)旅游度假產(chǎn)品順應(yīng)國(guó)際旅游市場(chǎng)潮流和趨勢(shì)。旅游者對(duì)旅游目的地選擇更加理性，更加注重“健康、時(shí)尚、個(gè)性”，一方面已形成了從傳統(tǒng)長(zhǎng)線觀光型旅游開始轉(zhuǎn)向城市周邊度假休閑游，另一方面從臨時(shí)性隨意性度假轉(zhuǎn)變?yōu)橛杏?jì)劃的經(jīng)常性度假休閑。這就為開發(fā)旅游地產(chǎn)與休閑地產(chǎn)創(chuàng)造了市場(chǎng)條件。第一部分 旅游地產(chǎn)宏觀分析一、旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市25、置業(yè)行為的不斷升級(jí)加快旅游地產(chǎn)開發(fā)熱度 越來(lái)越多的購(gòu)房人在滿足城市公寓或近郊別墅等第一居所后，開始越來(lái)越關(guān)注環(huán)境對(duì)居住品質(zhì)的影響。越來(lái)越多的遠(yuǎn)郊區(qū)樓盤開始煥發(fā)新的生機(jī)與活力，他們借助名勝風(fēng)景區(qū)和城市周邊的

7、山、水、園、林來(lái)作為開發(fā)的賣點(diǎn)，從而開始形成“第二居所”甚至“第三居所”。6、可支配時(shí)間增加，消費(fèi)者休閑假期大幅增加 我國(guó)實(shí)行每周5個(gè)工作日制，并每年有五一、十一長(zhǎng)假，累計(jì)一年將近114天假期。隨著人們可自由支配時(shí)間的增加，用于休閑用途的旅游地產(chǎn)前景廣闊。第一部分 旅游地產(chǎn)宏觀分析一、旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市27、政府大力推動(dòng)：政策作用，刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 在當(dāng)前旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對(duì)當(dāng)?shù)芈糜钨Y源進(jìn)行最大限度的包裝和完善；同時(shí)，政府也會(huì)制定各種政策，為旅游休閑度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供了良機(jī)。8、信息通訊技術(shù)的提高、為新型辦公創(chuàng)

8、造條件 目前社會(huì)上已經(jīng)形成了廣泛的自由職業(yè)者、以及自由撰稿人、藝術(shù)創(chuàng)作人等，他們的日常辦公形式并非傳統(tǒng)的寫字間，而是追求安靜、閑適的創(chuàng)作空間。從目前類似的情況看，已經(jīng)有大量自由職業(yè)人群經(jīng)常性的進(jìn)駐休閑地產(chǎn)。第一部分 旅游地產(chǎn)宏觀分析一、旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2 綜述： 在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)逐步減少、住宅消費(fèi)開始向舒適性轉(zhuǎn)移的情況下，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金必然要開辟新的領(lǐng)域。隨著我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展以及強(qiáng)大的消費(fèi)群體，我國(guó)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)必然有巨大的發(fā)展空間。隨著人們收入的提高和可自由支配的時(shí)間的增長(zhǎng)，本案具備開發(fā)旅游地產(chǎn)的各項(xiàng)條件。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操

9、市2 從90年代初海南開始，到1998年隨著人民生活水平的提高，特別是社會(huì)有產(chǎn)階級(jí)的形成為旅游房地產(chǎn)消費(fèi)奠定了基礎(chǔ)，多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善多重市場(chǎng)價(jià)值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)新寵，并與旅游消費(fèi)成功實(shí)現(xiàn)了嫁接。我國(guó)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，不論是供給還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及分時(shí)度假交換系統(tǒng)的條件。第一部分 旅游地產(chǎn)宏觀分析二、我國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2 1、旅游地產(chǎn)開始邁向成長(zhǎng)期 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了市場(chǎng)朦朧期、市場(chǎng)發(fā)展期以及到今天的市場(chǎng)成長(zhǎng)期。在房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫下，加之國(guó)家促進(jìn)旅游及房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)相繼出臺(tái)，旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)也開始凸現(xiàn)

10、出來(lái)，產(chǎn)品出類型豐富、投資多樣的新興地產(chǎn)產(chǎn)品。 傳統(tǒng)的旅游模式地產(chǎn)開發(fā)，已經(jīng)是落伍的發(fā)展套路，改變這種不良供需關(guān)系，需要對(duì)旅游地產(chǎn)做出更科學(xué)的定位，充分利用地域條件、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、文化概念等多層面資源組合，對(duì)旅游地產(chǎn)的發(fā)展起到良性的循環(huán)效應(yīng)。第一部分 旅游地產(chǎn)宏觀分析二、我國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2 2、旅游地產(chǎn)發(fā)展模式較潛 從目前旅游發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該有著非常好的市場(chǎng)前景。但是旅游地產(chǎn)發(fā)展還處于成長(zhǎng)期，還沒(méi)有達(dá)到相對(duì)成熟穩(wěn)定的模式，有相當(dāng)部分開發(fā)商只看眼前利益；沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，只認(rèn)為靠近景區(qū)就有市場(chǎng)，這種絕對(duì)的觀念還未轉(zhuǎn)換，還有如投機(jī)、暴利等現(xiàn)象，根除

11、這些惡性因素，這需要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、法律體系、消費(fèi)觀念等多方面的支持，才能使旅游地產(chǎn)開發(fā)向著良性循環(huán)的方向發(fā)展。第一部分 旅游地產(chǎn)宏觀分析二、我國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2 3、主流市場(chǎng)飽和，邊緣市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁 目前，各大房地產(chǎn)都有相對(duì)完善的設(shè)施，并且城市居民收入也相對(duì)提高，旅游度假已經(jīng)成為城市人口消費(fèi)的方式。為了滿足市區(qū)居民的休閑度假，郊區(qū)自然成為度假產(chǎn)品開發(fā)的焦點(diǎn)，在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，郊區(qū)地產(chǎn)依靠景觀環(huán)境資源，成為城市擴(kuò)張的主要補(bǔ)充。 隨著居民生活水平的提高，轎車的擁有量也在逐步上升。同時(shí)，在發(fā)達(dá)城市資源挖掘所剩無(wú)幾時(shí)，發(fā)展中城市也便成為旅游度假地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)對(duì)象。第

12、一部分 旅游地產(chǎn)宏觀分析二、我國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2 綜述： 通過(guò)上述我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可知，目前旅游地產(chǎn)成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的一大主流產(chǎn)品。隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分產(chǎn)品則更為突出，現(xiàn)在旅游地產(chǎn)的開發(fā)，是向著更高更大的方向發(fā)展，目的是實(shí)現(xiàn)享有與回報(bào)的雙重模式，體現(xiàn)分時(shí)度假與投資回報(bào)的完美結(jié)合。本案擁有豐富的旅游資源，是目前旅游產(chǎn)業(yè)新發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)必將有大量的開發(fā)商爭(zhēng)先搶占開發(fā)資源，這為本案的發(fā)展提供良好的機(jī)遇。本案要抓住市場(chǎng)發(fā)展走向，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)啬壳笆袌?chǎng)空白，創(chuàng)新性的開發(fā)出適合市場(chǎng)主流的產(chǎn)品，為本案贏得更多的市場(chǎng)發(fā)展契機(jī)。 畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開

13、發(fā)全案實(shí)操市2第二部分 項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析一、易縣旅游資源分析（一）優(yōu)勢(shì)分析、旅游資源豐富易縣旅游資源十分豐富，擁有大大小小古跡等58處，其中清西陵、狼牙山、云蒙山、南胡、龍湖、紫荊關(guān)長(zhǎng)城、燕下都遺址、老子道德經(jīng)幢、荊柯塔、戰(zhàn)國(guó)影視城為易縣十大景點(diǎn)。 隨著易縣旅游資源知名度不斷提升，所吸引需求市場(chǎng)數(shù)量以及層面都在不斷增長(zhǎng)和擴(kuò)大。旅游休閑人群數(shù)量不斷增長(zhǎng)將為本案帶來(lái)更大量的有效市場(chǎng)需求，同時(shí)客戶層面擴(kuò)大，本案打造多元化產(chǎn)品將成為本案必然導(dǎo)向。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2山境內(nèi)有五大名山河流境內(nèi)有五大河流山名簡(jiǎn)介河名簡(jiǎn)介狼牙山有五坨三十六峰，主峰蓮花瓣，海拔1150米。拒馬河發(fā)源于淶源縣淶山。

14、五回嶺大嶺二十里中委折五回方得上其頂，主峰海拔1345米。北易水發(fā)源于云蒙山南麓。云蒙山峻嶺山簇若屯云，山上有天然乳水洞，主峰海拔1120米。中易水發(fā)源于西部蚍蜉嶺東麓。摩天嶺高冠群山，主峰海拔1813米。南易水發(fā)源于狼牙山東麓。五峰寨山上有五峰，海拔1283米。漕河發(fā)源于西部五回嶺東麓。五大名山與五大名河畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市22、歷史文脈悠久 易縣歷史悠久，早在虞舜時(shí)期因有易氏居于易水而得名。隋開皇16年置縣，至今已有1400多年歷史。 荊軻塔 家喻戶曉的荊軻刺秦王就發(fā)生在這里，“風(fēng)蕭蕭兮易水寒，壯士一去兮不復(fù)還”成為后人頌揚(yáng)的千古絕唱。 深厚的歷史積淀，給易縣的旅游資源帶來(lái)了更

15、為濃重的文化內(nèi)涵，游客在此不僅得到身心上的愉悅，還更多的獲取了對(duì)歷史人文知識(shí)的了解，并增強(qiáng)了對(duì)我國(guó)悠久歷史文化的傳承意識(shí)。深厚的文化內(nèi)涵，大大提升了項(xiàng)目的附加值。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2（二）劣勢(shì)分析1、知名度低，缺乏整合性 易縣旅游資源如此豐富，卻知者甚少；較之同一檔次的旅游區(qū)相比旅游氛圍相對(duì)薄弱，應(yīng)充分挖掘當(dāng)?shù)芈糜翁厣?，進(jìn)一步整合旅游資源，全力打造新的旅游文化特色，使易縣成為一個(gè)真正的旅游度假休閑場(chǎng)所。2、道路交通尚未完善 本案的開發(fā)于大北京經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)將建立較高知名度，但距離北京較遠(yuǎn)。雖然到達(dá)本案的道路交通較為便利，但部分高速路錯(cuò)綜復(fù)雜。新京石高速鐵路與石張高速公路的開通距離本案面

16、市時(shí)間還屬于不確定因素，對(duì)本案利好因素在目前看來(lái)還不構(gòu)成優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，本案雖處在旅游景點(diǎn)區(qū)域，但周邊道路尚未完善。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2易縣是一個(gè)歷史文脈較為深遠(yuǎn)的縣城，有著豐富的土地資源、旅游資源以及礦產(chǎn)資源。同時(shí)，易縣也是一個(gè)著名的革命老區(qū)，在現(xiàn)代化建設(shè)的大潮中，它正以日新月異的姿態(tài)展現(xiàn)給人們，它將成為京津后花園最具生態(tài)特色的區(qū)域。 其中造成易縣地產(chǎn)開發(fā)緩慢的主要原因有： 1、易縣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不明顯，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)落后 2、人口分散，沒(méi)有形成城市集中效應(yīng)，主要還以自建房來(lái)滿足住房需求 3、區(qū)域形象推廣不大，招商引資力度不強(qiáng) 4、旅游資源挖掘、開發(fā)嚴(yán)重不足 （一）整體地產(chǎn)開發(fā)處于初期二、易縣

17、地產(chǎn)開發(fā)分析畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2在易縣縣城內(nèi)，住宅商品房存在量小、單一的特點(diǎn)，沒(méi)有社區(qū)文化理念。就目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品，主要是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建造的普通住宅產(chǎn)品，只能滿足一個(gè)居住的概念。 由于易縣有著較為豐富的旅游資源，所以和旅游相掛鉤的地產(chǎn)產(chǎn)品成為地方房地產(chǎn)發(fā)展的主要形式。但是，這些產(chǎn)品都缺少時(shí)代性、前沿性、創(chuàng)造性的產(chǎn)品依然處于零狀態(tài)，仍體現(xiàn)出單一、沒(méi)有內(nèi)涵的特點(diǎn)。這些產(chǎn)品體量較小、并且建造年代較早，內(nèi)部設(shè)備陳舊，周邊與內(nèi)部環(huán)境較差，呈現(xiàn)出落后、混亂的局面。（二）易縣房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品單一畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2 在旅游業(yè)日益發(fā)展的今天，易縣依靠自身的旅游資源和地理位置優(yōu)勢(shì)，成為北

18、京、天津、保定市人們旅游休閑勝地。在龐大的客源基礎(chǔ)上、區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商抓住這一特點(diǎn)，建造成為的旅游度假項(xiàng)目。 本案處于易縣旅游景區(qū)，有著良好的發(fā)展前景，但就目前易縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言，有著很多不成熟的地方。因此，本案可利用區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的空缺，營(yíng)造適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展的新型產(chǎn)品，并與當(dāng)?shù)芈糜涡纬苫?dòng)，以求達(dá)到良好的市場(chǎng)效應(yīng)。（三）旅游地產(chǎn)獨(dú)當(dāng)一面畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2山水清庭項(xiàng)目位置易縣旺隆水庫(kù)北岸 發(fā) 展 商天光置業(yè)房地產(chǎn)有限公司 面積區(qū)間主力戶型80140平米剩余房源1期銷售50%施工進(jìn)度項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期建設(shè)中，07年底入住，二期未開發(fā)物業(yè)管理費(fèi)0.40.8元/

19、平米/月 建筑風(fēng)格北美風(fēng)格樓盤檔次中檔項(xiàng)目規(guī)劃178戶，雙拼、獨(dú)棟、聯(lián)排別墅銷售價(jià)格34004600元/平米，均價(jià)4300元/平米價(jià)格策略一次性；按揭首付40% 貸30年；無(wú)優(yōu)惠政策 ；與開發(fā)商簽訂協(xié)議三年后開發(fā)商125%回購(gòu)；配套車位系統(tǒng)：設(shè)有地上免費(fèi)車位智能安防系統(tǒng)：全封閉管理，樓宇防盜對(duì)講系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)公共設(shè)備管理系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)公共設(shè)備的集散式控制系統(tǒng)其他：釣魚池、高檔會(huì)所、幼兒園、酒店、一、區(qū)域內(nèi)旅游物業(yè)現(xiàn)狀 易縣區(qū)域內(nèi)旅游物業(yè)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有山水清庭、易龍山莊別墅。其次是散落在各景點(diǎn)的度假型酒店，其規(guī)模與體量很小，對(duì)本案不構(gòu)成威脅。第三部分區(qū)域旅游物業(yè)發(fā)展走勢(shì)畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)

20、全案實(shí)操市2 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目地緊鄰?fù)∷畮?kù)、清西陵周邊環(huán)境宜人 項(xiàng)目地位于易縣別墅規(guī)劃區(qū)、人氣旺盛 項(xiàng)目地周邊旅游業(yè)發(fā)達(dá)、名勝古跡眾多,商業(yè)氛圍,投資氛圍濃厚. 劣勢(shì)： 周邊生活配套較少，給業(yè)主生活帶來(lái)不便 項(xiàng)目推廣力度不夠，影響銷售進(jìn)程 戶型設(shè)計(jì)上較為單一，可選擇性較小 容積率高、建筑密度大 整體開發(fā)檔次不夠。山水清庭優(yōu)劣勢(shì)分析畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2易龍山莊項(xiàng)目位置易縣梁格莊鎮(zhèn)龍湖西側(cè) 發(fā) 展 商河北桂龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司面積區(qū)間主力戶型85240平米剩余房源處于咨詢階段施工進(jìn)度項(xiàng)目占地5萬(wàn)平米，總建2.3萬(wàn)平米，07年3月份動(dòng)工，08年6月份入住物業(yè)管理費(fèi)2元/平米/月以下 建筑

21、風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格樓盤檔次中檔項(xiàng)目規(guī)劃145戶，雙拼、獨(dú)棟、聯(lián)排別墅銷售價(jià)格均價(jià)4900元/平米價(jià)格策略起價(jià)3900元/平米，一次性；按揭首付40% 貸30年；無(wú)優(yōu)惠政策 ；配套車位系統(tǒng)：設(shè)有地上免費(fèi)車位智能安防系統(tǒng)：全封閉管理，樓宇防盜對(duì)講系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)公共設(shè)備管理系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)公共設(shè)備的集散式控制系統(tǒng)其他：釣魚池、高檔會(huì)所畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目地緊鄰清西陵周邊環(huán)境宜人。 項(xiàng)目地位于旅游景區(qū)，提升項(xiàng)目形象，促進(jìn)物業(yè)銷售。 項(xiàng)目地周邊旅游業(yè)，投資氛圍濃厚。 劣勢(shì)： 施工進(jìn)度較為緩慢，影響項(xiàng)目整體運(yùn)作。 項(xiàng)目距離湖面較遠(yuǎn)，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)劃中的江南山水園林。易龍山莊優(yōu)劣勢(shì)分析畝

22、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2區(qū)域周邊度假類產(chǎn)品資料統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱建筑規(guī)?？头繑?shù)量房間價(jià)格配套狀況旺隆湖賓館600036個(gè)，有高級(jí)套房、標(biāo)間、五人間豪華套房：800標(biāo)準(zhǔn)間：260五人間：500大型會(huì)議室、中、小型會(huì)議室、豪華會(huì)客室、多功能廳、餐廳、棋牌室龍湖度假村1500090個(gè)，兩棟別墅、高級(jí)套間、標(biāo)間標(biāo)準(zhǔn)間：180高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)間：380別墅標(biāo)準(zhǔn)間：480普通套間：580會(huì)議室、露天舞場(chǎng)、卡拉、棋牌室、包間、桑拿按摩、棋牌室、室外游泳池、垂釣望龍度假山莊870050個(gè)，有別墅、標(biāo)間36個(gè)、套間14個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間：288套間：488別墅：2000多功能廳、大小會(huì)議室、大小餐廳、歌舞廳、臺(tái)球廳、乒乓球室、

23、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)明燭山莊600076個(gè)，有套間、標(biāo)間、普通間標(biāo)間：240套間:600普間：160會(huì)議室、餐廳、保齡球、歌舞廳望龍山村450046個(gè)，有套間、標(biāo)間、三人間標(biāo)間：260套間：600大床間：800會(huì)議室、餐廳、歌廳、垂釣、游泳池、射箭、臺(tái)球館萃咸花園3000三棟別墅獨(dú)棟1200室內(nèi)棋牌、卡拉ok、廚房畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2二、區(qū)域內(nèi)旅游物業(yè)存在的問(wèn)題 1、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)滯后 從目前在建在售的兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)以及景觀園林設(shè)計(jì)滯后，不能充分利用項(xiàng) 目所處區(qū)位景觀優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品形象檔次跟不上，使得項(xiàng)目整體形象不能與周邊旅游資源相匹配。 2、建筑規(guī)模較小，配套落后 在目前旅游度

24、假項(xiàng)目中，最大的易龍山莊總建筑面積在23000平米，山水清庭總建筑面積 在15000平米，開發(fā)規(guī)模較小，產(chǎn)品配套上難以實(shí)現(xiàn)完善合理，細(xì)致入微。 3、產(chǎn)品開發(fā)單一，管理落后 項(xiàng)目差異性不明顯，性質(zhì)上雷同，沒(méi)有本質(zhì)上的區(qū)別，難以吸引客戶的消費(fèi)熱情，并且對(duì) 于區(qū)域內(nèi)的開發(fā)沒(méi)有前沿性的引導(dǎo)。 畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2三、未來(lái)旅游物業(yè)的發(fā)展走勢(shì) 在未來(lái)的旅游物業(yè)發(fā)展過(guò)程中，旅游物業(yè)將成為一個(gè)更具附加值的產(chǎn)品，因?yàn)樗哂芯坝^上的不可復(fù)制性，文化上的追溯性，地域上的唯一性，所以，旅游物業(yè)不光是一個(gè)私屬產(chǎn)品 同時(shí)也是可盈利的投資產(chǎn)品。可見，旅游物業(yè)未來(lái)發(fā)展將不再是一個(gè)酒店、一個(gè)度假村，而是一個(gè)雙贏的

25、發(fā)展平臺(tái)。 易縣應(yīng)該通過(guò)新型旅游物業(yè)的發(fā)展，去帶動(dòng)整個(gè)易縣的旅游市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)自屬、投資為一體的復(fù)合性市場(chǎng)效應(yīng)。這不光擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為曾經(jīng)被冷淡的文化性旅游產(chǎn)品提供了再生發(fā)展機(jī)會(huì)，強(qiáng)大的人氣聚合效應(yīng)，在實(shí)現(xiàn)個(gè)人投資效應(yīng)的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了社會(huì)價(jià)值效應(yīng)，更是一種符合市場(chǎng)雙贏效應(yīng)的態(tài)勢(shì)。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅別墅物業(yè)項(xiàng)目地塊情況1、對(duì)公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱未來(lái)發(fā)展良好2、對(duì)噪音控制要求低不高高很高不大3、對(duì)大氣低不高高很高較好4、對(duì)小區(qū)配套要求高很高高高現(xiàn)狀較差，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃自建配套5、對(duì)周邊自然及人文景觀要求低一般高很高景觀、人文資源較好6、小區(qū)物

26、業(yè)管理的要求低不高高很高圍合整體物業(yè)管理7、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高規(guī)劃較高8、容積率、覆蓋率無(wú)一般低低高9、對(duì)休閑空間、綠化要求無(wú)一般高很高綠化率較高，有集中休閑、綠地10、體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所要求較高一般高很高沒(méi)規(guī)劃四、項(xiàng)目資源因子分析畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2企業(yè)優(yōu)勢(shì)：本土開發(fā)企業(yè)，對(duì)本地市場(chǎng)，十分了解，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊位于易縣城西，緊鄰易水河、荊軻塔等旅游名勝，容易聚集人氣；項(xiàng)目地周邊有58處旅游景點(diǎn)，旅游資源豐富，對(duì)本案的銷售有很好的促進(jìn)作用；項(xiàng)目地塊為政府重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，升值潛力較大；南水北調(diào)工程途經(jīng)項(xiàng)目地內(nèi)，升值潛力徒增；項(xiàng)目規(guī)模宏大，易于規(guī)劃建設(shè)完備的配套設(shè)

27、施，提升項(xiàng)目形象；共享優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地周邊有58處旅游景點(diǎn)，旅游資源豐富獨(dú)享優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)型樓盤項(xiàng)目周邊旅游資源豐富五、項(xiàng)目SOWT分析核心優(yōu)勢(shì)畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2企業(yè)劣勢(shì)：項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較少項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目地周邊目前處于開發(fā)建設(shè)階段，目前配套不完善，生活不便利；項(xiàng)目地周邊風(fēng)景處于原始狀態(tài)，短其內(nèi)難以形成，不利于項(xiàng)目運(yùn)作；項(xiàng)目地塊開發(fā)周期長(zhǎng)，資金回籠慢，對(duì)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力要求較高；干擾性劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊無(wú)公交車，同時(shí)道路系統(tǒng)不夠完善。障礙性劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊配套不完善項(xiàng)目周邊風(fēng)景較原始不可克服劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊生活氛圍較差可克服劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊無(wú)公交車 地塊不規(guī)則， 不便于規(guī)劃項(xiàng)目周邊生活

28、配套設(shè)施較差核心劣勢(shì)畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2獨(dú)享機(jī)遇：項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)開發(fā)處于初級(jí)階段，為本案開發(fā)留有一定的市場(chǎng)空間；政府重點(diǎn)建設(shè)荊軻塔風(fēng)景區(qū)共享機(jī)遇：易縣58處旅游資源外部機(jī)遇：距離北京南郊較近，且京張高速正在修建中外部挑戰(zhàn)直接挑戰(zhàn)：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策間接挑戰(zhàn)：項(xiàng)目地周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)性挑戰(zhàn)：目前市場(chǎng)上在建在售項(xiàng)目影響性挑戰(zhàn)：項(xiàng)目的周邊眾多的度假村、假日酒店可回避挑戰(zhàn)：周邊配套不完善、營(yíng)銷推廣的乏力不可回避挑戰(zhàn)：國(guó)家宏觀調(diào)控政策項(xiàng)目機(jī)遇與特有優(yōu)勢(shì)資源梳理畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)選擇優(yōu)勢(shì)資源大勢(shì)機(jī)遇模式選擇其他產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)聚集資源評(píng)估模式篩選產(chǎn)業(yè)

29、組成勢(shì)能效果畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2前期發(fā)展策劃篇第一部分項(xiàng)目前期策劃定位第二部分項(xiàng)目整體規(guī)劃策略第三部分項(xiàng)目整體開發(fā)策略第四部分項(xiàng)目一期發(fā)展建議第五部分項(xiàng)目景觀規(guī)劃建議第六部分項(xiàng)目配套建議畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)狀況的分析，我公司提出以下三種運(yùn)營(yíng)觀點(diǎn)： 1、產(chǎn)品規(guī)劃上力求創(chuàng)新，注重細(xì)節(jié)； 2、營(yíng)銷策略上做差異化，合理引導(dǎo)消費(fèi)，沖擊市場(chǎng)； 3、中高檔產(chǎn)品，高端形象，提高項(xiàng)目的綜合性價(jià)比。定位需求機(jī)遇資源競(jìng)爭(zhēng)定位觀點(diǎn)第一部分項(xiàng)目前期定位畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2定位說(shuō)明：“香格里拉”一個(gè)美麗而又神秘的東方傳說(shuō)。據(jù)說(shuō)，有一位英國(guó)探險(xiǎn)家乘飛機(jī)環(huán)游世界

30、，因故迫降于我國(guó)西南某地，在那里，他發(fā)現(xiàn)了一個(gè)人間仙境，一個(gè)美麗、寧?kù)o、和睦的世外桃園。此后，香格里拉的故事更是在西方風(fēng)靡不止，世界性的尋訪香格里拉熱成為永遠(yuǎn)新鮮的話題。一個(gè)個(gè)香格里拉被發(fā)現(xiàn)，真正的香格里拉似乎只在人們的想象之中山水新城落入凡間的香格里拉一、項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2泛休閑山水人文生活城生態(tài)地產(chǎn)先鋒創(chuàng)新21世紀(jì)泛城市化城居觀念定位說(shuō)明： 項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)秀的歷史文化與人脈資源，為本項(xiàng)目發(fā)展提供了導(dǎo)向。在深度挖掘項(xiàng)目地本身的先天資源的前提下，融合當(dāng)?shù)貧v史文化、現(xiàn)代生態(tài)居住及觀光旅游等多種功能于一體，以一個(gè)未來(lái)人文休閑新城的姿態(tài)，配套適當(dāng)?shù)墓卜?wù)設(shè)施，最優(yōu)化項(xiàng)目

31、的資深特質(zhì)。本項(xiàng)目包含的深層內(nèi)核定位于休閑度假的概念，同時(shí)借助科技和歷史文化展示手段，大力發(fā)展和開拓環(huán)保型養(yǎng)生居住、科技成果展示、休閑娛樂(lè)等三大主要功能。二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2生態(tài)型度假新城 體驗(yàn)式休閑樂(lè)園定位說(shuō)明： 本項(xiàng)目綜合地緣人脈、生態(tài)型自然景觀以及合理的科技、旅游、人文開發(fā)于一體，以新經(jīng)濟(jì)模式下復(fù)合型、綜合型產(chǎn)業(yè)形象入市，以自身優(yōu)勢(shì)資源，同步2008年北京奧運(yùn)，以大北京經(jīng)濟(jì)圈開發(fā)浪潮為背景的全面綜合型業(yè)態(tài)沖擊市場(chǎng)，借助合理的自然資源開發(fā)利用以及全新的生態(tài)型開發(fā)理念，真正使本項(xiàng)目成為一個(gè)集度假型、休閑型的旗艦級(jí)景觀新城。三、項(xiàng)目整體形象定位畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開

32、發(fā)全案實(shí)操市2萬(wàn) 城 山 水易 城 天 下 山水世界城四、項(xiàng)目命名建議案名釋義：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)集休閑、科技、郊游、娛樂(lè)、生活為一體，立名萬(wàn) 城 山 水，在塑造開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)品牌的同時(shí)，以萬(wàn)城的大氣，山水之情懷面向市場(chǎng)，從產(chǎn)品的角度說(shuō)明本項(xiàng)目建筑產(chǎn)品的大氣與穩(wěn)重，同時(shí)體現(xiàn)出項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)完善的一體化生活，直接引領(lǐng)潛在客戶意境思路。萬(wàn)城與山水景觀的結(jié)合充分訴求出項(xiàng)目的開發(fā)理念與生活思路，成為居者物質(zhì)與精神的棲息之所。山 水 易 城畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2泛北京圈內(nèi)的中、老年養(yǎng)老人群保定及易縣的返鄉(xiāng)歸源人群 易縣當(dāng)?shù)厝巳罕本┙?jīng)濟(jì)圈內(nèi)的高檔消費(fèi)群體旅游觀光休閑消費(fèi)的大眾客戶群體五大消費(fèi)人群五、

33、項(xiàng)目客戶群定位畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2主力目標(biāo)客戶群北京中高端有產(chǎn)階段人群，比例70定位理由：北京距離易縣130公里，車程一個(gè)半小時(shí)，時(shí)間距離都在北京客戶心理承受范圍之內(nèi)；易縣旅游度假人口中近60以上的客戶來(lái)自于北京，推斷北京客戶對(duì)此認(rèn)可度較高；較北京類似的休閑度假項(xiàng)目而言，本案價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在相同的景觀與旅游資源下，可滿足各類人士需求；雖然本案較之北京地產(chǎn)項(xiàng)目可具備優(yōu)勢(shì)，但北京普通人群于本案仍然無(wú)福消受，在于其消費(fèi)心態(tài)的差異；中高檔有產(chǎn)階段客群，不但擁有了足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，同時(shí)還有足夠的時(shí)間來(lái)享受生活，特別是在追求了一定的物質(zhì)財(cái)富之后，對(duì)于精神、內(nèi)涵層面的追求越來(lái)越被客戶所看重。畝旅游地

34、產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2主力目標(biāo)客戶群消費(fèi)心態(tài)：交通是基礎(chǔ)：較為看重交通的通暢性及便利性，交通是客戶選擇物業(yè)的基礎(chǔ)；環(huán)境是關(guān)鍵：環(huán)境是左右其是否購(gòu)買的關(guān)鍵因素，購(gòu)買的是自然環(huán)境及社區(qū)環(huán)境所營(yíng)的休閑度假生活氛圍；配套是核心：客戶更看重其特色性和娛樂(lè)性，而并非其完善性，休旅地產(chǎn)的社區(qū)配套應(yīng)滿足客戶的娛樂(lè)性；總價(jià)合理性：由于項(xiàng)目周邊旅游資源的知名度不足，對(duì)于中高端有產(chǎn)階級(jí)客戶而言，項(xiàng)目總價(jià)仍是一個(gè)不得不考慮的問(wèn)題，特別是對(duì)于異地轉(zhuǎn)業(yè)的北京客戶而言，其更為看重項(xiàng)目總價(jià)的高性價(jià)比；產(chǎn)品協(xié)調(diào)性：別墅產(chǎn)品自然是對(duì)休旅地產(chǎn)項(xiàng)目的最好詮釋，對(duì)于中高端客戶而言，別墅類產(chǎn)品將是其最有意愿購(gòu)買的物業(yè)類型。畝旅游地產(chǎn)

35、項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2次要客戶群來(lái)自于地區(qū)周邊縣市人群，比例20%定位理由：地區(qū)周邊縣市客戶主要來(lái)自于保定地區(qū)、天津等地的客戶群體，其目前便是易縣旅游度假人群的重要組成部分之一，本案所在的區(qū)域周邊就散落著一到兩家有保定投資開發(fā)的旅游度假村，可見其也是本案主力客群之一；考慮其消費(fèi)能力，以及有無(wú)較高生活品質(zhì)享受的心態(tài)成為關(guān)鍵，因此僅將其作為本案的次級(jí)客戶群體。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2游離客群投資性客群、企業(yè)型客群、歸鄉(xiāng)、養(yǎng)老客群，比例10%定位理由：不排除外地或當(dāng)?shù)赝顿Y型客群的購(gòu)買，但鑒于當(dāng)?shù)赝顿Y市場(chǎng)發(fā)展的滯后性，以及北京等外地客戶來(lái)此投資置業(yè)的不確定性，故其將作為本案的偶得游離客群；

36、度假村將成為公司舉辦會(huì)議、并組織員工度假的首選場(chǎng)所，因此，預(yù)計(jì)本案將有少量公司團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象；本案區(qū)域周邊景觀優(yōu)勢(shì)明顯，可謂人杰地靈，安靜閑適的居住氛圍還將吸引一定數(shù)量的養(yǎng)老及歸源返鄉(xiāng)客群眾來(lái)此置業(yè)。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2第二部分項(xiàng)目整體規(guī)劃策略一、整體規(guī)劃建議就本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，區(qū)域風(fēng)景秀麗，項(xiàng)目地可開發(fā)利用的山、水資源豐富，生活氛圍幽遠(yuǎn)而純靜。每一座山，每一棵樹，每一片水真正詮釋了愜意生活的內(nèi)涵，同時(shí)本區(qū)域內(nèi)豐富的歷史文化與人文底蘊(yùn)，更為項(xiàng)目增添了一種禪緣意境。水有靈性，山有動(dòng)性，人有和諧性，本案在此基礎(chǔ)上，綜合旅游觀光、生態(tài)養(yǎng)生、歷史文化、科技生活、休閑度假，創(chuàng)造出項(xiàng)目特有的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想

37、“山水環(huán)境”、“和諧生活”、“人文底蘊(yùn)”三者之間“天人合一、物我諧和”的關(guān)系，充分發(fā)掘與利用項(xiàng)目地優(yōu)越的自然資源，建立旅游地產(chǎn)全新開發(fā)模式使每一位居者與到訪者在此真正達(dá)到“縱情自然 物我皆忘”的境地。以“自然”、“和諧”、“人文”為內(nèi)核，以“自然+文化+休閑+養(yǎng)生”為目的的規(guī)劃開發(fā)模式，使建筑、人、自然有機(jī)結(jié)合，使其真正體現(xiàn)生活之趣，形成“全新休閑生活”概念。 畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2休閑度假旅游觀光居住養(yǎng)生人文香格里拉之城二、整體規(guī)劃前景生態(tài)的自然的健康的歷史的科技的核心觀點(diǎn)：以城市的名義構(gòu)建集生態(tài)、科技、節(jié)能、健康、藝術(shù)于一體的泛城市化大型人文居住主題公園7500畝首席山水新城畝

38、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2三、整體規(guī)劃方案一 軸景觀縱深軸位于項(xiàng)目地正中央，直北走向，以各種不同風(fēng)格的雕塑、小品、園林和住區(qū)觀景中心以線性排布橫貫整個(gè)項(xiàng)目地南北方向。兩 帶主水景帶、次水景帶主水景帶項(xiàng)目地東側(cè)，自南向北走勢(shì)的南水北調(diào)工程，在項(xiàng)目東北部形成大面水域；次水景帶自西向東的易水河地表流域，位于項(xiàng)目地北側(cè)，意為“主水景帶”的支流，微型地表徑流，與南水北調(diào)交接。多 中 心多個(gè)分散的開發(fā)組團(tuán)作物科技培植園、人環(huán)科技研發(fā)展示中心、高爾夫球場(chǎng)、環(huán)保科技展示中心，組成各自獨(dú)立的觀景中心，以增強(qiáng)每片區(qū)的均好性。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2三、整體規(guī)劃方案一軸次水景帶主水景帶中心組團(tuán)高爾夫

39、球場(chǎng)星級(jí)酒店燕國(guó)城觀光接待及文化會(huì)館老年大學(xué)作物科技培植園畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2旅游觀光體系生態(tài)養(yǎng)生體系歷史文化體系商業(yè)零售服務(wù)體系科技住宅體系配套服務(wù)體系三、整體功能規(guī)劃畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2休閑觀光體系易水河、高爾夫綠地以及人工山體蓄水河濱 以現(xiàn)有自然資源為基礎(chǔ)，配合人工自然景點(diǎn)開發(fā)，大力發(fā)展項(xiàng)目地域內(nèi)旅游資源，以真正的香格里拉姿態(tài)面眾。最大化吸引游客，炒熱地段價(jià)值。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2生態(tài)養(yǎng)生體系 在純天然開發(fā)背景基礎(chǔ)上，大力發(fā)展生態(tài)型資源，為中老年人提供休養(yǎng)生息的純天然養(yǎng)生棲息之所。以此打造項(xiàng)目品牌感染力。 純天然生態(tài)副業(yè)培植場(chǎng)以及高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、

40、沿河棧道等畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2歷史文化體系 站在弘揚(yáng)歷史文化的角度上，大力挖掘項(xiàng)目地域內(nèi)文化及歷史傳說(shuō)，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有文化資源如荊軻塔、燕國(guó)城等一系列文化資源的再開發(fā)，達(dá)到項(xiàng)目強(qiáng)盛的知名度與市場(chǎng)穿透度。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2商業(yè)零售服務(wù)體系 因項(xiàng)目體量大，因此也就要求本項(xiàng)目?jī)?nèi)在服務(wù)的完善性，在做好景觀旅游的同時(shí)，需不斷完善項(xiàng)目地域內(nèi)金融、零售以及通迅服務(wù)等各類商業(yè)及零售服務(wù)，包括對(duì)超市、通迅、酒店、洗浴等服務(wù)保障，以滿足各類人士所需，為生活與旅游提供方便。銀行、超市、郵局等畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2科技住宅體系 著重體現(xiàn)于項(xiàng)目產(chǎn)品的生態(tài)與智能化包裝，使業(yè)主在山水懷

41、抱的周時(shí)享受到生態(tài)的、智能的優(yōu)越生活，同時(shí)提升產(chǎn)品檔次，從而有效規(guī)避無(wú)差異化競(jìng)爭(zhēng)，樹立項(xiàng)目品牌形象。以菜單式智能化家居生活方案為業(yè)主量身定做新型科技住宅體系。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2配套服務(wù)體系 介于大體量的開發(fā)，配套服務(wù)體系于本項(xiàng)目至關(guān)重要，其對(duì)于增強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心以及開發(fā)企業(yè)的品牌建立有著重要意義。騎警安防體系、酒店餐飲體系、醫(yī)療衛(wèi)生物業(yè)及客戶服務(wù)體系等畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2四、產(chǎn)品功能規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)包括：易水河景觀觀光帶、燕國(guó)城（荊柯塔）、科技作物培植采摘園，以 “副業(yè)經(jīng)營(yíng)”的模式，吸引客戶投資并為其提供長(zhǎng)期的資金收益。位于項(xiàng)目西側(cè)地塊。規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)以及老

42、年大學(xué)以滿足需求項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)以花園洋房、獨(dú)棟、雙拼、四拼、六聯(lián)排以及老年公寓組成。產(chǎn)品形態(tài)：地塊內(nèi)布置多個(gè)社區(qū)休閑會(huì)館。老年活動(dòng)中心、可舉辦周末社區(qū)中老年舞會(huì)，免費(fèi)放映經(jīng)典影片，同時(shí)包括健身運(yùn)動(dòng)館、網(wǎng)球場(chǎng)、 保齡球、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、會(huì)員制圖書館、棋牌室、沙弧球、桌球、水吧、洗浴、壁球、乒乓球等。產(chǎn)品形態(tài)包括：中小型商業(yè)賣場(chǎng)，集購(gòu)物、金融、餐飲、醫(yī)療為一體，業(yè) 態(tài)包括超市、茶道、診所、生果、餐廳、音像、銀行、郵電、凈菜市場(chǎng)等。居住功能度假功能教育功能休閑功能商業(yè)功能畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2貫徹“以人為本”的思想，體察“人的場(chǎng)所”之多元性要求，結(jié)合資源景觀營(yíng)造自然、健康、輕

43、松、溫馨的社區(qū)環(huán)境氛圍；追求“布局合理、用地經(jīng)濟(jì)、設(shè)施完備、生活方便、便于管理、環(huán)境優(yōu)美”的設(shè)計(jì)效果，通過(guò)多樣化的場(chǎng)景、綠化，滿足居民健身、交往、娛樂(lè)等不同的日常生活的要求，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便、具有豐富人文內(nèi)涵底蘊(yùn)的建筑群落。技術(shù)生態(tài)根據(jù)自然生態(tài)最優(yōu)化原理，選取一座三星級(jí)生態(tài)休閑會(huì)所（同時(shí)作為生態(tài)科技研發(fā)展示中心），通過(guò)工程手段來(lái)設(shè)計(jì)和改造建筑系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目建筑中可實(shí)施的技術(shù)分為三個(gè)層次：地域技術(shù)、中間技術(shù)和高新技術(shù)。地域技術(shù)就是根據(jù)建筑所在項(xiàng)目地域的氣候、環(huán)境條件而采取的自然、原始的生態(tài)技術(shù)，其特點(diǎn)是對(duì)自然規(guī)律的巧妙運(yùn)用，例如誘導(dǎo)式的構(gòu)造技術(shù)、被動(dòng)

44、式的太陽(yáng)能利用技術(shù)、自然建筑材料，中間技術(shù)便是利用投資不高且目前比較成熟的機(jī)械或人工技術(shù)，其范圍比較廣泛，包括太陽(yáng)能熱水技術(shù)、綠化技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、生態(tài)建材技術(shù)等。高新技術(shù)就是以科學(xué)最新成就為基礎(chǔ)的技術(shù)，它是人工智能與技術(shù)的高度集成，主要有高新材料技術(shù)、智能控制技術(shù)、太陽(yáng)能發(fā)電技術(shù)等。五、生態(tài)會(huì)所設(shè)計(jì)建議畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2景觀生態(tài) 建筑生態(tài)設(shè)計(jì)中注重視覺(jué)上的生態(tài)景觀，它體現(xiàn)建筑與自然環(huán)境的共生關(guān)系。除了被動(dòng)與周圍環(huán)境融合外，景觀生態(tài)設(shè)計(jì)通過(guò)利用自然生態(tài)規(guī)律，還可以改善微觀氣候，也就是順向設(shè)計(jì)。順向的景觀生態(tài)設(shè)計(jì)能夠有效減小建筑的能量消耗，降低開發(fā)成本，并調(diào)節(jié)小氣候，為人類的環(huán)境創(chuàng)

45、造帶來(lái)新的生機(jī)。 畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2文化生態(tài) 對(duì)于本項(xiàng)目建筑的文化生態(tài)設(shè)計(jì)主要包含三個(gè)方面：地方文化民俗的保留發(fā)展、鄉(xiāng)土技術(shù)與新技術(shù)手段的混合運(yùn)用以及建筑材料設(shè)備的地方多樣性。 畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2A社區(qū)一級(jí)道路二級(jí)道路三級(jí)道路項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，注重景觀與道路的先行與并行規(guī)劃建設(shè)，以道路結(jié)構(gòu)有效規(guī)劃地塊內(nèi)部組團(tuán)開發(fā)。建議本案道路分為三級(jí)，其中：一級(jí)道路為項(xiàng)目連行社區(qū)間行車主道路；二級(jí)為項(xiàng)目?jī)?nèi)連行各組團(tuán)間道路；三級(jí)道路為組團(tuán)內(nèi)部入戶道路。、路網(wǎng)分級(jí)六、交通路網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2、道路形式一級(jí)路（雙車道）柏油或水泥路面二級(jí)路（單車道）卵石水泥鋪設(shè)

46、三級(jí)路（人行路）卵石路枕鋪設(shè)畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市23、道路景觀處理一級(jí)路二級(jí)路三級(jí)路畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2第三部分項(xiàng)目開發(fā)策略整體規(guī)劃、分期開發(fā)、組團(tuán)推廣；景觀先行、快速開發(fā)、快速銷售。本項(xiàng)目7500畝用地規(guī)模，致使開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，為了最大化體現(xiàn)規(guī)模開發(fā)的優(yōu)勢(shì)。因此建議本項(xiàng)目以統(tǒng)一定位、滾動(dòng)開發(fā)、分組團(tuán)推廣、顧全整體的開發(fā)策略。一方面以滾動(dòng)式開發(fā)最大化降低投資風(fēng)險(xiǎn)，使資金鏈良性運(yùn)轉(zhuǎn)，另一方面以組團(tuán)式推廣，根據(jù)市場(chǎng)上反映，靈活制定銷售策略和銷售控制，以期達(dá)到盈利最大化。以此充分建立“滾動(dòng)式、連動(dòng)式”的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式，以景觀先行，快速銷售，快速聚集人氣的開發(fā)與營(yíng)銷思路，快速回籠

47、資金。尤其在項(xiàng)目運(yùn)作的初期，必須遵循“景觀先行”的原則，做出形象，做出規(guī)模，做出景觀，讓園林、水系、部分景觀給目標(biāo)客戶足夠的購(gòu)買信心，從而塑造良性開端。7500畝一、整體開發(fā)策略畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2本案的分期開發(fā)，應(yīng)以層層遞進(jìn)、逐漸升級(jí)為運(yùn)作理念。通過(guò)不斷的“地氣”、“人氣”的聚合，最大化創(chuàng)造地段價(jià)值。并使其快速升值。本案首期開發(fā)單位，應(yīng)以景觀性最優(yōu)，開發(fā)性最易地塊為前期優(yōu)先開發(fā)地塊。即現(xiàn)燕國(guó)城及周邊地塊(26)，以大力建設(shè)與改造本地塊內(nèi)景觀與綠化為首要目標(biāo)，以期贏得初期市場(chǎng)認(rèn)知，同時(shí)于本地塊內(nèi)進(jìn)行小型獨(dú)棟、雙拼、四拼、六聯(lián)排別墅、酒店以及初始商業(yè)、會(huì)所配套的建設(shè)，以期首批資金回

48、籠。同時(shí)引入各種市政配套，如水、電、管網(wǎng)以及公交線路等。本期聚得“地氣”。1234567891011121314151617181920212223242526272829303126二、分期開發(fā)建議畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市212345678910111213141516171819202122232425262728293031一期：21、22、26、27、30、31二期：15、16、17、20、25、29三期：8、9、10、11、12、13、14、18、19、23、24、28四期：1、2、3、4、5、6、7一期二期三期四期分期開發(fā)原則：以點(diǎn)帶面，全方位擴(kuò)展；由少至多，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)投資；

49、地段與景觀因素同步考慮，滿足地塊均衡性。初步開發(fā)規(guī)?；_發(fā)全面大開發(fā)精品式開發(fā)畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2第四部分項(xiàng)目一期發(fā)展建議一、項(xiàng)目一期開發(fā)建議一批二批三批分批次分組團(tuán)開發(fā)合理規(guī)劃，景觀先行畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2二、項(xiàng)目一期規(guī)劃建議人工筑壩及河流方向作物科技培植園 “百種植物生態(tài)園” “奇木園” “異花園”人環(huán)科技展示中心作物科技培植園環(huán)?？萍颊故局行捻?xiàng)目三批中老年養(yǎng)生公寓項(xiàng)目一批：雙拼、四拼、六聯(lián)排易水河景觀廊（中心景觀帶）老年大學(xué)項(xiàng)目二批，雙拼別墅、四拼別墅、酒店、休閑娛樂(lè)中心會(huì)所高爾夫景觀帶同步開發(fā)七星別墅畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2、建筑立面風(fēng)格建議 建筑

50、風(fēng)格上采用中式與現(xiàn)代建筑結(jié)合的手法，以坡式、黛瓦、現(xiàn)代為表型特征，以文化石、劈開磚、石雕為裝飾特點(diǎn)，以科技智能化、綠色生態(tài)化、生活私密化為居家特點(diǎn)。 突出當(dāng)?shù)靥厣w現(xiàn)旅游度假式莊園所在地的風(fēng)土人情和歷史文化。我國(guó)地大物博、歷史悠久，各民族、各地區(qū)的燦爛文化是眾多旅游區(qū)的賣點(diǎn)所在。四聯(lián)排六聯(lián)排三、項(xiàng)目一期產(chǎn)品建議畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2老年公寓彩圖示例獨(dú)棟別墅彩圖示例四拼別墅彩圖示畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2山地局部三層別墅示意圖畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2、戶型建議采用 “雙景觀”設(shè)計(jì)理念，力求每戶前后都有景觀花園。在采用大開間、短進(jìn)深的個(gè)性設(shè)計(jì)時(shí)，落地玻璃窗、陽(yáng)光房、

51、寬敞的飄窗，將更多陽(yáng)光引入室內(nèi)，以人文關(guān)懷的尺度最大限度的追求居住的舒適性和健康性。說(shuō)明：將西方的“庭院繞著房子轉(zhuǎn)”和東方的“房子繞著庭院轉(zhuǎn)”兩種設(shè)計(jì)理念相結(jié)合，創(chuàng)造出中西合璧的“深宅大院”：每戶都擁有西式開放的前庭、東方圍合式的中庭和后院。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2、戶型配比建議面積控制：主力戶型面積控制在90-180之間。住宅戶型配比：產(chǎn)品面積比率獨(dú)棟別墅90-18025%雙拼別墅120-18040%四拼別墅110-15520%六聯(lián)排別墅90-12015%畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市24、特色化產(chǎn)品建議流水別墅秉承建筑設(shè)計(jì)大師賴特的自然、建筑與人和諧統(tǒng)一的思想，設(shè)計(jì)并建造流水別

52、墅，以此展現(xiàn)項(xiàng)目人與自然天人合一的生態(tài)理念，建立產(chǎn)品差異化畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2、七星別墅項(xiàng)目地內(nèi)，以北斗七星形狀，建造七種不同風(fēng)格的別墅。北美別墅流水別墅云頂別墅皇家別墅中式別墅現(xiàn)代別墅歐式別墅畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2第五部分項(xiàng)目景觀規(guī)劃建議 項(xiàng)目地內(nèi)自然資源豐富，在充分利用現(xiàn)有資源的基礎(chǔ)上，以項(xiàng)目分組團(tuán)式規(guī)劃開發(fā)為單位，進(jìn)行各組團(tuán)內(nèi)部主題景觀營(yíng)造，人工組建景觀主題。同時(shí)各搭配各類人工及自然景觀小品。組合成團(tuán)，以點(diǎn)帶面地組合成整體，以此增強(qiáng)項(xiàng)目的整體人視景觀性，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的可居、可觀、可感性。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2、超大私家山頂公園 為了充分營(yíng)造項(xiàng)目的唯一

53、性，增強(qiáng)項(xiàng)目差異化，建議于項(xiàng)目山體頂部建造大型私家公園。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2清晨沿河休閑漫步道 沿易水河岸設(shè)置林蔭細(xì)路景觀，可采用木棧道與卵石相結(jié)合的方式，延展至社區(qū)內(nèi)部，為居者提供散步休閑的自由聯(lián)通空間，舒緩的水流及兩岸原生綠植也交為居者生活環(huán)境提供清新的自然綠肺系統(tǒng)。、禪境園林 本案園林中禪的引入，需要通過(guò)時(shí)間、空間以及景觀的三位一體，來(lái)達(dá)到釋放壓力，回歸本源的宗旨。引導(dǎo)每一位業(yè)主進(jìn)入更加超脫的自由精神世界。白日里郁郁蔥蔥的竹林 畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2、燈 塔與山頂觀景臺(tái) 建議在項(xiàng)目海拔較高的地段修建12個(gè)燈塔。以此成為項(xiàng)目標(biāo)志性建筑，同時(shí)以夜間的燈光渲染社區(qū)的溫

54、馨與安寧。 由于項(xiàng)目占地規(guī)模大，建議在山頂私家花園制高點(diǎn)，設(shè)計(jì)專門觀賞景觀的平臺(tái)，可欣賞整個(gè)園區(qū)景觀。 同時(shí)考慮業(yè)主娛樂(lè)性，建議在觀景臺(tái)設(shè)觀星臺(tái)，配兩、三架高倍望遠(yuǎn)鏡，作為社區(qū)物業(yè)的一部分供業(yè)主使用，以增加娛樂(lè)性。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2 項(xiàng)目屬于山地建筑，規(guī)劃施工時(shí)要注意土壤保護(hù)，采用山體護(hù)坡等形式，對(duì)其合理裝修，提高景觀環(huán)境。例如采用立體花墻、文化涂鴉、業(yè)主簽名等形式。 、精致山體護(hù)坡景觀畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2 園區(qū)內(nèi)建議引入自動(dòng)水霧景觀設(shè)備，在主要景觀節(jié)點(diǎn)，采用造霧器，制造美侖美奐的世外仙境之感。真正使項(xiàng)目景觀達(dá)到可親、可感性。、水霧仙境畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)

55、操市2、引水造溪建議引河水至山頂，使其由上至下順流而下，形成溪水瀑布，同時(shí)沿路設(shè)置人工蓄水渠，增強(qiáng)項(xiàng)目自身景觀的可親、可感性。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2建議在項(xiàng)目的主干道上，設(shè)置數(shù)量適宜的鐘塔，人們?cè)谕赓p景游玩或進(jìn)行運(yùn)動(dòng)時(shí)，即使沒(méi)帶手表，也可隨時(shí)查看時(shí)間。但是相比電子時(shí)鐘，鐘塔可以做出各種造型，營(yíng)造更多的情趣。、鐘塔畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2、雕塑、小品 雕塑和小品，可以彌補(bǔ)景觀設(shè)計(jì)上空曠的視覺(jué)點(diǎn)，聚焦視線，使景觀更具玩味，避免一眼看到頭的感覺(jué)。而且雕塑小品也承載著渲染小區(qū)文化主題的重要功能。 畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2 設(shè)九洞高爾夫球場(chǎng)，沿易水河周邊長(zhǎng)可為2970-3

56、200米左右，寬度可不定，占地30公頃（450畝），共設(shè)9個(gè)洞， 2個(gè)3桿洞，2個(gè)5桿洞和5個(gè)4桿洞每個(gè)洞的距離約在100-600碼（90米540米），每個(gè)洞場(chǎng)地均設(shè)開球臺(tái)，比賽從1號(hào)洞開始，依次打完九個(gè)洞或回打至第1號(hào)洞（18洞） 、高爾夫球場(chǎng) 建議選擇地勢(shì)較為平緩的易水河床兩側(cè)作為高爾夫球場(chǎng)，使陽(yáng)光、河水、綠地得以最佳展現(xiàn)。 效果圖畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2 社區(qū)整體種植橡樹，打造特色化社區(qū)植物環(huán)境。10、特色植物春夏秋冬畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2第六部分 項(xiàng)目配套建議信息綜合機(jī)構(gòu)設(shè)立往來(lái)于易縣、保定等地的公交路線，為業(yè)主出行提供公共交通條件。提供日常郵件、信函傳送及報(bào)刊訂

57、閱等服務(wù)。醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目業(yè)主提供日常醫(yī)療服務(wù)及多項(xiàng)健康體檢服務(wù)，同時(shí)提供醫(yī)療健康咨詢服務(wù)。辦理公司、個(gè)人等銀行儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)或貸款業(yè)務(wù)等。建立完善、安全、快速反應(yīng)的治安保障體系，加強(qiáng)防范，杜絕犯罪事件，包括派出所、治安巡警隊(duì)、消防隊(duì)等。日常發(fā)生的固話、寬帶、有線電視信號(hào)及無(wú)線網(wǎng)絡(luò)等各種信息業(yè)務(wù)，設(shè)立中國(guó)網(wǎng)通、中國(guó)移動(dòng)等信息服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的辦公營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。郵政中心交通線路銀行儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)治安中心一、基礎(chǔ)配套設(shè)計(jì)畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2第六部分 項(xiàng)目配套建議二、特色化物業(yè)配套社區(qū)設(shè)置健康綠色通道，為每一位入住業(yè)主建立個(gè)人健康檔案，提供全程的健康咨詢，為業(yè)主提供針對(duì)性地醫(yī)療、健身方案，包括私人醫(yī)生、按

58、摩師、美容師等服務(wù)。在業(yè)主有就醫(yī)需求時(shí)，憑貴賓卡提供就近醫(yī)療綠色通道服務(wù)，優(yōu)先在附近醫(yī)院就診。健康顧問(wèn)按摩師、醫(yī)療配套健康綠色通道畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2在項(xiàng)目自身素質(zhì)適合的情況下，設(shè)置騎警巡邏，為項(xiàng)目創(chuàng)造最大化市場(chǎng)差異，樹立項(xiàng)目尊貴品牌，環(huán)保、安靜、新穎。、安防保安騎警巡邏畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市2、山體度假型五星級(jí)酒店其涵蓋商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施，集商務(wù)、商業(yè)、文教和社區(qū)服務(wù)于一體，為城市化社區(qū)提供綜合性、全方位、多功能的生活酒店，其特點(diǎn)是有序、規(guī)范、便捷。建議項(xiàng)目設(shè)置集中的大型酒店來(lái)提升項(xiàng)目檔次，同時(shí)滿足旅游觀光的生活條件，又可設(shè)計(jì)美觀的建筑造型，增強(qiáng)社區(qū)景觀

59、。酒店的位置選擇應(yīng)注重未來(lái)整個(gè)社區(qū)的方便性，應(yīng)設(shè)立與商業(yè)活動(dòng)較多的地點(diǎn)。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市24、生態(tài)會(huì)所前期為項(xiàng)目營(yíng)銷中心后期為生態(tài)科技展館會(huì)所設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，在前期可作為營(yíng)銷中心，并帶有一定的展示作用，建筑體應(yīng)采用多項(xiàng)節(jié)能技術(shù)建造，在墻體保溫、立面遮陽(yáng)、屋頂保溫、室內(nèi)恒溫等多方面實(shí)現(xiàn)最大限度的節(jié)能。在項(xiàng)目完成銷售任務(wù)以后，將作為真正的生態(tài)科技展館，成為高檔俱樂(lè)部或生態(tài)科技示范中心，可對(duì)外經(jīng)營(yíng)，向游客開放。畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市21、地源熱泵 生態(tài)節(jié)能型采暖制冷技術(shù)地源熱泵的埋管形式： 根據(jù)可利用區(qū)域的不同情況，地下埋管既可豎直埋管，又可水平放置。國(guó)外大量采用

60、的是豎直埋管，這既節(jié)省場(chǎng)地，又可最大限度地利用地表深層的能量，管路系統(tǒng)更加安全、可靠、持久。還有一種簡(jiǎn)易形式就是利用盤管直接放置于江河湖泊進(jìn)行換熱。其中豎直埋管，既可采用單型，也可采用雙型，需視具體情況而定。三、生態(tài)節(jié)能技術(shù)建議畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)全案實(shí)操市22、集中熱水地板低溫輻射采暖系統(tǒng) 新型生態(tài)居住典范 集中熱水地板輻射采暖是最舒適的采暖方式之一，是以小于60度的低溫?zé)崴疄闊崦?，通過(guò)埋設(shè)于地面內(nèi)的熱水輸送盤管，把地板熱利用地面自身的蓄熱，發(fā)出輻射線向周圍空間及物體輻射熱量，維持空間合適溫度狀態(tài)的采暖技術(shù)。它滿足了當(dāng)前人們對(duì)于舒適、環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。同時(shí)于人體生理學(xué)符合“溫足涼頂”