土地出讓金返還政策學(xué)習(xí)

1、01土地出讓金返還的方式有哪些？第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房比如某房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)通通過招拍拍掛購入入土地100畝，與與國土部部門簽訂訂的出讓讓合同價價格為100000萬元，企企業(yè)已繳繳納100000萬元。協(xié)協(xié)議約定定，在土土地出讓讓金入庫庫后以財財政支持持的方式式給予乙乙方補助助30000萬元，用用于該項項目100000平回遷遷房建設(shè)設(shè)，回遷遷房建成成后無償償移交給給動遷戶戶。第二、政府府主導(dǎo)拆拆遷，土土地出讓讓金返還還用于拆拆遷(代理拆拆遷、拆拆遷補償償)目前招拍掛掛制度要要求土地地以“熟地”出讓，但但現(xiàn)實工工作中一一些開發(fā)發(fā)商先期期介入拆拆遷，政政府或生生地

2、招拍拍掛，由由開發(fā)商商代為拆拆遷。在在開發(fā)商商交納土土地出讓讓金后，政政府部門門對開發(fā)發(fā)商進行行部分返返還，用用于拆遷遷或安置置補償。比如某房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)通通過招拍拍掛購入入土地100畝，與與國土部部門簽訂訂的出讓讓合同價價格為100000萬元，企企業(yè)已繳繳納100000萬元。協(xié)協(xié)議約定定，在土土地出讓讓金入庫庫后以財財政支持持的方式式給予乙乙方補助助30000萬元，用用于該項項目100000平土地地及地上上建筑物物的拆遷遷費用支支出。國國土部門門委托房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司代理進進行建筑筑物拆除除、平整整土地并并代委托托方向原原土地使使用權(quán)人人支付拆拆遷補償償費。約約定返還還的30000萬中

3、，用用于拆遷遷費用10000萬元，用用于動遷遷戶補償償20000萬元。企企業(yè)實際際向動遷遷戶支付付補償款款15000萬元。第三、政府府主導(dǎo)拆拆遷，土土地出讓讓金返還還用于開開發(fā)項目目相關(guān)的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)目前招拍掛掛制度要要求土地地以“熟地”出讓，但但現(xiàn)實工工作中一一些先期期介入，或或生地招招拍掛，政政府為減減輕開發(fā)發(fā)商的負負擔(dān)，對對開發(fā)商商進行基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)部部分進行行返還。一般情況下下，由于于實施了了土地的的儲備制制度，政政府將生生地轉(zhuǎn)化化為熟地地后再進進行“招拍掛”，動拆拆遷問題題已妥善善得到解解決，土土地的開開發(fā)工作作也已經(jīng)經(jīng)基本完完成，周周邊的市市政建設(shè)設(shè)將逐步步完善，水水、電、

4、煤煤等市政政都有計計劃地分分配到位位。即在在招標、拍拍賣、掛掛牌活動動開始前前，國土土部門已已將擬出出讓的土土地處置置為凈地地，即權(quán)權(quán)屬明晰晰、界址址清楚、地地面平整整、無地地面附著著物的宗宗地。但是在經(jīng)營營性用地地招標、拍拍賣、掛掛牌的實實際工作作中，大大量存在在著“毛地”出讓的的情況，尤尤其是在在企業(yè)改改革、改改制處置置土地資資產(chǎn)時，這這種情況況更比比比皆是。因此，很多多政府部部門在招招拍掛出出讓土地地后，都都會以土土地出讓讓金返還還的形式式，用于于開發(fā)項項目相關(guān)關(guān)城市道道路、供供水、排排水、燃燃氣、熱熱力、防防洪等工工程建設(shè)設(shè)的補償償。第四、土地地出讓金金返還用用于建設(shè)設(shè)公共配配套設(shè)施施

5、(學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、幼幼兒園、體體育場館館)公共配套設(shè)設(shè)施是開開發(fā)項目目內(nèi)發(fā)生生的、獨獨立的、非非營利性性的，且且產(chǎn)權(quán)屬屬于全體體業(yè)主的的，或無無償贈與與地方政政府、政政府公用用事業(yè)單單位的公公共配套套設(shè)施。是是企業(yè)立立項時承承諾建設(shè)設(shè)的，其其成本費費用應(yīng)由由企業(yè)自自行承擔(dān)擔(dān)。而且且開發(fā)商商在制定定房價時時，已經(jīng)經(jīng)包含了了公共配配套設(shè)施施的內(nèi)容容。此業(yè)務(wù)實質(zhì)質(zhì)上是土土地出讓讓金的折折扣或折折讓，應(yīng)應(yīng)收到的的財政返返還的土土地出讓讓金應(yīng)沖沖減“開發(fā)成成本土地征征用費及及拆遷補補償費”。企業(yè)將建成成的公共共配套設(shè)設(shè)施移交交給全體體業(yè)主，或或無償贈贈與地方方政府、政政府公用用事業(yè)單單位，不不屬于視視同銷

6、售售行為。因因為開發(fā)發(fā)商通過過設(shè)定房房價，從從銷售給給業(yè)主的的房款中中取得了了相應(yīng)的的經(jīng)濟利利益。第五、政府府將土地地出讓金金返還給給其它關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)或個人人目前土地招招拍掛制制運作過過程中，出出于各種種考慮，在在開發(fā)商商交納土土地出讓讓金后，政政府部門門對開發(fā)發(fā)商的關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)進行部部分返還還，用于于企業(yè)經(jīng)經(jīng)營獎勵勵、財政政補貼等等等。第六、政府府主導(dǎo)拆拆遷，土土地出讓讓金返還還未約定定任何事事項，只只是獎勵勵或補助助在土地招拍拍掛制運運作過程程中，出出于招商商引資等等各種考考慮，在在開發(fā)商商交納土土地出讓讓金后，政政府部門門對開發(fā)發(fā)商進行行返還，用用于企業(yè)業(yè)經(jīng)營獎獎勵、財財政補貼貼等等。0

7、2土地出讓金金返還涉涉稅分析析一：政府返返還土地地出讓金金用于回回購安置置房甲房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)通過招招拍掛購購入土地地50畝，與與國土部部門簽訂訂的出讓讓合同價價格為50000萬元，企企業(yè)已繳繳納50000萬元。協(xié)協(xié)議約定定，在土土地出讓讓金入庫庫后以財財政支持持的方式式給予甲甲公司10000萬元，用用于回購購回遷房房款，此此項目為為老項目目。（1）增值值稅甲企業(yè)收到到政府返返還的用用于回購購安置房房的土地地出讓金金10000萬元，若若為政府府回購回回遷房的的款項，實實質(zhì)可理理解為甲甲公司銷銷售商品品房取得得的銷售售收入。需需根據(jù)國國家稅務(wù)務(wù)總局公公告20116年18號及及營改增增36號文件

8、件要求，應(yīng)應(yīng)將其款款項確認認收入，按按適用稅稅率繳納納增值稅稅。（2）土地地增值稅稅根據(jù)中華華人民共共和國土土地增值值稅暫行行條例轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國有有土地使使用權(quán)、地地上的建建筑物及及其附著著物并取取得收入入，是指指以出售售或者其其他方式式有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的行行為，應(yīng)應(yīng)依法繳繳納土地地增值稅稅。因此企業(yè)在在收到政政府回購購回遷房房款項10000萬元，在在計算土土地增值值稅時應(yīng)應(yīng)確認為為商品房房銷售收收入，繳繳納土地地增值稅稅。（3）企業(yè)業(yè)所得稅稅據(jù)國稅發(fā)發(fā)20009年31號及及相關(guān)稅稅法規(guī)定定，企業(yè)業(yè)銷售未未完工開開發(fā)產(chǎn)品品取得的的收入，應(yīng)應(yīng)按照預(yù)預(yù)計毛利利率計算算預(yù)計毛毛利額，計計入當(dāng)期期應(yīng)納稅稅

9、所得額額。開發(fā)發(fā)產(chǎn)品完完工以后后，企業(yè)業(yè)可在完完工年度度進行所所得稅匯匯算確定定實際毛毛利額。甲甲企業(yè)將將完工產(chǎn)產(chǎn)品移送送時，因因資產(chǎn)所所有權(quán)屬屬已發(fā)生生改變，應(yīng)應(yīng)將其回回購款確確認收入入繳納企企業(yè)所得得稅。二：政府返返還土地地出讓金金用于乙乙公司招招商引資資項目。乙房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)通過招招拍掛購購入土地地100畝，與與國土部部門簽訂訂的出讓讓合同價價格為100000萬元，企企業(yè)已繳繳納100000萬元。協(xié)協(xié)議約定定，在土土地出讓讓金入庫庫后以財財政支持持的方式式給予乙乙公司20000萬元，用用于企業(yè)業(yè)在后期期項目建建成時招招商引資資，但未未規(guī)定專專項用途途。(1)涉稅稅分析(國家稅務(wù)務(wù)總局

10、公公告20119年第45號)第七條條：“納稅人人取得的的財政補補貼收入入，與其其銷售貨貨物、勞勞務(wù)、服服務(wù)、無無形資產(chǎn)產(chǎn)、不動動產(chǎn)的收收入或者者數(shù)量直直接掛鉤鉤的，應(yīng)應(yīng)按規(guī)定定計算繳繳納增值值稅。納納稅人取取得的其其他情形形的財政政補貼收收入，不不屬于增增值稅應(yīng)應(yīng)稅收入入，不征征收增值值稅。”根據(jù)文文件規(guī)定定政府的的這種形形式補助助，顯然然不需要要繳納增增值稅。但在所得稅稅文件(財稅2011170號)規(guī)定，企企業(yè)從政政府財政政部門及及其他部部門取得得的應(yīng)計計入收入入總額的的財政性性資金，凡凡同時符符合以下下條件的的，可以以作為不不征稅收收入，在在計算應(yīng)應(yīng)繳納稅稅所得額額時從收收入總額額中減除除

11、：A.企業(yè)能能夠提供供規(guī)定資資金專項項用途的的資金撥撥付文件件B.財政部部門或其其他撥付付資金的的政府部部門對該該資金有有專門的的資金管管理辦法法或具體體管理要要求C.企業(yè)對對該資金金以及該該資金發(fā)發(fā)生的支支出單獨獨進行核核算。很顯然乙公公司取得得的這20000萬出讓讓金返還還，不符符合不征征稅收入入條件,需要全全額繳納納企業(yè)所所得稅。(2)賬務(wù)務(wù)處理會計準則要要求，對對于政府府補助分分為與資資產(chǎn)相關(guān)關(guān)的政府府補助和和與收益益相關(guān)的的政府補補助。與與企業(yè)日日?；顒觿訜o關(guān)的的政府補補助，應(yīng)應(yīng)當(dāng)計入入營業(yè)外外收支。根根據(jù)規(guī)定定，乙公公司取得得的招商商引資獎獎勵款應(yīng)應(yīng)當(dāng)認定定為與收收益相關(guān)關(guān)的政府府補助，且且與企業(yè)業(yè)日?；罨顒硬幌嘞嚓P(guān)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)計入入營業(yè)外外收入。三：政府返返還土地地出讓金金用于前前期拆遷遷補償款款丙房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)通過招招拍掛購購入土地地100畝，與與國土部部門簽訂訂的出讓讓合同價價格為80000萬元，企企業(yè)已繳繳納80000萬元。協(xié)協(xié)議約定定，在土土地出讓讓金入庫庫后以財財政支持持的方式式給予乙乙公司20000萬元，用用于該項項目土地地及地上上建筑物物的拆遷遷費用支支出。(1)涉稅稅分析招拍掛制度度要求土土地以“熟地”出讓，但但現(xiàn)實中中，一些些開發(fā)商商先期介介入