目標(biāo)成本匯報-精簡版-下發(fā)

1、目標(biāo)成本匯報-精簡版-下發(fā) 目 錄一、二、從總體上了解各項目差異：總投資、建造成本、建安成本；三、具體成本對比分析（大興郡內(nèi)部），提出成本敏感點；四、具體成本對比分析（大興郡與其它城系），提出成本建議；五、總結(jié)與建議。六、后續(xù)開發(fā)項目提示。成本科目分類成本科目分類簡介；建造成本等定義： 建造成本=前期工程費（不含報批報建費）+建安工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費+公共配套費+預(yù)備費。工程成本=建造成本+報批報建費+土地成本。開發(fā)成本（生產(chǎn)成本）=工程成本+開發(fā)間接費項目總成本=開發(fā)成本+三費一稅大興郡 城系大興郡項目位于西安市大興東路：已竣工項目有：大漢會館1#館、2#館及展示區(qū)、安一、安二、青城西區(qū)；正在

2、施工的有：青城東區(qū)、錦城、悅城一期、春城；準(zhǔn)備開工的有：悅城二期；待開發(fā)的項目有：蔚藍(lán)綠城、蔚藍(lán)炫城等。 安置房項目包括安一和安二，成本相當(dāng)，本次以安二項目為例，對目前的實際成本或預(yù)估結(jié)算進(jìn)行成本歸集，形成安二建造成本，以便作為參照物，與其它項目進(jìn)行對比分析，尋找成本敏感點。安二項目的開發(fā)周期為2009年4月2011年4月，項目由6棟1+27層的高層住宅和地下車庫組成。 安置房項目安二總平圖 蔚藍(lán)青城項目共14萬平方米，開發(fā)周期約為2009年8月2012年9月，由4棟住宅樓和1棟獨立商業(yè)組成，西區(qū)于2012年3月30號已交房，東區(qū)計劃2012年9月15日交房，現(xiàn)處于建筑裝修階段。 蔚藍(lán)青城項目

3、 蔚藍(lán)錦城項目共21萬平方米，共由10棟住宅樓和6棟獨立商業(yè)及車庫組成，項目于2010年6月開工，主體已于2011年年底全部封頂，現(xiàn)已進(jìn)入建筑裝修階段，計劃于2013年3月底交房。 蔚藍(lán)錦城項目蔚藍(lán)悅城一期項目共16萬平方米，由4棟33層高層住宅和6棟6+1層的花園洋房及車庫組成。一期于2011年3月開工，計劃于2013年12月10日交房，目前1#4#樓正處主體施工階段，5#7#樓正在做基礎(chǔ)工程， 8#10#樓正在做樁基工程。蔚藍(lán)悅城一期項目蔚藍(lán)悅城二期項目共21萬平方米，由8棟33層高層住宅和2棟6+1層的花園洋房及1棟11層的小高層和車庫組成。二期計劃于2012年5月開工，于2014年12

4、月底交房，目前場地還未拆遷完。 蔚藍(lán)悅城二期項目蔚藍(lán)春城項目共16萬平方米，由7棟住宅樓和3棟獨立商業(yè)組成。工程于2011年8月開工，計劃于2014年3月底交房，目前1#、2#樓的樁基工程及地下結(jié)構(gòu)工程，5#、10#樓的土方工程正在施工。蔚藍(lán)春城項目新都匯 城系新都匯城系分為御湖和聯(lián)晟中心兩個項目：御湖項目：位于鳳城七路，御湖項目分一、二、三期開發(fā)建設(shè)，其中三期包 含酒店；聯(lián)晟中心：位于鳳城五路，為高檔公寓式辦公用房；已經(jīng)交工的有：御湖一期；正在施工的有：御湖二期、御湖三期及聯(lián)晟中心。御湖項目總平圖 御湖項目位于西安市北郊明光路與鳳城七路什字西北，總建筑面積約70萬m2，包括1#20#共20棟

5、樓，其中：1#5#樓為一期，建筑面積16.4萬m2 ；6#14#樓為二期，建筑面積28.7萬m2 ；15#20#樓為三期，建筑面積24.8萬m2 。御湖項目蔚藍(lán)城 城系蔚藍(lán)城 城系包括以下項目：已竣工項目有：蔚藍(lán)國際二期；蔚藍(lán)領(lǐng)寓；七色鎮(zhèn)A區(qū)；正在施工的有：蔚藍(lán)觀園；七色鎮(zhèn)B區(qū)；蔚藍(lán)小城；藍(lán)湖樹蔚藍(lán)觀園項目 蔚藍(lán)觀園項目于2008年年底開工，計劃于2012年7月30日交工，總建面133323m2。 項目定位為高檔住宅，本項目2#5#、7#樓為剪力墻結(jié)構(gòu)高層住宅，1#、6#樓為裙房框架，主體剪力墻結(jié)構(gòu)商住樓，車庫為地下1層框架結(jié)構(gòu)車庫，立體停車車位700個。蔚藍(lán)觀園總平圖蔚藍(lán)花城七色鎮(zhèn)B區(qū)項目

6、本項目包括6棟樓高層住宅及2個地下車庫，總建筑面積為17萬平方米,住宅為剪力墻結(jié)構(gòu)，車庫為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。其中，23-25#樓及1#車庫為西段，計劃2012年12月交工，26-28#樓及2#車庫為東段，計劃2014年9月交工。蔚藍(lán)小城項目 項目定位為保障性住房項目（除18#樓廉租房，剩余均為經(jīng)濟(jì)適用房）。本項目由27棟住宅及幼兒園、學(xué)校和地下車庫組成，總建筑面積為68.8萬平方米。其中，5#樓為小高層，1#、27#樓為公寓式高層，18#樓為廉租房，其余為高層住宅和車庫。本項目一期、二期同時開工，一期（1#17#樓）2012年10月30日交房；二期（18#22#樓） 2013年8月30日交房，三

7、期（23#27#樓等）的開發(fā)節(jié)點還沒定。藍(lán)湖樹項目 項目藍(lán)湖樹項目位于西安市丈八北路與科技路西南角，項目定位為中高檔，由一期1#-8#、14#-18#及一期車庫，二期9#13#及19#31#高層住宅樓及酒店會所和二期車庫組成，總建筑面積為48萬平方米。二期計劃于2014年6月30日交房。三、成本具體對比分析 由于大興郡城系成本偏高，所以作為重點分析對象。大興郡內(nèi)部對比（地質(zhì)條件基本相同）： 1、 建造標(biāo)準(zhǔn)比較； 2、 青城-安二（整體對比） 3、 錦城-安二（整體對比） 4、 成本敏感點 在進(jìn)行成本分析之前，我們先了解其建造標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別：1、門窗檔次： 2、公共部位裝修：三.1、青城與安二項目對

8、比安二為塑鋼窗，防火門為木質(zhì)防火門、進(jìn)戶門為BDM(丁級）防盜安全門等。青城為斷橋隔熱中空玻璃鋁合金推拉窗，防火門為鋼質(zhì)防火門，進(jìn)戶門FDM(丙級） 防盜安全門等。安二公共部位裝修簡單：一層大堂地面鋪地磚，墻面貼墻磚，頂棚為乳膠漆。二層以上地面鋪地磚，墻面及頂棚均刷乳膠漆。青城公共部位裝修檔次相對較高：一層大堂及二層以上均為地面鋪地磚，墻面貼仿石材磚，頂棚為石膏板吊頂。3、外墻面裝修： 安二外墻貼面磚，無石材幕墻。青城外墻面石材幕墻3層以下拉通，南面單元入口處升至6層；塔樓檐口包鋁塑板。如右圖所示。4、對講系統(tǒng)：5、精裝修： 安二墻面及頂棚均刷乳膠漆，廚衛(wèi)1.5米以下貼瓷片，并裝有洗菜池、洗面

9、盆、坐便式馬桶、戶內(nèi)木門。以上內(nèi)容青城均沒有。安二為電話對講系統(tǒng)，無可視功能。青城為彩色可視對講系統(tǒng)。建造標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別：1、門窗檔次：（對比同青城與安二）2、公共部位裝修：（對比同青城與安二）3、外墻面裝修：4、對講系統(tǒng)： （對比同青城與安二）三.2、錦城與安二項目對比安二外墻貼面磚，無石材幕墻。錦城外墻面石材幕墻3層以下拉通，單元入口處升至9層；塔樓檐口包鋁塑板。5、室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)： 安二無室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)。錦城增加了室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)。新風(fēng)系統(tǒng)6、贈送面積的影響：安二沒有贈送面積：陽臺門不裝。錦城贈送面積較多：1、陽臺：90%以上陽臺推拉門要裝，陽臺窗后期要封閉；2、空中花園及裝飾陽臺：外墻保溫要做，地

10、輻熱要增加，后期窗子要封閉；3、裝飾平臺：裝飾陽臺處為雙層圍護(hù)結(jié)構(gòu)。7、立體停車系統(tǒng)：8、獨立商業(yè)配置：安二沒有立體停車，車位比為0.15。錦城有立體停車，車位比為0.81。安二沒有獨立商業(yè)。錦城的11#樓16#樓全部為獨立商業(yè)。1、成本偏高原因分類： 三.3、成本敏感點 通過以上分析，可以看出，成本高的原因中：項目定位占到64%72%，漲價因素占到25%35%，地質(zhì)條件占到3%4%。其中漲價因素和地質(zhì)條件屬于不可控因素，但所占比例較大的“項目定位原因”可以主動控制。2、蔚藍(lán)青城項目定位原因中影響較大的有： 可以看出成本敏感點為：外墻裝修成本。3、蔚藍(lán)青城成本敏感點為：外墻裝修成本。 原因：青

11、城5#樓外裝方案調(diào)整太大，拆改費用可觀。建議：1、重視外裝修圖紙效果的審核工作。2、外裝的前期設(shè)計、定位，應(yīng)該考慮成本的影響，并應(yīng)與項目售價和定位相匹配。4、蔚藍(lán)錦城項目定位原因中影響較大的有： 可以看出成本敏感點為：鋼筋砼含量，外墻裝修及立體停車成本。5、蔚藍(lán)錦城成本敏感點之一：鋼筋砼含量。 原因：錦城項目由于有大坡屋面，并占比較大、地下車庫層高較高，沿街商業(yè)擋土墻工程量大，11#、12#樓商業(yè)地下架空層，小高層住宅短肢剪力墻及外立面復(fù)雜等問題，導(dǎo)致鋼筋和砼含量均較高。建議：1、地下車庫的層高要加以控制，而且前期要優(yōu)化車庫設(shè)計方案，如春城項目第一次的設(shè)計方案與錦城類似，現(xiàn)在優(yōu)化后，車庫單方降

12、低了800元/m2。2、外立面造型也要加以控制，目前錦城的外立面造型復(fù)雜，鋼筋含量增加了3kg/m2(成本增加約18元/m2)，砼含量增加了0.025m3/m2 (成本增加約10元/m2) ，外墻貼瓷難度增大(成本增加約2元/m2) ， 合計成本增加約30元/m2。6、蔚藍(lán)錦城成本敏感點之二：門窗后期封閉費用。 原因：錦城項目由于有贈送面積等原因，造成陽臺、空中花園、裝飾陽臺處需要后期封閉的成本。建議：1、大興郡青城及安置房的陽臺門都沒產(chǎn)生成本，錦城能否效仿以前兩個項目，也把此部分成本節(jié)約了呢？ 成本27元/m2 ，造價共590萬元。 2、對于后期項目，贈送面積處的封閉費用能否考慮讓業(yè)主自己承

13、擔(dān)（恒大都是交房后，業(yè)主從物業(yè)指定的23家單位中選擇一家自行進(jìn)行封閉），成本38元/m2，造價共840萬元。 恒大地產(chǎn)的陽臺窗：由業(yè)主自行封閉6、蔚藍(lán)錦城成本敏感點之二：門窗后期封閉費用。陽臺窗有的業(yè)主還沒有封7、蔚藍(lán)錦城成本敏感點之三：外立面幕墻費用。 原因：錦城項目1#10#住宅樓的幕墻高度局部已經(jīng)升至9層（不只是范圍增大，同時槽鋼也由8#變?yōu)?0#，單價也要提高），另外11#16#樓又都是獨立商業(yè)，外墻90%都為幕墻裝飾，造成錦城的外裝費用最高。建議：1、住宅樓的幕墻高度能否降低？觀園定位為高檔住宅石材也只到四層，另外恒大外立面只有首層采用的是貴一點的外墻材料，二層及以上全部為普通外墻磁

14、 磚。見右圖。高度低材料比石材便宜7、蔚藍(lán)錦城成本敏感點之三：外立面幕墻費用。 2、外立面能否減少幕墻用量？恒大只有首層采用的是貴一點的外墻面磚濕貼，沒有采用干掛石材的做法，從而節(jié)省了鋼骨架及石材的成本。3、錦城的獨立商業(yè)配置多，若全部采用石材幕墻，外立面裝修費用必然增大。但能否考慮用其它適中一些的外墻裝修材料呢？范圍少8、蔚藍(lán)錦城成本敏感點之四：立體停車。 原因：錦城項目地下車庫設(shè)計為立體停車，直接造成車庫單方高出約830元/m2，項目整體單方高出約96元/m2。建議：1、采用立體停車，則地下室層高勢必增大，成本增加。 2、立體停車設(shè)備費昂貴，而且后期維修費用高，又沒有產(chǎn)權(quán)、不能出售，所以建

15、議盡量不采用或局部少量采用。9、蔚藍(lán)錦城成本敏感點之五：新風(fēng)系統(tǒng)。 原因：大興郡項目中從錦城項目開始，新增室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)。建議：1、成本增加20元/m2。 2、不知業(yè)主對室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)的感知度高不高，不知對營銷的推廣有多大的促進(jìn)作用，是否能夠提高房屋售價呢？10、蔚藍(lán)錦城成本敏感點之六：電梯。 原因：安二基本為3梯10戶，錦城基本為2梯4戶；安二共16部電梯，共1332戶，平均每戶0.012部；錦城共35部電梯，共1476戶，平均每戶0.023部，舒適度明顯比安二高。建議：1、成本增加24元/m2。 2、電梯的配置也應(yīng)與項目的定位及售價相匹配。四、大興郡城系與其他城系對比： 大興郡與其他城系對比：

16、 1、 錦城-御湖（純住宅：開發(fā)時間一致） 2、 悅城-御湖（純住宅：33層-33層，抗震等級一致）3、 錦城-御湖（車庫：開發(fā)時間一致） 4、 項目整體配置對比 5、 各項目投資收益率分析蔚藍(lán)錦城項目與御湖二期項目交房時間相同，施工時間基本一致，人材機(jī)的市場價不存在時間差，可對比性較強(qiáng)。對比情況詳見下表:錦城1#樓26/-1層2個單元，208戶，板式結(jié)構(gòu)23783 m2建安造價2168元/m2御湖10#樓33/-1層1個單元，198戶，蝶塔式結(jié)構(gòu)19038 m2建安造價1876元/m2四.1、錦城-御湖二期（純住宅）對比結(jié)論：1）錦城比御湖二期的鋼筋含量高，主要是錦城坡屋面及復(fù)雜的外立面造型

17、導(dǎo)致（3kg/m2）；但砼含量低于御湖，此項錦城優(yōu)于御湖。2）錦城贈送面積處封閉成本偏大，外裝成本高。3）建筑結(jié)構(gòu)形式的選擇直接影響了電梯的配置，后期建設(shè)可從產(chǎn)品定位與結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行綜合決策。錦城1#樓鋼筋含量：65kg/m2砼含量：0.42m3/m2御湖10#樓鋼筋含量：62kg/m2砼含量：0.47m3/m2對比結(jié)論：1）鋼筋含量基本相同，商砼含量御湖高于悅城。 2）悅城有大坡屋面且外立面造型復(fù)雜，從主體設(shè)計來看悅城優(yōu)于御湖。悅城2#樓鋼筋含量：60kg/m2砼含量：0.43m3/m2御湖10#樓鋼筋含量：62kg/m2砼含量：0.47m3/m2蔚藍(lán)錦城項目與御湖二期項目交房時間相同，施工時

18、間基本一致，人材機(jī)的市場價不存在時間差，可對比性較強(qiáng)。對比情況詳見下表:四.3、錦城-御湖二期（車庫）錦城車庫層高：6m，立體車庫相對主樓獨立25446 m2，車位：1157個建安造價：3725元/m2御湖車庫層高：4m，單層車庫與主樓連通34849 m2，車位：1290個建安造價：2609元/m2錦城車庫平面圖御湖車庫平面圖對比結(jié)論： 錦城的車庫相對于主樓獨立，增加鋼筋含量14kg/m2，同時由于大開挖造成主樓與車庫之間的間距要用大量土方進(jìn)行回填，導(dǎo)致成本增加。思考：1、錦城車庫的獨立擋土墻既導(dǎo)致成本增加且又導(dǎo)致停車位減少；2、獨立車庫導(dǎo)致土方回填成本及外墻防水成本增加；以此項目為鑒，春城車

19、庫與此項目類似的第一版設(shè)計被優(yōu)化，現(xiàn)已調(diào)整為大底盤車庫。但悅城二期目前藍(lán)圖設(shè)計仍為立體停車，項目還未開工，車庫方案建議優(yōu)化為平層車庫。錦城車庫鋼筋含量：111kg/m2砼含量：1.22m3/m2御湖車庫鋼筋含量：85kg/m2砼含量：0.92m3/m2四.4、各項目不同業(yè)態(tài)單體所占比例圖觀園項目屬高端住宅，平層車位數(shù)350個，設(shè)計為機(jī)械式立體停車車位數(shù)681個，觀園住戶791戶，車位數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足； 機(jī)械式立體停車位設(shè)計的項目還有錦城、悅城、藍(lán)湖樹等，不但使得主體車庫層高增加成本大幅增加，機(jī)械式停車的運行成本也是很大的浪費；御湖二期屬中端住宅，二期外立面大量的石材幕墻局部升到六層，品質(zhì)與售價不

20、統(tǒng)一；彼岸酒店主體設(shè)計與精裝修不匹配，造成主體預(yù)埋管全部報廢；悅城二期、春城、聯(lián)晟中心等項目現(xiàn)階段剛剛開始，修改還來得及各項目成本敏感點舉例經(jīng)分析：大興郡項目屬于成本高，收益率低的項目原因分析：1、收益方面:大興郡錦城項目受政府調(diào)控影響較大,收益不如觀園項目,而且因為地質(zhì)條件又不如觀園好等客觀條件造成投資偏大，所以收益率較低。2、建議：觀園項目與大興郡錦城項目的成本投資幾乎一樣,但錦城的售價不及觀園項目 。是否以后在推盤策略上，可以考慮先推出錦城后面的地段稍差的項目，另外項目的配置也應(yīng)該與售價相匹配。四.5、投資計劃收益率分析四.6 設(shè)計優(yōu)化舉例今年做的一些改進(jìn)工作：1、鋼筋砼含量控制：2、車

21、庫方案測算比較:3、景觀園林成本分析：四.7 前期設(shè)計階段成本工作計劃安排以悅城二期為例，其余未開工項目的前期論證工作類似：通過分析，我們發(fā)現(xiàn)對成本影響大的主要原因為：1、客觀地質(zhì)地貌：2、產(chǎn)品品質(zhì)定位；3、規(guī)劃設(shè)計合理性；4、外立面造型規(guī)劃要求；5、建設(shè)時間和材料供應(yīng)方式；6、建筑的結(jié)構(gòu)選型等。五、總結(jié)與建議通過分析在建項目，后續(xù)擬建項目值得借鑒之處總結(jié)如下：1、項目拓展階段，組織進(jìn)行項目成本測算，即形成土地版成本；2、項目設(shè)計定位階段，組織進(jìn)行成本測算，即形成可研版成本；項目前期產(chǎn)品明確的定位、以及預(yù)期投資收益率，確定產(chǎn)品售價與可研版成本。3、建立產(chǎn)品類型成本表，根據(jù)項目定位，在擴(kuò)初設(shè)計階

22、段選擇并對應(yīng)制定目標(biāo)成本。4、根據(jù)目標(biāo)成本進(jìn)行限額設(shè)計，從施工圖設(shè)計階段控制成本，即進(jìn)行限額設(shè)計。5、過程中制定目標(biāo)成本預(yù)警機(jī)制，嚴(yán)格控制成本超額現(xiàn)象，即過程成本超支報警。通過分析在建項目，后續(xù)擬建項目值得借鑒之處總結(jié)如下：成本控制必須走到前期來,方案設(shè)計階段就必須進(jìn)行成本比較,進(jìn)行成本控制，例如連體車庫與獨立車庫的選擇，即設(shè)計階段多方案經(jīng)濟(jì)比較；地質(zhì)條件的勘察一定到位，組織支護(hù)、樁基、結(jié)構(gòu)論證，避免地基成本浪費；施工圖設(shè)計階段可參照比較成功的案例，例如目前較優(yōu)的青城與悅城的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計；重視優(yōu)化設(shè)計論證：對結(jié)構(gòu)形式、地基基礎(chǔ)、樁基、部品、外立面、園林景觀、精裝修、冷熱源、人防效益等組織專家進(jìn)

23、行論證；全成本管理的構(gòu)建 目標(biāo)成本落定后，首先進(jìn)行責(zé)任分解到部門，形成責(zé)任成本，全員參與成本管控。然后制定合約規(guī)劃，用來作為合同總價的上限或是作為招標(biāo)的標(biāo)底價。 其次根據(jù)成本在設(shè)計階段占70%的權(quán)重，我們將成本管控前置到設(shè)計階段，從源頭預(yù)控成本，成本的管理不再是事后核算，而是事前預(yù)控管理。參見：成本模塊計劃 在項目過程管理中，也會及時與目標(biāo)成本相對比，加強(qiáng)動態(tài)成本的管控，并建立預(yù)警機(jī)制。 以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)計劃，安排各項目的年度、季度資金計劃。 以目標(biāo)成本為依據(jù)，編制預(yù)估結(jié)算并控制結(jié)算總價。我們結(jié)合公司正在推行的全成本管理流程制度，將逐步與相關(guān)部門協(xié)作，求變創(chuàng)新，達(dá)成成本管控目標(biāo)。其它房地產(chǎn)的做法：以恒大為例，僅供商討；關(guān)注點提示。 六、后續(xù)未開發(fā)項目提示外立面裝修：恒大石材用量很少，大部分為外墻面磚。 蔚藍(lán)青城北立面恒大北立面 入口門廳，恒大外立面其余地方都很普通，但入口門頭處很顯眼。業(yè)主感知度高。因為范圍小，總成本增加也不多。重點打造點外裝重點打造點： 入口門頭等客戶回家流線關(guān)注點提示1、外裝石材升到9層，客戶是否很關(guān)注？ 建議：普通住宅當(dāng)預(yù)期售價在50006000時，不采用石材幕墻；當(dāng)預(yù)期售價在60007500 時，石材幕墻應(yīng)控制在一定層數(shù)和范圍內(nèi)，而且盡量選用其它價位適中的材料達(dá)到大方美觀的效果；高端住