成全機(jī)構(gòu) 光華花橋項(xiàng)目營(yíng)銷代理策劃報(bào)告中標(biāo)案(壹克拉)20081221

1、光華集團(tuán)佳福昆山花橋項(xiàng)目 營(yíng)銷代理策劃報(bào)告2008-12-24研展部 姚強(qiáng) 紀(jì)美瑩 劉磊 王星星銷售代理部 封輝 代冬男全成企劃公司 陳健 夏玉瑩 龔嘯 方小燕 陳悅 林宇恒策劃中心 黃章林 林風(fēng)壹。找對(duì)象我在哪？我有啥？賣給誰(shuí)？貳。照鏡子我是誰(shuí)？我咋樣？報(bào)告目錄叁。齊步走怎么賣？怎么推？怎么做？壹找對(duì)象我在哪安亭鎮(zhèn)滬寧高速A11公路A30公路G312花橋鎮(zhèn)項(xiàng)目位置滬寧鐵路地鐵11號(hào)線安亭路站商務(wù)城區(qū)位東依上海國(guó)際汽車城西鄰蘇州工業(yè)園區(qū)西距昆山市中心16公里東離上海市中心人民廣場(chǎng)20公里距虹橋機(jī)場(chǎng)25公里，浦東機(jī)場(chǎng)80公里項(xiàng)目區(qū)位位于商務(wù)城核心區(qū)距軌道交通11號(hào)線安亭站500米距滬寧鐵路花橋站

2、車行10分鐘滬寧高速（A11）、交環(huán)線（A30）、312國(guó)道均匯于此10分鐘步行，軌道交通站30分鐘車程，上海市中心我在哪三大產(chǎn)業(yè)基地服務(wù)外包基地企業(yè)總部基地物流會(huì)展產(chǎn)業(yè)基地企業(yè)入駐情況三分之一的項(xiàng)目已經(jīng)在建,部分項(xiàng)目已經(jīng)建成并投入使用三大產(chǎn)業(yè)基地皆相繼有項(xiàng)目正式投入運(yùn)行，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)日益顯著服務(wù)外包區(qū)城市發(fā)展軸現(xiàn)代物流區(qū)生態(tài)休閑區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)集中辦公區(qū)老鎮(zhèn)區(qū)生活配套中心商務(wù)綜合區(qū)項(xiàng)目位置核心區(qū)花橋國(guó)際商務(wù)城，核心區(qū)的正中心我在哪綠地21城鑫苑國(guó)際華城鑫隆廣場(chǎng)玉源國(guó)際公館中城花橋國(guó)際大上海國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)中寰廣場(chǎng)世紀(jì)華城賽格E谷住宅酒店公寓酒店式公寓狀況在售酒店式公寓項(xiàng)目較少，供應(yīng)量約4萬(wàn)平米；銷售

3、均價(jià)7000元/；以精裝修為主，裝修標(biāo)準(zhǔn)約1000元/；在售主力戶型40-60的一房；去化良好，客戶主要來(lái)源為上海；已知項(xiàng)目2009年供應(yīng)量預(yù)計(jì)將在10萬(wàn)平米左右。綠地領(lǐng)銜，高樓林立，人氣漸旺我在哪生活配套11號(hào)線計(jì)劃2009年9月25日通車；2條通往上海公交車線路開(kāi)通；易買得/麥當(dāng)勞已經(jīng)進(jìn)駐；中福會(huì)幼兒園/同濟(jì)醫(yī)院已經(jīng)進(jìn)駐；希爾頓酒店已經(jīng)進(jìn)駐；11號(hào)線，交房前通車花橋國(guó)際商務(wù)城核心區(qū)正中心11號(hào)線安亭站500米我在哪我有啥關(guān)鍵數(shù)據(jù)總建筑面積：69112.97M2高度97米，層數(shù)229層。綠化率61.6。商業(yè)裙房面積：5625.72M2一樓層高5.5米，共分3層。與上面公寓連為一體。47M26

4、4.5，61M297.33.15米層高，總計(jì)6種戶型。854套，北向全為最小的A戶型。6電梯34戶/標(biāo)準(zhǔn)層得房率75.5。每層電梯間設(shè)置有連廊空中花園。我有啥我有啥292層玻璃幕墻外觀地標(biāo)建筑單體樓像寫字樓非寫字樓真住宅小戶型70年產(chǎn)權(quán)43.9-110.8M2一房絕對(duì)主體純粹小戶型建筑外觀大堂,電梯,連廊3.15米層高室內(nèi)設(shè)計(jì)感單體裙房配套商業(yè)住宅用戶利好商業(yè)裙房絕大部分房源超低首付超低月供超低總價(jià)61.6綠化率花園型住宅高綠化精裝修酒店式服務(wù)？精裝修超低總價(jià)純粹小戶70年產(chǎn)權(quán)11號(hào)線安亭站500米我有啥精裝修單體樓商業(yè)裙房，生活配套室內(nèi)與公共部分設(shè)計(jì)感綠地領(lǐng)銜，片區(qū)之于上海的影響力上?！暗?

5、0區(qū)”易買得，中福會(huì)幼兒園，同濟(jì)醫(yī)院花橋國(guó)際商務(wù)城核心區(qū)正中心基礎(chǔ)賣點(diǎn)提升賣點(diǎn)絕對(duì)賣點(diǎn)僅有這些，是否足夠先看客戶，需要什么賣給誰(shuí)價(jià)格推導(dǎo)43.9M2650028.5萬(wàn)20首付5萬(wàn)7月供1385元(30年按揭)月薪5000左右市場(chǎng)參考啟航社ME TOWN90上海市區(qū)工作者月薪5000一族！樂(lè)活族網(wǎng)蟲80后潮人夜貓子小白領(lǐng)新上海人房客拼客 月光族他們常常被貼上這樣的標(biāo)簽壓力浪漫漂泊向上迷茫小資責(zé)任年輕辛苦活躍他們可以接受這樣些的形容姚明陳天橋郎朗李宇春易中天徐靜蕾朱德庸賈樟柯KAKA 劉翔他們正在受到這些人的影響MSN宜家MAC蘋果淘寶無(wú)印良品POLO星巴克ZARA喜力他們生活中絕對(duì)偏好的品牌卡拉

6、OK超市培訓(xùn)機(jī)構(gòu)夜店辦公樓小店網(wǎng)絡(luò)軌道交通商場(chǎng)咖啡館他們?nèi)粘３鰶](méi)最頻繁的地方i時(shí)代報(bào)MP3/PSP手機(jī)QQ申報(bào)E-mail地鐵MSN新聞晨報(bào)YOUNG他們最為關(guān)注與接觸的媒體我們還看到：他們?cè)谧鲈诰€記賬失業(yè)，降薪相親趕場(chǎng)淘寶或者七浦路準(zhǔn)備結(jié)婚或者準(zhǔn)備分手今年春節(jié)不過(guò)年，發(fā)奮圖強(qiáng)畫房子，搞設(shè)計(jì)看租售情報(bào)，一聲嘆息博客，聊天，游戲，買東西寧可不吃飯，不能不上網(wǎng)一直在準(zhǔn)備旅行期待艷遇思考離開(kāi)或者留在上海我們還看到：他們?cè)谡f(shuō)喜歡上海一定要選擇堅(jiān)強(qiáng)年輕就是資本因?yàn)?她也在這里家里一直催,可是我不著急2009年，你還能相信誰(shuí)？凡事,都自己做主什么是潮流,我就是潮流房子都死貴死貴的為什么不買房,只要貸款還得

7、起就買和有錢人比幸福和沒(méi)錢人比有錢做上海人,不就是有房子嗎上海那么大，有沒(méi)有我的家？2008終于要過(guò)去了，明年會(huì)怎么樣？幸福只與自己有關(guān)，還有他(她)。市中心是工作與娛樂(lè)所在，家就未必了。租房子不劃算，一年給了房東一萬(wàn)多。房子買得起最重要，總價(jià)當(dāng)然是越低越好。月供可以自己來(lái)，首付拼拼湊湊，沒(méi)問(wèn)題。有軌道交通，遠(yuǎn)一點(diǎn)無(wú)所謂。生活態(tài)度房事宣言賣給誰(shuí)貳照鏡子11號(hào)線安亭站500米11號(hào)線既是生活配套也是客群所在所以更是推廣關(guān)鍵詞70年MINI公寓首付4萬(wàn)8，月供948給月薪5000一族的房子！我是誰(shuí)小房子小所以總價(jià)低新房子自己的關(guān)鍵它是真正的住宅真便宜總價(jià)越低越好精裝那就更好省錢才是唯一硬道理所列價(jià)

8、格，以最低樓層最小戶型特價(jià)八成30年按揭計(jì)算定位語(yǔ)11號(hào)線安亭站500米 70年,盛裝MINI公寓為什么不是精裝，是盛裝?Factor 41超越精裝是盛裝大堂，電梯間空中花園也包括室內(nèi)空間盛裝舞步Factor 42不說(shuō)精裝說(shuō)盛裝總價(jià)降低低層毛坯擴(kuò)大目標(biāo)消費(fèi)群Factor 43一個(gè)新概念盛裝精裝常見(jiàn)盛裝出奇最大化吸引眼球高層精裝，低層毛坯。高低樓層，電梯分開(kāi)。目標(biāo)客群，總價(jià)敏感。低層更低，高層更高。銷售推盤，先低后高。毛坯精裝，先后推售。11號(hào)線安亭站500米 70年,盛裝MINI公寓從項(xiàng)目定位出發(fā)叫個(gè)什么名字，可以打動(dòng)她們？為什么不是他們，是她們?男人買房值得炫耀但自己付錢那叫驕傲買房給自己白

9、骨精剩女老姑娘他買房給我你說(shuō)我最珍貴？那就買套房吧！戀人情人新人買房這點(diǎn)事，女人說(shuō)了算！女人喜歡的能讓人沖動(dòng)的有想像空間的一定要有價(jià)值感夢(mèng)想中要得到的似曾相識(shí)仿佛自己的看得出是小戶型還要是盛裝登場(chǎng)通俗易懂好傳播主推案名壹克拉11號(hào)線安亭站500米 70年,盛裝MINI公寓小巧珍貴，女人對(duì)味黃章林 說(shuō):早上好，天氣冷了，注意保暖楊春燕 說(shuō):)是啊，把偶凍得話都不會(huì)說(shuō)了黃章林 說(shuō):你覺(jué)得壹克拉這個(gè)案名咋樣？楊春燕 說(shuō):蠻有意思的，不過(guò)這是個(gè)什么案子呢黃章林 說(shuō):你覺(jué)得它應(yīng)該是什么案子楊春燕 說(shuō):精裝酒店式公寓黃章林 說(shuō):不愧是第一文案楊春燕 說(shuō):答對(duì)了？黃章林 說(shuō):是滴楊春燕 說(shuō):哈哈，看來(lái)腦子沒(méi)

10、凍壞，更應(yīng)該說(shuō)案名起得好黃章林 說(shuō):你覺(jué)得賣什么價(jià)格，在花橋，比啟航社位置好，地鐵站500米，最小戶型40多平方米。楊春燕 說(shuō):你們打算什么時(shí)候賣呢？黃章林 說(shuō):太專業(yè)了，09年5月楊春燕 說(shuō):那就看市場(chǎng)情況呀，哈哈黃章林 說(shuō):預(yù)計(jì)嘛，這個(gè)案名聽(tīng)上去，多少錢楊春燕 說(shuō):6000-7000左右黃章林 說(shuō):可以的，妹妹確實(shí)進(jìn)步了哈楊春燕 說(shuō):呵呵，成長(zhǎng)中ING花橋國(guó)際商務(wù)城核心區(qū)正中心11號(hào)線2009年通車在即安亭站500米Factor 41234壹克拉喜迎2010上海盛會(huì)壹克拉 70年MINI公寓盛裝登場(chǎng)首付4萬(wàn)8，月供948租房不如買房留在上海，拼購(gòu)未來(lái) “2+5”月薪5000，生活的藝術(shù)快樂(lè)

11、由自己我咋樣壹克拉家族美之初妝A親親珍愛(ài)B禁忌之吻C朝露薔薇D盈亮溢彩E紅意彩鉆F璀璨之鉆商場(chǎng)取自品牌化妝品之“唇膏”推廣名 Givenchy Anna sui Guerlain Yue sai MAC Make Up Forever Lancome輔推案名比鄰THE WESTERYOUNG社壹棟叁齊步走策略三重奏廣告策略一見(jiàn)鐘情推廣策略兩廂情愿銷售策略三下五除二銷售策略推盤策略積客策略價(jià)格策略促銷策略05.0108.0111.01二批蓄水期02.01十一展會(huì)精裝公寓開(kāi)盤400套五一展會(huì)毛坯公寓開(kāi)盤400套現(xiàn)場(chǎng)售樓處樣板房開(kāi)放開(kāi)盤強(qiáng)銷期形象蓄水期大堂電梯間示范層開(kāi)放二批開(kāi)盤持續(xù)期銷售策略推盤策

12、略積客策略價(jià)格策略促銷策略全案客戶數(shù)量推導(dǎo)：85465124以來(lái)人成交比6：1計(jì)算現(xiàn)場(chǎng)售樓處來(lái)訪1030103000上海房展會(huì)10042800異地推介10022400上海路演5044800團(tuán)購(gòu)314124難點(diǎn)與重點(diǎn)：提高來(lái)人質(zhì)量與現(xiàn)場(chǎng)成交率！連環(huán)鎖定銷售策略推盤策略積客策略價(jià)格策略促銷策略低開(kāi)高走，區(qū)別定價(jià)。價(jià)格必須視積客情況，開(kāi)盤前確定。下列為定價(jià)方法的幾種可能。北向A戶型與南向戶型價(jià)差拉大，促進(jìn)去化！朝向價(jià)差樓層價(jià)差綜合考慮毛坯與精裝，樓層價(jià)差制定！小戶型與大戶型單價(jià)價(jià)差制定，控制總價(jià)！戶型價(jià)差無(wú)價(jià)差根據(jù)蓄客情況，或可考慮適當(dāng)房源無(wú)價(jià)差定價(jià)！銷售策略推盤策略積客策略價(jià)格策略促銷策略快樂(lè)由自

13、己，拼購(gòu)好房去！區(qū)別于團(tuán)購(gòu)，看房團(tuán)，購(gòu)房幾重禮，新型公關(guān)促銷組合拳。合租不如拼購(gòu)！歡迎合租精英拼購(gòu)壹克拉，提供免費(fèi)公證服務(wù)QQ 群友拼購(gòu)！歡迎壹克拉官方指定QQ群友拼購(gòu)，額外優(yōu)惠1+1看房拼購(gòu)！歡迎成雙結(jié)對(duì)來(lái)壹克拉現(xiàn)場(chǎng)，絕配禮物大派送志愿者也拼購(gòu)！歡迎您加入壹克拉“快樂(lè)由自己”志愿者隊(duì)伍租房不購(gòu)也拼！歡迎您登記預(yù)租壹克拉地鐵口精裝小戶型公寓準(zhǔn)業(yè)主做拼客！歡迎壹克拉準(zhǔn)業(yè)主，免費(fèi)提供拼車等配對(duì)服務(wù)推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作現(xiàn)場(chǎng)售樓處“鉆石主題”以壹克拉出發(fā)，將售樓處水晶化，晶瑩剔透，軟裝，服務(wù)等等！推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作現(xiàn)場(chǎng)樣板房“全面體驗(yàn)”以女主人為對(duì)象，做到聲音

14、，味道，視覺(jué)，觸覺(jué)，感覺(jué)全體驗(yàn)！推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作現(xiàn)場(chǎng)銷售員“角色扮演”以老家為標(biāo)準(zhǔn)，新上海人全面角色模擬，感同身受，細(xì)節(jié)出奇！推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作11號(hào)線模型“動(dòng)態(tài)演示”以規(guī)劃為藍(lán)圖，把軌道交通11號(hào)線經(jīng)過(guò)站點(diǎn)以及樓宇全面展示！推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作人文關(guān)懷上海信心以公益為原則，聯(lián)合媒體發(fā)布 2009上海青年生活信心指數(shù)報(bào)告！推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作完全解析壹克拉生活數(shù)據(jù)以省錢為原則，生活成本投資置業(yè)理財(cái)三合一的全面對(duì)比分析！推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作絕對(duì)淘寶11號(hào)線開(kāi)心指南以開(kāi)心為原則，軌道交通11號(hào)

15、線上各站點(diǎn)區(qū)域吃喝玩樂(lè)一本通！推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作有償派發(fā)壹克拉筆記本以驚奇為原則，新上海人自強(qiáng)不息光怪陸離，創(chuàng)意型筆記本！推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作彩繪戶型壹克拉花間集以驚艷為原則，彩繪手稿戶型家具配置圖，六張一套可做卡貼！推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作互動(dòng)樓書壹克拉小鐵盒以收藏為原則，強(qiáng)調(diào)互動(dòng)，上述全有，快樂(lè)由自己的，小鐵盒！推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作克拉客，拼購(gòu)2009！會(huì)員組織克拉客年度主題活動(dòng)以拼購(gòu)為原則，新型公關(guān)促銷組合拳推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作月薪5000，上海生活榜樣壹克拉申周刊主題征集活動(dòng)以互動(dòng)為原則，

16、聯(lián)合媒體倡導(dǎo)2009年危機(jī)之下的新節(jié)儉主義生活推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作壹克拉，就在您身邊軌道交通11號(hào)線上站點(diǎn)，系列路演活動(dòng)以周末為原則，曹楊路，江蘇路，交大，徐家匯，萬(wàn)體館推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作同一條軌道，同一個(gè)夢(mèng)想軌道交通11號(hào)線上同盟，壹克拉系列活動(dòng)以團(tuán)結(jié)為原則，拼購(gòu)，旅行，相親，殺人游戲，開(kāi)心網(wǎng)推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作組合策略：一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)以綠地21城中山公園售樓處為中心堅(jiān)持軌道交通，堅(jiān)持網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作借客綠地：陣地第一，活動(dòng)第二中山公園售樓處外看板，道旗，燈箱中山公園站路演、派報(bào)推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包

17、裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作軌道交通：2號(hào)線3號(hào)線4號(hào)線以形式多樣為原則只在兩次開(kāi)盤前集中做硬廣投放推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷：網(wǎng)站論壇貼吧群E-mailMSN廣告互動(dòng)以互動(dòng)共享為原則，多功能網(wǎng)站軟硬兼施的網(wǎng)絡(luò)廣告投放推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作大眾媒體：i時(shí)代報(bào)新聞晨報(bào)搜房租售情報(bào)Channel Young雙開(kāi)(開(kāi)放開(kāi)盤)節(jié)點(diǎn)，硬廣投放其它階段軟性投放，媒體合作為主推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作戶外媒體：滬寧高速中山公園花橋路上樓宇電視社區(qū)燈箱長(zhǎng)效媒體，形象陣地深入目標(biāo)受眾腹地，新戶外媒體運(yùn)用推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷道具營(yíng)銷活動(dòng)媒體運(yùn)作直效媒體：短信直投

18、POP老媒體，新用法極端高效，有針對(duì)性的廣告投放廣告策略創(chuàng)意策略訴求策略視覺(jué)策略創(chuàng)意表現(xiàn)關(guān)鍵詞：她地鐵愛(ài)OFFICE LADY11LOVEINTERNET廣告策略創(chuàng)意策略訴求策略視覺(jué)策略創(chuàng)意表現(xiàn)關(guān)鍵詞：201010塊錢玩賺上海Sex & The City2010Shanghai廣告策略創(chuàng)意策略訴求策略視覺(jué)策略創(chuàng)意表現(xiàn)關(guān)鍵詞：封面抹茶標(biāo)題黨CoverTea-moppedTitlism 廣告策略創(chuàng)意策略訴求策略視覺(jué)策略創(chuàng)意表現(xiàn)關(guān)鍵詞：標(biāo)志戶外報(bào)廣LogoVIOutdoor+NP 方案一 2010,十塊錢,玩賺上海！三塊錢和張愛(ài)玲發(fā)生關(guān)系。軌道交通11號(hào)線，3塊錢，邂逅骨子里的上海800 820 1

19、111壹克拉江蘇路徐家匯2010盛會(huì)迪斯尼四塊錢與徐家匯一夜情。軌道交通11號(hào)線，4塊錢，與上海市心一起心跳800 820 1111壹克拉江蘇路徐家匯2010盛會(huì)迪斯尼五塊錢看2010，看中國(guó)館的紅。軌道交通11號(hào)線，5塊錢，看中國(guó)影響麗800 820 1111壹克拉江蘇路徐家匯2010盛會(huì)迪斯尼六塊錢買下迪斯尼的初夜。軌道交通11號(hào)線，6塊錢，給你另一個(gè)世界800 820 1111壹克拉江蘇路徐家匯2010盛會(huì)迪斯尼方案二 留在上海的理由從客人到主人，上海儂好！剛到上海的第一家餐廳，今年生意還好嗎？從上海的客人，到上海的主人，我走了多少年？壹克拉上海西站曹楊路上海體育館2010盛會(huì)從房客到房東，上海儂好！當(dāng)年房東家的兒媳婦，寶寶生了沒(méi)？從房東的客到房東，我走了多少年？壹克拉上海西站曹楊路上海體育館2010盛會(huì)從攤主到老板，上海儂好！在上體館，一起練攤的姐妹，現(xiàn)在嫁出去了沒(méi)有？從當(dāng)年的攤主到現(xiàn)在的老板，我走了多少年？壹克拉上海西站曹楊路上海體育館2010盛會(huì)從夢(mèng)想到現(xiàn)實(shí)，上海儂好！報(bào)名2010盛會(huì)志愿者，被選上沒(méi)