農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心規(guī)劃方案（47）的知識(shí)

1、SS臨沂雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心規(guī)劃方案PLAN OF INTERNATIONAL FOOD GLOBAL SOURCING CENTER OF YURUN IN BEIJING 2010.04.10背景研究1.2.基礎(chǔ)分析3.總體構(gòu)想4.規(guī)劃綜述目 錄背景研究1.研究目的：探討與臨沂雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心項(xiàng)目相關(guān)的政策利好與支持條件。1、背景分析背景研究背景分析1.1 物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃 物流產(chǎn)業(yè)是融合運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、貨代和信息業(yè)等于一體的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。為促進(jìn)物流業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)務(wù)院于2009年3月制定物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃，作為物流產(chǎn)業(yè)綜合

2、性應(yīng)對(duì)措施的行動(dòng)方案，規(guī)劃期為20092011年。1.1.1 物流產(chǎn)業(yè)區(qū)域布局為九大區(qū)，二十一節(jié)點(diǎn) 1.1.2 調(diào)整與振興規(guī)劃的主要任務(wù) 根據(jù)市場(chǎng)需求、產(chǎn)業(yè)布局、商品流向、資源環(huán)境、交通條件、區(qū)域規(guī)劃等因素，重點(diǎn)發(fā)展九大物流區(qū)域，建設(shè)十大物流通道和一批物流節(jié)點(diǎn)城市，優(yōu)化物流業(yè)的區(qū)域布局。以北京、天津?yàn)橹行牡娜A北物流區(qū)域是其中的重要組成部分。1.1.3 物流產(chǎn)業(yè)政策及措施“十一五”國(guó)家物流規(guī)劃思路中提出：到2010年，要基本建立快捷、高效、安全、方便并具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代物流體系，大幅度提高物流的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化和現(xiàn)代化水平，積極培育具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的大型物流企業(yè)，促進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)的較快發(fā)展。結(jié)論：雨潤(rùn)

3、集團(tuán)在北京設(shè)立全球采購(gòu)中心順應(yīng)了國(guó)家物流業(yè)調(diào)整振興的戰(zhàn)略規(guī)劃，會(huì)得到多方面支持。同時(shí)也給該中心的規(guī)劃與建設(shè)提出了更高的要求，以適應(yīng)國(guó)家對(duì)物流業(yè)的調(diào)整。背景研究背景分析設(shè)計(jì)北京市SITE1.2.1 優(yōu)勢(shì)條件北京作為中國(guó)的首都，具有一流的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和國(guó)際影響力，良好的發(fā)展機(jī)遇和政策扶持。物流資源豐富，區(qū)位條件優(yōu)越。作為全國(guó)重要的交通樞紐，北京市已基本形成公路、鐵路、航空互為補(bǔ)充的綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)。北京已成為全國(guó)最重要的物資和商品集散地之一，是全國(guó)規(guī)劃中的二十一個(gè)物流一級(jí)節(jié)點(diǎn)城市之一。1.2.2 發(fā)展現(xiàn)狀物流資源分散，物流成本較高。物流服務(wù)功能單一，信息化水平亟待提高。區(qū)域物流的組織化水平較低。物流

4、效率處于低水平、高消耗的狀態(tài)。1.2.3 物流產(chǎn)業(yè)政策及措施在北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃（2006-2020年）中認(rèn)為：現(xiàn)代化商業(yè)物流體系是與國(guó)際化大都市相適應(yīng)的現(xiàn)代商業(yè)體系的重要組成部分。提出采取“政府引導(dǎo)、企業(yè)投資、市場(chǎng)運(yùn)作”的發(fā)展模式，鼓勵(lì)社會(huì)投資參與物流設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)物流資源按照規(guī)劃合理布局和調(diào)整，使北京成為亞太地區(qū)重要的物流樞紐城市。北京市“十一五”時(shí)期物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出：切實(shí)將物流業(yè)作為我市的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，堅(jiān)持規(guī)劃先行，合理布局，整合存量與優(yōu)化增量并重，大力推進(jìn)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，努力將北京建設(shè)成為在國(guó)際上頗具影響、在國(guó)內(nèi)全面領(lǐng)先的重要物流節(jié)點(diǎn)城市。結(jié)論：按照北京市商業(yè)

5、物流發(fā)展規(guī)劃的設(shè)想，北京市需要在五環(huán)、六環(huán)之間建設(shè)新的現(xiàn)代化商業(yè)物流設(shè)施，雨潤(rùn)集團(tuán)在北京西南良鄉(xiāng)選址建設(shè)全球采購(gòu)中心十分符合北京的物流發(fā)展規(guī)劃，具有高度的發(fā)展契機(jī)和政策支持。1.2 北京物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 1、背景分析1、背景分析背景研究背景分析1.3 北京城南發(fā)展規(guī)劃1.3.1 規(guī)劃背景經(jīng)過(guò)3年時(shí)間醞釀，由北京市發(fā)改委等34個(gè)部門(mén)和城南五區(qū)共同參與制定的北京市促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃于11月初正式印發(fā)。該計(jì)劃中所指的“城南”為十一五時(shí)期城市發(fā)展新區(qū)的城市南部地區(qū)，包括崇文、宣武、豐臺(tái)、房山和大興五區(qū)。該計(jì)劃以基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、主導(dǎo)和特色產(chǎn)業(yè)、民生改善四大領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)，進(jìn)一步縮小城市南

6、部地區(qū)發(fā)展條件和公共服務(wù)等方面差距，進(jìn)一步強(qiáng)化城市南部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、文化和對(duì)外服務(wù)等功能，努力將城市南部地區(qū)培育成為城市協(xié)調(diào)發(fā)展的新區(qū)域、首都高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間、京津冀區(qū)域合作的橋頭堡，成為“人文北京、科技北京、綠色北京”中一個(gè)新的富有活力的地區(qū)。1.3.2 規(guī)劃利好預(yù)計(jì)未來(lái)三年，北京市和區(qū)兩級(jí)財(cái)政對(duì)城南地區(qū)投資將超過(guò)500億元，加上帶動(dòng)的社會(huì)投資，總投資可達(dá)到2900億元。該計(jì)劃指出，未來(lái)三年，要加快推動(dòng)城市南部地區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)，創(chuàng)新發(fā)展業(yè)態(tài)，首次明確提出“一軸一帶多園區(qū)”的城南的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，大力發(fā)展“金融、文化創(chuàng)意、旅游、物流”等現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)，增強(qiáng)城市南部地區(qū)的“造血”機(jī)能。1.3.3

7、 物流規(guī)劃充分發(fā)揮物流輻射帶動(dòng)作用：支持良鄉(xiāng)物流基地、王佐物流中心、京南物流基地等物流節(jié)點(diǎn)建設(shè)，培育現(xiàn)代交易型物流等新業(yè)態(tài)，拓展第三方物流等多種功能。加強(qiáng)新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)周邊環(huán)境整治，支持市場(chǎng)周邊市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。扶持優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展：扶持一批重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，如豐臺(tái)花鄉(xiāng)千畝高端花卉產(chǎn)業(yè)園，利用如全國(guó)種子交易大會(huì)等機(jī)會(huì)，發(fā)展與市級(jí)園區(qū)、大型重點(diǎn)企業(yè)相配套的產(chǎn)業(yè)。結(jié)論：按照北京市促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃設(shè)想，北京市將在城南大興投資，改善城南地區(qū)相對(duì)滯后的城市面貌，同時(shí)通過(guò)大力發(fā)展金融、文化創(chuàng)意、物流等高端產(chǎn)業(yè)增強(qiáng)城南地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐。雨潤(rùn)集團(tuán)在北京西南良鄉(xiāng)選址建設(shè)全球采購(gòu)商貿(mào)功能區(qū)

8、迎合了整個(gè)城南地區(qū)發(fā)展方向。構(gòu)建“一軸一帶多園區(qū)”的城南產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局北京市“十一五”時(shí)期功能區(qū)域發(fā)展規(guī)劃背景研究背景分析1.4 北京市食品業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.4.1 北京主要食品市場(chǎng)分布目前，北京市比較有影響力的食品批發(fā)市場(chǎng)有九個(gè)，分別是：北京市岳各莊農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、北京市新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品股份有限公司、北京錦繡大地農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、大洋路農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、北京八里橋農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)、北京水屯農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、北京順鑫石門(mén)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、北京市西沙窩農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、北京日上綜合商品批發(fā)市場(chǎng)。1.4.2 發(fā)展現(xiàn)狀由于受市場(chǎng)建設(shè)早、城市擴(kuò)張快等諸多因素的影響，以上所述市場(chǎng)的發(fā)展面臨諸多問(wèn)題，亟待整

9、合、提檔與升級(jí)。通過(guò)對(duì)這些市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研分析：我們發(fā)現(xiàn)主要存在以下問(wèn)題：1、設(shè)施簡(jiǎn)陋，規(guī)模偏??；2、影響環(huán)境，阻礙交通；3、面積狹窄，發(fā)展有限；4、功能單一，配套不足。九個(gè)市場(chǎng)中，能夠?qū)⑸虅?wù)區(qū)、停車(chē)場(chǎng)、冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、檢測(cè)中心、信息結(jié)算中心、餐飲服務(wù)區(qū)、公寓以及銀行、郵電、通訊等配套服務(wù)設(shè)施配全的還基本沒(méi)有，而這些又恰恰是未來(lái)食品市場(chǎng)復(fù)合發(fā)展所需要的。 結(jié)論：針對(duì)以上市場(chǎng)不足，北京雨潤(rùn)集團(tuán)全球采購(gòu)中心將以全新的視角、提出戰(zhàn)略性的食品采購(gòu)中心理念和對(duì)策，并以合理的規(guī)劃建設(shè)來(lái)彌補(bǔ)北京市食品市場(chǎng)的空白，成為其革命性變革的倡導(dǎo)者和領(lǐng)導(dǎo)者。北京九大市場(chǎng)地理位置示意圖3環(huán)4環(huán)5環(huán)大洋路新發(fā)地錦秀大地日上岳各莊

10、西沙窩八里橋石門(mén)水屯6環(huán) SITE1、背景分析背景研究物流專(zhuān)題2.1 物流業(yè)定義美國(guó)物流協(xié)會(huì)對(duì)物流的定義是：物流是為滿足消費(fèi)者需求而進(jìn)行的對(duì)原材料、半成品、最終產(chǎn)品及相關(guān)信息從起始到消費(fèi)地有效流動(dòng)與存儲(chǔ)的計(jì)劃、實(shí)施與控制的過(guò)程。中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)物流術(shù)語(yǔ)對(duì)物流的定義是：物品從供應(yīng)地向接受地的實(shí)體流動(dòng)過(guò)程。根據(jù)實(shí)際需要，將運(yùn)輸、儲(chǔ)存、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能實(shí)施有機(jī)結(jié)合。2.2 物流模式分類(lèi)物流理論界有五種物流模式：第一方物流、第二方物流、第三方物流、第四方物流、第五方物流。目前物流仍然以第一、二房物流為主，第三方物流發(fā)展迅速，第四、五方物流仍處于探索階段。第一方物流（Fi

11、rst Party Logistics）：指賣(mài)方（生產(chǎn)商品制造商或生產(chǎn)企業(yè)）為了自身生產(chǎn)和銷(xiāo)售的需要而自己完成的物流活動(dòng)。第二方物流（First Party Logistics）：指買(mǎi)方（專(zhuān)門(mén)進(jìn)行商品銷(xiāo)售的分銷(xiāo)商）為了銷(xiāo)售業(yè)務(wù)需要而組織的物流活動(dòng)。第三方物流（First Party Logistics）：不同于上述的賣(mài)方和買(mǎi)方，由專(zhuān)業(yè)的物流企業(yè)組織的物流活動(dòng)。也就是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為了集中精力搞好主業(yè)，把原來(lái)屬于自己處理的物流活動(dòng)，以合同方式委托給專(zhuān)業(yè)物流服務(wù)企業(yè)，同時(shí)通過(guò)信息系統(tǒng)與物流服務(wù)企業(yè)保持密切聯(lián)系，以達(dá)到對(duì)物流全程管理和控制的一種物流運(yùn)作與管理方式。因而第三方物流又叫合同制物流（Cont

12、ract Logistics）。2、物流專(zhuān)題研究背景研究物流專(zhuān)題2.3 現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展趨勢(shì)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)是通過(guò)與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代信息技術(shù)進(jìn)步緊密結(jié)合，以及在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提高體現(xiàn)出來(lái)的，有以下幾種主要發(fā)展趨勢(shì)：A. 系統(tǒng)化 物流活動(dòng)向兩頭延伸并不斷加入新的內(nèi)涵 ，同時(shí)使社會(huì)物流與企業(yè)物流有機(jī)結(jié)合在一起。B. 信息化 以信息技術(shù)拓展成熟的物流管理方法和手段，如供應(yīng)鏈管理、及時(shí)供貨、零庫(kù)存等。C. 全球化 隨著交通運(yùn)輸方式的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)全球化、一體化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，經(jīng)濟(jì)全球化要求物流業(yè)打破地區(qū)界限，未來(lái)的物流服務(wù)將在一個(gè)開(kāi)放的大系統(tǒng)、大網(wǎng)絡(luò)中運(yùn)作 。D. 標(biāo)準(zhǔn)化 物流標(biāo)準(zhǔn)化包括信息

13、標(biāo)準(zhǔn)化與物流標(biāo)準(zhǔn)化。E. 產(chǎn)業(yè)化 隨著全球一體化進(jìn)程的加快，各地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)來(lái)往愈加明顯，物流產(chǎn)業(yè)早已超出自身的發(fā)展范圍，成為社會(huì)基礎(chǔ)性經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 。2、物流專(zhuān)題研究背景研究物流專(zhuān)題2、物流專(zhuān)題研究2.4 現(xiàn)代食品物流發(fā)展模式建構(gòu)2.4.1 食品業(yè)物流發(fā)展階段第一代：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)第二代：農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)第三代：食品物流配送中心第四代：食品全球采購(gòu)中心代際之間，功能在不斷提升，外延在不斷拓展，內(nèi)涵 在不斷深化背景研究物流專(zhuān)題這種流通形式的主要弊端是環(huán)節(jié)過(guò)多、損耗較大、信息不暢、效率較底、成本偏高?，F(xiàn)階段我國(guó)食品流通體系的主要問(wèn)題我國(guó)食品流通體系的主要問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：A. 流通環(huán)節(jié)過(guò)多 我國(guó)的

14、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者主要是廣大的農(nóng)民群體，給消費(fèi)者提供消費(fèi)的又以菜市場(chǎng)和小攤小販為主，再加上國(guó)土幅員遼闊，往往要經(jīng)過(guò)多次交易，才能到達(dá)消費(fèi)者手中。B. 流通損耗較大流通環(huán)節(jié)過(guò)多，再加上我國(guó)的交通運(yùn)輸條件還比較落后，食品在運(yùn)輸過(guò)程中較少采用保鮮技術(shù)冷藏勢(shì)，必導(dǎo)致流通損耗較大。C. 流通信息不暢市場(chǎng)上的信息通過(guò)大量個(gè)體商戶的傳遞，但食品供應(yīng)鏈中任何的一個(gè)個(gè)體難以對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈進(jìn)行協(xié)調(diào)，生產(chǎn)商、銷(xiāo)售商、消費(fèi)者三者間的溝通與交流有一定難度。不能及時(shí)互通有無(wú)，反饋溝通。2、物流專(zhuān)題研究2.4.2 我國(guó)食品流通體系的現(xiàn)狀現(xiàn)階段我國(guó)食品交易的主要形式我國(guó)現(xiàn)行的食品流通體系是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下由國(guó)家統(tǒng)籌的流通體系逐步演變而形

15、成的。在我國(guó)，食品的流通形式如下：背景研究物流專(zhuān)題2.4.3 現(xiàn)代食品物流配送中心食品物流配送中心2、物流專(zhuān)題研究建構(gòu)食品物流配送中心傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)向現(xiàn)代物流園區(qū)的轉(zhuǎn)變現(xiàn)代食品物流園區(qū)是將現(xiàn)代物流企業(yè)集中，發(fā)揮第三方物流企業(yè)對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈的協(xié)調(diào)。只有對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，才能降低流通成本及食品損耗。因此，我國(guó)食品流通體系進(jìn)步的關(guān)鍵在于：發(fā)展第三方物流，整合傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)，建設(shè)現(xiàn)代食品物流園食品物流園區(qū)的建設(shè)應(yīng)和“農(nóng)改超”并行發(fā)展。整個(gè)食品供應(yīng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)必須匹配，傳統(tǒng)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)對(duì)應(yīng)傳統(tǒng)菜市場(chǎng)，現(xiàn)代食品物流園區(qū)對(duì)應(yīng)農(nóng)貿(mào)連鎖超市或者大型超市。任何一方的發(fā)展脫離另一方發(fā)展都不可能成功。因此，食品

16、物流園區(qū)的建設(shè)應(yīng)和“農(nóng)改超”并行發(fā)展。只有這樣，食品流通模式才能逐步由傳統(tǒng)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)向現(xiàn)代食品物流園區(qū)逐步轉(zhuǎn)變。背景研究物流專(zhuān)題食品物流配送中心案例項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于杭州市區(qū)北部 ，周邊為吳家門(mén)、運(yùn)河、中星橋、莊家橋等自然村?？傆玫?02.9公頃，規(guī)劃建設(shè)用地257公頃，凈用地172公頃?？偨ㄖ娣e181萬(wàn)平方米，綜合容積率0.7，凈容積率1.05。功能構(gòu)成價(jià)格形成、貨款結(jié)算、貨物集散、品種聚集、信息收集傳遞等。項(xiàng)目主要功能為糧食及農(nóng)副產(chǎn)品交易。功能區(qū)域劃分為五大部分：糧食交易市場(chǎng)、公共服務(wù)區(qū)、產(chǎn)品交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)加工區(qū)、居住區(qū)。杭州農(nóng)副產(chǎn)品交易中心項(xiàng)目特點(diǎn)1.配套完善，功能較為齊全。但因項(xiàng)目

17、所處區(qū)位較偏，且周邊都為村莊耕地，配套商業(yè)、辦公區(qū)域很小，僅滿足自身需求。除綜合管理中心外，沒(méi)有設(shè)置其它辦公。項(xiàng)目以交易為主，沒(méi)有設(shè)置研發(fā)、辦公。2.針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)劃分區(qū)域，分區(qū)明確，使用方便。3.結(jié)合規(guī)劃設(shè)置集中的停車(chē)、汽車(chē)服務(wù)區(qū)域，且市場(chǎng)交易區(qū)每塊地都附帶大面積停車(chē)場(chǎng)地。4.因用地限制，商業(yè)區(qū)與交易市場(chǎng)區(qū)混合設(shè)置，可能會(huì)帶來(lái)人流混雜，交通擁擠及商業(yè)服務(wù)區(qū)環(huán)境、形象較差。案例總結(jié)：此項(xiàng)目性質(zhì)與本次規(guī)劃項(xiàng)目類(lèi)似，但該項(xiàng)目以直接交易為主，缺少展示、采購(gòu)、信息、研發(fā)等功能平臺(tái)。2、物流專(zhuān)題研究功能示意圖背景研究物流專(zhuān)題項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于上海南匯現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)內(nèi)，依托現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園和國(guó)際物流與交易項(xiàng)目，占地2

18、2公頃，建筑面積24萬(wàn)平方米，凈容積率1.28。項(xiàng)目定位快速通關(guān)的物流項(xiàng)目；地區(qū)性出境農(nóng)產(chǎn)品集貨項(xiàng)目和進(jìn)口農(nóng)產(chǎn)品轉(zhuǎn)運(yùn)項(xiàng)目；農(nóng)產(chǎn)品存儲(chǔ)項(xiàng)目和綜合配送中心。功能構(gòu)成倉(cāng)儲(chǔ)物流、加工配送物流信息管理、系統(tǒng)設(shè)計(jì)咨詢商業(yè)配套、觀光休閑項(xiàng)目特點(diǎn)1.項(xiàng)目功能較為單一，以物流加工為主，輔助展覽、交易、研發(fā)辦公等功能。2.依托生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)及國(guó)際物流與交易項(xiàng)目，周邊豐富的功能外延，配套服務(wù)用地、交易展示用地等相距較近，本地塊主要承擔(dān)物流加工功能。3.物流加工用地圍繞中心服務(wù)區(qū)布置，形象明確入口標(biāo)志性強(qiáng)，使用方便。4.物流加工建筑采用標(biāo)準(zhǔn)存儲(chǔ)及加工單元設(shè)計(jì)，每棟建筑約1500平米。案例總結(jié)：本次規(guī)劃項(xiàng)目與該項(xiàng)目相比，

19、更強(qiáng)調(diào)整體性和功能的豐富度。物流、加工倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域的功能與該項(xiàng)目存在一定相似性。食品物流配送中心案例上海名特農(nóng)產(chǎn)品物流中心2、物流專(zhuān)題研究背景研究物流專(zhuān)題2.4.4 食品全球采購(gòu)中心食品全球采購(gòu)中心的特點(diǎn)（1）逆向采購(gòu)思維模式從供應(yīng)商擺攤設(shè)點(diǎn)到采購(gòu)商訂單采購(gòu)，逆向提升供應(yīng)商水平；（2）供應(yīng)流程標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范供應(yīng)商進(jìn)入全球采購(gòu)體系的要求，使得供應(yīng)流程向標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范方向發(fā)展；（3）電子商務(wù)方便快捷電子商務(wù)應(yīng)運(yùn)而生，為供需雙方跨時(shí)間、跨地區(qū)完成交易提供便利；（4）豐富數(shù)據(jù)內(nèi)容關(guān)聯(lián)供應(yīng)商與采購(gòu)商數(shù)據(jù)庫(kù)關(guān)聯(lián)，支撐并拓展全球采購(gòu)體系；（5）交易咨訊功能強(qiáng)大在全球采購(gòu)體系中，實(shí)時(shí)交易新咨訊在生產(chǎn)、加工、流通、交易決策扮演

20、越來(lái)越重要的作用；（6）冷鏈物流配送體系食品冷鏈配送體系，降低了流通損耗，防止了二次污染；（7）安全保障溯源機(jī)制利用自動(dòng)識(shí)別技術(shù)與信息系統(tǒng)監(jiān)控和記錄食品種植（養(yǎng)殖）、加工、包裝、檢測(cè)、運(yùn)輸?shù)汝P(guān)鍵環(huán)節(jié)信息；（8）一站服務(wù)配套齊全不斷完善服務(wù)軟硬件設(shè)施，為交易提供檢驗(yàn)檢測(cè)、監(jiān)控、信息、電子結(jié)算、銀行、保險(xiǎn)、郵政、快遞、聯(lián)運(yùn)、食品技術(shù)研發(fā)等一站式綜合服務(wù)，努力節(jié)省交易時(shí)間，縮短交易空間距離，打造融洽和諧的商務(wù)氛圍。全球采購(gòu)中心案例2、物流專(zhuān)題研究120背景研究物流專(zhuān)題2、物流專(zhuān)題研究2.5 食品全球采購(gòu)中心主要環(huán)節(jié)工程方案2.5.1 配送流程方案配送中心是連接供應(yīng)方和需求方的橋梁。本項(xiàng)目終端配送服務(wù)

21、對(duì)象包括食品零售門(mén)店和消費(fèi)團(tuán)體兩個(gè)層面。其中，食品零售門(mén)店指超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、電子購(gòu)物網(wǎng)站、農(nóng)貿(mào)超市等零售終端；消費(fèi)團(tuán)體指企業(yè)、機(jī)關(guān)、院校、部隊(duì)、賓館、飯店等團(tuán)體消費(fèi)單位。本項(xiàng)目食品配送流程示意參見(jiàn)食品配送流程示意圖。在食品配送具體作業(yè)時(shí)，根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)，按照專(zhuān)業(yè)分工原則，配送作業(yè)流程體系擬采用閉環(huán)式體系，實(shí)行流水式作業(yè)、全過(guò)程監(jiān)控。配送品種方案本項(xiàng)目配送品種與產(chǎn)品交易、加工方案相對(duì)應(yīng)，主要以肉類(lèi)、果品、蔬菜、水產(chǎn)品等四大類(lèi)為主，兼顧副食和糧油。配送品種方案包括本項(xiàng)目的肉類(lèi)、果品、蔬菜及豆制品、淡水產(chǎn)品及家禽加工等六大加工品種，以及客戶委托配送的其他食品。食品配送流程示意圖背景研究

22、物流專(zhuān)題2、物流專(zhuān)題研究2.5.2 產(chǎn)品加工方案物流配送中心的一項(xiàng)重要內(nèi)容是產(chǎn)品素材的加工。結(jié)合本項(xiàng)目的目標(biāo)定位，對(duì)果品、蔬菜、水產(chǎn)和肉類(lèi)四類(lèi)產(chǎn)品的工藝流程加以說(shuō)明。A肉類(lèi)加工本項(xiàng)目的肉類(lèi)加工線主要指分割肉加工線，其工藝流程見(jiàn)下圖： B果品加工果品類(lèi)加工生產(chǎn)線主要包括果品打蠟生產(chǎn)線、即食甘蔗生產(chǎn)線、即食板栗生產(chǎn)線、即食玉米生產(chǎn)線、果汁加工生產(chǎn)線等五條生產(chǎn)線，其工藝流程見(jiàn)下圖： D水產(chǎn)加工水產(chǎn)加工線主要指淡水產(chǎn)品加工線，包括速凍水產(chǎn)品加工、生鮮水產(chǎn)品加工和魚(yú)糜制品加工三種生產(chǎn)線，其工藝流程見(jiàn)下圖： C蔬菜加工蔬菜類(lèi)加工生產(chǎn)線主要包括蔬菜加工生產(chǎn)線和豆制品加工生產(chǎn)線，其中蔬菜加工工藝流程包括；凈菜

23、加工和切割菜加工。目前，國(guó)際上凈菜加工多采用機(jī)械化與半機(jī)械化，考慮到綠色蔬菜的生產(chǎn)要求以及當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力情況，本項(xiàng)目擬采用半機(jī)械化方式進(jìn)行生產(chǎn)，其工藝流程見(jiàn)下圖：背景研究物流專(zhuān)題2、物流專(zhuān)題研究2.5.3 信息系統(tǒng)方案現(xiàn)代物流以“信息化”為重要標(biāo)志，已在整個(gè)行業(yè)蓬勃發(fā)展起來(lái)并得到不斷的調(diào)整和提高，信息化對(duì)于各行業(yè)都體現(xiàn)出它的重要性，尤其在物流運(yùn)行中，信息系統(tǒng)可以發(fā)揮極大的作用。為使物流各環(huán)節(jié)的工作協(xié)調(diào)、信息共享，提高服務(wù)質(zhì)量，鞏固客戶關(guān)系，確保項(xiàng)目的穩(wěn)步運(yùn)行和長(zhǎng)期發(fā)展。本項(xiàng)目擬建立食品物流配送管理信息系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)北京地區(qū)及華北地區(qū)乃至全國(guó)全球區(qū)域資訊互通、信息共享，保證食品的快速周轉(zhuǎn)，有效降低庫(kù)

24、存，增強(qiáng)配送中心的物流控制能力。本項(xiàng)目信息系統(tǒng)即為商務(wù)電腦管理系統(tǒng)。信息管理采用一級(jí)管理，即數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器管理中心的所有數(shù)據(jù)均可由各部門(mén)客戶端進(jìn)行存取。同時(shí)，中心的管理層可實(shí)時(shí)查看所需數(shù)據(jù)，各部門(mén)間的數(shù)據(jù)可以共享，以信息系統(tǒng)中心一體化確保中心內(nèi)部數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性、一致性、完整性。信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)參見(jiàn)下圖。食品批銷(xiāo)信息流流程圖食品加工配送信息流流程圖背景研究物流專(zhuān)題2、物流專(zhuān)題研究2.5.4 檢驗(yàn)檢測(cè)方案目的通過(guò)食品質(zhì)量安全市場(chǎng)準(zhǔn)入控制，引導(dǎo)食品生產(chǎn)企業(yè)與個(gè)人提高產(chǎn)品質(zhì)量，把產(chǎn)品質(zhì)量高、市場(chǎng)信譽(yù)度好，認(rèn)定資料齊全的食品引入市場(chǎng)；加強(qiáng)市場(chǎng)質(zhì)量管理維護(hù)品牌形象，擴(kuò)大市場(chǎng)分額；根據(jù)相關(guān)食品生產(chǎn)與質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，推

25、進(jìn)優(yōu)質(zhì)蔬菜進(jìn)入市場(chǎng)，建立相對(duì)穩(wěn)定的產(chǎn)銷(xiāo)合作關(guān)系；并對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)連鎖超市和社區(qū)加工配送或直供服務(wù)的原料生產(chǎn)與終端產(chǎn)品進(jìn)行質(zhì)量控制，實(shí)現(xiàn)從“農(nóng)田到餐桌”的全程質(zhì)量安全控制。檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范1DB32T462-2001無(wú)公害水產(chǎn)品產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(1)2002年1月6日；2. DB32T462-2001無(wú)公害水產(chǎn)品產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(2)2002年1月6日；3DB32T461-2001無(wú)公害淡水水產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)規(guī)范(3)2002年1月6日：4DB32T343.3-1999無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品(食品)產(chǎn)品安全標(biāo)準(zhǔn)(4)2002年1月8日5. 國(guó)家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)GB5749-1985；6DB32T4.4漁業(yè)水域土壤質(zhì)量指標(biāo)；7

26、食品中有害物質(zhì)最大限量系列標(biāo)準(zhǔn)GBl4928.1-10；8FAOWHO的相關(guān)規(guī)定。檢驗(yàn)中心建設(shè)檢驗(yàn)中心主要分為五個(gè)部分：一是辦公，二是樣品保存，三是樣品處理，四是理化檢測(cè)，五是微生物檢測(cè)。樣品保存主要考慮所保存物品所需的外部環(huán)境是否符合相關(guān)物品保存要求，是否要配置空調(diào)、除濕以及冰箱等設(shè)備。理化檢測(cè)主要包括常規(guī)分析與有害元素或有害物質(zhì)分析。食品無(wú)公害檢測(cè)流程示意圖基礎(chǔ)分析2.研究目的：對(duì)項(xiàng)目自身規(guī)劃、交通、競(jìng)爭(zhēng)、現(xiàn)狀等要素進(jìn)行綜合分析，明確項(xiàng)目建設(shè)的限制條件。 SITE1、相關(guān)規(guī)劃基礎(chǔ)分析相關(guān)規(guī)劃1.1 北京市相關(guān)規(guī)劃 北京市總體規(guī)劃（2004-2020）城市性質(zhì)北京是中國(guó)的首都，是全國(guó)的政治中

27、心、文化中心和重要的經(jīng)濟(jì)中心，是世界著名古都和國(guó)際大都市。與項(xiàng)目相關(guān)功能定位在總規(guī)中明確提出要在房山區(qū)發(fā)展現(xiàn)代制造、教育科研、旅游服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。在房山新城良鄉(xiāng)組團(tuán)南側(cè)建設(shè)大型物流項(xiàng)目，作為北京三大物流項(xiàng)目之一 。北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃（2006-2020年）切實(shí)將物流業(yè)作為北京的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，堅(jiān)持規(guī)劃先行，合理布局，整合存量與優(yōu)化增量并重，大力推進(jìn)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，努力將北京建設(shè)成為在國(guó)際上頗具影響、在國(guó)內(nèi)全面領(lǐng)先的重要物流節(jié)點(diǎn)城市。與項(xiàng)目相關(guān)功能定位確定良鄉(xiāng)物流項(xiàng)目為北京市一級(jí)公共物流區(qū)，成為北京市物流體系的重要樞紐 。 SITE基礎(chǔ)分析相關(guān)規(guī)劃1.2 房山新城總體規(guī)劃 （2

28、005-2020）1、相關(guān)規(guī)劃新城性質(zhì)首都西南門(mén)戶和生態(tài)屏障，是面向區(qū)域發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性新城。城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)“強(qiáng)化兩軸、優(yōu)化兩帶、保育山區(qū)、多核聯(lián)動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)”，逐步形成協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域總體布局。與項(xiàng)目相關(guān)功能定位房山新城良鄉(xiāng)組團(tuán)，規(guī)劃2020年總?cè)丝?5萬(wàn)人，全部為城鎮(zhèn)人口。規(guī)定良鄉(xiāng)以商貿(mào)、交通物流、文化教育為主。規(guī)定良鄉(xiāng)物流項(xiàng)目作為市級(jí)鐵路公路貨運(yùn)樞紐型物流項(xiàng)目。結(jié)論：雨潤(rùn)集團(tuán)良鄉(xiāng)物流項(xiàng)目位于兩條軸線的交叉點(diǎn)和核心位置，既是房山新城產(chǎn)業(yè)對(duì)外輻射和聯(lián)系的重要樞紐，也是未來(lái)新城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要支撐和推動(dòng)力量。由于其規(guī)模巨大而成為房山新城的重要產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，將對(duì)房山新城的經(jīng)濟(jì)發(fā)

29、展和城市建設(shè)起到很大推動(dòng)作用?；A(chǔ)分析相關(guān)規(guī)劃1.3 良鄉(xiāng)物流園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 規(guī)劃目的建設(shè)良鄉(xiāng)物流項(xiàng)目首要目的在于服務(wù)北京，扭轉(zhuǎn)北京市物流業(yè)散、亂的現(xiàn)狀，促進(jìn)北京城區(qū)物流業(yè)分布格局的調(diào)整和完善。此外，物流項(xiàng)目作為房山新城的重要產(chǎn)業(yè)區(qū)，還承擔(dān)著引導(dǎo)新城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)新城城市發(fā)展的重要作用，由于其地處良鄉(xiāng)城區(qū)內(nèi)部，更應(yīng)與良鄉(xiāng)組團(tuán)的城市建設(shè)取得充分協(xié)調(diào)。功能定位主導(dǎo)功能為物流，重點(diǎn)發(fā)展物流、倉(cāng)儲(chǔ)及相關(guān)的加工、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)。功能分區(qū)按照核心功能、附加功能和公共服務(wù)功能的劃分原則，將良鄉(xiāng)物流項(xiàng)目在功能區(qū)上劃分為為展示交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)和城市綜合體區(qū)。用地布局西南良鄉(xiāng)物流項(xiàng)目主要為倉(cāng)儲(chǔ)用

30、地，規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)用地102.69公頃，占總用地35.27%，集中在倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)內(nèi)。其中倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)用地面積約70公頃，綜合服務(wù)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)用地約33公頃。另外還有商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地（8.34%）、市政設(shè)施用地（3.23%）和綠地（28.46%）。1、相關(guān)規(guī)劃基礎(chǔ)分析交通分析2、交通分析2.1 區(qū)域交通分析北京市道路系統(tǒng)中心城道路系統(tǒng)仍保持方格網(wǎng)與環(huán)路、放射線相結(jié)合的布局，路網(wǎng)由快速路、主干路、次干路和支路組成。其中，快速路系統(tǒng)由三條環(huán)路、十七條放射線及兩條環(huán)路聯(lián)絡(luò)線組成。結(jié)合城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和新城發(fā)展規(guī)劃，將加快外圍新城干線道路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立新城與中心城緊密銜接的復(fù)合型交通走廊。SITE北

31、京市貨運(yùn)系統(tǒng)北京貨運(yùn)系統(tǒng)按照“五主八輔、一環(huán)八射”進(jìn)行總體規(guī)劃布局，即五個(gè)主要貨運(yùn)站，包括：北京鐵路集裝箱中心站、昌平貨運(yùn)中心站、順義貨運(yùn)中心站、通州貨運(yùn)中心站和大興貨運(yùn)中心站。北京鐵路集裝箱中心站位于房山區(qū)竇店，六環(huán)路外側(cè)，為項(xiàng)目發(fā)展物流業(yè)提供有力的貨運(yùn)系統(tǒng)支持。 項(xiàng)目周邊交通分析對(duì)內(nèi)交通：通過(guò)東西向的南六環(huán)路以及南北向的一o七國(guó)道、京石高速公路與城市中心區(qū)直接建立聯(lián)系。對(duì)外交通：通過(guò)一o七國(guó)道和京石高速公路直接與河北保定、石家莊等城市建立連接，是北京西南方向重要的對(duì)外交通節(jié)點(diǎn)。SITE基礎(chǔ)分析交通分析2、交通分析2.2 軌道交通分析北京市軌道交通系統(tǒng)由地鐵、輕軌、市郊鐵路等多種方式組成的快

32、速軌道交通網(wǎng)將覆蓋中心城范圍，并連接外圍的通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平等新城。2020年建成軌道交通線路19條（中心城線路15條，市郊線路4條），運(yùn)營(yíng)線路總里程約570公里。規(guī)劃并預(yù)留軌道交通車(chē)輛段30處、停車(chē)場(chǎng)20處、大修廠3處。 軌道交通房山線房山新城軌道交通線由“兩主一支”三條軌道交通線路構(gòu)成，包括聯(lián)系中心城的市郊鐵路S5線，聯(lián)系大興、亦莊新城的市郊鐵路S4線，遠(yuǎn)期規(guī)劃聯(lián)系竇店的S5支線。項(xiàng)目與軌道交通關(guān)系距規(guī)劃中的城市軌道交通房山線終點(diǎn)站不足500米，擁有非常便利的交通條件?；A(chǔ)分析競(jìng)爭(zhēng)分析3、競(jìng)爭(zhēng)分析3.1 本項(xiàng)目在北京商圈中地位本項(xiàng)目將彌補(bǔ)北京三環(huán)到六環(huán)之間缺乏商業(yè)設(shè)施的現(xiàn)狀

33、。SITE3、競(jìng)爭(zhēng)分析3.1 本項(xiàng)目在北京商圈中地位本項(xiàng)目建設(shè)將彌補(bǔ)北京西部三環(huán)到六環(huán)之間缺乏規(guī)?；虡I(yè)設(shè)施的現(xiàn)狀。北京市沿環(huán)路商業(yè)分布情況環(huán)路分布所轄商圈發(fā)展情況二環(huán)路內(nèi)西單、王府井、阜成門(mén)-復(fù)興門(mén)、宣武門(mén)-前門(mén)、崇文門(mén)商圈等。成熟度高，商業(yè)氛圍良好。二三環(huán)路間金融街、馬連道等。東二、東三環(huán)：駐扎了各大金融機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點(diǎn)，寫(xiě)字樓、高尚住宅區(qū)密布。東部基本飽和 ；南二、南三環(huán)：居民消費(fèi)水平相對(duì)較低，商業(yè)項(xiàng)目少。南部屬于待啟動(dòng)地區(qū)，未來(lái)潛力大；西二、西三環(huán)：隨馬連道商圈（中央采購(gòu)區(qū)）的發(fā)展，交通、教育及購(gòu)物生活配套日益完善；北二、北三環(huán)：大鐘寺國(guó)際商業(yè)中心建立，大體量綜合體發(fā)展。三四環(huán)

34、路間CBD、燕莎、亞奧等。東三、東四環(huán)：包含CBD和燕莎2個(gè)北京最大的商圈，發(fā)展良好，形成了CBD次商圈并在不斷延伸；南三、南四環(huán)：發(fā)展比較薄弱，目前木樨園商圈發(fā)展帶來(lái)新動(dòng)力；西三、西四環(huán)：發(fā)展較為落后；北三、北四環(huán)：含亞奧商圈，規(guī)模日益壯大。五環(huán)外上地商圈等。北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較好；結(jié)論環(huán)線之間：以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對(duì)比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢(shì)頭迅猛。同一環(huán)線之間：則是東部和北部?jī)?yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對(duì)比較成熟與完善，項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu) 西部三環(huán)以外到六環(huán)之間：規(guī)?；虡I(yè)設(shè)施發(fā)展薄弱，

35、商業(yè)后續(xù)發(fā)展?jié)摿Υ?。基礎(chǔ)分析競(jìng)爭(zhēng)分析4、項(xiàng)目分析基礎(chǔ)分析項(xiàng)目分析4.1 項(xiàng)目區(qū)位條件 周邊交通條件高速公路：京石高速公路和北京六環(huán)路國(guó)道：京保公路（一o七國(guó)道）鐵路：良坨鐵路、京廣鐵路立交：項(xiàng)目西南有互通式立交一座，周邊有高速出入口三個(gè)，具有優(yōu)良的高速公路運(yùn)輸條件。區(qū)位綜合分析項(xiàng)目距離中心城區(qū)約20公里，和中心城區(qū)通過(guò)京石高速公路、一o七國(guó)道等公路干線形成緊密連接，通過(guò)五環(huán)路、六環(huán)路還可方便地連接大興、通州、亦莊、門(mén)頭溝等新城；向西南通過(guò)京廣鐵路和京石高速公路可便捷的連接河北省的保定、石家莊、邯鄲等主要城市以及山西省的廣大區(qū)域；向東南連接廊坊、天津和天津港。距規(guī)劃中的城市軌道交通房山線終點(diǎn)站不

36、足五百米，是北京西南和正南方向通過(guò)高速公路進(jìn)出北京的必經(jīng)之地。以項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域?yàn)橹行?，以交通干線為紐帶將形成半徑為兩百公里的大型經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射范圍，從而起到提升本地區(qū)和周邊相鄰市縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。 用地性質(zhì)代碼用地面積（ha）百分比（%）工業(yè)用地M30.510.2市政設(shè)施用地U2.70.9道路用地S3.51.2其它用地E263.387.7總計(jì)300100現(xiàn)狀用地平衡表基礎(chǔ)分析項(xiàng)目分析4、項(xiàng)目分析4.2 現(xiàn)狀用地分析規(guī)劃范圍本次規(guī)劃范圍北起良坨鐵路，南至北京市六環(huán)路，西起京石高速公路，東至107國(guó)道，總占地約4500畝（ 300公頃）。現(xiàn)狀用地項(xiàng)目地處良鄉(xiāng)城區(qū)邊緣，目前土地以農(nóng)業(yè)用地為主，零散分

37、布少量村莊、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)和市政設(shè)施。村莊主要集中在用地西側(cè)元武屯村內(nèi)，民居建筑以單層平房為主，村內(nèi)有一處房山區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位三義廟（娘娘廟），需要保留并在周邊控制一定的保護(hù)范圍。用地中部有一座規(guī)模較大的于管營(yíng)220kv變電站，并有35kv以上高壓線三組貫穿整個(gè)用地。除用地外圍東側(cè)的107國(guó)道外，規(guī)劃用地內(nèi)部有一條肖炒路東西橫貫，并向北側(cè)的元武屯通過(guò)村路連接，路面寬度在7米左右。結(jié)論：總體來(lái)看，用地內(nèi)大部分為尚未建設(shè)的新發(fā)展區(qū)域，需要改造的區(qū)域面積較小，基本沒(méi)有需要保留的建成區(qū)，加上平坦的地勢(shì)和靠近城區(qū)的區(qū)位條件，非常適合進(jìn)行大規(guī)模建設(shè)。設(shè)計(jì)4.4 現(xiàn)狀要素分析-高壓線用地中部有一座規(guī)模較大的于管

38、營(yíng)220kv變電站，并有35kv以上高壓線三組貫穿整個(gè)用地:第一組為3條110kv高壓線，從220kv變電站引出，向北穿越良坨鐵路至佳世苑附近的110kv變電站；第二組為3條35kv和1條110kv高壓線，從用地南側(cè)沿107國(guó)道向東北延伸、轉(zhuǎn)折，匯入佳世苑附近的110kv變電站；第三組為3條220kv和1條110kv高壓線，散落在規(guī)劃用地內(nèi)，最終匯入220kv變電站。其中，第二、三兩組高壓線將用地整體割裂，對(duì)功能布局和土地使用影響較大。4.3 現(xiàn)狀要素分析-道路項(xiàng)目外圍由兩條國(guó)道主干線、一條國(guó)道和一條鐵路組成。國(guó)道主干線有京石高速公路（G030）、六環(huán)路（G025），規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)均為高速公路。國(guó)道

39、有京保公路（G107），規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)為一級(jí)公路。另外規(guī)劃用地內(nèi)部有一條肖炒路東西橫貫，并向北側(cè)的元武屯通過(guò)村路連接。路面寬度在7米左右?；A(chǔ)分析項(xiàng)目分析4、項(xiàng)目分析總體構(gòu)想3.研究目的：在背景研究、基礎(chǔ)分析的基礎(chǔ)上，擬定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和功能定位。1、規(guī)劃原則總體構(gòu)想規(guī)劃原則以北京西南良鄉(xiāng)物流項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃為前提，主要遵循以下原則：1.1 前瞻性原則從建設(shè)華北地區(qū)物流中心要求出發(fā)，吸取國(guó)內(nèi)外建設(shè)食品物流交易中心的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建設(shè)起點(diǎn)超前、標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先、規(guī)范嚴(yán)格，符合國(guó)際趨勢(shì)的運(yùn)營(yíng)模式。1.2 輻射性原則北京作為國(guó)家首都，華北地區(qū)的大都市，具有強(qiáng)烈的輻射功能。該中心在充分發(fā)揮面向都市配套和保障供給的基礎(chǔ)上

40、，應(yīng)擴(kuò)大中心輻射面，輻射華北地區(qū)，做到面向都市和輻射周邊相結(jié)合。1.3 復(fù)合性原則通過(guò)展示交易、倉(cāng)儲(chǔ)加工、物流配送功能以及管理、商務(wù)、商業(yè)等配套服務(wù)功能在空間上的集中，形成多功能的集聚復(fù)合，以此擴(kuò)大規(guī)模效益，從而進(jìn)一步發(fā)展現(xiàn)代物流。1.4 整體性原則強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)系統(tǒng)布置整體性，貫徹“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理”的整體原則，突出各功能組成部分的互動(dòng)交流，同時(shí)注重區(qū)塊之間的有機(jī)聯(lián)系和相互融合。1.5 生態(tài)性原則堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)、生態(tài)節(jié)能、建筑新材料的利用等。創(chuàng)造生態(tài)化的環(huán)境空間。2、規(guī)劃目標(biāo)總體構(gòu)想規(guī)劃目標(biāo)以北京雨潤(rùn)國(guó)際采購(gòu)中心項(xiàng)目為基礎(chǔ)，構(gòu)筑食品全球展示交易平臺(tái)，引領(lǐng)華北，輻射全國(guó)，

41、對(duì)接國(guó)際。建設(shè)運(yùn)作高效、管理規(guī)范、產(chǎn)品安全、業(yè)態(tài)先進(jìn)、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、信息通暢，面向中國(guó)華北地區(qū)，跨區(qū)域、現(xiàn)代化、特大型的現(xiàn)代食品全球采購(gòu)中心。占位北京、輻射華北、風(fēng)靡國(guó)際的北京雨潤(rùn)國(guó)際食品全球采購(gòu)中心；以“物流園區(qū)、城市綜合體”雙核驅(qū)動(dòng)的國(guó)際食品采購(gòu)引擎；物流園區(qū)：以“先進(jìn)、系統(tǒng)、高標(biāo)”打造市場(chǎng)領(lǐng)先的高標(biāo)準(zhǔn)物流中心；城市綜合體：以“完善的商務(wù)配套”打造項(xiàng)目作為國(guó)際食品全球采購(gòu)中心的差異化競(jìng)爭(zhēng)力。 3、功能定位總體構(gòu)想功能定位圍繞“物流中心、城市綜合體”兩大核心要素，完善全球采購(gòu)中心的相應(yīng)功能：物流中心：集先進(jìn)展示交易、系統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)物流、完善綜合服務(wù)；城市綜合體：以特色的商務(wù)體驗(yàn)打造采購(gòu)中心差

42、異化競(jìng)爭(zhēng)力?！拔锪鲌@區(qū)、城市綜合體”雙核驅(qū)動(dòng)的國(guó)際采購(gòu)中心 “先進(jìn)展示交易、系統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)物流、完善綜合服務(wù)、特色商務(wù)體驗(yàn)”多種復(fù)合功能3.1 貿(mào)易區(qū)（物流園區(qū)）a）展示交易區(qū) ：蔬菜、果品、水產(chǎn)、肉類(lèi)、凍品、糧油、副食、調(diào)料、酒飲茶等交易區(qū)。b）倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)：倉(cāng)儲(chǔ)加工、物流作業(yè)區(qū)、管理區(qū)等；c）綜合服務(wù)區(qū)：展覽展銷(xiāo)、拍賣(mài)、檢驗(yàn)檢測(cè)、技術(shù)研發(fā)、電子結(jié)算、信息網(wǎng)絡(luò)、銀行、郵政、保險(xiǎn)、海關(guān)、商檢等。3.2 商務(wù)區(qū)（城市綜合體 ）：商務(wù)辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲（含特色餐飲）、酒店（星級(jí)酒店等）、百貨、居住配套等；項(xiàng)目具體功能包括：規(guī)劃綜述4.研究目的：暢想北京雨潤(rùn)國(guó)際食品全球采購(gòu)中心項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展遠(yuǎn)景。1、規(guī)

43、劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃綜述規(guī)劃結(jié)構(gòu)商務(wù)貿(mào)易，雙核輝映；南北兩片，線性聯(lián)動(dòng)；縱橫兩軸，帶狀延展；四區(qū)協(xié)同，華北引擎。N城市綜合體 B：商務(wù)中心1-商務(wù)配套區(qū)S物流園區(qū) A：綜合服務(wù)中心2-綜合服務(wù)區(qū)3-展示交易區(qū)4-倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)2、總平面圖規(guī)劃綜述總平面圖綜合展示交易果品展示交易（二層煙酒調(diào)料）蔬菜展示交易（二層副食）糧油展示交易水產(chǎn)（肉類(lèi)）展示交易入口廣場(chǎng)管理服務(wù)社會(huì)停車(chē)場(chǎng)酒店會(huì)議會(huì)展綜合服務(wù)中心商業(yè)餐飲行政辦事中心入口雕塑SOHO辦公檢驗(yàn)中心物流配送加工倉(cāng)儲(chǔ)冷庫(kù)區(qū)研發(fā)中心娘娘廟小游園生活配套區(qū)變電站公交首末站變電站防護(hù)綠帶URBAN DESIGN OF GLOBAL PURCHASING CENTER OF YURUN IN BEIJING聯(lián)創(chuàng)國(guó)際3.1、鳥(niǎo)瞰圖一規(guī)劃綜述鳥(niǎo)瞰圖設(shè)計(jì)3.2、鳥(niǎo)瞰圖二規(guī)劃綜述鳥(niǎo)瞰圖設(shè)計(jì)3.3、城市綜合體規(guī)劃綜述城市綜合體設(shè)計(jì)3.4、綜合服務(wù)區(qū)規(guī)劃綜述物流園區(qū)綜合服務(wù)區(qū)設(shè)計(jì)3.5、入口廣場(chǎng)商務(wù)中