二手房買(mǎi)賣(mài)合同

1、Word 二手房買(mǎi)賣(mài)合同 二手房買(mǎi)賣(mài)合同的生效條件有哪些 龍巖聞名房產(chǎn)家庭律師表示，在二手房交易中，很多購(gòu)房者往往只顧房產(chǎn)價(jià)值的凹凸，而忽視了對(duì)交易中可能消失的問(wèn)題，對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)合同所知更少。事實(shí)上，二手房買(mǎi)賣(mài)合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特殊留意。 把產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記作為二手房買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件的觀(guān)點(diǎn)，是對(duì)登記制度屬性的誤會(huì)，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。下面由法律直通車(chē)我為您介紹二手房買(mǎi)賣(mài)合同的生效條件，盼望能對(duì)您有所關(guān)心。 在二手房交易過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記不是二手房買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，緣由如下： (1)二手房買(mǎi)賣(mài)合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。 買(mǎi)

2、賣(mài)合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，二手房買(mǎi)賣(mài)合同作為買(mǎi)賣(mài)合同的一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成的性質(zhì)。根據(jù)民法理論，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書(shū)面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益則有效成立，應(yīng)受法律愛(ài)護(hù)。因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過(guò)戶(hù)登記也是合同的履行行為。既然過(guò)戶(hù)登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力推斷，這是合同法的基本原則。 (2)登記過(guò)戶(hù)行為就是對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)合同的效力的確定。 登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同有效為前提，即買(mǎi)受人基于有效的二手房買(mǎi)賣(mài)合同才獲得

3、懇求出賣(mài)方幫助履行登記行為的權(quán)利，出賣(mài)人才相應(yīng)地負(fù)有幫助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。若登記前，二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或不成立，則登記本身就成為無(wú)源之水、無(wú)本之木了。 (3)登記的公示作用不能打算合同的效力。 房屋進(jìn)行統(tǒng)一登記過(guò)戶(hù)，體現(xiàn)了國(guó)家為社會(huì)利益而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必定要求契約自由，如果把登記作為合同生效的要件，則勢(shì)必使登記審查變成對(duì)雙方可否簽訂買(mǎi)賣(mài)合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn)，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門(mén)的職權(quán)。 (4)將登記作為二手房買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，在實(shí)踐中將會(huì)遇到一些無(wú)法解決的問(wèn)題。 由于二手房買(mǎi)賣(mài)合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)前尚未成立和生效，導(dǎo)

4、致出賣(mài)人基于自身利益而一房多賣(mài)，或者待房?jī)r(jià)上漲，有意不幫助買(mǎi)方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，而不擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，這將不利于對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)方利益的愛(ài)護(hù)，也難以適用于全部權(quán)保留的分期付款二手房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房預(yù)售合同。 專(zhuān)業(yè)人士表示，買(mǎi)賣(mài)雙方在托付他人辦理房地產(chǎn)贖樓、過(guò)戶(hù)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀所簽署的公證托付書(shū)內(nèi)容。對(duì)外所授權(quán)限，應(yīng)當(dāng)在可控范圍內(nèi)、在辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)親自到場(chǎng)，避開(kāi)消失交易風(fēng)險(xiǎn)。 假如你在房屋交易時(shí)遇到難題或?qū)Ξ?dāng)下樓市現(xiàn)象有何不解，想了解更多房屋損害賠償?shù)牡湫桶咐姆蓡?wèn)題，你可以找相關(guān)律師，進(jìn)行詢(xún)問(wèn)相關(guān)房屋托付出租合同，或者您也可以上法律直通車(chē)，這里有專(zhuān)業(yè)律師供應(yīng)免費(fèi)詢(xún)問(wèn)。

5、 二手房買(mǎi)賣(mài)合同 篇5 1、一房多賣(mài)情形下，多個(gè)當(dāng)事人均要求履行合同的，怎么處理? 出賣(mài)人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同，在合同均為有效的前提下，買(mǎi)受人均要求連續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)根據(jù)以下挨次確定履行合同的買(mǎi)受人： (1)已經(jīng)辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記的; (2)均未辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的; (3)均未辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公正合理的予以確定。 買(mǎi)受人中之一人起訴要求出賣(mài)人連續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以依據(jù)案件詳細(xì)狀況打算是否追加其他買(mǎi)

6、受人作為第三人參與訴訟;其他買(mǎi)受人另行提起訴訟要求連續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。 2、當(dāng)事人先后簽訂數(shù)份合同或簽訂陰陽(yáng)合同，對(duì)房屋價(jià)款和履行方式商定不全都的，怎么處理? 當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同，合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等商定存在不全都，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同商定連續(xù)履行。對(duì)于當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)中的確存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時(shí)可一并建議相關(guān)行政主管部門(mén)予以處理。 也就是說(shuō)，通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同避稅的，避稅的條款因違反雙方的真實(shí)意思表示，而無(wú)效，仍應(yīng)根據(jù)實(shí)際交易價(jià)格履行。 3、以他人名義購(gòu)房，借名人與登記人發(fā)生糾紛

7、的，怎么處理? 當(dāng)事人商定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同商定要求登記人(出名人)辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他緣由依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當(dāng)事人之間已經(jīng)就借名購(gòu)房達(dá)成了書(shū)面協(xié)議，或有證據(jù)能夠證明借名的事實(shí)。且借名人不得以其系實(shí)際出資人為由，對(duì)方善意第三人，但若第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道該情形的除外。 4、一方當(dāng)事人的確為購(gòu)房出資，但不能證明當(dāng)事人之間系借名關(guān)系的，怎么處理? 當(dāng)事人一方供應(yīng)證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)的確存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名

8、登記的商定，其主見(jiàn)確認(rèn)房屋歸其全部或要求登記人辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主見(jiàn)出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)出資的性質(zhì)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定處理。 也就是說(shuō)，在此情形下，出資人只能向?qū)Ψ疆?dāng)事人主見(jiàn)雙方形成借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋全部權(quán)。 5、借用他人名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保證住房，能否要求登記人將房屋過(guò)戶(hù)至借用人名下? 借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主見(jiàn)確認(rèn)房屋歸其全部或者依據(jù)雙方之間的商定要求登記人辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。 也就是說(shuō)，借用人在其本身不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用

9、房等保障性住房條件的狀況下，不行能通過(guò)借用他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，而達(dá)到規(guī)避購(gòu)買(mǎi)條件，實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)保障性住房的目的。 6、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)方交付了房款，并實(shí)際占有了房屋，能否直接要求確定房屋歸其全部? 房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人未依約為買(mǎi)受人辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認(rèn)房屋歸其全部的，法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟懇求要求出賣(mài)人辦理全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)受人堅(jiān)持不變更的，對(duì)其訴訟懇求，不予支持。 也就是說(shuō)，賣(mài)方未履行辦理全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的行為，屬于違反雙方買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的行為，仍是合同糾紛，并不由于當(dāng)事人付清了購(gòu)房款，并實(shí)際占有房屋，而可直接要求確認(rèn)其享有物權(quán)。 7

10、、房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，一方當(dāng)事人根本違約的，違約方是否享有合同解除權(quán)? 房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約的，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有合同法定解除權(quán)。假如因不行抗力或情事變更等緣由，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)要求解除合同。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意連續(xù)履行，情愿以擔(dān)當(dāng)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求連續(xù)履行，經(jīng)審查合同連續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方連續(xù)履行合同，但合同另有解商定金等商定或符合合同法第一百一十條規(guī)定的法定不能履行或事實(shí)不能履行情形的除外。 8、房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)定金性質(zhì)商定不明確的，如何處理? 當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中

11、對(duì)定金性質(zhì)商定不明的，不應(yīng)視為解商定金。所謂解商定金是指交付定金的一方可以根據(jù)商定以丟失定金為代價(jià)解除合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)解除合同。 若房屋買(mǎi)賣(mài)合同中同時(shí)商定了解商定金和違約金，當(dāng)事人一方已構(gòu)成違約的，在商定條件成就時(shí)解商定金懲罰與違約金可以同時(shí)適用。 也就是買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有明確商定定金為解商定金的，就不能視為解商定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價(jià)解除買(mǎi)賣(mài)合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解商定金可以和違約金同時(shí)并用。在北京高院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的指導(dǎo)看法中即規(guī)定：“當(dāng)事人同時(shí)商定違約金和定金并商定了定金性質(zhì)的，當(dāng)事人一方違約，對(duì)方依據(jù)商定的定金性質(zhì)一并主見(jiàn)

12、違商定金和違約金的，法院不予支持;當(dāng)事人一方違約，對(duì)方依據(jù)商定的定金性質(zhì)一并主見(jiàn)解商定金和違約金的，法院應(yīng)予支持?！?9、房屋買(mǎi)賣(mài)合同因一方根本違約解除后，守約方可以主見(jiàn)賠償哪些損失? 房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當(dāng)事人另有商定的除外。 在認(rèn)定和計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)從守約方主見(jiàn)的可得利益賠償總額中扣除守約方未實(shí)行合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方亦有過(guò)失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的.必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約

13、狀況等因素予以確定。 也就是說(shuō)，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)賣(mài)他人所得額外收入，特殊是在出賣(mài)方一房二賣(mài)，出賣(mài)人將房屋以高于買(mǎi)受人所出價(jià)格，賣(mài)于第三人的情形，買(mǎi)受人有權(quán)要求從出賣(mài)人轉(zhuǎn)售的更高房?jī)r(jià)款中共享利益。 10、房屋買(mǎi)賣(mài)合同不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)后，如何處理? 在買(mǎi)賣(mài)合同不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)的情形中，形成的是締約過(guò)失責(zé)任，而非違約責(zé)任，此時(shí)，無(wú)過(guò)錯(cuò)一方所受的損失，主要是信任利益的損失。信任利益的損失包括：所受損害和所失利益(當(dāng)事人信任合同有效成立而丟失另訂其他有利合同的機(jī)會(huì)損失等)、締約花費(fèi)的成本等損失，但締約過(guò)失的損失賠償數(shù)額以不超過(guò)履行利益為限。 11、房屋買(mǎi)賣(mài)合同侵害第三方優(yōu)

14、先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，如何處理? 房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人懇求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購(gòu)買(mǎi)房屋的意思表示真實(shí)，且具備合同履行力量的，法院可以支持其訴訟懇求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價(jià)款，但法律、法律解釋另有規(guī)定的除外。法院在審理過(guò)程中可以依據(jù)案件實(shí)際狀況要求承租人供應(yīng)相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備合同履行力量。 承租人在訴訟中僅要求法院確認(rèn)其對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而不要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對(duì)承租人

15、的訴訟懇求，不予支持。 也就是說(shuō)，具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的人，提起侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)訴訟的，在訴訟中，必需馬上或擔(dān)保行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而不能只主見(jiàn)侵害優(yōu)先權(quán)，而不行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。即不能自己不買(mǎi)，也不讓他人購(gòu)買(mǎi)。 12、房屋買(mǎi)賣(mài)中，房產(chǎn)中介在居間合同中，具有什么義務(wù)? 房屋中介機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項(xiàng)及當(dāng)事人的訂約力量負(fù)有樂(lè)觀(guān)調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)。 房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)峻損害托付人利益的，不得要求托付人支付中介服務(wù)費(fèi)用及從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。托付人有損失的，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。 房產(chǎn)中介在居間合同中，主要供應(yīng)的是訂立合同的機(jī)會(huì)或供應(yīng)訂立合同的媒介服務(wù)，盡管房產(chǎn)中介作為非買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人，無(wú)需對(duì)合同擔(dān)當(dāng)法律責(zé)任，但房產(chǎn)中介應(yīng)就其供應(yīng)的訂立合同機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)負(fù)責(zé)，若房產(chǎn)中介未適當(dāng)履行其義務(wù)，對(duì)存在重大權(quán)屬瑕疵或其他瑕疵的房屋，本應(yīng)或能夠發(fā)覺(jué)其瑕疵，而僅因其不樂(lè)觀(guān)調(diào)查等消極行為未發(fā)覺(jué)或未告知合同當(dāng)事人，那么房屋中介機(jī)構(gòu)不僅可能擔(dān)當(dāng)退還居間費(fèi)的損失，而且還可能會(huì)擔(dān)當(dāng)其他賠償責(zé)任。 13、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的，怎么處理? 出賣(mài)人將登記在其個(gè)人名下的法