中海地產(chǎn)工程管理策劃指引

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)深圳中海地產(chǎn)有限公司中海地產(chǎn) 2007 年工程管理研討會會議資料2007 年 1 月工程管理策劃指引目錄言 1工程管理策劃概述 31、工程管理策劃概念32、工程管理策劃時間及適用范圍33、工程管理策劃內(nèi)容及其相互關(guān)系44、工程管理策劃作用45、工程管理策劃報告評審流程5總平面管理策劃 61、總平面管理策劃概念62、總平面管理策劃作用63、總平面管理策劃內(nèi)容74、總平面管理布置原則9工程進度管理策劃171、工程進度管理策劃概念172、工程進度管理策劃作用173、工程進度管

2、理策劃內(nèi)容184、施工過程中的進度管控措施策劃31工程質(zhì)量管理策劃371、工程質(zhì)量策劃概念372、工程質(zhì)量策劃作用383、工程質(zhì)量策劃內(nèi)容39第1頁前前工程管理策劃指引4、施工過程中的質(zhì)量管控措施策劃48安全文明施工管理策劃571、安全文明施工管理策劃概念572、安全文明施工管理策劃作用573、安全施工管理策劃內(nèi)容584、文明施工管理策劃內(nèi)容635、安全文施工管控措施66附錄及附件68語69第2頁后后工程管理策劃指引前言古語“凡事預(yù)則立、不預(yù)則廢”“謀定而后動”都強調(diào)了任何事情都需要事先籌策、謀劃的重要性。房地產(chǎn)項目開發(fā)有著資金密集、產(chǎn)品周期長、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多而復(fù)雜等特點，同時受宏觀調(diào)控、市場競爭

3、等因素制約而存在較多的不確定性和較高的風(fēng)險，故房地產(chǎn)項目開發(fā)更需要進行全方位的營銷、產(chǎn)品和工程管理等策劃。當前，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的營銷策劃、產(chǎn)品策劃已經(jīng)得到普遍的重視，但對房地產(chǎn)項目開發(fā)中工程管理策劃的系統(tǒng)研究和制度化建設(shè)尚顯不足。我司在深圳地區(qū)已成功開發(fā)房地產(chǎn)項目數(shù)十個，多年來在工程管理方面已經(jīng)形成了一套成熟的工程管理體系，其中不乏極具 “特色”和“亮點”的經(jīng)驗教訓(xùn)，非常值得在我司后續(xù)項目前期策劃過程中就予以借鑒。本房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理策劃指引（以下簡稱“本指引”）沒有按照常規(guī)的工程管理手冊來謀篇布局以求面面俱到，而是選取工程管理策劃的總平面布置策劃、進度策劃、質(zhì)量策劃、安全文明施工策

4、劃等幾個主要方面來進行闡述，重點是對各部分的策劃內(nèi)容、策劃原則、管控措施進行說明，對我司后續(xù)項目“如何進行工程管理策劃”、 “工程管理策劃有哪些需要吸取的經(jīng)驗教訓(xùn)和注意事項” “在工程管理過程中有哪些管控措施”等問題進行了探索。本指引的編制目的是為我司后續(xù)項目開發(fā)過程中的工程管理策劃提供指引，同時也可為中海地產(chǎn)其它兄弟公司在進行新項目工程管理策劃時提供參考。本指引的編寫人員有胡若翔、王曉華、郭榮旺、艾正亮、黃荷友，黃希武副總經(jīng)理則對本指引的編制工作進行了全面的指導(dǎo)，中海地產(chǎn)集團有限公司發(fā)展管理部闞乃桂總經(jīng)理等也對本指引的編寫提出了許多寶貴意見。由于第1頁、工程管理策劃指引編寫人員的水平和經(jīng)驗有

5、限，加之時間倉促，本指引中的錯誤、遺漏之處在所難免。歡迎讀者多提寶貴意見，以便我們能及時進行修正并補充完善。深圳中海地產(chǎn)有限公司工程管理策劃指引編寫組2007 年 1 月 15 日第2頁工程管理策劃指引工程管理策劃概述1、工程管理策劃概念房地產(chǎn)項目開發(fā)有著資金密集、管理密集、產(chǎn)品生產(chǎn)開發(fā)周期長、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多而復(fù)雜等特點，同時受宏觀調(diào)控、市場競爭等因素制約而存在較多的不確定性和較高的風(fēng)險，故在房地產(chǎn)開發(fā)過程中進行有效的工程管理策劃就顯得尤其重要。策劃是指針對未來要發(fā)生的事情作當前的決策，是找出事物的因果關(guān)系，衡度未來可采取的措施，事先決定做什么、何時做、誰來做的問題，以使所策劃的事業(yè)處于經(jīng)濟、高效

6、和科學(xué)的運作之中。工程管理策劃是在工程施工前，從房地產(chǎn)項目開發(fā)商的角度出發(fā)，對整個工程管理過程進行戰(zhàn)略性的總體策劃，使施工總平面布置、工程進度、工程質(zhì)量、安全文明施工等工程管理內(nèi)容有章可循、有據(jù)可依，從而使整個項目的工程管理更加規(guī)范、高效、經(jīng)濟。2、工程管理策劃時間及適用范圍在項目規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)過公司內(nèi)部兩級評審和政府規(guī)劃主管部門審批完成后，項目部應(yīng)根據(jù)項目定位報告、規(guī)劃設(shè)計方案、項目發(fā)展綱要等項目文件，對項目發(fā)展過程中的工程管理內(nèi)容進行總體策劃，并編制中海XX 項目工程管理策劃報告本房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理策劃指引（以下簡稱“本指引”）為我司多年來項目開發(fā)過程中工程管理策劃方面的經(jīng)驗總結(jié)和提煉

7、，適用于對我司所有后續(xù)項目的工程管理策劃提供指導(dǎo)，同時也可為中海地產(chǎn)其它地區(qū)兄弟公司進行新項目的工程管理策劃提供參考。第3頁。工程管理策劃指引3、工程管理策劃內(nèi)容及相互關(guān)系工程管理策劃包括總平面布置、工程進度、工程質(zhì)量、工程成本、安全文明施工、項目部架構(gòu)及運作模式、公司內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)等策劃內(nèi)容。本指引沒有按照常規(guī)的工程管理手冊來謀篇布局以求面面俱到，而是選取其中較高的總平面布置策劃、進度策劃、質(zhì)量策劃、安全文明施工策劃等方面來進行闡述，重點是對各部分的策劃內(nèi)容、策劃原則、管控措施進行說明，對我司后續(xù)項目“如何進行工程管理策劃”、 “工程管理策劃有哪些需要吸取的經(jīng)驗教訓(xùn)和注意事項” “在工程管理過

8、程中有哪些管控措施”等問題進行了探索。工程進度、質(zhì)量、成本三者之間是對立統(tǒng)一的，一個成功的工程項目管理必須在進度、質(zhì)量、成本三者之間取得平衡，故工程管理策劃的總平面管理策劃、工程進度管理策劃、工程質(zhì)量管理策劃、安全文明管理策劃等主要內(nèi)容之間具有相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。具體而言，工程進度、安全文明管理策劃是總平面管理策劃的重要依據(jù)，各階段總平面布置又是工程進度管理策劃、工程質(zhì)量管理策劃和安全文明管理策劃相關(guān)內(nèi)容的具體體現(xiàn)。4、工程管理策劃作用4.1和統(tǒng)一安排，從而促進工程進度、質(zhì)量、成本、安全文明施工等工程管理目標的實現(xiàn)。4.2順序、選材定樣時間和建筑、結(jié)構(gòu)、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑

9、設(shè)計能夠更好地滿足項目發(fā)展總目標的要求。4.3甲供材采購、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理第4頁、工程管理策劃指引能夠更好地滿足項目成本控制總目標的要求。4.4售、銷售入市實際等方面提出建議，促使營銷策劃能更好地滿足公司項目銷售利潤指標的要求。4.5為施工期間安全文明管理奠定基礎(chǔ)，使項目工程質(zhì)量管理目標能在工程項目管理全過程中得到更好地落實，使項目開發(fā)進度能按照公司總體進度目標全面如期推進。5、工程管理策劃報告評審流程5.1完成后，項目部進行工程管理策劃，并編制形成中海 XX 項目工程管理策劃報告初稿供公司相關(guān)部門進行評審；5.2中海 項目工程管理策劃報告初稿進行評審，

10、并根據(jù)評審意見對中海XX 項目工程管理策劃報告初稿進行修編；在中海 XX 項目工程管理策劃報告修編完成后上報項目主管領(lǐng)導(dǎo)等公司領(lǐng)導(dǎo)審批，最后經(jīng)公司總經(jīng)理簽署生效后開始執(zhí)行。5.3對中海 XX 項目工程管理策劃報告進行檢討和調(diào)整，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后按照新一版的策劃進行管理，以便更好地指導(dǎo)項目后續(xù)工程管理。第5頁工程管理策劃指引總平面管理策劃1、總平面管理策劃概念總平面管理策劃是在設(shè)計方案及營銷針對項目分期開發(fā)意見基本確定的前提下，以施工總平面規(guī)劃為依據(jù)，項目部根據(jù)項目發(fā)展進度，分階段對施工總平面布置進行調(diào)整、補充和修改，明確主包單位分區(qū)、土方平衡、臨時施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本項

11、目合約策劃及現(xiàn)場工程管理的重要依據(jù)。簡單概括，總平面管理策劃是從發(fā)展商工程管理的角度進行項目的施工總平面規(guī)劃，區(qū)別于施工組織設(shè)計中的施工總平面布置。2、總平面管理策劃作用總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內(nèi)容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性強的總平面管理策劃可以有效地降低項目成本，保證項目發(fā)展進度?？偲矫婀芾聿邉澴饔镁唧w體現(xiàn)為：2.1 提前規(guī)劃，提前溝通，有利于公司各部門理清思路，達成共識項目發(fā)展過程中，工程管理提前介入非常必要，通過項目總平面管理策劃，與設(shè)計、營銷、合約等部門提前溝通，對項目的施工順序、道路組織等達成共識，有利于各部門及時、有效地相互配合；2.2 作為合約策劃的

12、重要依據(jù)，可以有效地控制成本總平面管理策劃中的內(nèi)容基本都與造價相關(guān)，這些內(nèi)容均要在相應(yīng)的合同中體現(xiàn)，例如，其中臨時施工道路、機械布置、材料堆場設(shè)置等內(nèi)容應(yīng)作為主包單位招標重要依據(jù)，并且在招標時明確與造價相關(guān)的內(nèi)容，可以有效地減少施工過程中的措施簽證，便于成本控制；主包單位分區(qū)、場內(nèi)土方平衡、施工第6頁工程管理策劃指引順序安排等內(nèi)容對合約策劃起重要的指導(dǎo)作用。同時，總平面管理策劃也是后續(xù)進度管理策劃、質(zhì)量管理策劃、安全文明管理策劃的基礎(chǔ)；2.3 作為現(xiàn)場安全文明管理的重要依據(jù)總平面管理策劃作為主包合同的附件，明確了雨、污水排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內(nèi)容主包單位均

13、在措施費清單內(nèi)逐項報價，項目部要求主包單位落實安全文明措施時，既有具體項目、做法又有相應(yīng)清單造價，具有較強的執(zhí)行力。3、總平面管理策劃內(nèi)容3.1 主包單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置我司采用最低價中標原則，承建我司項目的主包單位，除高端定位的項目外，相對管理力量和實力一般，再加上進度緊張，一次性投入較大，故我司項目很少只有一家主包單位承建的情況，往往由兩家以上的主包單位參與承建，這就存在對項目如何合理劃分主包單位標段的問題。另合理的生活區(qū)設(shè)置有利于項目的發(fā)展進度。3.2 臨時施工道路組織在綜合考慮成本、進度及安全文明施工形象的前提下，提前規(guī)劃，分階段、范圍在總圖中明確臨時道路的具體做法（附斷面圖）及相應(yīng)配

14、合措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等具體做法和位置），施工車輛行車路線、回車點等交通組織方式。3.3 場內(nèi)土方平衡在設(shè)計已對場內(nèi)土方平衡進行測算，并在設(shè)計方案中已統(tǒng)籌考慮的前提下，項目部應(yīng)綜合考慮基礎(chǔ)或地下室開挖方量與回填方量數(shù)據(jù)比較、土方臨時堆土點選擇、土質(zhì)情況和施工順序等因素，提前統(tǒng)一規(guī)劃、調(diào)度土方，盡量減少外第7頁工程管理策劃指引運或從場外拉土進場回填的土方量。3.4 鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場明確鋼筋加工廠和模板、鋼筋、砂石等材料堆場的位置、范圍及地面做法。3.5 施工機械布置綜合考慮主包單位標段劃分、成本、進度等因素，明確包括塔吊、井架、施工電梯、砼輸送泵、砂漿攪拌機的數(shù)量及大

15、概位置。36 特殊部位外腳手架的搭設(shè)方式明確樣板房范圍外架懸挑方式、范圍和為保證室外工程提前插入，綜合考慮成本、進度因素，明確高層、多層類型住宅懸挑外架的范圍。3.7 臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)的設(shè)置按照分期分區(qū)開發(fā)施工進度和經(jīng)濟性運行的原則，綜合考慮臨時變壓器安裝的容量和位置，并考慮售樓區(qū)售樓期間的電力保障供應(yīng)；根據(jù)現(xiàn)場工程標段的劃分，綜合考慮臨時給水的供應(yīng)；為保障現(xiàn)場安全文明施工，需確?，F(xiàn)場雨、污水及時排放無積水。3.8 施工順序安排結(jié)合營銷要求，綜合考慮項目分期開發(fā)、成本、進度等因素，提前策劃明確項目各部分的開工順序及室外插入施工的時間節(jié)點。3.9 分階段場地布置由于營銷和分期開發(fā)的需要

16、及場地條件的制約，項目的總平面管理策劃應(yīng)分階段進行完善，一般分為：主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝修施工階段，高層住宅還有地下室施工階段，但各階段的總平面策劃均應(yīng)重點考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場地布置。第8頁工程管理策劃指引4、布置原則各項目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬別，再加上設(shè)計方案的差異，故總平面管理策劃的內(nèi)容針對性很強，差異性較大，提煉出通用的原則并不多。本文根據(jù)深圳公司以往項目開發(fā)經(jīng)驗，總結(jié)出以下布置原則與大家分享交流。4.1 主包單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置原則（1）售樓區(qū)域等進度緊張的標段，由于周轉(zhuǎn)材料、施工人力集中投入較大，可多引進幾家主包單位，這樣項目部現(xiàn)場可以靈活調(diào)配施

17、工人力，有利于進度控制。根據(jù)深圳公司以往經(jīng)驗，多層項目一家主包承建面積不宜超過 3 萬 m2，TH 項目一家主包承建面積不宜超過 2 萬 m2，高層項目一家主包承建面積不宜超過 5 萬 m2。案例：中海怡美山莊項目的售樓區(qū)域由一棟小高層、三棟多層及占地面積約一萬平米的室外部分組成，進度非常緊張，當時引進了三家主包單位，起到了很好的趕工效果。（2）在引進未與我司合作過的新主包單位時，建議先在非售樓區(qū)域內(nèi)嘗試，同時，建議不要讓新主包單位獨立承建一個項目，以減少風(fēng)險。（3）綜合考慮各個標段臨時施工道路組織，保證各自范圍內(nèi)的交通順暢。（4）施工難度大與難度小的部分在一個標段內(nèi)要合理搭配。例如：對于一個

18、混合型的住宅，在不影響項目分期分區(qū)開發(fā)的情況下，建議高層可以與多層或 TH 合理搭配成一個標段，盡量不要出現(xiàn)單獨高層或多層、TH 的標段；同時各主包單位標段的建筑面積要均衡，不宜相差太大。（5）如項目的后續(xù)分包單位包括欄桿、涂料、門窗、室外園建等需要多家承建，建議其標段的劃分范圍可與總包單位一致，避免分包單位與多個主包單位配合，減少項目協(xié)調(diào)工作量。第9頁工程管理策劃指引（6）占地面積小，場地布置緊張的項目建議由一家主包單位承建。案例：中海怡瑞山居項目西區(qū)，占地面積約 2.7 萬 m2，建筑面積約 6.8 萬m2，為高層和多層的混合型住宅，按以往經(jīng)驗應(yīng)由兩家主包單位承建，但由于地塊占地面積小，同

19、時高差大，臨時施工場地布置非常緊張，最終由一家主包單位承建。（7）分期開發(fā)的項目，施工單位生活區(qū)一般設(shè)置在最晚開發(fā)的范圍內(nèi)，而占地面積小的項目，生活區(qū)也應(yīng)盡量就近租地設(shè)置。生活區(qū)就近設(shè)置有利于保證項目進度及現(xiàn)場安全文明管理。另外，生活區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施部分建議由我司在主包單位進場前完成，以縮短搭接時間?；A(chǔ)設(shè)施一般包括場地平整、水電接駁點設(shè)置、臨時道路及化糞池等。（8）為避免先進場的施工單位，尤其是主包單位過多占用生活區(qū)用地，建議我司在合約中明確，生活區(qū)用地采用有償租賃的方式，每月一般按 3 元/費率收取地租，并在工程款中按月扣除。4.2 臨時施工道路組織原則（1）盡量在各自主包單位標段內(nèi)形成環(huán)路，設(shè)

20、置獨立的出入口，便于各主包單位現(xiàn)場封閉管理。（2）盡量結(jié)合正式小區(qū)道路，將臨時路與永久路相結(jié)合，可以節(jié)約成本。如小區(qū)總圖出圖進度能夠保證，則正式道路及管線可先施工，作為臨時施工道路使用。正式道路完成面為鋪裝或為瀝青，可先施工至砼面層，待入伙前再施工正式道路鋪裝面或瀝青以免施工過程中破壞；如正式道路完成面為砼面層，建議按最終完成面標高降低 200 完成正式道路，待入伙前再在道路上面澆筑與道路同標號的 200 厚砼，保證路面觀感；小區(qū)總圖出圖進度不能夠保證，臨時施工道路規(guī)劃時，也應(yīng)盡量和方案圖中的小區(qū)道路定位一致。（3）臨時施工道路建議盡量形成砼面層，以便于雨季施工及平時路面維護，第 10 頁工程

21、管理策劃指引保證安全文明施工形象。（4）臨時施工道路及相應(yīng)配合措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等）建議由我司在主包單位進場前完成，以縮短搭接時間。但應(yīng)在主包及前期進場的樁基、土方等施工單位合同中約定臨時施工道路各自的維護范圍和責(zé)任。（5）應(yīng)重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，并進行封閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。4.3 場內(nèi)土方平衡原則（1）協(xié)調(diào)設(shè)計在方案階段要先要進行土方平衡測算，優(yōu)化方案，尤其對于山地建筑。案例：中海大山地項目按最初方案地形，土方需外運 5 萬余方，后設(shè)計對方案進行優(yōu)化，將一期地形整體抬高一米，將外運土方改為場內(nèi)轉(zhuǎn)運、碾壓，每方單價

22、相差 20 元，節(jié)約成本約 100 萬元。（2）場地內(nèi)設(shè)置合理的臨時土方臨時堆土點。分期開發(fā)或占地面積大的項目，土方臨時堆土點可設(shè)置在相鄰、晚開放的范圍內(nèi)；一次性開發(fā)同時占地面積小的項目，土方的臨時堆放點可設(shè)置在工期短，晚開工的棟號。案例：中海怡瑞山居項目，其西區(qū)為高層和多層的混合型住宅，項目部在總平面策劃時，選擇了一棟多層及幼兒園在高層地下室土方開挖時，作為臨時土方堆土點，臨時堆放的土方量按高層地下室土方回填量考慮。最終高層土方回填均為場內(nèi)轉(zhuǎn)運，未從場外拉土，有效地節(jié)約了成本。（3）充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部分，經(jīng)歷雨季前要做好臨時支護，以保證安全及避免水土

23、流失影響地勢較低部位的結(jié)構(gòu)施工。（4）一般合同內(nèi)的土方工程量均為暫定量，施工方式也未約定，成本控制難度較大。建議在基礎(chǔ)土方開挖及回填施工前，項目部應(yīng)結(jié)合總平面策劃中的第 11 頁工程管理策劃指引土方平衡考慮，認真審核總包單位的基礎(chǔ)土方開挖及回填施工方案，明確開挖范圍，土方轉(zhuǎn)運方式等與造價相關(guān)的內(nèi)容后，再開始施工，否則，總包單位為方便施工，搶進度，往往采用大開挖、隨意堆放等方式施工，不利于成本控制，并易引起合約糾紛。（5）通過勘察報告了解土質(zhì)情況，提前規(guī)劃土質(zhì)較差的部分要進行外運，實際操作中應(yīng)做好實測工作。（6）對于 TH 或多層住宅，在土方平衡計算時，還要考慮到這類項目私家花園數(shù)量較多，私家花

24、園內(nèi)的土方回填量較大。4.4 鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場布置原則（1）售樓區(qū)域內(nèi)盡量少設(shè)置材料堆場，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運。（2）鋼筋堆場及其加工場地要進行場地硬化（100 厚 C10 砼），砂石等其他材料堆場地面可用石粉渣（50 厚）處理。（3）材料堆場及其加工場的位置應(yīng)盡量靠近臨時施工道路，同時盡量在塔吊垂直運輸覆蓋范圍之內(nèi)。4.5 施工機械布置原則（1）機械位置布置時要充分考慮到售樓區(qū)域開放以后的材料水平、垂直運輸能否順暢，并要保證作業(yè)時售樓區(qū)域的人員安全。塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機械要盡量遠離售樓區(qū)域。（2）按機械利用率最大化原則，在保證垂直運輸暢通無阻，保證不間斷施工

25、的前提下，綜合考慮成本和進度，確定機械數(shù)量。例如，多層一般每兩個單元不大于十米，設(shè)置一個井架，高層一般一棟設(shè)置一臺雙籠施工電梯，塔吊一般按 5060 米垂直運輸覆蓋進行合理布置。（3）由于砌筑、內(nèi)墻抹灰及外墻抹灰的砂漿配合比不同，為便于質(zhì)量控制，砂漿必須采用集中攪拌方式，砂漿攪拌機集中設(shè)置，一臺攪拌機只能供應(yīng)單品第 12 頁工程管理策劃指引種砂漿，不得混合供應(yīng)。各砂漿集中攪拌點要保證到相應(yīng)各棟的運輸路線合理、通暢。（4）提前規(guī)劃確定大型機械的基礎(chǔ)位置及做法，特別是塔吊。如經(jīng)承載力復(fù)核，機械基礎(chǔ)部分需打管樁，則應(yīng)在樁基施工過程中完成相應(yīng)的機械基礎(chǔ)部分施工，既保證進度又節(jié)約成本。4.6 特殊部位外

26、腳手架搭設(shè)布置原則（1）多層和高層住宅建議在二層均要進行外架懸挑（如本棟有樣板房，應(yīng)在樣板房的上一層懸挑） 這樣室外部分的管線、部分園建工程針對多層和高層住宅，至少可以提前兩個月的時間插入施工，有效地縮短工期；部分多層如果工期很寬松，周邊室外工程簡單，考慮成本因素，可以不進行外架懸挑。（2）售樓準備工程由于進度緊張，樣板房對外開放時，本棟樓可能上部外立面仍在施工甚至尚未封頂，故樣板房以上外架要采取懸挑方式。（3）高度重視懸挑部位的防護措施必須按要求及時完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的情況，安全隱患較大。（4）樣板房范圍內(nèi)的懸挑架范圍更加要重視防護安全性，建議此部分的防護具體措

27、施以詳圖的形式在招標前明確，例如后附詳圖。防護要兼顧美觀和安全性，還要有防水措施。4.7 臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)設(shè)置原則（1）臨時變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺數(shù)、分批投入”的原則，變壓器一般采用 315KVA 的臺架變壓器，報裝程序簡單且啟、停方便。臨時變壓器安裝時，需要安裝配套容量的電容器來進行功率因數(shù)補償，不但提高變壓器負載能力，而且能降低電度單價。（2）臨時變壓器的安裝位置要能盡量覆蓋整個施工區(qū)域，一般供電線路超過 200 米就將產(chǎn)生較大線路電壓降而不利于機械設(shè)備的經(jīng)濟運行。同時，臨時第 13 頁，工程管理策劃指引變壓器的安裝位置需要兼顧各分期分區(qū)建設(shè)，盡量不要產(chǎn)生“二次遷

28、移”。（3）施工用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設(shè)的方式，穿越主要交通干道時還需預(yù)埋鋼套管以保護電纜免遭破壞；如供電線路采用架空附設(shè)方式，要注意供電桿線不能影響現(xiàn)場施工且要便于安全文明施工的管理。（4）因深圳關(guān)外地區(qū)的施工用電經(jīng)常會發(fā)生停電、短路跳閘等故障，故在售樓期間可采用專用回路供電、施工單位發(fā)電機供電、小區(qū)正式發(fā)電機提前進場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等處的電力供應(yīng)。（5）施工期間的臨時供水需要綜合考慮施工用水和生活用水的用水容量，如水壓過低可采用儲水池或管道加壓泵加壓；供水管道和水表安裝盡量按照各主包單位能單獨供水計量的原則來布置。（6）雨水溝渠要按照有利于施工場地內(nèi)雨水

29、最優(yōu)排放的原則來布置，一般臨時擋土墻坡頂、坡底均要設(shè)置雨水溝渠，施工道路兩側(cè)或迎水面均需要設(shè)置雨水溝渠；雨水溝渠的砌筑要牢固，溝渠兩側(cè)要采用水泥砂漿抹面，防止暴雨沖刷時溝渠側(cè)壁倒塌；場地內(nèi)雨水溝渠與市政雨水井駁接前需要設(shè)置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。（7）施工場地內(nèi)的雨、污水盡量分開排放，如不能分開排放也需設(shè)置專門的污水管，對污水進行收集并處理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部門申請并辦理有關(guān)手續(xù)，避免施工過程中手續(xù)不全而遭致處罰。4.8 施工順序安排原則（1）盡量遵循“先地下，后地上”原則，即正式道路、管線先行施工，再開始主體部分施工；基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)部分完成后，先完成土方回填

30、再往上施工；（2）高差大的項目，施工應(yīng)按先低后高的順序，尤其是有人工挖孔樁的項目。案例：中海怡瑞山居項目西區(qū)，地塊高低差最大相差 17 米，高、低各有一第 14 頁工程管理策劃指引個地下室，由于高處地下室有整個小區(qū)的設(shè)備用房，進度緊張故先行施工，待施工低處地下室時，整個項目的施工用水均匯集到此處，加大了施工難度;（3）對于場地布置緊張的項目，可以提前策劃，適當推遲部分棟號的開工時間，以作為其它棟號的臨時施工場地布置或作為臨時土方堆放點；（4）對于分期開發(fā)的項目，要充分考慮各期之間聯(lián)動開發(fā)的關(guān)系，提前考慮推進下一期的各項前期工作如下：則地下室的開工時間要合理策劃，特別地下室位于后開發(fā)的一期范圍內(nèi)

31、，否則將影響本期項目的竣工驗收及入伙。利于后續(xù)施工，加快后一期的開發(fā)進度。一般項目首期進度緊張，設(shè)計出圖進度很難實現(xiàn)“先地下，后地上”的施工策劃，但后一期的小區(qū)總圖出圖進度一般能夠保證，則正式道路及管線可先施工，作為臨時施工道路使用。例如，中海大山地二期提前策劃，將小區(qū)正式道路、管線施工完成后，樁基及主體工程才開始施工。保證在售樓區(qū)域開放或上一期入伙前完成外立面裝修，拆除外架。4.9 分階段場地布置原則（1）如項目受場地制約，地下室施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段及裝修施工階段場地布置差別較大，存在較多重新布置和二次搬運的情況，則應(yīng)每個階段單獨形成總平面布置圖，作為主包合同的附件。案例：中海怡瑞山居

32、西區(qū)，由于場地狹小、高差大，不同場地布置變化大，故地下室階段和主體、裝修階段分別單獨形成總平面布置圖。（2）提前重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，進行第 15 頁工程管理策劃指引封閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢；（3）各階段的總平面策劃均應(yīng)重點考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場地布置，售樓區(qū)場地布置原則如下：故售樓區(qū)域內(nèi)材料堆場、加工場地等應(yīng)盡量少設(shè)置，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運；另塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機械也應(yīng)盡量遠離售樓區(qū)域。設(shè)有樣板房的棟號一般仍未完工，故獨立于售樓路線以外的施工通道應(yīng)提前規(guī)劃好，保證售樓區(qū)域封閉管理后，施工人員仍可進入該棟號樓層施工；對

33、于 TH 住宅，售樓區(qū)域內(nèi)的棟號則開放前必須達到完工狀態(tài)。保證停電時售樓處和樣板房的電力供應(yīng)。在售樓期間應(yīng)采用專用回路供電、主包單位臨時發(fā)電機供電、小區(qū)正式發(fā)電機提前進場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等售樓區(qū)域的電力供應(yīng)。第 16 頁工程管理策劃指引工程進度管理策劃1、工程進度管理策劃概念工程進度管理是從施工單位的角度出發(fā)，主要是根據(jù)建設(shè)工程項目對應(yīng)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制形成工程進度計劃并將計劃付諸實施，在工程實施的過程中定期或不定期地檢查實際進度是否按照進度計劃來進行，如出現(xiàn)的偏差則對偏差原因進行分析，從而采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃，直至工程竣工并交

34、付使用。工程進度管理策劃就是從發(fā)展商的角度出發(fā)，通過編制項目發(fā)展進度計劃出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃施工總進度計劃等進度計劃，來對設(shè)計出圖、合約分判、報批報建、現(xiàn)場施工的搭接順序、工作內(nèi)容、時間安排等方面進行整體策劃，并對如何促使進度計劃在項目開發(fā)過程中按期實施的進度管理控制措施進行預(yù)先安排。進行工程進度管理策劃的主要目的是保證開發(fā)商的設(shè)計、合約、銷售、項目等部門圍繞統(tǒng)一的進度計劃來進行協(xié)調(diào)配合，從而確保工程項目各個進度節(jié)點全面按期推進，同時在工程進度管理過程中盡量合理安排資源配置、節(jié)約工程成本以取得綜合效益的提高。2、工程進度管理策劃作用2.1指標的要求，使建設(shè)工程早日竣工入伙，從而提高

35、資金、資源的快速周轉(zhuǎn)。2.2 可使公司各部門圍繞進度目標進行提前溝通，在設(shè)計出圖、合約分判、選材定樣、分期銷售等方面采取哪些措施以保證進度目標方面達成共識，以便在施工過程中進行有效地協(xié)調(diào)配合，從而確保建設(shè)工程如期完工。第 17 頁工程管理策劃指引2.3安排提供依據(jù)，為進行合約招標策劃、工程標段劃分、選擇招標方式提供依據(jù)；為進行報批報建策劃，選擇報批報建方式提供依據(jù)，為現(xiàn)場選定優(yōu)化施工方案、進行合理的總平面布置提供依據(jù)。2.4劃進行審查，以保持施工工程中資源投入的連續(xù)性和均衡性，避免人力、物力的運用不均衡或浪費，確保工程質(zhì)量和施工安全；可在施工過程中對實際施工進度進行對比分析，及時糾正進度偏差，

36、為順利實現(xiàn)預(yù)定工期目標提供良好的條件。3、工程進度管理策劃內(nèi)容3.1 項目發(fā)展進度計劃策劃3.1.1 發(fā)展進度計劃編制內(nèi)容（1）編制時機展進度計劃，對各分期分區(qū)進度計劃進行編排，重點是對售樓區(qū)設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進度節(jié)點進行安排，其中售樓區(qū)施工圖出圖、施工許可證辦理、主體分判及開工時間等關(guān)鍵節(jié)點將作為進度考核目標來力保完成。發(fā)展進度計劃，結(jié)合前期計劃實施情況對售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點進行調(diào)整，并對后續(xù)各期設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進度節(jié)點進行安排，其中售樓區(qū)達到對外開放條件的時間節(jié)點將作為進度考核目標來力保完成。 售樓區(qū)工程達到對外開放條件后，編制第三版項目發(fā)展進度計第 18 頁工程管理策

37、劃指引劃，結(jié)合前期計劃實施情況對售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點進行調(diào)整，并對后續(xù)各期設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進度節(jié)點進行安排，其中售樓區(qū)竣工、入伙將作為進度考核目標來力保完成。（2）編制程序在每版項目發(fā)展進度計劃編制前，各部門分別編制設(shè)計、合約、報建、營銷、施工初步計劃，由項目部匯總編制形成項目發(fā)展進度計劃（第 X 版）初稿，然后由發(fā)展部組織各相關(guān)部門和公司領(lǐng)導(dǎo)進行評審和修改。項目發(fā)展進度計劃（第 X 版）經(jīng)公司總經(jīng)理簽署后正式發(fā)布，作為對各相關(guān)部門和項目部進行年度進度考核的依據(jù)。3.1.2 發(fā)展進度計劃編制原則（1）項目發(fā)展進度計劃需滿足公司年度銷售、竣工面積等總體進度指標要求在取得項目土地使用權(quán)后，

38、公司將從年度銷售利潤、開工面積、竣工面積等角度出發(fā)，編制項目年度銷售利潤和竣工備案面積等總體進度指標要求。因此，在編制項目發(fā)展進度計劃時，需要對進度計劃進行優(yōu)化調(diào)整，按照倒排工期的方式來合理壓縮工期，以滿足公司總體進度指標的要求。案例：奧體新城項目原來的售樓區(qū)包括 16 棟高層，其建筑形式為地下兩層地下室、地上兩層集中商業(yè)裙房、地上共 33 層，則按正常進度計劃編排需到08 年 3 月份才能達到售樓條件；但為滿足必須在 07 年底達到銷售條件的總進度指標要求，對原售樓區(qū)域范圍和建筑形式進行了調(diào)整，將 7 棟高層也納入一期售樓區(qū)的范圍，同時將 7 棟高層設(shè)計成不帶地下室和商業(yè)裙房、戶型結(jié)構(gòu)變化較

39、小便于搶工的建筑形式，從而有效壓縮工期滿足了總體進度目標的要求。（2）設(shè)計出圖計劃需要滿足項目分期分區(qū)銷售進度目標的要求。一般而言，售樓區(qū)先出圖，非售樓區(qū)按照正常工期出圖；樁基施工圖提前第 19 頁工程管理策劃指引出圖，以辦理樁基提前開工許可證，在主體施工之前提前進行樁基施工。由于大面積的人防地下室施工周期較長（一般需要 3060 天施工時間），故0 以下的地下室施工圖還可提前出圖，以便在0分地下室的施工。案例：在進度計劃編制時，西岸華府項目的三期地下室提前與二期主體工程一起施工，以避免地下室在雨季施工而延誤工期，則三期地下室需要與二期主體工程施工圖同時出圖；鹽田室外道路、擋土墻提前出圖，以便

40、在主體施工之前先進行室外道路、擋土墻的施工，從而節(jié)省關(guān)鍵線路上的工期。案例：奧體新城項目在出正式施工圖之前，提前 30 天制作施工圖報建文本進行規(guī)劃報建(規(guī)劃報建的周期為 30 天)，在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前用正式施工圖將原施工圖報建文本換出（此措施需要規(guī)劃主管部門的積極配合），從而節(jié)省了關(guān)鍵線路上規(guī)劃報建的時間。（3）建筑工程技術(shù)方案的選擇要滿足進度目標要求建筑工程技術(shù)方案的選擇除了要滿足建安成本控制目標要求外，還需綜合考慮現(xiàn)場地質(zhì)條件、工藝施工水平、工程質(zhì)量、安全文明施工等現(xiàn)場施工條件的影響，同時還需要滿足項目發(fā)展進度目標的要求?；A(chǔ)、鋼筋、模板、砼澆筑施工方案的選擇及材料設(shè)備的選型定

41、位，既要有利于提高施工速度，又要降低成本、創(chuàng)造效益，同時還要兼顧質(zhì)量和安全保證措施。案例：在進行樁基礎(chǔ)施工時，一般存在先開挖土方再打樁和先打樁再挖土這兩種技術(shù)方案的選擇。我司西岸華府項目地基屬于較嚴重的淤泥土質(zhì)，采取先打樁并送樁到指定標高然后再開挖土方到基地標高的施工方案，可減少基坑塌陷影響樁基施工進度的風(fēng)險，故可按照先打樁、再挖土及基坑支護的施工順序來編排進度計劃。（4）工程標段劃分需要滿足進度目標要求第 20 頁工程管理策劃指引為了滿足項目發(fā)展進度目標的要求，需要在滿足項目成本、質(zhì)量控制目標的基礎(chǔ)上，進行合理的工程標段劃分，按照建筑面積引進 23 家主包單位進行施工。幾家主包單位同時施工，

42、能減少各家施工單位的同期勞動力、材料設(shè)備資源的投入，各家施工單位能展開競爭，有便于項目部加強進度管理，從而減少進度風(fēng)險。案例：中海日輝臺項目沒有按照售樓區(qū)工程標段合理劃分的原則來進行工程進度策劃，而是按照最低價中標原則由深圳金眾建筑工程公司來承建整個售樓區(qū)域 15 號樓主體工程。在施工過程中，由于該公司為國營性質(zhì)，工人的施工積極性不高，且又適逢該公司進行股份制改革，工程管理人員和施工工人都人心惶惶無心施工，故造成了工程進度的嚴重拖延。迫于形勢需要，我司當機立斷將其中的 35及地下室另行委托深圳園林建設(shè)工程公司進行施工，才避免了工程進度的更大延誤。（5）售樓區(qū)的設(shè)置應(yīng)滿足售樓區(qū)搶工進度計劃的要求

43、在編制項目發(fā)展進度計劃時，需要對分期分區(qū)和建筑形式方面進行針對性的調(diào)整和策劃，以滿足售樓區(qū)開盤銷售的進度要求。一般可采取的措施有：將售樓區(qū)設(shè)置在多層、小高層相對集中的區(qū)域，帶地下室的高層因施工工期較長故盡量設(shè)置在售樓區(qū)外；樣板房盡量設(shè)計在第一個標準層上層，以便在結(jié)構(gòu)澆筑完成后能夠盡快進行拆模、砌筑、抹灰等粗裝修工程，從而為盡早將工作面移交給精裝修單位進行樣板房裝修創(chuàng)造條件。（6）各單位工程的施工順序需要滿足項目發(fā)展進度的要求在編制項目發(fā)展進度計劃時，需要對幼兒園、地下室、室外道路、化糞池等單位單項工程的施工順序進行合理的策劃，并對分期出圖、工程分判等計劃進行針對性安排，以滿足項目發(fā)展進度目標的

44、要求。案例：為滿足項目發(fā)展進度的要求，利用項目容積率小、樓間距寬、場地第 21 頁工程管理策劃指引高差大的特點，半山溪谷項目需要采取室外管線、道路工程在主體結(jié)構(gòu)之前施工的順序來編排進度計劃，則室外總圖和管線、道路工程設(shè)計需在主體施設(shè)計之前出施工圖；怡瑞山居的售樓區(qū)在東區(qū)，而幼兒園等配套設(shè)施在西區(qū)，但由于幼兒園等社區(qū)配套設(shè)施在售樓區(qū)辦理預(yù)售時就需要結(jié)構(gòu)封頂并簽署社區(qū)公共配套設(shè)施移交協(xié)議故在售樓區(qū)進度計劃的編制時需要同時考慮幼兒園的設(shè)計、報建及施工進度計劃。（7）售樓區(qū)樁基、主體工程等合約分判需滿足進度目標的要求按照常規(guī)的項目開發(fā)程序，樁基和施工圖出圖后才能進行樁基和主體工程的招投標程序（樁基工程

45、分判需 1520 天，主體工程分判需 4050 天）。為了滿足售樓區(qū)進度目標的要求，在綜合考慮成本和進度控制的基礎(chǔ)上，對售樓區(qū)關(guān)鍵線路上的樁基、0模擬招標等方式來進行分判，以便施工單位可提前進場進行臨建搭設(shè)等準備工作，一待施工圖出圖即可開工建設(shè)，從而節(jié)省關(guān)鍵線路上的工期。案例：半山溪谷部分樓棟采用擴初圖紙來進行主體工程的模擬清單招標、西岸華府項目售樓區(qū) 35 棟的主體工程采用已提前施工的 1 棟施工圖來進行模擬清單招標、奧體新城項目采用擴初圖紙來進行0 以下地下室及 7 棟主體工程的模擬清單招標，均有效節(jié)省了主體工程分判在關(guān)鍵線路上的耗用時間。（8）進度計劃要切實可行，留有余地在項目開發(fā)過程中

46、，存在許多諸如政府主管部門政策變化、雨季和臺風(fēng)等不利氣候條件、基礎(chǔ)地質(zhì)情況復(fù)雜、物資和材料供應(yīng)短缺等不利因素，故在進度計劃編制之前要對項目開發(fā)過程中的重點、難點進行分析，提前制定應(yīng)對措施，并充分考慮各種不利因素的影響，在進度計劃編制時適當留有余地。案例：西岸華府項目的地基為淤泥土質(zhì)且地下水位高，故樁基礎(chǔ)施工前需要考慮止水帷幕等基坑支護及防水措施，則樁基礎(chǔ)施工的時間相對需要較長以第 22 頁，工程管理策劃指引切實可行；奧體新城的一期人防地下室需要在 78 月份雨季進行施工，且由于存在溶洞等復(fù)雜地質(zhì)情況，故在編制進度計劃時需要為地下室預(yù)留足夠的施工時間。（9）不同物業(yè)類型的合理開發(fā)周期需要保證由于

47、各分部分項工程施工需要合理的工期才能滿足工程質(zhì)量和成本控制的要求，且設(shè)計、報建、施工過程中都存在一些不確定因素，故不能為了滿足進度目標而無限制的壓縮工期，各中不同物業(yè)類型項目的合理開發(fā)周期需要保證。為保證進度計劃的合理性和可行性，在進度計劃編制前, 除了對當?shù)亟ㄖ袌鲞M度管理水平應(yīng)有所了解外，還需對我司已建項目的進度工期經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行分析。通過對 2000 年以來我司已建各項目進度情況的分析（具體參見附件深圳中海地產(chǎn)有限公司以建項目工期統(tǒng)計表），可總結(jié)出建筑面積約 10 萬 M2 的各種不同物業(yè)類型項目在深圳地區(qū)的合理開發(fā)周期如下： 3 層）：約 300 天； 層）：約 360 天； 層）：約

48、460 天； 層）：約 560 天； 層）：約 700 天。（注：此處項目開發(fā)周期是指整個項目從樁基礎(chǔ)開始施工到取得竣工備案證書的時間，從拿地到項目開工的時間由于差異化較大而不具有可比性）3.1.3 發(fā)展進度計劃實施管控措施（1）進度目標責(zé)任制及考核制度為了促使設(shè)計、報建、合約、施工等進度計劃的按期實施，從項目發(fā)展進度計劃中選取適當?shù)?46 個關(guān)鍵進度節(jié)點，形成各相關(guān)部門及項目部的年第 23 頁工程管理策劃指引度進度考核目標，簽訂部門/項目部年度經(jīng)營管理目標責(zé)任狀。在年終部門和項目部考核時，通過進度考核目標與實際完成時間的對比，來對各相關(guān)部門及項目部的進度執(zhí)行情況進行考核。（2）進度計劃月度評

49、價和動態(tài)調(diào)整措施通過對各部門和項目部該月設(shè)計、報建、分判、施工等計劃進度節(jié)點與實際完成情況的月度分析，對項目每月進度超前或滯后的原因進行分析和預(yù)警，對其中存在的偏差及時予以糾正，使得項目開發(fā)進度總是沿著計劃的軌道前進；對由于不可抗因素造成項目進度計劃重大延誤的，可對項目發(fā)展進度計劃進行即使調(diào)整，使進度計劃更具有實際指導(dǎo)意義。（3）項目協(xié)調(diào)例會制度在項目開發(fā)過程中，為避免項目發(fā)展進度計劃中的設(shè)計、報建、分判、施工等各計劃進度節(jié)點的延誤和相互干擾，由項目主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭召集設(shè)計、報建、分判、營銷等部門及項目部每周舉行一次項目發(fā)展協(xié)調(diào)例會。在會中，對各部門的進度執(zhí)行情況進行檢討，對進度實施過程中存在的問

50、題進行討論并擬定解決措施，從而加強各部門之間的溝通，確保項目發(fā)展進度計劃全面、均衡的推行。3.1.4 發(fā)展進度計劃編制注意事項（參見附件 6：奧體新城項目發(fā)展進度計劃（第一版）（1）理清關(guān)鍵線路和關(guān)鍵任務(wù)一個項目的各個分部分項工程千頭萬緒，各工序之間的邏輯關(guān)系錯綜復(fù)雜，其中關(guān)鍵線路直接影響著進度總目標的能否按時實現(xiàn)，故編排進度計劃時要對關(guān)鍵任務(wù)的工期進行重點控制。在進度計劃中，施工圖出圖、施工許可證的取得、項目開工、主體封頂、樣板房及售樓處裝修完成、竣工驗收備案等工作任務(wù)節(jié)點是具有里程碑意義的關(guān)鍵節(jié)點，故在進度計劃的編排時也需要重點安排。第 24 頁工程管理策劃指引（2）關(guān)鍵線路工期的優(yōu)化調(diào)整

51、按照分部分項工程的正常工期來編排進度計劃，工期往往不能滿足施工進度總目標的要求，故需要按照施工進度控制總目標來對進度計劃的工期進行優(yōu)化調(diào)整。例如：按照正常進度工期考慮，主體工程合約分判以及施工許可證的辦理都需占據(jù)關(guān)鍵線路的時間，但由于工期壓縮的需要，可通過模擬招標、辦理樁基提前開工證等方式來減少合約、報建流程在關(guān)鍵線路的耗用時間，從而有效縮短工期。（3）施工資源投入的優(yōu)化調(diào)整除充分考慮關(guān)鍵線路上的時間控制外，還應(yīng)對非關(guān)鍵線路上的工作任務(wù)在自由時差范圍內(nèi)進行優(yōu)化調(diào)整，確保勞動力、材料、施工機具設(shè)備等資源投入的均衡、合理、有序，盡量避免施工資源投入驟起驟落、忽高忽地的現(xiàn)象發(fā)生。（4）進度、質(zhì)量、成

52、本的綜合平衡一味壓縮工期將造成工程費用的提高，各分部分項工程的合理工期得不到保證也將造成工程質(zhì)量和安全文明施工管理的失控，并有可能造成設(shè)備、勞動力的“窩工”浪費。因此，在編排進度計劃時需要盡量在工期、質(zhì)量和費用方面取得平衡，在滿足進度、質(zhì)量、費用控制目標基礎(chǔ)上編排合理工期，合理安排各項工作任務(wù)的起止時間。例如：在未取得施工許可證之前，應(yīng)合理安排樁基礎(chǔ)提前施工的時間；如樁基礎(chǔ)提前施工完畢，而主包單位遲遲不能進場進行主體結(jié)構(gòu)的施工，必將造成樁機設(shè)備和資金的閑置浪費。（5）進度計劃要符合實際、松緊適度進度計劃編排時要考慮本項目造價控制水平下所能吸引到的施工單位的進度控制水平，同時還需要考慮復(fù)雜地質(zhì)條

53、件、建筑市場勞動力短缺、雨季等氣候條件、春節(jié)等節(jié)假日等不利因素的影響，故施工進度計劃的編排要安排應(yīng)適當、符合實際，既不能太緊，又不能太松，計劃太緊造成無法完成，計劃太松第 25 頁工程管理策劃指引則不能發(fā)揮施工效率。（6）工序搭接緊湊合理，邏輯關(guān)系清晰在工程施工過程中，各分部分項工程之間存在一定的邏輯聯(lián)系，應(yīng)通過合理編排，使各分部分項工程在總工期的約束下無縫搭接、穿插施工，確保主分包單位各施工班組能夠組織連續(xù)、均衡作業(yè)和流水施工，避免由于工序不能有效搭接以致大型設(shè)備的反復(fù)進出場、勞動力停工窩工嚴重現(xiàn)象的發(fā)生。3.2 出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃策劃3.2.1 計劃編制內(nèi)容在項目開工前，項目

54、部需要相應(yīng)編制項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表（參見附件 7：香蜜湖 1 號項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表；在建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得和售樓區(qū)開放后，項目發(fā)展進度計劃需要根據(jù)實際進度情況進行調(diào)整，則項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表也需要進行相應(yīng)的調(diào)整。項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表的編制依據(jù)為項目發(fā)展進度計劃和設(shè)計部、合約部、項目部相應(yīng)的詳細進度節(jié)點計劃，其主要內(nèi)容如下：（1）設(shè)計出圖及圖紙交付計劃在項目發(fā)展進度計劃中對方案、擴初、施工圖設(shè)計等主要設(shè)計進度節(jié)點進行了規(guī)定，但對各種設(shè)計圖的細化出圖節(jié)點沒有明確，項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表將該項目各分期分區(qū)施工

55、過程中所有需要的施工圖和二次深化設(shè)計圖的出圖時間進行一一列舉，并通過計劃交付時間與實際交付時間的對比，來督促設(shè)計部對各項圖紙的設(shè)計進度進行控制，以便更好地滿足工程施工的需要。（2）材料、施工樣板確認計劃第 26 頁）工程管理策劃指引在施工前需要設(shè)計師對所采用的各項材料設(shè)備進行樣板確認，在施工過程中需要設(shè)計師對各個施工樣板進行確認，是我司貫徹 “樣板先行”制度、保證工程設(shè)計效果和施工質(zhì)量的重要原則。如果材料、施工樣板的確認時間不及時，將造成現(xiàn)場“窩工”、工期延誤、返工等現(xiàn)象的發(fā)生，故在項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表中對所有材料、施工樣板的確認時間進行控制。（3）工程分判及承建商進場計劃在

56、項目發(fā)展進度計劃中對樁基、主體、精裝修、室外工程等合約分判節(jié)點進行了規(guī)定，但還需要對各分期分區(qū)中所有主分包工程的細化分判節(jié)點和承包商具體進場時間進行明確。項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表可為合約管理部編制工程招標月度計劃提供依據(jù)，以便使工程分判進度能更好地滿足現(xiàn)場施工的要求。（4）甲供材分判及進場計劃表為了滿足項目施工進度的要求，需要對各種甲供材料、設(shè)備的招標時間和進場時間進行規(guī)定。項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表可為合約部編制甲供材料、設(shè)備等物資采購月度計劃提供依據(jù)，同時能更好地控制各項甲供材料、設(shè)備的進場時間，以避免材料、設(shè)備供應(yīng)不及時影響現(xiàn)場施工現(xiàn)象的發(fā)生。3.2.2 計劃編

57、制原則（1）設(shè)計出圖及圖紙交付時間順序要滿足項目發(fā)展進度計劃內(nèi)各分期分區(qū)施工順序的要求。例如：西岸華府項目三期地下室施工圖需要提前到與二期主體施工圖同時出圖，半山溪谷項目室外總圖（包括室外管線、消防道路、擋土墻施工圖）需要在主體施工圖設(shè)計之前出圖，以滿足現(xiàn)場施工順序的要求。（2）設(shè)計出圖及圖紙交付計劃要滿足項目發(fā)展進度計劃內(nèi)各分期分區(qū)施工的進度要求。例如：為了滿足 07 年底開盤銷售的進度要求，將奧體新城項第 27 頁工程管理策劃指引目樁基、0 以下、0 以上需要分批出圖，以滿足現(xiàn)場樁基、地下室提前施工節(jié)省建設(shè)周期的施工進度要求。（3）設(shè)計出圖及圖紙交付計劃由項目部負責(zé)編制，但編制過程中需要與

58、設(shè)計師進行充分溝通，要求既能滿足現(xiàn)場施工進度的需要，又能綜合考慮設(shè)計單位的資源投入、造價成本，不能因為片面追求出圖速度而忽視圖紙質(zhì)量。（4）材料、施工樣板的內(nèi)容要全面、詳盡，避免由于材料、施工樣板內(nèi)容遺漏而影響現(xiàn)場設(shè)計效果、工程質(zhì)量和施工進度；材料樣板的確認時間應(yīng)盡量提前，爭取在施工前將所有的材料樣板進行確認，為項目施工盡早施工創(chuàng)造條件；施工樣板確認的時間安排也需要結(jié)合現(xiàn)場各分部分項工程施工進度進行合理安排，避免由于施工樣板確認不及時而造成現(xiàn)場返工、工期延誤現(xiàn)象的發(fā)生。（5）主分包工程分判及承建商進場計劃要滿足項目發(fā)展進度計劃內(nèi)各分期分區(qū)施工的進度要求。例如：為了滿足項目發(fā)展進度的要求，怡美山

59、莊一期 A 區(qū)在主包工程分判期間，專門委托了一家施工單位進行土方開挖、承臺及地梁澆筑等0行0 以上的工程施工，從而有效節(jié)省了工期。（6）各項主分包工程的內(nèi)容要全面、詳盡，避免由于主分包工程內(nèi)容遺漏而影響現(xiàn)場施工進度；同時工程分標范圍不能存在“盲區(qū)”，以免存在施工內(nèi)容的施工單位不明確而加大現(xiàn)場工程協(xié)調(diào)管理的難度。（7）甲供材料、設(shè)備的分判和進場計劃要滿足現(xiàn)場施工進度的要求，避免出現(xiàn)由于甲供材料、設(shè)備的供應(yīng)不及時而造成現(xiàn)場窩工、待料現(xiàn)象。例如：電梯、扶梯等大型設(shè)備的供貨周期一般在 23 個月，如果不能按照要求的時間提前訂貨，將造成電梯安裝工期的延誤。（8）甲供材料、設(shè)備的分判和進場計劃由項目部負責(zé)

60、編制，但編制過程中需要與設(shè)計部進行充分溝通，既要能滿足現(xiàn)場施工進度的需要，又要能綜合考第 28 頁工程管理策劃指引慮鋼材、電纜等價格敏感材料的市場價格漲跌因素，不能按照“一味求快”的思路進行甲供材料、設(shè)備的采購。否則，一方面將造成材料設(shè)備采購成本的升高，另一方面甲供材料設(shè)備提前進場將造成資金的積壓、保管費用的提高。3.2.3 計劃實施管控措施（1）在項目施工過程中，將各項設(shè)計出圖、材料施工樣板確認、工程和甲供材分判的計劃時間和實際時間進行逐項對比，隨時對設(shè)計出圖、合約分判工作進行預(yù)警和調(diào)整，可使設(shè)計、合約工作的各項進度節(jié)點得到有效控制。（2）在項目施工過程中，可組織設(shè)計、合約、項目等相關(guān)部門定