房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何有效控制規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本

PAGEPAGE1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何有效控制規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本邁克爾·波特的三個(gè)基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略,即成本領(lǐng)先、差異化和集中一點(diǎn)。其中成本領(lǐng)先是最重要、最直接的方法，同時(shí)也是最難的。成本領(lǐng)先不僅僅是有競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)低成本、而且需要考慮時(shí)間成本；相對(duì)的低成本貫穿開發(fā)的整個(gè)過程，不是簡(jiǎn)單的預(yù)算。規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制在整個(gè)成本領(lǐng)先中所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。在該環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。在項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)過程中是實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶”，項(xiàng)目的建安、運(yùn)營(yíng)成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計(jì)階段，所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜?；驹瓌t是：周密規(guī)劃設(shè)計(jì)，科學(xué)研究討論，嚴(yán)格預(yù)算審批。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%左右。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%—95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后,存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免“先天不足”。以下經(jīng)驗(yàn)可供借鑒：推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。其中甲方選擇適合自己項(xiàng)目定位的設(shè)計(jì)單位十分重要，在設(shè)計(jì)單位的選擇上，最好采用招標(biāo)的形式，要選擇甲方項(xiàng)目適合的主案設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)費(fèi)用要合理，宜從了解的設(shè)計(jì)單位中進(jìn)行選擇。在設(shè)計(jì)合同的簽訂中要做到：設(shè)計(jì)單位要提供甲方認(rèn)可的設(shè)計(jì)進(jìn)度及付款計(jì)劃，并明確延期的賠償責(zé)任。付款與設(shè)計(jì)的進(jìn)度、質(zhì)量等掛鉤，同時(shí)設(shè)計(jì)人員要與政府審批部門相關(guān)人員有充分的溝通。在設(shè)計(jì)過程中，甲方要經(jīng)常與設(shè)計(jì)人員、設(shè)計(jì)文件審批的政府相關(guān)人員進(jìn)行充分的有效技術(shù)交流，避免由于對(duì)審批部門意見的不了解而使設(shè)計(jì)返工。按合同對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。甲方確立或依據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和設(shè)計(jì)任務(wù)書，需要收集和分析開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的各項(xiàng)控制要素，如區(qū)域周邊的市政狀況、市場(chǎng)和產(chǎn)品的定位要求、主力客戶群和戶型配比等。為控制設(shè)計(jì)起點(diǎn)的建安造價(jià)，甲方在項(xiàng)目成本估算的基礎(chǔ)上要求設(shè)計(jì)單位控制好單方造價(jià)的上線。避免到全部設(shè)計(jì)成果完成時(shí)才發(fā)現(xiàn)與目標(biāo)成本控制要求相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生。甲方對(duì)項(xiàng)目的定位要清晰、產(chǎn)品的購(gòu)買人群界定要清楚，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的布局及建筑風(fēng)格、對(duì)各種套型的大小及套型比例等要求要明確。設(shè)計(jì)周期要合理，要留有成果評(píng)審與討論修改的時(shí)間，避免因盲目趕進(jìn)度而造成設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行合理成本、利潤(rùn)下的設(shè)計(jì)價(jià)值前期控制。我們常說的“用最少的投資，爭(zhēng)取最大的效益”可以理解為以下方面：

1)

保持項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資；

2)

投資不變，提高項(xiàng)目功能；

3)

投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；4)

降低一些次要功能，使成本大幅度降低；5)

運(yùn)用新科技、新材料、新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資。6)規(guī)劃設(shè)計(jì)和策劃定位的互動(dòng)使項(xiàng)目的目標(biāo)更加明確，包括：

對(duì)地塊自然條件和社會(huì)條件的分析判斷，對(duì)限制條件的認(rèn)識(shí)和突破創(chuàng)新的評(píng)估，對(duì)區(qū)位市場(chǎng)和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的分析判斷，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新和規(guī)劃概念引領(lǐng)市場(chǎng)的評(píng)估。

2.開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)把握度差，趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計(jì)缺失。加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)較大。甲方必須在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）制約。盡可能實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。盡量避免后期設(shè)計(jì)變更帶來的成本增加。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、主材消耗指標(biāo)，如每平米鋼筋、混凝土用量等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。對(duì)哪個(gè)專業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)和同地區(qū)其他樓盤的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。

積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，設(shè)計(jì)公司的各專業(yè)技術(shù)人員在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)和成本管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料?？朔?dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況，由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度，產(chǎn)生了增加工程造價(jià)的不確定因素，需要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)院之間的溝通交流，同時(shí)在簽定設(shè)計(jì)合同時(shí)，針對(duì)圖紙能否達(dá)到我們招標(biāo)及施工圖紙的深度，通過對(duì)實(shí)施過程中設(shè)計(jì)變更多少，以及造成成本增減的大小，在合同中增加相應(yīng)的處罰與獎(jiǎng)勵(lì)條款，明確要求設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)概算及電子版設(shè)計(jì)圖紙。3.采用合同措施，有效控制造價(jià)針對(duì)目前多數(shù)設(shè)計(jì)單位經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲的現(xiàn)象，應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。初步設(shè)計(jì)階段，在滿足規(guī)范的要求下，減少非可售部分面積，減少去化較慢的部分面積，如集中地庫(kù)等。施工圖設(shè)計(jì)階段，通過設(shè)計(jì)優(yōu)化，降低部分對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺(tái)玻璃欄板、外墻涂料及面磚、空調(diào)裝飾板等，但對(duì)客戶投訴和關(guān)注點(diǎn)較多的電梯、進(jìn)戶門、外墻門窗、可視對(duì)講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下控制價(jià)格，當(dāng)然要與產(chǎn)品定位和對(duì)業(yè)主的銷售合同承諾相符合。4.成本跟蹤審核評(píng)估—全員全程

設(shè)計(jì)階段的成本控制不單單是成本部門的工作，一定是多部門溝通協(xié)調(diào)的成果。目前業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)公司該階段的成本控制多數(shù)沒有達(dá)到預(yù)期的效果，大部分房地產(chǎn)公司的成本部門解決的只是及格問題，而且浪費(fèi)了大量的精力，影響工作效率。如果管理的及格問題沒有解決，成本控制將是空談。哪個(gè)部門重要，哪個(gè)專業(yè)重要？不能有短板，才能解決總體提高的問題。地產(chǎn)公司內(nèi)部專門的工程、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷等管理部門，在提高全員成本意識(shí)方面，應(yīng)加強(qiáng)部門間密切協(xié)作，應(yīng)制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行多輪次內(nèi)、外部審核；對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式〔明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé)〕、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積等。避免兩種現(xiàn)象：一是不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果，二是成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失。以下建議可供參考：

1)

通過招標(biāo)和方案競(jìng)賽，縮短設(shè)計(jì)周期和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案；加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)（a）合同管理（b）項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和政策攻關(guān)（c）做好與設(shè)計(jì)人員特別是設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的溝通（d）落實(shí)獎(jiǎng)懲措施（e）開展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭(zhēng)

2)

按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算來控制初步設(shè)計(jì)；

3)

通過合同對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任；

4)

加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制訂和合理應(yīng)用。建立管理程序與制度:（a）完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)丑（繼b誓）堅(jiān)持設(shè)計(jì)全浸過程優(yōu)化察（響c凱）建立專家會(huì)蟲議評(píng)審制度沖（計(jì)d便）內(nèi)部各階段防圖紙審核制度依化渡。睛5)

番正確理職解枕“教設(shè)計(jì)階段的成監(jiān)本控翅制霞”降(徹宏觀影響因素竟如市場(chǎng)材料價(jià)脾格、政府的規(guī)止范和新政策的銷把握，成本、示進(jìn)度、品質(zhì)關(guān)雀系的把握要點(diǎn)遼等幼)基項(xiàng)目運(yùn)作講求翼的是成本、質(zhì)譜量與進(jìn)度的平長(zhǎng)衡膊,須而非某一個(gè)極低端，因?yàn)槠渲袘羧魏我豁?xiàng)都意玉味著代價(jià)，只織有三者平衡才岸能獲得最小的澤代價(jià)付出耍.厲質(zhì)量貿(mào)途質(zhì)量不僅以銷彼售業(yè)績(jī)?yōu)樵u(píng)價(jià)永標(biāo)準(zhǔn)，更多依掀靠客戶后期使違用情況的反饋養(yǎng)。設(shè)計(jì)品質(zhì)控址制中的敲減少祖設(shè)計(jì)失誤率，府提高副圖紙完善程度鑄和品質(zhì)炭部品仇的冤封樣率。時(shí)間挨邪時(shí)間是對(duì)一般災(zāi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)開發(fā)周期而言巨，其本義并非膝縮短開發(fā)周期培，吹而是豪合理的規(guī)劃，佳方案和施工圖墾設(shè)計(jì)周期。成形本稅疤合理的成本控洪制（與售價(jià)對(duì)禽應(yīng)，相對(duì)的低僵成本），在項(xiàng)舉目開發(fā)過程，勁“東目標(biāo)成啞本剖”窩是成本控制的沫前提腸。偶合約規(guī)劃中瞎實(shí)際成本與預(yù)拿算成本、憂合同蓄成本對(duì)比差異跪及其原因，分稍析期內(nèi)皂成本超出的照控制措施、效醋果、存在問題解及改進(jìn)意見、李對(duì)策等姑,積一系列街動(dòng)態(tài)成本的跟虛蹤檢查搏、階段性的慣回顧差總秘結(jié)最,腐是毀成本控制朵到位接的勇保障。捧設(shè)計(jì)變更的有證效控制，妨注意以下的穿經(jīng)常性發(fā)生的炮成本突破：巨如地下室磚外前墻改為鋼筋砼荷墻、基礎(chǔ)土方旁、主體結(jié)構(gòu)設(shè)棵計(jì)變更、外立脹面裝飾提高設(shè)半計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)堆底板增加防水意層，地下室砼份增加膨脹劑，虧外墻增厚防水漸砂漿，增加防淺水卷材，組院堂增加圍墻、鐵勝門欄桿以及建瘋設(shè)后期為提升孝項(xiàng)目品質(zhì)增加晌的項(xiàng)目導(dǎo)致成斧本增加，如公己共樓梯、電梯傘間的精裝修、睡樓體增加木制敲作構(gòu)架、景觀瑞增岸加望軟廣、硬飽景標(biāo)準(zhǔn)等等。突根據(jù)市場(chǎng)定位插、客戶需求列顛出交樓標(biāo)準(zhǔn)役：倘建筑主體的配暢置標(biāo)準(zhǔn)如外墻轎裝飾、保溫、獸門窗、室內(nèi)設(shè)播備標(biāo)準(zhǔn)、電器曾及空調(diào)形式、詢單元及分戶入由口、電梯霧、蜻標(biāo)準(zhǔn)車位配置享、地庫(kù)交通，襖小區(qū)或社區(qū)配羞套設(shè)施如體育證健身、文化娛息樂空間、教育關(guān)設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)，帥邊界管理體系處及設(shè)施、通訊甚及弱電系統(tǒng)徹；捏對(duì)大量的建筑任主體共性部分舅制定標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)般計(jì)、整合谷各階段類設(shè)計(jì)積累成果啞，實(shí)現(xiàn)集歡約覽采購(gòu)和戰(zhàn)略合顛作服務(wù)商關(guān)系唉，沉如電器設(shè)備、啄建筑材料、欄料桿、門窗標(biāo)準(zhǔn)?；a(chǎn)品犬。鼠對(duì)設(shè)計(jì)主要過樣程實(shí)行多方案傾比較和精細(xì)化誰控制，減少反碑工和殘次品霉。教6)模表結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本盆控制的管理要糾點(diǎn)味：伏設(shè)計(jì)院的選擇肥原則冬是最優(yōu)性價(jià)比看、專業(yè)負(fù)責(zé)人槽的選擇原則教是能力、敬業(yè)厘和團(tuán)隊(duì)雞、悲式成本意識(shí)的溝聰通和輸入方式杰、日霧設(shè)計(jì)周期的合趣理取值、設(shè)計(jì)廈費(fèi)的合理取值記、設(shè)計(jì)合同中玩設(shè)計(jì)院應(yīng)承擔(dān)怨的風(fēng)險(xiǎn)、限額染設(shè)計(jì)合同的內(nèi)洞容和應(yīng)用、地互產(chǎn)商必須提前探向設(shè)計(jì)院輸入脂的技術(shù)原則及駁內(nèi)容表?？嗟禺a(chǎn)供公司傾必須控制的疫要淘點(diǎn)訊等詳見河附表〔規(guī)劃設(shè)糕計(jì)棚--得-難工程實(shí)施階段鍛成本控制蠅一覽烘表燒〕。憑

阿系7)噸悄結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本鍵控制的技術(shù)關(guān)游鍵點(diǎn)影：改梁布置方式的貫常見誤區(qū)及優(yōu)允化方法、梁配筍筋方式的常見閣誤區(qū)及優(yōu)化方枝法凳，訊如何優(yōu)化剪力斯墻布置及數(shù)量怕、剪力墻的長(zhǎng)鄙度取多少最經(jīng)英濟(jì)、剪力墻厚尼度取值的誤區(qū)排及優(yōu)化方法叢，享異形柱結(jié)構(gòu)中那應(yīng)注意的事項(xiàng)爆，榜樓板的厚度對(duì)睜成本的影響、溪最優(yōu)化的樓板禾厚度取值是多語少憑，芝建筑找坡的成引本誤區(qū)及優(yōu)化碌方式鏡，喇基礎(chǔ)的選型炊與斜成本興關(guān)系容，哈如何判斷樁及層基礎(chǔ)的總量是稱否合適、如何劃優(yōu)化樁及基礎(chǔ)陸的總量券，塑對(duì)勘察報(bào)告取鑰值及建議的關(guān)健注點(diǎn)、各種鋼斑筋材料對(duì)成本背影響的對(duì)比分訴析聯(lián)等晚；盯處理好質(zhì)量與床成本的關(guān)系，可質(zhì)量要同物業(yè)燭設(shè)定的檔次、金市場(chǎng)定位聯(lián)系古起來，研究目貸標(biāo)市場(chǎng)對(duì)某項(xiàng)毒材料設(shè)備質(zhì)量暈、檔次的重視倉(cāng)和敏感程度。婦從設(shè)計(jì)方案階酸段開始進(jìn)行成鍛本控制，深化蘇圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，除練組織內(nèi)部圖紙餡審查外，還恢應(yīng)邀錦請(qǐng)兆各專業(yè)的讓專家進(jìn)行二次集圖賺審，以減少將例來變更的發(fā)生殘，如梁柱的位謝置、空調(diào)機(jī)位依的安排、管線瞧走向的布置婦。松對(duì)單件較大的勒子項(xiàng)和技術(shù)關(guān)套鍵問題整合社逝會(huì)資源，優(yōu)化今設(shè)計(jì)方案，如懶地庫(kù)，試樁及犯支護(hù)組織專家泄評(píng)審會(huì)類，蜜對(duì)特色產(chǎn)品組峰織最優(yōu)設(shè)計(jì)資暢源進(jìn)行設(shè)計(jì)、博協(xié)調(diào)并同步推即進(jìn)設(shè)護(hù)計(jì)瞧。圓此外，蟲特殊的地貌特董征，如山體等錦進(jìn)行降坡或設(shè)職置擋土墻，場(chǎng)墨地平整等茫均有可能隊(duì)使成本增加。刺7)既設(shè)計(jì)管理是成軟本控制的關(guān)鍵牽著力點(diǎn)：姿前期完整的規(guī)剃劃設(shè)計(jì)成為成茂本估算及投資臂決策的依據(jù)點(diǎn)，如嶺地形的處理、巖產(chǎn)品的分布、蘭交通的規(guī)劃、迅流線的設(shè)計(jì)、嚷停車的考慮、萬地庫(kù)的規(guī)模、衫豎向的設(shè)置、莊景觀的處理、暗資源的利用等即。爛成本及市場(chǎng)的循互動(dòng)加多方案釣比較形成完善料的項(xiàng)目墻SWOT駁分析豬，如拿土地價(jià)值分析傷、管理界面分扔析、開放空間趟分析、競(jìng)爭(zhēng)樓榜盤分析、主要惹成本分析、財(cái)遙務(wù)分析等筋，氧成本制定自財(cái)夸務(wù)到設(shè)計(jì)的一召?gòu)堁滶XCEL龜表用于費(fèi)用評(píng)翅估傾。斬市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、素工程工作計(jì)劃敘進(jìn)度表用于指株導(dǎo)工作冊(cè)8給)強(qiáng)要求項(xiàng)目管理遠(yuǎn)制定策劃、設(shè)句計(jì)、工程、銷曾售的基準(zhǔn)周期帥。貴成本管理根據(jù)院項(xiàng)目的特性、怪定位制定設(shè)計(jì)廚成本目標(biāo)，并俯分解列出分項(xiàng)秤工程清單過。梯建設(shè)工程一般襪有總圖及室外劑工程、商業(yè)及快社區(qū)配套工程禾、市政配套工煉程如變配電、婦建筑主體、地蓄下娛車庫(kù)及人防工側(cè)程、景觀及綠江化工程、會(huì)所蘿或售樓處、室壟內(nèi)裝飾及樣板氏房泳等，注意不要吳漏項(xiàng)，有些大秤盤還有市政工扶程、教育設(shè)施難。

稈規(guī)劃設(shè)計(jì)提狼-掘工程實(shí)施抽階段成本控制早一覽表藝：榆控制要點(diǎn)盆控制什么擔(dān)怎么控制柜誰來控制秧注意事項(xiàng)牌規(guī)劃方案奇（自1跡）可行性規(guī)劃筒設(shè)計(jì)昆市場(chǎng)信息搜集般和分析澇市政狀況信息川分析刺規(guī)劃要點(diǎn)確立愁可行性研究設(shè)瞎計(jì)任務(wù)書美可行性設(shè)計(jì)變斥更稱設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，成訊本、營(yíng)銷配合漠設(shè)計(jì)單位燒和主案設(shè)計(jì)師棉的選擇嚇，括重視總圖設(shè)計(jì)梅（貿(mào)2敢）方案評(píng)審穴組成可行性規(guī)闖劃評(píng)審委員會(huì)局，對(duì)方案進(jìn)行那評(píng)審、確定。雀未通過的方案云進(jìn)入可行性設(shè)森計(jì)變更環(huán)節(jié)，岡再重新評(píng)審。忌設(shè)計(jì)漸牽頭稈、贈(zèng)工程欄、成本、營(yíng)銷炕策劃等芳配合倆，膝管理層決策個(gè)市場(chǎng)、產(chǎn)品定終位，成本的提伶前預(yù)控厭，弄產(chǎn)品建議書餅（餅3毀）設(shè)計(jì)成果洽對(duì)可行性規(guī)劃岸設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際詢情況進(jìn)行細(xì)節(jié)坊調(diào)整籠設(shè)備選型方案據(jù)提前確定蹄設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，吩工程趙、成本、營(yíng)銷僅策劃燕等腔部改門允配合晚控制（利浸潤(rùn)柱&繪成本）

狗綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)抹指標(biāo)及產(chǎn)品分雹析散根據(jù)提交的設(shè)臨計(jì)成果進(jìn)行投舌資估算徒成本負(fù)責(zé)，設(shè)菜計(jì)壟、工程等部門什配合筒合同鎖定規(guī)劃破設(shè)計(jì)時(shí)間，協(xié)諒調(diào)宗成本燈與住品質(zhì)、吼進(jìn)度關(guān)系請(qǐng)2帖、報(bào)批設(shè)計(jì)植（狀1全）設(shè)計(jì)方案大根據(jù)項(xiàng)目前期座運(yùn)營(yíng)的情況和閃市場(chǎng)分析制訂殺設(shè)計(jì)任務(wù)書撕設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，營(yíng)伴銷策劃極、成本等文部張門幸協(xié)作薦方案設(shè)計(jì)招投片標(biāo)橡設(shè)計(jì)牽頭扒、智工程、蓬成本等部門配姑合科《設(shè)計(jì)概（預(yù)核）算》事方案設(shè)計(jì)評(píng)審惠專家給評(píng)審風(fēng)，相關(guān)部門參掛與專，管理層決策件拓寬設(shè)計(jì)院工害作面，將材料握、構(gòu)件設(shè)計(jì)納翁入設(shè)計(jì)范疇內(nèi)聲（浴2盆）報(bào)批間注意市政設(shè)計(jì)庭注意相關(guān)法規(guī)罷，完善自身報(bào)鑰批規(guī)范性，材繡料完整證前期蓋負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)巷等耐配合章《建造成本坊概〔勁預(yù)算呼〕柳》稍3糟、擴(kuò)初設(shè)計(jì)舊影響工程造價(jià)潑的程度婆約椒65%餡（隆1熔）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要陷求軋對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)鳳一步調(diào)整均設(shè)計(jì)要求爽內(nèi)部審核變?cè)O(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，炸相關(guān)部門配合隨擴(kuò)初、施工圖石設(shè)計(jì)周期行（集2完）成本概算逮根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)夸招投標(biāo)方案和骨設(shè)備選型、實(shí)既體研究、環(huán)境級(jí)方案等因素對(duì)侍總成本作出概驚算舊成本負(fù)責(zé)素，工程、設(shè)計(jì)乏等協(xié)助或擴(kuò)初淹設(shè)計(jì)任務(wù)書艘制訂開發(fā)計(jì)劃離指導(dǎo)書中的資欠金概要計(jì)劃怕成本與財(cái)務(wù)負(fù)路責(zé)孩《熱擴(kuò)初設(shè)計(jì)概甩算》?。ㄐ?轟）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖括根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)險(xiǎn)要求招標(biāo)呀專家評(píng)審寄內(nèi)部評(píng)審衛(wèi)借助內(nèi)、外部啊專家意見，管膚理層決策，設(shè)溜計(jì)成本等部門扶把關(guān)眾進(jìn)一步優(yōu)化限竟額設(shè)計(jì)，確保紗鋼浩筋農(nóng)*kg/m遙2酸、凳砼算*m3/m收2恭、砌持體還*m3/m載2淺等含量合理巴設(shè)計(jì)調(diào)整笨設(shè)計(jì)窄負(fù)責(zé)，家成本審查，工跡程班配合御Ⅲ徹級(jí)鋼的應(yīng)用秘4曾、樁基設(shè)計(jì)堅(jiān)（討1浩）地質(zhì)勘察襖搜集權(quán)威地質(zhì)乳資料產(chǎn)招選專業(yè)公司同勘察叛成本券負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)罵等精部脖門星協(xié)助攻勘察譯設(shè)計(jì)任務(wù)書柏（餓2戀）設(shè)計(jì)方案評(píng)傘審躍樁基設(shè)縣計(jì)寧2脫種以上形式拳由專家進(jìn)行樁營(yíng)基形式和樁基北結(jié)構(gòu)評(píng)審劃結(jié)構(gòu)型式的確忌定翠，領(lǐng)樁基型式的確采定然（泊3懼）樁基施工圖管設(shè)計(jì)調(diào)整掠施工圖設(shè)計(jì)任儀務(wù)書結(jié)施工圖設(shè)計(jì)拴影響工程造價(jià)投程度仁為悄25~35%著，喉結(jié)構(gòu)成本占到檔建安成本亦的夕40%添~侄60%申施工圖設(shè)計(jì)要選求蘿根據(jù)銷售包裝自設(shè)計(jì)、樁基設(shè)刻計(jì)、功能設(shè)計(jì)注及配套設(shè)施等脈因素，在擴(kuò)初汁圖基礎(chǔ)上確立巖施工圖設(shè)計(jì)要留求仰建安施工圖中圓結(jié)構(gòu)造價(jià)、建貝筑造價(jià)和環(huán)境肥設(shè)施費(fèi)等約占障總造賓價(jià)魄70符%笛的部分屬于設(shè)作計(jì)方可控部分平，應(yīng)嚴(yán)格審核賤。揚(yáng)其中供結(jié)構(gòu)含鋼量限輔額攀，湊細(xì)部大樣做法晶的規(guī)范弦，測(cè)合理歸并結(jié)構(gòu)標(biāo)構(gòu)件款有利于成本節(jié)溪約表設(shè)計(jì)阻負(fù)責(zé)股、成本、膽工程等坊部草門忘協(xié)助菊結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)度審核上（伏1拳）輸入信息的勇審核磨（啞2雹）輸出信息的親審核讀《施工圖預(yù)算蝴》畫報(bào)建上政府部門報(bào)批揀費(fèi)，按政府有緩關(guān)政策交納。惜前期真負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)肥等兼部例門小協(xié)助哨施工圖出齊后補(bǔ)如何控制潤(rùn)成本葬，秋目標(biāo)成本確立旬報(bào)施圖沈銷售合同中的歡戶型圖與施工號(hào)圖、竣工圖黃政府的強(qiáng)制性廁規(guī)定念審圖攜施工配合巡互審互簽，明熟確修改意見，駝設(shè)計(jì)洽商武工程徹負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、供成本練等溪部追門忘協(xié)助，知會(huì)營(yíng)優(yōu)銷旋及銷售代理公廈司墊動(dòng)態(tài)成本明細(xì)膝表剪面積測(cè)算匠及房產(chǎn)部門報(bào)抄批手續(xù)喜設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算庸與實(shí)際施工時(shí)榨檢驗(yàn)相結(jié)合統(tǒng)前期念負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、的營(yíng)銷劉等址部混門陰協(xié)助默可售商品房（秘住宅、商鋪）悠面積核定、公踩攤等簡(jiǎn)6蹲、銷售包裝設(shè)踩計(jì)喂結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用片控制墻包裝、推廣設(shè)樣計(jì)招投標(biāo)噸營(yíng)銷層負(fù)責(zé)，成本等蘆協(xié)助悶產(chǎn)品壟、顧部品確定遠(yuǎn)7溝、裝修方案設(shè)匹計(jì)病方案設(shè)計(jì)要求遞根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)攪圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)喚書和實(shí)體研究先的結(jié)果確定方辮案設(shè)計(jì)要求鐮設(shè)計(jì)抗負(fù)責(zé)，營(yíng)銷更、成本等叼協(xié)助鉛裝修交付標(biāo)準(zhǔn)欺材料設(shè)備選型呢成本方案您市場(chǎng)信息調(diào)研集根據(jù)設(shè)計(jì)要求問確定裝修材料祝和設(shè)備爐成本旦負(fù)責(zé)，拐設(shè)計(jì)綱等劑協(xié)助怪招投標(biāo)采購(gòu)掘制訂裝修設(shè)計(jì)港目標(biāo)成本計(jì)劃既明細(xì)表差裝飾綜合價(jià)格春拆分分析付研究目標(biāo)市場(chǎng)嗎對(duì)某項(xiàng)材料設(shè)敲備質(zhì)量、檔次盲的重視和敏感圓程度。色招投標(biāo)懂制訂設(shè)計(jì)任務(wù)籮書璃設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，努成本羽、營(yíng)銷凡等艷協(xié)助濤評(píng)審循管理層決策退招標(biāo)過程中最雕高限價(jià)合理浮毯度幅度控制荷8胡、功能設(shè)計(jì)援各峰類綜合損、極各專業(yè)管線（權(quán)網(wǎng)）的施工中潛技術(shù)配合偏，催景觀、炮智能化產(chǎn)品附波加值雪大臘（膠1絕）小區(qū)建筑物走功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)叫估予市場(chǎng)調(diào)研鴨營(yíng)銷、策劃狂代理樹公司負(fù)責(zé)恥有針對(duì)性擴(kuò)充最建筑物功能才設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，營(yíng)盡銷、鋤工程、成本等倘協(xié)助賄（橋2艱）市政配套方波案埋市政狀況調(diào)研極爭(zhēng)取政府有利間條件輸前期那負(fù)責(zé)腔，設(shè)計(jì)、成本搞協(xié)助仔政府臺(tái)相關(guān)連部門溝通協(xié)調(diào)黎，夜控制萍?jí)艛嘟裥袠I(yè)的托工程始造價(jià)爪。滲（籍3馬）景觀方案設(shè)頃計(jì)托根據(jù)投資估算逼和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確搬立景觀設(shè)計(jì)方凍案目標(biāo)成本總庭額袋設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，營(yíng)菊銷斜、成本等賞協(xié)助雪景觀方案成本盈優(yōu)化遞招投標(biāo)切評(píng)審，管理層潮決策忠硬填、軟景鉤成本控制題（珍4著）智能化設(shè)計(jì)歲市場(chǎng)現(xiàn)狀分析屯，智能化必要也性分析立智能化內(nèi)容控姥制歸設(shè)計(jì)頑負(fù)責(zé)，害工程、成本闖、營(yíng)銷協(xié)助素電子產(chǎn)品更新崇換代腎快曲,卷價(jià)格幅度虛大古,爬合同條款應(yīng)采小用可調(diào)價(jià)款的火方墓式根,泳約定主要材料示價(jià)格的調(diào)整幅誓度差值姑招投標(biāo)，尋找仍外部合作，爭(zhēng)壟取雙贏寇評(píng)審，鼻管理層決策缺（癢5皂）銷售承諾芒保持各部門與鐘營(yíng)銷的信息暢餡通，保障銷售爪承諾與實(shí)際功橋能的一致性存營(yíng)銷寨負(fù)責(zé)，掏物業(yè)公司局協(xié)助鍋9秩、設(shè)計(jì)變更乒〔開工前〕永（玉1完）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)香用懷由設(shè)計(jì)變更發(fā)啞生的費(fèi)用須響按流程和制度辯辦理格設(shè)計(jì)確認(rèn)拖內(nèi)容襪,銳成本部核中量午價(jià)巴減少麥設(shè)計(jì)失誤箏（箏2毫）設(shè)計(jì)變更洽敢商裝嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)變更劉流程進(jìn)行錯(cuò)工程盞負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)芝等突協(xié)助肺減少變更設(shè)計(jì)舊簽證

糠1谷0綿、材料設(shè)備石（殿1粘）選型增（拔2糖）方案確定時(shí)計(jì)間打在擴(kuò)初圖醫(yī)交圖屋前確定材料設(shè)捏備，使設(shè)計(jì)在拴圖紙階段就考悲慮了材料設(shè)備肝的安裝途工程乎負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)穿、成本等行協(xié)助耐控制材料的品午牌翁與價(jià)格遺，加強(qiáng)報(bào)驗(yàn)、賣送檢及單標(biāo)設(shè)并管理治（壁3帝）采購(gòu)哭招投標(biāo)福評(píng)審，管理層廟決策則工程設(shè)備狠/定材料的提前預(yù)籮控、奧設(shè)計(jì)趨適時(shí)提供技術(shù)飲參數(shù)和圖紙襖1棚1封、設(shè)計(jì)變更且〔施工中〕愁（盜1云）變更評(píng)估藏構(gòu)鄭書妙言原內(nèi)狀譜兼碎恭績(jī)夜調(diào)濟(jì)析柱話成本負(fù)責(zé)計(jì)算椅變更費(fèi)用（含識(shí)可能引起的索舉賠）。驚工程執(zhí)行修改畢的工期評(píng)估。誘成本負(fù)責(zé)計(jì)算熊變更后的成本牙現(xiàn)狀。興設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)朱場(chǎng)簽證管理痰，期跌傾液近（夕2需）變更的審核攻簽認(rèn)藏雜濱救吐潑畏設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，工邪程、成本配合胸遣聽蘭倍驕逗導(dǎo)蠅發(fā)生變更項(xiàng)目催的設(shè)計(jì)、工程重負(fù)責(zé)人編變更串溫找仇忍澇貧設(shè)計(jì)、工程負(fù)舟責(zé)架工秤作界面喬/足流程錦/曉制度夜/鞠人炊員養(yǎng)素質(zhì)宜/吳合理的炎變更矮周期旅（僚3采）變更的審批蟲顆審批后方可進(jìn)物行變更。素工程副執(zhí)行梢成本分析稈1鎮(zhèn)2詠、施工現(xiàn)場(chǎng)簽嚷證取〔發(fā)生前〕抵（海1賴）簽證的必要膏性傳現(xiàn)場(chǎng)簽證的確烈認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照禍合同中所約定儲(chǔ)的條款執(zhí)行。探工程負(fù)責(zé)、成征本監(jiān)控糟按照流程辦理喂工程簽證，保拳證質(zhì)量減少返映修率，降低成領(lǐng)本。趁（資2秧）簽證的時(shí)限沃現(xiàn)場(chǎng)簽證確需家發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持慣當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)長(zhǎng)簽證的原則。掘1井2膜、施工現(xiàn)場(chǎng)簽鑼證安〔發(fā)生中〕誕（蔽1患）簽證的工程攏量筆認(rèn)真核對(duì)簽證指的工程量準(zhǔn)確仿。躺簽證的內(nèi)容、勤原因、工程量杰應(yīng)清楚準(zhǔn)確、鍬無涂改、編號(hào)芳準(zhǔn)、全，并有章監(jiān)理工程師的砌簽字確認(rèn)。墾成本劫負(fù)責(zé)慈變更原因并提信供數(shù)據(jù)支撐、挖現(xiàn)場(chǎng)照片等旁，蹤成本月報(bào)黃（叮2壺）簽證的審批者施工洽商通知桿單陪發(fā)生變更項(xiàng)目拳的患工程麥負(fù)責(zé)人構(gòu)車友統(tǒng)谷耍按系在確認(rèn)簽證前扒，應(yīng)按相應(yīng)審景批程序報(bào)審，夜通過后方可正摟式簽證。念管理層財(cái)、監(jiān)理公司駕隱性成本敏控制對(duì)策紹（裂3闖）簽證的反饋斷紫音嘩否李著聲工程、設(shè)計(jì)等脆各專業(yè)工程師障勵(lì)裕興柄1雙3奧、審圖暫（宮1炸）擴(kuò)初圖會(huì)審史（落2據(jù)）施工圖會(huì)審?。ㄒr3目）分項(xiàng)、分部勒?qǐng)D會(huì)審餐（副4勢(shì)）各專業(yè)技術(shù)結(jié)圖紙會(huì)審話圖紙多層次會(huì)軌審會(huì)簽及審批幅制度。嫁各專業(yè)互審互飲簽制度。慕力爭(zhēng)在開工前洽把圖紙中的問城題修改完。旦設(shè)計(jì)、旱工程懲、成本、濟(jì)監(jiān)理言公司系等許飄窗、陽臺(tái)門瘋、門窗開起方地向、樓梯位置敞、凈高等假細(xì)節(jié)飼1躲4興、總分包配合膜費(fèi)浪（潤(rùn)1立）分包方式示（伍2襖）分包內(nèi)容敲（房3材）分包的責(zé)任丹界定脹通過投標(biāo)確定吼配合費(fèi)。蠟應(yīng)避免在施工射過程中修改分摘包方式、分包膠內(nèi)容、范圍而街增加工程成本晨。蝕工程徹、成本筆及管理層決策態(tài)優(yōu)化施工方案途以降低成本忠，犧杜絕成本隱患謝及難點(diǎn)的遺稿留則,揭1厭5仁、材料供應(yīng)淡（慕1棕）選型數(shù)（吧2倦）材料供應(yīng)方攏式卻（瑞3的）材料計(jì)劃微（絲4爪）預(yù)留時(shí)間嘴施工所用的各女項(xiàng)材料的選型菠應(yīng)在材料招標(biāo)燥前確定。鉆設(shè)計(jì)、工程竿、損成本、小設(shè)