四川省工商管理學(xué)院

1、PAGE PAGE 114Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.四川省工商管理學(xué)院2004級(jí)MBA學(xué)歷教育班畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱團(tuán)隊(duì)編號(hào)項(xiàng)目名稱團(tuán)隊(duì)編號(hào)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人團(tuán)隊(duì)成員 教師咨詢團(tuán)隊(duì)定稿日期居利房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目2004級(jí)1班張中席張中席 張駿 任玉兵 方立鑫 張小京魏燦秋 羅利 孫璐 成京媛 劉柱勝 黎偉2006年4月2006年 月 居利房地產(chǎn)產(chǎn)連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目摘 要隨著國(guó)家房房地產(chǎn)政政策環(huán)境境的變化化，房地地產(chǎn)中介介企業(yè)在在中國(guó)日日益成為為朝陽(yáng)行行業(yè)，但但我國(guó)房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)只有短短短十幾

2、幾年的發(fā)發(fā)展歷史史,目前前房地產(chǎn)產(chǎn)中介行行業(yè)存在在問(wèn)題，表表現(xiàn)為一一方面與與消費(fèi)者者的期望望和市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的的需要相相差較大大，另一一方面與與國(guó)外中中介行業(yè)業(yè)比較相相差較大大。本項(xiàng)目目居利利房產(chǎn)集集團(tuán)正是是在這個(gè)個(gè)背景下下產(chǎn)生的的，極具具市場(chǎng)前前景和發(fā)發(fā)展?jié)摿α?。本?xiàng)項(xiàng)目公司司作為一一家房地地產(chǎn)中介介企業(yè)，最最大的特特點(diǎn)是業(yè)業(yè)務(wù)的綜綜合性，即即將房地地產(chǎn)中介介行業(yè)中中的主要要業(yè)務(wù)租賃賃中介、限限時(shí)代賣賣、尾盤(pán)盤(pán)收購(gòu)、新新盤(pán)銷售售策劃、加加盟店業(yè)業(yè)務(wù)“合成”到一家家企業(yè)當(dāng)當(dāng)中，既既保持了了原有業(yè)業(yè)務(wù)的活活力，也也開(kāi)拓了了新的市市場(chǎng)，大大大提高高了該項(xiàng)項(xiàng)目的可可行性。同同時(shí)，該創(chuàng)業(yè)方案該該創(chuàng)業(yè)方方案

3、還對(duì)對(duì)項(xiàng)目公公司的組組建、組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)和人力力資源作作出了規(guī)規(guī)劃，并并在該項(xiàng)項(xiàng)目公司司的財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)數(shù)據(jù)的基基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行了財(cái)財(cái)務(wù)分析析，總結(jié)結(jié)得出該該項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)可可行性和和項(xiàng)目投投資帶來(lái)來(lái)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。該創(chuàng)業(yè)方案關(guān)鍵詞：房房地產(chǎn)中中介 居利房房產(chǎn)集團(tuán)團(tuán) The pprojjectt off reeal esttatee aggenccyAbstrracttWith thee deevellopmmentt off thhe rreall esstatte ppoliicy, reeal esttatee aggenccy aare goiing to plaay mmoree immporr

4、tannt rrolee inn chhinaa, bbut alsso ttherre aare manny pprobblemms wwithh thhem succh aas ddisccreppanccy bbetwweenn cuustoomerrs exxpecctattionns aand marrkett deevellopmmentt, ddisccreppanccy bbetwweenn naatioons rreall esstatte aagenncy andd abbroaad. In tthiss coonteext, ouur pprojjectt JuuLi r

5、eaal eestaate ageencyy emmergged, ass a ageencyy, tthe speeciaaltyy off JuuLi is itss innteggrattionn off 6 serrvicces, whhichh noot oonlyy reetaiin tthe traadittionnal serrvicces supperiioriity, buut eexplloitt thhe nnew demmandd off ouur mmarkket, annd tthesse, inccreaase thee feeasiiblyy off ouur

6、 pprojjectt. MMeannwhiile we disscusss tthe connstrructtionn off prrojeect, sttruccturre aand humman ressourrce (HRR) ddeepply. Att laast, onn thhe bbasiis oof ffeassibiilitty aand preedicctioon oof ffinaancees, tthiss paaperr giivess ouut tthe ecoonommic bennefiit oof tthiss prrojeect invvesttmennt

7、.Keywoordss: rreall esstatte aagenncy JuLLi ccorpporaatioon 目 錄錄TOC h z t kj1,1,kj2,2,kj3,3 HYPERLINK l _Toc135211676 第一部分 執(zhí)行概概要 PAGEREF _Toc135211676 h 5 HYPERLINK l _Toc135211677 1.1 創(chuàng)業(yè)目目標(biāo) PAGEREF _Toc135211677 h 5 HYPERLINK l _Toc135211678 1.1.11 戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc135211678 h 5 HYPERLINK l _Toc1

8、35211679 1.1.22 近近期目標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc135211679 h 5 HYPERLINK l _Toc135211680 1.2 項(xiàng)目概概要 PAGEREF _Toc135211680 h 5 HYPERLINK l _Toc135211681 1.2.11 市市場(chǎng)契機(jī)機(jī) PAGEREF _Toc135211681 h 5 HYPERLINK l _Toc135211682 1.2.22 項(xiàng)項(xiàng)目公司司名稱 PAGEREF _Toc135211682 h 5 HYPERLINK l _Toc135211683 1.2.33 項(xiàng)項(xiàng)目公司司提供的的服務(wù) PAGEREF _

9、Toc135211683 h 5 HYPERLINK l _Toc135211684 1.2.44 項(xiàng)項(xiàng)目公司司優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc135211684 h 5 HYPERLINK l _To1.33 市市場(chǎng)概要要 PAGEREF _Toc135211685 h 6 HYPERLINK l _Toc135211686 1.3.11 市市場(chǎng)分析析概要 PAGEREF _Toc135211686 h 6 HYPERLINK l _Toc135211687 1.3.22 市市場(chǎng)定位位 PAGEREF _Toc135211687 h 6 HYPERLINK l _To

10、c135211688 1.3.33 市市場(chǎng)營(yíng)銷銷策略概概要 PAGEREF _Toc135211688 h 6 HYPERLINK l _Toc135211689 1.4 管理概概要 PAGEREF _Toc135211689 h 7 HYPERLINK l _Toc135211690 1.4.22 人人力資源源概要 PAGEREF _Toc135211690 h 7 HYPERLINK l _Toc135211691 1.5 財(cái)務(wù)概概要 PAGEREF _Toc135211691 h 7 HYPERLINK l _Toc135211692 1.5.11 財(cái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)預(yù)測(cè)及及財(cái)務(wù)指指標(biāo)分析析

11、PAGEREF _Toc135211692 h 7 HYPERLINK l _Toc135211693 1.5.22 盈盈虧平衡衡分析、敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc135211693 h 7 HYPERLINK l _Toc135211694 1.6 成功關(guān)關(guān)鍵因素素 PAGEREF _Toc135211694 h 8 HYPERLINK l _Toc135211695 1.7 風(fēng)險(xiǎn)及及對(duì)策 PAGEREF _Toc135211695 h 8 HYPERLINK l _Toc135211696 第二部分 項(xiàng)目公公司簡(jiǎn)介介 PAGEREF _Toc135211696 h 9 HYPE

12、RLINK l _Toc135211697 2.1 項(xiàng)目公公司成立立背景及及市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)揭示示 PAGEREF _Toc135211697 h 9 HYPERLINK l _Toc135211698 2.1.11 項(xiàng)項(xiàng)目背景景 PAGEREF _Toc135211698 h 9 HYPERLINK l _Toc135211699 2.1.22 市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì) PAGEREF _Toc135211699 h 10 HYPERLINK l _Toc135211700 2.2 公司遠(yuǎn)遠(yuǎn)景 PAGEREF _Toc135211700 h 12 HYPERLINK l _Toc135211701 2.22.

13、1 公司名名稱及含含義 PAGEREF _Toc135211701 h 12 HYPERLINK l _Toc135211702 2.2.22 公司司遠(yuǎn)景目目標(biāo) PAGEREF _Toc135211702 h 12 HYPERLINK l _Toc135211703 2.3 公司所所有權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)及融融資情況況說(shuō)明 PAGEREF _Toc135211703 h 13 HYPERLINK l _Toc135211704 2.4 公司選選址 PAGEREF _Toc135211704 h 13 HYPERLINK l _Toc135211705 第三部分 項(xiàng)目業(yè)業(yè)務(wù)及盈盈利模式式介紹 PAGEREF

14、 _Toc135211705 h 15 HYPERLINK l _Toc135211706 3.1 租賃中中介 PAGEREF _Toc135211706 h 16 HYPERLINK l _Toc135211707 3.2 二手房房交易 PAGEREF _Toc135211707 h 16 HYPERLINK l _Toc135211708 3.3 限時(shí)代代賣 PAGEREF _Toc135211708 h 17 HYPERLINK l _Toc135211709 3.4 尾盤(pán)收收購(gòu) PAGEREF _Toc135211709 h 18 HYPERLINK l _Toc135211710 3

15、.5 新盤(pán)銷銷售策劃劃 PAGEREF _Toc135211710 h 18 HYPERLINK l _Toc135211711 3.6 加盟店店業(yè)務(wù) PAGEREF _Toc135211711 h 19 HYPERLINK l _Toc135211712 3.6.11 加加盟條件件 PAGEREF _Toc135211712 h 19 HYPERLINK l _Toc135211713 3.6.22 加加盟流程程 PAGEREF _Toc135211713 h 20 HYPERLINK l _Toc133521117114 3.66.3 加盟盟店管理理制度 PAGEREF _Toc13521

16、1714 h 20 HYPERLINK l _Toc135211715 3.7 附屬業(yè)業(yè)務(wù) PAGEREF _Toc135211715 h 22 HYPERLINK l _Toc135211716 第四部分 市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷策略略 PAGEREF _Toc135211716 h 23 HYPERLINK l _Toc135211717 4.1 宏觀環(huán)環(huán)境分析析 PAGEREF _Toc135211717 h 23 HYPERLINK l _Toc135211718 4.1.11 經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展 PAGEREF _Toc135211718 h 23 HYPERLINK l _Toc135211719 4

17、.1.22 法法律法規(guī)規(guī) PAGEREF _Toc135211719 h 23 HYPERLINK l _Toc135211720 4.2 市場(chǎng)需需求分析析 PAGEREF _Toc135211720 h 24 HYPERLINK l _Toc135211721 4.3 行業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析 PAGEREF _Toc135211721 h 25 HYPERLINK l _Toc135211722 4.3.11 主主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手 PAGEREF _Toc135211722 h 25 HYPERLINK l _Toc135211723 4.3.22 潛潛在進(jìn)入入者 PAGEREF _Toc135211

18、723 h 26 HYPERLINK l _Toc135211724 4.4 項(xiàng)目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc135211724 h 26 HYPERLINK l _Toc135211725 4.4.11 優(yōu)優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc135211725 h 26 HYPERLINK l _Toc135211726 4.4.22 劣劣勢(shì) PAGEREF _Toc135211726 h 26 HYPERLINK l _Tocc135521117277 4.44.3 機(jī)會(huì)會(huì) PAGEREF _Toc135211727 h 26 HYPERLINK l _Toc135211728 4

19、.4.44 挑挑戰(zhàn) PAGEREF _Toc135211728 h 27 HYPERLINK l _Toc135211729 4.5 市場(chǎng)細(xì)細(xì)分及市市場(chǎng)定位位 PAGEREF _Toc135211729 h 27 HYPERLINK l _Toc135211730 4.6 品牌策策略 PAGEREF _Toc135211730 h 28 HYPERLINK l _Toc135211731 4.6.11 品品牌含義義 PAGEREF _Toc135211731 h 28 HYPERLINK l _Toc135211732 4.6.22 品品牌定位位 PAGEREF _Toc135211732 h

20、 28 HYPERLINK l _Toc135211733 4.6.33 品品牌推廣廣 PAGEREF _Toc135211733 h 28 HYPERLINK l _Toc135211734 4.7 關(guān)系營(yíng)營(yíng)銷 PAGEREF _Toc135211734 h 29 HYPERLINK l _Toc135211735 4.7.11 房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)中的關(guān)關(guān)系主體體及其重重要性 PAGEREF _Toc135211735 h 29 HYPERLINK l _Toc135211736 4.7.22 關(guān)關(guān)系營(yíng)銷銷策略 PAGEREF _Toc135211736 h 29 HYPERLINK l

21、_Toc135211737 4.8 服務(wù)價(jià)價(jià)格策略略 PAGEREF _Toc135211737 h 30 HYPERLINK l _Toc135211738 第五部分 組織織結(jié)構(gòu)與與人力資資源管理理規(guī)劃 PAGEREF _Toc135211738 h 31 HYPERLINK l _Toc135211739 5.1 組織結(jié)結(jié)構(gòu)示意意圖 PAGEREF _Toc135211739 h 31 HYPERLINK l _Toc135211740 5.2 人力資資源規(guī)劃劃建設(shè) PAGEREF _Toc135211740 h 32 HYPERLINK l _Toc135211741 5.2.11 人人

22、員配備備及工作作職責(zé) PAGEREF _Toc135211741 h 32 HYPERLINK l _Toc135211742 5.2.22 人人力招聘聘 PAGEREF _Toc135211742 h 33 HYPERLINK l _Toc135211743 5.2.33 績(jī)績(jī)效考核核與激勵(lì)勵(lì) PAGEREF _Toc135211743 h 34 HYPERLINK l _Toc135211744 第六部分 財(cái)務(wù)分分析 PAGEREF _Toc135211744 h 37 HYPERLINK l _Toc135211745 6.1 股權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)及融融資情況況 PAGEREF _Toc13521

23、1745 h 37 HYPERLINK l _Toc113522117746 6.22 成成本收益益估算 PAGEREF _Toc135211746 h 37 HYPERLINK l _Toc135211747 6.2.11 正正常運(yùn)作作后收入入估算 PAGEREF _Toc135211747 h 37 HYPERLINK l _Toc135211748 6.2.22 成成本估算算 PAGEREF _Toc135211748 h 38 HYPERLINK l _Toc135211749 6.3、三三大報(bào)表表預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc135211749 h 38 HYPERLINK l _T

24、oc135211750 6.4 財(cái)務(wù)指指標(biāo)計(jì)算算 PAGEREF _Toc135211750 h 39 HYPERLINK l _Toc135211751 6.5 不確定定性分析析 PAGEREF _Toc135211751 h 39 HYPERLINK l _Toc135211752 第七部分 風(fēng)險(xiǎn)及及其對(duì)策策 PAGEREF _Toc135211752 h 41 HYPERLINK l _Toc135211753 7.1 風(fēng)險(xiǎn)種種類 PAGEREF _Toc135211753 h 41 HYPERLINK l _Toc135211754 7.1.11 政政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) PAGEREF _Toc

25、135211754 h 41 HYPERLINK l _Toc135211755 7.1.22 市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) PAGEREF _Toc135211755 h 41 HYPERLINK l _Toc135211756 7.1.33 競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) PAGEREF _Toc135211756 h 41 HYPERLINK l _Toc135211757 7.1.44 其其它風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) PAGEREF _Toc135211757 h 41 HYPERLINK l _Toc135211758 7.2 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避策略略 PAGEREF _Toc135211758 h 42 HYPERLINK l _Tooc1

26、33521117559 附件:居利房房產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)工作及及管理細(xì)細(xì)則 PAGEREF _Toc135211759 h 43第一部分 執(zhí)行概概要1.1 創(chuàng)業(yè)目目標(biāo)1.1.11 戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)計(jì)劃用100年左右右時(shí)間，實(shí)實(shí)現(xiàn)全國(guó)國(guó)范圍內(nèi)內(nèi)的市場(chǎng)場(chǎng)占有率率達(dá)200%以上上，并在在全國(guó)范范圍內(nèi)形形成獨(dú)特特的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和營(yíng)銷銷渠道，同同時(shí)把居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)建建成利潤(rùn)潤(rùn)上百萬(wàn)萬(wàn)的國(guó)內(nèi)內(nèi)一流企企業(yè)，并并形成具具有良好好的居利利口碑。1.1.22 近近期目標(biāo)標(biāo)立足成都，面面向四川川，穩(wěn)步步發(fā)展。房房地產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)在中國(guó)國(guó)是一個(gè)個(gè)很有潛潛力的行行業(yè)，在在這種大大環(huán)境下下，居利利房產(chǎn)抓抓緊時(shí)機(jī)機(jī)，按照照上下游游一體化化原

27、則形形成自己己銷售網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，形形成自己己的品牌牌居居利房產(chǎn)產(chǎn)，同時(shí)時(shí)也能為為國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展出力。1.2 項(xiàng)目概概要1.2.11 市市場(chǎng)契機(jī)機(jī)2005年年6月11日的新新政之后后，給火火熱的中中國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)潑了一一盆冷水水，造成成了短期期內(nèi)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的低潮潮，過(guò)往往的房子子只要開(kāi)開(kāi)發(fā)出來(lái)來(lái)就能賣賣的出去去的趨勢(shì)勢(shì)將有所所減緩，這這種情況況也間接接導(dǎo)致了了二手房房市場(chǎng)的的高度發(fā)發(fā)展。在在這種宏宏觀市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境下下，房產(chǎn)產(chǎn)中介企企業(yè)的便便有了很很大的發(fā)發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)，一個(gè)個(gè)具有有有機(jī)的,系統(tǒng)的的,強(qiáng)有有力的銷銷售網(wǎng)絡(luò)絡(luò)支持,能為房房地產(chǎn)走走向市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入流流通領(lǐng)域域營(yíng)造一一個(gè)巨大大的

28、接納納空間的的房地產(chǎn)產(chǎn)中介企企業(yè)必定定能夠成成功。1.2.22 項(xiàng)項(xiàng)目公司司名稱項(xiàng)目公司名名稱為居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)，取取起“居者有有其房，建建者獲其其利”之涵義義，這也也表達(dá)了了我們創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者的的創(chuàng)業(yè)理理念。1.2.33 項(xiàng)項(xiàng)目公司司提供的的服務(wù)公司將采用用直營(yíng)連連鎖的經(jīng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展展模式，通通過(guò)為客客戶提供供優(yōu)質(zhì)的的房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)如租租房中介介、二手手房買賣賣、限時(shí)時(shí)代賣、尾尾盤(pán)收購(gòu)購(gòu)、新盤(pán)盤(pán)銷售策策劃、加加盟店經(jīng)經(jīng)營(yíng)等，來(lái)來(lái)樹(shù)立良良好的口口碑，從從而在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中脫脫穎而出出，創(chuàng)立立自己優(yōu)優(yōu)秀的品品牌。1.2.44 項(xiàng)項(xiàng)目公司司優(yōu)勢(shì)目前國(guó)內(nèi)的的房產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)很多，如如順弛、221世紀(jì)紀(jì)等，但但是

29、能夠夠利用多多種業(yè)務(wù)務(wù)之間的的關(guān)聯(lián)性性，將其其整合，以以達(dá)到減減少銷售售渠道網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)設(shè)費(fèi)用，降降低成本本提高收收益，同同時(shí)最大大限度為為顧客和和開(kāi)發(fā)商商提供便便利的中中介服務(wù)務(wù)的企業(yè)業(yè)，獨(dú)居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)一一家，因因此，居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)相相比其他他中介企企業(yè)是具具有很大大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的。同同時(shí)，居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)的的五位創(chuàng)創(chuàng)始人均均是房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)中已經(jīng)經(jīng)摸爬滾滾打多年年的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)人士，居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)就就是因?yàn)闉樗麄兛纯粗辛朔糠康禺a(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)的黃金金發(fā)展前前途而成成立起來(lái)來(lái)大型房房地產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)，在服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)、質(zhì)量量方面相相對(duì)于同同業(yè)更勝勝一籌，獨(dú)獨(dú)具競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。1.3 市場(chǎng)概概要1.3.

30、11 市市場(chǎng)分析析概要房地產(chǎn)中介介企業(yè)在在我國(guó)是是一個(gè)朝朝陽(yáng)行業(yè)業(yè)，由于于我國(guó)房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)只有短短短十幾幾年的發(fā)發(fā)展歷史史,目前前房地產(chǎn)產(chǎn)中介行行業(yè)存在在問(wèn)題，表表現(xiàn)為一一方面與與消費(fèi)者者的期望望和市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的的需要相相差較大大,消費(fèi)費(fèi)者需要要的是正正規(guī)化、管管理科學(xué)學(xué)化的中中介企業(yè)業(yè)而不是是只有一一張桌子子一個(gè)人人的“小中介介”；另一一方面與與國(guó)外中中介行業(yè)業(yè)比較相相差較大大，目前前國(guó)內(nèi)比比較有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的房地產(chǎn)產(chǎn)中介企企業(yè)有順順弛和221世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)等，因因此，居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)的的出現(xiàn)可可謂是“生逢其其時(shí)”，一方方面利用用自身業(yè)業(yè)務(wù)的綜綜合性開(kāi)開(kāi)拓了中中介行業(yè)業(yè)新的市市場(chǎng)，很很大

31、程度度上彌補(bǔ)補(bǔ)了國(guó)內(nèi)內(nèi)高水平平中介企企業(yè)缺乏乏的空白白，另一一方面在在“6.11新政”的環(huán)境境下進(jìn)入入市場(chǎng)，刪除。賣者將不再容易賣，買者將不再輕易買，市場(chǎng)需要一個(gè)連接業(yè)主和消費(fèi)者的橋梁，這就是我們的市場(chǎng)契機(jī)，也在是說(shuō)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境造就了中介企業(yè)的業(yè)務(wù)需求大幅增加，這便大大提高了該項(xiàng)目的可行性和成功性，同時(shí)為國(guó)內(nèi)中介企業(yè)的成功提供了一個(gè)很好的案例。刪除。1.3.22 市市場(chǎng)定位位去掉，與后面重復(fù)。根據(jù)成本效效用最大大化原則則，在公公司發(fā)展展初期,我們?cè)谠诎l(fā)展傳傳統(tǒng)的中中介業(yè)務(wù)務(wù)即房屋屋租賃和和二手房房交易這這兩個(gè)業(yè)業(yè)務(wù)的基基礎(chǔ)上穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展其他中中介業(yè)務(wù)務(wù)。因此此，居利利房產(chǎn)的的市場(chǎng)策策略的重重

32、點(diǎn)放在在以下兩兩個(gè)目標(biāo)標(biāo)群體：二手房房的需求求者和供供應(yīng)者以以及房地地產(chǎn)發(fā)商商。去掉，與后面重復(fù)。1.3.33 市市場(chǎng)營(yíng)銷銷策略概概要1、長(zhǎng)期營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)略略目標(biāo)建設(shè)設(shè)居利品品牌房產(chǎn)中介提提供的服服務(wù)在某某種程度度上來(lái)說(shuō)說(shuō)是同質(zhì)質(zhì)化的，因因此品牌牌的建設(shè)設(shè)顯得非非常重要要，這也也是我們們居利房房產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)期的的營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)。當(dāng)然然，品牌牌建設(shè)并并不是一一朝一夕夕的事情情，必須須一步一一滴地積積累，提提升品牌牌知名度度、強(qiáng)化品品牌知覺(jué)覺(jué)質(zhì)量、建建立品牌牌忠誠(chéng)度度，才能能達(dá)到我我們的目目標(biāo)。2、營(yíng)銷總總體策略略立足四川，面面向全國(guó)國(guó)。近期期立足成成都，面面向全川川。3、營(yíng)銷概概要房地產(chǎn)連鎖鎖中介企

33、企業(yè)在營(yíng)營(yíng)銷方面面運(yùn)用的的是銷售售渠道建建設(shè)和關(guān)關(guān)系營(yíng)銷銷的理念念。我們們居利房房產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)的銷售售渠道主主要有兩兩種，一一是通過(guò)過(guò)直營(yíng)店店提供服服務(wù)，直直營(yíng)店直直接隸屬屬于公司司，其成成本收益益核算也也歸公司司統(tǒng)一管管理；二二是通過(guò)過(guò)加盟店店提供服服務(wù)，加加盟店采采取獨(dú)立立核算制制度，根根據(jù)其所所產(chǎn)生的的收益提提取一定定比例以以“品牌建建設(shè)費(fèi)”的形式式上繳居居利集團(tuán)團(tuán)，多勞勞多得。在在提供服服務(wù)的過(guò)過(guò)程中，我我們要求求所有的的直營(yíng)店店和加盟盟店充分分發(fā)揮關(guān)關(guān)系營(yíng)銷銷的能力力，促進(jìn)進(jìn)本公司司的快速速發(fā)展。1.4 管理概概要1.4.11 組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)概要居利房產(chǎn)采采用的股股份合作作制，各各股東以以

34、自己的的出資額額為限承承擔(dān)有限限責(zé)任。在在部門(mén)設(shè)設(shè)置上，居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)主主要分為為四個(gè)部部門(mén)：總總經(jīng)辦、市市場(chǎng)營(yíng)銷銷部、財(cái)財(cái)務(wù)部、人人力資源源部，后后三個(gè)部部門(mén)直接接對(duì)總經(jīng)經(jīng)辦負(fù)責(zé)責(zé)，直營(yíng)營(yíng)店、加加盟店隸隸屬于市市場(chǎng)營(yíng)銷銷部管理理。加盟盟店雖然然采取獨(dú)獨(dú)立核算算形式，但但在組織織形式上上仍然隸隸屬于總總公司。1.4.22 人人力資源源概要人才是重要要資源，公公司本著著“發(fā)展第第一，惜惜人才，重重人才”的原則則，展開(kāi)開(kāi)人力資資源工作作，主要要把精力力放在人人員招聘聘與配置置、培訓(xùn)訓(xùn)與開(kāi)發(fā)發(fā)、薪酬酬設(shè)計(jì)與與管理、勞勞資關(guān)系系與雇員員保障上上，在“有管有有顧”的整體體氛圍中中，培養(yǎng)養(yǎng)員工“成長(zhǎng)感感

35、、成就就感、歸歸屬感”，從而而使全公公司員工工合作一一致，共共同實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)。1.5 財(cái)務(wù)概概要1.5.11 財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)預(yù)測(cè)及財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)分析在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行充分分調(diào)查及及考慮各各種因素素的影響響后，我我們對(duì)運(yùn)運(yùn)作期的的未來(lái)五五年的資資產(chǎn)負(fù)債債表、利利潤(rùn)表、現(xiàn)現(xiàn)金流量量表作出出了預(yù)測(cè)測(cè)，并在在預(yù)測(cè)表表的基礎(chǔ)礎(chǔ)上對(duì)這這個(gè)項(xiàng)目目的各項(xiàng)項(xiàng)財(cái)務(wù)指指標(biāo)進(jìn)行行了計(jì)算算，得出出這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的投投資利潤(rùn)潤(rùn)率為557.55%，內(nèi)內(nèi)部收益益率為221%，投投資回收收期是33.077年，可可見(jiàn)這個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的贏利能能力和償償債能力力相當(dāng)好好。1.5.22 盈虧虧平衡分分析、敏感性性分析盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)為244.166%的預(yù)預(yù)

36、測(cè)業(yè)務(wù)務(wù)量，也也就是說(shuō)說(shuō)，只要要業(yè)務(wù)量量達(dá)到預(yù)預(yù)測(cè)值的的24.16%，本項(xiàng)項(xiàng)目就能能達(dá)到盈盈虧平衡衡。從敏敏感性分分析的角角度來(lái)看看，以IIRR為為被影響響對(duì)象，銷售收入的變化對(duì)IRR的變化比較敏感，而最不敏感的因素是經(jīng)營(yíng)成本的增加。1.6 成功關(guān)關(guān)鍵因素素任何項(xiàng)目都都有其成成功的關(guān)關(guān)鍵因素素，本項(xiàng)項(xiàng)目的成成功實(shí)施施也需要要以下幾幾點(diǎn)關(guān)鍵鍵因素：1、團(tuán)隊(duì)成成員經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富,優(yōu)秀的的經(jīng)紀(jì)人人。2、廣泛的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)系系網(wǎng)絡(luò)。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)中主主要的關(guān)關(guān)系主體體有業(yè)主主，顧客客，政府府職能部部門(mén)，媒媒體，金金融單位位，員工工，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者等。我我們應(yīng)該該盡量的的協(xié)調(diào)好好各房地地產(chǎn)關(guān)系系主體的的關(guān)系，才

37、才能在殘殘酷的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中生存存并獲得得豐厚的的利潤(rùn)。3、充足的的資金。對(duì)對(duì)于任何何項(xiàng)目而而言，融融資計(jì)劃劃順利進(jìn)進(jìn)行，資資金準(zhǔn)時(shí)時(shí)到位都都是項(xiàng)目目成功的的必要條條件，我我們這個(gè)個(gè)項(xiàng)目也也不例外外。4、市場(chǎng)需需求量大大。這是是我們項(xiàng)項(xiàng)目成功功的前提提，目前前成都市市場(chǎng)的需需求量十十分大，形形勢(shì)喜人人。二手手房交易易市場(chǎng)上上也出現(xiàn)現(xiàn)了前所所未有的的熱潮，這這為我們們項(xiàng)目的的成功提提供良好好的市場(chǎng)場(chǎng)條件。1.7 風(fēng)險(xiǎn)及及對(duì)策任何項(xiàng)目都都會(huì)面臨臨一定的的不確定定性，也也即風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目所面面臨的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要要有政策策風(fēng)險(xiǎn)、市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，針對(duì)對(duì)這些風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，我我們也總總結(jié)出

38、了了相應(yīng)的的應(yīng)對(duì)思思路。第二部分 項(xiàng)目公公司簡(jiǎn)介介2.1 項(xiàng)目公公司成立立背景及及市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)揭示示2.1.11 項(xiàng)項(xiàng)目背景景2005年年是國(guó)家家對(duì)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的政策策調(diào)控年年，6月月1日的的新政之之后，給給火熱的的中國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)潑了了一盆冷冷水，造造成了短短期內(nèi)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的低低潮。但但是從長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角角度來(lái)看看，這次次調(diào)整有有利于房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康、持持續(xù)發(fā)展展，因?yàn)闉榉康禺a(chǎn)產(chǎn)價(jià)格不不可能象象03、004年那那樣瘋狂狂上漲，那那樣會(huì)大大大的超超出人們們的購(gòu)買買能力，進(jìn)進(jìn)而會(huì)形形成房地地產(chǎn)泡沫沫，甚至至出現(xiàn)日日本800年代房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)和整個(gè)個(gè)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的崩崩潰。成都經(jīng)歷了了20004年房房

39、價(jià)的高高速上漲漲后，220055年在“房產(chǎn)新新政”影響下下，樓市市逐漸從從火熱向向平穩(wěn)階階段過(guò)渡渡。根據(jù)據(jù)市房管管局信息息中心統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，220055年下半半年，新新增商品品住宅供供應(yīng)面積積與實(shí)際際銷售面面積基本本相當(dāng)，在在供銷總總量上，商商品住宅宅市場(chǎng)逐逐漸趨向向平衡狀狀態(tài)。業(yè)業(yè)內(nèi)人士士分析認(rèn)認(rèn)為，隨隨著樓市市回復(fù)理理性，供供求矛盾盾逐步緩緩解，成成都房?jī)r(jià)價(jià)有望進(jìn)進(jìn)入第二二輪“慢?！毙星椤?005年年上半年年，成都都樓市總總體上供供應(yīng)不足足問(wèn)題仍仍未得到到真正緩緩解，11-5月月，市區(qū)區(qū)住宅的的供銷比比為0.8088(所謂謂樓市的的供銷比比，也即即可供出出售的樓樓盤(pán)與能能銷售出出去的樓

40、樓盤(pán)的比比值)。進(jìn)進(jìn)入6月月，房產(chǎn)產(chǎn)新政的的實(shí)施對(duì)對(duì)成都樓樓市造成成了不小小影響，住住宅供銷銷比陡增增至1.8699，銷售售出現(xiàn)大大幅萎縮縮。據(jù)業(yè)業(yè)內(nèi)人士士分析，這這一現(xiàn)象象并不表表示需求求量減少少，而是是受新政政影響，持持幣觀望望者增多多。到220055年8月月，商品品住宅成成交量553.44萬(wàn)平方方米，較較上月增增長(zhǎng)244.133%，成成交量反反彈明顯顯。但220055年大部部分時(shí)間間，商品品房銷售售面積一一直處于于負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)狀態(tài)，一一直持續(xù)續(xù)到100月，全全市商品品房銷售售面積由由降轉(zhuǎn)升升，同比比增長(zhǎng)了了2.33%。截截至100月，全全市商品品房竣工工面積4423.25萬(wàn)萬(wàn)平方米米，商品品

41、房銷售售面積8885.12萬(wàn)萬(wàn)平方米米，其中中，預(yù)售售面積7770.96萬(wàn)萬(wàn)平方米米，占總總銷售面面積的近近90%。這種種以預(yù)售售占絕對(duì)對(duì)主導(dǎo)的的銷售局局面，某某種程度度上也體體現(xiàn)了樓樓市的供供不應(yīng)求求狀況，供供求關(guān)系系仍然緊緊張。2005年年成都市市區(qū)二手手房市場(chǎng)場(chǎng)交易總總量為3363330套，同同比044年增長(zhǎng)長(zhǎng)2.225%。交交易面積積達(dá)到2286.9萬(wàn)平平方米，同同比044年增長(zhǎng)長(zhǎng)4.449%。220055年從單單月成交交量來(lái)看看，122月份創(chuàng)創(chuàng)年度市市場(chǎng)單月月成交新新高，整整體市場(chǎng)場(chǎng)成交442322套，同同比20004年年12月月份上幅幅0.663%。在在二手房房買賣過(guò)過(guò)戶窗口口也能

42、感感受到辦辦理過(guò)戶戶手續(xù)的的市民在在明顯增增加，從從權(quán)威部部門(mén)獲得得的數(shù)據(jù)據(jù)也驗(yàn)證證了市場(chǎng)場(chǎng)的這種種變化。成成都市房房產(chǎn)管理理局最新新統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)表明明，從66月份到到現(xiàn)在的的二手房房私房買買賣受理理件數(shù)在在穩(wěn)步上上升，66月份平平均每天天受理的的件數(shù)是是68件件，7月月份平均均每天受受理的件件數(shù)則達(dá)達(dá)到了990件，進(jìn)進(jìn)入8月月份，前前12天天平均每每天的受受理件數(shù)數(shù)是933件，從從這一組組數(shù)據(jù)可可以明顯顯地看出出，在房房產(chǎn)辦證證大廳的的私房買買賣受理理窗口，辦辦理二手手房過(guò)戶戶的購(gòu)房房者在穩(wěn)穩(wěn)步地增增加，消消費(fèi)者在在經(jīng)過(guò)短短暫的觀觀望之后后，已經(jīng)經(jīng)重新對(duì)對(duì)市場(chǎng)恢恢復(fù)了信信心，二二手房日日常交易

43、易正在回回暖。在20066年，開(kāi)開(kāi)發(fā)商將將面臨巨巨大銷售售壓力，來(lái)來(lái)自兩個(gè)個(gè)方面的的核心因因素可能能導(dǎo)致成成都樓市市由賣方方市場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為買方方市場(chǎng)。其其中，作作為樓市市核心群群體之一一，購(gòu)房房者影響響市場(chǎng)的的能量將將得到空空前凸顯顯與釋放放：首先先是市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量將進(jìn)一一步增大大。在220055年，成成都樓盤(pán)盤(pán)新開(kāi)發(fā)發(fā)面積達(dá)達(dá)15000萬(wàn)平平方米，它它們將成成為成都都樓市220066年的銷銷售主力力。而根根據(jù)土地地放量情情況估量量，20006年年的開(kāi)發(fā)發(fā)面積還還將至少少增加220%。除除城南外外，將會(huì)會(huì)出現(xiàn)東東西北三三面開(kāi)花花的壯觀觀景象，這這無(wú)疑為為購(gòu)房者者提供了了足夠的的選擇余余地。而而在價(jià)

44、格格方面，由由于土地地成本、樓樓盤(pán)品質(zhì)質(zhì)提升等等剛性因因素的存存在，其其增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭難以以阻擋。大大量的樓樓盤(pán)，攀攀高的房房?jī)r(jià)，當(dāng)當(dāng)然會(huì)影影響購(gòu)房房者的下下單選擇擇以及下下單節(jié)奏奏。其次次購(gòu)房置置業(yè)方面面，購(gòu)房房者將進(jìn)進(jìn)一步趨趨于理性性，像220044年以及及20005年上上半年全全城瘋搶搶樓房的的盛況不不可能再再次出現(xiàn)現(xiàn)。另外外，20005年年六一新新政使得得很大部部分投資資者退出出了購(gòu)房房市場(chǎng)，而而即使在在20006年里里，相關(guān)關(guān)部門(mén)發(fā)發(fā)出了將將實(shí)施“鼓勵(lì)住住房消費(fèi)費(fèi)”方向政政策的信信息，這這就意味味著，在在20006年里里很可能能會(huì)進(jìn)一一步加大大對(duì)樓市市投資者者的限制制。如此此以來(lái)，昔昔日

45、樓市市購(gòu)房者者中的很很大一部部分投資資者便被被分流，購(gòu)購(gòu)房者群群體將以以首次置置業(yè)者為為主。也也正因?yàn)闉橐环矫婷婢薮蟮牡氖袌?chǎng)放放量，一一方面是是縮小且且趨于理理性的購(gòu)購(gòu)房群體體，20006年年的成都都樓市，極極有可能能完成一一次由賣賣方市場(chǎng)場(chǎng)向買方方市場(chǎng)的的轉(zhuǎn)變。2.1.22 市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)目前我國(guó)各各地的二二手房交交易日益益活躍。以以成都為為例，220055年成都都市區(qū)二二手房市市場(chǎng)交易易總量為為363330套套，同比比04年年增長(zhǎng)22.255%，交交易面積積達(dá)到2286.9萬(wàn)平平方米，同同比044年增長(zhǎng)長(zhǎng)4.449%。隨隨著人們們的住房房觀念已已從傳統(tǒng)統(tǒng)的“一步到到位”，發(fā)展展到現(xiàn)在在的“階

46、梯性性”消費(fèi)模模式，特特別是這這幾年時(shí)時(shí)間內(nèi)，中中國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)上幾千千萬(wàn)套公公房允許許上市流流通，“階梯性性”的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣使使得越來(lái)來(lái)越多的的人考慮慮賣舊買買新不同同的時(shí)段段，不等等的收入入，以改改善居住住條件為為首要，選選擇不同同的房屋屋而且隨隨著一級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的土地供供應(yīng)的逐逐步規(guī)范范、控制制，一手手房的供供應(yīng)量會(huì)會(huì)逐漸減減少，而而二手市市場(chǎng)的交交易量會(huì)會(huì)不斷增增大同時(shí)時(shí)，投資資性消費(fèi)費(fèi)對(duì)促進(jìn)進(jìn)二手房房交易起起到了很很大的推推動(dòng)作用用，一個(gè)個(gè)巨大的的中介市市場(chǎng)逐漸漸形成?？v縱觀國(guó)外外市場(chǎng)，990%以以上的房房屋流通通通過(guò)中中介企業(yè)業(yè)完成，存存量房的的成交量量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過(guò)了增增量房，達(dá)達(dá)到了55:l

47、，而而在中國(guó)國(guó)市場(chǎng)上上，增量量房的消消費(fèi)仍是是主體，部部分城市市到了550:ll，二、三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)非?；罨钴S的城城市也只只不過(guò)ll:l左左右，無(wú)無(wú)論是從從50:l或ll:l，要要達(dá)到國(guó)國(guó)外的55:l的的水平，中中介在此此中的商商機(jī)是無(wú)無(wú)比巨大大的。但是由于我我國(guó)房地地產(chǎn)中介介行業(yè)只只有短短短十幾年年的發(fā)展展歷史,目前房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)存在問(wèn)問(wèn)題，表表現(xiàn)為一一方面與與消費(fèi)者者的期望望和市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的的需要相相差較大大,另一一方面與與國(guó)外中中介行業(yè)業(yè)比較相相差較大大,主要要反映在在以下幾幾個(gè)方面面:1、從業(yè)人人員素質(zhì)質(zhì)參差不不齊,缺缺乏專業(yè)業(yè)人才。目目前我國(guó)國(guó)中介行行業(yè)在房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展時(shí)時(shí)間較短

48、短,專業(yè)業(yè)人才供供給少,而需求求大,加加上目前前中介行行業(yè)人員員資格認(rèn)認(rèn)證制度度和持證證上崗制制度尚不不規(guī)范,從而造造成房地地產(chǎn)中介介機(jī)構(gòu)從從業(yè)人員員素質(zhì)參參差不齊齊,既有有房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)專專業(yè)人員員,如工工、民、建建、經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理、法法律等專專業(yè)人員員,也有有與房地地產(chǎn)無(wú)關(guān)關(guān)專業(yè),如文史史類等專專業(yè)人員員。2、中介企企業(yè)規(guī)模模小,抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力低。房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)尤其是是普通中中介市場(chǎng)場(chǎng),由于于投資成成本低,進(jìn)入門(mén)門(mén)檻較低低,中小小中介企企業(yè)大量量發(fā)展,尤其在在一些城城市,兩兩個(gè)人,一部電電話和一一張桌子子,就能能開(kāi)展房房地產(chǎn)中中介業(yè)務(wù)務(wù),操作作不規(guī)范范,信譽(yù)譽(yù)較低,競(jìng)爭(zhēng)手手段和方方式落后后

49、，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十十分激烈烈,許多多房地產(chǎn)產(chǎn)中介商商的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力低,面面臨競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和生存存的壓力力,導(dǎo)致致房地產(chǎn)產(chǎn)中介商商的生存存率很低低,如:鄭州市市生存率率僅有330%,而深圳圳和廣州州比較成成熟的市市場(chǎng),生生存率也也只有440%。 3、中介企企業(yè)服務(wù)務(wù)手段落落后,信信息開(kāi)發(fā)發(fā),利用用不充分分。目前前,房地地產(chǎn)中介介企業(yè)的的服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目仍停停留在初初始階段段,所從從事的工工作,僅僅為房屋屋買賣和和租賃,未能向向多元化化方向發(fā)發(fā)展,有有的公司司連銷售售策劃和和廣告策策劃及發(fā)發(fā)布這些些最基本本的服務(wù)務(wù)項(xiàng)目也也沒(méi)有.對(duì)于房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō),他們所所需的不不只是單單純的中中介服務(wù)務(wù),而是是能為其

50、其提供可可開(kāi)拓市市場(chǎng)的完完善的營(yíng)營(yíng)銷計(jì)劃劃和市場(chǎng)場(chǎng)策劃方方案的中中介服務(wù)務(wù).加上上房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)外聯(lián)聯(lián)絡(luò)不廣廣,甚至至處于信信息阻塞塞,各自自為政,分散割割裂的狀狀態(tài)中,不僅缺缺乏情報(bào)報(bào)信息源源,而且且缺乏必必要的信信息處理理手段和和電子通通訊技術(shù)術(shù),對(duì)情情報(bào)、信信息的收收集主要要或全部部靠人工工完成,開(kāi)發(fā)利利用缺乏乏深度,導(dǎo)致信信息資源源浪費(fèi),難以發(fā)發(fā)揮行業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì). 4、中介企企業(yè)組織織管理不不力,市市場(chǎng)行為為不規(guī)范范。由于于中介行行業(yè)在我我國(guó)尚處處于初始始階段,可借鑒鑒的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)較少,導(dǎo)致中中介企業(yè)業(yè)內(nèi)部組組織管理理上比較較混亂，更更有許多多從業(yè)人人員缺乏乏職業(yè)道道德,“公正,公

51、開(kāi),公平”意識(shí)淡淡薄,唯唯利是圖圖,利用用各種手手段賺錢(qián)錢(qián),以至至于加價(jià)價(jià)、兜售售、欺騙騙、隱瞞瞞事實(shí)等等誘導(dǎo),誤導(dǎo)消消費(fèi)者的的現(xiàn)象時(shí)時(shí)有發(fā)生生,嚴(yán)重重影響中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)的形象象,損害害了客戶戶利益,擾亂了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的正常秩秩序。同時(shí)我國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展已已進(jìn)入了了一個(gè)新新的全方方位立體體策劃分分階段,這需要要一個(gè)有有機(jī)的,系統(tǒng)的的,強(qiáng)有有力的銷銷售網(wǎng)絡(luò)絡(luò)支持,為房地地產(chǎn)走向向市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入流通通領(lǐng)域營(yíng)營(yíng)造一個(gè)個(gè)巨大的的接納空空間,尤尤其是二二級(jí)代理理和三級(jí)級(jí)交易連連鎖經(jīng)營(yíng)營(yíng)可以擴(kuò)擴(kuò)大企業(yè)業(yè)規(guī)模,降低成成本。而而直營(yíng)連連鎖和特特許經(jīng)營(yíng)營(yíng)的模式式，則是是今后房房地產(chǎn)中中介的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。其實(shí)實(shí)質(zhì)

52、就是是品牌的的競(jìng)爭(zhēng)，服服務(wù)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)誰(shuí)能夠樹(shù)樹(shù)立自己己的服務(wù)務(wù)品牌，誰(shuí)誰(shuí)就贏得得了市場(chǎng)場(chǎng)。隨著著中國(guó)加加入WTTO以及及市場(chǎng)化化改革的的推進(jìn)，消消費(fèi)者的的品牌意意識(shí)正逐逐步加強(qiáng)強(qiáng)。當(dāng)前前，房地地產(chǎn)產(chǎn)品品眾多，房房產(chǎn)中介介企業(yè)眾眾多，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日趨白白熱化，一一批具有有實(shí)力、規(guī)規(guī)模、運(yùn)運(yùn)作較規(guī)規(guī)范的中中介企業(yè)業(yè)為鞏固固市場(chǎng)、提提高市場(chǎng)場(chǎng)占有率率，通過(guò)過(guò)各種手手段來(lái)塑塑造自身身的服務(wù)務(wù)品牌，建建立起獨(dú)獨(dú)特的服服務(wù)機(jī)制制，在客客戶中樹(shù)樹(shù)立起良良好的口口碑，從從而在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中脫脫穎而出出，成為為品牌企企業(yè)。品品牌是一一種無(wú)形形資產(chǎn)，其其價(jià)值不不可低估估，它在在房產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)的資本本擴(kuò)張中中越來(lái)越越

53、受到重重視。目前二手房房交易和和房屋租租賃市場(chǎng)場(chǎng)正處于于變革的的時(shí)候，我我們選擇擇這個(gè)時(shí)時(shí)候進(jìn)入入這個(gè)行行業(yè)主要要理由就就是一個(gè)個(gè)行業(yè)在在經(jīng)歷了了快速發(fā)發(fā)展后，在在出現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題后都都會(huì)進(jìn)行行新的規(guī)規(guī)范和調(diào)調(diào)整，會(huì)會(huì)慢慢的的平穩(wěn)發(fā)發(fā)展，進(jìn)進(jìn)而達(dá)到到新的高高潮。而而在這一一過(guò)程中中，行業(yè)業(yè)中會(huì)有有一個(gè)大大的洗牌牌，有實(shí)實(shí)力的企企業(yè)會(huì)鞏鞏固行業(yè)業(yè)地位，而而沒(méi)有實(shí)實(shí)力的企企業(yè)卻只只能關(guān)門(mén)門(mén)停業(yè)，從從這個(gè)角角度來(lái)說(shuō)說(shuō)也算是是一個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)。另另外我們們的業(yè)務(wù)務(wù)包括二二手房中中介、出出租中介介、限時(shí)時(shí)代賣、新新盤(pán)營(yíng)銷銷策劃、尾尾盤(pán)收購(gòu)購(gòu)等，從從整個(gè)市市場(chǎng)的角角度來(lái)說(shuō)說(shuō)，目前前的需求求并不比比新政前前少，只只是人

54、們們由買房房市場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到了租租房市場(chǎng)場(chǎng)，持幣幣觀望的的人比較較多。這這個(gè)時(shí)候候進(jìn)入行行業(yè)，肯肯定在尾尾盤(pán)代賣賣和新盤(pán)盤(pán)營(yíng)銷和和租房上上有很大大的作為為。目前前房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正正從傳統(tǒng)統(tǒng)的散兵兵作戰(zhàn)（一一張桌子子兩個(gè)人人）向正正規(guī)化、規(guī)規(guī)?；?、管管理科學(xué)學(xué)化發(fā)展展，因此此我們可可以整合合現(xiàn)有的的資源，形形成新的的房地產(chǎn)產(chǎn)連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式，創(chuàng)立立自己的的品牌。整合是我們們居利房房產(chǎn)的獨(dú)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)勢(shì)，而行行業(yè)中恰恰恰缺乏乏的就是是一種整整合業(yè)務(wù)的的整合，渠渠道網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的整合合，業(yè)主主及消費(fèi)費(fèi)者資源源的整合合，居利利房產(chǎn)的的出現(xiàn)正正是適應(yīng)應(yīng)了時(shí)代代的發(fā)展展和市場(chǎng)場(chǎng)的要求求，因而而必能在在中介這這個(gè)行業(yè)業(yè)中成為

55、為最終的的勝利者者。2.2 公司遠(yuǎn)遠(yuǎn)景2.2.11 公司司名稱及及含義公司名稱為為：居利利房產(chǎn)。我我們的理理念居者有有其房，建建者獲其其利。為為我國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)快速健健康發(fā)展展，為了了顧客能能居有其其所、建建造者獲獲其利而而努力。提提供完善善的信息息，便捷捷的服務(wù)務(wù)，提高高開(kāi)發(fā)商商和顧客客的工作作和生活活效率。2.2.22 公司司遠(yuǎn)景目目標(biāo)居者有其房房，建者者獲其利利。房地產(chǎn)中介介提供的的是居間間服務(wù)，房房地產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)是人才才密集性性企業(yè)。目目前中介介業(yè)人才才流動(dòng)率率相當(dāng)高高，有的的中介甚甚至達(dá)到到50%以上，過(guò)過(guò)于頻繁繁的人才才流動(dòng)，既既不利于于企業(yè)持持續(xù)發(fā)展展，又使使得業(yè)內(nèi)內(nèi)人才的的整

56、體素素質(zhì)不易易得到提提升。競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)下，那那些信息息單一、不不具專業(yè)業(yè)水平的的企業(yè)無(wú)無(wú)疑將在在無(wú)情的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中慘慘遭淘汰汰，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)最后必必將歸結(jié)結(jié)為品牌牌和人才才的比拼拼。未來(lái)來(lái)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)是品牌牌的時(shí)代代，是行行業(yè)板塊塊化的時(shí)時(shí)代，市市場(chǎng)需要要品牌公公司的引引領(lǐng)、消消費(fèi)者需需要一種種新的安安全交易易的方式式、中介介公司需需要在一一種機(jī)制制的約束束下走向向規(guī)范。居居利房產(chǎn)產(chǎn)為了適適應(yīng)時(shí)代代的發(fā)展展，采取取連鎖的的經(jīng)營(yíng)方方式，先先在成都都地區(qū)建建立品牌牌，再逐逐步擴(kuò)大大到西南南地區(qū)，最最后成為為全國(guó)最最大規(guī)模模的房地地產(chǎn)連鎖鎖經(jīng)營(yíng)集集團(tuán)之一一。2.3 公司所所有權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)及融融資情況況說(shuō)

57、明居利房產(chǎn)集集團(tuán)采取取股份合合作制，在在公司結(jié)結(jié)構(gòu)上和和一般的的股份有有限公司司相似，它它包括股股東大會(huì)會(huì)、董事事會(huì)、監(jiān)監(jiān)事會(huì)和和經(jīng)理人人員四大大部分。按按其職能能，分別別形成權(quán)權(quán)力機(jī)構(gòu)構(gòu)，執(zhí)行行機(jī)構(gòu)、監(jiān)監(jiān)督機(jī)構(gòu)構(gòu)和管理理機(jī)構(gòu)。股股東大會(huì)會(huì)作為權(quán)權(quán)力機(jī)構(gòu)構(gòu)，它由由這5位位股東本本人組成成。股東東實(shí)際上上就是公公司的所所有者，股股東大會(huì)會(huì)所形成成的決議議是最終終決議，具具有法律律效力。董董事會(huì)作作為公司司的常設(shè)設(shè)機(jī)構(gòu)，是是股東大大會(huì)的執(zhí)執(zhí)行機(jī)構(gòu)構(gòu)，也是是公司的的經(jīng)營(yíng)決決策機(jī)構(gòu)構(gòu)，其主主要職責(zé)責(zé)是執(zhí)行行股東大大會(huì)的決決議，制制定公司司的大政政方針、戰(zhàn)戰(zhàn)略決策策、投資資方向、收收益分配配。監(jiān)事事會(huì)作

58、為為公司的的又一常常設(shè)機(jī)構(gòu)構(gòu)，其主主要職能能是對(duì)董董事會(huì)和和經(jīng)理人人員行使使職權(quán)的的活動(dòng)進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督督，審核核公司的的財(cái)務(wù)和和資產(chǎn)狀狀況，提提請(qǐng)召開(kāi)開(kāi)臨時(shí)股股東會(huì)等等。經(jīng)理理人員是是企業(yè)的的管理階階層，包包括公司司的總經(jīng)經(jīng)理和副副總經(jīng)理理，負(fù)責(zé)責(zé)公司日日常的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理活動(dòng)，依依照公司司的章程程和董事事會(huì)的決決議行使使職權(quán)。經(jīng)經(jīng)理層對(duì)對(duì)董事會(huì)會(huì)負(fù)責(zé)，實(shí)實(shí)行聘任任制，不不實(shí)行上上級(jí)任命命制。由由股東大大會(huì)、董董事會(huì)、監(jiān)監(jiān)事會(huì)及及經(jīng)理層層相互制制衡的現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)業(yè)組織制制度，既既賦予經(jīng)經(jīng)營(yíng)者充充分的自自主權(quán)，又又切實(shí)保保障所有有者的權(quán)權(quán)益，同同時(shí)又能能調(diào)動(dòng)生生產(chǎn)者的的積極性性，它是是我國(guó)企企業(yè)建立立現(xiàn)

59、代企企業(yè)制度度的核心心依托。居利房產(chǎn)集集團(tuán)注冊(cè)冊(cè)資金共共10000萬(wàn)，其其各股東東參股情情況如下下：張中中席（CCEO）投投資3000萬(wàn)，占占30%，張駿駿投資2200萬(wàn)萬(wàn)，占220%，方方立鑫投投資2000萬(wàn)，占占20%，張小小京投資資1500萬(wàn)，占占約155%，任任玉兵投投資1550萬(wàn)，占占約155%。見(jiàn)見(jiàn)下頁(yè)圖說(shuō)明明。2.4 公司選選址由于居利房房產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)的服務(wù)務(wù)性業(yè)務(wù)務(wù)的特殊殊性，決決定了居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)公公司的選選址必須須能給自自身業(yè)務(wù)務(wù)辦理帶帶來(lái)方便便性，根根據(jù)這一一點(diǎn)，我我們決定定將居利利房產(chǎn)的的位置選選定在成成都市西西御河沿沿街上，我我們之所所以選址址于此，主主要考慮慮到成都都

60、市房地地產(chǎn)交易易中心亦亦位于西西御河沿沿街上，可可給業(yè)務(wù)務(wù)的辦理理和事業(yè)業(yè)的開(kāi)拓拓以及信信息的收收集帶來(lái)來(lái)極大的的便利性性。另外外，地理理位置和和交通的的便利也也是我們們選址于于此的主主要考慮慮點(diǎn)。當(dāng)當(dāng)然，選擇西西御河沿沿街作為為公司地地址也會(huì)會(huì)使我們們面臨高高昂的租租金，但但是，迅迅速地打打響品牌牌進(jìn)入市市場(chǎng)使我我們的業(yè)業(yè)務(wù)迅速速成長(zhǎng)所所帶來(lái)的的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)比租金金成本要要大，因因此，總總公司定定址于西西御河沿沿街是一一個(gè)好的的選擇另外，居利利房產(chǎn)成成立之初初另設(shè)44個(gè)直營(yíng)營(yíng)店，分分別位與與成都市市區(qū)的東東南西北北四個(gè)方方向，隨隨著業(yè)務(wù)務(wù)的拓展展，4個(gè)個(gè)直營(yíng)店店作為中中心店發(fā)發(fā)展新店店，管理理轄